A/B Istedgade CVR-nr Årsrapport 2007

Transkript

1 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab CVR-nr.: Weidekampsgade København S Telefon: Telefax: A/B Istedgade CVR-nr Årsrapport 2007

2 A/B Istedgade Indholdsfortegnelse Side Foreningsoplysninger 1 Bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning 3 Anvendt regnskabspraksis 4 Resultatopgørelse for Balance pr Noter 8 Note, værdiansættelse af andele 16 Likviditetsoversigt for året

3 A/B Istedgade Foreningsoplysninger Forening A/B Istedgade Istedgade København V Bestyrelse Martin Christensen, formand Jesper Jørgensen Janus Blomfrø Thea Gade-Rasmussen Lars Bache Administrator Advokat Carsten Kirstein Nikolaj Plads 26, København K Telefon: Telefax: ck@advokatkirstein.dk Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Godkendt på foreningens generalforsamling, den Dirigent

4 A/B Istedgade Bestyrelsespåtegning Vi har dags dato aflagt årsrapporten for 2007 for A/B Istedgade Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med lovgivningens og vedtægternes krav til regnskabsaflæggelsen. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 18. januar 2008 Administrator Advokat Carsten Kirstein Bestyrelse Martin Christensen Jesper Jørgensen Janus Blomfrø formand Thea Gade-Rasmussen Lars Bache

5 A/B Istedgade Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i A/B Istedgade Vi har revideret årsrapporten for A/B Istedgade for regnskabsåret omfattende bestyrelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, noter, note værdiansættelse andele samt likviditetsoversigt. Årsrapporten aflægges efter årsregnskabsloven samt lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. De i resultatopgørelsen anførte budgettal samt likviditetsoversigten er ikke revideret, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Bestyrelsens ansvar for årsrapporten Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for foreningens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af bestyrelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. København, den 18. januar 2008 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Eigil Hansen statsautoriseret revisor

6 A/B Istedgade Anvendt regnskabspraksis Generelt Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A med de fravigelser og tilpasninger, der følger af foreningens særlige forhold, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Resultatopgørelsen Resultatopgørelsen af klassificeret efter foreningens art og aktiviteternes omfang samt foreningens ønsker med hensyn til præsentationen. Der foretages periodisering af alle væsentlige indtægter og omkostninger. Vedligeholdelse Vedligeholdelse er de udgifter, der er afholdt for at holde ejendommen ved lige, uden at den derved bringes i bedre stand end ved erhvervelsen. omkostninger herudover tillægges ejendommens anskaffelsessum som forbedringer. Prioritetsydelser Afdrag på prioritetsgæld er medtaget i resultatopgørelsen. Skatteforhold I resultatopgørelsen udgiftsføres den beregnede skat af årets skattepligtige indkomst. Der afsættes ikke udskudt skat. Balancen Ejendommen Ejendommen optages til foreningens anskaffelsessum med tillæg af forbedringsudgifter. Der foretages afskrivning på ejendommens særlige installationer, hvorimod bygningsværdien ikke afskrives. Værdipapirer Beholdning af obligationer optages i årsrapporten til dagsværdien på balancedagen. Hensatte forpligtelser Der foretages hensættelse til konkrete større vedligeholdelsesarbejder i henhold til en vedligeholdelsesplan. Prioritetsgæld Prioritetsgælden optages til nominel restgæld, svarende til det beløb, der skal betales gennem de normale afdrag.

7 A/B Istedgade Resultatopgørelse for 2007 Budget Budget Note t. t Boligafgift, medlemmer (4.510) Tomgang, medlemmer Lejeindtægter Antenneregnskab Telefonregnskab Internetregnskab Indtægter ( ) Skatter og afgifter 2 ( ) (426) (448) (88.177) Forsikringer (84.453) (91) (90) ( ) Renholdelse og belysning mv. 3 ( ) (275) (229) (64.882) Gårdlavsbidrag (59.995) (67) (53) ( ) Vedligeholdelse 4 ( ) (90) (811) ( ) Administration mv. 5 ( ) (267) (265) (12.875) Afskrivninger, porttelefonanlæg (15.288) (15) (15) (68.969) Restafskrivning, gl. netværk mv ( ) Omkostninger ( ) (1.231) (1.911) Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter ( ) Finansielle omkostninger 7 ( ) (1.108) (2.521) Resultat før skat (2.711) Regulering, selskabsskat tidl. år (47.469) Skat af årets resultat (45.256) (50) Årets resultat ( ) Afdrag på prioritetsgæld 7 ( ) (1.391) (611) ( ) Årets resultat efter afdrag ( ) (104) 0 Der foreslås disponeret således:til næste år. Renteswap (61.114) Overført til næste år ( ) ( )

8 A/B Istedgade Balance pr Note Ejendommen matr.nr. 657 Udenbys Vester Kvarter Anlægsaktiver Tilgodehavende boligafgift mv Mellemregning, andelshavere og fraflyttere Mellemregning, andelshavere, altaner Varmeregnskab Vandregnskab Mellemregning beboere, kabling netværk Andre tilgodehavender Forudbetalte omkostninger Tilgodehavender Værdipapirer Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver

9 A/B Istedgade Balance pr Note Andelskapital Reservefond Renteswap (61.114) 0 Overført resultat ( ) ( ) Egenkapital Prioritetsgæld Renteswap, markedsværdi Bankgæld inkl. andelsboliglån Mellemregning med fraflyttede andelshavere Vandregnskab Antenneregnskab Telefonregnskab Internetregnskab Selskabsskat Skyldige omkostninger Deposita og forudbetalt husleje Forudbetalt boligafgift Gældsforpligtelser Passiver Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser 20

10 A/B Istedgade Noter Budget Budget t. t. 1. Lejeindtægter Teoretisk lejeindtægt Skatter og afgifter Ejendomsskatter Renovation mv Renholdelse og belysning mv Vicevært, løn Feriepenge inkl. regulering hensættelse Sociale ydelser Trappevask og vinduespolering Hovedrengøring Rengøringsartikler Elforbrug Ejendommens vand- og varmeforbrug Vedligeholdelse 0 Maler Graffiti, abonnement Snedker og tømrer Murer VVS Varmecentral Varmemålere Telefoncentral Elinstallatør Låseservice Gård og have Diverse materialer års oversigt

11 A/B Istedgade Noter Budget Budget t. t. 5. Administration mv Administration Advokat Revision og regnskabsmæssig assistance Gebyrer, bank, giro, dataløn mv Låneomkostninger Påkravsgebyrer Opkrævningsgebyrer, boligafgift mv Varme og vandregnskab Ingeniørhonorar, 5-års syn Vurderingshonorar Lønsumsafgift Møder og generalforsamling Kontorhold inkl. porto Telefon og internet ABF, kontingent Beboerfester Juleudsmykning Gaver Arbejdsmiddage Småanskaffelser Diverse Finansielle indtægter 0 Renteindtægter, bank Renteindtægter, obligationer Kursavance, obligationer

12 A/B Istedgade Noter Budget Budget t. t. 7. Finansielle omkostninger Prioritetsrenter Renteudgift, Cibor6 lån, Nykredit Bank Renteswap Renteudgifter, bank, øvrige Kursregulering, obligationer Afdrag

13 A/B Istedgade Noter Ejendommen matr.nr. 657 Udenbys Vester Kvarter Anskaffelsessum primo Porttelefonanlæg, anskaffet oktober 2006 Saldo Årets tilgang Afskrivning, 10% p.a. af (15.288) (3.822) Ejendommen, bogført værdi i alt Ejendomsværdi pr Heraf grundværdi Varmeregnskab 2007 Indbetalt a conto fra beboere Varmeforbrug ( ) ( ) Regulering, varmeforbrug sidste år EMO-ordning (19.335) 0 (16.304) (21.316) 10. Vandregnskab 2007 Indbetalt a conto fra beboere Vandforbrug ( ) ( ) (4.133) Antenneregnskab Saldo (4.932) Afholdte udgifter, Copydan 0 (4.408) Afholdte udgifter 0 (5.265) (14.605) Indbetalt a conto Overført til resultatopgørelsen (5.150)

14 A/B Istedgade Noter Telefonregnskab Saldo Afholdte udgifter (11.817) (25.540) Istedgade indbetaler Indbetalt a conto Overført til resultatopgørelsen (93.596) Internetregnskab Saldo Afholdte udgifter (4.931) (29.925) Istedgade indbetaler (17.104) Indbetalt a conto Overført til resultatopgørelsen (16.900) Nominel Kursværdi Kursværdi beholdning Værdipapirer 5,0% Nykredit 03D Obligationerne er indlagt i værdipapirdepot (sikkerhedsdepot) nr i Nykredit Bank Likvide beholdninger Kassebeholdning, kasserer Nordea, pengemarkedskonto, kontonr

15 A/B Istedgade Noter Egenkapital Andelskapital, indskud Saldo Reservefond Saldo Afdrag på prioritetsgæld Renteswap Saldo Årets tilgang, markedsværdi (61.114) 0 (61.114) 0 Overført resultat Saldo ( ) ( ) Overført af årets resultat ( ) ( ) ( ) ( ) Egenkapital i alt Prioritetsrenter/Prioritetsgæld Ud- Hovedstol Renter Restgæld Kursværdi løb Nykredit, 4,96% Nykredit 5% Nykredit 5% Nykredit, 5,14%

16 A/B Istedgade Noter 17. Prioritetsrenter/Prioritetsgæld, fortsat Der er i forbindelse med byfornyelsessagen yderligere tinglyst lån i Nykredit med en hovedstol på i alt Restgælden udgør pr. 31. december (Lånene er 100% støttet af det offentlige) Opdeling af lån Langfristet del Kortfristet del (næste års afdrag) Bankgæld inkl. andelsboliglån Nykredit Bank, andelsboligkredit, kontonr Nykredit Bank, erhverskonto, kontonr Nykredit, 5,156 CIBOR6, kontonr Nordea, pengemarkedskonto, kontonr Nordea, byggekonto konto nr Skyldige omkostninger Skyldig el, årsafregning Skyldig fjernvarme, årsafregning Lønsumsafgift Skyldig A-skat Skyldig ATP Feriepengeforpligtelse Danmarks radio Udlæg, bestyrelse Revision og regnskabsmæssig assistance Administrationshonorar Opkrævningsgebyrer Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser Til sikkerhed for engagement med Nordea er deponeret ejerpantebrev, nom , med pant i ejendommen matr.nr. 657 Udenbys Vester Kvarter. Til sikkerhed for betaling af hovedstol, renter mv. til Nykredit er indestående i værdipapirdepot nr stillet til sikkerhed. Der er salgs- og pantsætningsforbud i ejendommen matr. nr. 657 Udenbys Vester Kvarter, København, beliggende Istedgade 66-84, København.

17 A/B Istedgade Noter 20. Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser, fortsat Selskabsskat I henhold til nuværende domspraksis foretages der ingen successiv beskatning af andelsboligforeningens fortjeneste ved konvertering af bolig- eller erhvervslejemål til andelsboliger. I stedet udløses en avancebeskatning én gang i forbindelse med overgangen af det sidste bolig- eller erhvervslejemål til andelsbolig. Beskatningen omfatter samtlige lejemål, der har været udlejet som bolig- eller erhvervslejemål efter 18. maj En eventuel udskudt skat vedrørende ovenstående er ikke opgjort og således ikke indarbejdet i nærværende årsrapport.

18 A/B Istedgade Note, værdiansættelse af andele 21. Beregning af andelsværdi Under henvisning til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber skal det oplyses, at salg af andele er underlagt prismaksimeringsbestemmelserne. Den maksimale værdi opgøres på grundlag af den værdi ejendommen værdiansættes til i andelsværdiberegningen. Ifølge lovens 5, stk. 2 kan ejendommens værdi fastsættes til følgende værdier i andelsværdiberegningen: Litra a, anskaffelsessummen Litra b, handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) Litra c, seneste offentlige vurdering Opmærksomheden henledes på, at andelsværdien påvirkes af ændringer i ejendommens værdiansættelse. Over tid sker der ændringer i ejendommens værdiansættelse, som vil have væsentlig indfyldelse på andelsværdien, såvel i opadgående som nedadgående retning Beregning efter litra a, anskaffelsessummen Egenkapital ifølge årsrapporten Renteswap, tilbageført Reguleret egenkapital Andelskapital Maksimal reguleret egenkapital medfører, at værdien pr. andelskrone opgøres således: Andelskronen er beregnet således: Reguleret egenkapital = Andelskapital Værdi pr. andelskrone 45, ,0129 Beregning efter litra b, handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) Der er ikke foretaget beregning efter litra b, handelsværdi som udlejningsejendom.

19 A/B Istedgade Note, værdiansættelse af andele Beregning af andelsværdi, fortsat Beregning efter litra c, seneste offentlige vurdering Egenkapital ifølge årsrapporten Regulering, ejendommens værdi: Ejendommens bogførte værdi ( ) Ejendomsværdi, Regulering, prioritetsgæld: Prioritetsgæld, bogført restgæld Prioritetsgæld, kursværdi af restgæld ( ) ( ) Maksimal reguleret egenkapital Maksimal reguleret egenkapital medfører at værdien pr. andelskrone opgøres således: Reguleret egenkapital = Andelskapital Værdi pr. andelskrone 450, ,8804 eller Maksimal reguleret egenkapital medfører at værdien pr. kvadratmeter opgøres således: Reguleret egenkapital = Kvadratmeter Værdi pr. kvadratmeter , ,3992 I henhold til foreningens vedtægter er andelsværdien gældende fra datoen for generalforsamlingen til den efterfølgende generalforsamling. Dog skal værdien i henhold til domspraksis nedsættes, såfremt ejendommen medregnes til den seneste offentlige vurdering og der fremkommer en ny offentlig vurdering, der medfører, at andelskronens værdi ikke kan opretholdes.

20 A/B Istedgade Note, værdiansættelse af andele 21. Beregning af andelsværdi, fortsat På den ordinære generalforsamling den 24. april 2007 blev værdien pr. andelskrone fastsat til 441,8804 Maksimal Vedtaget værdi pr. værdi pr. Nominel andel pr. andel pr. Antal Størrelse andel Adresse boliger m2 Istedgade: , Samlet for 61 andele Ejendommens beboere fordeler sig i antal således pr Andelshavere 61 Boliglejemål 1 Erhvervslejemål 4 66

21 A/B Istedgade Likviditetsoversigt for året 2008 Budget 2008 t. Budgetteret nettoresultat for Afskrivninger, porttelefon Indbetalinger Tilgodehavende boligafgift mv. 44 Mellemregning, andelshavere og fraflyttere 7 Varmeregnskab Vandregnskab Andre tilgodehavender 396 Udbetalinger Mellemregning med fraflyttede andelshavere (11) Selskabsskat (45) Skyldige omkostninger, forskydning (8) Forudbetalt boligafgift (4) Årets likviditetsforskydning 414 Likvide midler pr , jf. årsrapportens note Bankgæld pr , jf. årsrapportens note 18 (30.316) Forventede likvide midler pr (29.891) Foreningen råder over en trækningsret på foreningens konto i Nordea. Denne trækningsret udgør p.t t. Ud over de opgjorte likvide beholdninger, har foreningens en værdipapirbeholdning, hvor kursværdien pr udgør t. Konsekvenserne af den igangværende byggesag er ikke indarbejdet i nærværende likviditetsoversigt. dk\hedi\t:\data\428\428250\[428250re0801.xls]sekrætær