ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ Vejledning til ejerne VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16.

Transkript

1 ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ Vejledning til ejerne VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 1

2 INTRODUKTION En bevilling på 19 mio. kr. fra A.P. Møller og Hustru Chastine Mc-Kinney Møllers Fond til almene Formaal har gjort det muligt at sikre Læsøs internationalt anerkendte kulturarv af huse med tangtage. Hertil kommer 9 mio. kr. fra Slots- og Kulturstyrelsen øremærket til de fredede huse, og yderligere støtte fra Læsø Kommune. Styrelse, kommune og fond har i samarbejde udarbejdet disse retningslinjer for gennemførelse af de enkelte istandsættelsesprojekter. Retningslinjerne er baseret på den viden, der er indhentet gennem forstudier finansieret af Augustinusfonden, Realdania og Slotsog Kulturstyrelsen og Input fra Foreningen Tanghusene på Læsø-ejerforeningen af VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 2

3 OVERBLIK Hvem kan få støtte? Hvordan ansøger man? Hvad skal man selv bidrage med? Istandsættelsen fra start til slut FAQ (Gode spørgsmål) Bilag: Ejeraftale VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 3

4 HVEM KAN FÅ STØTTE? Ejere af fredede og bevaringsværdige huse med tængede tage over hele eller dele af huset. Projektet er begrænset til husene i Østerby for at sikre, at istandsættelsen får den største effekt på en samlet bebyggelse. Når de nuværende bevillinger disponeret, træffes der beslutning om istandsættelsesprojektets eventuelle fortsættelse. VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 4

5 HVORDAN ANSØGER MAN? Ejere af støtteværdige huse bliver kontaktet af projektlederen. Der skal ikke afleveres en ansøgning, men man skal med projektlederen aftale en registrering. På grundlag af registreringen udarbejder projektlederen et skitseprojekt med budget og tidsplan, som forelægges ejeren til godkendelse. På grundlag af det godkendte skitseprojekt indgås en aftale mellem ejer og projektleder, den såkaldte ejeraftale jf. bilag. VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 5

6 HVAD SKAL MAN SELV BIDRAGE MED? 10 % af istandsættelsens pris. De 90 % dækkes af støtten fra A.P. Møller Fonden eller ved istandsættelse af fredede huse Slots- og Kulturstyrelsen. Der skal stilles bankgaranti for beløbet, når aftalen om istandsættelsen indgås. Beløbet skal betales ved istandsættelsens afslutning. Istandsættelsens budget indeholder en passende reserve til uforudselige udgifter, så man kender den maksimale udgift til egenfinansiering, når man underskriver aftalen. Tømning af de dele af huset og grunden, som berøres af istandsættelsen. Omfanget aftales, når man underskriver aftalen. Forsikring af huset. Før udførelsen skal ejer tegne en all-risk-forsikring. Præmien indgår i de 10 % medfinansiering. Efter istandsættelsen skal huset forsikres mod totalskade (evt. via BYFO s rabatordning). Genhusning, hvis huset er helt eller delvis ubeboeligt under istandsættelsen. Perioden aftales, når man underskriver aftalen. Genhusning betales af ejer. Oplysninger til projektlederen under udarbejdelse af skitse og projektmateriale. Tinglysning af de særlige vilkår for ejendommen ( autenticitetsservitut ). VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 6

7 ISTANDSÆTTELSEN FRA START TIL SLUT Aktivitet Projektleder kontakter ejer Foreløbig ejertilsagn Projektleder udarbejder projektskitse, tidsplan og budget Ejer godkender projektskitse, tidsplan og budget Ejer stiller bankgaranti Ejer tinglyser særlige vilkår for ejendommen (autenticitetsservitut) Ejer tegner all-risk-forsikring Ejer og projektleder indgår aftale Projektering Udbud Ejer tømmer bygning og arealer omfattet af istandsættelsen Ejer fælder træer og buske som aftalt Udførelse Aflevering, herunder vedligeholdelsesvejledning Ejer tegner forsikring mod totalskade af ejendommen Ibrugtagning Ejer foretager almindelig vedligeholdelse efter vedligeholdelsesvejledningen Eftersyn efter 2 år Eventuel afhjælpning af fejl VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 7

8 FAQ (Gode spørgsmål) Hvor kommer tangen fra? Projektlederen indkøber tangen fra Tangbanken, der overføres til Læsøfonden og således handles uden kommercielle interesser. Tangbanken indkøber indtil videre tangen fra Ulvshale på Møn. Der udføres forsøg med anvendelse af lokal tang fra Læsø. Hvad omfatter istandsættelsen? Ud over tangtaget omfattes facader og omgivelser (tilbygninger, have og beplantning) i det omfang, det er nødvendigt for at genetablere husets autentiske udtryk. Kan man inddele istandsættelsen i etaper? Nej, det er en forudsætning for støtte, at istandsættelsen afspejler både æstetiske, historiske og tekniske overvejelser, så bygningen efterfølgende fremtræder som en sammenhængende helhed. Kan man som ejer selv stå for istandsættelsen? Formelt set er ejeren bygherre, men det er en forudsætning for støtte, at man som rådgiver anvender den projektleder, som A.P. Møller Fonden har indgået aftale med. VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 8

9 FAQ (Gode spørgsmål) fortsat Kan istandsættelsen udføres som medbyg? Alle arbejder inden for den aftalte istandsættelse skal under projektlederens tilsyn og kvalitetskontrol udføres af de professionelle håndværkere, der har afgivet laveste pris efter en licitation i henhold til Tilbudsloven. Det er ejerens opgave af fælde beplantning, som beskrevet i tillæg til lokalplanen. Hvorfor skal der udarbejdes lokalplan for ejendommen? Den bevarende lokalplan skal sikre, at de tængede huse og deres omgivelser efter istandsættelsen bliver ved med at fremtræde så autentiske som muligt. Beplantningen skal justeres (udtyndes) for at sikre indblik og udsyn fra huset. Desuden fastlægges, hvilke dele af huset, der skal have tænget tag, hvis det ikke er det hele. Lokalplanen sendes i høring efter Planlovens bestemmelser. Hvorfor skal der tinglyses vilkår for ejendommen? Før ejer og projektleder kan indgå aftale om den konkrete renovering, skal ejer tinglyse lokalplanens tillæg for den aktuelle ejendoms omgivelser for at sikre, at kommunen kan effekture vilkårene. Denne autenticitetsservitut er et supplement til lokalplanen. VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 9

10 FAQ (Gode spørgsmål) fortsat Hvad nu hvis istandsættelsen bliver forsinket? I aftalen mellem ejer og projektleder er det angivet, hvor præcist tidsplanen skal følges i de enkelte faser. Overskrides tidsplanen alligevel, vil projektleder i samarbejde med ejer og entreprenører tilrette den resterende del af byggeriet, så ejer generes mindst muligt og eventuelt kan tage en del af ejendommen i brug igen. Hvordan sikres lavest mulige pris? Efter projektering udbydes renoveringsarbejderne i konkurrence. Som udgangspunkt indhentes særskilte overslag på tængningen og tilbud på de øvrige arbejder (tømrer og murer). Hvordan er ejer sikret, hvis håndværkerne går konkurs? Projektlederen sørger for, at aftalerne mellem ejer (bygherre) og håndværkerne indgås efter de almene betingelser om sikkerhedsstillelse. Skal man betale skat af støtten til istandsættelsen? Nej, Læsø Kommune udsteder en fritagelsesattest, som dokumenterer over for Skat, at huset er SAVE-klassificeret, og støtten dermed skattefri. VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 10

11 FAQ (Gode spørgsmål) fortsat Hvad nu hvis budgettet for istandsættelsen overskrides? Istandsættelsens budget indeholder en passende reserve til uforudselige udgifter, så man kender den maksimale udgift til egenfinansiering, når man underskriver aftalen. Hvis reserven ikke anvendes, bliver egenfinansieringen tilsvarende billigere. Kan budgettet inkl. reserven ikke dække de faktiske udgifter, dækker bevillingsgiver differencen. Er der forskel på istandsættelsen af fredede og bevaringsværdige huse? Nej, renoveringsprojektet tilpasses, så den konkrete ejendom udadtil fremtræder så autentisk som muligt efter istandsættelsen. Forskellen er alene, at istandsættelsen af fredede ejendomme støttes af Slots- og Kulturstyrelsen, mens de bevaringsværdige ejendomme støttes af A.P. Møller Fonden. Kan man sælge ejendommen under istandsættelsen? Ja, under forudsætning af, at køber indtræder i sælgers forpligtelser i henhold til aftalen med projektlederen og opretter bankgaranti. Dokumentation for, at dette krav er opfyldt i udkast til købsaftale, skal forelægges projektlederen, inden aftalen indgås, eller inden huset efterfølgende sættes til salg. VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 11

12 FAQ (Gode spørgsmål) fortsat Hvad nu hvis taget er utæt efter istandsættelsen? Nye tangtage kan ikke forventes at være tætte, før de har sat sig. Derfor forsynes de med en vandtæt membran under den nederste del af taget, som fører midlertidigt nedsivende vand ud til tagskægget. Membranen fjernes i forbindelse med 2-årgennemgangen. Er der garanti mod revner og andre sætningsskader efter istandsættelsen? Nej, der kan ikke udstedes garanti mod sådanne skader på huse af denne alder og med mangelfuld fundering. Men der træffes alle mulige forholdsregler, når istandsættelsen projekteres. Hvem står for vedligeholdelsen efter istandsættelsen? Det gør ejer med hjælp fra en vedligeholdelsesvejledning, som udleveres af projektleder (rådgiver) ved afleveringen. VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 12

13 BILAG: AFTALE MELLEM EJER OG PROJEKTLEDER SKABELON FOR AFTALE MELLEM EJER OG PROJEKTLEDER Som betingelse for støtte til istandsættelse af tængede ejendomme i Læsøs Østerbyområde indgås hermed aftale om projektledelse af den nedenfor nævnte ejendoms istandsættelse. Ejendom Adresse, eventuelt matrikel nr. Parterne Ejer(e) og Projektleder, rådgiver for A.P. Møller og Hustru Chastine Mc-Kinney Møllers Fond til almene Formaal Projektleders navn og kontaktoplysninger Omfanget af det støttede projekt 1. Byggepladsindretning og drift, eksempelvis midlertidige køreplader, stilladser skurvogne osv. 2. Udskiftning eller reparation af tangtaget. 3. Tilhørende reparation af spær, gavle, bjælkeender mv. Efter behov foretages udskiftning med nye finske lægter. 4. Reparation af ydervæggene, inklusiv defekt bindingsværk, toprem, bjælkeender mv. 5. Reparation eller udskiftning af rådskadede vinduer og yderdøre. Herunder foretages tilbageføring af vinduer og døre, som stilmæssig ikke understøtter bevaringsværdierne. 6. Indvendige følgearbejder, eksempelvis reparation af bagmure, bjælkekasser i lofter osv., men ikke malerarbejde. 7. Reparation, udskiftning og eventuel genopførelse af manglende skorstenspiber. 8. Fjernelse af eventuel isolering i loftrummet. 9. Nødvendig regulering af terrænet rundt om bygningerne. Herunder reparation eller genskabelse af pikstensbelægninger langs bygningerne. Øvrigt terræn overgives til ejer jævnt og planeret, men uden græs og beplantning. VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 13

14 10. Fjernelse af alt byggeaffald. 11. Gennemgang og nødvendig efterfyldning og udbedring af eventuelle mangler de udførte arbejder et og to år efter afleveringen. Projektet omfatter ikke Indvendige malerarbejder mv. El- og VVS-arbejder Efterisolering, herunder genudlægning af eventuel mineraluld på lofterne. Projektets pris Den samlede pris for projektets gennemførelse er budgetteret til maksimalt x.xxx.xxx kr. inklusiv moms, jf. budget i bilag. Støtten udgør 90% af de faktiske udgifter, maksimalt x.xxx.xxx kr. inkl. moms. Ejers egenbetaling udgør 10 % af de faktiske udgifter, maksimalt xxx.xxx kr. inkl. moms. Overskrider de faktiske udgifter budgettet, dækkes differencen af støtten. Projektets tidsplan Projektet gennemføres hovedtidsplan, jf. tidsplan i bilag: - Projektering: start- og slutdato anføres - Licitation (udbud): start- og slutdato anføres - Udførelse: start- og slutdato anføres Hvis der i løbet af projektet opstår risiko for, at tidsplanen ikke kan overholdes, kontakter projektlederen ejer, og i samarbejde mellem ejer, projektleder og entreprenører udarbejdes plan for minimering af ejers gener i forbindelse med tidsplanforlængelsen. Forudsætninger for støtten a. Ejer tinglyser særlige vilkår for ejendommen (autenticitetsservitut). b. Ejer stiller bankgaranti for sin egenbetaling. c. Ejer tegner all-risk-forsikring for udførelsesperioden. Præmiebeløbet indgår i budgettet. d. Ejer tegner forsikring mod brand og anden totalskade af huset efter istandsættelsen. e. Ejer tømmer alle rum og arealer, som omfattes af projektet. f. Ejer fjerner alle værdifulde møbler og genstande fra bygningen inden byggearbejder påbegyndes. Hvis disse samles i container andet sted på grunden, aftales placeringen med projektleder. g. Ejer underskriver entreprisekontrakter med håndværkerne efter projektleders indstilling. h. Projektleder styrer håndværkere og arbejdet under byggeperioden. Al kommunikation med håndværkerne skal gå gennem projektleder, der efter behov afholder koordinationsmøder med ejer. i. Alle betalinger skal gå via projektleder. VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 14

15 j. Projektleder har fri adgang til ejendommen under udførelsen. k. Senest en måned efter afleveringen erstattes bankgarantien af direkte indbetaling af den endelige egenbetaling. l. Ejer accepterer begrænset klageadgang pga. sætningsrevner og utætheder i det istandsatte hus. m. Ejer accepterer, at det nye tangtag udføres med membran, som kan bortlede nedsivende vand, mens tangen sætter sig. n. Ejer sætter sig ind i og følger den vedligeholdelsesvejledning, som projektleder udarbejder og gennemgår ved afleveringen. o. Ejer må ikke offentliggøre tegninger, fotos eller lign. i denne sag uden angivelse af projektleders fuldstændige firmanavn. Bilag Projektleders projektmateriale med tilhørende budget og tidsplan. Dato: Ejers underskrift: Dato: Projektleders underskrift VEJLEDNING VEDR. ISTANDSÆTTELSE AF TÆNGEDE TAGE PÅ LÆSØ 16. MARTS 2016 SIDE 15