KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed og indgik derfor i sommeren 2008 en formidlingsaftale med de indklagede.

Transkript

1 1 København, den 14. april 2011 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Kim Andreasen og Claus Prehn Hovedgaden Birkerød Nævnet har modtaget klagen den 17. juni Klagen angår spørgsmålet om, de indklagede på grund af dårligt mæglerarbejde har afholdt en interesseret køber fra at afgive købstilbud og derfor er erstatningsansvarlige over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed og indgik derfor i sommeren 2008 en formidlingsaftale med de indklagede. I juli 2009 blev ejerlejligheden fremvist til de senere købere herefter benævnt

2 2 køber 1. Disse købere ønskede at bytte deres ejerlejlighed til en kontantpris på kr. / kr. med klager, og således at klager fik kr. for sin ejerlejlighed. Klager besigtigede køber 1 s ejerlejlighed, men ønskede ikke at bytte. Den 26. august 2009 underskrev en interesseret køber en købsaftale til en kontantpris på kr. Det fremgår af allonge til købsaftalen, at klager den 30. august 2009 gav et modtilbud på kr. Den interesserede købers pengeinstitut ville ikke godkende klagers modtilbud, og der blev ikke indgået en handel med denne køber. Den 1. oktober 2009 sendte køber 2 et betinget købstilbud på klagers ejerlejlighed på en kontantpris på kr. til de indklagede. Købstilbuddet var betinget af køber 2 s salg af egen bolig. Den 6. oktober 2009 forhøjede køber 2 sit tilbud til kr. Den 15. oktober 2009 indgik klager og de indklagede på ny en formidlingsaftale. Formidlingsaftalen var gældende 1 måned, og kontantprisen var aftalt til kr. Klagerne fik i forbindelse med indgåelse af formidlingsaftalen udleveret salgsbudget dateret 12. oktober Det fremgik heraf bl.a.: [ ] Den 19. oktober 2009 skrev de indklagede til klager bl.a.: Hej [klagers navn]

3 3 Tak for lån af huset i går. Udmærket fremvisning. De har solgt to lejligheder på [ ] og skal nu i gang med at finde det rigtige. De kunne rigtig godt lide lejligheden men synes måske de gerne vil tættere på stationen. Omkring det andet hold, så synes jeg også der er lang vej. Men som vi talte om på vores møde, så er prisen jo faktisk ikke helt skæv i forhold til markedet. Men lad os se hvad vi kan drive det til. Hvad tænker du omkring betinget købsaftale. Jeg ved vi talte om at det nok var en skidt ide, men lige nu er de to hold, vi har i spil, begge interesseret i betingede købsaftaler. Hhv. 4.5 mio. kr. og så altså ,- Jeg har som også sagt på mødet fuld forståelse for din situation men vi er naturligvis nød til at tage buddene seriøst når nu situationen er som den er, og størrelsen på buddene er som de er. Havde de ikke været betinget havde min rådgivning ovenpå vores møde været ganske klar. Jeg får fulgt op på holdet fra i går og ser hvad de siger. Klager kvitterede den 20. oktober 2009 for de indklagedes information uden yderligere kommentarer. Samme dag rykkede køber 2 de indklagede for klagers svar på tilbud. Formidlingsaftalen udløb uden, at der var sket salg af ejerlejligheden. Den 9. november 2009 informerede de indklagede klagerne om fremvisning til 3 hold interesserede købere. De indklagede gav herudover klager oplysninger om den senere køber 1. Oplysningerne indbefattede købers by, profession, og at køber 1 havde solgt sin ejerlejlighed. Den 19. november 2009 underskrev de indklagede og klager en ny formidlingsaftale. Aftalen var gældende for 1 måned og kontantprisen var på kr. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.:

4 4 [ ] [ ] Køber 1, der havde fået solgt sin ejerlejlighed, underskrev den 17. november 2009 en købsaftale til en kontantpris på kr. Klager underskrev købsaftalen den 19. november Ved allonge af 29. november 2009 blev købsaftalens kontantpris forhøjet til kr. Den 8. december 2009 fremsendte de indklagede deres faktura til klager. Det fremgik heraf bl.a.:

5 5 Den 9. december 2009 skrev køber 2 til de indklagede bl.a.: Vi er interesseret i og har nu banken på plads ift at afgive ubetinget bud på [klagers ejerlejlighed]. Derfor vil vi gerne have sidste fremvisning af boligen sammen med vores byggerådgiver/arkitekt. Vi vil gerne have fremvisningen den 22/12 kl Grunden til dette konkrete ønske er vi efterfølgende har sidste fremvisning på hus i [anden by]. Det er de to huse som valget står imellem. Så ved du det Det er vores forventning af vi inden jul får styr på vores prioritering og kan afgive bud. Håber på at høre fra dig snart. Jeg er svær at træffe på tlf i dag. Den 15. december 2009 gav køber 2 et købstilbud på kr., som klager ligeledes underskrev. Det fremgik af købsaftalen, at den var indgået under forudsætning af, at købsaftale indgået tidligere med anden køber ikke ville blive gennemført. Det fremgik videre, at den seneste indgåede købsaftale ville bortfalde, såfremt købsaftalen ikke blev bragt til anvendelse senest den 11. januar Da køber 1 ønskede at gennemføre handlen, bortfaldt købsaftalen med køber 2. Det fremgår af en af klager til sagen fremsendt tingbogsattest af 25. oktober 2010, at den kontante købesum for køber 1 s ejerlejlighed var kr.

6 6 Den 9. september 2010 tilbagebetalte de indklagede kr. til klager, idet de indklagede havde opkrævet for meget for tingbogsattest og restgældsoplysninger, samt krævet udgift til annoncering uden, at dette var specificeret i tilstrækkeligt omfang. Klager har bl.a. anført: De indklagede skal betale erstatning til klager. Køber 1 var den køber, som fik klagers ejerlejlighed fremvist i juli Køber 1 bød kr. for klagers ejerlejlighed. Der blev ikke indgået en handel på dette tidspunkt, idet klager ikke ønskede at overtage køber 1 s ejerlejlighed. Klager besigtigede køber 1 s ejerlejlighed i juli 2009 i forbindelse med overvejelserne om bytte, men klager var ikke klar over, at det var denne køber, som blev bragt i spil igen i november Det eneste, der kunne anspore klager til selv at konstatere denne sammenhæng, var angivelse af køber 1 s adresse på forsiden af købsaftalen, og det er helt usandsynligt, at klager skulle hæfte sig herved, da en købers adresse formentlig er den mindst væsentlig oplysning ved en gennemgang af en købsaftale. Omvendt kan der ikke være tvivl om, at det er en væsentlig del af de indklagedes opgaver som ejendomsmæglere at sørge for, at klager er fuldt orienteret om et sådant personsammenfald. Forskellige s i sagen viser, at de indklagedes medarbejdere ikke selv var klar over, at der var et personsammenfald mellem køber 1 og den køber, som tidligere havde afgivet et betinget bud på ejerlejligheden. Såfremt klager havde vidst, at der var tale om samme køber, og at køber 1 tilmed i mellemtiden havde solgt sin ejerlejlighed, ville klager ikke have accepteret køber 1 s nye bud på ejerlejligheden, som var på kr. Ved at tilbageholde disse oplysninger har de indklagede ikke varetaget klagers interesser i sagen, idet klager ikke herved havde de fornødne oplysninger og det nødvendige forhandlingsgrundlag i forhold til køber 1, og dette forhold er efter klagers opfattelse en medvirkende årsag til, at der er handlet erstatningspådragende fra de indklagedes side i denne sag. Sideløbende havde køber 2 udvist en ikke ubetydelig interesse for ejerlejligheden, som de indklagede ikke har orienteret klager om i fornødent omfang. Lejligheden blev fremvist til køber 2 første gang den 20. august 2009 og anden gang den 10. september, hvor køber 2 medbragte en arkitekt. Dagen efter havde klager en kort telefonisk drøftelse med de indklagedes medarbejder om køber 2 s indretningsplaner, men efter denne fremvisning modtog klager ingen oplysninger hverken telefonisk eller via om køber 2 s fortsatte interesse for

7 7 ejerlejligheden. Efter salget til køber 1 blev klager kontaktet af køber 2. Det har siden vist sig, at der har været en længere korrespondance og drøftelser mellem køber 2 og to af de indklagedes medarbejdere, hvilket klager ikke har været orienteret om. Det fremgår af den nævnte korrespondance, at der den 1. oktober 2009 blev afgivet et betinget bud på ejerlejligheden på kr., hvilket blev forhøjet til den 6. oktober 2009 og kort efter mundtligt forhøjet til kr. Ved af 20. oktober 2009 rykkede køber 2 de indklagede for svar, hvilken henvendelse ikke blev besvaret. Køber 2 har således heller ikke været orienteret om, at hans bud ikke blev videregivet til klager. Det er ikke korrekt, som de indklagede har anført, at klager er blevet orienteret telefonisk om køber 2 s følgende bud. De indklagede har frataget klager muligheden for at sælge til køber 2 til en pris på kr. Det skal bemærkes, at denne kontantpris senere er forhøjet til både og over for klager og direkte over for køber 1. Klager er endvidere blevet frataget mulighederne for at inddrage dette køberemne i prisforhandlingerne med køber 1. De indklagede har anført, at årsagen til, at buddene fra køber 2 ikke indgik i den status , som blev afsendt af de indklagede den 19. oktober 2009, bl.a. var, at det kun var de bedste bud, der var medtaget, og at køber 2 s tilbud var betinget af deres eget salg, hvilket klager tidligere skulle have meddelt var uinteressant. At det kun var de bedste bud fremgik hverken direkte eller indirekte af de indklagede e- mail, og en kategorisk udlægning af, at klager ikke var interesseret i betingede bud er forkert, idet klager tidligere havde underskrevet en betinget købsaftale. Købsaftalen var betinget af købers salg af egen ejendom. Det lader til, at der ikke har været nogen som helst kommunikation eller udveksling af oplysninger mellem de indklagedes medarbejdere om salget af klagers ejerlejlighed og henvendelser fra køber 1 og 2, hvilket kunne tale for, at det internt blandt de ansatte havde betydning, hvem der formidlede det endelig salg. Klager er på baggrund af den mangelfulde og dårlige rådgivning fra de indklagedes side blevet påført et tab på kr. svarende til den merpris på kr., som et salg til køber 2 bevisligt ville have udløst, idet beviset er løftet ved køber 2 s underskrift på købsaftalen den 15. december De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. De indklagede har gennem salgsforløbet løbende drøftet henvendelser og

8 8 tilkendegivelser fra potentielle købere med klager, og som det fremgår af det foreliggende materiale, har de indklagede søgt at holde klager orienteret om salgets forløb. Idet det kun er den del af dialogen, som er på , som klager ønsker at vedstå sig, må de indklagede påpege, at korrespondancen kun er brudstykker af den løbende dialog, som de indklagede har haft med klager. E- mailkorrespondancen alene er således ikke fyldestgørende. Gennem 2009 var boligmarkedet i området præget af, at banker og realkreditinstitutter begrænsede lånemulighederne for køberne, og det var generelt svært at få finansieret handler, hvor køber ikke havde solgt sin bolig først, og salgstiderne var lange. Trods klagers ønske om en ubetinget handel, blev han præsenteret for de forespørgsler, der kom, også selvom de var betinget af købers eget salg. De indklagede forstår ikke klagers påstand om, at klager ikke vidste, hvem køber 1 var, og at denne tidligere havde været interesseret i at give en højere pris. Det fremgår tydeligt af forsiden på købsaftalen, hvem køber 1 er, og hvor køber 1 boede. Da klager besøgte selvsamme køber på dennes adresse den 22. juli 2009 med en af de indklagedes medarbejdere, er det svært at tro, at det har stået uklart for klager, at der var en sammenhæng. Buddene var dog forskellige. Den endelige handel med køber 1 var ikke en byttehandel, og den kom efter lange forhandlinger, som klager deltog i og som matchede klagers ønske om en ubetinget handel. Køber 1 hævede sit bud 3 gange, inden klager accepterede. Køber 1 havde siden sin forhandling i juli 2009 fået solgt sin bolig, dog til en noget lavere pris, end klager blev tilbudt i byttehandlen den 22. juli Klagers påstand om ikke at være blevet orienteret om køber 2 s betingede tilbud er ikke korrekt. Klager har fået forelagt det betingede bud den 1. oktober 2009, og klager meddelte de indklagede, at buddet ikke var interessant, da det var for lavt og betinget, hvilket blev videregivet til køber 2. Herefter kontaktede køber 2 sit pengeinstitut og hævede sit tilbud til kr. stadig betinget af eget salg. De indklagede måtte ikke oplyse køber 2 om, at der faktisk var givet et højere tilbud, idet oplysninger om størrelsen af andre bud ville være auktionslignende salg. Hvorfor skulle køber 2 i øvrigt hæve sit bud, hvis køber 2 som påstået ikke havde fået svar på sit første bud. De indklagede har ikke modtaget et betinget bud på kr. fra køber 2, men klager afviste et bud fra anden side på på samme tidspunkt. Næste gang køber 2 henvendte sig var den 9. december 2009, hvilket var lige efter, at køber 2 havde fået solgt sin bolig. Køber 2 meddelte, at de havde fået accept fra pengeinstituttet, men på dette tidspunkt havde klager solgt til anden side. Køber 2 meddelte endvidere, at valget stod mellem klagers ejerlejlighed og et andet hus. Køber 2 var altså på dette tidspunkt uafklaret om, hvorvidt det var det ene eller det andet hus, de ville købe. I forbindelse med køber 2 s afgivelse af buddet på kr. tilkendegav køber 2

9 9 over for de indklagede, at dette var det absolutte maximale beløb, og at dette bud faktisk krævede, at familien hjalp økonomisk. Køber 2 har påstået, at de indklagede havde tilstået dem en forkøbsret, hvilket naturligvis ikke er korrekt, idet de indklagede ikke havde mandat til dette. Idet køber 2 nu ønskede at købe boligen til en højere pris end køber 1, indvilligede de indklagede i at undersøge, om handlen mellem køber 1 og klager kunne gå tilbage, og købsaftale mellem køber 2 og klager blev udfærdiget. De indklagede kunne ikke gætte sig til, at køber 2 ville få solgt sin ejendom 8 dage efter forhandlingerne mellem klager og køber 1 var bragt til ende. De indklagede måtte råde klager ud fra de bud og oplysninger, som de indklagede havde på det pågældende tidspunkt, og klager måtte tage sin beslutning på dette grundlag. Med hensyn til dialogen i de indklagedes forretning er tilbud og forespørgsler løbende vendt internt mellem personale og ledelse, og de indklagede kan derfor tilbagevise klagers spekulationer om interne provisionsregler, som skulle have haft indflydelse på salget. En salgspris på mere end ville faktisk have udløst et salær, der var kr. højere, jf. formidlingsaftalen. Nævnet udtaler: Det fremgik tydeligt af købsaftalen, hvem der købte klagers ejerlejlighed, hvorfor nævnet ikke finder, at de indklagede særskilt skulle have gjort opmærksom på, at køber 1 var identisk med den køber, som tidligere havde afgivet et betinget bud på ejerlejligheden. Det fremgår af 22, stk. 1, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at formidleren straks skal orientere sælger om ethvert købstilbud. Køber 2 afgav flere bud på ejerlejligheden. Der er til sagen fremkommet modstridende forklaringer om, hvorvidt indklagede har forelagt alle bud for klager, hvorfor nævnet må afvise at tage stilling til dette spørgsmål, herunder om indklagede eventuelt kan pålægges at betale erstatning til klager. Afvisningen sker under henvisning til nævnets vedtægter 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise sager, der på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger skønnes uegnet til nævnsbehandling. De indklagede har krævet for meget for tingbogsattest og restgældsoplysninger og opkrævet udgift til annoncering uden, at dette var specificeret i tilstrækkeligt omfang. Da de indklagede efter sagens indgivelse har tilbagebetalt kr. til klager, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Konklusion:

10 10 Spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. De øvrige klagepunkter tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand