K/S Danske Immobilien Jernbanegade 2, Nykøbing Mors CVR-nr: Årsrapport 2013

Transkript

1 K/S Danske Immobilien Jernbanegade 2, Nykøbing Mors CVR-nr: Årsrapport 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den / 2014 dirigent Jernbanegade 2, Nykøbing M. Tlf Fax: Mobil sls@leicht-simonsen.dk

2 2 INDHOLDSFORTEGNELSE Påtegninger og erklæringer Side Ledelsespåtegning... 3 Den uafhængige revisors erklæringer... 4 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger... 6 Hoved- og nøgletal... 7 Ledelsesberetning... 8 Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelse 1. januar december Balance pr. 31. december 2013 Aktiver Passiver Pengestrømsopgørelse Noter... 18

3 3 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar december 2013 for K/S Danske Immobilien. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultat af selskabets aktiviteter og pengestrømme for Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Aarhus, den 13. februar 2014 Direktion Mogens V. Møller Bestyrelse Marcus Choleva Jesper Mellemkjær Mogens V. Møller formand

4 4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til kommanditisterne i K/S Danske Immobilien Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for K/S Danske Immobilien for regnskabsåret 1. januar 31. december Årsregnskabet omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

5 5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.. Nykøbing Mors, den 13. februar 2014 Statsautoriseret revisor ApS S. statsaut. revisor

6 6 SELSKABSOPLYSNINGER Selskabet: K/S Danske Immobilien Jernbanegade 2, Nykøbing Mors Telefon: Telefax: mvm@moller-company.dk Cvr.nr.: Stiftet: 29/ Hjemsted: Morsø Kommune Bestyrelse: Marcus Choleva, formand Mogens V. Møller Jesper Mellemkjær Direktion: Mogens V. Møller Revision:, Statsautoriseret revisor ApS Jernbanegade 2, Nykøbing Mors

7 7 HOVED- OG NØGLETAL Hovedtal TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR Resultatopgørelse: Nettoomsætning Bruttoresultat Resultat af ordinær primær drift Resultat af finanielle poster Årets resultat Balance: Balancesum Investering i materielle anlægsaktiver Egenkapital Pengestrømme: Pengestrømme fra: -driftsaktivitet investeringsaktivitet finansieringsaktivitet Pengestrøm i alt Nøgletal i % Bruttomargin 68,1 67,7 69,6 70,7 67,8 Overskudsgrad 67,6 54,3 69,2 85,8 68,3 Afkastningsgrad 5,2 4,3 5,4 6,7 5,3 Soliditetsgrad 29,6 24,9 25,0 25,1 25,5 Forrentning af egenkapital 13,9 8,0 9,4 9,9 11,1

8 8 LEDELSESBERETNING Hovedaktiviteter Selskabets aktiviteter er primært at foretage udlejning af boligejendomme i Nordtyskland. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets driftsresultat viser fortsat en stabil udvikling og med en tilfredsstillende udlejning og en tomgang på ca. 2 %, hvilket svarer til fuld udlejning. Udvikling i udlejning Antal lejligheder Tomgang Tomgang i % 4,8% 4,1% 3,3% 3,7% 2,8% 1,6% 2,2% 2,0% Udvikling i tomgang i investeringsbyer. I Slesvig ejer selskabet over lejligheder, og antallet af ledige lejligheder er 49 mod 47 forrige år, og genudlejning forløber meget tilfredsstillende. I Lübeck, hvor selskabet besidder over lejligheder er der 7 ledige lejemål. Udlejningen har i årevis været høj og stabil. I Heide råder selskabet over 644 lejligheder og alle lejligheder er lejet ud. I Lensahn rådes der over 162 lejligheder, og her er der i forbindelse med en mindre investering sket en reduktion af ledige lejligheder fra 13 til 7.

9 9 LEDELSESBERETNING Selskabets investeringsplaner gennemgås løbende med selskabets forvalter, hvor vedligeholdelses- og investeringsplaner vurderes. Den samlede investeringsramme ligger på 2,5 mio. EUR pr. år. Driftsmæssig regnskabsudvikling Bruttoleje Tomgangsleje Nettoleje Vedligeholdelse Forvalter Øvrige omkostninger Resultat før renter Renteudgifter Kursregulering Resultat før værdiregulering Værdiregulering ejendomme Årets resultat Udvikling i nettoleje Den tilfredsstillende udlejning har betydet, at selskabet i 2013 for ottende år i træk har konstateret en stigende nettoleje, der udgør T.EUR. Tomgangslejen på 465 T.EUR viser den manglende lejeindtægt som selskabet ville modtage ved fuld udlejning. Udvikling i større omkostninger Vedligeholdelse andrager T.EUR og dækker løbende vedligeholdelse af bygninger og lejligheder, samt renovering af lejligheder. Tallet er på niveau med tidligere år, og i overensstemmelse med den aftalte ramme. Selskabets forvalteromkostninger udgør T.EUR, der dækker egentlig forvaltning og udlejning. Øvrige omkostninger udgør 617 T.EUR. Selskabet har fået 198 T.EUR retur i forbindelse med en vandskade, og selskabet har modtaget 66.T.EUR retur fra for meget betalt leje af bygninger på lejet grund. Tab på lejere udgør 269 T.EUR. Bygninger på lejet grund udgør 174 T.EUR. Driftsomkostninger til tomme lejemål udgør 286 T.EUR. Resultat før renter og værdiregulering Resultat før renter udgør T.EUR mod T.EUR året før. Nettorenteudgifter Nettorenteudgifter udgør T.EUR mod T.EUR året før, og skyldes lavere renter og bortfald af garantiprovision til Nykredit.

10 10 LEDELSESBERETNING Kursregulering Kursregulering af gæld er positiv og udgør 300 T.EUR mod -751 T. EUR forrige år. Overkurs ved låneudbetaling og låneomkostninger forrige år var en engangsomkostning. Årets resultat Årets resultat udgør T.EUR mod T. EUR året før. Udvikling i selskabets balance Samlede aktiver Selskabets samlede aktiver udgør 140,3 mio. EUR. Selskabets investeringsejendomme udgør 128,4 mio. EUR. Likvide beholdninger udgør T.EUR. Væsentlige passiver Udvikling i egenkapital Selskabets egenkapital udgør 41,5 mio. EUR der er en stigning på ca. 7,2 mio. EUR i forhold til året før. Kursregulering af selskabets renteswap er positiv med T.EUR, der er tillagt egenkapitalen. Langfristet gæld Gæld til realkreditinstitut udgør 73,7 mio. EUR. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets investeringsejendomme indregnes i årsregnskabet til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af afkastbaserede værdiansættelsesmodeller. Disse modeller indeholder skøn over ejendommenes fremtidige afkast og de fremtidige afkastkrav. Ejendommenes fremtidige afkast er skønnet på grundlag af egne erfarings tal og budgetter. Det anvendte afkastkrav er ligeledes fastsat på grundlag af egne erfarings tal. Der er usikkerhed forbundet med det anvendte afkastkrav og da denne faktor har stor betydning for værdien af selskabets investeringsejendomme, er der som følge heraf - usikkerhed forbundet med den indregnede værdi af selskabets investeringsejendomme. Det er dog ledelsens vurdering, at de anvendte skøn i forbindelse med værdiansættelsen er rimelige forsvarlige. Begivenheder efter regnskabsårets slutning Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.

11 11 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for mellemstore virksomheder i regnskabsklasse C. Årsrapporten er aflagt i EURO. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år, bortset fra, at dagsværdireguleringer af investeringsejendomme og tilhørende gæld nu er indregnet under finansielle poster. Dagsværdireguleringerne har tidligere været indregnet således, at de indgik i posten Resultat af ordinær primær drift. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster, tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold der eksisterede på balancedagen. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta er i årets løb omregnet til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavende og gæld i fremmed valuta er indregnet til statusdagens kurs. Realiserede og urealiserede valutakursreguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes under andre tilgodehavender, henholdsvis anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige transaktioner, indregnes direkte på egenkapitalen. Når de sikrede transaktioner realiseres, indregnes de akkumulerede ændringer i de pågældende regnskabsposter. For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen under finansielle poster.

12 12 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS RESULTATOPGØRELSEN Lejeindtægter Lejeindtægter er medtaget efter faktureringsprincippet og periodiseres til regnskabsåret. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesudgifter, honorar til tysk forvalter, tab på lejere, drifts- og varmeomkostninger vedr. tomme lejligheder og andre omkostninger vedr. udlejning. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter administrationsomkostninger. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme og gæld vedrørende investeringsejendomme indregnes under finansielle poster. Skatter Kommanditselskabet er ikke selvstændigt skattepligtig. Derfor er der ikke medtaget hverken skatter eller udskudt skat i årsrapporten. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme Investeringsejendomme indgår til dagsværdi. Ved opgørelse af ejendommenes dagsværdi anvendes en afkastbaseret model. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til større vedligeholdelsesarbejder m.m. Afholdte omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til det tidspunkt, hvor ejendommen blev indregnet som aktiv, og som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaffelsesprisen som forbedringer. Reguleringer af investeringsejendommenes værdi indregnes i resultatopgørelsen indregnes under finansielle poster. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab.

13 13 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Finansielle gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu efter fradrag af transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskelle mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Gæld der er bundet op på investeringsaktiver måles til dagsværdi. Værdireguleringer, låneomkostninger mv. indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt selskabets likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ikke kontante resultatposter som værdireguleringer, hensættelser samt ændring i driftskapitalen og rentebetalinger og -udbetalinger mv. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt udbyttebetaling til selskabsdeltagere. Likvider Likvide midler består af posten Likvide beholdninger under omsætningsaktiver.

14 14 RESULTATOPGØRELSE I Note Lejeindtægter Ejendomsomkostninger Andre eksterne omkostninger Bruttoresultat Personaleomkostninger Resultat før finansielle poster Dagsværdiregulering af gæld vedrørende investeringsejendomme Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Årets resultat Forslag til resultatdisponering Overført resultat Disponeret i alt

15 15 BALANCE PR. 31. DECEMBER I Note AKTIVER Investeringsejendomme Materielle anlægsaktiver ANLÆGSAKTIVER I ALT Tilgodehavende husleje Andre tilgodehavender Tilgodehavender i alt Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT AKTIVER I ALT

16 16 BALANCE PR. 31. DECEMBER I Note PASSIVER Kommanditkapital Overført resultat EGENKAPITAL I ALT Gæld til realkreditinstitutter Offentlig støttede lån Gæld til pengeinstitutter Langfristede gældsforpligtelser i alt Kortfristet del af langfristet gæld Gæld til pengeinstitutter Modtagne forudbetalinger fra lejere Leverandører af varer og tjenesteydelser Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT PASSIVER I ALT Eventualforpligtelser... 5 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser... 6 Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling... 7

17 17 PENGESTRØMSOPGØRELSE I Årets resultat Reguleringer Ændring i driftskapital Pengestrømme fra drift før finansielle poster Renteindtægter, betalt Renteomkostninger, betalt Pengestrømme fra driftsaktivitet Køb af materielle anlægsaktiver Pengestrømme fra investeringsaktivitet Afdrag på gæld til realkreditinstitutter Afdrag på offentlig støttede lån Afdrag på gæld til pengeinstitutter Optagelse af realkreditlån Optagelse af offentlig støttede lån Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider Likvider 1. januar LIKVIDER 31. DECEMBER

18 18 NOTER I Personaleomkostninger Lønninger og gager Andre omkostninger til social sikring I alt Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme Kostpris 1. januar Tilgang i året Kostpris 31. december Værdireguleringer 1. januar Årets værdireguleringer... 0 Værdireguleringer 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Anvendt afkastprocent v/ dagsværdiberegning... 5,9% 3. Egenkapital Kommandit- Overført kapital resultat I alt Egenkapital 1. januar Årets resultat Regulering af sikringsinstrumenter Egenkapital 31. december Langfristede gældsforpligtelser Gæld i alt Afdrag Langfristet Restgæld 31/ næste år andel efter 5 år Gæld til realkreditinstitutter Offentlig støttede lån Gæld til pengeinstitutter I alt

19 19 NOTER I 5. Eventualforpligtelser Lejebetaling vedr. bygninger på lejet grund (Erbauzinsen) udgør ca. t 170 årligt. Kontrakt med tysk ejendomsadministrator om forvaltning af ejendomme kan opsiges med 18 måneders varsel. Honoraret i opsigelsesperioden udgør t ved uændret lejeindtægt. 6. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for mellemværende med realkreditinstitutter og pengeinstitutter er der givet sikkerhed i ejendommene med regnskabsmæssig værdi 31/ på t Til sikkerhed for negativ markedsværdi på renteswap er likvider, t stillet til sikkerhed for FIH Erhvervsbank, og der kan ikke disponeres over dette beløb uden forudgående tilladelse fra banken. 7. Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling Selskabets investeringsejendomme indregnes i årsregnskabet til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af afkastbaserede værdiansættelsesmodeller. Disse modeller indeholder skøn over ejendommenes fremtidige afkast og de fremtidige afkastkrav. Ejendommenes fremtidige afkast er skønnet på grundlag af egne erfaringstal og budgetter. Det anvendte afkastkrav er ligeledes fastsat på grundlag af egne erfarings tal. Der er usikkerhed forbundet med det anvendte afkastkrav og da denne faktor har stor betydning for værdien af selskabets investeringsejendomme, er der som følge heraf - usikkerhed forbundet med den indregnede værdi af selskabets investeringsejendomme. Det er dog ledelsens vurdering, at de anvendte skøn i forbindelse med værdiansættelsen er rimelige forsvarlige Pengestrømsopgørelse reguleringer Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Dagsværdireguleringer, netto I alt Pengestrømsopgørelse ændring i driftskapital Ændring i tilgodehavender Ændring i kortfristet gæld i øvrigt I alt