Standardforside til projekter og specialer

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Standardforside til projekter og specialer"

Transkript

1 ROSKILDE UNIVERSITET Institut for Samfund og Globalisering Standardforside til projekter og specialer Projekt- eller specialetitel: En analyse af økonomiske modeller på boligmarkedet Projektseminar/værkstedsseminar: PA-B2 Udarbejdet af (Navn(e) og studienr.): Projektets art: Modul: Karl Frederik Ekelund Klint (45027) Bachelorprojekt PA-B2 Kim Alexsander Karlsson (47004) Bachelorprojekt PA-B2 Emil Gede Petersen (47496) Bachelorprojekt PA-B2 Vejleders navn: M. Azhar Hussain Afleveringsdato: Antal anslag inkl. mellemrum: (Se næste side) Tilladte antal anslag inkl. mellemrum jf. de udfyldende bestemmelser: (Se næste side)

2 En analyse af økonomiske modeller på det danske boligmarked Udarbejdet af: Emil Gede Petersen Karl Frederik Klint Kim Alexsander Karlsson Vejleder: M. Azhar Hussain 2

3 Resume: Dette projekt omhandler udviklingen på det danske ejerboligmarked, og hvorledes de makroøkonomiske modeller ADAM og DREAM anskuer dette marked. Det danske boligmarked er kendetegnet ved den danske realkreditmodel, der inden for de sidste to årtier har gennemgået en markant udvikling. Analysen af modellerne tager udgangspunkt i deres overordnede opbygning og antagelser for derefter, at undersøge hvorledes disse påvirker modellernes analyse af boligmarkedet. ADAM har et makroøkonomisk fundament og arbejder med aggregerede enheder, mens DREAM har et mikroøkonomisk fundament. De to modelleres respektive fremskrivninger på boligmarked er forskellige hvilket skyldes to forskellige former for rationalitet, samt forskellig anskuelse af udbuddet af jord. Abstract: The purpose of this thesis is to describe the development in the danish housing marked, and how the two macroeconomic models ADAM and DREAM perceives this market. The danish housing marked is characterized by the danish mortgage credit model, which in the last two decades has undergone a substantial development. The starting of the analysis of the models is their general structure and assumptions, and subsequently examine how these affects the analysis of the housing market within the models. ADAM has a macroeconomic foundation and operates with aggregate units, while DREAM has a microeconomic basis. The two models respective projections on the housing marked varies, which can be attributed to two different kinds of rationality and a different view on the supply of land. 3

4 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Problemfelt Problemformulering Arbejdsspørgsmål Metode og videnskabsteori Projektdesign Analysestrategi samt forklaring af projektdesign Metode Valg af empiri og kildekritik Sekundær Empiri Afgrænsning Videnskabsteori Positivisme: Ontologi og epistemologi Validitet og rehabilitet Hvilken udvikling har det danske ejerboligmarked gennemgået i perioden ? Det danske realkreditsystem Balanceprincippet Lånegrænser (LTV) og løbetid Særligt dækkede obligationer Lånetyper Udviklingen i kontantprisen Regionale forskelle Boligbeskatning og skattestop Ejendomsværdibeskatning Grundskyld Rentefradraget og renten Ejendomsavancebeskatning Danskernes LTV-rate (loan to value) Delkonklusion Hvordan er henholdsvis ADAM og DREAM opbygget og hvilke ligheder og forskelle har disse modeller? Hvad er ADAM? ADAMs overordnede struktur ADAMs centrale antagelser Analyse af DREAM-systemet Hvad er DREAM? Den økonomiske model DREAM DREAMs antagelser og struktur Produktion Husholdninger og demografi Den offentlige sektor og finansiel stabilitet Udlandet Sammenligning af ADAM og DREAM Det teoretiske fundament

5 4.3.2 Aktører i økonomien Modellernes opbygning Finansiel stabilitet Delkonklusion Hvordan anskuer henholdsvis ADAM og DREAM det danske ejerboligmarked, og hvilke ligheder og forskelle har disse modeller? Ejerboligmarkedet i ADAM Den ønskede boligmængde User cost i ADAM Langsigtet ligevægt og forventninger Ejerboligmarkedet i DREAM Boligforbrug User cost Ændring i kontantprisen Demografi og boligefterspørgsel Sammenligning af ADAM og DREAMs boligmarked Hvordan kommer forskellene til udtryk? Demografi og boligefterspørgsel Delkonklusion Diskussion af analysens resultater Hvad kan modellerne? Forventninger i ADAM og DREAM Et samlet boligmarked? Diskussion af afdragsfrihed Konklusion Perspektivering Litteraturliste

6 1. Problemfelt I tiden før finanskrisen var der meget høj aktivitet på det danske boligmarked. Der var korte salgstider, og priserne var stærkt opadgående. Da priserne på boligmarkedet var højest i 2007, lå priserne 54 pct. over niveauet i 2003 (Dam et.al.(a)2011:5). På daværende tidspunkt var flere økonomer overraskede over de store prisstigninger og samtidig enige om, at stigningerne skyldtes en solid dansk økonomi med lav ledighed, skattestoppet, rekordlav rente samt de nye afdragsfrie lån (Juel 2006). Det viste sig dog, at boligprisniveauet var uholdbart højt, og boligmarkedet var udsat for kraftige prisfald i perioden omkring og siden da stagnerede (Johansen&Trier 2013:90). Nedturen på det danske boligmarked ramte på et særdeles uheldigt tidspunkt og var medvirkende til at forstærke krisen, da den forstærkede de allerede kontraktive virkninger af finanskrisen (Dam. et.al. (b) 2011:47). Som en følge af at udviklingen på boligmarkedet havde forværret krisen, blev det relevant at analysere, hvad der havde drevet denne udvikling. Nationalbanken konkluderede i 2011, at indførelsen af de afdragsfrie lån og skattestoppet i høj grad havde været medvirkende til at drive priserne op på et uholdbart niveau (Dam et.al. (b) 2011:47). Navnlig tidl. nationalbanksdirektør Nils Bernstein var kritisk over for indførelsen af de nye låneformer og udtalte: Dansk realkredits særkende gennem generationer har været sikkerhed og forudsigelighed lidt kedeligt. Jeg tror, I vil gøre jer selv og jeres kunder en tjeneste, hvis I lagde jer i selen for igen at gøre realkreditten lidt kedeligere (Ritzau 2012). Nils Bernstein anbefalede det politiske system at udfase de afdragsfrie lån og sætte boligskatten op, hvilket på daværende tidspunkt blev blankt afvist af daværende økonomi- og erhvervsminister Brian Mikkelsen med henvisning til skattestoppet, samt at de afdragsfri lån gav boligejerne en øget fleksibilitet (Ritzau 2011). Det samlede billede der står tilbage efter krisen er dog, at ejerboligmarkedet har påvirket den danske økonomi og derfor er relevant for videre økonomisk analyse. Økonomiske modeller er netop redskaber for sådanne analyser af dansk økonomi, og dermed er det relevant at belyse, hvorledes de økonomiske modeller anskuer boligmarkedet. Samtidig har økonomiske modellers udregninger fået en central placering i den offentlige debat og i det politiske 6

7 system, fordi de ofte udregner konsekvenserne af forskellige politiske tiltag (Kærgård 2012). Dette bidrager yderligere til relevansen af en analyse af økonomiske modeller i henhold boligmarkedet og de politiske tiltag, der er mulige på området. ADAM og DREAM er to ofte brugte modeller, og derfor er netop disse to modeller særligt interessante at inddrage i en analyse af modellers anskuelse af boligmarkedet. Derfor er disse modeller valgt med henblik på analyse af deres respektive anskuelse af boligmarkedet, og bud på hvilke elementer, der er drivende på prisudviklingen på det danske boligmarked. Da boligmarkedet har været præget af en dramatisk udvikling igennem 00 erne, er det desuden relevant at inddrage perioden, der ledte op 00 erne for dermed at kunne danne et bedre overblik over udviklingen. I dette projekt arbejdes der derfor ud fra følgende problemformulering: 1.1 Problemformulering - Hvordan har det danske ejerboligmarked udviklet sig siden 1992, og på hvilken måde påvirker ADAM og DREAMs centrale antagelser og strukturer deres respektive anskuelser af det danske ejerboligmarked? Uddybning af problemformulering Med denne problemformulering ønsker vi at afdække den udviklingen på det danske ejerboligmarked fra , for at danne et solidt indblik i dette markeds opbygning. Det næste led omhandler hvorledes ADAM og DREAM på et overordnet plan er opbygget, hvilke antagelser disse modeller bygger på og hvordan disse antageler og strukturer påvirker modellernes anskuelser af ejerboligmarked. 1.2 Arbejdsspørgsmål For besvare ovenstående problemformulering gøres der brug af en række uddybende arbejdsspørgsmål. Hvorledes er det danske ejerboligmarked opbygget, og hvilken udvikling har det gennemgået i perioden ? Dette arbejdsspørgsmål har til formål, at give indblik i opbygningen af det danske ejerboligmarked, herunder den danske realkreditmodel, finansiering, udsving i prisen på 7

8 ejerboliger, relevante skatter mv. Kendskabet til disse faktorer anses i projektet, som en forudsætning for den videre analyse af modellernes anskuelse af boligmarkedet. Hvordan er henholdsvis ADAM og DREAM opbygget, og hvilke ligheder og forskelle har disse modeller? Besvarelsen af dette arbejdsspørgsmål har til formål at redegøre for modellernes overordnede strukturer, antagelser mv., og få forskelle og ligheder til at fremstå klart. Denne viden er nødvendig for besvarelse af, hvorledes disse strukturer påvirker de to modellers anskuelse af boligmarkedet. Hvordan anskuer henholdsvis ADAM og DREAM det danske ejerboligmarked, og hvilke ligheder og forskelle har disse modeller? Med dette arbejdsspørgsmål, der bygger videre på de to foregående, bliver en egentlig besvarelse af projektets problemformulering mulig. Med dette arbejdsspørgsmål vil modellernes anskuelse af boligmarked blive beskrevet, og der løbende blive draget paralleller tilbage til det tidligere arbejdsspørgsmål, således at det fremgår hvordan antagelser og strukturer i de to modeller påvirker konkrete analyser af politiske tiltag mv. 8

9 2. Metode og videnskabsteori I dette kapitel vil der blive gjort rede for de videnskabsteoretiske overvejelser bag dette projekt samt den benyttede metodiske fremgangsmåde, og hvorledes dette bidrager til besvarelse af projektets problemformulering. 2.1 Projektdesign 9

10 2.1.1 Analysestrategi samt forklaring af projektdesign I dette afsnit vil projektets opbygning og kapitlernes indhold blive præsenteret. Herudover gives en forklaring af kapitlernes relevans i forhold til besvarelse af projektets problemformulering. I det første kapitel argumenteres der for projektets relevans, samt projektets problemformulering og arbejdsspørgsmål. Problemfeltet er en overordnet introduktion til projektets genstandsfelt samt de overvejelser, der er gjort med henblik på projektets problemformulering og dets arbejdsspørgsmål. For at imødegå eventuelle misforståelser vil afsnittets begrebsafklaring definere de begreber i projektet, der måtte kræve en nærmere forklaring. Kapitel 2 omhandler projektets metodiske og videnskabsteoretiske overvejelser. Formålet med metodeafsnittet er at forklare hvilke metodiske valg, der er truffet, og hvilke årsager der har ligget til grund for disse valg. Endvidere vil det videnskabsteoretiske fundament blive beskrevet, herunder hvordan det har påvirket projektet, og hvorledes det kommer til udtryk. Herudover vil rehabilitet og validitet blive gennemgået samt styrker og svagheder ved den valgte empiri. I det tredje kapitel vil det danske boligmarkeds opbygning samt udvikling i perioden 1992 til 2014 blive gennemgået. Kapitlet skal give indblik i det danske ejerboligmarked, hvilket i dette projekt antages at være en forudsætning for meningsfuldt at kunne analysere ADAMs og DREAMs anskuelse af selvsamme marked. Kapitlet er ligeledes en forudsætning for at forstå, hvad forskellige politiske tiltag, der direkte ville påvirke det danske boligmarked, konkret indebærer. Fjerde og femte kapitel er den egentlige analyse af henholdsvis ADAMs og DREAMs egenskaber, overordnede struktur, antagelser og deres respektive analyser af det danske boligmarked. Da begge modeller er ganske omfangsrige, vil beskrivelsen af de overordnede strukturer af modellerne ikke blive beskrevet ned i detaljen, men vil bygge på en vurdering af, hvilke elementer der er mest relevante at inddrage.. Med den opnåede viden fra analysen vil de to modeller blive diskuteret i det efterfølgende kapitel seks. I dette kapitel vil der ikke fremkomme nogen direkte analyse, men en diskussion af de resultater, der kan udledes i selve analysen. 10

11 Efterfølgende vil projektets konklusion blive fremlagt i kapitel syv, og i den efterfølgende perspektivering vil nogle af de andre problemstillinger inden for genstandsfeltet, der ikke kunne besvares med dette projekts problemformueling, blive beskrevet. 2.2 Metode I det følgende afsnit vil dette projekts metodiske valg blive beskrevet. Samtidig vil de argumenter og overvejelser, der har ligget til grund for disse valg, blive fremført. Til sidst vil der blive gjort rede for projektets afgrænsning Valg af empiri og kildekritik For at besvare projektets problemformulering er der blevet inddraget relevant empiri, der henholdsvis skal give indblik i ejerboligmarkedet og danne en forståelse for de to økonomiske modellers opbygning. Den indsamlede empiri, der omhandler det danske boligmarked, består af videnskabelige rapporter udarbejdet af fagfolk for Boligøkonomisk Videnscenter og primær empiri såsom lovmateriale fra skatteministeriet eller Danmarks Statistik og Realkreditrådets Boligdatabank. Disse kilder anses for at have høj troværdighed. Til kilder med en høj grad af troværdighed hører også Nationalbanken. Realkreditrådets Boligdatabank rummer udelukkende primær empiri (boligpriser, liggetider, renteudvikling osv.), og der anvendes ikke analyser udarbejdet af Realkreditrådet. Derfor falder denne databanks materiale ligeledes i kategorien af empiri med en høj grad af troværdighed. Yderligere anvendes Realkreditrådet og Realdanias webportal Bolius (Boligejernes Videnscenter). I projektet er der taget forbehold for, at disse kilder har en interesse i at fremstå i et positivt lys. Eksempelvis forholder Realkkreditrådet sig ikke synderligt kritisk til den danske realkreditmodel. Derfor har den information, der udledes af disse kilder, været underlagt en kritisk vurdering i de enkelte tilfælde af gruppen. Beskrivelsen af opbygningen af den danske realkreditmodel er derfor suppleret med rapporter fra netop Boligøkonomisk Videnscenter, således at Realkreditrådets beskrivelse af modellen ikke står alene. Ovenstående empiri giver samlet set et solidt fundament for at kunne beskrive det danske ejerboligmarked og den udvikling, det har gennemgået. Af mangler kan nævnes, at visse grafer ikke har kunnet indhentes, pga. manglende adgang til data, og derfor måtte denne information 11

12 indhentes som andenhånds empiri. Noget af andenhåndsempirien går tilbage til 2010, og derfor forekommer der grafer der ikke er fuldt ud opdatet, selv om dette havde været ideelt. Den primære empiri er blevet benyttet til forståelse af de to valgte modeller. Det betyder mere konkret, at den dokumentation og redegørelse for modellernes egenskaber og opbygning, der er udarbejdet af henholdsvis DREAM og Danmarks Statistik, er blevet benyttet. Begge dokumentationer forholder sig til, hvad modellen kan og ikke kan og redegør for dens antagelser mm. Dermed har vi ikke fundet det problematisk, at den primære kilde til disse modeller ikke er materiale udarbejdet af upartiske udefrakommende fagfolk. Kritiske indlæg omkring modellernes antagelser mv. vil dog blive præsenteret i kapitel 6. Projektet gør fra tid til anden også brug af artikler, der er bragt i danske medier. I projektets problemfelt anvendes disse til at belyse den offentlige debat, der har fundet sted. Disse artikler er suppleret af mere faglige indlæg fra bl.a. Nationalbanken. De anvendes altså ikke som saglige kilder, der kan bruges til at dokumentere en models egenskaber eller lignende Sekundær Empiri I dette projekt gøres der brug af sekundær empiri, primært grafer fra videnskabelige rapporter. Årsagen hertil er, at disse rapporter har adgang til DREAMs og ADAMs fulde ligningssystem eller empiri, der ellers ikke ville være tilgængelig. Den vigtigste sekundære empiri er Fosse et.al. 2012, Hansen et.al og Rasmussen et.al (jf. litteraturliste), samt Nationalbankens kvartalsrapporter og grafer hentet fra beskrivelsen af ADAM, der illusterer modellens egenskaber Afgrænsning I dette projekt udarbejdes en analyse af, hvorledes to af de mest centrale økonomiske modeller anskuer boligmarkedet. Det er dog ikke dette projekts formål at beskrive, hvilken politisk rolle økonomiske modeller spiller i det politiske system, hvorledes de bliver brugt, eller at vurdere, om denne brug er hensigtsmæssig. Manglende adgang til modellernes egentlige sammenfattede ligningssystem (navnligt i DREAMs tilfælde) betyder også, at projektet afholder sig fra at lave dets egne fremskrivninger eller deciderede udregninger i modellerne. Boligmarkedets rolle i det danske økonomiske system er også kun delvist inkluderet som en del af ADAMs økonomiske system. Hvis projektet havde fravalgt DREAM og 12

13 udelukkende fokuseret på ADAM, ville det have været oplagt at analysere boligprisudsving og disses rolle i dette system mere indgående. Endelig afgrænses dette projekt også fra en vurdering af hvorvidt modellernes fremskrivninger eller antagelser stemmer overens med virkeligheden. Dette emne vil blive diskuteret i kapitel 6, men en egentlig vurdering forekommer ikke. Ud fra den research, vi har foretaget i forbindelse med afgrænsning af genstandsfeltet, er vi stødt på andre Igennem den research der blev lavet, i forbindelse med genstandsfeltet var der andre problematikker, der kunne have været interessante at inddrage, men som dette projekt kun overfladisk berører. Herunder demografiske forskelle i det danske boligmarked, og hvilken sammenhæng der er mellem udkantsdanmarks problemer med at fastholde arbejdspladser og faldende boligpriser samt en egentlig diskussion af, hvorvidt udviklingen på boligmarkedet bidrager til voksende økonomisk ulighed i den danske befolkning. 2.3 Videnskabsteori I følgende afsnit vil projektets videnskabsteoretiske fundament blive fremlagt. Projektet læner sig op af en positivistisk tradition uden dog til fulde at leve op til de traditionelle kriterier for positivistisk videnskab Positivisme: Dette projekt lægger sig op ad den positivistiske videnskabsteoretiske retning, dog ikke i traditionel forstand. At projektet ikke er traditionelt positivistisk vil blive beskrevet yderligere lidt senere, men hænger sammen med dette projekts genstandsfelt, der er to økonomiske modellers anskuelse af ejerboligmarkedet og ikke en undersøgelse af validiteten af en universel lov. Positivismen opstod som et opgør mod religiøse, metafysiske og overtroiske forklaringer på sociale fænomener. Viden om disse skulle grundigt underbygges med empiri efter naturvidenskabeligt forbillede (Juul&Pedersen 2012:401). Ontologisk og epistemologisk har denne videnskabsteoretiske retning en realistisk tilgang, hvor det antages, at der findes en faktisk empirisk virkelighed, der ikke afhænger af menneskets erkendelse af den. Således opnås sikker viden om virkeligheden, som den er, igennem positivistisk videnskab (ibid). 13

14 I dette projekt er formålet at skabe sikker viden om, hvorledes de to økonomiske modeller, ADAM og DREAM, anskuer det danske ejerboligmarked. Økonomiske modellers formål er dog ikke at beskrive virkeligheden i al dens kompleksitet, men nærmere at være et værktøj til brug for vurdering af virkningen af politiske tiltag på dansk økonomi (Danmarks Statistiks Modelgruppe 2012:7). Modellerne skal altså ikke som sådan anskues som en universel lov, der kan forudsige fremtiden og vil derfor ikke blive testet ud fra en sådan standard. På trods af at dette projets formål ikke er en undersøgelse af en universel lovs holdbarhed, placerer det sig alligevel op ad den positivistiske tradition. For det første antages det, at der kan skabes sand viden om disse modellers konstruktion. For det andet gør dette projekt ikke brug af abstrakt tænkte slutninger (som i kritisk realisme jf. Juul&Pedersen 2012: ). Med andre ord underbygges konklusioner omkring modellernes opbygning grundigt med den tilgængelige empiri.på den måde sikres det, at projektet forholder sig tro mod modellernes konstruktion, og derudfra kan konklusioner drages, og diskussioner af modellerne tages. Projektet er derudover værdineutralt, hvilket vil sige, at det ikke indeholder en underliggende holdning om, hvorvidt økonomiske modeller er gavnlige for samfundet, eller om modellerne bør være på en bestemt måde. Projektet er en beskrivelse og analyse af, hvordan modellerne er konstrueret. Det skal dog siges, at projektet i kapitel 6 vil inddrage en diskussion af de to modeller og deres antagelser. Dette skal dog ikke ses som et brud med det positivistiske fundament, men blot en saglig diskussion af modellernes egenskaber ud fra de opnåede resultater i analysen Ontologi og epistemologi To kernebegreber i videnskabsteori er ontologi og epistemologi, som her kort vil blive beskrevet. Ontologi omhandler virkelighedens tilstand. Typisk skelnes der mellem to positioner, hvor realisterne arbejder ud fra det synspunkt, at der findes en virkelighed uafhængig af vores viden om den. Konstruktivisterne argumenterer modsat for, at virkeligheden er en social konstruktion (Juul&Pedersen 2012:15). Epistemologi omhandler den viden og den erkendelse, vi kan drage om virkeligheden. Her vil realisterne mene, at den 14

15 viden, der opnås korresponderer med virkeligheden, mens konstruktivister i højere grad interesserer sig for, hvorledes sandheden og virkeligheden skabes i samfundet (Juul&Pedersen 2012:15). I dette projekt arbejdes der ud fra en realistisk position, både med henblik på ontologi og epistemologi. Den observerede empiri omkring både modellernes konstruktion og boligmarkedets udvikling og centrale byggesten, beskriver således virkeligheden. Dette bygger på, at den brugte data har en høj kvalitet og er ganske præcis. Danmarks Statistik og Realkreditrådets Boligdatabank indeholder meget omfangsrig og præcis data på området, hvilket betyder at eksempelvis udviklingen i boligpriser harmonerer med virkeligheden, som den er. Ligeledes er de konklusioner, der drages i slutningen af projektet opbygget på et solidt empirisk materiale, der antages at beskrive virkeligheden, som den er Validitet og rehabilitet Validitet omhandler i en realistisk position, om man dokumenterer, at der er en virkelighed og at man har skabt viden om denne (Juul&Pedersen 2012:426). Samtidig skal en analyse struktureres ensartet på en måde, der kan efterprøves af andre (ibid). Projektet er delvist en komparativ analyse af to modellers egenskaber. Da disse to modeller er så omfangsrige og desuden forskelligt opbygget, finder vi det ikke meningsfuldt at analysere dem fuldstændig ensartet. Dette ville kunne indebære, at man kunne miste visse centrale pointer fra den ene model, eller unødvendigt bruge tid på andre ikke forekommende dele af den anden. Eksempelvis finder vi det ikke meningsfuldt at undersøge DREAMs kortsigtede egenskaber, da det tydeligt fremgår, at den ikke er brugbar på dette punkt (jf. kapitel 4). Overordnet er der dog også ligheder mellem de to modeller, og derfor er der elementer, der går igen, som eksempelvis user cost, boligefterspørgsel mm. Disse elementer bliver analyseret med en ensartet metode, således at de centrale egenskaber og karakteristika kommer frem. Projektets rehabilitet er heller ikke traditionelt positivistisk. Det vurderes at andre analyser af samme genstandsfelt ikke nødvendigvis ville strukturere en fremstilling af de to modeller på samme måde. Det er dog vores vurdering, at resultaterne af en sådan analyse ville være de samme. På denne måde lever projektet op til de krav positivistisk videnskab stiller. 15

16 3. Hvilken udvikling har det danske ejerboligmarked gennemgået i perioden ? Dette kapitel har til formål at give overblik over udviklingen på det danske boligmarked, herunder realkreditinstitutionerne, forskellige former for boligfinansiering og aktivitetsniveauet i byggebranchen. Da boligmarkedet gennemgik en dramatisk udvikling igennem 00'erne, vil kapitlet have særligt fokus på tiden op til og efter krisen, særligt med hensyn til prisudsving på boligmarkedet. 3.1 Det danske realkreditsystem Det danske realkreditsystems historie går tilbage til 1797, hvor der er efter Københavns brand to år tidligere opstod et behov for kredit til at genopbygge København (Rasmussen et.al. 2011:8). En række velstående borgere oprettede i denne forbindelse 'Kreditkassen for husejere i Kjøbenhavn' og gav lån gennem obligationer. Dette udviklede sig over tid til det, vi i dag kalder 'den klassiske danske realkreditmodel' (Rasmussen et.al. 2011:1). Grundlæggende er et realkreditinstituts rolle at agere mellemmand mellem en person, der er interesseret i at købe fast ejendom og derfor har brug for kapital, og en investor der har kapital til rådighed (Realkreditrådet 2012:8). Realkreditinstituttet udsteder og sælger obligationer til investoren tilsvarende den værdi låntageren har brug for (en-til-en- eller balanceprincippet), og på denne måde finansierer instituttet lånet. Låntageren betaler herefter afdrag, renter og bidrag til instituttet, der giver pengene videre til investoren (ibid). Afdrag og renter går til investoren, mens bidraget er realkreditinstituttets betaling for at formidle kontakten. I og med at realkreditinstituttet betaler afdrag og renter til investoren uagtet hvorvidt låntageren afdrager på sin gæld til tiden eller i yderste tilfælde går konkurs, har realkreditinstituttet en interesse i at minimere risikoen for tab (Realkreditrådet 2012:9) (Rasmussen 2011:4). Ovenstående er illustreret i figur 3.1. Det danske realkreditsystem har dog igennem årene været udsat for en udvikling forårsaget af ændringer af lovgivningen på området. I 1989 ændredes lovgivningen som følge af et EUdirektiv, der medførte at nye realkreditinstitutter skulle være aktieselskaber (og allerede eksisterende fik mulighed for blive det). Samtidig blev det ikke længere muligt at forhindre nye realkreditinstitutter med henvisning til at der ikke var brug for demog herefter oprettede flere banker deres egne realkreditselskaber (Rasmussen 2011:10) 16

17 Også i 2007 blev et EU-direktiv årsag til implementeringen af ny lovgivning på området. Med denne lov blev det muligt for realkreditinstitutionerne at udstede særligt dækkede obligationer (SDO) (se nedenfor). Figur Det danske realkreditsystem (Realkreditrådet 2012:8) Balanceprincippet Som nævnt i foregående kapitel har realkreditsystemet bygget på det såkaldte balanceprincip, der definerer hvilken grad af risici, institutterne kan påtage sig (Rasmussen 2011:5). Princippet skal sikre balance mellem indbetalinger fra låntager og udbetalinger til ejerne af realkreditobligationerne (ibid). Denne balance sikres ved, at der udstedes obligationer hver gang der ydes et lån (ibid). Dette balanceprincip er en vigtig byggesten i realkreditmodellen, men har ændret sig en smule med indførelsen af SDO'er (se nedenfor) i og med, at der i dag er to forskellige balanceprincipper (det overordnede og det specifikke) Lånegrænser (LTV) og løbetid LTV står for loan-to-value og udtrykker størrelsen på et lån som en procentandel af værdien på den bagvedliggende ejendom. Eksempelvis ville en køber, der havde en gæld på 2 mio. kr. i et hus, der havde en værdi af 2,5 mio. kr., have en LTVrate på 0,8 (2/2,5) svarende til 80 pct. (Rasmussen 2011:7). Typisk ydes et lån op til den fastsatte lånegrænse på 80 pct. af ejendomsværdien på ejerboligen og med en løbetid (det antal år låntageren har til at 17

18 tilbagebetale lånet) på 30 år (ibid). Løbetiden og lånegrænsen varierer dog mellem de forskellige typer af fast ejendom (Realkreditrådet 2014). Med indførelsen af SDO'er er der sket visse ændringer i forhold til både lånegrænser og løbetid Særligt dækkede obligationer I 2007 blev de såkaldte SDO'er indført med bred politisk opbakning (Rasmussen 2011:11). Loven gav nye muligheder for realkreditinstitutterne i forhold til at finansiere de udstedte lån på samme måde som de traditionelle realkreditobligationer (RO) med pant i fast ejendom. De vigtigste forskelle er, at der er mulighed for uendelig løbetid og ubegrænset afdragsfrihed (Rasmussen 2011:11), at der ikke er en direkte sammenhæng mellem lånet og de udstedte obligationer, og at SDO-lån kan ydes af almindelige pengeinstitutter. At der ikke er en direkte sammenhæng mellem lånet og de udstedte obligationer, gør det muligt at få en individuel rentesats, der afhænger af den enkelte låners risikoprofil (ibid). Sammenfatning Det danske realkreditsystem er et unikt dansk udlånssystem, hvor boliglån optages som obligationslån med pant i boligen. Systemet har vist sig robust og har eksisteret i over 200 år. Balanceprincippet og lånegrænser har bidraget til denne stabilitet. Modellen er løbende blevet liberaliset, senest med SDO-loven i Lånetyper Der tilbydes i dag tre forskellige typer af realkreditlån: fastforrentede lån, rentetilpasningslån og lån med variabel rente (med eller uden renteloft). Alle de tre lånetyper kan desuden kombineres med afdragsfrihed (Realkreditrådet 2012:12). Fælles for alle realkreditlån er, at de optages med pant i boligen (Realkreditrådet 2012:6). Det fastforrentede lån er det klassiske realkreditlån, hvor låntager afdrager til en fastsat rente over en fastsat løbetid (typisk 30 år). Desuden kan låntageren til enhver tid betale hele restgælden tilbage til kurs 100 eller købe de obligationer, der ligger til grund for lånet og give dem tilbage til realkreditinstituttet, mod at gælden i huset bliver betalt (Realkreditrådet 2012:13). Den sidste mulighed er især gavnlig, hvis kursen på obligationerne er faldet til under 100 (ibid.). Disse lån udstedes i traditionelle realkreditobligationer (RO), og værdien af ejendommen i forhold til belåningsgrænsen fastsættes på købstidspunktet. Med andre ord 18

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Høj udbudspris er gift for salget

Høj udbudspris er gift for salget NR. 5 JUNI 211 Høj udbudspris er gift for salget Det er en rigtig dårlig strategi at sætte udbudsprisen på sin bolig højt og så fire på prisen hen ad vejen. Det viser en analyse, som Realkreditforeningen

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Stort skattesmæk truer boligejerne

Stort skattesmæk truer boligejerne NR. 10 DECEMBER 2012 Stort skattesmæk truer boligejerne Realkreditinstitutternes refinansieringsauktioner i november og december betyder, at boligejere med rentetilpasningslån og boligejere der har konverteret

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Insolvens blandt danske boligejere 2010

Insolvens blandt danske boligejere 2010 Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Lad os få ro om dansk boligfinansiering

Lad os få ro om dansk boligfinansiering NR 3. DECEMBER 2009 Lad os få ro om dansk boligfinansiering SDO-lån er kommet for at blive; lad os derfor lægge SDO-diskussionerne bag os og få ro om den danske boligfinansieringsmodel. Da SDO-reglerne

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S November 2007 Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S Investeringsprodukt Ved køb af aktier i Vexa Pantebrevsinvest investerer De indirekte i fast ejendom i Danmark, primært i parcelhuse på Sjælland. Investering

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Landerapport for Danmark

Landerapport for Danmark Landerapport for Danmark NBO styrelsen 7. - 8. marts Økonomisk aktivitet Nationalregnskabet for 3. kvartal 2010 viser en god stigning i reelt BNP på 1 pct. i forhold til 2. kvartal 2010. Dermed er BNP

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Status på andelsboligmarkedet

Status på andelsboligmarkedet 5. marts 212 Status på andelsboligmarkedet Interessen om andelsboligmarkedet har været jævnt stigende gennem de seneste mange år i takt med, at andelsboligmarkedet i højere grad minder om ejerboligmarkedet

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk NR. 6 JUNI 2010 Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk tumult I den senere tid har usikkerheden omkring den græske gældssituation skabt uro på mange finansielle markeder, men danske realkreditobligationer

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består 26. januar 215 Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består Det diskuteres til tider, om bedringen på boligmarkedet blot dækker over fremgang i landets største by-områder,

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Den klassiske danske realkreditmodel

Den klassiske danske realkreditmodel Den klassiske danske realkreditmodel Realkreditrådet Zieglers Gaard Nybrogade 12 DK-1203 København K Telefon: +45 33 12 48 11 Fax +45 33 32 90 17 rkr@rkr.dk www.rkr.dk Indhold 1 Den klassiske danske realkreditmodel...

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015 TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 1. oktober 2015 DET TALTE ORD GÆLDER Tak for indbydelsen til nu for tredje gang at tale på Realkreditrådets årsmøde.

Læs mere

. Sommerhuset købes tæt på bopælen

. Sommerhuset købes tæt på bopælen 20. maj 2014. Sommerhuset købes tæt på bopælen Vi har i denne analyse set nærmere på hvem, der typisk ejer et sommerhus og hvordan de finansiere sommerhuset. Analysen er alene baseret på baggrund af data

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt Balanceprincippet Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Hvad er formålet med balanceprincippet? Formålet med balanceprincippet er at begrænse institutterne risiko

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Tvangsauktioner i Danmark

Tvangsauktioner i Danmark Tvangsauktioner i Danmark Rapporten er udarbejdet af Camilla Riise Finansøkonomuddannelsen 4. semester 2012 Hovedopgave Tvangsauktioner i Danmark Rapporten er udarbejdet af: Camilla Riise 4fib0212, Underskrift:

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

5.2 Forklar, hvilken rolle henholdsvis pengeinstitutterne og Nationalbanken spiller i pengeskabelsen?

5.2 Forklar, hvilken rolle henholdsvis pengeinstitutterne og Nationalbanken spiller i pengeskabelsen? 5.1 Redegør for, hvad begrebet pengepolitik omfatter. 5.2 Forklar, hvilken rolle henholdsvis pengeinstitutterne og Nationalbanken spiller i pengeskabelsen? 5.3 Siden finanskrisen begyndelse i 2007 har

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Flyt og spar millioner

Flyt og spar millioner NR. 3 MARTS 2014 Flyt og spar millioner Boligpriserne i hovedstaden er steget de seneste kvartaler, hvorfor du sagtens kan spare en million ved at flytte lidt uden for centrum. I forrige uge udkom Boligmarkedsstatistikken

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald.

Læs mere

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet N O T A T Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet 26. februar 2010 Konklusioner Finansrådets analyse viser, at forholdene på de finansielle markeder

Læs mere

Flest SDO-baserede realkreditlån

Flest SDO-baserede realkreditlån NR. 7 SEPTEMBER 2010 Flest SDO-baserede realkreditlån Tre år efter SDO-loven trådte i kraft, er der nu flere SDO-baserede realkreditlån til danske boligejere end lån baseret på traditionelle realkreditobligationer,

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne?

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? 17. april 2015 Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? Siden begyndelsen af 2008 er den gennemsnitlige bidragssats for udlån til private steget fra 0,5 pct. til 0,8 pct. Det har medført

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

BG Indsigt. De gode tider fortsætter modelfamilien får næsten seks pct. mere til forbrug i 2007. Familieanalyse. 18 december, 2006

BG Indsigt. De gode tider fortsætter modelfamilien får næsten seks pct. mere til forbrug i 2007. Familieanalyse. 18 december, 2006 18 december, 2006 BG Indsigt Familieanalyse Hvis du har spørgsmål, er du velkommen til at kontakte: Anne Buchardt +45 39 14 43 03 abuc@bgbank.dk Christian Hilligsøe Heinig +45 33 44 05 73 chei@bgbank.dk

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

!!!! Lejlighed!i!København!

!!!! Lejlighed!i!København! Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Sommerhuse stadig båret af en boble

Sommerhuse stadig båret af en boble NR. 5 MAJ 212 Sommerhuse stadig båret af en boble Lange salgstider, store prisnedslag, stort udbud og vigende priser. Sådan har sommerhusmarkedet set ud, siden boligboblen brast for snart fem år siden.

Læs mere

Rekordvækst i realkreditudlån i euro

Rekordvækst i realkreditudlån i euro NR. 2 OKTOBER 2009 Rekordvækst i realkreditudlån i euro Realkreditsektoren udlåner flere og flere penge i euro sammenlignet med i danske kroner. Især landbruget har fordel af den internationale valuta.

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Finansiering af køb af SG&HF

Finansiering af køb af SG&HF 1 Finansiering af køb af SG&HF Svendborg Gymnasium & HF januar 2010 Finansiering af køb af SG&HF Gymnasiet har nu indhentet tilbud fra 4 realkreditinstitutter. De 4 institutter er Realkredit Danmark (Danske

Læs mere

Realkredit: Se om din bank flår dig

Realkredit: Se om din bank flår dig Realkredit: Se om din bank flår dig Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg, september 2012 03 Gebyrbombe under boligejere

Læs mere

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Virksomheder får afgiftsnedsættelser i rekordmange kommuner

Virksomheder får afgiftsnedsættelser i rekordmange kommuner Notat Maj 2015 Virksomheder får afgiftsnedsættelser i rekordmange kommuner En ny analyse fra Dansk Byggeri viser, at Halsnæs, Silkeborg, Sorø og Sønderborg Kommune har valgt afskaffe dækningsafgiften i

Læs mere

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr.

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. En ny opgørelse baseret på tal fra Danmarks Statistik viser, at indbyggerne i Danmark i gennemsnit er gode for 1.168.000 kr., når al gæld er trukket fra al

Læs mere

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Låneanbefaling Bolig Markedsføringsmateriale 8. juni 2012 Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Det kan lyde som en forslidt frase, men renterne er historisk lave og lavere end langt de fleste nogensinde

Læs mere

Tirsdag den 23. oktober 2012

Tirsdag den 23. oktober 2012 Tirsdag den 23. oktober 2012 Dagsorden Velkommen! Ejendomsinvestering hvorfor investering i fast ejendom? Cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark. Udfordringer & muligheder i det danske

Læs mere

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt?

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? 21. marts 2013 Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt,

Læs mere

Høring omkring en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter og forslag om mere robust ejendomsfinansiering

Høring omkring en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter og forslag om mere robust ejendomsfinansiering Finanstilsynet Århusgade 110 2100 København Ø Att. kontorchef Anders Balling e-mail: akb@ftnet.dk Høring omkring en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter og forslag om mere robust ejendomsfinansiering

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL 27. marts 2006 af Jens Asp direkte tlf. 33557727 BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL Boligprisstigningerne har ikke været ude af takt med udviklingen i købernes købsmulighed. Det viser en

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Information om rentetilpasningslån (RT-lån)

Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen

Læs mere

Laveste nyudlån til boligejerne siden år 2000

Laveste nyudlån til boligejerne siden år 2000 P R E S S E M E D D E L E L S E Laveste nyudlån til boligejerne siden år 2000 I 2010 er nettoudlånet faldet til blot 38,2 mia. kr., som er det laveste siden år 2000. Det dækker over en stigning i variabelt

Læs mere