Standardforside til projekter og specialer

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Standardforside til projekter og specialer"

Transkript

1 ROSKILDE UNIVERSITET Institut for Samfund og Globalisering Standardforside til projekter og specialer Projekt- eller specialetitel: En analyse af økonomiske modeller på boligmarkedet Projektseminar/værkstedsseminar: PA-B2 Udarbejdet af (Navn(e) og studienr.): Projektets art: Modul: Karl Frederik Ekelund Klint (45027) Bachelorprojekt PA-B2 Kim Alexsander Karlsson (47004) Bachelorprojekt PA-B2 Emil Gede Petersen (47496) Bachelorprojekt PA-B2 Vejleders navn: M. Azhar Hussain Afleveringsdato: Antal anslag inkl. mellemrum: (Se næste side) Tilladte antal anslag inkl. mellemrum jf. de udfyldende bestemmelser: (Se næste side)

2 En analyse af økonomiske modeller på det danske boligmarked Udarbejdet af: Emil Gede Petersen Karl Frederik Klint Kim Alexsander Karlsson Vejleder: M. Azhar Hussain 2

3 Resume: Dette projekt omhandler udviklingen på det danske ejerboligmarked, og hvorledes de makroøkonomiske modeller ADAM og DREAM anskuer dette marked. Det danske boligmarked er kendetegnet ved den danske realkreditmodel, der inden for de sidste to årtier har gennemgået en markant udvikling. Analysen af modellerne tager udgangspunkt i deres overordnede opbygning og antagelser for derefter, at undersøge hvorledes disse påvirker modellernes analyse af boligmarkedet. ADAM har et makroøkonomisk fundament og arbejder med aggregerede enheder, mens DREAM har et mikroøkonomisk fundament. De to modelleres respektive fremskrivninger på boligmarked er forskellige hvilket skyldes to forskellige former for rationalitet, samt forskellig anskuelse af udbuddet af jord. Abstract: The purpose of this thesis is to describe the development in the danish housing marked, and how the two macroeconomic models ADAM and DREAM perceives this market. The danish housing marked is characterized by the danish mortgage credit model, which in the last two decades has undergone a substantial development. The starting of the analysis of the models is their general structure and assumptions, and subsequently examine how these affects the analysis of the housing market within the models. ADAM has a macroeconomic foundation and operates with aggregate units, while DREAM has a microeconomic basis. The two models respective projections on the housing marked varies, which can be attributed to two different kinds of rationality and a different view on the supply of land. 3

4 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Problemfelt Problemformulering Arbejdsspørgsmål Metode og videnskabsteori Projektdesign Analysestrategi samt forklaring af projektdesign Metode Valg af empiri og kildekritik Sekundær Empiri Afgrænsning Videnskabsteori Positivisme: Ontologi og epistemologi Validitet og rehabilitet Hvilken udvikling har det danske ejerboligmarked gennemgået i perioden ? Det danske realkreditsystem Balanceprincippet Lånegrænser (LTV) og løbetid Særligt dækkede obligationer Lånetyper Udviklingen i kontantprisen Regionale forskelle Boligbeskatning og skattestop Ejendomsværdibeskatning Grundskyld Rentefradraget og renten Ejendomsavancebeskatning Danskernes LTV-rate (loan to value) Delkonklusion Hvordan er henholdsvis ADAM og DREAM opbygget og hvilke ligheder og forskelle har disse modeller? Hvad er ADAM? ADAMs overordnede struktur ADAMs centrale antagelser Analyse af DREAM-systemet Hvad er DREAM? Den økonomiske model DREAM DREAMs antagelser og struktur Produktion Husholdninger og demografi Den offentlige sektor og finansiel stabilitet Udlandet Sammenligning af ADAM og DREAM Det teoretiske fundament

5 4.3.2 Aktører i økonomien Modellernes opbygning Finansiel stabilitet Delkonklusion Hvordan anskuer henholdsvis ADAM og DREAM det danske ejerboligmarked, og hvilke ligheder og forskelle har disse modeller? Ejerboligmarkedet i ADAM Den ønskede boligmængde User cost i ADAM Langsigtet ligevægt og forventninger Ejerboligmarkedet i DREAM Boligforbrug User cost Ændring i kontantprisen Demografi og boligefterspørgsel Sammenligning af ADAM og DREAMs boligmarked Hvordan kommer forskellene til udtryk? Demografi og boligefterspørgsel Delkonklusion Diskussion af analysens resultater Hvad kan modellerne? Forventninger i ADAM og DREAM Et samlet boligmarked? Diskussion af afdragsfrihed Konklusion Perspektivering Litteraturliste

6 1. Problemfelt I tiden før finanskrisen var der meget høj aktivitet på det danske boligmarked. Der var korte salgstider, og priserne var stærkt opadgående. Da priserne på boligmarkedet var højest i 2007, lå priserne 54 pct. over niveauet i 2003 (Dam et.al.(a)2011:5). På daværende tidspunkt var flere økonomer overraskede over de store prisstigninger og samtidig enige om, at stigningerne skyldtes en solid dansk økonomi med lav ledighed, skattestoppet, rekordlav rente samt de nye afdragsfrie lån (Juel 2006). Det viste sig dog, at boligprisniveauet var uholdbart højt, og boligmarkedet var udsat for kraftige prisfald i perioden omkring og siden da stagnerede (Johansen&Trier 2013:90). Nedturen på det danske boligmarked ramte på et særdeles uheldigt tidspunkt og var medvirkende til at forstærke krisen, da den forstærkede de allerede kontraktive virkninger af finanskrisen (Dam. et.al. (b) 2011:47). Som en følge af at udviklingen på boligmarkedet havde forværret krisen, blev det relevant at analysere, hvad der havde drevet denne udvikling. Nationalbanken konkluderede i 2011, at indførelsen af de afdragsfrie lån og skattestoppet i høj grad havde været medvirkende til at drive priserne op på et uholdbart niveau (Dam et.al. (b) 2011:47). Navnlig tidl. nationalbanksdirektør Nils Bernstein var kritisk over for indførelsen af de nye låneformer og udtalte: Dansk realkredits særkende gennem generationer har været sikkerhed og forudsigelighed lidt kedeligt. Jeg tror, I vil gøre jer selv og jeres kunder en tjeneste, hvis I lagde jer i selen for igen at gøre realkreditten lidt kedeligere (Ritzau 2012). Nils Bernstein anbefalede det politiske system at udfase de afdragsfrie lån og sætte boligskatten op, hvilket på daværende tidspunkt blev blankt afvist af daværende økonomi- og erhvervsminister Brian Mikkelsen med henvisning til skattestoppet, samt at de afdragsfri lån gav boligejerne en øget fleksibilitet (Ritzau 2011). Det samlede billede der står tilbage efter krisen er dog, at ejerboligmarkedet har påvirket den danske økonomi og derfor er relevant for videre økonomisk analyse. Økonomiske modeller er netop redskaber for sådanne analyser af dansk økonomi, og dermed er det relevant at belyse, hvorledes de økonomiske modeller anskuer boligmarkedet. Samtidig har økonomiske modellers udregninger fået en central placering i den offentlige debat og i det politiske 6

7 system, fordi de ofte udregner konsekvenserne af forskellige politiske tiltag (Kærgård 2012). Dette bidrager yderligere til relevansen af en analyse af økonomiske modeller i henhold boligmarkedet og de politiske tiltag, der er mulige på området. ADAM og DREAM er to ofte brugte modeller, og derfor er netop disse to modeller særligt interessante at inddrage i en analyse af modellers anskuelse af boligmarkedet. Derfor er disse modeller valgt med henblik på analyse af deres respektive anskuelse af boligmarkedet, og bud på hvilke elementer, der er drivende på prisudviklingen på det danske boligmarked. Da boligmarkedet har været præget af en dramatisk udvikling igennem 00 erne, er det desuden relevant at inddrage perioden, der ledte op 00 erne for dermed at kunne danne et bedre overblik over udviklingen. I dette projekt arbejdes der derfor ud fra følgende problemformulering: 1.1 Problemformulering - Hvordan har det danske ejerboligmarked udviklet sig siden 1992, og på hvilken måde påvirker ADAM og DREAMs centrale antagelser og strukturer deres respektive anskuelser af det danske ejerboligmarked? Uddybning af problemformulering Med denne problemformulering ønsker vi at afdække den udviklingen på det danske ejerboligmarked fra , for at danne et solidt indblik i dette markeds opbygning. Det næste led omhandler hvorledes ADAM og DREAM på et overordnet plan er opbygget, hvilke antagelser disse modeller bygger på og hvordan disse antageler og strukturer påvirker modellernes anskuelser af ejerboligmarked. 1.2 Arbejdsspørgsmål For besvare ovenstående problemformulering gøres der brug af en række uddybende arbejdsspørgsmål. Hvorledes er det danske ejerboligmarked opbygget, og hvilken udvikling har det gennemgået i perioden ? Dette arbejdsspørgsmål har til formål, at give indblik i opbygningen af det danske ejerboligmarked, herunder den danske realkreditmodel, finansiering, udsving i prisen på 7

8 ejerboliger, relevante skatter mv. Kendskabet til disse faktorer anses i projektet, som en forudsætning for den videre analyse af modellernes anskuelse af boligmarkedet. Hvordan er henholdsvis ADAM og DREAM opbygget, og hvilke ligheder og forskelle har disse modeller? Besvarelsen af dette arbejdsspørgsmål har til formål at redegøre for modellernes overordnede strukturer, antagelser mv., og få forskelle og ligheder til at fremstå klart. Denne viden er nødvendig for besvarelse af, hvorledes disse strukturer påvirker de to modellers anskuelse af boligmarkedet. Hvordan anskuer henholdsvis ADAM og DREAM det danske ejerboligmarked, og hvilke ligheder og forskelle har disse modeller? Med dette arbejdsspørgsmål, der bygger videre på de to foregående, bliver en egentlig besvarelse af projektets problemformulering mulig. Med dette arbejdsspørgsmål vil modellernes anskuelse af boligmarked blive beskrevet, og der løbende blive draget paralleller tilbage til det tidligere arbejdsspørgsmål, således at det fremgår hvordan antagelser og strukturer i de to modeller påvirker konkrete analyser af politiske tiltag mv. 8

9 2. Metode og videnskabsteori I dette kapitel vil der blive gjort rede for de videnskabsteoretiske overvejelser bag dette projekt samt den benyttede metodiske fremgangsmåde, og hvorledes dette bidrager til besvarelse af projektets problemformulering. 2.1 Projektdesign 9

10 2.1.1 Analysestrategi samt forklaring af projektdesign I dette afsnit vil projektets opbygning og kapitlernes indhold blive præsenteret. Herudover gives en forklaring af kapitlernes relevans i forhold til besvarelse af projektets problemformulering. I det første kapitel argumenteres der for projektets relevans, samt projektets problemformulering og arbejdsspørgsmål. Problemfeltet er en overordnet introduktion til projektets genstandsfelt samt de overvejelser, der er gjort med henblik på projektets problemformulering og dets arbejdsspørgsmål. For at imødegå eventuelle misforståelser vil afsnittets begrebsafklaring definere de begreber i projektet, der måtte kræve en nærmere forklaring. Kapitel 2 omhandler projektets metodiske og videnskabsteoretiske overvejelser. Formålet med metodeafsnittet er at forklare hvilke metodiske valg, der er truffet, og hvilke årsager der har ligget til grund for disse valg. Endvidere vil det videnskabsteoretiske fundament blive beskrevet, herunder hvordan det har påvirket projektet, og hvorledes det kommer til udtryk. Herudover vil rehabilitet og validitet blive gennemgået samt styrker og svagheder ved den valgte empiri. I det tredje kapitel vil det danske boligmarkeds opbygning samt udvikling i perioden 1992 til 2014 blive gennemgået. Kapitlet skal give indblik i det danske ejerboligmarked, hvilket i dette projekt antages at være en forudsætning for meningsfuldt at kunne analysere ADAMs og DREAMs anskuelse af selvsamme marked. Kapitlet er ligeledes en forudsætning for at forstå, hvad forskellige politiske tiltag, der direkte ville påvirke det danske boligmarked, konkret indebærer. Fjerde og femte kapitel er den egentlige analyse af henholdsvis ADAMs og DREAMs egenskaber, overordnede struktur, antagelser og deres respektive analyser af det danske boligmarked. Da begge modeller er ganske omfangsrige, vil beskrivelsen af de overordnede strukturer af modellerne ikke blive beskrevet ned i detaljen, men vil bygge på en vurdering af, hvilke elementer der er mest relevante at inddrage.. Med den opnåede viden fra analysen vil de to modeller blive diskuteret i det efterfølgende kapitel seks. I dette kapitel vil der ikke fremkomme nogen direkte analyse, men en diskussion af de resultater, der kan udledes i selve analysen. 10

11 Efterfølgende vil projektets konklusion blive fremlagt i kapitel syv, og i den efterfølgende perspektivering vil nogle af de andre problemstillinger inden for genstandsfeltet, der ikke kunne besvares med dette projekts problemformueling, blive beskrevet. 2.2 Metode I det følgende afsnit vil dette projekts metodiske valg blive beskrevet. Samtidig vil de argumenter og overvejelser, der har ligget til grund for disse valg, blive fremført. Til sidst vil der blive gjort rede for projektets afgrænsning Valg af empiri og kildekritik For at besvare projektets problemformulering er der blevet inddraget relevant empiri, der henholdsvis skal give indblik i ejerboligmarkedet og danne en forståelse for de to økonomiske modellers opbygning. Den indsamlede empiri, der omhandler det danske boligmarked, består af videnskabelige rapporter udarbejdet af fagfolk for Boligøkonomisk Videnscenter og primær empiri såsom lovmateriale fra skatteministeriet eller Danmarks Statistik og Realkreditrådets Boligdatabank. Disse kilder anses for at have høj troværdighed. Til kilder med en høj grad af troværdighed hører også Nationalbanken. Realkreditrådets Boligdatabank rummer udelukkende primær empiri (boligpriser, liggetider, renteudvikling osv.), og der anvendes ikke analyser udarbejdet af Realkreditrådet. Derfor falder denne databanks materiale ligeledes i kategorien af empiri med en høj grad af troværdighed. Yderligere anvendes Realkreditrådet og Realdanias webportal Bolius (Boligejernes Videnscenter). I projektet er der taget forbehold for, at disse kilder har en interesse i at fremstå i et positivt lys. Eksempelvis forholder Realkkreditrådet sig ikke synderligt kritisk til den danske realkreditmodel. Derfor har den information, der udledes af disse kilder, været underlagt en kritisk vurdering i de enkelte tilfælde af gruppen. Beskrivelsen af opbygningen af den danske realkreditmodel er derfor suppleret med rapporter fra netop Boligøkonomisk Videnscenter, således at Realkreditrådets beskrivelse af modellen ikke står alene. Ovenstående empiri giver samlet set et solidt fundament for at kunne beskrive det danske ejerboligmarked og den udvikling, det har gennemgået. Af mangler kan nævnes, at visse grafer ikke har kunnet indhentes, pga. manglende adgang til data, og derfor måtte denne information 11

12 indhentes som andenhånds empiri. Noget af andenhåndsempirien går tilbage til 2010, og derfor forekommer der grafer der ikke er fuldt ud opdatet, selv om dette havde været ideelt. Den primære empiri er blevet benyttet til forståelse af de to valgte modeller. Det betyder mere konkret, at den dokumentation og redegørelse for modellernes egenskaber og opbygning, der er udarbejdet af henholdsvis DREAM og Danmarks Statistik, er blevet benyttet. Begge dokumentationer forholder sig til, hvad modellen kan og ikke kan og redegør for dens antagelser mm. Dermed har vi ikke fundet det problematisk, at den primære kilde til disse modeller ikke er materiale udarbejdet af upartiske udefrakommende fagfolk. Kritiske indlæg omkring modellernes antagelser mv. vil dog blive præsenteret i kapitel 6. Projektet gør fra tid til anden også brug af artikler, der er bragt i danske medier. I projektets problemfelt anvendes disse til at belyse den offentlige debat, der har fundet sted. Disse artikler er suppleret af mere faglige indlæg fra bl.a. Nationalbanken. De anvendes altså ikke som saglige kilder, der kan bruges til at dokumentere en models egenskaber eller lignende Sekundær Empiri I dette projekt gøres der brug af sekundær empiri, primært grafer fra videnskabelige rapporter. Årsagen hertil er, at disse rapporter har adgang til DREAMs og ADAMs fulde ligningssystem eller empiri, der ellers ikke ville være tilgængelig. Den vigtigste sekundære empiri er Fosse et.al. 2012, Hansen et.al og Rasmussen et.al (jf. litteraturliste), samt Nationalbankens kvartalsrapporter og grafer hentet fra beskrivelsen af ADAM, der illusterer modellens egenskaber Afgrænsning I dette projekt udarbejdes en analyse af, hvorledes to af de mest centrale økonomiske modeller anskuer boligmarkedet. Det er dog ikke dette projekts formål at beskrive, hvilken politisk rolle økonomiske modeller spiller i det politiske system, hvorledes de bliver brugt, eller at vurdere, om denne brug er hensigtsmæssig. Manglende adgang til modellernes egentlige sammenfattede ligningssystem (navnligt i DREAMs tilfælde) betyder også, at projektet afholder sig fra at lave dets egne fremskrivninger eller deciderede udregninger i modellerne. Boligmarkedets rolle i det danske økonomiske system er også kun delvist inkluderet som en del af ADAMs økonomiske system. Hvis projektet havde fravalgt DREAM og 12

13 udelukkende fokuseret på ADAM, ville det have været oplagt at analysere boligprisudsving og disses rolle i dette system mere indgående. Endelig afgrænses dette projekt også fra en vurdering af hvorvidt modellernes fremskrivninger eller antagelser stemmer overens med virkeligheden. Dette emne vil blive diskuteret i kapitel 6, men en egentlig vurdering forekommer ikke. Ud fra den research, vi har foretaget i forbindelse med afgrænsning af genstandsfeltet, er vi stødt på andre Igennem den research der blev lavet, i forbindelse med genstandsfeltet var der andre problematikker, der kunne have været interessante at inddrage, men som dette projekt kun overfladisk berører. Herunder demografiske forskelle i det danske boligmarked, og hvilken sammenhæng der er mellem udkantsdanmarks problemer med at fastholde arbejdspladser og faldende boligpriser samt en egentlig diskussion af, hvorvidt udviklingen på boligmarkedet bidrager til voksende økonomisk ulighed i den danske befolkning. 2.3 Videnskabsteori I følgende afsnit vil projektets videnskabsteoretiske fundament blive fremlagt. Projektet læner sig op af en positivistisk tradition uden dog til fulde at leve op til de traditionelle kriterier for positivistisk videnskab Positivisme: Dette projekt lægger sig op ad den positivistiske videnskabsteoretiske retning, dog ikke i traditionel forstand. At projektet ikke er traditionelt positivistisk vil blive beskrevet yderligere lidt senere, men hænger sammen med dette projekts genstandsfelt, der er to økonomiske modellers anskuelse af ejerboligmarkedet og ikke en undersøgelse af validiteten af en universel lov. Positivismen opstod som et opgør mod religiøse, metafysiske og overtroiske forklaringer på sociale fænomener. Viden om disse skulle grundigt underbygges med empiri efter naturvidenskabeligt forbillede (Juul&Pedersen 2012:401). Ontologisk og epistemologisk har denne videnskabsteoretiske retning en realistisk tilgang, hvor det antages, at der findes en faktisk empirisk virkelighed, der ikke afhænger af menneskets erkendelse af den. Således opnås sikker viden om virkeligheden, som den er, igennem positivistisk videnskab (ibid). 13

14 I dette projekt er formålet at skabe sikker viden om, hvorledes de to økonomiske modeller, ADAM og DREAM, anskuer det danske ejerboligmarked. Økonomiske modellers formål er dog ikke at beskrive virkeligheden i al dens kompleksitet, men nærmere at være et værktøj til brug for vurdering af virkningen af politiske tiltag på dansk økonomi (Danmarks Statistiks Modelgruppe 2012:7). Modellerne skal altså ikke som sådan anskues som en universel lov, der kan forudsige fremtiden og vil derfor ikke blive testet ud fra en sådan standard. På trods af at dette projets formål ikke er en undersøgelse af en universel lovs holdbarhed, placerer det sig alligevel op ad den positivistiske tradition. For det første antages det, at der kan skabes sand viden om disse modellers konstruktion. For det andet gør dette projekt ikke brug af abstrakt tænkte slutninger (som i kritisk realisme jf. Juul&Pedersen 2012: ). Med andre ord underbygges konklusioner omkring modellernes opbygning grundigt med den tilgængelige empiri.på den måde sikres det, at projektet forholder sig tro mod modellernes konstruktion, og derudfra kan konklusioner drages, og diskussioner af modellerne tages. Projektet er derudover værdineutralt, hvilket vil sige, at det ikke indeholder en underliggende holdning om, hvorvidt økonomiske modeller er gavnlige for samfundet, eller om modellerne bør være på en bestemt måde. Projektet er en beskrivelse og analyse af, hvordan modellerne er konstrueret. Det skal dog siges, at projektet i kapitel 6 vil inddrage en diskussion af de to modeller og deres antagelser. Dette skal dog ikke ses som et brud med det positivistiske fundament, men blot en saglig diskussion af modellernes egenskaber ud fra de opnåede resultater i analysen Ontologi og epistemologi To kernebegreber i videnskabsteori er ontologi og epistemologi, som her kort vil blive beskrevet. Ontologi omhandler virkelighedens tilstand. Typisk skelnes der mellem to positioner, hvor realisterne arbejder ud fra det synspunkt, at der findes en virkelighed uafhængig af vores viden om den. Konstruktivisterne argumenterer modsat for, at virkeligheden er en social konstruktion (Juul&Pedersen 2012:15). Epistemologi omhandler den viden og den erkendelse, vi kan drage om virkeligheden. Her vil realisterne mene, at den 14

15 viden, der opnås korresponderer med virkeligheden, mens konstruktivister i højere grad interesserer sig for, hvorledes sandheden og virkeligheden skabes i samfundet (Juul&Pedersen 2012:15). I dette projekt arbejdes der ud fra en realistisk position, både med henblik på ontologi og epistemologi. Den observerede empiri omkring både modellernes konstruktion og boligmarkedets udvikling og centrale byggesten, beskriver således virkeligheden. Dette bygger på, at den brugte data har en høj kvalitet og er ganske præcis. Danmarks Statistik og Realkreditrådets Boligdatabank indeholder meget omfangsrig og præcis data på området, hvilket betyder at eksempelvis udviklingen i boligpriser harmonerer med virkeligheden, som den er. Ligeledes er de konklusioner, der drages i slutningen af projektet opbygget på et solidt empirisk materiale, der antages at beskrive virkeligheden, som den er Validitet og rehabilitet Validitet omhandler i en realistisk position, om man dokumenterer, at der er en virkelighed og at man har skabt viden om denne (Juul&Pedersen 2012:426). Samtidig skal en analyse struktureres ensartet på en måde, der kan efterprøves af andre (ibid). Projektet er delvist en komparativ analyse af to modellers egenskaber. Da disse to modeller er så omfangsrige og desuden forskelligt opbygget, finder vi det ikke meningsfuldt at analysere dem fuldstændig ensartet. Dette ville kunne indebære, at man kunne miste visse centrale pointer fra den ene model, eller unødvendigt bruge tid på andre ikke forekommende dele af den anden. Eksempelvis finder vi det ikke meningsfuldt at undersøge DREAMs kortsigtede egenskaber, da det tydeligt fremgår, at den ikke er brugbar på dette punkt (jf. kapitel 4). Overordnet er der dog også ligheder mellem de to modeller, og derfor er der elementer, der går igen, som eksempelvis user cost, boligefterspørgsel mm. Disse elementer bliver analyseret med en ensartet metode, således at de centrale egenskaber og karakteristika kommer frem. Projektets rehabilitet er heller ikke traditionelt positivistisk. Det vurderes at andre analyser af samme genstandsfelt ikke nødvendigvis ville strukturere en fremstilling af de to modeller på samme måde. Det er dog vores vurdering, at resultaterne af en sådan analyse ville være de samme. På denne måde lever projektet op til de krav positivistisk videnskab stiller. 15

16 3. Hvilken udvikling har det danske ejerboligmarked gennemgået i perioden ? Dette kapitel har til formål at give overblik over udviklingen på det danske boligmarked, herunder realkreditinstitutionerne, forskellige former for boligfinansiering og aktivitetsniveauet i byggebranchen. Da boligmarkedet gennemgik en dramatisk udvikling igennem 00'erne, vil kapitlet have særligt fokus på tiden op til og efter krisen, særligt med hensyn til prisudsving på boligmarkedet. 3.1 Det danske realkreditsystem Det danske realkreditsystems historie går tilbage til 1797, hvor der er efter Københavns brand to år tidligere opstod et behov for kredit til at genopbygge København (Rasmussen et.al. 2011:8). En række velstående borgere oprettede i denne forbindelse 'Kreditkassen for husejere i Kjøbenhavn' og gav lån gennem obligationer. Dette udviklede sig over tid til det, vi i dag kalder 'den klassiske danske realkreditmodel' (Rasmussen et.al. 2011:1). Grundlæggende er et realkreditinstituts rolle at agere mellemmand mellem en person, der er interesseret i at købe fast ejendom og derfor har brug for kapital, og en investor der har kapital til rådighed (Realkreditrådet 2012:8). Realkreditinstituttet udsteder og sælger obligationer til investoren tilsvarende den værdi låntageren har brug for (en-til-en- eller balanceprincippet), og på denne måde finansierer instituttet lånet. Låntageren betaler herefter afdrag, renter og bidrag til instituttet, der giver pengene videre til investoren (ibid). Afdrag og renter går til investoren, mens bidraget er realkreditinstituttets betaling for at formidle kontakten. I og med at realkreditinstituttet betaler afdrag og renter til investoren uagtet hvorvidt låntageren afdrager på sin gæld til tiden eller i yderste tilfælde går konkurs, har realkreditinstituttet en interesse i at minimere risikoen for tab (Realkreditrådet 2012:9) (Rasmussen 2011:4). Ovenstående er illustreret i figur 3.1. Det danske realkreditsystem har dog igennem årene været udsat for en udvikling forårsaget af ændringer af lovgivningen på området. I 1989 ændredes lovgivningen som følge af et EUdirektiv, der medførte at nye realkreditinstitutter skulle være aktieselskaber (og allerede eksisterende fik mulighed for blive det). Samtidig blev det ikke længere muligt at forhindre nye realkreditinstitutter med henvisning til at der ikke var brug for demog herefter oprettede flere banker deres egne realkreditselskaber (Rasmussen 2011:10) 16

17 Også i 2007 blev et EU-direktiv årsag til implementeringen af ny lovgivning på området. Med denne lov blev det muligt for realkreditinstitutionerne at udstede særligt dækkede obligationer (SDO) (se nedenfor). Figur Det danske realkreditsystem (Realkreditrådet 2012:8) Balanceprincippet Som nævnt i foregående kapitel har realkreditsystemet bygget på det såkaldte balanceprincip, der definerer hvilken grad af risici, institutterne kan påtage sig (Rasmussen 2011:5). Princippet skal sikre balance mellem indbetalinger fra låntager og udbetalinger til ejerne af realkreditobligationerne (ibid). Denne balance sikres ved, at der udstedes obligationer hver gang der ydes et lån (ibid). Dette balanceprincip er en vigtig byggesten i realkreditmodellen, men har ændret sig en smule med indførelsen af SDO'er (se nedenfor) i og med, at der i dag er to forskellige balanceprincipper (det overordnede og det specifikke) Lånegrænser (LTV) og løbetid LTV står for loan-to-value og udtrykker størrelsen på et lån som en procentandel af værdien på den bagvedliggende ejendom. Eksempelvis ville en køber, der havde en gæld på 2 mio. kr. i et hus, der havde en værdi af 2,5 mio. kr., have en LTVrate på 0,8 (2/2,5) svarende til 80 pct. (Rasmussen 2011:7). Typisk ydes et lån op til den fastsatte lånegrænse på 80 pct. af ejendomsværdien på ejerboligen og med en løbetid (det antal år låntageren har til at 17

18 tilbagebetale lånet) på 30 år (ibid). Løbetiden og lånegrænsen varierer dog mellem de forskellige typer af fast ejendom (Realkreditrådet 2014). Med indførelsen af SDO'er er der sket visse ændringer i forhold til både lånegrænser og løbetid Særligt dækkede obligationer I 2007 blev de såkaldte SDO'er indført med bred politisk opbakning (Rasmussen 2011:11). Loven gav nye muligheder for realkreditinstitutterne i forhold til at finansiere de udstedte lån på samme måde som de traditionelle realkreditobligationer (RO) med pant i fast ejendom. De vigtigste forskelle er, at der er mulighed for uendelig løbetid og ubegrænset afdragsfrihed (Rasmussen 2011:11), at der ikke er en direkte sammenhæng mellem lånet og de udstedte obligationer, og at SDO-lån kan ydes af almindelige pengeinstitutter. At der ikke er en direkte sammenhæng mellem lånet og de udstedte obligationer, gør det muligt at få en individuel rentesats, der afhænger af den enkelte låners risikoprofil (ibid). Sammenfatning Det danske realkreditsystem er et unikt dansk udlånssystem, hvor boliglån optages som obligationslån med pant i boligen. Systemet har vist sig robust og har eksisteret i over 200 år. Balanceprincippet og lånegrænser har bidraget til denne stabilitet. Modellen er løbende blevet liberaliset, senest med SDO-loven i Lånetyper Der tilbydes i dag tre forskellige typer af realkreditlån: fastforrentede lån, rentetilpasningslån og lån med variabel rente (med eller uden renteloft). Alle de tre lånetyper kan desuden kombineres med afdragsfrihed (Realkreditrådet 2012:12). Fælles for alle realkreditlån er, at de optages med pant i boligen (Realkreditrådet 2012:6). Det fastforrentede lån er det klassiske realkreditlån, hvor låntager afdrager til en fastsat rente over en fastsat løbetid (typisk 30 år). Desuden kan låntageren til enhver tid betale hele restgælden tilbage til kurs 100 eller købe de obligationer, der ligger til grund for lånet og give dem tilbage til realkreditinstituttet, mod at gælden i huset bliver betalt (Realkreditrådet 2012:13). Den sidste mulighed er især gavnlig, hvis kursen på obligationerne er faldet til under 100 (ibid.). Disse lån udstedes i traditionelle realkreditobligationer (RO), og værdien af ejendommen i forhold til belåningsgrænsen fastsættes på købstidspunktet. Med andre ord 18

Boligmarkedet er stadigvæk varmt

Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligpriserne bevæger sig stadig op på tværs af hele landet. Efter et vinterhalvår med moderat udvikling er der igen en vis fart på priserne til trods for, at der handles

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger

Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger 135 Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger Ib Hansen og Hans Henrik Knudsen, Handelsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Den danske realkreditmodel bygger på fleksibilitet og gennemsigtighed.

Læs mere

Makroøkonomi: Det danske boligmarked

Makroøkonomi: Det danske boligmarked Makroøkonomi: Det danske boligmarked den 23. januar 2017 Prisen på lejligheder er på det højeste niveau nogensinde, mens prisen på huse nærmer sig toppen i 2007 Det københavnske lejlighedsmarked udgør

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Boligmarkedet nu og fremover

Boligmarkedet nu og fremover Boligmarkedet nu og fremover V. cheføkonom Jens Christian Nielsen BRFkredit e-mail: chr@brf.dk 25. november 2004 Vi vil forsøge at besvare følgende spørgsmål: Kan vi forklare de seneste års prisstigninger

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Notat 25. april 2017 MSB / J-nr.: /

Notat 25. april 2017 MSB / J-nr.: / Notat 25. april 2017 MSB / J-nr.: 87091 / 2388024 Et boligmarked i forårshumør Der er fremgang på boligmarkedet med både øget salg, kortere liggetider og flere nybyggerier. Der vil fortsat være efterspørgsel

Læs mere

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013 Makrokommentar 20. august 2013 Danmark Relaterede publikationer Makroøkonomi: Økonomisk Oversigt Danmark, maj 2013 Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten Det danske boligmarked har

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Tale til Realkreditforeningens årsmøde onsdag den 25. marts 2015

Tale til Realkreditforeningens årsmøde onsdag den 25. marts 2015 Tale til Realkreditforeningens årsmøde onsdag den 25. marts 2015 [KUN DET TALTE ORD GÆLDER] Tak for invitationen til at tale her i dag. Dansk økonomi er for alvor tilbage på vækstsporet. Det private forbrug

Læs mere

Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus

Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus 15. april 2016 Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus Priserne på ejerlejligheder er som bekendt steget væsentligt mere end på resten af boligmarkedet

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet!

Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet! AARHUS UNIVERSITY BUSINESS & SOCIAL SCIENCES DEPARTMENT OF ECONOMICS & BUSINESS HATop'up HOLD41'SUPL Bachelorafhandling.. Enteoretiskogempiriskanalyseafboligmarkedet Studerende: SteffenMøllerMellerup Studienummer:201400104

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Folketingets Lovsekretariat. Dato: 8. maj 2007

Folketingets Lovsekretariat. Dato: 8. maj 2007 Folketingets Lovsekretariat Departementet Holmens Kanal 22 1060 København K Dato: 8. maj 2007 Tlf. 3392 9300 Fax. 3393 2518 E-mail sm@sm.dk AVR/ J.nr. 2007-348 Under henvisning til Folketingets brev af

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING 15. april 2003 Af Thomas V. Pedersen og Agnethe Christensen Resumé: STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING De regionale konsekvenser af skattestoppet specielt vedrørende ejendomsværdiskatten

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Udviklingen på det københavnske boligmarked er derimod bekymrende. En fortsat prisstigningstakt på op mod 10 pct. pr. år er uholdbar i længden.

Udviklingen på det københavnske boligmarked er derimod bekymrende. En fortsat prisstigningstakt på op mod 10 pct. pr. år er uholdbar i længden. TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 2016 DET TALTE ORD GÆLDER 5. oktober 2016 Tak for invitationen til at tale. Jeg har i dag disse tre overordnede budskaber: 1. Udviklingen

Læs mere

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 3. KVARTAL 2015 NR. 3 NYT FRA NATIONALBANKEN SKÆRPEDE KRAV TIL FINANSPOLITIKKEN Der er gode takter i dansk økonomi og udsigt til fortsat vækst og øget beskæftigelse de kommende år. Men hvis denne udvikling

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Danmark. Flere årsager til faldende bankudlån. Makrokommentar 31. juli 2013

Danmark. Flere årsager til faldende bankudlån. Makrokommentar 31. juli 2013 Makrokommentar 31. juli 213 Danmark Flere årsager til faldende bankudlån Bankernes udlån er faldet markant siden krisens udbrud. Denne analyse viser, at faldet kan tilskrives både bankernes strammere kreditpolitik

Læs mere

Stor prisforvirring på boligmarkedet under finanskrisen

Stor prisforvirring på boligmarkedet under finanskrisen N O T A T Stor prisforvirring på boligmarkedet under finanskrisen Med introduktionen af den nye boligmarkedsstatistik fra Realkreditforeningen og tre andre organisationer er en række interessante tal blevet

Læs mere

Regional boligprisprognose prisfald til alle

Regional boligprisprognose prisfald til alle 13. november 28 Regional boligprisprognose prisfald til alle Boligmarkedet er i ubalance. Udbudet af boliger til salg er steget kraftigt, samtidig med at antallet af handler er faldet markant. Udviklingen

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Markante sæsonudsving på boligmarkedet

Markante sæsonudsving på boligmarkedet N O T A T Markante sæsonudsving på boligmarkedet 9. marts 0 Denne analyse estimerer effekten af de sæsonudsving, der præger prisudviklingen på boligmarkedet. Disse priseffekter kan være hensigtsmæssige

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Gældsudgifter i husholdninger med udløb af afdragsfrihed og høj belåningsgrad

Gældsudgifter i husholdninger med udløb af afdragsfrihed og høj belåningsgrad Et stigende antal husholdninger skal i perioden fra 2013 påbegynde afdrag på deres realkreditgæld eller omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed. En omlægning af hele realkreditgælden til et nyt afdragsfrit

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

Nationalbankdirektør Nils Bernsteins tale ved Realkreditrådets Årsmøde 27. april 2011

Nationalbankdirektør Nils Bernsteins tale ved Realkreditrådets Årsmøde 27. april 2011 Nationalbankdirektør Nils Bernsteins tale ved Realkreditrådets Årsmøde 27. april 2011 DANMARKS NATIONALBANK DET TALTE ORD GÆLDER Væksten i den globale økonomi er fortsat robust og i stigende grad selvbærende.

Læs mere

ANALYSE: Aktuelle boligpriser ryster ikke den finansielle stabilitet

ANALYSE: Aktuelle boligpriser ryster ikke den finansielle stabilitet ANALYSE: Aktuelle boligpriser ryster ikke den finansielle stabilitet De lave renter har løftet boligpriserne, men der er ikke tegn på en dansk boligboble. En stigning i renterne må dog ventes at medføre

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Travlhed venter ejendomsmæglerne

Travlhed venter ejendomsmæglerne NR. 2 APRIL 2016 Travlhed venter ejendomsmæglerne Flere danskere end længe er klar til at købe hus. De næste seks måneder tegner dermed til at blive en travl periode for ejendomsmæglere, flyttefolk og

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

DANMARKS NATIONALBANK Nils Bernsteins tale ved Realkreditforeningens årsmøde, onsdag den 24. marts 2010

DANMARKS NATIONALBANK Nils Bernsteins tale ved Realkreditforeningens årsmøde, onsdag den 24. marts 2010 DANMARKS NATIONALBANK Nils Bernsteins tale ved Realkreditforeningens årsmøde, onsdag den 24. marts 2010 DET TALTE ORD GÆLDER Verdensøkonomien er i fremgang. Opsvinget er forsigtigt, og selv om nøgletallene

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD

EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD 27. marts 2006 af Martin Windelin direkte tlf. 33557720 og Frederik I. Pedersen direkte tlf. 33557712 EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD Hvis boligpriserne over de kommende syv år falder nominelt

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Bolig: Låneanbefaling, december 2016

Bolig: Låneanbefaling, december 2016 Bolig: Låneanbefaling, december 2016 20. december 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er efter et kraftigt fald henover

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt Balanceprincippet Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Hvad er formålet med balanceprincippet? Formålet med balanceprincippet er at begrænse institutterne risiko

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs

Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs ØKONOMISK SEKRETARIAT 15. september 2016 Det er nu otte år siden Lehman Brothers konkursbegæring den 15. september 2008. Finanskrisen har løbende sat sine spor

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Forventninger til boligkøbernes økonomi i år

Forventninger til boligkøbernes økonomi i år NR. 4 / 13. MAJ 2002 Forventninger til boligkøbernes økonomi i år I denne analyse fra Nykredit Boligindeks sætter vi fokus på forventningerne til boligkøbernes økonomi i 2002. Prisudviklingen i årets 1.

Læs mere

Ny standard for boligøkonomiske analyser

Ny standard for boligøkonomiske analyser N R. 1 / 25. JANUAR 2002 Ny standard for boligøkonomiske analyser Nykredit præsenterer i dag et nyt boligindeks til alle med interesse for den aktuelle situation på det danske ejerboligmarked. Nykredit

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere 25.april 2015. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere Lånevarianten FlexLån T er overset på realkreditmarkedet. Men med kombinationen af høj sikkerhed for

Læs mere

Det danske boligmarked i lyset af finanskrisen. Økonom Jens L. Pedersen

Det danske boligmarked i lyset af finanskrisen. Økonom Jens L. Pedersen Det danske boligmarked i lyset af finanskrisen Økonom Jens L. Pedersen Agenda Hvordan påvirker finanskrisen boligmarkedet? Udenlandsk storm giver bølgegang i renterne Status og fundamentale forhold Afledte

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Denne analyse fokuserer på prisudviklingen i de større kontra prisudviklingen i resten af landet.

Denne analyse fokuserer på prisudviklingen i de større kontra prisudviklingen i resten af landet. BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 5 VIDENCENTER BOLIGPRISERNE I 1. KVARTAL 215 Boligøkonomisk Videncenter offentliggør for 4. gang et prisindeks for boliger. Indekset har det særlige kendetegn, at ændringer i sammensætningen

Læs mere

Bolig: Låneanbefaling, marts 2017

Bolig: Låneanbefaling, marts 2017 Bolig: Låneanbefaling, marts 2017 14. marts 2017 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er fortsat med at stige i begyndelsen

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

Flygtninge sætter de offentlige finanser under pres

Flygtninge sætter de offentlige finanser under pres Formandskabet PRESSEMEDDELELSE Forårets rapport fra Det Økonomiske Råd formandskab indeholder følgende emner: Kapitel I indeholder en fremskrivning af dansk økonomi til 2025 samt kommentarer til forskellige

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 17. april 2002 Af Jonas Schytz Juul - Direkte telefon: 33 55 77 22 Resumé: STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 DA s lønstatistik for 2001 viser en gennemsnitlige stigning på 4,4 procent i timefortjenesterne

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Status på andelsboligmarkedet

Status på andelsboligmarkedet 5. marts 212 Status på andelsboligmarkedet Interessen om andelsboligmarkedet har været jævnt stigende gennem de seneste mange år i takt med, at andelsboligmarkedet i højere grad minder om ejerboligmarkedet

Læs mere

FlexLån har sparet dig for kroner eller 11 år

FlexLån har sparet dig for kroner eller 11 år 2. november 2009 FlexLån har sparet dig for 150.000 kroner eller 11 år Så er det endnu engang ved at være tid til at mere end ½ mio. danske boligejere og virksomheder skal have en ny rente. Langt de fleste

Læs mere

KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN

KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN 14. Oktober juni 2006 2001 Journal 0203 Af Thomas V. Pedersen ad pkt. Resumé: KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN De konservative forslag om at nedsætte ejendomsværdiskatten må betegnes som

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Finansudvalget FIU alm. del Bilag 48 Offentligt

Finansudvalget FIU alm. del Bilag 48 Offentligt Finansudvalget 2012-13 FIU alm. del Bilag 48 Offentligt Finansudvalget Den økonomiske konsulent Til: Dato: Udvalgets medlemmer 7. december 2012 OECD s seneste økonomiske landerapport samt overblik over

Læs mere

Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005

Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005 Pressemeddelelse nr. 1 19. januar 2006 Rekordhøjt realkreditudlån i 2005 i alt 748 mia. kr. Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005 Realkreditinstitutterne har igen i 2005 ydet

Læs mere

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten 30. september 2013 Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten Danmarks Statistik har for nyligt i en større publikation gjort status over indkomsterne i Danmark. Dykker man ned i publikationen,

Læs mere

Mulighederne for at finansiere den fremtidige produktion og bedriftsudvikling

Mulighederne for at finansiere den fremtidige produktion og bedriftsudvikling Mulighederne for at finansiere den fremtidige produktion og bedriftsudvikling Set i lyset af den aktuelle Økonomiske situation og nye regler for finansielle virksomheder Hvad bringer fremtiden? Mere regulering

Læs mere

ØK23 Borgerrepræsentationens beslutning af 25. april om budgetnotat vedrørende fremadrettet justering af grundskyld

ØK23 Borgerrepræsentationens beslutning af 25. april om budgetnotat vedrørende fremadrettet justering af grundskyld Økonomiforvaltningen BUDGETNOTAT ØK23 Borgerrepræsentationens beslutning af 25. april om budgetnotat vedrørende fremadrettet justering af grundskyld Tema: Vækst og beskæftigelse Baggrund Borgerrepræsentationen

Læs mere

5.2 Forklar, hvilken rolle henholdsvis pengeinstitutterne og Nationalbanken spiller i pengeskabelsen?

5.2 Forklar, hvilken rolle henholdsvis pengeinstitutterne og Nationalbanken spiller i pengeskabelsen? 5.1 Redegør for, hvad begrebet pengepolitik omfatter. 5.2 Forklar, hvilken rolle henholdsvis pengeinstitutterne og Nationalbanken spiller i pengeskabelsen? 5.3 Siden finanskrisen begyndelse i 2007 har

Læs mere

Forslag til folketingsbeslutning om ændrede regler for opkrævning af grundskyld

Forslag til folketingsbeslutning om ændrede regler for opkrævning af grundskyld 2012/1 BSF 129 (Gældende) Udskriftsdato: 2. februar 2017 Ministerium: Folketinget Journalnummer: Fremsat den 02. maj 2013 af Ole Birk Olesen (LA), Simon Emil Ammitzbøll (LA), Mette Bock (LA), Leif Mikkelsen

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S November 2007 Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S Investeringsprodukt Ved køb af aktier i Vexa Pantebrevsinvest investerer De indirekte i fast ejendom i Danmark, primært i parcelhuse på Sjælland. Investering

Læs mere

Udlån til ejerboliger i 2012: Stor aktivitet, lavt udlån og afdragsfrie lån har toppet

Udlån til ejerboliger i 2012: Stor aktivitet, lavt udlån og afdragsfrie lån har toppet P R E S S E M E D D E L E L S E Udlån til ejerboliger i 2012: Stor aktivitet, lavt udlån og afdragsfrie lån har toppet I 2012 optog danske boligejere realkreditlån for i alt 321,5 mia. kr., men nettoudlånet

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Økonomisk regionalbarometer for Nordjylland, marts 2011

Økonomisk regionalbarometer for Nordjylland, marts 2011 Økonomisk regionalbarometer for Nordjylland, marts 2011 AF KONSULENT PIA HANNE HANSEN, ANALYSEKONSULENT MALTHE MIKKEL MUNKØE, CAND. SCIENT POL., MA. OG CHEFKONSULENT MIRA LIE NIELSEN, CAND. OECON Nøgletal

Læs mere

Har danskerne vendt ryggen til FlexLån?

Har danskerne vendt ryggen til FlexLån? 14. august 12 Har danskerne vendt ryggen til FlexLån? Det kontante svar på ovenstående overskrift er nej. FlexLån er i dag mere populært end tidligere, og det samme kan siges om F1-lånet, der netop nu

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Høj udbudspris er gift for salget

Høj udbudspris er gift for salget NR. 5 JUNI 211 Høj udbudspris er gift for salget Det er en rigtig dårlig strategi at sætte udbudsprisen på sin bolig højt og så fire på prisen hen ad vejen. Det viser en analyse, som Realkreditforeningen

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

. Sommerhuset købes tæt på bopælen

. Sommerhuset købes tæt på bopælen 20. maj 2014. Sommerhuset købes tæt på bopælen Vi har i denne analyse set nærmere på hvem, der typisk ejer et sommerhus og hvordan de finansiere sommerhuset. Analysen er alene baseret på baggrund af data

Læs mere

DANMARKS NATIONALBANK 12.

DANMARKS NATIONALBANK 12. ANALYSE DANMARKS NATIONALBANK 12. SEPTEMBER 2017 NR. 14 Aftale om boligskat stabiliserer boligpriser Boligskatteforlig dæmper udsving i boligpriser Aftale reducerer regionale prisforskelle Ingen klar gevinst

Læs mere

En hensigtsmæssig boligbeskatning. DØR seminar 17. august 2016 Morten Skak

En hensigtsmæssig boligbeskatning. DØR seminar 17. august 2016 Morten Skak En hensigtsmæssig boligbeskatning DØR seminar 17. august 2016 Morten Skak Overordnede mål ens beskatning af forskellige boligformer Overordnede mål ens beskatning af forskellige boligformer ens beskatning

Læs mere

Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk

Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk 30-04-2014 NR. 4 MAJ 2014 Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk I 2013 blev der afdraget det højeste niveau af obligationsrestgælden siden 2006. Samlet set steg boligejernes afdrag for fjerde

Læs mere

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr.

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. En ny opgørelse baseret på tal fra Danmarks Statistik viser, at indbyggerne i Danmark i gennemsnit er gode for 1.168.000 kr., når al gæld er trukket fra al

Læs mere

BEFOLKNINGSPROGNOSE 2013

BEFOLKNINGSPROGNOSE 2013 GENTOFTE KOMMUNE BEFOLKNINGSPROGNOSE 2013 Til Økonomiudvalget, 22. april 2013 BEFOLKNINGSPROGNOSE 2013 INTRODUKTION... 3 Resume... 3 PROGNOSE 2013: Resultater... 4 Aldersfordeling... 4 TENDENSER: Befolkningsudvikling

Læs mere

Rekordvækst i realkreditudlån i euro

Rekordvækst i realkreditudlån i euro NR. 2 OKTOBER 2009 Rekordvækst i realkreditudlån i euro Realkreditsektoren udlåner flere og flere penge i euro sammenlignet med i danske kroner. Især landbruget har fordel af den internationale valuta.

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 19,6 mia. kr. i 1. kvartal 2010 og udgør nu mia.kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 19,6 mia. kr. i 1. kvartal 2010 og udgør nu mia.kr. Realkreditudlånet 1.. kvartal 2010 23. april 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 19,6 mia. kr. i 1. kvartal 2010 og udgør nu 2.312 mia.kr. Realkreditinstitutterne havde

Læs mere