Indstilling. Til Århus Byråd via Magistraten Magistratens 3. Afdeling. Den 11. januar Århus Kommune

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Magistratens 3. Afdeling Den 11. januar 2006 Anlægsbevilling til modernisering af 66 boliger ved lokalcentre Åbygård, Rosenbakken og Koltgården samt nyopførelse af 15 ældreboliger ved lokalcenter Sabro 1. Resume Byrådet vedtog i sit møde den 2. februar 2005, at Magistratens 3. Afdeling igangsætter projektering og prisindhentning af en modernisering af 208 beskyttede boliger efter reglerne i lov om almene boliger. I samme møde vedtog Byrådet, at der igangsættes projektering og prisindhentning af opførelse af 15 ny ældreboliger ved Lokalcenter Sabro efter samme regler. Denne indstilling omhandler 66 af de 208 boliger samt de 15 nye boliger fordelt på i alt 4 projekter. Indstilling for de øvrige boliger fremsendes separat. Anskaffelsessummen for de 66 boliger er kr svarende til det afsatte beløb i investeringsplanen. Århus Kommune Bygningsafdelingen Magistratsafdelingen for Sundhed og Omsorg Anlægsgruppen Søren Frichs Vej 36M 8230 Åbyhøj Sagsnummer M3/2004/00735 Journalnummer P20 Sagsbehandler Mogens Husum Telefon Direkte telefon Fax Anskaffelsessummen pr. bolig for de 15 nye ældreboliger i Sabro er kr og er dermed højere end den sædvanlige ramme for plejeog ældreboliger. Besparelsesmuligheder for boligerne i Sabro er blevet undersøgt, men det er valgt at fastholde det projekterede, bl.a fordi besparelserne ville medføre mindre brugervenlighed og øgede vedligeholdelsesudgifter. Efter ombygningen af de beskyttede boliger vil disse være indrettet som moderne og tidssvarende ældreboliger. Samtidig foretages der efter behov en række tiltrængte bygningsmæssige forbedringer, bl.a.

2 udskiftning af vinduer, tagreparationer og forstærkninger af stabiliteten. Boligerne i Sabro bliver moderne 2-rums ældreboliger i en 2-plans ejendom med adgang via en altangang. Boligerne placeres tæt ved lokalcentret. Da installationer afbrydes og på grund af støv- og støjgener vil det være nødvendigt at beboerne fraflytter boligerne i 6-8 uger. Beboerne vil i denne periode få tilbudt en midlertidig bolig i samme bebyggelse, hvis man ikke ønsker at flytte til et helt andet sted. Der gives praktisk og økonomisk hjælp til flytningen. 2. Tidligere beslutninger Byrådet vedtog i sit møde den 26. maj 2004, at Magistratens 3. Afdeling ikke omdanner plejehjem og beskyttede boliger til ustøttede almene boliger, og at der i stedet planlægges en egentlig modernisering af 210 beskyttede boliger efter reglerne i lov om almene boliger. Byrådet vedtog i sit møde den 2. februar 2005, at Magistratens 3. Afdeling igangsætter den konkrete projektering og prisindhentning af en modernisering af 208 beskyttede boliger efter reglerne i lov om almene boliger. I samme møde vedtog Byrådet, at der igangsættes projektering og prisindhentning af opførelse af 15 ny ældreboliger ved Lokalcenter Sabro efter samme regler. Samtidig blev der afsat de nødvendige rådighedsbeløb til at gennemføre byggerierne samt meddelt anlægsbevilling til projektering. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Omfattede boliger Denne indstilling er en opfølgning på beslutningen af 2. februar 2005 f.s.a. de første 66 boliger. Der vil om kort tid blive fremsendt indstillinger vedr. modernisering af de øvrige boliger, som er indeholdt i beslutningen. Side 2 af 13

3 Følgende boliger er omfattet af denne indstilling: Eksisterende beskyttede boliger: Lokalcenter Beliggenhed Antal boliger Åbygård Kingosvej, Åbyhøj 24 Rosenbakken Grenåvej, Skødstrup 18 Koltgården Kunnerupvej, Kolt 24 Antal boliger i alt 66 Nye ældreboliger: Lokalcenter Beliggenhed Antal boliger Sabro Sabro Skolevej, Sabro Baggrund Boligernes nuværende indretning ikke tidssvarende i forhold til definitionerne fra Den Sociale Ankestyrelse om bl.a. adgangsforhold, indretning og et forsvarligt arbejdsmiljø for plejepersonalet. De 15 nye boliger skal dels anvendes som erstatningsboliger for 10 eksisterende beskyttede boliger, der efterfølgende ombygges til tidssvarende plejeboliger, og dels som supplement til afdelingens øvrige ældreboliger. 3.3 Eksisterende beskyttede boliger, moderniseringsomfang Alle boligerne indeholder entré, stue, soveværelse, køkken og badeværelse. Boligernes bruttoareal fremgår af følgende: Projekt Areal m² Åbygård 80 Rosenbakken 78 Koltgården 67 Hver enkelt bolig moderniseres efter Magistratens 3. Afdelings Retningslinier for opførelse af plejeboliger. Badeværelser og køkkener ombygges, og de tekniske installationer udskiftes i nødvendigt omfang. Lofter, vægge og træværk malerbehandles. Gulve udskiftes/afslibes/lakeres. De enkelte boliger kommer til at fremstå som moderne nyindrettede ældreboliger. Side 3 af 13

4 Fællesarealer (findes kun på Åbygård) istandsættes tilsvarende. De enkelte bebyggelser istandsættes udvendigt efter behov. Der foretages bl.a. udskiftning/reparation af altanværn, døre og vinduer, udskiftning af defekt undertag og omlægning af tag. Ved en nøjere gennemgang og projektering har det af hensyn til stabiliteten i boligerne ved Koltgården vist sig nødvendigt at foreskrive væsentlige forstærkninger af tagkonstruktionerne og at udføre gennemgribende reparationer af revner i vægge. 3.4 Nye boliger Byggeriet placeres tæt på Lokalcenter Sabro, med alle de fordele som nærheden giver beboere og personale. SABRO KIRKEVEJ SABRO LOKALCENTER EKS. BESKYTTEDE BOLIGER STILLINGVEJ ELEVATOR OG TRAPPE NYE ÆLDREBOLIGER SABRO SKOLEVEJ INDKØRSEL De 15 nye boliger opføres som en to-etagers ejendom med altangange, trapper og elevator. Herudover findes teknikrum og depotrum. Facader udføres af gule teglsten, tag af sorte eternitbølgeplader, vinduer som grå træ-/aluvinduer og vinduesbrystninger af grå eternit. Side 4 af 13

5 7 boliger har adgang til terrasse i terræn, mens 8 boliger har adgang til altan. De enkelte boliger, der har et bruttoboligareal på ca. 72m², opføres efter Magistratens 3. Afdelings Retningslinier for opførelse af plejeboliger. Udvendigt anlægges et haveanlæg, gangarealer, renovationsskur samt P-pladser. 3.5 Tidsplan Modernisering og nyopførelse forventes gennemført efter følgende tidsplan. Lokalcenter Antal boliger Byggestart Byggeslut Åbygård 24 Primo april 2006 Ultimo sep Rosenbakken 18 Primo april 2006 Maj 2007 Koltgården 24 Primo april 2006 Ultimo sep Sabro 15 Primo marts 2006 Ultimo nov Genhusning og flytning Moderniseringen af hver enkelt bolig forventes at vare ca. 6-8 uger. I den periode er det ikke muligt at bebo den pågældende lejlighed, bl.a. på grund af afbrudte installationer, støv og støj, og beboerne må derfor nødvendigvis fraflytte deres boliger i den periode. Beboerne vil blive genhuset i samme bebyggelse, hvis man ikke ønsker at flytte til et andet sted. Genhusningen og flytning vil ske i tæt samarbejde med beboerne, deres pårørende og det pågældende lokalcenter. Moderniseringen vil fortrinsvis starte i de boliger, der allerede nu står tomme, men af hensyn til arbejdets tilrettelæggelse kan det være nødvendigt at starte med at flytte enkelte beboere. Side 5 af 13

6 4. Økonomiske konsekvenser A. Anlæg Alle priser er angivet i 2006 niveau. Beskyttede boliger Åbygård, Rosenbakken og Koltgården: 4.1 Anskaffelsessum Anskaffelsessummen er beregnet ud fra licitationsresultaterne til følgende: Tabel 1 Projekt Antal Boliger Boliger inkl. moms i kr. Heraf ejendomskøb i kr. Åbygård Rosenbakken Koltgården I alt I den samlede anskaffelsessum indgår byggelånsrenter med ca. kr , byggesagshonorar med ca. kr , bidrag til Byggeskadefond med ca. kr og statsligt promillegebyr med ca Ombygningerne kan gennemføres inden for de rammebeløb, der er afsat i investeringsplanen, i gennemsnit kr pr. bolig. Ved den endelige fastsættelse af ombygningsudgifterne har det vedr. de tre projekter vist sig muligt at betale en højere ejendomskøbesum end oprindeligt budgetlagt. Det foreslås, at den samlede merpris for ejendomskøbet på kr hensættes til imødegåelse af eventuelle merudgifter ved de øvrige moderniseringsprojekter for de 208 boliger. Når moderniseringen af de 208 boliger er gennemført, overføres en eventuel restance til kommunekassen. 4.2 Finansiering Boligernes anskaffelsessum finansieres med: Tabel kr. Realkreditlån 91% Beboerindskud 2% Side 6 af 13

7 Kommunal grundkapital 7% I alt Anlægsbevilling Behov for anlægsbevilling (i kr. 1000): Tabel 3 Projekt Åbygård Rosenbakken Koltgården I alt 02. Projektering Ejendomskøb Grundudgifter Håndværkerudgifter Omkostninger I alt i 1000 kr Tidligere meddelt anlægsbevilling Behov for anlægsbevilling Rådighedsbeløb Bruttoinvestering (i kr. 1000) forventes anvendt således: Tabel 4 Før I alt Åbygård Rosenbakken Koltgården I alt Overførsel af rådighedsbeløb (i kr. 1000): Tabel 5 Åbygård Før I alt Nuværende behov Tidligere afsat Overføres i alt Side 7 af 13

8 Tabel 6 Rosenbakken Før I alt Nuværende behov Tidligere afsat Overføres i alt Tabel 7 Koltgården Før I alt Nuværende behov Tidligere afsat Overføres i alt Nye boliger i Sabro: I Byrådets møde d. 2. februar 2005 er der givet en samlet anlægsbevilling og afsat et samlet rådighedsbeløb til modernisering/ændring af 10 beskyttede boliger og nyopførelse af 15 ældreboliger ved Lokalcenter Sabro. Det har imidlertid vist sig mest hensigtsmæssigt at gennemføre de to projekter hver for sig, og det foreslås derfor at opdele rådighedsbeløbene på to projekter. I konsekvens heraf foreslås det endvidere at der meddeles anlægsbevilling på kr til projektering af ombygningen af de 10 beskyttede boliger ved Lokalcenter Sabro til plejeboliger. 4.5 Anskaffelsessum I investeringsplanen er byggeriet af 15 nye ældreboliger budgetlagt til følgende: Tabel 8 Projekt Antal boliger Boliger inkl. moms i kr. Heraf ejendomskøb i kr. Sabro Side 8 af 13

9 På baggrund af licitationsresultatet er anskaffelsessummen beregnet til følgende: Tabel 9 Projekt Antal boliger Boliger inkl. moms i kr. Heraf ejendomskøb i kr. Sabro I anskaffelsessummen indgår byggelånsrenter med ca. kr , byggesagshonorar med ca. kr , bidrag til Byggeskadefond med ca. kr og statsligt promillegebyr med ca Nybyggeriet kan gennemføres for ca. kr pr. bolig, hvilket overstiger rådighedsbeløbet afsat i investeringsplanen med ca pr. bolig. Differencen mellem den budgetterede anlægssum og den reelle anlægssum kan især henføres til alm. prisstigninger i byggebranchen. Besparelsesmuligheder er blevet undersøgt, men det er valgt at fastholde det projekterede, bl.a. fordi gennemførelse af besparelserne vil medføre mindre brugervenlighed og øgede vedligeholdelsesudgifter. Det kan i tilslutning hertil oplyses, at Magistratsafdelingen for Sundhed og Omsorg i første halvdel af 2006 agter at fremsende en indstilling til Byrådet om en generel justering af rådighedsbeløbene til opførelse af pleje- og ældreboliger. 4.6 Finansiering Boligernes anskaffelsessum finansieres med: Tabel kr. Realkreditlån 91% Beboerindskud 2% 341 Kommunal grundkapital 7% I alt Forhøjelsen af rådighedsbeløbet med ca. kr medfører en kommunal merudgift på 7 % grundkapital svarende til ca. kr Side 9 af 13

10 Denne udgift samt kapitaliseret merudgift til boligydelse på ca. kr foreslås finansieret ved de midler, der ved projekterne Åbygård, Rosenbakken og Koltgården er foreslået hensat til imødegåelse af eventuelle merudgifter ved andre ombygningsprojekter i sagen om de 208 boliger. 4.7 Anlægsbevilling Behov for anlægsbevilling: Tabel kr. 02. Projektering Ejendomskøb Grundudgifter Håndværkerudgifter Omkostninger I alt Tidligere meddelt anlægsbevilling Behov for anlægsbevilling Rådighedsbeløb Bruttoinvestering (i kr. 1000) forventes anvendt således: Tabel 12 Før I alt Overførsel af rådighedsbeløb (i kr. 1000): Tabel 13 Før I alt Nuværende behov Tidligere afsat Overføres i alt Side 10 af 13

11 B. Drift Husleje: På baggrund af den beregnede anskaffelsessum er den gennemsnitlige månedlige husleje ekskl. forbrug beregnet til følgende: Projekt Bruttohusleje Boligydelse Nettohusleje Åbygård Rosenbakken Koltgården Sabro Den anførte boligydelse er beregnet for en enlig pensionist uden anden indkomst end folkepension og ældrecheck på ca Såfremt en enlig pensionist har en mindre end kr (2005-priser) til rådighed efter betalt husleje, el, vand og varme kan der søges om et personligt tillæg. 5. Konsekvenser i forhold til mål Denne indstilling er et led i at opfylde målsætningen om at sikre et udbud af boliger, der imødekommer borgernes særlige behov. Delmålene er: 1. Borgerne skal have mulighed for at blive boende i nærområdet. 2 Der skal tilbydes et passende antal moderne pleje- og ældreboliger. 6. Beslutningspunkter Det indstilles: At 1) der meddeles anlægsbevilling på kr inkl. moms til modernisering af 66 beskyttede boliger ved Lokalcentrene Åbygård, Rosenbakken og Koltgården. Side 11 af 13

12 At 2) der meddeles anlægsbevilling på kr inkl. moms til opførelse af 15 nye ældreboliger ved Lokalcenter Sabro. At 3) anskaffelsessummen for moderniseringen af 66 beskyttede boliger ved Lokalcentrene Åbygård, Rosenbakken og Koltgården godkendes med kr inkl. moms med kommunal grundkapital på kr At 4) merrprisen for ejendomskøbet vedr. Åbygård, Rosenbakken og Koltgården hensættes til imødegåelse af eventuelle merudgifter ved de øvrige moderniseringsprojekter for de 208 boliger. At 5) anskaffelsessummen for de 15 boliger ved Lokalcenter Sabro godkendes med kr inkl. moms med kommunal grundkapital på kr At 6) at rådighedsbeløbet vedr. de 15 boliger ved Lokalcenter Sabro forhøjes med kr svarende til en kommunal merudgift på kr Merudgiften samt kapitaliseret merudgift til boligydelse på kr , i alt kr financieres ved brug af merindtægten ved ejendomskøbet vedr. Åbygård, Rosenbakken og Koltgården. At 7) der optages lån i Kommunekredit på 91% af den endelige anskaffelsessum for de i alt 81 boliger. At 8) der meddeles anlægsbevilling på kr til projektering af ombygningen af de 10 beskyttede boliger ved Lokalcenter Sabro til plejeboliger. At 9) der overføres de nødvendige rådighedsbeløb som anført i tabellerne 5, 6, 7 og 13. vedr. overførsel af rådighedsbeløb. At 10) der meddeles tilsagn til projekterne på statens vegne i henhold til Lov om almene boliger. Niels Erik Eskildsen Sundhedsrådmand / Bent Peter Larsen Direktør Side 12 af 13

13 Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Ældrerådets udtalelse (vedlagt til alle/+elektronisk) Bilag 2: Tegninger vedr. Åbygård (vedlagt originalindstilling/- elektronisk) Tegninger vedr. Rosenbakken (vedlagt originalindstilling/- elektronisk) Tegninger vedr. Koltgården (vedlagt originalindstilling/- elektronisk) Tegninger vedr. Sabro (vedlagt originalindstilling/-elektronisk) Side 13 af 13