Historik. Målsætning. Børn og Unge: m2

Transkript

1

2 Historik Århus Kommune har ca. 830 institutioner, boliger og erhvervsejendomme, som er placeret i knap 923 bygninger. Med et samlet bygningsareal på ca. 1,6 mio. kvadratmeter er der tale om en bygningsmasse, der svarer til ca gennemsnits parcelhuse. Der er her ikke medregnet Busselskab eller Århus Kommunale Værker. Den procentvise andel af bygningsmassen er angivet for hver Magistratsafdeling. Bygningsmassen består for en stor del af ældre bygninger, idet en meget stor del er mere end 20 år gamle. Under 10 % af bygningerne er mindre end 10 år gamle. Den samlede værdi af bygningsmassen er vanskelig at vurdere, men værdien i følge den seneste ejendomsvurdering excl. grundværdi udgør 8,2 mia. kr. Der er således tale om meget store værdier, der forvaltes af de enkelte driftsområder. Århus Kommune ejer ikke alle de bygninger, der huser aktiviteterne, men har også indgået en lang række lejemål til bl.a. administrativt personale og til daginstitutioner. Bygningsmassen kan opdeles således: Sociale Forhold og Beskæftigelse: m2 Teknik og Miljø: Heraf: Administrationsbygninger Erhvervslejemål Boliger Værksted og lager Sundhed og Omsorg: Heraf: Lokalcentre og plejehjem Pleje- og ældreboliger m m m m m m m m2 Børn og Unge: m2 Heraf: Skoler m2 Daginstitutioner og klubber m2 I 2007 tilføres en samlet bygningsmasse fra det tidligere Århus Amt på m2. Bygningernes anvendelse til forskellige formål stiller også forskellige krav til f.eks. installationer, indretning, konstruktioner, materialer, lysforhold, ventilation, indeklima, miljøhensyn, flugtveje m.v. Hertil kommer et generelt hensyn til en økonomisk effektiv styring af vedligeholdelsen og energiforbruget. Der er konstateret et behov for opretning af vedligeholdelsesstandarden på en del af de forholdsvis ældre bygninger. Med hensyn til energiforbruget gøres der en kraftig indsats for at leve op til målsætningerne i Århus Kommunes Miljøhandlingsplan om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger, men der er fortsat mulighed for yderligere reduktioner i energiforbruget. Bygningsmassens omfang medfører et overordnet hensyn til bygningernes driftsøkonomi og værdisikring, men giver også mulighed for opbygning af indsigt og faglig ekspertise, der kan anvendes udviklingsorienteret såvel i forhold til drift og vedligehold som i forhold til funktionel anvendelse. Målsætning at vedligeholdelse af Århus Kommunes bygninger prioriteres højt, så værdien kan fastholdes eller øges. at Århus Kommunes bygninger til stadighed udgør velfungerende og effektive rammer for de aktiviteter, de anvendes til. Kultur og Borgerservice: Heraf: Biblioteker Idrætsanlæg m m m2

3 3 Indhold 1. Resumé og indledning Århus Kommunes Bygningspolitik Værdien af Århus Kommunes ejendomme Arealmæssigt registreringsgrundlag i perioden Levetid for bygningskomponenter Vedligeholdelsestilstandens udvikling Udviklingen i genopretningsbehovet i Århus Kommune Registreringer for Århus Kommune Det afsatte budgetbeløb sammenlignet med genopretningsbehovet Bygningsregistrering Caretaker Byggeteknisk vurdering (bygningssyn) Udvælgelse af genopretningsprojekter Erfaudveksling: Rapportering Kvalitetssikring af data...18

4 4 1. Resumé og indledning Århus Kommune gennemførte i 1997 et bygnigssyn ved Christensen og Hoffmeister, som omfattede en del af kommunens bygningsmasse ( m 2 ). De eksterne omkostninger ved bygningssynet androg 3,24 mio. kr.(pl2007) (3,74 kr./ m 2 ) Bygningssynet viste, at ÅK s bygninger stort set var vel vedligeholdte, men havde et øget behov for midler til genopretning i forhold til tidligere. Derfor vedtog Århus Byråd at afsætte midler til genopretning for en 10-årig periode samt at der efter ca. 5 år skulle foretages en stikprøve, der skulle vise, om vedligeholdelsestilstanden var opretholdt. I 2003 blev der derfor ved Carl Bro A/S foretaget en 10 % stikprøve af udvalgte bygninger excl. skoler samt et nyt bygningssyn af idrætsanlæg og svømmehaller, som omfattede yderligere m 2, hvoraf m 2 vedrørte selvejende institutioner. De eksterne omkostninger ved bygningssynet androg 1,352 mio. kr. (PL 2007) (8 kr./ m 2 ) Hvis den resterende del af den samlede bygningsmasse ( m 2 ) i Århus Kommune, som magistratsafdelingerne i Bygningsgruppen er ansvarlig for, skulle gennemgå et tilsvarende bygningssyn vil omkostningerne til et eksternt bygningssyn andrage ca. 3,8 mio. kr. (5,50 kr./ m 2 ) med baggrund i de priser bygningssynet for de tidligere amtsbygninger koster. Gentaget med årligt interval for hele bygningsmassen skønnes bygningssynet som genbesigtelse at andrage ca. 4 mio. kr. (2,30 kr./ m 2 ), hvor kun halvdelen besigtiges årligt, og den anden halvdel ajourføres. For at spare disse udgifter til eksterne bygnigssyn og i stedet anvende pengene til vedligehold, har Byrådet vedtaget, at Bygningsgruppen fremover skulle forestå dette arbejde og på sigt gennemføre tilsvarende regelmæssige bygningssyn, i første omgang for de bygninger, der var omfattet af de to rapporter, samt etablere en tværmagistratlig vedligeholdelsesdatabase. Vedligeholdelsesdatabasen (Caretaker) er implementeret, men ledelsesinformationssystemet er endnu ikke anvendeligt, hvorfor alle oversigter i nærværende rapport har været noget vanskeligere at generere. Bygningsgruppen har, med de undtagelser som fremgår i det efterfølgende, gennemført bygningssyn af den bygningsmasse, som var med i Christensen og Hoffmeisters bygningssyn og kan konkludere følgende, som fremgår af denne første rapport fra den tværmagistratlige Bygningsgruppe. Rapporten vil fremover blive udbygget og integreret med rapporten vedrørende den tilførte bygningsmasse fra det tidligere Århus Amt. Det er lykkedes at gennemføre bygningssynene i tværmagistratlig sammenhæng efter ensartede retningslinier og standarder, således at der er skabt et brugbart materiale med nøgletal, som grundlag for opfølgning på udviklingen i vedligeholdelsesniveau og genopretningsbehov. Gennemgående er bygninger i Århus Kommune fortsat vel vedligeholdt og stigningen i genopretningsbehovet mindre end ved seneste eksterne bygningssyn.

5 5 Genopretningsbehovet er anvendt i forbindelse med udmøntning fra anlægsreserven. Det har endnu ikke været muligt at sammenligne forbrug i forhold til budget. Ved bygningssynet i 2003 var der ca. 6 % af bygningerne, hvis vedligeholdelsestilstand var under middel stand. Ved det netop gennemførte bygningssyn var denne procent ca. 5,3 %, altså i forhold til usikkerheden stort set uændret. Bygningssynet i 2003, som for de udvalgte bygninger var en ca. 10 % stikprøve, viste et stigende behov for genopretning. Det netop gennemførte bygningssyn viser ikke nogen samlet forværring på dette punkt, men kan fastslå, at stikprøven ikke var repræsentativ for de enkelte sektorer. De midler, der samlet blev afsat til genopretning efter bygningssynet i 2003, svarer til de behov, Bygningsgruppen kan fastslå, om end med en ændret fordeling og med den bemærkning, at bygningssynene ikke omfatter alle forhold. Dette vil blive tilstræbt fremover, så vi kan fremvise et retvisende billede over behovet. Det er Bygningsgruppens vurdering, at bygningsafdelingernes eget personale har en konservativ tilgang til vurdering af vedligeholdelses og genopretningsbehovet. Den er præget af de kendte budgetter, og hvad der skønnes at være mulighed for. Desuden er bygningssynene gennemført iht. Strategi for systematisk bygningsvedligeholdelse i Århus Kommune (se afsnit 2), der betyder, at den ønskede vedligeholdelsestilstand er afhængig af, hvad bygningerne anvendes til. Bygninger med sekundær funktion tildeles således færre midler, noget tidligere eksterne bygningssyn ikke har forholdt sig til. Behovet er således fastsat lavere, end et eksternt bygningssyn ville have fastsat, men det er et sundhedstegn, idet for sen genopretning er dyrere, men ikke katastrofal, mens for tidlig genopretning bliver en økonomisk belastning, hvis årsag næppe opdages. At man er nødt til at prioritere og udskyde igangsætning af arbejder, er derfor overordnet set gavnligt. Om ovennævnte forhold holder stik, vil kunne ses, når stikprøvekontrollerne gennemføres ultimo Genopretningsmidlerne, som er blevet tildelt i forbindelse med bygningssynene i 1997 og 2003, er fordelt ligeligt over ti år uagtet at ca. 80 % af behovet ifølge rapporterne skulle afhjælpes indenfor de første 3 år. En sådan udskydelse af afhjælpningen fordyrer genopretnings udgiften og øger efterslæbet. En udmøntning ligeligt fordelt i forhold til en fem års periode, vil derfor blive mere retvisende og Bygningsgruppen overvejer derfor at fremsende en indstilling om ændret udmøntningsprocedure, der samtidig inddrager udmøntningen i forhold til de nye bygninger, der er overtaget fra amtet, således at bygningsmassen behandles ensartet.

6 6 2. Århus Kommunes Bygningspolitik Byrådet vedtog i 2004 at en tværmagistratlig bygningsgruppe, Bygningsgruppen har ansvaret for: 1. at følge op på målet om at prioritere bygningsvedligeholdelse højt 2. at etablere en ny opfølgningsmodel baseret på fælles vedligeholdelsessystem, retningslinier og standarder. 3. at afrapportere til Byrådet om status for bygningsvedligeholdelse på tværs i kommunen. Der afrapporteres hvert andet år, første gang i forbindelse med regnskabet at udmønte midler fra anlægsbufferen 5. at komme med forslag til yderligere indsats På baggrund af dette er der efterfølgende oparbejdet en fælles bygningsdatabase (Caretaker), der på baggrund af regelmæssige bygningssyn med ti-årige vedligeholdelses- og genopretningsplaner bl.a. skal danne grundlag for en bygningsrapport hvert andet år. Gennemførelsen af regelmæssige bygningssyn af alle bygninger og anlæg skal sikre: at bygningerne udgør velfungerende rammer for Århus Kommunes aktiviteter at nedslidning forebygges at bygningernes værdi bevares Derfor har Bygningsgruppen sideløbende hermed, som administrativt grundlag til sikring af standarder og retningslinier, udarbejdet en Strategi for systematisk bygningsvedligeholdelse i Århus Kommune som også kan ses på: Fællesmøder i ÅK Administration\1. Definitioner Denne strategi giver udover bygningsvedligeholdelsen mulighed for at få et overblik over bygningernes funktionelle status, så der på sigt bliver mulighed for at udarbejde en egentlig facilities management politik. Som det er i dag forholder Bygningsgruppen sig ikke til bygningernes funktion, og moderniseringer og funktionsmæssige ændringer er op til de enkelte magistratsafdelinger. 2.1 Værdien af Århus Kommunes ejendomme Der er ikke udarbejdet samlede oversigter over værdien af Århus Kommunes ejendomme for Derfor ses nedenfor ejendomsvurderingerne ekskl. grundværdi fra årsregnskab 2005 opdelt på driftsområder. Tal fra opgørelsen af aktivmassen har ikke kunnet fremskaffes. Ifølge den offentlige ejendomsvurdering udgør Århus Kommunes ejendomme inden for Bygningsgruppens ansvarsområde en værdi af 8,2 mia. kr. ekskl. grundværdien fordelt på ca. 1,585 mio. kvadratmeter i 762 institutioner og svarende til en kvadratmeterpris på kr. Hvis ejendomsværdien ses i forhold til en bygnings nyværdi, vil et realistisk skøn være, at bygningsmassen har en værdi på op mod det dobbelte svarende til ca. 16 mia. kr.

7 7 2.2 Arealmæssigt registreringsgrundlag i perioden For at få et overblik over de institutioner, som Århus Kommune ejer, registreres løbende nyopkøbte, nyopførte samt afhændede bygninger. I denne forbindelse skal nævnes, at den bygningsmasse, som Århus Kommune i 2007 har overtaget fra amtet, er foreløbigt opgjort til ca kvadratmeter og vil blive indarbejdet i næste rapport. Vedligeholdelsesarealet er defineret som alle etagearealer, udnyttet del af tagetage, kælder over terræn samt kælderarealer, der benyttes til daglig brug. Oversigten over magistratsafdelingernes arealer i 2006 og i 2007 samt totalen for Århus kommune, for de arealer, Bygningsgruppen er ansvarlig for (altså excl. det gamle ÅKV, en del bygninger i Natur og Miljø, Natur og Vej Service samt Borgmesterens Afdeling) ses i tabel 1. Tabel 1 Arealudviklingen Etageareal Etageareal Sociale Forhold & Beskæftigelse Teknik & Miljø Sundhed & Omsorg Kultur & Borgerservice Børn & Unge Arealerne i 2007 er incl. de foreløbigt opgjorte arealer, som Århus Kommune i 2007 overtager fra amtet. Figur 1 (Tabel 1 udtrykt grafisk) Børn & Unge 42% Arealer 2006 Sociale Forhold & Beskæftigel se 2% Teknik & Miljø 19% Børn & Unge 40% Arealer 2007 Sociale Forhold & Beskæftigel se 7% Teknik & Miljø 18% Kultur & Borgerservi ce 14% Sundhed & Omsorg 23% Kultur & Borgerservi ce 13% Sundhed & Omsorg 22%

8 8 2.3 Levetid for bygningskomponenter Nødvendigheden af at forvalte ejendomme på en systematisk, effektiv og økonomisk måde er en kendsgerning. Nyopførte bygninger er ikke vedligeholdelsesfrie om end udgifterne til vedligeholdelse er minimale i starten. Derfor vurderes genopretningsbehovet kun for bygninger ældre end 5 år, som også er det tidspunkt byggegarantien bortfalder, men genopretningsbehovet sættes i denne rapport i forhold til arealet for hele bygningsmassen. Ældre ejendomme kræver årlige forebyggende behandlinger af bygningsdele kombineret med udskiftning af udtjente bygningselementer. I starten af en bygnings levetid er det vigtigt, at en korrekt håndværksmæssig og rettidig vedligeholdelse sikrer, at den enkelte bygningsdel opnår en maksimal levetid og ikke nedslides før tid. Forebyggende vedligeholdelse sikrer mod råd, svamp, korrosion m.m. og i sidste ende en for tidlig nedbrydning af bygningsdelen. Derudover modvirkes, at der ikke sker skader på andre bygningsdele. En utæt tagrende er ofte hovedårsagen til frostskader på murværk. Manglende malerbehandling er grobund for råd af træværk. Manglende malerbehandling er grobund for korrosion af metal. Utætte tage medfører råd i tagkonstruktionen m.m. I en bygnings levetid vil enkelte bygningsdele skulle udskiftes, uanset om der er blevet foretaget ovenstående vedligeholdelse. Materialer har en vis levetid, og selvom de løbende vedligeholdes vil der komme en dag, hvor materialetræthed og nedslidning påkræver en udskiftning. Her kan eksempelvis nævnes, at røde tagsten har en levetid på år, Gule tagsten kan have en væsentligt kortere levetid. Andre bygningskomponenter der over år skal skiftes, er eksempelvis varmeanlæg, spildevandsledninger, tagrender, tagnedløb, termoruder, gulvbelægninger m.m. En bygnings opførelsestidspunkt, byggematerialernes kvalitet, byggematerialernes levetid og tidspunktet for senere udskiftninger af bygningsdele giver med vis sikkerhed mulighed for at forudsige disse fremtidige udskiftninger. Dette kan eksemplificeres ved at: 1. Bygningsdele på ejendomme, der er opført i perioder, hvor der ikke er blevet sparet på kvaliteten har længere levetid end bygningsdele på ejendomme, der er opført i perioder, hvor der er brugt byggematerialer af en ikke optimal kvalitet. 2. På bygningsdele med større levetid er udskiftningstidspunktet behæftet med en vis usikkerhed. 3. En eksakt bogføring hvornår der sidst er skiftet tagsten, tagpap, ledninger i jord m.m. - og en tilsvarende oprydning i Caretaker, så allerede udførte arbejder fjernes fra planerne, er grundlaget for en god vedligeholdelsesplanlægning og fastsættelse af udskiftningstidspunkter. På institutionerne vides det ofte ikke, hvornår der sidst er sket udskiftninger. Derfor kan alle bygningsdele i dag ikke registreres nøjagtigt. Med indførelsen af de årlige bygningssyn bliver dette successivt muligt. Bygningsdelene registreres tidligst i vedligeholdelsesdatabasen, når udskiftningstidspunktet er indenfor en tidshorisont på 10 år. Disse udskiftninger holdes nøje under opsyn og revurderes årligt.

9 9 Ovenstående betyder, at der fortsat vil konstateres behov for udskiftninger, som det ved foregående bygningssyn ikke har været mulig at registrere. For at forklare begreberne levetid, forebyggende behandlinger og genopretningsbehov er disse sat i relation til hinanden i nedenstående figur. Ibrugtagning Mulighed for indflydelse på valg af vedligeholdelsevenlige bygningselementer, materialer m.m. Kvalitet / funktionalitet / standard Løft / forbedringer / nye krav 6. Opgradering til nutidig standard 5. Niveau ved ibrugtagningstidspunkt 4. Udskiftning af bygningsdele 3. Forebyggende vedligeholdelse 7. Genopretning Idefase 2. Tænkt nedslidningsniveau 1. Nedslidningskurve Opstart, ide- programmering- og byggefase Bygningsdelenes levetid Figur Over tid sker en naturlig nedslidning af en bygning og dens bygningsdele. Denne nedslidning vises med den nedadgående kurve. 5. Dette er et tænkt eksempel med et nedslidningsniveau, der er et resultat af, at den forbyggende vedligeholdelse ikke er blevet udført over en årrække. Dermed skabes, set i forhold til bygningsdelens reelle levetid, en kortere levetid end hvis bygningsdelen var blevet vedligeholdt. 6. Forebyggende vedligehold betyder, at en bygningsdel vedligeholdes efter de vejledninger, der fremmer optimal levetid. 7. Udskiftning af nedslidte bygningsdele f. eks varmeanlæg, tage, ledninger i jord etc. 8. Den bygningsmæssige standard, som alle besigtigelser og vurderinger tager udgangspunkt i, er set ud fra niveauet ved ibrugtagningen af ejendommen inkl. de løft, der er udført gennem årene. Dette sikrer en ensartet registrering. Der blandes ikke kommende forbedringer med ind i vurderingerne. 9. Et løft af standarden kan betyde, at der er sket en forbedring, eller modernisering af bygningerne enten på grund af lovkrav eller brugerønsker. 10. Ved manglende forebyggende vedligeholdelse af bygninger og anlæg opstår der over en årrække et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb. I ovenstående figur ses dette som forskellen mellem nedslidningsniveauet og niveauet ved aflevering.

10 Vedligeholdelsestilstandens udvikling I dag er det de enkelte magistratsafdelinger, der er ansvarlig for den forebyggende vedligeholdelse via deres budgetter. Denne opgave håndteres forskelligt, idet nogle magistratsafdelinger har decentraliseret væsentlige dele af vedligeholdelsen, mens andre varetager opgaven fra centralt hold. Vedligeholdelsesaktiviteter, der er tæt på brugeren, så som den indvendige malerbehandling, partielle udskiftninger af gulvbelægninger er overskuelige både økonomisk og håndværksmæssig at udføre. Større udskiftninger eller vedligeholdelsesaktiviteter, f.eks. udskiftning af tage og vinduer samt større malerbehandlinger af vinduer, er aktiviteter, som institutionerne ikke er gearet til at løfte. Hvis disse større vedligeholdelsesaktiviteter ikke håndteres fagligt forsvarligt, vil de kunne skabe et efterslæb, som den nuværende finansieringsmodel ikke tager højde for. Som det tidligere er beskrevet kan bl.a. manglende vedligeholdelse øge risikoen for, at en bygningsdel skal skiftes før tid. Dermed ender bygningsdelen med at have en kortere levetid end, hvis bygningsdelen var blevet vedligeholdt. Dette kan totaløkonomisk set betyde at bygningsdelens udskiftningspris set over år bliver større end den ville være blevet, hvis bygningsdelen havde haft en optimal levetid. Bygningssynene kan her i start fasen ikke tage højde for denne mertilvækst eller efterslæb af genopretning, men er alene et øjebliksbillede af vedligeholdelsestilstanden og det forventede genopretningsbehov inden for en 10-årig horisont, hvor de sidste år er behæftet med ovennævnte usikkerhed omkring efterslæb og derfor godt kan være større end vurderet. For at kunne vurdere et muligt efterslæb for Århus Kommune, er det væsentligt, at udgifterne til den forebyggende vedligeholdelse og udskiftning af bygningsdele eksakt kan følges. Dette er der taget højde for i kontoplanen for KMD OPUS vedrørende bygningsvedligeholdelse, men det er foreløbig ukendt om det vil være muligt at sammenholde vedligeholdelsesplanerne i Caretaker med regnskabet i KMD OPUS eller det vil være nødvendigt med en eller anden form for konvertering. De reelle udgifter kan dermed sammenholdes med det på nuværende tidspunkt registrerede vedligeholdelses- og genopretningsbehov. I dag er et skøn vedrørende den forebyggende vedligeholdelses registreret i vedligeholdelsesdatabasen Caretaker. Genopretningsmidlerne, som er blevet tildelt i forbindelse med bygningssynene i 1997 og 2003, er fordelt ligeligt over ti år uagtet at ca. 80 % af behovet ifølge rapporterne skulle afhjælpes indenfor de første 3 år. En sådan udskydelse af afhjælpningen fordyrer genopretnings udgiften og øger efterslæbet. Det skal derfor anbefales, at der fremover udmøntes ligeligt i forhold til en fem års periode. En anden faktor, der ligeledes medvirker til forøgelse af efterslæbet, er den nuværende ophedning indenfor byggebranchen, hvor vi ser prisstigninger, der langt overstiger den prisfremskrivning, der normalt anvendes i Århus Kommune. Prisfremskrivningen i Århus Kommune fra 2005 til 2007, altså to perioder har været 6,2 %, mens byggeomkostningsindekset er steget fra 105 i 4. kvartal 2005 til 114,2 i 4. kvartal 2006, svarende til 8,8 % for blot én periode.

11 11 Et samlet skøn for to perioder vil lavt anslået udgøre 18 % især, når det påtænkes, at prisstigningerne, som bygger på realiserede projekter, først nu er ved at slå igennem i indekset. Dette svarer til en fordyrelse eller en budgetreduktion for de to perioder på ca. 12 % gældende for såvel vedligeholdelses- som genopretningsbudgetter og tilsvarende de midler, som er udmøntet fra anlægsbufferen. Med mindre der korrigeres for dette forhold, må det forventes at betyde et tilsvarende efterslæb. Århus Kommunes prisfremskrivning fra 1997 til 2005 har samlet set været i overensstemmelse med udviklingen i byggeomkostningsindekset, og det må forventes, at komme i trit igen, men efterslæbet fra 2006 og 2007 kan kun indhentes ved budgetforhøjelser og øget udmøntning fra anlægsbufferen. For de fra amtet overtagne bygninger vil dette problem ikke findes, idet såvel behov som udmøntning fra anlægsreserven i 2007 niveau er baseret på samme fremskrivning, i begge tilfælde byggeomkostningsindekset. Århus Kommune har ikke en vedligeholdelsespolitik, der definerer et nedre acceptabelt tilstandsniveau. Derfor er det væsentligt, at vedligeholdelsesindsatsen primært forebygger, at der ikke sker en uhensigtsmæssig værdiforringelse, samt at udskydelse af udskiftning af udtjente bygningsdele ikke resulterer i skader på andre bygningsdele og dermed større udgifter til forebyggende vedligeholdelse eller medfører personskader. 3. Udviklingen i genopretningsbehovet i Århus Kommune Der har ikke været ressourcer til at gennemføre eget bygningssyn af svømmehaller og idrætsanlæg, som blev bygningssynet af Carl Bro A/S i Bygningssynet førte til udmøntning af genopretningsmidler til disse områder, som dog først udløses i 2008 og Eget bygningssyn omfatter derfor kun de bygningsområder, som var omfattet af Christensen og Hoffmeister bygningssynet i 1997 og skoleområdet er kun gennemgået for klimaskærmens vedkommende. Tabel 2 Udviklingen i genopretningsbehov i Århus Kommune Sektor C&H 1998, 1998 behov Genopretningsfaktor kr/m² Eget bygningssyn, 2006 behov Geno-pretningsfaktor kr/m² Før Nu Areal Areal Soc. Forhold og Beskæftigelse Teknik og Miljø Teknik og Miljø Sundhed og Omsorg Kultur og Borgerservice Børn og Unge Børn og Unge Excl. teknik I alt kommunen Genopretningsbehov det første år i hvert bygningssyns 10-årige periode i hele tusinde kr. ved PL 2006 ekskl. moms

12 12 Tabel 3 Udviklingen i genopretningsbehov i Århus Kommune (excl. skoler) Sektor C&H 1998, 1998 behov Genopretningsfaktor kr/m² Eget bygningssyn, 2006 behov Geno-pretningsfaktor kr/m² Før Nu Areal Areal Soc. Forhold og Beskæftigelse Teknik og Miljø Teknik og Miljø Sundhed og Omsorg Kultur og Borgerservice Børn og Unge I alt kommunen Genopretningsbehov det første år i hvert bygningssyns 10-årige periode i hele tusinde kr. ved PL 2006 ekskl. moms Med genopretningsbehov menes de udgifter, der skal til for, at institutionerne kan bringes i samme stand som ved opførelsen samt en evt. senere modernisering. Genopretningsbehovet kan også udtrykkes ved hjælp af genopretningsfaktoren. Med andre ord hvad det i gennemsnit koster i kr. pr. m2 at bringe institutionerne i samme stand, som ved opførelsen og en evt. senere modernisering. Genopretningsfaktoren er en god indikator. Den tager højde for, at det samlede areal kan være ændret fra det ene år til et andet. Det vil være relevant fremover også at inddrage indsatsen i forhold til vedligehold og genopretning: er pengene rent faktisk gået til det, de er givet til? Derfor har Bygningsgruppen været dybt involveret i udviklingen af kontoplanen for dette område, således at det vil være muligt med det nye økonomisystem at sammenligne bevillinger og forbrug. Den samme mulighed findes delvist ved at store dele af vedligeholdelses og genopretningsbudgetterne i de fleste magistratsafdelinger nu er udskilt fra anden drift som selvstændige KB-bevillinger, der principielt fortsætter år efter år. Arealændringer: Det samlede areal er i perioden steget med ca m 2 eller 12 %. Dette skyldes dels, at C&H bygningssynet kun omfattede bygninger, der var ældre end 5 år, mens arealerne ved eget bygningssyn er trukket direkte fra Caretaker og omfatter alle bygninger, dels at der i perioden er bygget nye daginstitutioner og opført nye administrationsbygninger. Forskellen i metoden for arealopgørelse påvirker ikke genopretningsbehovet, da alle nye bygninger er omfattet af 5 års byggegaranti og der derfor ikke registreres genopretningsbehov. Arealforøgelsen som følge af nye bygninger medfører derimod en faldende genopretningsfaktor. Udvikling i genopretningsbehovet : Der ses en stigning i genopretningsbehovet (det første år i hvert bygningssyns 10-årige periode) fra ca. 56,4 mio. kr. til 65,3 mio. kr. (excl. skoler, sektor 4.10, som giver et misvisende billede, da der er sket en væsentlig opretning i perioden).

13 13 Der gøres opmærksom på, at denne opgørelse udelukkende omfatter genopretningsbehovet i året for bygningssynet, da det er dette, der definerer genopretningsfaktoren. De samlede genopretningsomkostninger for 10 års perioden ses i afsnit 3.1. Generelt er det relativt vanskeligt at foretage sammenligning mellem de to bygningssyn, da det er vanskeligt at sikre et ensartet grundlag, men trenden er klar. Genopretningsfaktoren : Der ses et samlet fald i genopretningsfaktoren fra år 1998 til år 2006, selv om den væsentlige påvirkning skyldes skolerne (sektor 4.10), som kun er delvist vurderet mhp. genopretningsomkostninger, idet teknikdelen ikke er medtaget. Skolernes fald i genopretningsfaktor er forventeligt, idet denne sektor fik tilført ca. 250 mio. på baggrund af C & H bygningssynet. Det samme er til dels gældende for sektorerne 3.30 og 1.80 (daginstitutioner). Ses helt bort fra skolerne skyldes faldet i genopretningsfaktoren forskellen i arealopgørelse og egne konsulenters konservative prissætning, samt det væsentlige forhold, at der er sket en relativ stor tilvækst af nye bygninger, som endnu ikke har genopretningsbehov. 3.1 Registreringer for Århus Kommune Opmærksomheden henledes på den i kapitel 2.3 tidligere beskrevne sammenhæng mellem bygningsgenopretningen, som finansieres over anlægsbudgettet og den forebyggende vedligeholdelse, som finansieres over driftsbudgettet. Hvis der ikke bruges et vist beløb årligt til den forebyggende vedligeholdelse, vil det senere give sig udslag i større udgifter til bygningsgenopretning. Nedenfor vises det registrerede genopretningsbehov med og uden skoler samt det tilsvarende vedligeholdelsesbehov for de sektorer, der har nået denne del af bygningssynet. De bagved liggende oversigter kan ses på: Fællesmøder i ÅK Administration\1. Definitioner Tabel 4 Århus Kommune - Genopretning registreret incl. skoler, gamle sektorer Sektor Sektor Sektor Sektor Sektor Sektor Sektor Sektor Sektor Sum sektor i alt I hele tusinde kr. ved PL 2006 ekskl. moms

14 14 Tabel 5 Århus Kommune - Genopretning registreret excl. skoler, nye sektorer Sociale Forhold & Beskæftigelse, Sektor Teknik & Miljø, Sektor Sundhed & Omsorg, Sektor Kultur & Borgerservice, Sektor Børn & Unge, Sektor I alt Sum I hele tusinde kr. ved PL 2006 ekskl. moms Genopretningsbehovet vist i tabel 5 svarer til et gennemsnitligt årligt behov på ca. 21. mio. kr. (PL 2007). De midler, der samlet blev forhåndsreserveret til genopretning efter bygningssynet i 2003, udgør i 22,8 mio. kr. (PL 2007). Børn og Unge har i forvejen en mindre KB-bevilling på ca. 1,7 mio. kr. til genopretning, som videreføres, og samtidig skal bemærkes, at bygningssynene ikke omfatter alle forhold. Det drejer sig bl. a. om: Terræn (Installationer (kloak, fjernvarme, vand og el) belægninger, pladsbelysning, udhuse m.m.). Elevatorer Dette vil blive tilstræbt medtaget fremover, så vi kan fremvise et retvisende billede over behovet. Det er Bygningsgruppens vurdering, at bygningsafdelingernes eget personale har en konservativ tilgang til vurdering af vedligeholdelses og genopretningsbehovet. Den er præget af de kendte budgetter, og hvad der skønnes at være mulighed for. Behovet er således fastsat lavere end et eksternt bygningssyn ville have fastsat, men det er et sundhedstegn, idet for sen genopretning er dyrere, men ikke katastrofal, mens for tidlig genopretning er meget dyrere og særdeles katastrofal, for det opdages meget sent. Den overordnede konklusion er derfor, at de forhåndsreserverede midler svarer til de behov, Bygningsgruppen kan fastslå, om end med en ændret fordeling end Carl Bro-bygningssynet for udvalgte bygninger (stikprøven) indikerede. Skolernes samlede behov (sektor 4.10, tabel 4) kan ikke umiddelbart vurderes, da bygningssynet udelukkende omfatter klimaskærm og der for skolernes vedkommende også forefindes KB-bevillinger til opretning af såvel klimaskærm som teknik. Det kan dog konstateres, at de mange midler, der blev afsat til genopretning af skoleområdet frem til 2005 har haft en meget positiv virkning på det genopretningsbehov, der nu kan konstateres. Hvorvidt det er tilstrækkeligt eller der fortsat er behov, vil tidligst kunne konstateres, når konkrete tal for bygningssynet foreligger (næste bygningssyn).

15 15 Genopretningsbehovet er anvendt til at foretage udmøntning af den reserverede del af anlægsreserven. Udover de tidligere foretagne vurderinger og sammenligninger, vil yderligere sammenligninger ikke være relevante, da det vil kræve flere ensartede bygningssyn. Tabel 6 Århus Kommune - Vedligeholdelse registreret Sektor Før Nu Teknik og Miljø Børn og Unge I alt I hele tusinde kr. ved PL 2006 ekskl. moms År Vedligeholdelsesbehovet er ikke færdigregistreret i alle bygningsafdelinger, så tal kan i denne rapport kun vises for Teknik og Miljø samt Børn og Unge excl. skoler. Tallene er vist i tabel 6. En sammenligning med det anbefalede vedligeholdelsesbehov fra C&H bygningssynet og egen vurdering er ikke umiddelbart mulig, da der er tale om væsentlige ændringer i arealopgørelserne, og de helt nye bygninger kun kræver minimalt vedligehold. Det kan dog konkluderes, at andelen af bygningerne, hvis vedligeholdelsestilstand er under middel stand, ved det netop gennemførte bygningssyn udgør ca. 5,3 %. Ved bygningssynet i 2003 udgjorde andelen ca. 6 %. Da nærværende bygningssyn også medtager bygninger yngre end 5 år, som naturligt gør andelen lavere, vurderes vedligeholdelsestilstanden at være uændret. Når alle sektorer er fuldt registrerede med såvel genopretningsbehov som vedligeholdelsesbehov, vil en sådan sammenligning blive foretaget ud fra den måde de skønnede behov for vedligehold blev vurderet i hhv. C&H- og Carl Bro-rapporten. 3.2 Det afsatte budgetbeløb sammenlignet med genopretningsbehovet Da vedligeholdelsesbehovet ikke er færdigvurderet, tjener en sammenligning mellem budgetter, registreret behov for genopretning og vedligehold samt de faktisk forbrugte midler til formålet intet formål. Det er hensigten, at en sådan sammenligning vil blive søgt foretaget i fremtidige rapporter.

16 16 4. Bygningsregistrering 4.1 Caretaker Til registreringerne benyttes et vedligeholdelsesprogram, der hedder Caretaker. Programmet er struktureret, så den enkelte ejendom inddeles i bygninger, hvor der igen registreres på klimaskærm, terræn og bygning indvendig. Hvert område kan underopdeles yderligere, som vist nedenfor. Klimaskærm Terræn Bygning indvendig Facader, altaner, fundament, trapper, ramper, tag, skorstene, tagrender, yderdøre og vinduer m.m. Installationer (kloak, fjernvarme, vand og el) belægninger, pladsbelysning, udhuse m.m. Overflader (gulve, væg- og loftoverflader), tekniske installationer (vand-, afløbs-, el-, varme-, ventilations- og CTS-anlæg), indvendige døre og glaspartier m.m. I programmet anvendes en tidshorisont på 10 år. Det er et realistisk fremadrettet åremål i forhold til vedligeholdelse og genopretning. Denne tidshorisont giver også et godt grundlag til udregning af en gennemsnitlig kvadratmeterpris for den forebyggende vedligeholdelse, så det kan vurderes om vedligeholdelsesniveauet kan holdes. Dette aspekt vil blive søgt indarbejdet i de følgende rapporter. Der kan uddrages resultater af bygningssynet på flere niveauer (genopretning, forebyggende vedligehold, afhjælpende vedligehold samt modernisering/funktionsændring). Til brug for nærværende rapport er kun medtaget genopretning, som yderligere er afgrænset til klimaskærm og tekniske anlæg indvendig for at kunne sammenligne med tidligere rapporter. Rapporteringen vil løbende blive udbygget, og samtidig udformet, så der bliver overensstemmelse mellem et bygningssyn på den nuværende bygningsmasse og den, der overtages fra amtet. Det er der ikke i øjeblikket, hvorfor det ikke er muligt at sammenligne nøgletal for vedligehold og genopretning på de to områder. 4.2 Byggeteknisk vurdering (bygningssyn) Den enkelte bygnings tilstand bliver vurderet af de enkelte bygningsafdelingers sagkyndige personale. Bygningssynene er i lighed med tidligere bygningssyn visuelle og der foretages ikke adskillelse af bygningsdele. Dette er helt i overensstemmelse med normal god praksis, men det betyder samtidig, at der kan være forhold, der ikke kan ses, og som derfor først viser sig ved efterfølgende bygningssyn. Vejledning i udførelse af bygningssyn kan ses på: Fællesmøder i ÅK Administration\1. Definitioner Vedligeholdelsesaktiviteterne kategoriseres efter følgende skala.

17 17 Genopretning: 1. Genopretning (opretning der bringer ejendommen i nærheden af opførelsestidspunktets kvalitets-niveau, samt eventuelle senere renoveringer) 2. Afhjælpning for at undgå følgeskader 3. Afhjælpning af funktionssvigt 4. Afhjælpning af risici for sikkerhedsproblemer 5. Afhjælpning af lovkrav (brand og Arbejdstilsyn) Planlagt vedligeholdelse: 6. Vedligehold, der sigter mod at bygningen kan fungere i hele sin levetid 4.3 Udvælgelse af genopretningsprojekter Ud fra de teknisk faglige vurderinger, udarbejdes en prioriteret opstilling af genopretningsarbejder, så arbejder, der naturligt hænger sammen, samles i hele projekter set ud fra f.eks. økonomiske betragtninger. I øjeblikket sker dette i den enkelte bygningsafdeling, men det vil på sigt være muligt og formålstjenligt at udføre disse arbejder på tværs af bygningsafdelingerne, efter arbejdets karakter, så optimale priser opnås. 4.4 Erfaudveksling: Gennem tværmagistratlige kurser og arbejdsgrupper arbejdes der på at sikre, at alle bygningsmedarbejdere og udefra kommende konsulenter får et ensartet syn på bygningsvedligeholdelse og anvender de samme metoder og forudsætninger. Det tilstræbes, at de enkelte bygningsafdelinger udveksler konsulenter for at kunne foretage sammenligninger af bygningssynenes resultater. 5. Rapportering Vedligeholdelsesmanualer - til institutionerne For alle institutioner bør udarbejdes en vedligeholdelsesmanual, der indeholder stamdata på bygninger og ejendom, oversigt over behov for genopretning og skøn af den forebyggende vedligeholdelse for de næste 10 år m.v. Derudover forefindes centralt et overskueligt tegningsmateriale, BBR-oplysninger, energirapporter, tegningslister over Århus Kommunes tegningsarkiv, kopi af lejekontrakt etc. Bygningsrapport - til Byrådet Dette er første rapport udarbejdet af Bygningsgruppen. Rapport udarbejdes fremover hvert andet år i forbindelse med udmøntningsprocessen, så den kan anvendes som overordnet og administrativt beslutningsgrundlag for Byrådet.

18 18 Rapporten vil indeholde oversigter over udviklingen indenfor det samlede genopretnings- og vedligeholdelsesbehov for Århus Kommunes bygningsmasse, som har været omfattet af bygningssynene. Successivt udvides rapporten til at omfatte den samlede bygningsmasse i Århus Kommune, herunder også de fra amtet overtagne bygninger, så alle bygninger vurderes ens efter klassificeringen, og således at budgettering for vedligehold, genopretning og energibesparende foranstaltninger kan foregå efter ensartede principper. 5.1 Kvalitetssikring af data Bygningsafdelingerne kvalitetssikrer arealangivelser og den generelle tekst, der beskriver udviklingen af genopretningen indenfor deres specifikke område. For at kunne vurdere, om bygningssynene på tværs af magistratsafdelingerne foregår ensartet og på et rimeligt og fagligt korrekt niveau, vil der ultimo 2007 eller primo 2008 blive foretaget uvildige stikprøver af enkelte bygninger.

19 !!"#$%&$'( ) * +