Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM. Overdragelsesaftalen, mangler og anden misligholdelse. Jurist- og Økonomforbundets Forlag

Transkript

1 Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM Overdragelsesaftalen, mangler og anden misligholdelse Jurist- og Økonomforbundets Forlag

2

3 Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM Overdragelsen, mangler og anden misligholdelse Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2010

4 Fast ejendom Overdragelsesaftalen, mangler og anden misligholdelse 1. udgave, 1. oplag 2010 by Jurist- og Økonomforbundets Forlag Alle rettigheder forbeholdes. Mekanisk, elektronisk, fotografisk eller anden gengivelse af eller kopiering fra denne bog eller dele heraf er ifølge gældende dansk lov om ophavsret ikke tilladt uden forlagets skriftlige samtykke eller aftale med Copy-Dan. Omslag: Bo Helsted Tryk: Narayana Press, Gylling Indbinding: Damm's Forlagsbogbinderi, Randers Printed in Denmark 2010 ISBN Jurist- og Økonomforbundets Forlag Lyngbyvej 17 Postboks København Ø Telefon: Telefax:

5 Forord Forord Forord Fast ejendom er nok kommet for at blive. I hvert fald bedømt ud fra nutidens øjne. Imidlertid har kun Anders Vinding Kruse skrevet en samlet fremstilling om forholdet mellem køberen og sælgeren af fast ejendom. Siden er tilkommet adskillige love og ny retspraksis. Jeg vil med disse ord ikke underkende værdien af de betydningsfulde lære-, hånd-, og debatbøger, der foreligger om fast ejendom. Det er et mål for denne fremstilling at fastholde og udbygge skelettet af overordnede obligationsretlige principper, idet en ensidig fokusering på udslag af tidens lovproduktion efter min opfattelse indebærer en risiko for tab af perspektiv. Dernæst er det et mål at præstere en opdateret fremstilling af gældende ret med henvisning til nyeste lovgivning og retspraksis indtil redaktionens slutning 20. december Med henblik på at forøge værdien af bogen som opslagsbog forekommer der visse gentagelser, ligesom summariske referater af domme ofte er gentaget (dog ikke nødvendigvis med samme uddrag af dommen), hvor det er relevant. Med henblik på at skabe et grundlag for en hurtig vurdering af retlige spørgsmål er der i betydelig udstrækning citeret uddrag af litteratur og domme. Dette vil ofte ikke være en fuldt retfærdig beskæring, men er dog et bedre grundlag for læseren end en simpel kildehenvisning eller en personlig vurdering af, hvad kilden giver udtryk for. Det har nogle steder været fornødent at henvise til ældre udgaver af værker, men, hvor udgave ikke er anført, henviser jeg til den nyeste ifølge litteraturfortegnelsen. En fremstilling som denne fremkommer ikke uden venlige menneskers bistand. Tak til arkitekt MAA Peter Olsson for bistand med levetidstabeller mv., tak til professor Anders Ørgaard, Aalborg Universitet, for rådgivning i en tidlig fase af arbejdet, tak til statsautoriseret ejendomsmægler Allan K. Christensen, Danbolig, Herning, for at sikre bistand til det virkelige liv, tak til professor Morten Midtgaard Fogt, Aarhus Universitet, med tilkendegivelser om direkte krav, tak til advokat Jens Paulsen, Dahl, Herning, der endnu en gang har taget sig den tid, han ikke har, til læsning af manuskriptudkast, tak til docent, Juris Doctor, Jori Munukka, Stockholms Universitet, og til stipendiat Harald Benestad Anderssen, Universitetet i Tromsø, der med stor venlighed har bidraget til en vis nordisk perspektivering, tak til 5

6 Forord stud.jur. Henrik Hansen, Randers, der meget kompetent har læst hele manuskriptet kritisk med bl.a. øje for undervisningsværdi samt bistand med stikord. Sidst men ikke mindst en tak til Margit: Et sådant arbejde»i natlampens skær«ville ikke være muligt uden din helt usædvanlige tolerance. Jeg må erkende, at en bog som denne aldrig bliver færdig. Forslag til rettelser, ændringer, tilføjelser, præciseringer eller andre bidrag er velkomne på Herning, den 19. januar 2010 Carsten Munk-Hansen 6

7 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Kapitel 1. Afgrænsning og begreber Fremstillingens udstrækning og afgrænsning Aftalen Sikringsakten Rådgivningen Anvendelsen Ejerformer Tredjemænd Forsikring Denne fremstilling Begrebet fast ejendom Nogle ejendomsbegreber Et dynamisk ejendomsbegreb Denne fremstillings ejendomsbegreb Boliger Erhvervsejendomme Andre ejendomme Begrebet forbruger Supplerende lovregulering Den almindelige obligationsret Købeloven Ejendomsomsætningsloven Markedsføringsloven Forbrugerbeskyttelsesloven Sammenfatning...40 Kapitel 2. Aftalen Aftalefrihed Udbud af fast ejendom Erhverv Bolig Erhvervelsesbetingelserne Fast bopæl i Danmark eller bopæl i 5 år EU s borgere beskæftiget i Danmark Selskabers erhvervelse af fast ejendom

8 Indholdsfortegnelse 3.4. Sommerhuse Landbrugsejendomme Opfordring til at gøre tilbud Budrunde Salgstilbud Tilbagekaldelse af købstilbud på bolig Mundtlig aftale og forpligtende passivitet Erhverv Bolig Sammenfatning Budrunde Erhverv Bolig Køberet, forkøbsret og tilbagekøbsret Aftalt køberet Aftalt forkøbsret Aftalt tilbagekøbsret Sammenfatning Arealoverførsel og mageskifte Auktionssalg Tvangsauktioner Frivillige auktioner Tilbagekaldelse og fortrydelse Tilbagekaldelse Fortrydelsesret Aftalt fortrydelsesret Boligkøberens legale fortrydelsesret Oplysningspligt dages frist Godtgørelse på 1 % Køberens øvrige pligter Retsvirkning Præceptiv Aftalte betingelser Godkendelsesforbehold Aftalevilkår Typer af godkendelsesforbehold Fortolkning Bolig og erhverv Begrundelse for tilbagetræden Begrundelsespligt? Væsentlig begrundelse? Rådgiverens betingede godkendelse

9 Indholdsfortegnelse Frist Godkendelsesforbehold og fortrydelsesret Ældre afgørelser Sammenfatning Ugyldighed Eksempler på og karakteren af aftalerne Standardisering og forskellighed Erhverv Bolig Overdragelsesaftalens karakter Kapitel 3. Parternes loyalitetspligt Pligterne ved aftaleindgåelsen Loyalitetspligt Betydning af pligtens tilsidesættelse Loyalitetspligten og kontraktopfyldelsen Sælgerens loyale oplysningspligt Erhverv Svig Uagtsomhed Nedre grænse for uagtsomhed Boliger grov uagtsomhed Boligsælgerens selvbyg grov uagtsomhed Andet end bygningsdele i bolighandel Sammenfatning Auktion Frivillig auktion Tvangsauktion Køberens undersøgelsespligt Købelovens Har ejendomskøberen en undersøgelsespligt? Køberens behov Åbenbare afvigelser fra det normale Kundskab om defekt skaber pligt Krav til ejendomskøberens besigtigelse Virkningen af sælgerens opfordring til undersøgelse Generelle opfordringer Konkrete opfordringer Sammenfatning om sælgerens opfordring Som beset-vilkår

10 Indholdsfortegnelse Kapitel 4. Køberens misligholdelse Indledning til køberens pligter Kort om køberens pligter Udviklingen Den traditionelle, finansierede handel Den nybelånte finansierede handel Kontanthandel Rettidig opfyldelse Enkelte køberpligter Kontant betaling Sikkerhedsstillelse Overtagelse af indestående lån og forpligtelser Skyldner ifølge ejerskiftelån og nye private pantebreve Køberens biforpligtelser Skøde Private pantebreve Tilladelser Køberens vedståelse af aftalen Sælgerens misligholdelsesbeføjelser Ophævelse Betingelser Forsinket betaling Forsinket sikkerhedsstillelse Forsinket overtagelse af indestående lån mv Manglende ejerskiftelån Købers forsinkelse med biforpligtelser Anticiperet misligholdelse Særskilt pantebrevsophævelse Ophævelsens retsvirkninger Fortabelse af hævebeføjelse Endeligt skøde Faktisk råden For sent erlagt betaling Sammenfatning Erstatning Opfyldelse Renter Tilbageholdsret Auktionskøberens misligholdelse Sikkerhedsstillelse Betaling og forfaldstid Misligholdelsen Misligholdelsesbeføjelserne

11 Indholdsfortegnelse Kapitel 5. Sælgerens misligholdelse Aftalens betydning for mangelskonstitution Faktiske mangler Generelle og individuelle mangler Individuelle mangler Generelle mangler Sondringens værdi Andre faktiske mangelsbegreber Funktionelt mangelsbegreb Retspolitik og udviklingen Fysiske mangler Faktiske mangler i ejerboliger Garantibegrebet Køberens misligholdelsesbeføjelser Retsmangel Vanhjemmel (fuldstændig retsmangel) Delvis retsmangel Misligholdelsesbeføjelser Ulovlige bygningsindretninger Offentligretlige forskrifter Forskrifternes karakter Forskrifter og faktisk mangler Forskrifter og retlige mangler Domstolenes løsning for boliger Kommunens erklæringer Privatretlige forskrifter Misligholdelsesbedømmelsen Kapitel 6. Sælgerens forsinkelse Forfaldstiden Forsinkelse med faktisk overgivelse Forsinkelse med den retlige overgivelse Sælgerens forsinkelse med biforpligtelser Aftalte arbejder på ejendommen Overdragelse af et uopført hus Grund, der ikke er endeligt udstykket Sælgerens betalingspligter Kapitel 7. Faktiske mangler Tidsmæssige betingelser Hensyn i mangelsbedømmelsen Ejendommens art Bygningens alder

12 Indholdsfortegnelse 2.3. Skjulte mangler Prisforhandlinger Forskellige faktiske mangler Funktionsmangler Den ydre klimaskærm Selvbyg og vennetjenester Selvbyggerens sælgeransvar Selvbyggerens udførelsesansvar Selvbyg i ejerboliger Bevis for selvbyg Direkte krav mod selvbyggere Sammenfatning om selvbyg Arealmangler Grundens bæreevne Sætningsskader Råd og svamp Risikable indretninger Materialers ugunstige egenskaber Andre tilfælde Bevis Køberens misligholdelsesbeføjelser Ophævelse Erstatning Ansvarsgrundlag a. Sælgerens culpa b. Sælgerens garanti Tab Kausalitet og adækvans Forholdsmæssigt afslag i købesummen Afslagsbegrebet Betingelser for afslag Udmåling af afslag Nedre grænse for afslag Øvre grænse for afslag Parternes hypotetiske vilje Hensyn ved afslagsbedømmelsen a. Den absolutte størrelse af udbedringsomkostningerne b. Værdiforringelsens relative værdi af købesummen c. Defektens betydning for ejendommens brugbarhed d. Ejendommens beskaffenhed e. Parternes status f. Rimelighedsbetragtninger Afslag i bolighandler

13 Indholdsfortegnelse 5.4. Erstatning eller afslag Afhjælpningspligt eller -ret? Tilbageholdsret? Direkte krav Traditionelle synspunkter Direkte krav i bolighandler Nyere synspunkter Retspolitiske hensyn Retspraksis Sælgerens mangelshæftelse Byggevirksomheder Selvbyggere Krav mod egen sælger (aftalepart) Sammenfatning om direkte krav Boligkøberens beføjelser Forbrugerbeskyttelseslovens formål Skadesbegrebet og mangelsbegrebet Lovens anvendelsesområde Fast ejendom Bolig Bygning Sælgerbeskyttelsens udstrækning Faktiske mangler Objektive undtagelser til sælgerbeskyttelsen a. Ulovlige bygningsindretninger b. Garanti c. Defekter opstået efter tilstandsrapporten Subjektive undtagelser a. Opført til salg b. Grov uagtsomhed Betingelser for sælgerbeskyttelsen Vejledning om retsvirkningerne Tilstandsrapport Ejerskifteforsikringstilbud Præmiebetalingstilbud Forsikringsdækning Forbud mod omgåelse Ugyldig fravigelse af kapitel Ugyldige garantier Ugyldige ansvarsfraskrivelser Auktionskøberens misligholdelsesbeføjelser Mangelsbeføjelser efter tvangsauktion

14 Indholdsfortegnelse 8.2. Mangelsbeføjelser efter frivillig auktion Mangelsbeføjelser ved videresalg Kapitel 8. Retsmangler Vanhjemmel (fuldstændig retsmangel) Delvis retsmangel Forekomst Vanhjemmel Delvis retsmangel Vej- og kloakgæld Tab fra lejere Grænsedragning til faktiske mangler Grænsedragningen vanhjemmel og delvise retsmangler Mangelskonstitutionen Caveat emptor Tingbogens betydning Besigtigelse Hindringer ifølge lov Adkomsthindring ifølge loven Rådighedsbegrænsninger ifølge lov Indestående lån Forsinkelse Adkomst Delvis retsmangel Køberens misligholdelsesbeføjelser Opfyldelse (afhjælpningspligt) Vanhjemmel Delvis retsmangel Ophævelse Erstatning Vanhjemmel Delvis retsmangel Afslag i købesummen Afværgelse af misligholdelsesbeføjelser? Ekstinktion? Afhjælpningsret? Vanhjemmmel Delvis retsmangel Retsmangler i boligkøb Retsmangler i auktionskøb

15 Indholdsfortegnelse Kapitel 9. Aftalt ansvarsregulering Aftalefrihed Aftalefrihedens hovedindhold Begrænsninger i aftalefriheden Forbehold om mangelskonstitution Forbehold om standen Sælgerens opfordring til at undersøge ejendommen Som beset-vilkår Uden garanti Sammenfatning om forbehold om mangelskonstitution Forbehold om misligholdelsesbeføjelser Begreber Ansvar Fraskrivelse og begrænsning Begreberne i denne fremstilling Sammenfatning af retsreglerne Ingen regel uden skøn Rimelighed Rimelighedsbedømmelsens forudsætninger Tilblivelse og ordlyd af ansvarsreguleringsvilkår Sagkyndig beskrivelse Købesummen Parterne Ejendommens og manglens karakter Sammenfatning af rimelighedsbedømmelsen Kapitel 10. Ophør af misligholdelsesbeføjelser Forældelse Forældelsesloven Overgangsregler Passivitet Opgivelse Afhjælpningsret for sælgeren? Tabsbegrænsningspligt Bortfald af krav af andre grunde Kapitel 11. Fordringshavermora Bilag Tilstandsrapport Sælgeroplysningsskema til rapport Købsaftale for villa, med fortrydelsesret

16 Litteratur Forkortelser Domsregister Stikordsregister

17 Kapitel 1 Afgrænsning og begreber Kapitel 1 Afgrænsning og begreber 1. Fremstillingens udstrækning og afgrænsning Denne fremstilling omfatter aftaler om overdragelse af fast ejendom samt disse aftalers misligholdelse. Retsreglerne om fast ejendom omfatter imidlertid store dele af formuerettens discipliner. En systematisering heraf kan ske på mange måder. Med en vis skelen til formuerettens traditioner kan disse i overblik se således ud: 1.1. Aftalen 1.2. Sikringsakten 1.3. Rådgivningen 1.4. Anvendelsen 1.5. Ejerformer 1.6. Tredjemænd 1.7. Forsikring Med henblik på at opnå et perspektiv over de formueretlige discipliner i tilknytning til fast ejendom, bliver disse kort præsenteret i afsnit I tilknytning hertil bliver det behandlet, hvad der vil blive inddraget i denne fremstilling, hvilket tillige bliver opsummeret i afsnit 1.8. Enhver systematisering vil være utilstrækkelig. Der vil forekomme grænsedragningsproblemstillinger, og der vil forekomme forhold, der tillige berører problemstillinger, der systematisk hører hjemme i en anden disciplin. Til illustration af det sidste vil»retsmangler«udgøre en del af aftalens misligholdelse (afsnit 1.1), men grundlaget for visse retsmangler er, at tredjemands bedre ret er behørigt sikret (afsnit 1.2), eller for visse andre retsmangler at anvendelsen af ejendommen er undergivet særlige begrænsninger (afsnit 1.4) Aftalen Problemstillinger inden for den almindelige obligationsret udgør en betydelig del af en ejendomshandel. Denne del omfatter erhvervelsesbetingelserne, 17

18 Kapitel 1 sælgerens opfordring til køberen om at undersøge ejendommen, tilbagekaldelse af tilbud, kravene til aftalens indgåelse, forbrugeraftaler, visse parter (eksempelvis boers og auktionskøberes videresalg) mv., advokatforbehold, fortrydelsesret, arealoverførsel, mageskifte, tvangsauktion, ugyldighed, køberens misligholdelse, sælgerens misligholdelse, herunder navnlig faktiske mangler og retsmangler samt overdragelse af ejendom med og uden tilstandsrapport mv., vilkår om ansvarsfraskrivelse og ophør af mangelsbeføjelser. Disse spørgsmål bliver behandlet i denne fremstilling. Visse problemstillinger, såsom visse professionelles aktørers erhvervsudøvelse og entrepriseaftaler, indeholder ligeledes obligationsretlige problemstillinger, men disse angår ikke overdragelsesaftalen mellem en sælger og en køber og vil derfor ikke indgå i fremstillingen Sikringsakten Erhververens tinglige beskyttelse mod tredjemands bedre ret bliver behandlet i ejendomsretten eller tingsretten og er beskrevet i fremstillinger om tingsret, panteret og tinglysning, der herunder bl.a. behandler spørgsmål om tilvækstlæren, oprykkende prioritetsstilling, ejerpant mv. Sikringsakt og undersøgelse af tredjemands eventuelt bedre ret er væsentlige i en handels ekspedition, men er velbelyst i retlige fremstillinger herom. 1 Tingsretten er derfor ikke omfattet af denne fremstilling Rådgivningen Set fra et rådgiversynspunkt omfatter en ejendomshandel ikke blot de forhold, der er beskrevet ovenfor, eller de forhold, der bliver beskrevet nedenfor i , men tillige en række yderligere forhold, der konkret kan have betydning for køberen eller sælgeren. Dette kan være økonomisk rådgivning af køberen, herunder rådgivning om prioritetsydelser, kursrisiko og -sikring, ejendomsskatter, ejendomsavancebeskatning ved salg, beskatning af indtægter og afskrivninger, momsreguleringsforpligtelser, herunder i såkaldt blandede ejendomme (bolig og erhverv), offentlig vurdering af fast ejendom, finansiering med realkredit eller andre lån, vedligeholdelsesforpligtelser, afgiftsspørgsmål, herunder hensigtsmæssig tilrettelægning af tinglysning mv., bidrag til ejer- og grundejerforening mv. Det kan være rådgivning om faktisk stand og vedligeholdelsesbehov. Det kan være juridisk rådgivning, herunder om, at ejerskabet muligt skal fordeles på flere fysiske eller juridiske personer eller om en ejendom skal erhverves af en fysisk eller juridisk person, eller om samejes regulering, ægtepagt eller testamente. Rådgivningsbi- 1 Litteraturen herom omfatter eksempelvis Bent Iversen og Lars Hedegaard Kristensen, Panteret, 2. udgave, 2008, Peter Mortensen, Digital tinglysning rettigheder over fast ejendom, 4. udgave, 2007, Hans Willumsen, Tinglysningsloven, 2. udgave, 1997 og Hans Willumsen, Lærebog i tinglysning, 3. udgave,

19 Afgrænsning og begreber stand vil ofte omfatte spørgsmål om regulering af købesummen og refusion af periodiske ydelser eller deposita. Rådgivningsaftalerne vil være forskellige for de forskellige aktører, herunder ejendomsformidlere, byggeteknisk sagkyndige, advokater, penge- og realkreditinstitutter, landinspektører, forsikringsselskaber, pantebrevsformidlere, administratorer, geoteknikere og ingeniører, og kan efter omstændighederne have et individuelt indhold. Disse rådgivningsaftaler og misligholdelsesansvar (rådgivningsansvar) er ikke genstand for særskilt behandling i denne fremstilling, men efter omstændighederne kan den professionelle bistand have betydning ved bedømmelsen af mangler og retsmangler, herunder ved caveat emptorsynspunkter og sælgerens loyale oplysningspligt, idet der undertiden indtræder identifikation Anvendelsen Reglerne om anvendelse af fast ejendom bliver ligeledes betegnet som regulering af fast ejendom. Området dækker over et stort antal skrevne og uskrevne regler af såvel offentligretlig som privatretlig art. Uskrevne regler om hævd, naboret, servitutter, herunder om forkøbsrettigheder, tilbudspligt, hjemfaldspligt, er også regler, der begrænser anvendelse. Andre eksempler på regulering af fast ejendom er lovhjemlede planer, love om udstykning, opførelse af byggeri (navnlig byggeloven og bygningsreglementet, BR08, jf. bekendtgørelse nr. 45 af 30/1 2008, og hertil hørende bilag og SBi-anvisninger), miljø, erhvervsregulering og sikkerhed etc., samt regler om hegn, olietanke og jordforurening. Visse ejendomme, er omfattet af specialregler. Mange erhvervsejendomme er underlagt regler for den udøvede virksomhed, eksempelvis listevirksomheder, landbrugsejendomme, ejendomme med lejemål til bolig eller erhverv, ejendomme med vandløb, ejendomme til nye butikker etc., ligesom nogle ejendomme er underlagt love om naturbeskyttelse, okker, internationale beskyttelsesområder (Ramsar, EU-fuglebeskyttelsesdirektivet og EUhabitatdirektivet) etc. Specialregler kan endvidere angå fredning, herunder bygningsfredning, bevaringsværdige ejendomme, skov og naturbeskyttelse. 2 Litteratur om rådgivningen omfatter eksempelvis Lars Bo Langsted, Rådgivning I, Det professionelle erstatningsansvar, 2004, Morten Samuelson og Kjeld Søgaard, Rådgiveransvaret, 1993, Vibe Ulfbeck, Erstatningsretlige grænseområder, professionsansvar og produktansvar, 2004, Anders Vinding Kruse, Advokatansvaret, 6. udgave, 1990, Søren Halling-Overgaard, Advokaters erstatningsansvar, 2. udgave, 2005, Søren Halling-Overgaard m.fl. Ejendomsformidlerens og ejendomsmæglerens erstatningsansvar, 2005, Hans Henrik Edlund, Omsætning af fast ejendom, 2001, Marianne Kjær Stolt, Lov om omsætning af fast ejendom, 2001, og Morten Samuelsson, Ejendomsmægleransvar,