Flere af mulighederne er allerede fravalgt i sidste byrådsperiode. Desuagtet beskriver dette notat alle placeringerne samt deres fordele og ulemper.

Transkript

1 U D K A S T, juli 2010 Notat om placering af nyt plejehjem Placering af et nyt plejehjem med ca. 60 plejeboliger forudsætter et nyt plangrundlag i form af lokalplan og evt. kommuneplantillæg. Furesø Kommune rummer ikke umiddelbart arealer, der er planlagt til en sådan aktivitet. Dato.: Sags id: Dok.nr.: Notatet her indeholder primært en gennemgang af muligheder for placering af et nyt plejehjem med ca. 60 plejeboliger i Furesø Kommune. Da etablering af sundhedscenter og genoptræningscenter aktuelt er under overvejelse medtager notatet også en beskrivelse af de forskellige placeringers muligheder for at rumme disse funktioner. Arealkrav og placeringsmuligheder plejehjem Arealbehovet til et plejehjem er sat til ca m 2 etagereal. Størrelsesordenen svarer til 60 plejeboliger á 65 m 2. pr. plejeboligenhed inkl. andel i fællesareal. (Det angivne areal indeholder ikke dagcenterdel, træning og café eller et centralt køkken). Udgangspunktet har været at finde placeringer, hvor det vil være fysisk muligt at opføre et etageareal af den nævnte størrelsesorden. Alle placeringerne forudsætter således tilvejebringelse af nyt plangrundlag eller justering af det nugældende. Forvaltningen har fundet følgende muligheder for placering af et nyt plejehjem: 1. I Sydlejren på Værløse Flyvestation 2. I Jonstrup ved seminariet 3. Ved Skovlinien i Værløse 4. Ved Vesterbo, Kirke Værløsevej 5. Ved Værløse Station 6. Ved plejecentret Farum Lillevang 7. I tilknytning til Farum Bytorv 8. I Farum Nord 9. Bybækgrunden ved Paltholmvej. Flere af mulighederne er allerede fravalgt i sidste byrådsperiode. Desuagtet beskriver dette notat alle placeringerne samt deres fordele og ulemper. Ved placering af nyt plejehjemsbyggeri og ikke mindst et genoptræningscenter er en god bymæssig tilknytning og kollektiv trafikbetjening af stor betydning, herunder ikke mindst af hensyn til rekruttering af plejepersonale. Arealkrav og placeringsmuligheder for genoptræning Arealkravet for et genoptræningscenter er vurderet at være af størrelsesordenen ca. 500 m 2. Et genoptræningscenter bør ligge centralt og med en god kollektiv trafikbetjening.

2 Arealkrav og placeringsmuligheder ved samlokalisering af plejehjem, sundhedscenter og genoptræning. Samlokalisering af begge funktioner plejehjem og genoptræning giver et samlet arealkrav af størrelsesordenen m 2 etageareal. Andre sociale institutioner og specialboliger kan eventuelt samtænkes med plejehjemmet fx en skærmet enhed til 12 personer med særlige behov (ca. 900 m²). Side 2 af 19

3 1. I sydlejren på Værløse Flyvestation Boliger Erhverv ( Boliger Søndersø Plejehjem Eksisterende anvendelse, ejer- og planforhold Flyvestationens område er ejet af Forsvaret som gerne ser en kommunal overtagelse. Vilkårene herfor er dog ikke afklaret og indgår i genforhandlingen af Furesøaftalen. Kommuneplan 2009 udlægger nogle arealer i den sydlige del af Flyvestation Værløse til fremtidige byformål i form af bl.a. boliger og institutioner. Bymæssig tilknytning: Den bymæssige sammenhæng mellem Jonstrup og Sydlejren er ikke særlig god og placeringen er primært medtaget for at belyse mulighederne i Jonstrupområdet, hvor Søndersø Plejehjem evt. frasælges. Vejbetjeningen af det nye byområde forventes at ske ved anlæg af nyt vejstykke mellem Jonstrupvangvej og Perimetervejen (se foto). Kørselsafstanden i bil mellem Søndersø Plejehjem og Sydlejren bliver mellem ca. 2 km (via Chr. Hauchs Allé) eller ca. 3 km (via Studekrogen) og cykel-, gangafstand vil være ca. 1,5 km. Også i forhold til kollektiv trafikbetjening og resten af Furesø Kommune er Sydlejrens beliggenhed isoleret. (Se kort på notatets sidste side) Side 3 af 19

4 Flyvevåbnets specialskole ligger i den østligste del af Sydlejren, altså nærmest Jonstrup. Bygningerne er opført 1954 og 1966, og rummer ca m 2 etageareal i henholdsvis 1 og 2 etager. Bygningerne vil evt. kunne ombygges til plejehjem. Alternativt vil der kunne bygges på nærmest liggende ubebyggede arealer. Vurdering af bygningerne En del af Flyvevåbnets specialskole er i Kommuneplan 2009 udpeget som bevaringsværdige på grund af dens arkitektur. Side 4 af 19

5 2. I Jonstrup ved seminariet KU KU FK FK P Eksisterende anvendelse, ejer- og planforhold: Områderne nord- og nordøst for Jonstrup Seminarium mellem Jonstrupvangvej og Perimetervej indgår i kommuneplanen som fremtidige byområder. Områderne, der på kortet er mærket FK, ejes af Furesø Kommune og områderne mærket KU ejes af Realia (tidl.: Kuben). En mindre privat ejendom på arealet er mærket med P. Kommunens areal lige øst for seminarieparken er kommuneplanlagt til boligformål (tæt, lav bebyggelse eller etageboliger i 2 etager). Det har været påtænkt solgt til opførelse af almennyttige boliger, ca. 16 boliger, hvilket ikke p.t. er aktuelt. Arealet er på m 2 og kan højst rumme ca m 2 etageareal ved bebyggelsesprocent på 25. Arealet er for lille til etablering af plejehjem, men der vil være placeringsmulighed, hvis der ved planlægning og forhandling med Realia kan findes en løsning, hvor plejecenter indpasses helt eller delvist på Realias arealer ved tilkøb/magelæg af arealer. Realias areal øst for sydvagten er på ca m 2. Bevoksningen i det nordvestlige hjørne er fredskov. Arealet er kommuneplanlagt til boligformål, tæt lav bebyggelse med bebyggelsesprocent højst 14 og højst 1 etage. Realias areal vest for sydvagten er på ca m 2. og bevoksningen på den vestlige del er også her fredskov. Arealet er kommuneplanlagt til boligformål, offentlige formål og erhvervsformål med bebyggelsesprocent på 14 og højst 1 etage. Gennemførelse af plejehjemsbyggeri forudsætter som nævnt aftale med Realia og udarbejdelse af lokalplan og evt. kommuneplantillæg. Side 5 af 19

6 Bymæssig tilknytning: Arealerne er velbeliggende i Jonstrup byområde, tæt ved seminariet og tilhørende park og tæt ved Jonstrupvangvej/Jonstrupvej, hvor der kører bus i ½ times drift i dagtimerne på hverdage. Men i forhold til kommunen som helhed er beliggenheden isoleret, og placeringen er primært medtaget for at belyse mulighederne i Jonstrupområdet, hvor Søndersø Plejehjem evt. frasælges. (Se kort på notatets sidste side) Side 6 af 19

7 3. Ved Skovlinien Eksisterende anvendelse, ejer- og planforhold: Området er et grønt område ved Værløse Stadion. Det anvendes delvis til boldspil. Lige syd for er der kunstgræsbane og en børneinstitution. Området er ejet af kommunen. Området er genudbudt til privatfinansieret boligbyggeri i juni Udbuddet i vinteren 2009/2010 resulterede ikke i tilfredsstillende tilbud. Grundarealet er ca m 2 med mulighed for bebyggelse med et etageareal på ca m² ved bebyggelsesprocent på 40 og m 2 ved en bebyggelsesprocent på 30. I kommuneplanen er arealet udlagt til boligformål i form af tæt lav bebyggelse og etageboliger. Bebyggelsesprocent i kommuneplanen er maksimalt 40 og etageantal højst 3 etager. Gennemførelse af plejehjemsbyggeri forudsætter udarbejdelse af ny lokalplan og. kommuneplantillæg. Bymæssig tilknytning: Den bymæssige tilknytning er god. I gå/cykelafstand er der ca. 700 m til Værløse Bymidte og ca m til Stationen. På Skovlinien kører bus i ½-timedrift i dagtimerne på hverdage. (Se kort på notatets sidste side) Side 7 af 19

8 4. Ved Vesterbo, Kirke Værløsevej Eksisterende anvendelse, ejer- og planforhold Arealet ligger sydvest for Langhuset og er en del af den almene boligbebyggelse Vesterbo på Kirke Værløsevej. Indtil 2005 blev området anvendt som byggelegeplads. Det har været påtænkt lokalplanlagt til en ny tæt lav almen boligbebyggelse, hvilket ikke p.t. er aktuelt. Det er ejet af Værløse Almennyttige Boligselskab, og er på ca m 2. Ved en bebyggelsesprocent på 25 kan der opføres ca m 2 etageareal og m 2 ved en bebyggelsesprocent 30. I kommuneplanen er området en del af område B1 forbeholdt til boligformål og udpeget til stationært område egnet til fortætning. Det er udlagt til etageboliger eller tæt, lav bebyggelse med bebyggelsesprocent på højst 50 for etageboliger og 35 for tæt, lav og etageantal højst 4. Gennemførelse af plejecenterbyggeri forudsætter aftale med VAB og udarbejdelse af ny lokalplan og et kommuneplantillæg. Bymæssig tilknytning: Området velbeliggende i en afstand på ca. 900 m til Værløse Station og Bymidten og med ½ times busdrift på Kirke Værløsevej på hverdage i dagtimerne. (Se kort på notatets sidste side) Side 8 af 19

9 5. Ved Værløse Station Eksisterende anvendelse, ejer- og planforhold: Arealerne langs banen ved Værløse Station optages i dag af bl.a. DSB s stationsbygning, busholdeplads og kommunale parkeringsområder, funktioner som i givet fald skal bevares eller erstattes andetsteds. Ny bebyggelse kan f.eks. bygges hen over parkering i flere lag (i kælder og på terræn). Arealerne vist på fotoet er bortset fra stationsbygningen - ejet af kommunen. Arealet på nordsiden er ca m 2 og arealet på sydsiden ca m 2 i alt ca m 2 Arealet på sydsiden er i dag anlagt som p-areal og er altså ikke længere grønt område som vist på fotoet. En bebyggelse på f.eks m 2 på nordsiden vil medføre en bebyggelsesprocent på ca. 110, svarende til en bebyggelse i op til 3 etager. De m 2 kunne f. eks være 400 m 2 stationsbebyggelse, m 2 sundhedscenter og plejehjem på ca m 2. Arealerne er beliggende i kommuneplanens område C1 (Værløse Bymidte) forbeholdt til centerformål, offentlige formål, kollektive anlæg og boligformål. Bebyggelsesprocenten for området som helhed er fastlagt til højst 55 for rammeområdet som helhed og højst 3 etager. Gennemførelse af plejehjem- sundhedscenterbyggeri forudsætter aftale med DSB og udarbejdelse af ny lokalplan. Kommuneplantillæg er muligvis ikke fornødent. Side 9 af 19

10 Tegningen er fra tidligere notat af 2003 og illustrerer en bebyggelse i 3 etager nord for Stationen. Støjgener: Placeringen er problematisk i forhold til støj og vibrationer fra banen. Minimering af generne vil skulle løses byggeteknisk, og løsningen er en forudsætning for, at der vil kunne meddeles dispensation fra kommuneplanens og regionplanens bestemmelse om, at byggeri skal placeres i en afstand af min. 25 m fra nærmeste spormidte. Etapedeling: Gennemførelse af byggeri vil være kompliceret, da station og stationsområdet skal kunne fungere i byggeperioden. Det vil besværliggøre byggeprocessen og kan medføre gener for Bymidten over en lang periode. Bymæssig tilknytning: Den bymæssige placering er optimal i forhold til station og adgang til Bymidtens faciliteter. Til gengæld vil bebyggelsen blive meget tæt og plejehjemmets nære opholdsarealer må etableres som altaner og taghaver. Side 10 af 19

11 6. Ved plejecentret Lillevang Eksisterende anvendelse, ejer- og planforhold Plejecentret Lillevang er beliggende på en m 2 grund smukt beliggende ud mod de fredede områder i Farum Vest. Bebyggelsen er i en etage og er placeret i grupper - en centerbygning med administration og dagcenter med ca m 2 samt 4 boliggrupper med i alt ca m 2. Bebyggelsen rummer i alt 105 plejeboliger. Bebyggelsen er ejet det almene boligselskab, Domea. I kommuneplan og lokalplan er området reserveret til offentlige formål og boligformål, plejeboliger og center. Bebyggelse må kun være i én etage, dog partielt i to. Bebyggelsesprocenten må højst være 30 beregnet for et byggefelt på ca m 2. Udvidelsesmuligheden inden for den gældende lokalplan er derfor meget begrænset, af størrelsesorden m 2. En tilladelse fra fredningsnævnet og en ændring af den grønne kiles afgrænsning vil give mulighed for en udvidelse mod vest. Farum Vestfredningens endelige kendelse giver mulighed for, at der efter Fredningsnævnets godkendelse kan opføres bebyggelse og anlæg til offentlige formål på den del af Lillevanggårdens jord, der ikke er omfattet af skovbyggelinie. Ca. 2,5 ha ligger uden for skovbyggelinien. Med henvisning til denne mulighed i fredningen har By- og Landskabsstyrelsen tilkendegivet, at der vil kunne ske en mindre justering af kileafgrænsningen. Styrelsen har pointeret, at det alene vil være det fornødne areal til udvidelsen af plejecentret, der kan udgå af den grønne kile og overføres til byzone. Side 11 af 19

12 DOMEA har ladet arkitektfirmaet Mangor & Nagel skitsere en udvidelse med 68 plejeboliger og 18 aflastningsboliger i alt m² inkl. fællesarealer og et genoptræningscenter på 800 m². Arkitektfirmaet gennemgik skitseforslaget for Social- og Sundhedsudvalget i oktober Udvalget ønskede at der arbejdes videre med intentionerne i projektet, idet der arbejdes med indplaceringen i den grønne kile samt muligheden for at koordinere med behovet for yderligere boldbaner i samarbejde med Idræts- og fritidsudvalget. En realisering af et projekt af viste omfang kræver en række planlægningsmæssige tiltag med tillæg til Fingerplan 2007 og Kommuneplan 2009 samt en ny lokalplan. En del af udvidelsen (område B) er beliggende på privat areal: Lillevanggårdens jord. Udvidelsen inden for centrets område sker ved at føje 8 boliger til hver af de fire boliggrupper samt ved at opføre en bygning i tre etager med 36 boliger på det grønne areal i områdets midte. Den bestående bebyggelsens hovedidé og særli- Side 12 af 19

13 ge udformning med afgrænsede landskabeligt placerede grupper er kun delvist respekteret i skitseforslaget, idet forslagets genoptræningsbygning langs Lillevangsvej samt den centralt placerede bygning i tre etager afviger fra disse principper. Bymæssig tilknytning: Området ligger 2,4 km fra Farum Station og altså med ringe bymæssig tilknytning. Der er ½-times busdrift på Lillevangsvej på hverdage i dagtimerne. (Se kort på notatets sidste side). Stedets kvalitet er det nære grønne tæt ind til boligerne og det omgivende landskab. Side 13 af 19

14 7. I tilknytning til Farum Bytorv Den fremtidige udvikling af Farum Bytorv er under planlægning. I den forbindelse indgår integration af boliger/kontorer i centerområdet som en mulighed, f.eks. som vist på nedenstående illustration v. KHR fra oplæg af Integration af et plejehjem har ikke hidtil indgået i planlægningen, men kan være et alternativ til de boliger/kontorer, som i dette eksempel er vist som bebyggelse ovenpå en butiksudvidelse i stueetagen i bytorvets syd-østhjørne. Eksisterende anvendelse, ejer- og planforhold: Byggemulighederne på Farum Bytorv knytter sig til de kommunalt ejede parkeringspladser samt Statoilgrunden. Byrådet har udbudt det nordlige parkeringsområde til salg med henblik på en udvidelse af centerfunktionerne - primært detailhandel. Udbudsmaterialet angiver ikke kommunale ønsker til plejehjemsplacering. Side 14 af 19

15 Det sydlige parkeringsområde og Statoilgrunden kan efter Kommuneplan 2009 først bebygges når udbygningen mod nord er færdig. Som fremtidig ejer af Statoilgrunden har Kay Wilhelmsen foreslået grunden bebygget med et Føtexvarehus. Det vil være en mulighed, at udnytte etagerne herover til fx plejehjem eller sundhedscenter. Arealet indgår i kommuneplanens område 2C1 forbeholdt til centerformål - detailhandel, liberale erhverv, restaurationsvirksomhed, kulturelle formål, offentlige formål og boliger. Der må bygges i op til 4 etager. Gennemførelse af plejecenterbyggeri - evt. sammen med sundhedscenter og genoptræningscenter - ved Bytorvet forudsætter koordination med Bytorvets planlægning og de mange interessenter i den fremtidige udbygning. Der skal udarbejdes ny lokalplan. Bymæssig tilknytning: Den bymæssige tilknytning er optimal med tæt adgang til Bytorvets faciliteter, 500 m til Farum Station og med busforbindelser på omliggende veje. (Se kort på notatets sidste side). Som ved placeringen ved Værløse Station vil bebyggelsen blive meget tæt og nære opholdsarealer må etableres som altaner og taghaver. Side 15 af 19

16 8. I Farum Nord Eksisterende anvendelse, ejer- og planforhold Arealerne umiddelbart nord for Slangerupvej er beliggende i landzone og indgår i Kommuneplan 2009 som perspektivarealer til udvikling efter planperiodens udløb om år. Etablering af plejehjem her forudsætter tilvejebringelse af ny kommuneplan og lokalplan. Arealerne er privatejede bortset fra Compaqgrunden der er kommunal og delvist belagt med fredskovspligt. Bymæssig tilknytning: Perspektivarealerne til byudvikling ligger ca. 1,5 km fra Farum Station og er altså ikke umiddelbart centralt beliggende. Men der er en god kollektiv trafikbetjening, således er der 4 buslinjer til Farum Station, hvoraf én er S-bus i 10 minutters drift det meste af hverdagen videre til Værløse Station. (Se kort på notatets sidste side). Side 16 af 19

17 9. Bybækgrunden ved Paltholmvej. Eksisterende anvendelse, ejer- og planforhold Den tidligere Bybækskoles arealer mellem Farum Midtpunkt og Paltholmvej er på m² og ejes af Furesø Kommune. I henhold til Kommuneplan 2009 kan Bybækgrunden anvendes til Centerformål: Liberale erhverv, administration/kontor, boliger, hospital, sundhedscenter, undervisning samt fritidsformål og rekreative formål. Bebyggelsesprocenten er 50 for området som helhed. Dette svarer til m² etageareal. Mindst 50 procent af grundarealet skal fastholdes til rekreative formål. Bygningshøjde: Max 15 m. Beplantningsbælter eller grønne støjværn mod Hillerødmotorvejen og Paltholmvej. Vejadgang fra Paltholmvej. Bymæssig tilknytning: Med sin centrale placering er Bybækgrunden ideel til en lang række byfunktioner herunder plejehjem. Der er gangafstand (600 m) til Farum Station samt flere buslinjer. Nærheden til den offentlige og private service ved Farum Bytorv samt den nemme adgang til Hillerødmotorvejen gør grunden attraktiv for mange former for anvendelser inden for fx sundhedsområdet. Bybækgrundens udnyttelsesmuligheder: Planudvalget har endnu ikke disponeret arealet, men med kravet om rekreative funktioner vil det være naturligt at bevare Bybækskolens idrætshal og gymnastiksal med tilhørende servicefunktioner, herunder parkeringskælderen. Side 17 af 19

18 Med udgangspunkt i den rekreative anvendelse kunne fx sundhed være et samlende tema for Bybækgrundens disponering. Her kunne plejehjem, genoptræning og eventuelt sundhedscenter fint indpasses. En fuld udnyttelse af byggemulighederne på Bybækgrunden forudsætter, at byggeriet bliver i flere etager og at parkeringen delvist placeres i kælder. Som grundlag for området udnyttelse skal der tilvejebringes en samlet dispositionsplan. Herefter kan der udarbejdes lokalplaner for konkrete byggeprojekter mv. Planudvalget behandler på den 17. august 2010 et oplæg fra forvaltning om en planlægningsproces for Bybækgrunden. Der lægges op til et arkitektkonkurrence i samarbejde med Realdania. Efter tidsplanen for denne proces vil plangrundlaget for Bybækgrunden først være afklaret primo Side 18 af 19

19 Busruter i Furesø Kommune placeringerne er vist med stjerner Side 19 af 19