STRATEGI FOR BYFORNYELSEN PÅ FREDERIKSBERG

Transkript

1 STRATEGI FOR BYFORNYELSEN PÅ FREDERIKSBERG Frederiksberg Kommune By og Miljøområdet Bygge Plan- og Miljøafdelingen Rådhuset 2000 Frederiksberg Januar 2012

2 INDHOLDSFORTEGNELSE: Formål side 2 Effekten af byfornyelsen side 2 Baggrund side 3 Beskrivelse af strategien side 4 Indsatsområde Bispeengbuen side 6 Indsatsområde Niels Ebbesens Vej side 7 Generelt side 9 2

3 STRATEGI FOR BYGNINGSFORNYELSE OG FRIAREALFORBEDRING I FORMÅL I de seneste år er befolkningstilvæksten i storbyen vokset, både ved tilflytning, og især ved at flere familier bliver boende. Dette gælder også for Frederiksberg, hvor der fortsat er flere, der ønsker at bo, og den aktuelle prognose forudser en befolkningstilvækst på næsten 10% frem mod Storbyen har i de sidste år gennemgået en kvalitetsudvikling, så bylivet betragtes som attraktivt for mennesker i alle livsfaser. Forøgelsen af antallet af borgere giver nye muligheder for et mangfoldigt handelsliv, men er samtidig en udfordring for byens infrastruktur, og ikke mindst for byens boligtilbud. Byfornyelsen er medvirkende til at styrke et varieret udbud af attraktive boliger med velindrettede friarealer. Analysen af byfornyelsen i Svømmehalskvarteret, der blev gennemført i foråret 2011, viser hvilke effekter, der kan opnås med byfornyelsen: F.eks. er antallet af børnefamilier i dette område blevet forøget på lige fod med resten af Frederiksberg i perioden fra 1990 til 2007 i modsætning til tidligere, hvor det primært var studerende og pensionister. Analysen viser, at dette bl.a. er sket på grund af tidssvarende boliger med sikre grønne nærliggende friarealer og med en beliggenhed i storbyen. I en udbygget kommune som Frederiksberg er byfornyelse et vigtig værktøj for at tilvejebringe et varieret udbud af attraktive boliger. En strategi for byfornyelsen på Frederiksberg bør tage udgangspunkt i et væsentligt parameter, der er påvist i analysen af Svømmehalskvarteret: At en koncentreret indsats gennem en årrække er udslagsgivende for et godt resultat og en positiv udvikling. Nærværende strategi bygger på følgende principper: Udpegning af geografiske indsatsområder, hvor byfornyelsesbehovet vurderes at være højt. Færre og prioriterede kriterier. Fastholdelse af de samme kriterier i 4 år. Et særligt perspektiv i strategien for bygningsfornyelse er klimarenovering af byens mange bevaringsværdige beboelsesejendomme for derved at reducere CO 2 -udledningen. Strategien er desuden at udvikle og beskrive retningslinjer for en bæredygtig udvikling set i relation til energiforbrug, brug af materialer og ikke mindst bæredygtige løsninger ved indretning af fælles friarealer. EFFEKTEN AF BYFORNYELSEN Den effekt, der skal opnås ved gennemførelse af bygningsfornyelser, er en væsentlig forbedring af boligstandarden. Boligerne bliver tidssvarende indrettet uden installationsmangler. Beboelsesejendomme opnår bedre varmeisolering, og klimaskærme istandsættes korrekt. Herved opnås bl.a. en reduktion i CO 2 -udledningen. Ved bygningsfornyelse skal de mange bevaringsværdige ejendomme sikres. Det gøres bl.a. ved at sikre, at bygningerne istandsættes korrekt og i overensstemmelse med bygningernes oprindelige opførsel. Bygningsfornyelsen skal også sikre, at områderne får et bredt udbud af forskellige attraktive boligtyper. Friarealforbedring som en del af byfornyelsesindsatsen skal sikre, at alle boliger har adgang til friarealer, der er egnede til ophold og leg. Indretning af gårdrum er desuden med til at understøtte kommunens vision om en by med rene og grønne byrum. Et princip for byudviklingen skal være at få mere ud af investeringerne i byen. I den forbindelse er byfornyelsen et effektivt redskab. Staten yder tilsvarende støtte som kommunen, medens ejendomsejere betaler resten af ombygningsudgifterne. Den offentlige støtte udgør i forhold til de samlede ombygningsudgifter ca. 30%. 3

4 BAGGRUND Bygningsfornyelsen på Frederiksberg blev påbegyndt i 1987 og har primært været koncentreret i Svømmehalskvarteret. I kvarteret er mere end 200 beboelsesejendomme i 19 karréer blevet bygningsfornyet, og 19 friarealer er indrettet som fælles gårdanlæg. Frem til 2009 har ejere, med tilskud fra det offentlige, investeret ca. 2,6 mia. kr. i Svømmehalskvarteret, men der er fortsat et stort antal boliger i området med utidssvarende installationer. Derudover fremtræder flere ejendomme med nedslidte klimaskærme. Enkelte gårdrum mangler ligeledes at blive renoveret. I de seneste år er byfornyelsesaktiviteten uden for Svømmehalskvarteret blevet intensiveret. Enkeltejendomme er blevet bygningsfornyet, og indsatsen er blevet rettet mod byens hovedstrøg. Udover at ejendommene er blevet bygningsfornyet, er der også sket en forskønnelse af gaderummene p. gr. a. facaderenovering, skilteregulering m.v. til glæde for alle byens borgere. I Budget 2011 blev det besluttet at udarbejde en socioøkonomisk analyse for at afdække effekterne af den byfornyelse, der er foregået i Svømmehalskvarteret. Med afsæt i analysen og på baggrund af de seneste års erfaringer er nærværende strategi udarbejdet for bygningsfornyelse og friarealforbedring. Forskningsinstituttets (SBi) og det rådgivende ingeniørfirmas (Cowi A/S) hovedkonklusioner i analysen for Svømmehalskvarteret fremgår i et resumé, der blev fremlagt for By- og Miljøudvalget i maj Et sammendrag af disse konklusioner er, at byfornyelsen i Svømmehalskvarteret har vendt udviklingen fra fysisk nedslidning og skabt et velfungerende og attraktivt boligområde, hvor udviklingen af befolkningssammensætningen og befolkningens forhold har udviklet sig lige så godt, og på nogle områder bedre, end for kommunen som helhed. Frederiksberg Kommune har siden 2004 fastsat 1-årige kriterier for årets bygningsfornyelse og friarealforbedringer. Der har især været fokuseret på kondemnable forhold, manglende tidssvarende bade- og toiletforhold og istandsættelse af klimaskærme på ejendomme beliggende på byens hovedstrøg. Ifølge byfornyelsesloven kan kommunalbestyrelsen fastsætte kriterier for prioriteringen af ansøgninger om støtte til bygningsfornyelse og friarealforbedring. Kommunalbestyrelsen kan desuden stille arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser for støtte samt stille krav om gennemførelse af bestemte arbejder. Kommunalbestyrelsen kan yde støtte til udvendig vedligeholdelsesarbejder af alle typer beboelsesejendomme og private erhvervsbygninger, der er opført før 1950 og er væsentligt nedslidt. For private udlejningsejendomme, som mangler installationer i form utidssvarende opvarmning, toiletter og baderum, kan der også ydes støtte til disse bygningsarbejder. En lovændring i 2010 betød, at ejendomme opført efter 1950 og har fået udarbejdet en energimærkning også er omfattet af loven, såfremt de foreslåede energibesparende foranstaltninger gennemføres. Dette har bl.a. været en af årsagerne til, at der i højere grad fokuseres på energireduktion, ikke mindst set i relation til kommunens ønske om en 35% reduktion af CO 2 -udledningen i perioden for Frederiksberg som geografisk område. 4

5 BESKRIVELSE AF STRATEGIEN 1. Opdeling i områder. Kommunen opdeles i geografisk sammenhængende indsatsområder, se Kortbilag. Byfornyelsesbehovet vurderes for hvert enkelt område. Herefter udarbejdes en prioriteringsliste. Byudviklingsområder og kvarterer, der er udpeget til Områdefornyelse skal indgå i en sammenhæng med byfornyelsesområderne for derved at opnå synergieffekter mellem de kommunale aktiviteter. Det er utvivlsomt, at en samlet byfornyelsesindsats i et veldefineret byområde over tid, vil give de ønskede resultater. Det er derfor relevant at udpege kvarterer med Områdefornyelse som indsatsområde også for bygningsfornyelse og friarealforbedring da bestemmelserne om Områdefornyelses typisk løber i en 5-årig periode. 2. Kriterier for bygningsfornyelse. Der fastsættes kriterier som ansøgninger om støtte skal opfylde. I forhold til tidligere er antallet reduceret og ansøgninger prioriteres efter nedenstående kriterier: 1. Kondemnable forhold i form af toilet uden for boligen og evt. opretning af klimaskærmen, uanset ejendommens beliggenhed. 2. Udlejningsejendomme uden funktionelle badeværelser samt opretning af ejendommens klimaskærm, herunder at udføre tiltag som anført i ejendommenes energirapport og er beliggende i Indsatsområde 1 eller Samtlige ejendomstyper, der er beliggende i indsatsområde nr. 1 eller 8, eller karréer, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om friarealforbedring. 4. Udlejningsejendomme, uanset beliggenhed, uden funktionelle badeværelser samt opretning af ejendommens klimaskærm, herunder at udføre tiltag som anført i ejendommenes energirapport. 5. Alle ejendomstyper langs kommunens hovedstrøg med nedslidt klimaskærm. Ved ansøgninger, der opfylder et eller flere af ovenstående kriterier, vil der blive lagt vægt på om ansøgningerne indeholder følgende tiltag: Energirenovering, der reducerer ejendommens CO 2 -udledning. Dokumenterer at tiltag i forbindelse med varmeisolering medfører en pointstigning i energimærkningsrapporten. Indeholder bæredygtighed set udfra miljømæssige-, sociale- og økonomiske forhold. Sikre og højner bevaringsværdier for beboelse- og erhvervsejendomme. Etablering af elevatorer. Såfremt ét eller flere af ovenstående tiltag gennemføres i flere ansøgninger i samme kategori, vil den ejendom med flest tiltag blive højest prioriteret. 3. Kriterier for friarealer: Disse kriterier er ikke prioriterede, men alle elementer bør indgå i nye friarealprojekter: Flere ejendomme i delområdet, eller karréen, har ingen adgang til solbeskinnede friarealer. Uhensigtsmæssig affaldshåndtering i form af affaldstransport, f.eks. gennem kældre. Anvendelse af LAR-løsninger, (Lokal Afledning af Regnvand). Bæredygtighed, miljømæssige forhold og sociale forhold. 5

6 4. Generelle forhold. Kommunen har generelle retningslinjer for hvilke krav alle projektansøgninger skal opfylde: F.eks positivliste over miljørigtige materialer, der skal anvendes, energi- og vandbesparende foranstaltninger og regelsæt for vinduesudskiftning. Endelig skal der ved hvert projekt tages stilling til følgende: Egenfinansiering, udførsel, materialevalg, æstetik og arkitektur. For friarealer skal der tages stilling til, om installation af skraldsugeanlæg finansieres med byfornyelsesmidler (med reduktion af tilskuddet til anlæg og møblering til følge), eller om installationen finansieres af ejerne. Der skal for hvert projekt udarbejdes en Miljøhistorik, og der skal tages særskilt stilling til eventuelle forureningsproblemer. Endelig skal et friarealprojekt indeholde en redegørelse for hvorledes der specielt tages hensyn til at implementere grønne tage. 5. Udpegning af områder med behov for byfornyelse. På baggrund af en udvendig besigtigelse af flere byområder i kommunen, er de to nedenstående områder udpeget som byfornyelsesområder. Område 1 er udpeget, idet der er et væsentligt byfornyelsesbehov, og fordi området skal gennemgå en områdefornyelsesproces. Områderne afgrænses af Borups Allé, Duevej Godthåbsvej og kommunegrænsen. Område 8 er udpeget fordi der er et udtalt og koncentreret behov for bygningsfornyelse, friarealforbedring og byomdannelse generelt. Området afgrænses af Gl. Kongevej, H.C. Ørsteds Vej Danasvej og Svineryggen. 6. Udpegning af områder med behov for friarealforbedring. Friarealforbedring er den byfornyelsesaktivitet, der i forhold til investeringen, påvirker flest borgere og medfører mange positive reaktioner. Endelig afstedkommer en friarealbeslutning i form af gårdsammenlægninger mulighed for indretning af nye affaldssystemer, herunder installation af skraldsugeanlæg og hensigtsmæssig indretning af fælles skure til containere til storskrald. Udpegning af nye områder vil i lighed med tidligere ske på 2 måder: Borgere fra flere ejendomme retter henvendelse til kommunen om ønske om fælles friarealforbedring. Forvaltningen udpeger områder, hvor der er hensigtsmæssigt set evt. i relation til andre aktiviteter i området og i forhold til de økonomiske muligheder det pågældende år. Det tilstræbes, at der årligt udpeges ét område eller karré til friarealforbedring. 6

7 Indsatsområde Bispeengbuen/Nordre Fasanvej En del af området er tidligere blevet udpeget som byudviklingsområde. Det er især de delvist ubenyttede arealer under og ved Bispeengbuen, der skal findes en anvendelse af. Bispeengbuen/Nordre Fasanvej-området er også udpeget til gennemførelse af beslutninger om områdefornyelse. Mod øst afgrænses området af kommunegrænsen. Behovet for bygningsfornyelse findes spredt, men markant på begge sider af Nordre Fasanvej. Der er et stort behov for friarealforbedringer, men mange gårdrum indeholder mindre og mellemstore erhvervsvirksomheder, hvilket ofte kan skabe konflikter, idet de erhvervsdrivende og beboerne ofte har modsat rettede interesser. Der har gennem årene blevet gennemført bygningsfornyelse af enkeltejendomme, men kun få friarealforbedringer. Mange gårdrum i dette delområde vil være egnede til omlægning, og der er ikke den samme koncentration af erhverv som på Nordre Fasanvej. Det samlede indsatsområde er udpeget til Områdefornyelse, og har en gennemførelsesperiode på 5 år. Det er derfor naturligt også at kunne arbejde med byfornyelse i samme periode og derved opnå synergieffekter ved at gennemføre projekter efter de forskellige støttemuligheder. Ved skybruddet i sommeren 2011 har der været flere oversvømmelser i området end i kommunen som helhed. 7

8 Indsatsområde Niels Ebbesens Vej Ved en gennemgang af de relevante byområder, der er vist på foregående side er vurderingen, at Område 8 har det mest koncentrerede behov for bygningsforbedring. Området er omfattet af Byplanvedtægt nr. 31, kaldet Frederiksberg Øst. Byplanvedtægtens væsentligste formål er at bevare områdets karakter af boligområde med dertil knyttede boligorienterede funktioner. Området er fuldt udbygget, men der er ikke truffet bestemmelser om bygningsbevaring. Området indeholder ca. 150 beboelsesejendomme der har bevaringsværdierne 3 eller 4 i kommunens SAVE-registrering. Enkelte ejendomme har bevaringsværdi 2. Mod øst er området omfattet af Lokalplan 13. for området mellem Vodroffsvej, Danasvej og søerne. Planens formål er primært at give retningslinjer for nybyggeri, men delområdet indeholder også flere bevaringsværdige beboelsesbygninger. Det samlede indsatsområdet kan karakteriseres som et blandet bolig og erhvervsområde med hovedvægt på boligdelen. Bebyggelsen er meget blandet både med traditionel 5-etagers karrébebyggelse, men også et stort antal fritliggende mindre bygninger i 2-3 etager. Der er generelt et stort behov for bygningsfornyelse, herunder også for beboelsesejendomme, der også indeholder erhverv. Bygningsmassen indeholder mange bevaringsværdige ejendomme og repræsentere flere forskellige stilperioder. Også i dette område forekom der flere oversvømmelser under skybruddet i sommeren 2011 end i kommunen som helhed. 8

9 Generelt Forvaltningen har tidligere opfordret ejere af beboelsesejendomme med kondemnable forhold i form af udeliggende toiletter til at fremsende ansøgning om, at få indrettet tidssvarende badeværelser. Fremover vil også bygningsejere i indsatsområderne blive orienteret om byfornyelsens muligheder, med specielle pjecer, der er rettet mod de enkelte indsatsområder. Efter en konkret vurdering og set i relation til årets støttemuligheder, udvælges en række ejendomme i indsatsområdet, hvor ejerne får tilsendt en opfordring. Ejere, hvis ejendomme er beliggende i et prioriteret indsatsområde og opfylder kriterierne, opfordres til at søge, også såfremt et tilsagn ikke ønskes eller ikke er nødvendigt i det indeværende år. Derved kan der over en årrække planlægges en koordineret indsats i de enkelte områder. 9