De offentlige vurderinger er helt tilfældige. Det koster andelshaverne formuer!

Transkript

1 TV 2 nyhederne Teglholm Allé København SV Telefon: Telefax: Mail: tv2@tv2.dk Til redaktionen: Dette er et blændende godt emne! Det vedrører mange, der er en demokratisk vinkel og embedsmanden skattedirektør Jens Perch Nielsen er ude af stand til at forholde sig professionelt og vel dokumenteret til emnet. TV 2 får 3 dage til at beslutte jer til om I vil tage sagen. Ellers må jeg prøve her en anden TV kanal. Jer er naturligvis klar til at stille op. Jeg kan kontaktes på mobil den 02. marts 2011 De offentlige vurderinger er helt tilfældige. Det koster andelshaverne formuer! I går d blev de offentlige vurderinger pr udmeldt af SKAT. Efter vurderingsloven bør den offentlige vurdering udtrykke ejendommens kontante handelsværdi, men det er sjældent tilfældet. I Københavnsregionen er der så stor forskel, at den offentlige vurdering på to nær identiske ejendomme kan variere fra kr /m2 i Istedgade Kbh V. til kun kr. /m2 på Sundvej 4 lige ud til Øresund. Øverste ansvarlige er skattedirektør Jens Perch Nielsen der udtalte til pressen d at SKATs vurderinger er i orden men måske lidt upræcise. Nu har skattedirektøren haft lejlighed til at rette sine fejl, men det hele er blevet meget værre. SKAT har i København i et sløjt marked opvurderet boligejendomme med op til 32% men byens bedst beliggende boligejendom på Sundvej 4, 2900 Hellerup lige ud til Øresund, den har stadig samme værdi som hidtil eller 1/8 af værdien på indre Vesterbro. Alle dem der betaler deres grundskyld og dækningsafgift uden at klage vil med næsten usvigelig sikkerhed blive snydt. Enten betales der for meget eller også så betales der alt for lidt. Alle dem der betaler alt for lidt griner af alle dem der betaler alt for meget. SKATs vurderingsmetoder er helt igennem tilfældige og uigennemskuelige. Jeg er sikker på at mange af disse fejl har stået på igennem flere årtier, tilbage fra dengang hvor det var de lokale skyldråd der foretog vurderingerne. Jeg ved ikke hvad der skal til for at skattedirektør Jens Perch Nielsen vil erkende og rette sine fejl. Jeg ved ikke om embedsmænd i Danmark overhovedet kan begå fejl eller vil indrømme det. Vurderingerne bliver til ved en skrivebordsoperation, hvor SKAT bare trykker på en knap Desværre har alt for mange danskere tillid til at SKAT er en god ledetråd for værdien af det,

2 som de ejer. SkAT S vurderinger er afgivet uden at de som en statsaut. ejd. og valuar står til ansvar for deres vurderingsarbejde. SKATs vurderinger er helt tilfældige. ændr. off.vurd. % ændr. grund % kr kr kr off. vurdering/m2 40% 30% 20% kr kr % kr kr kr kr - Enghavevej 32 Enghavevej 28 Vodroffsvej 2 Cort Adelers Gade 5 Kornblomstvej 5 Sundvej 4 Rothesgade 8 Istedgade 44 0% -10% -20% -30% -40% -50% Enghavevej 32 Enghavevej 28 Vodroffsvej 2 Cort Adelers Gade 5 Kornblomstvej 5 Sundvej 4 Rothesgade 8 Istedgade 44 Store økonomiske konsekvenser for lejer og ejere af ejendomme med tilfældige vurdering: Bor man til leje i en ejendom er det nettolejen inkl. grundskyldsskat eller dækningsafgift som man skal betale. Stiger disse skatter som følge af ændrede vurderingeringer har udlejeren mulighed for at hæve lejen tilsvarende. Når udlejeren skal hæve lejen grundet stigende skatter falder hans mulighed for at hæve lejen uden at lejere siger op. Modsat om de offentlige ejendomsskatter falder. Det er naturligvíst helt uacceptabelt om den offentlige vurdering er så upræcis at den er helt tilfældig. Det er netop hvad der er tilfældet med SKATs off. vurderinger. Herudover er der en række spidsfindige regler med grundskyldsskatteloft og regler for fredede ejendomme der gør at udlejer i nogle tilfælde har en interesse i en lav grundvurdering men en høj ejendomsvurdering og så fremdeles. Helt langhåret bliver der når boligprocenten i en ejendom bliver mindre end 50% og ejendommen som følge heraf pludselig bliver dækningsafgiftsfritaget frem for at være dækningsafgiftsfri. Store økonomiske konsekvenser i andelsboligforeningerne. Andels Boligforeningernes Fællesråd ABF ved Jan Hansen anbefalede i JP d andelsboligforeningerne at fastsætter deres andelskrone udfra den offentlige vurdering. ABF er gentagne gange af Wismann Property Consult A/S gjort opmærksom på vores solide dokumentation af SKATs tilfældige vurderinger. SKAT s vurderinger er ofte enten meget for høje eller meget for lave. Når en andelsboligforeningen vedtager en andelskrone på basis af den offentlige vurdering bliver den lovlige maksimalpris for andelsbesviset enten meget for høj eller meget for lav. Begge dele er lige galt. Men da SKAT ikke står til ansvar for de offentlige vurderinger, er det den rene uansvarlighed, der hersker. Har SKATs vurdering været meget for høj kan andelsbeviset sjældent sælges til den maksimale andelskrone. En køber kan derfor forledes til at tro, at han har gjort et godt køb, da sælger

3 accepterede et prisnedslag på måske kr Det er muligt, at der selv med så stort et prisnedslag, at der handlet til en grov overpris om det var en valuar, der havde prisfastsat ejendommen til samme kontante handelspris som SKATs vurdering. Har SKAT sat en meget for lav vurdering, vil andelshaveren opleve, at han begrænset af en meget for lav maksimal andelskrone. Det betyder, at andelshaveren vil opleve, at køberne vil stå i kø for at få lov til at købe andelsbeviset til den meget lave pris. Det har blot den ulempe, at andelshaveren oplever et økonomisk tab, der kan løber op i en million kroner eller mere. Da SKAT hverken kommenterer eller dokumenterer sine vurderinger og i øvrigt ikke imødegår kritik af sine vurderinger er det vanskeligt at forholde sig til SKATs vurderinger i en professionel dialog. SKAT indgår ikke i dialog. Vurderingsprincipperne: Det er først og fremmest registrerede handler, der ligger til grund for SKATs reguleringer af de offentlige vurderinger. Siden 2007 er der kun handlet meget få ejendomme i Københavnsregionen og næsten ingen i et åbent og offentligt udbud. Da SKAT ikke besigtiger de vurderede ejendommene skelnes der ikke imellem ejendomme i første parket på Strandvejen i en førsteklasses teknisk tilstand eller ejendomme i en ringe stand med en ussel beliggenhed. De mest grundlæggende principper for værdiansættelse nemlig beliggenhed og tilstand har ingen indflydelse på SKATs offentlige vurderinger. Netop derfor bliver vurderingerne ofte helt vilkårlige og uden relation til ejendommens sandsynlige kontante handelsværdi. Selv to ens ejendomme der ligger lige ved siden af hinanden kan have vidt forskellige offentlig vurderinger. Eksempler på SKATs vurderinger: På basis af udførlig økonomisk analyse af mere end 750 boligejendomme i København bør det være indlysende, at SKATs vurderinger er helt tilfældige. Den højeste vurdering blandt 6 tilfældigt udvalgte ejendomme målt pr. m2 er en byfornyet ejendom beliggende på Enghavevej 32 på Vesterbro. Den laveste vurdering målt pr. m2 er en pragtejendom opført i 1924 beliggende lige ud til Øresund og Hellerup Strand måske Danmarks bedst beliggende boligejendom. Det er en komplet absurditet, hvordan SKAT fastsætter de offentlige vurderinger der her er kr /m2 på Vesterbro og kr /m2. lige ud til Øresund. Endnu værre er det, når ABF anbefaler andelsboligforeningerne at bruge de offentlige vurderinger til beregning af andelskronen. ABF siger at man kan klage over vurderingen om den menes at være for høj eller for lav. ABF burde vide, at det alene er valuarer, der har en professionel indsigt i den kontante handelsværdi på ejendomme. SKATs vurderinger pr offentliggjort d nr. Ejendom post nr. off vurdering heraf grundværdi boligareal erhvervsareal samlet areal 2010 off. vurdering/m2 1 Enghavevej kr kr kr 2 Enghavevej kr kr kr 3 Vodroffsvej kr kr kr 4 Cort Adelers Gade kr kr kr 5 Kornblomstvej kr kr kr 6 Sundvej kr kr kr 7 Rothesgade kr kr kr Istedgade kr kr kr

4 SKATs vurderinger pr udført pr og offentliggjort d nr. Ejendom post nr. off vurdering heraf grundværdi boligareal erhvervsareal samlet areal vurdering/m2 1 Enghavevej kr kr kr 2 Enghavevej kr kr kr 3 Vodroffsvej kr kr kr 4 Cort Adelers Gade kr kr kr 5 Kornblomstvej kr kr kr 6 Sundvej kr kr kr 7 Rothesgade kr kr kr Istedgade kr kr kr ng i % fra 2009 til 2010 Ejendom post nr. ændr. off.vurd. % ændr. grund % grundværdi/m2. vurdering/m2 Enghavevej % -25% kr Enghavevej % -25% kr Vodroffsvej % -25% kr Cort Adelers Gade % -13% kr Kornblomstvej % -8% kr Sundvej % 0% kr Rothesgade % -38% kr Istedgade % -25% kr Enghavevej 32, Cort Adelers Gade 5 Sundvej 4 kr. /m 2 kr. /m 2 kr. /m 2 Skattedirektør Jens Perch Nielsen afviser, at vurderingerne er tilfældige, men erkender, at de ikke altid er præcise. Dette har han udtalt til JP d Følgende stod i Jyllandsposten d Der er jo nærmest en ren tilståelse fra skattedirektør Jens Perch Nielsen. I Danmark er der tradition for, at embedsmænd aldrig erkender at have begået fejl, selv der hvor de er helt indlysende. Valuarvurderingen til den kontante handelsværdi: En statsautoriseret ejendomsmægler og valuar er berettiget til at vurdere en ejendom til den kontante handelsværdi. Valuaren arbejder under ansvar og kan gøres erstatningsansvarlig såfremt, at han vurderer meget for lavt eller meget for højt. Derfor er han forpligtet til at dokumentere værdiansættelse med seneste handler og/eller udbud på tilsvarende ejendomme.

5 Indeholder hans vurderingsrapport ikke disse referencer er der stor sandsynlighed for, at valuarens vurdering er helt tilfældig. Der verserer p.t. en stribe af erstatningssager for tilfældige valuarvurderinger. I 2009 måtte Dansk Ejendomsmæglerforening DE således erkende, at en af deres valuarer i 2006 havde vurderet meget forkert og DE godkendte udbetaling af en samlet erstatning på kr. 2,1 mio. kr. Det er naturligvis ikke tilfredsstillende. Men det er heller ikke tilfredsstillende når 2 valuarer MDE i 2009 vurderede samme ejendom til hhv. kr. 550 mio. eller kr. 251,25 mio. Det er indlysende ikke godt nok. Men valuarvurderingen når den udføres, så den er til at stole på, har mange fordele i forhold til den offentlige vurdering. Først og fremmest er det betryggende, at valuaren handler under ansvar i modsætning til SKAT. Dernæst vil den samvittighedsfulde valuar være glad for at blive inviteret til andelsboligforeningens generalforsamling og forklare og dokumentere sin vurdering. Da valuaren er ekspert i boligejendomme vil han samtidig med sin valuarvurdering give sine gode råd til optimering af drift, finansiering og boligydelse. Hermed bliver valuaren tillige andelsboligforeningens økonomiske rådgiver og det er der megen fornuft i. Alt for mange andelsboligforeninger går glip af oplagte indtægtsmuligheder eller lokkes af nogle sælgere fra et pengeinstitut til at hjemtage både swaplån og rentetrappelån. Der er derfor god fornuft i, at Andelsboligforening med jævne mellemrum køber sig til ekspertrådgivning og tager imod gode råd. Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar karakterer inkl. mellemrum Opfordring til TV 2 Kald skattedirektør Jens Perch Nielsen i studiet sammen med mig og få ham til at forklare hvordan han kan mene at de offentlige vurderinger er gode men allerhøjest lidt upræcise. Brug billedmediet og tag de konkrete eksempler Sundvej 4 og Enghavevej 32 eller endnu mere grotesk Istedgade 44. Når de offentlige vurderinger er helt tilfældige og grundskyld og dækningsafgift beregnes på grundlag af de off. vurderinger så er det et demokratisk problem når de er helt tilfældige. Mvh. Lars Wismann, projektchef og direktør cand. merc., stats.aut. ejd. mgl. og valuar