2 REGELSÆTTET OMKRING DETAILHANDELSPLANLÆGNING I HOVEDSTADSOMRÅDET. T: D: Sortemosevej 2 F:

Transkript

1 Notat Dragør Kommune SYDSTRANDSCENTERET 15. november 2011 Udarbejdet af MST Kontrolleret af Godkendt af 1 BAGGRUND FOR OPGAVEN På Kommunalbestyrelsens møde den 27. oktober blev det besluttet at opfordre borgere i Dragør til at komme med idéer og kommentarer mv. til et skitseprojekt om konvertering af Vierdigets Skole (enkeltområde 3.13 i kommuneplan 2009) til ny bebyggelse på ca. 85 boliger samt et nyt butiksareal til dagligvarebutikker på 2 x 1000 m 2. Idéerne og kommentarerne skal anvendes som indledning til en planproces, der sammen med skitseprojektet for Vierdigets Skole skal danne grundlag for et kommuneplantillæg for området. Det nuværende plangrundlag tillader ikke detailhandel i området, hverken i forhold til kommuneplanen eller i forhold til lokalplanen. Dette notat skal beskrive hvilke muligheder der ift. planloven er for at planlægge for dagligvarebutikker på det pågældende areal. 2 REGELSÆTTET OMKRING DETAILHANDELSPLANLÆGNING I HOVEDSTADSOMRÅDET. Planlægning for detailhandel er reguleret i særlig grad i planloven. Det er udtryk for et politisk ønske om at fastholde hhv. levende bymidter, og decentral og lokal dagligvarer forsyning. I planloven er der defineret tre typer centre, henholdsvis bymidter, bydelscentre og lokalcentre. De tre typer centre er et udtryk for et hierarki, hvor bymidterne er byens regionale center, bydelscentret er centre i bydele i byer med mere end indbyggere, og lokalcentret er centre, der kun servicerer et lille lokalt opland. De forskellige centertyper har betydning for hvor store butikker, der kan planlægges for. I bymidter og bydelscentre kan man planlægge for store dagligvarebutikker op til 3500 m². Typiske eksempler på disse er f.eks. Føtex og Kvickly. Butikker af denne størrelse vil typisk have et større opland end det lokale. I Lokalcentre må man kun planlægge for dagligvarebutikker på op til m². Det er typisk discount supermarkeder eller små supermarkeder som Dagli Brugsen eller Spar. Supermarkeder som SuperBrugsen, Super Best og Føtex Food er en NIRAS A/S CVR-nr T: D: Sortemosevej 2 Tilsluttet FRI F: M: Allerød E: niras@niras.dk E: Mst@Niras.dk

2 Engparken lokalcenter Sydstranden lokalcenter Krudttårnsvej lokalcenter mellemgruppe, fordi de typisk har et arealbehov på mellem og m². Det gør at de ikke kan etableres i et lokalcenter. I Hovedstadsområdet er vedtaget en række undtagelser fra de generelle regler om udpegning af centre i form af Landsplandirektiv om Detailhandelen i Hovedstaden. Det betyder at Dragør Kommune har kompetencen til at udpege bydelscentre på op til m² med mulighed for dagligvarebutikker op m², på trods af at hverken kommunen eller byen Dragør er på over indbyggere. Det skal dog stadig kunne godtgøres at et bydelscenter har sit eget opland, der ikke er det samme som bymidten. Det er Dragør Kommune, der har kompetencen til at planlægge for detailhandlen, men miljøstyrelsen kontrollere at kommunerne overholder intentionerne med planlovens detailhandels regler. Miljøstyrelsen kan nedlægge veto mod et kommuneplantillæg, og det er derfor Miljøstyrelsen der er den største risiko i forbindelse med vedtagelsen af kommuneplaner om detailhandel. 3 DEN KONKRETE UDFORDRING VED KRUTTÅRNSVEJ OG VIERDIGET. I den sydlige del af Dragør er der 3 eksisterende lokalcentre. De har hver en planlagt maksimal størrelse på 3.000m², det vil sige, at der teoretisk kan etableres m² detailhandel i området, hvilket svarer til butiksarealet i Dragør bymidte (Dragør centeret og Kongevejscenteret tilsammen). Alle 3 lokalcentre er dog langt under deres maksimale størrelse. Det største er Krudttårnsvej på ca m². Fordi Krudttårnsvej er et lokalcenter, og ikke et bydelscenter, må supermarkedet ikke udvide yderligere. Tilsammen er der i de 3 lokalcentre lidt under m² butiksareal. Eksisterende detailhandelsareal jf. Detailhandelsanalyse m² 512 m² m² Krudttårnsvej lokalcenter udgøres alene af en butik Super Best. Fordi den allerede er over m², der er den maksimale butiksstørrelse i et lokalcenter, kan den ikke udvide f.eks. i forbindelse med renovering. 2

3 I skitseprojektet er der ønske om 2 x m² dagligvarer udenfor lokalcentrerne. Dette kan ikke lade sig gøre inden for rammerne af den gældende planlægning. Der er ikke mulighed for at benytte reglen om enkeltstående butikker, idet der er mindre end 500m til nærmeste butik eller lokalcenter. Det er heller ikke mulighed for at etablere et nyt lokalcenter af sammen grund, samt fordi det ikke vil have sit eget opland. 4 MULIGHEDER FOR GENNEMFØRELSE AF PLANLÆGNINGEN Detailhandlen omkring Krudttårnsvej er lille og udnytter ikke de planlægningsmæssige muligheder. Der er således mulighed for at etablere butiksareal i et omfang, der tilsyneladende slet ikke er interesse for. Denne reserve kan anvendes til at skabe mulighed for etablering af detailhandel på Vierdigets Skole. 4.1 Udvidelse af Sydstrandens lokalcenter En udvidelse af Sydstranden lokalcenter vil give mulighed for at planlægge for samlet m². Der er en samlet rummelighed i lokalcenteret på m², og dermed rigelig rummelighed til at kunne planlægge for m² dagligvarebutik Hvad kræver det En udvidelse af lokalcenteret Sydstranden vil kræve et Kommuneplantillæg der fastsætter: Retningslinje for ny afgrænsning af lokalcenteret Nye kommuneplanrammebestemmelser for de områder hvor detailhandel bliver mulig. 3

4 4.1.2 Hvilke risici er der Denne løsning vil betyde, at Sydstranden lokalcenter vil bliver betydeligt større end især Engparken lokalcenter, og det skønnes derfor at det kan blive vanskeligt at godtgøre overfor Miljøstyrelsen, at Engparken lokalcenter og Sydstranden lokalcenter forsat vil have hver deres lokale opland. 4.2 Sammenlægning af 2 lokalcentre til et samlet lokalcenter Som konsekvens af at det ikke kan godtgøres, at der forsat vil være to oplande jf. ovenstående, kan man vælge at samle Engparken lokalcenter, Sydstranden lokalcenter og de to ønskede butikker i et samlet lokalcenter med mulighed for at planlægge for samlet m² detailhandel. Der vil forsat være en rummelighed til at kunne planlægge for m² dagligvarebutik Hvad kræver det En sammenlægning og udvidelse af lokalcentrene Sydstranden og Engparken vil kræve et Kommuneplantillæg der fastsætter: Retningslinje for ny afgrænsning af lokalcenteret Retningslinje for ændring af centerstrukturen inkl. redegørelse for konsekvenser Nye kommuneplanrammebestemmelser for de områder hvor detailhandel bliver mulig. 4

5 4.2.2 Hvilke risici er der Det skønnes at, det vil kunne godtgøres at et nyt samlet lokalcenter omkring den østlige ende af Krudttårnsvej og det eksisterende Krudttårnsvej lokalcenter har hvert sit opland. Denne løsning vil samtidigt reducerer rummeligheden i den sydlige del af Dragør til m². Der er dermed en meget lille risiko ved denne løsning. 4.3 Sammenlægning af 3 lokalcentre til et bydelscenter Den sidste mulighed er at Dragør Kommune gør brug af sin kompetence til at etablere et nyt bydelscenter, som omfatter alle 3 lokalcentre og ønskerne om 2 nye butikker. Vælges denne løsning vil detailhandelen omkring Krudttårnsvej få samme muligheder, og de vil blive planlagt sammen. Der vil ikke være krav om at godtgøre oplande mellem de enkelte lokale butiksområder, men til gengæld vil det nu blive et spørgsmål om bydelscenteret vil komme til at tiltrække en del af detailhandelsomsætningen som burde ligge i bymidten f.eks. udvalgsvare handlen. Samtidigt vil etableringen af et bydelscenter give mulighed for planlægning for butikker på op til m². En butik af denne størrelse vil påvirke detailhandlen i hele Dragør. Hvis denne mulighed bruges til at planlægge for én butik på m², vil det kunne imødekomme det eksisterende supermarkeds muligheder forsat udvikling i området Hvad kræver det En sammenlægning og udvidelse af alle 3 lokalcentrene til et bydelscenter vil kræve et Kommuneplantillæg der fastsætter: 5

6 Retningslinje for ny afgrænsning af bydelscenteret Retningslinje for ændring af centerstrukturen inkl. redegørelse for konsekvenser. Nye kommuneplanrammebestemmelser for de områder hvor detailhandel bliver mulig Hvilke risici er der Den samlede ramme for detailhandel vil blive på m², hvilket er næsten en halvering af den nuværende samlede ramme. Dette underbygger umiddelbart at der kan etableres et bydelscenter. Hvis det ydermere suppleres med skærpede regler for butiksstørrelse i kommuneplanens retningslinjer, så de ligner butiksstørrelserne i lokalcentrene, vil man fremover have en planlægningsmæssig ramme, der i højere grad afspejlede området reelle anvendelse. Hvis Dragør Kommune vælger at planlægge for et bydelscentre i stedet for 3 lokalcentre er det et skridt op i centerhierarkiet. Der er risiko for at Miljøstyrelsen vil nedlægge veto, alene med den begrundelse at den kan skabe en utilsigtet præcedens i forhold til at andre kommuner kan etablere bydelscentre i stedet for lokalcentre. 5 MILJØVURDERING En miljøscreening vil sandsynligvis vise at det er nødvendigt at udarbejde en miljøvurdering af et kommende kommuneplantillæg. Det vil f.eks. skulle undersøges hvilken effekt planlægningen af nye butikker omkring Krudttårnsvej vil få på Dragør Bymidte især i forhold til det i forvejen pressede udvalgsvare udbud. 6 ANBEFALINGER TIL KOMMUNEPLANLÆGNINGEN. På baggrund af ovenstående og under forudsætning af at der er politisk ønske om at planlægge for to nye dagligvarebutikker ved Krudttårnsvej vil NIRAS anbefale at Dragør Kommune, efter en afklarende dialog med Miljøstyrelsen, ændre centerstrukturen i Dragør, så den fremover alene kommer til at bestå af: Dragør Bymidte (Dragør Centeret, og Kongevejenscenteret) Bydelscenteret Krudttårnsvej (lokalcentrene Krudttårnsvej, Sydstranden og Engparken, samt den nye bebyggelse ved Vierdiget) Lokalcenteret Søvang. Det nye bydelscenter ved Krudttårnsvej gives en samlet ramme til detailhandel på m². Den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvare bliver på 250 m² og 6

7 en maksimal butiksstørrelse for dagligvarebutikker bliver på m², dog kan der planlægges for én dagligvarebutik på 1.500m² (så eksisterende butik kan udvides). Dragør Bymidte Bydelscenteret Krudttårnsvej Lokalcenteret Søvang 7