Lokalplan 213. Lokalplan for boligområde ved Bygaden i Stensballe TEKNISK FORVALTNING

Transkript

1 Lokalplan 213 Lokalplan for boligområde ved Bygaden i Stensballe TEKNISK FORVALTNING MAJ 2005

2 Lokalplan 213 Indhold Indhold Redegørelse Baggrund for udarbejdelse af lokalplanen 4 Området i dag 4 Lokalplanens formål 5 Fremtidige forhold 6 Beplantning 6 Tekniske forhold 6 Forhold til anden planlægning 7 Lokalplanens retsvirkninger 8 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 9 2 Område og zonestatus 9 3 Områdets anvendelse 9 4 Bebyggelsens omfang og placering 10 5 Bebyggelsens fremtræden 10 6 Beplantning og ubebyggede arealer 10 7 Veje og parkering 11 8 Teknisk forsyning 11 9 Miljøforhold Fortidsminder Grundejerforening Tilladelser og dispensationer Påtaleret 13 Vedtagelsespåtegning 13 Kortbilag Matrikulære forhold, bilag 1 14 Eksisterende forhold, bilag 2 15 Fremtidige forhold, bilag 3 16 Illustrationsplan bilag 4 17 Vej- og stiprofiler, bilag 5 og

3 Redegørelse Lokalplan 213 Baggrund for udarbejdelse af lokalplanen Området, lokalplanen omhandler, har tidligere været inddraget i byzone og udlagt til dels bolig-, dels erhvervsformål. I forbindelse med kommuneplanrevisionen i 1993, blev området tilbageført til landzone efter forslag fra lokalområdet. På det tidspunkt så der ud til at være byggemuligheder i Stensballe i mange år fremover. Imidlertid har byggeaktiviteten og arealforbruget til boligformål indenfor især de seneste 8 år ligget langt over det forventede, og der er i dag ingen ledige grunde i området. Horsens Kommune ønsker at have et bredt udbud af byggegrunde til salg. Stensballe er et meget attraktivt boligområde, hvor mange gerne vil bo, og med denne lokalplan skabes der nye muligheder. Området i dag Området, der grænser op til Oddervej og Bygaden, samt til den gamle del af Stensballe, har senest været udlejet til landbrugsformål og til Ponyrideklubben, der har ridebaner og folde på en del af arealet. Terrænnet er åbent uden bevoksning og skråner mod syd-vest. Lokalplanområdets placering i byen 4

4 Lokalplan 213 Redegørelse Gl. Stensballe er omgivet af nyere parcelhuskvarterer. Kun mod nordøst, arealet, som denne lokalplan omhandler, har den oprindelige landsby bevaret sin oprindelige afgrænsning mod det åbne land. I disponeringen af lokalplanområdet har det derfor været vigtigt, at holde den nye bebyggelse på en sådan afstand af den eksisterende landsbybebyggelse, at landsbyens afgrænsning stadig kan opleves. Nord for lokalplanområdet rejser terrænnet sig brat i de karakterfyldte bakker, Bjergene. De opleves meget tydeligt i landskabsbilledet, især når man kører på Oddervej mod Odder. En støjvold langs Oddervej, der vil være nødvendig for at reducere trafikstøjen fra vejen, er derfor udformet, så den vil falde så diskret ind i terrænnet som muligt. En del af støjvolden vil opleves som opfyldning af en hulning, der er opstået i spidsen mellem Oddervej og Bygaden. For ikke at fjerne udsigten til Bjergene, vil volden ikke blive beplantet, men udlægges med græs. Den kan anvendes til folde for rideskolen og fællesareal for boligområdet. Formålet med lokalplanen Formålet med lokalplanen er at give mulighed for opførelse af åben-lavt og tæt-lavt boligbyggeri sikre arealer til rekreative formål og/eller arealer til rideklubbens ridebaner og folde give mulighed for opførelse af en ridehal i forbindelse med rideklubben sikre en harmonisk afgrænsning mod Gl. Stensballe overføre området til byzone Afgrænsningen af Gl. Stensballe friholdes for bebyggelse, og vil således stadig kunne opleves fra gadekæret og fra stien, der anlægges langs boligområdet. 5

5 Redegørelse Lokalplan 213 Fremtidige forhold Området opdeles i følgende 3 delområder, se bilag 3: Delområde 1 Området nærmest Gl. Stensballe friholdes for bebyggelse og udlægges til grønne arealer, der kan udlejes til rideklubben til ridebaner og folde, eller anvendes til fælles friarealer. Indenfor dette areal skal desuden anlægges regnvandsbassin. Der skal også være mulighed for opførelse af en ridehal i forbindelse med rideklubben, se illustrationsplanen. Langs Oddervej skal af støjhensyn anlægges en støjvold. Volden vil reducere støjniveauet fra Oddervej til under 55 db(a) i boligområdet i indtil 2 meter over terræn. Området kan anvendes til fold af rideklubben, rekreative formål mv. Der anlægges stier fra boligområdet til Spægbogade og Vangevej og langs Bygaden. Delområde 2 og 3 Områderne udlægges til boligformål og disponeres som vist på illustrationsplanen og bilag 3. Indenfor delområde 3 kan opføres parcelhuse, mens der indenfor delområde 2 kan opføres enten parcelhuse eller tæt-lavt boligbyggeri. Centralt i bebyggelsen er udlagt et fællesareal. Langs boligområdet mod syd og mod støjvolden anlægges en sti. Beplantning Grundene må ikke afgrænses mod omgivelserne af faste hegn. Mod Oddervej, Bygaden og mod syd skal grundene afgrænses af hække eller anden sammenhængende beplantning. Langs de interne veje må forhaverne ikke afgrænses mod vejen af hegn, men skal være del af et sammenhængende, grønt rum, se bilag 5 og 6. Arealet skal udlægges med græs og der kan plantes enkeltstående buske eller træer. Parceller, der ligger på et hjørne, kan vælge at plante hæk langs det skel, hvorfra der ikke er indkørsel til grunden. Tekniske forhold Trafik og parkering Som vist på illustrationsplanen bliver der to adgange til området fra Bygaden og et internt sammenhængende vejnet. Der vil desuden blive anlagt en sti rundt om den nye bebyggelse med forbindelse til Spægbogade og Vangevej. Ved parcelhuse skal der anlægges 2 parkeringspladser, ved tæt-lave boliger 1½. 6

6 Lokalplan 213 Redegørelse Teknisk forsyning Kloakering Kloakeringen sker til det offentlige kloaknet. Der skal etableres separatsystem således at regn- og spildevand bortledes hver for sig. Regnvand ledes til et regnvandsbassin, som vist på illustrationsplanen. Det udformes som en naturlig sø uden indhegning. El, vand og varme Området forsynes med el fra Energi Horsens, vand fra Horsens Vandforsyning og varme fra DONG (naturgas). Forurening Der er ikke kendskab til forurening på grunden. Arkæologi I lokalplanområdet er foretaget en arkæologisk forundersøgelse, hvor der ikke er fundet væsentlige fortidsminder. Skulle der mod forventning senere fremkomme fortidsminder, skal det arbejde, der berører fundet, indstilles, og Horsens Museum tilkaldes, jvf. museumsloven 27, stk. 2. Forhold til anden planlægning Regionplan Lokalplanområdet ligger indenfor amtets udpegning af arealer til byudvikling for boliger. Området ligger indenfor kystnærhedszonen. Når området alligevel udlægges til boliger, skyldes det, at det ikke vil kunne opleves fra vandet og derfor ikke har visuelle konsekvenser for kystlandskabet. Kommuneplan I forbindelse med denne lokalplan udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, der udlægger området til boligformål. Byrådet betragter tillægget som en mindre ændring af kommuneplanen. Miljøvurdering Planlægningen af området er igangsat inden den 21. juli 2004, hvorfor planen ikke kræver en vurdering. 7

7 Redegørelse Lokalplan 213 Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Tilstandsservitutter, der er i modstrid med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og kommu ne planen. 8

8 Lokalplan 213 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplanen gælder for området mellem Oddervej, Bygaden og den gamle del af Stensballe. I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formålet med lokalplanen er at - give mulighed for opførelse af åben-lav og tæt-lavt boligbyggeri indenfor delområde 2 og 3 - sikre arealer til rekreative formål og/eller arealer til rideklubbens ridebaner og folde - give mulighed for opførelse af en ridehal i forbindelse med rideklubben - sikre en harmonisk afgrænsning mod Gl. Stensballe - overføre området til byzone 2 Område og zonestatus Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilagene og omfatter matriklerne 9ca, 7e, 5g, 5f, 3l og 3g Stensballe by, Vær samt alle parceller, der udstykkes fra disse parceller. Lokalplanområdet vil med denne lokalplanen overføres til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.01 Delområde 1 skal anvendes til fælles rekreativt areal for området og kan delvist anvendes til hestefolde og ridebaner til rideklubben. Det kan desuden anvendes til regnvandsbassin og støjvold. Der kan opføres en ridehal, som vist på bilag 3 og 4. Ridehallen matrikuleres sammen med matr. nr. 9ca, hvor den eksisterende ridehal ligger, og hvor der kan indrettes parkeringsplads. En mindre del af området er privat haveareal til matr. nr. 3n og 3a. Delområde 2 kan anvendes til åben-lav og/eller tæt-lav boligbebyggelse. For delområde 2 gælder, at arealerne, der afgrænses af boligveje skal anvendes til enten tæt-lav, eller åben-lav bebyggelse. Delområde 3 kan anvendes til åben-lav boligbebyggelse Inden for lokalplanområdet må der ikke ske parkering af lastbiler, større varevogne (over kg), campingvogne og både. 9

9 Bestemmelser Lokalplan Bebyggelsens omfang og placering 4.01 Bebyggelsesprocenten er max Der er en byggelinie på min. 5 meter langs skel til veje som vist på bilag Det naturlige terræn skal bevares. Kun omkring hus, adgang og terrasse må det reguleres. Terrænreguleringer der overstiger +/- ½ meter skal godkendes af Teknisk Forvaltning Ridehallen, der kan opføres indenfor delområde 1, skal opføres indenfor det viste byggefelt og placeres så lavt i terrænnet som muligt. 5 Bebyggelsens fremtræden 5.01 Facaderne skal fremstå i tegl, evt. med pudset overflade, i træ eller i en kombination af disse materialer. Tagene skal beklædes med ubehandlet (dvs. uden overfladebehandling) rød vingetegl, grå eternit, zink eller tagpap i en sort eller grå farve Ridehallen skal fremtræde i lysegrå stålplader. Taget skal beklædes med grå eternit, hvor der kan isættes rytterlys i glas Der må ikke opsættes paraboler el. der er synligt fra omgivelserne. 6 Beplantning og ubebyggede arealer 6.01 Langs Bygaden, Oddervej og delområde 1 skal den enkelte grund afgrænses af hæk/levende hegn. Hækken plantes i en afstand af min. 30 cm fra skel Arealet mellem skel mod boligvej og byggelinien skal udlægges med græs. Der kan plantes enkeltstående buske og træer i arealet. Indkørsler til den enkelte grund skal indenfor dette areal belægges med chaussésten, se bilag 5. For hjørneparceller kan det vælges at plante hæk langs det ikke adgangsgivende skel mod vej Der plantes vejtræer som angivet på bilag Fællesarealet udlægges med græs. Grundejerforeningen kan efter en plan godkendt af Teknisk Forvaltning, beplante det, anlægge legeplads m.v I rabatten langs Bygaden plantes spredte grupper af træer og buske. 10

10 Lokalplan 213 Bestemmelser 6.06 Skråningen mellem Oddervej og ny ridehal (delområde 1) beplantes med en lukkende beplantning af løvfældende træer og buske Støjvolden udlægges med græs Det ubebyggede areal syd for delområde 3 skal fremstå som et åbent græsareal. Eventuelle hestefolde skal hegnes med et åbent hvidt træhegn. 7 Veje og parkering 7.01 I forbindelse med åben-lavt byggeri skal der anlægges 2 parkeringspladser pr. bolig, i forbindelse med tæt-lavt mindst 1½ Veje og stier udlægges som vist på bilag 5 og 6. Der kan skabes stiforbindelse til cykelstien langs Oddervej. 8 Teknisk Forsyning 8.01 Der udføres separat kloakering. Regnvand ledes til regnvandsbassiner indenfor delområde 1, der udformes som naturlige søer uden indhegning Området forsynes med vand fra Horsens Vandforsyning, el fra Energi Horsens og varme fra DONG (naturgas) Paraboler og antenner må ikke opsættes på facader eller tage, så de er synlige fra veje, stier og fællesarealer. 9 Miljøforhold Trafikstøjniveauet på mindst én boligfacade og på udendørs opholdsarealer må ikke overstige 55 db (A). 10 Fortidsminder Gøres der ved jordarbejde fund af fortidsminder, skal den del af arbejdet, der berører fundet straks indstilles, og Horsens Museum underrettes, jvf. Museumlovens 27, stk Grundejerforening Der er medlemspligt for alle boliger indenfor delområde 2 og Grundejerforeningen overtager veje og fællesanlæg indenfor delområde 2 og 3 og er ansvarlig dets for drift og vedligeholdelse. Grundejerforeningen afgrænses af delområde 3 som vist på bilag 3. Foruden fællesanlæggene indenfor delområderne 2 og 3, herunder veje, om- 11

11 Bestemmelser Lokalplan 213 fatter den sti og siderabat langs boligområdet mod syd og langs støjvolden, og rabatten mellem boligområdet og sti langs Bygaden, se bilag Kommunen kan til enhver tid kræve grundejerforeningen oprettet Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Byrådet. 12 Tilladelser og dispensationer Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer ved den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jvf. Planlovens

12 Lokalplan 213 Bestemmelser 13 Påtaleret Påtaleret vedrørende overholdelse af denne lokalplan har alene Horsens Byråd. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Horsens Byråd. Horsens, den 25. januar 2005 P.b.v. Vagn Ry Nielsen / Ole Have Jørgensen I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Horsens Byråd, den 26. april 2005 P.b.v. Vagn Ry Nielsen / Ole Have Jørgensen 13

13 Lokalplansgrænse Lokalplan nr 213 Matrikulære forhold Bilag 1 Horsens Kommune Teknisk Forvaltning Maj 2005

14 Lokalplansgrænse Byzonegrænse Lokalplan nr 213 Eksisterende forhold Bilag 2 Horsens Kommune Teknisk Forvaltning Maj 2005

15 Støjvold Oddervej Sti Delområde 1 Delområde 3 Byggefelt Sti Sti Delområde 2 P Rideklub Sti Bygaden Delområde 1 Delområde 3 Lokalplangrænse Delområdegrænse Byggefelt Lokalplan nr 213 Fremtidige forhold Bilag 3 Horsens Kommune Teknisk Forvaltning Maj 2005

16 Lokalplan 213 Bilag Oddervej Cykelsti Jordvold Snit A-A Oddervej Cykelsti Jordvold Ny sti Snit B-B Oddervej Jordvold Ny sti Snit C-C A Oddervej B A C B Ny ridehal C P Fællesareal Eksisterende ridehal Ridebaner Bygaden Nyt regnvandsbassin Gadekær Gadekæret er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3. Lokalplan nr 213 Illustrationsplan Bilag 4 Horsens Kommune Teknisk Forvaltning Maj

17 Bilag Lokalplan 213 Chausséstensbelagt indkørsel Vejtræ Byggelinie Privat forareal Skel Rabat, evt. fortov Kørebane Rabat Skel Privat forareal Byggelinie Lokalplan nr 213 Vej - plan Bilag 5 Horsens Kommune Teknisk Forvaltning Maj

18 Lokalplan 213 Bilag 5 m 2,5 m 5 m 2,5 m 5 m Privat forareal Vejareal, grundejerforeningens Privat forareal Privat have Sti Privat have Delområde 3 Delområde 1 Delområde 3 Offentlig sti Sti langs støjvold og mod syd Sti langs Bygaden Lokalplan nr 213 Vej og sti - snit Bilag 6 Horsens Kommune Teknisk Forvaltning Maj