A/B Ringertoften advarsel og gode råd!

Transkript

1 Til A/B Ringertoften, bestyrelsen Bilag A.: DTZ værdifastsættelse dateret , valuar Mikale Hartmann MDE, kr B.: Lundsgård & Johansen, valuarvurdering dateret , valuar MDE Jette Lundsgaard, kr C.: Ejval dateret d , valuar Gunnar Brandt MDE, kr D.: JP avisartikler august 2009 E.: Notat fra Wismann Property Consult A/S dateret d Den 22. september 2009 Emne: A/B Ringertoften advarsel og gode råd! Kære andelshavere i A/B Ringertoften Vi har jo allerede mødt medlemmerne af A/B Ringertoften et par gange og som følge heraf kan vi se at foreningens medlemmer er i en frygtelig knibe og vil derfor gerne give et par uforpligtende råd. Vi skal præcisere, at vi ingen økonomisk interesse eller motiv har for disse råd i egen vindings øjemed. Vi giver det alene fordi vi mener, at det bør vi! Boligydelsen/huslejen står foran voldsomme stigninger: Blandt vore 435 analyserede A/B foreninger og ca. 100 A/B foreningsklienter er renten på det typiske realkreditlån mellem 4½%-5½%. For ejendommen med en belåning over 60% er der i reglen afvikling på gælden med 1-3% af hovedstolen (gælden) pr. år. Det er derfor oplagt, at A/B Ringertoften har en stor risiko for en rentestigning ved udgangen af 2010 og Den nuværende finansiering har en samlet renteydelse inkl. bidrag på ca. 3,6%. Halvdelen af lånet, det med den laveste nom. rente 3,3%, skal refinansieres ultimo Kommer dette til at ske med en renteforhøjelse på 1% til 4½% og et krav om en fremtidig afvikling på 1% af hovedstolen, så stiger boligydelsen med kr svarende til kr. 256/m2 pr. år. eller ca. 30%. Sker tilsvarende, når den anden halvdel af realkreditlånet skal refinansieres ultimo 2015, så stiger boligydelsen svarende med kr. 256/m2 pr. år. eller ca. 30%. Kommer der oveni det hele et akut behov for istandsættelse for kr. 25 mio. som anført både af valuar MDE Jette Lundsgaard og valuar MDE Mikael Hartmann og skal dette finansieres til en rente på 6% og en afvikling over 15 år, så stiger boligydelsen med yderligere svarende med kr. 147/m2 pr. år. eller ca. 17%. Hertil kommer det forhold at A/B Ringertoften med kr. 32/m 2 til udvendig vedligehold har brugt alt for lidt, da normtallet for en vel vedligeholdt ejendom er kr. 65/m 2. Den samlede huslejeforhøjelse for andelshaverne må derfor forhøjes med kr. 675/m2 til kr /m2 fra kr. 863/m2. eller en stigning på 78%. En boligydelse på kr /m 2 er ca. 20% mere end hvad der betales for nyopført luksusbyggeri i Havnestaden. A/B Ringertoften er ikke et sådant byggeri.

2 For en lejlighed på 60 m 2 svarer det til en forhøjelse af lejen fra kr /md. til kr /md. Har man købt sit andelsbevis til kr , kommer der en låneeydelse på andelskreditlånet på yderligere typisk kr /md. Det giver en samlet boligydelse på kr /md. Om man så forærede andelsbeviserne væk er det vores vurdering, at på disse vilkår kr /md. vil det være umuligt at finde købere. AB Ringertoften areal i m2 indtægter pr. m2 Ny indtægt pr. m2 ændring Andelsboligafgift % Andels særmoder Lejeindtægt boliger Lejeindtægt erhverv Ventelistegebyr Indtægter pr. m2 normtal/m2 Ny udgift ændring Renter Afdrag Off. Tilskud diverse Vedligehold Ydelse lån 25 mio. tag m.m Udgifter Udgifter ex. Renter hovedstol rente % 4½% rente afdrag 1% forhøjelse Forh.% Renter lån ,48% ,0% Renter lån ,74% ,9% Budget 2009 Bolig/md. Nye tal Bolig/md. forhøjelse ændring Andelsboligafgift 60 m % Andelsbeviset har en maksimal andelskrone på kr. 500/m 2 svarende til kr for et andelsbevis med en lejlighed på 60 m 2. Det er dog tvivlsom om der overhovedet er nogen, der gider købe et sådant andelsbevis til denne pris og med alle de risici, som der ligger på ejendommen tilhørende A/B Ringertoften. Fremtiden i A/B Ringertoften bliver en lang tårerperser, hvor der er så langt til lyset for enden af tunnelen, at jeg vil give andelshaverne et helt andet og endnu uprøvet råd. BRFkredit var løftestangen til den 15% for høje købesum i 2005: Det bedste råd jeg kan give andelshaverne er, at foreningen meddeler BRFkredit, at man ønsker en genforhandling af lånet på kr. 450 mio. og får dette nedskrevet med minimum kr. 150 mio. BRFkredit har ved foreningens stiftelse leveret et 100% lån (hvor lånegrænsen er 80% ifølge Realkreditloven) og hermed medvirkede til en kunstig for høj pris vurderet til ca. 15%. Den korrekte handelsværdi ultimo 2005 burde derfor nærmere have været kr. 388 mio. frem for kr. 456 mio. Havde prisen været dette, så skulle realkreditlånet have været kr. 310 mio. frem for kr. 450 mio. Hertil kommer, at der ved stiftelsen burde have været optaget et lån til genopretning af det vedligeholdelsesmæssige efterslæb, der af Peter Jahn Rådgivende ingeniører blev ansat til kr. 64,8 mio., hvoraf de kr. 55,8 mio. var arbejder der burde udføres senest i Kun få af disse arbejder er udført efter Ejendommens købesum burde have været reduceret for dette beløb således, at købesummen havde været kr. 323,2 mio. med et BRFkredit lån på 80% svarende til kr. 258,6 mio. Accepterer BRFkredit denne nedskrivning af lånet til kr. 300 mio. og tager et tab på kr. 150 mio. kan A/B Ringertoften overveje at acceptere dette samt etablere en finansiering til genopretning af det vedligeholdelsesmæssige efterslæb. Denne finansiering til istandsættelse kunne passende ydes af BRFkredit Bank A/S. Sættes ejendommen ikke i stand risikerer man at den stille og roligt nedbrydes og falder i værdi.

3 Udlånschef Finn Christensen forklarede til JP d , at BRFkredit med et lån på 80% kr. 450 mio., havde udbetalt 80% af de 562,5 mio. som BRFkredit mente, var ejendommens kontante handelsværdi ultimo 2005 uanset, at den blev handlet til kr. 456 mio. Det burde være en ren tilståelsessag for BRFkredit at erkende at der var tale om overbelåning! Der er en stor sandsynlighed for at lejerne ikke havde købt ejendommen til kr. 456 mio. såfremt at der ikke have været bevilget en 100% realkreditbelåning som afdragsfri lån. Lad ejendommen gå i betalingsstandsning og lad BRF kredit købe den på tvangsauktion: Hvis andelsboligforeningen afvises af BRFkredit skal man forsøge sig med tvangsauktionsmodellen, der næppe er hverken financiers, administrator, revisor eller andre rådgiveres mest appetitlige kop te. Andelshavernes maksimale hæftelse jf. vedtægterne er deres indskud kr. 500/m 2 svarende til den nuværende maksimalpris på andelsbeviset ekskl. individuelle forbedringer. For en lejlighed på 60 m 2 kr Såfremt, at andelshaverne meddeler BRFkredit, at denne som financier har et væsentligt medansvar for andelshavernes ulykke og som følge heraf, vil andelshaver bruge indkomne huslejer og boligydelser til at genoprette det vedligeholdelsesmæssige efterslæb, så kommer der ikke til at gå lang tid, før BRFkredit vil sende ejendommen på tvangsauktion. BRFkredit var ved stiftelsen i 2005 vidende om det vedligeholdelsesmæssige efterslæb. Lader A/B Ringertoften ejendommen gå på tvangsauktion, så mister alle andelshaverne alene deres indskud kr. 500/m 2 svarende til kr for et andelsbevis med en lejlighed på 60 m 2. Til gengæld så er BRF kredit forpligtet til dagen efter overtagelsen at tilbyde alle andelshaverne en lejekontrakt med omkostningsbestemt leje (dette forhold bør bekræftes af Abel Skovgaard og Larsen), der vil nedbringe huslejen med kr. 324/m 2 i årlig leje svarende til kr /år for en lejlighed på 60 m 2. Den nye husleje bliver herefter blive kr /md. Denne leje er lejerne sikret ud i al evighed og for de andelshavere, der har købt til den høje pris efter stiftelsen endda med de individuelle forbedringer f.eks. bad og køkken, der måtte være. De individuelle blev jo frikøbt ved videresalget af andelsbeviset (handler indgået efter stiftelsen). Tvangsuktionsprisen vil efter min bedste overbevisning være et godt stykke under kr. 300 mio. og muligvis helt ned til Jette Lundgaards vurdering på kr. 251 mio. Dagen efter tvangsauktionen kan de nye lejere i Ringertoften tilbyde BRFkredit at købe ejendommen til tvangsauktionsprisen og stifte en ny andelsboligforening A/B Ringertoften II. Er det svindel og humbug: Nej overhovedet ikke. BRFkredit har ved udstedelsen af lånet i 2005 givet et 100% lån og det burde være en tilståelsessag i overbelåning. Hertil kom, at BRFkredit har været tilfreds med en sikkerhed på alene kr. 500/m 2. Ingen i BRFkredit kan hævde, at de ikke har været klar over risikoen. BRFkredit ønskede volumen for enhver pris og risiko. Andelshaverne blev næppe oplyst om risikoen. BRFkredit må i dag erkende at ejendommen blev overfinansieret og solgt til overpris og at kreditrisikoen nu kan ændre sig fra at være teoretisk til at blive virkelig.

4 Var priserne på boligejendomme forsat opad mod himlen, så kunne andelshaverne have taget hele gevinsten. Nu er der sket de modsatte og BRFkredits eneste sikkerhed er ca. kr. 12 mio. svarende til kr. 500/m 2. Lad derfor BRFkredit tage ejendommen tilbage. Bliv lejere på ny. Få nedsat huslejen betragteligt og vink farvel til jeres indskud på kr. 500/m 2. Hvad med dem der købte alt for dyrt: Alle dem, der købte efter stiftelsen af A/B Ringertoften har typisk betalt mellem kr for meget for deres andelsbeviser med en lejlighed på 60 m 2. Det er naivt, at forestille sig, at sælgerne af andelene har penge til at betale denne overpris tilbage. Det betyder, at det eneste sted man kan forvente disse tab inddækket, er hos valuar Gunnar Brandt, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening MDE. Gunnar Brandts forsikring har en maksimal dækning på kr. 5 mio. Det er derfor afgørende at motivere DE til, at stå bag sit medlem for erstatningskrav udover de kr. 5 mio. Det er dog tvivlsomt hvor store erstatningskrav, der overhovedet kan blive tale om. Det er min vurdering, at andelsbeviser handlet i 2006 ikke kan forvente erstatning. For andelsbeviser handlet fra medio 2007 til august 2009 er der derímod tale om en forventet og berettiget erstatningskrav. Hvor stort det kan blive er usikkert. Jeg vurderer det samlede erstatningskrav mod Gunnar Brandt til mellem kr mio., men ikke mere end det. Det er tvivlsomt om en dommer tilkender andelshaverne alt, hvad de begærer, så måske bliver erstatningen alene nogle få tusinde kr. pr. handlet andelskvadratmeter. Valuarvurderingerne fra DTZ, Lundsgård og Johansen og Gunnar Brandt. DTZ har slet ikke udarbejdet en valuarvurdering. De kalder det for en værdiansættelse, men hvordan denne adskiller sig fra en valuarvurdering, står hen i det uvisse. DTZ forholder sig til Jette Lundsgaards og Gunnar Brandts valuarvurderinger. Som i en valuarvurdering munder DTZs rapport ud i en bekræftelse af den kontante handelsværdi som udarbejdet af Jette Lundsgaard. Dansk Ejendomsmæglerforenings formand statsaut. ejd. mgl. og valuar MDE Steen Winther Pedersen udtalte til JP d , at det var muligt at begge valuarvurderinger Jette Lundsgaard og Gunnar Brandt, var udarbejdet lige efter bogen. Da jeg antager, at DEs formand ikke udtaler sig uden først at have undersøgt forholdet, så må der været noget rygende galt med den bog som formanden henviser til. Mindst en af de to vurderinger må være forkerte og muligvis begge. Med en forskelsværdi fra kr. 550 mio. til kr. 251 mio. kan begge valuarvurderinger ikke være efter bogen (korrekte) samtidig. DE har d meddelt i JP at Gunnar Brandt er blevet bedt om en forklaring, men ikke Jette Lundsgaards skønt hun ikke opfylder vurderingsnormen på en række væsentlige områder er ikke blevet bedt om tilsvarende jf. JP. A/B Ringertoften bør indberette begge til DE og til Ejendoms- og Byggestyrelsens disciplinærnævn for en nøjere undersøgelse af deres vurderingsarbejde. Det må selv administrator advokat Torben Winnerskjold fra Abel Skovgaard og Larsen kunne acceptere og mene er det rigtige. Sæt at det nu forholder således at det er Gunnar Brandt

5 vurdering der som DEs formand hævder måske er korrekt, men at Jette Lundsgaards ikke er det. Derfor bør begge undersøges nøje. DTZ kommer ikke med nogen referencehandler, og bemærker at antallet af handler i 4. kvartal 2008 var meget spinkelt, da der kun var en handel. På dette grundlag har DTZ beregnet gennemsnitsprisen for den ejendom der blev handlet i 4. kv DTZ hævder, at have kendskab til alle ejendomsfinansieringskriser siden 1930érne. Vi antager at det er en tom floskel. DTZ anfører, at ingen af Jette Lundsgaards 4 referenceejendomme kan bruges som referencer til ansættelse af den kontante handelsværdi jf. vurderingsnormen pr DTZ har besigtiget ejendommen, men anfører ikke en eneste lejlighed og ingen af de erhvervsmæssige lejemål som de har besigtiget indefra som hvis de skulle have udfærdiget en valuarvurdering. DTZ har derfor tilsidesat tæt på enhver regel, der findes i DEs vurderingsnorm samt en række af Jette Lundsgaards vurderingsparametre. På trods heraf bekræfter DTZ en kontant handelsværdi på kr hvilket præcis er samme værdi som Jette Lundsgaard. Der anføres intet vurderingsinterval, som man kender det fra udlandet udover at de anfører at værdiansættelse er usikker. Jette Lundsgaard: Jette Lundsgaards vurdering er meget grundig og metodisk. Allerede på besigtigelsen foretager hun grove og væsentlige fejl i forhold til DE s vurderingsnorm, idet hun ikke har sikret sig at de to lejligheder hun har besigtiget ud af ca. 402 lejligheder ifølge bestyrelsen er repræsentative, ligesom at nøjes med to lejligheder ifølge DEs sekretariat seniorkonsulent Jørgen Møller er en grov forsømmelighed. På en anden ejendom i Nordvest, hvor der er 101 lejligheder påtalte DEs sekretariat, at valuaren kun havde besigtiget 3 lejligheder havde forsømt sig. DEs sekretariat ville ikke angive hvor mange hvor mange lejligheder valuaren skulle have besigtiget udover at 3 var alt for få. Ifølge vurderingsnormen skal valuaren besigtige samtlige erhvervsmæssige arealer. Ifølge DEs sekretariat er det en grov og væsentlig fejl at undlade dette. I tilsvarende sager har DE tidligere givet over kr i bod til den forsømmelige valuar, der på få ubetydelige områder havde afveget fra vurderingsnormen/vurderingscirkulæret. Jette Lundsgaard anfører at besigtigelsen boliglejemål og erhvervslejemål ikke var fyldestgørende men anfører ikke hvorfor hun ikke har besigtiget i det omfang som vurderingsnormen tilskriver og de retningslinjer der løbende udmeldes af DEs sekretariat til foreningens medlemmer. Der tages forbehold for de tinglyste deklarationernes indhold, da valuaren Jette Lundgaards ikke har læst dem. På side 9 anfører Jette Lundsgaard at boligejendomme som A/B Ringertoften i de gode tider 2. kv kunne have været handlet til kr /m 2, hvilket dokumenterer min påstand om, at ejendommen på handelstidspunktet blev købt 15% for dyrt. Ingen af Jette Lundsgaards referenceejendomme anføres med korrekt adresse, hvilket gør det umuligt at efterprøve disse ejendommene. Ingen af ejendommene er beliggende i Nordvest. DE sekretariat har i en tilsvarende men tilsynssag bemærket at det forhold at ingen referenceejendomme var fra samme bydel var en grov og væsentlig fejl.

6 Jette Lundsgaard har ikke udfærdiget en omkostningsbestemt huslejeberegning. Hun anfører at det skyldtes et tidspres ligesom hun ikke har modtaget den samme beregning fra administrator. Skulle Jette Lundsgaard blive anmeldt af A/B Ringertoften for forsømmelig adfærd ville hun efter praksis i DE blive indbragt for Etisk Råd hvor der i en tilsvarende med en mindre fejl i en vurdering blev givet en bøde langt over kr Valuaren må ikke bruge manglende tid som begrundelse for ikke at besigtige lejemål og beregne omkostningsbestemt leje jf. vurderingsnormen. På trods af alle mangler og forbehold udmelder Jette Lundsgaard en kontant handelsværdi på kr. 251, uden nogen intervalangivelse. Denne vurdering er bekræftet af DTZ. Gunnar Brandts vurdering: Gunnar Brandts firma Ejvall, nåede til en kontant handelsværdi på kr. 550 mio. svarende til kr /m 2. Jette Lundsgaards vurdering lød på kr /m 2. Den pris som Gunnar Brandt anfører svarer til toppriser i Charlottenlund i Det er efter al sandsynlighed en skammelig overvurdering, der ikke kan dokumenteres med referencehandler på tilsvarende ejendommen handlet min. 12 mdr. fra vurderingstidspunktet i Nordvest. Vi vil ikke gå i detaljer med Gunnar Brandt vurdering men kan forstå at DE allerede har nedsat en undersøgelseskommission. Kontakt Wismann Property Consult A/S eller læs på vores hjemmeside: Vi hader, at se andelshavere blive skidt behandlet. Vi arbejder for et åbent og gennemsigtigt marked for andelsboligsektoren og skulle der være interesse for det i A/B Ringertoften, kommer vi gerne ud til et møde med bestyrelsen og eller andelsboligforeningens medlemmer. Kører man videre i det nuværende og tror at problemerne løser sig hen ad vejen, så tager man efter vores opfattelse grueligt fejl. Med venlig hilsen Lars Wismann, direktør & projektchef Cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar