Lemvig Kommune Rådhusgade Lemvig Orientering om afgørelse

Transkript

1 Lemvig Kommune Rådhusgade Lemvig Dato: BYGGELOV Orientering om afgørelse Vi har skrevet til Malene Bloch Olsen og Nicolaj Ørskov Olsen, Darlingsvej 1, 8700 Horsens, vedrørende ejendommen matr.nr. 38BE, Vadskærgård Hgd., Tørring, beliggende Myntevej 31, 7620 Lemvig, kommunens j.nr , samt ejendommen beliggende Myntevej 29, 7620 Lemvig. Svar på klage Kære Malene Bloch Olsen og Nicolaj Ørskov Olsen I har klaget til Statsforvaltningen over en afgørelse, som er truffet af Lemvig Kommune den 13. april 2016 vedrørende ejendommen matr.nr. 38BE, Vadskærgård Hgd., Tørring, beliggende Myntevej 31, 7620 Lemvig. I har endvidere klaget over forhold på ejendommen beliggende Myntevej 29, 7620 Lemvig. Statsforvaltningen Storetorv Aabenraa Sagsnummer: SAGSBEHANDLER: Susann Jensen Starzet Telefon: EAN-Nr skriv til os via borger.dk ÅBNINGS- OG TELEFONTIDER findes på Vi modtog klagen den 18. juli Vi har nu kigget på jeres henvendelse og har truffet en afgørelse. Afgørelsen kan I finde på de næste sider. Hvis I har brug for mere information Når Statsforvaltningen har truffet en afgørelse, er jeres sag hos os afsluttet. Hvis I har spørgsmål til afgørelsen, er I velkommen til at ringe til vores INFO-center på telefon Find mere information på Med venlig hilsen

2 Susann Starzet

3 Dato: Statsforvaltningen bemærker indledningsvis, at advokatfirmaet Kromann Reumert ved brev af 29. juli 2016 på vegne af blandt andre jer klagede over kommunens byggetilladelse af 13. april Statsforvaltningen afviste ved afgørelse af 8. august 2016 at realitetsbehandle klagen efter byggelovgivningen. I jeres klage af 18. juli 2016 har I anført yderligere klagepunkter, end dem, som jeres advokat redegjorde for i klagen af 29. juli Statsforvaltningen bemærker, at klage over en terrænregulering henhører under Natur- og Miljøklagenævnet, da lokalplanen for området regulerer terrænregulering. Statsforvaltningen har derfor ikke kompetence til at tage stilling hertil. Det fremgår af sagens akter, at nævnet har afvist at behandle jeres klage med henvisning til, at klagefristen er overskredet. Statsforvaltningen tager ved nedenstående afgørelse stilling til, hvorvidt I må anses for parter ved kommunens afgørelse af 13. april 2016 om fastlæggelse af niveauplan på ejendommen Myntevej 31, og om I skulle have været partshørt. Afgørelse, sagsnummer Dette brev er inddelt i fire punkter: 1. Afgørelse 2. Begrundelse 3. Klagevejledning 4. Love og regler 1. Afgørelse Vi hjemviser kommunens afgørelse af 13. april 2016 om fastsættelse af niveauplan på ejendommen Myntevej 31 til fornyet behandling i kommunen. Hjemvisningen af sagen betyder, at den er afsluttet i Statsforvaltningen og sendt tilbage til kommunen. Kommunen skal derfor behandle sagen på ny og træffe en ny afgørelse. I skal være opmærksomme på, at kommunens nye behandling godt kan føre til samme resultat i sagen. Vi anmoder herudover Lemvig Kommune om over for jer at oplyse, med hvilken hjemmel kommunen i byggetilladelsen har fastsat betingelsen om den nye afvandingsgrøft samt oplyse jer om eventuel klagemulighed. 2. Begrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen Vi vurderer, at kommunens afgørelse er behæftet med en væsentlig retlig mangel i form af manglende partshøring, og at det må føre til en hjemvisning af sagen med henblik på fornyet behandling og afgørelse. Vi vurderer tillige, at kommunens afgørelse er behæftet med en væsentlig retlig mangel i form af en utilstrækkelig begrundelse, og at det også må føre til en hjemvisning af sagen med henblik på fornyet behandling og afgørelse. 1

4 Hvad har været afgørende for resultatet Myntevej 29 Ved brev af 2. august 2016 bad Statsforvaltningen jer om at indsende en eventuel afgørelse fra kommunen vedrørende Myntevej 29 inden 14 dage, eller når kommunen eventuelt senere traf en afgørelse vedrørende Myntevej 29. Statsforvaltningen har ikke modtaget en afgørelse, der omhandler Myntevej 29, og vi tager derfor fortsat ikke stilling til jeres klage over denne ejendom på det foreliggende grundlag. Vi bemærker, at vi ikke har taget stilling til, hvorvidt I er klageberettigede i forhold til ejendommen beliggende Myntevej 29. Myntevej 31 Af Lemvig Kommunes byggetilladelse af 13. april 2016 fremgår blandt andet følgende: Lemvig Kommune har den 22. marts 2016 modtaget en ansøgning vedrørende opførelse af nyt sommerhus på 80,5 m² overdækning på 15 m² og carport på 35 m² på Myntevej 31, 7620 Lemvig. Hermed gives byggetilladelse iht. Byggeloven og kap i Bygningsreglement 2015 (BR15). Der er ved ansøgningen søgt om dispensation fra Lokalplan nr. 138 vedrørende afstand til skel fra sommerhus, mod vej og vendeplads. Der kan meddeles dispensation til at placere sommerhuset nærmere end 5 meter mod vej og vendeplads. Begrundelsen for dispensationen er at Lemvig Kommune vurderer, at det ikke er til gene for naboer eller andre, tvært imod. Da der er tale om en uvæsentlig ændring uden gener for andre, gives dispensationen administrativt. Tilladelsen er givet under forudsætning af, at arbejdet udføres i overensstemmelse med de oplysninger, der er givet i ansøgningen samt betingelser på efterfølgende sider. Ændringer i forhold til det godkendte projekt må ikke foretages uden tilladelse. Byggeriet er omfattet af BR15 kap om bygninger af begrænset kompleksitet. Kommunens sagsbehandling omfatter derfor alene forhold omfattet af BR15 kap. 1 og 2. Det er ansøgers ansvar at bestemmelserne i BR15 kap. 3-8 er overholdt. [ ] Øvrige betingelser for tilladelsen Generelt 1. Bestemmelserne i BR15, lokalplan nr. 138, tinglyste deklarationer og privatretlige servitutter, der påhviler ejendommen, skal overholdes. 2. At der udføres en ny afvandingsgrøft mod Myntevej 33 i samråd/enighed med ejendomsejer Myntevej Landinspektør skal afsætte bebyggelsen, og afsætningsplan skal sendes inden grundudgravning påbegyndes, jf. BR15, kap , stk. 4. 2

5 Der fastlægges niveauplan i kote 17.50, jf. BR15, bilag B Tagvand skal holdes inde på egen grund, jf. BR10 kap , stk. 3, nr. 3. [ ] Af kommunens af 24. august 2016 til dig om et møde med grundejerforeningen fremgår blandt andet følgende: Der blev på mødet udtrykt bekymring for afvanding af de højere liggende grunde på Myntevej i forhold til den lavtliggende grund Myntevej 33. Kommunen oplyste, at der i byggetilladelsen til Myntevej 31 er stillet betingelse om, at der skal etableres en grøft mellem nr. 31 og 33 i samråd/enighed med ejendomsejer på Myntevej 33. Der var enighed om, at det vil være fornuftigt at etablere en grøft på vestsiden af Myntevej 33 med afvanding til eksisterende dræn på fællesarealet (Mynte Sø). Det er ikke en opgave, Lemvig Kommune kan gå ind i, men det vil være en aftale, som indgås privatretsligt. Af kommunens udtalelse af 1. november 2016 fremgår blandt andet følgende: Administrationen har ikke givet tilladelse til terrænregulering. Terrænregulering reguleres i lokalplan 138, 9.1 Terrænregulering må kun ske efter Kommunalbestyrelsens særlige godkendelse. Administrationen har vurderet, at byggetilladelsen ligger indenfor den byggeret, som grundejer har og derfor er naboer ikke umiddelbart parter jf. bemærkninger til Forvaltningsloven. Efter administrationens opfattelse har klager ikke en individuel, væsentlig interesse i sagen samt at klagen ikke er indgivet rettidigt jf. Afgørelse fra Natur og Miljøklagenævnet: Lemvig Kommune har meddelt byggetilladelse den 13. april 2016, og det fremgår af sagens oplysninger, at byggeriet er påbegyndt den 13. maj Natur- og Miljøklagenævnet lægger til grund, at klager i hvert fald denne dato har kunnet konstatere, at et byggeri er igangsat. Vedrørende at der er meddelt byggetilladelse uden en afvandings -og kloakplan: Byggerierne på Myntevej er simple byggerier og myndigheden må derfor ikke udføre teknisk byggesagsbehandling efter kap. 3-8 i Bygningsreglementet. Kloakplan skal for simple byggerier først indsendes ved færdigmelding. I byggetilladelsen for Myntevej 31 er der stillet følgende krav i forhold til kloak og afvanding: At der udføres en ny afvandingsgrøft, mod Myntevej 33, i samråd / enighed med ejendomsejer i Myntevej 33. Tagvand skal holdes inde på egen grund, jf. BR15 kap stk. 3 nr. 3. Kloak- og VVS-arbejde skal anmeldes skriftligt til Teknik & Miljø af autoriseret kloakmester / VVS-installatør, der også skal udføre arbejdet efter Autorisationslovens bestemmelser, jf. Lov om autorisation af virksomheder på el-, vvs- og kloakinstallationsområdet, lov nr. 401 af 28/04/2014, med senere ændringer. 3

6 Med baggrund i Lemvig Kommunes Spildevandsplan punkt skal ejendommen separatkloakeres. Der skal indsendes kloakmestererklæring og revideret tegning på kloakarbejdet til Lemvig Kommune, når arbejdet er udført, som dokumentation for at spildevandsplanen er opfyldt. Kloakarbejdet skal i henhold til Lov om autorisation af virksomheder på el-, vvs- og kloakinstallationsområdet 7 foretages af en autoriseret kloakmester. Lemvig Vand og Spildevands krav til afløbsforhold skal overholdes. Ejendommen er beliggende i et område der er udlagt til sommerhuse jf. Lokalplan nr F 0.1 / 2009, for et sommerhusområde ved Gjeller Odde, Lemvig. Der har ikke været nogen form for kommunikation mellem klager og administrationen udover anmodning om aktindsigt af d. 26. juni Administrationen har fastsat et niveauplan for Myntevej 31, 7620 Lemvig som fremgår af byggetilladelsen af d.13. april Landinspektøren har afsat bebyggelsen på Myntevej 31, der stemmer overens med det niveauplan Lemvig Kommune har godkendt jf. Brev 20, Brev 20 Bilag , Brev 5 og Brev 5 Bilag Niveauplanet er fremkommet i dialog med Landinspektør og ansøger, efter besigtigelse af området samt ud fra en skønsmæssig vurdering af områdets karakter og de hensyn, som bestemmelsen fastsætter. Jf. Håndbog for bygningsmyndigheder skal kommunalbestyrelsen ved fastsættelse af niveauplan tage hensyn til: 1. Terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omkringliggende bebyggelse 2. At der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund. På Myntevej 29 og 31 er grunden skrånende jf. Brev 19 Bilag (577638) og Højdekurver samt DTM. Statsforvaltningens afgørelse A. Partsstatus Ifølge de forvaltningsretlige principper skal en borger for at opnå partsstatus have en væsentlig og individuel retlig interesse i sagen. En nabo er ikke automatisk part i en byggesag. Det er en betingelse for at blive betegnet som part i sagen, at interessen i sagen er væsentlig, og det betyder, at afgørelsen skal berøre naboen og dennes situation med en vis intensitet og styrke. Om naboer til et byggeri vil have partsstatus vil således altid bero på en konkret vurdering i forhold til det konkrete byggeri, der opføres. I en udtalelse af 23. august 2007, der handlede om en byggetilladelse til opførelse af hotellejligheder umiddelbart foran naboens feriebolig, hvor Folketingets Ombudsmand tog stilling til spørgsmålet om klageberettigelse, fremgår blandt andet følgende om partsbegrebet: Afgrænsningen af kredsen af klageberettigede er sammenfaldende med den almindelige forståelse af hvem der kan anses for part i en afgørelsessag. Forvaltningsloven indeholder 4

7 ikke nogen definition af hvem der skal anses for part i en sag hvor der er eller vil blive truffet afgørelse af en forvaltningsmyndighed. I forarbejderne til forvaltningsloven (Folketingstidende , tillæg A, sp ) er bl.a. anført følgende: Lovforslagets partsbegreb omfatter for det første ansøgere, dvs. personer, der til en forvaltningsmyndighed har indgivet ansøgning om en ydelse, tilladelse eller lignende. Endvidere omfatter partsbegrebet klagere, dvs. personer, der som klageberettigede har indgivet klage til en rekursinstans i en dem vedkommende sag. Også personer, til hvem et forbud eller påbud rettes eller vil blive rettet, vil have stilling som part i den pågældende sag. Partsbegrebet omfatter således typisk den eller dem, til hvem den afgørelse, der træffes, vil blive stilet, men også andre fysiske eller juridiske personer kan have stilling som part i sagen. På nogle områder vil f.eks. også kommuner og andre offentlige myndigheder kunne have partsstatus. I de særlige tilfælde, hvor der kan opstå tvivl, må der navnlig lægges vægt på, hvor væsentlig den pågældendes interesse i sagen er, og hvor nært denne interesse er knyttet til sagens udfald. Partsbegrebet er nærmere omtalt i John Vogter, Forvaltningsloven med kommentarer, 3. udgave (2001), s. 135 ff, s. 271 ff og s. 386 ff, Hans Gammeltoft-Hansen mfl., Forvaltningsret, 2. udgave (2002), s. 61 ff, og Carl Aage Nørgaard, Jens Garde og Karsten Revsbech, Forvaltningsret, Sagsbehandling, 5. udgave (2001), s. 171 ff. Som det fremgår af forvaltningslovens forarbejder og af den nævnte litteratur og af den praksis der heri er henvist til er kerneområdet for partsbegrebet afgørelsens adressat; men også andre kan efter omstændighederne have partsstatus. I tvivlstilfælde må der lægges vægt på hvor væsentlig den pågældendes interesse i sagen er, og hvor nært denne interesse er knyttet til sagens udfald. I sager om byggetilladelse vil en nabo ikke uden videre være part, men hvis byggeriet vil udsætte naboen for konkrete, væsentlige gener f.eks. et betydeligt lystab og måske ligefrem forudsætter en dispensation, må den pågældende anses for part, jf. Hans Gammeltoft-Hansen mfl., Forvaltningsret, 2. udgave (2002), s. 69. Jeg kan eksempelvis nævne den sag som er gengivet i Folketingets Ombudsmands beretning for 1998, s. 125 ff. Sagen drejede sig om opstilling af en antennemast, og da kommunens dispensation fra de dagældende regler i byggeloven muliggjorde en meget betydelig overskridelse af det såkaldte vandrette højdegrænseplan, måtte en nabos interesser i sagen anses for så væsentlige at han måtte anses for part i sagen. En anden sag som er gengivet i Folketingets Ombudsmands beretning for 1999, s. 553 ff, drejede sig om en kommunes dispensation til isætning af et ovenlysvindue i en ejendom. Nogle genboer klagede over indbliksgener, men generne måtte anses for at have så begrænset betydning at de pågældende ikke kunne anses for parter i sagen. Det er således en betingelse for at blive betegnet som part i en sag om byggetilladelse vedrørende et påtænkt byggeri, at interessen i sagen er væsentlig. Det betyder, at afgørelsen skal berøre jer og jeres situation med en vis intensitet og styrke, for eksempel i form af væsentlige indbliks- eller skyggegener på jeres ejendom. Kommunen ses ikke at have truffet afgørelse om, hvorvidt I er parter i forhold til kommunens fastsættelse af niveauplan efter BR15, bilag B

8 Det forhold, at byggearbejdet i øvrigt måtte være omfattet af byggeretten i BR15, kapitel 2.2, betyder ikke, at fastlæggelse af niveauplan også er omfattet af byggeretten, og at partshøring derfor ikke skal foretages. Fastlæggelse af niveauplan er en afgørelse i forvaltningslovens forstand, som kommunen træffer ved sin behandling af en ansøgning om byggetilladelse. Om fastsættelse af niveauplan fremgår følgende af Bygningsreglement 2015 (BR15), bilag B , stk. 1 og 2 (beregning af højdeforhold): Stk. 1. Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen. Niveauplanernes beliggenhed skal på entydig måde fremgå af byggetilladelsen, normalt ved angivelse af planernes koter. Der kan efter behov fastlægges flere niveauplaner for samme grund. Ved fastlæggelse af niveauplaner skal kommunalbestyrelsen tage hensyn til: 1) terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse, og 2) at der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund. Stk. 2. Bebyggelse i skrånende terræn kan opføres uden fastsættelse af niveauplaner, såfremt højden, målt lodret fra naturligt terræn, ikke overstiger de i kapitel 2.2.2, stk. 1, og kapitel 2.2.6, stk. 1, fastsatte grænser for bebyggelsens højde, samt den i kapitel 2.2.3, stk. 1, nr. 1 og 2, angivne afstand til skel. Af vejledningsteksten til bestemmelsens stk. 2, fremgår følgende: Formålet med bestemmelsen er at fritage kommunalbestyrelsen for fastsættelse af niveauplaner i forhold til en bebyggelse på skrånende terræn, der utvivlsomt ligger inden for byggerettens vandrette højdegrænseplan efter kapitel og kapitel Erhvervs- og Byggestyrelsen har i en skrivelse af 30. juni 2005 vejledende udtalt følgende om partshøring i forbindelse med fastlæggelse af niveauplaner: Erhvervs- og Byggestyrelsen skal i den forbindelse oplyse, at der i byggelovgivningen ikke er krav om, at der skal foretages naboorientering i forbindelse med fastlæggelse af et eller flere niveauplaner. Af bygningsreglementerne fremgår, at kommunen i forbindelse med fastlæggelsen af niveauplaner skal tage hensyn til terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse, og der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder på den pågældende grund. I forbindelse med fastlæggelse af niveauplaner skal kommunen således både tage hensyn til, at ejeren af grunden får rimelig mulighed for at bebygge sin grund, og til, at byggeriet ikke medfører gener for naboer. I bestemmelserne om fastlæggelse af niveauplaner er der således taget højde for naboernes interesser. Erhvervs- og Byggestyrelsen kan dog oplyse, at dette ikke udelukker, at kommunen i helt konkrete tilfælde bør foretage nabohøring i henhold til forvaltningsloven. Kommunen bør derfor i forbindelse med fastlæggelse af niveauplaner foretage en konkret vurdering af, om der i den enkelte sag er naboer, som har en væsentlig individuel interesse i niveauplanets placering. 6

9 I har blandt andet oplyst, at byggeriet på Myntevej 31 betyder, at terrænflade hæves til 1,60 m over tilsvarende terrænflade på jeres ejendom, Myntevej 33, og at det betyder fuldt indblik, hvorfor I mener, at I har en væsentlig individuel interesse i sagen. I henviser også til, at terræn tidligere var let skrånende fra jeres ejendom, Myntevej 33, ned mod Myntevej 31. Kommunen har ikke over for Statsforvaltningen nærmere begrundet, hvorfor den har vurderet, at I ikke er parter i forhold til kommunens afgørelse om fastlæggelse af niveauplan. Statsforvaltningen finder på baggrund af ovenstående om partsbegrebet sammenholdt med jeres oplysninger om mulige gener, at der kan være grundlag for at antage, at I vil blive udsat for væsentlige gener som følge af fastlæggelsen af niveauplanet. Det er derfor Statsforvaltningens opfattelse, at I må anses for at være parter i forbindelse med kommunens afgørelse om fastsættelse af niveauplan. B. Partshøring Reglerne om partshøring af en sags parter er reguleret i forvaltningsloven. Efter forvaltningslovens 19 skal der ske partshøring af de personer, som har partsstatus. Forvaltningslovens 19 om partshøring er en såkaldt garantiforskrift, der skal sikre, at der træffes en saglig og rigtig afgørelse. Tilsidesættes sådanne krav, svigter en garanti for afgørelsens rigtighed og der gælder derfor en formodning for, at afgørelsen er påvirket af fejlen og dermed ugyldig. Det følger af forvaltningslovens 19, stk. 1, at hvis en part ikke kan antages at være bekendt med, at myndigheden er i besiddelse af bestemte oplysninger om en sags faktiske grundlag eller eksterne faglige vurderinger, må der ikke træffes afgørelse, før myndigheden har gjort parten bekendt med oplysningerne eller vurderingerne og givet denne lejlighed til at fremkomme med en udtalelse. Det gælder dog kun, hvis oplysningerne eller vurderingerne er til ugunst for den pågældende part og er af væsentlig betydning for sagens afgørelse. Da I må anses for parter i sagen, jf. ovenstående, var kommunen forpligtet til at foretage partshøring af jer forud for afgørelsen om fastlæggelse af niveauplan vedrørende det påtænkte byggeri. Statsforvaltningen vurderer, at der er tale om en væsentlig retlig mangel, og at det må føre til en hjemvisning af afgørelsen om niveauplan med henblik på fornyet behandling og afgørelse. C. Det fastsatte niveauplan Kommunen har fastsat et niveauplan i henhold til reglerne i BR15, bilag B 1.1.4, og der er tale om en skønsmæssig afgørelse. Som det fremgår ovenfor af kommunens udtalelse af 1. november 2016, har kommunen begrundet sin afgørelse således: Niveauplanet er fremkommet i dialog med Landinspektør og ansøger, efter besigtigelse af området samt ud fra en skønsmæssig vurdering af områdets karakter og de hensyn, som bestemmelsen fastsætter. Jf. Håndbog for bygningsmyndigheder skal kommunalbestyrelsen ved fastsættelse af niveauplan tage hensyn til: 1. Terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omkringliggende bebyggelse 7

10 2. At der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund. På Myntevej 29 og 31 er grunden skrånende jf. Brev 19 Bilag (577638) og Højdekurver samt DTM. Det er Statsforvaltningens opfattelse, at kommunens begrundelse er beskrevet for overordnet og for generel, og at den derfor ikke fremstår som en forklaring på, hvorfor afgørelsen har fået det pågældende indhold. Statsforvaltningen henviser til forvaltningslovens krav om, at myndigheden skal angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen. Efter forvaltningslovens 24, stk. 1, skal begrundelsen således indeholde en henvisning til de retsregler, i henhold til hvilke afgørelsen er truffet, og angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen i de afgørelser, der beror på et skøn. Om fornødent skal begrundelsen også indeholde en kort redegørelse om sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning ved afgørelsen, jf. forvaltningslovens 24, stk. 2. En begrundelse skal således fremtræde som en forklaring på, hvorfor afgørelsen har fået det pågældende indhold. Det forhold, at kommunen oplyser, at den har foretaget en skønsmæssig vurdering af områdets karakter og de hensyn, som bestemmelsen fastsætter, er således ikke en begrundelse, der opfylder kravene i forvaltningslovens 24. Det er således Statsforvaltningens opfattelse, at den af kommunen meddelte begrundelse ikke er tilstrækkelig i henhold til forvaltningslovens krav til begrundelse sammenholdt med de kriterier, der skal indgå ved fastlæggelse af niveauplan, jf. BR15, bilag B 1.1.4, idet kommunen ikke konkret har begrundet sin afgørelse. Vi vurderer, at dette er en væsentlig retlig mangel, der også må føre til en hjemvisning af afgørelsen om niveauplan med henblik på fornyet behandling og afgørelse. D. Regnvand I klager over en manglende afvandings-/kloakplan under henvisning til, at regnvand skal holdes på egen grund, herunder sammenholdt med den nyetablerede skråning ned mod jeres ejendom, Myntevej 33. Som det fremgår ovenfor har kommunen fastsat følgende i byggetilladelsen af 13. april 2016 (under punktet Øvrige betingelser for tilladelsen ): I byggetilladelsen for Myntevej 31 er der stillet følgende krav i forhold til kloak og afvanding: At der udføres en ny afvandingsgrøft, mod Myntevej 33, i samråd / enighed med ejendomsejer i Myntevej 33. Tagvand skal holdes inde på egen grund, jf. BR15 kap stk. 3, nr. 3. Kommunen oplyser endvidere i ovennævnte af 24. august 2016, at der på et møde i august måned med grundejerforeningen var enighed om, at det ville være fornuftigt at etablere en grøft på vestsiden af Myntevej 33 med afvanding til eksisterende dræn på fællesarealet (Mynte Sø), men at det ikke er en opgave, som Lemvig Kommune kan gå ind i, da der er tale om en aftale, som indgås privatretligt. 8

11 Det er på baggrund af sagens oplysninger efter Statsforvaltningens opfattelse uklart, med hvilken hjemmel kommunen i byggetilladelsen har betinget sig, at afvandingsgrøften skal udføres. Statsforvaltningen foretager sig ikke videre vedrørende afvandingsgrøften på det foreliggende grundlag, da Statsforvaltningen alene kan behandle klager efter byggeloven eller regler fastsat i medfør heraf. Statsforvaltningen anmoder derfor Lemvig Kommune om over for jer at oplyse, med hvilken hjemmel kommunen har fastsat betingelsen i byggetilladelsen samt oplyse jer om eventuel klagemulighed. Jeres begrundelser for klagen I har særligt begrundet jeres klage med, at der er terrænreguleret og fastsat niveauplan, der overstiger alle naturlige koter på grunden, uden partshøring af naboer, at der er meddelt byggetilladelse uden en afvandings/kloakplan for projektet, og at der ikke er oprettet en byggesag på Myntevej 29, som må indebære, at terrænreguleringen på ejendommen er ulovlig. I oplyser, at byggeriet på Myntevej 31 betyder, at terrænflade hæves til 1,60 m over tilsvarende terrænflade på jeres ejendom, Myntevej 33, og at det betyder fuldt indblik, hvorfor I mener, at I har en væsentlig individuel interesse i sagen. I henviser også til, at terræn tidligere var let skrånende fra jeres ejendom, Myntevej 33, ned mod Myntevej 31. I oplyser endvidere, at for at opnå rimelige adgangsforhold til Myntevej 31 efter terrænregulering har det været nødvendigt at hæve veje og vendeplads. Hensyn til adgangsforhold må antages at have været tilgodeset ved en byggekote svarende til koten på adgangsvejen. I anfører også, at I fortsat vil anfægte, at en højdeforskel på 1 m gør, at en grund kan få betegnelsen skrånende, og hvis det måtte være tilfældet, må et niveauplan til et hus kunne fastsættes inden for niveauet af det naturlige terræn på grunden. Jeres klage over manglende aktindsigt, herunder kommunens tilsidesættelse af sin notatpligt, er af Statsforvaltningen behandlet på en særskilt sag, der har sagsnummer Kommunens udtalelse Kommunen har sendt udtalelse af 1. november I har fået kopi heraf. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til kommunen og ejeren af ejendommen. Susann Starzet 3. Klagevejledning Statsforvaltningens afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. byggelovens 23, stk. 2. Hvis I ønsker Statsforvaltningens afgørelse indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 anlægges inden 6 måneder fra I har modtaget dette brev. 9

12 4. Love og regler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som vi har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finder du på Byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr af 23. september Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov eller regler fastsat i medfør heraf kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, påklages til statsforvaltningen, jf. dog 12, stk. 7, 16 C, stk. 4, 18 A, stk. 4, og 25 D, stk. 2. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øvrigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforvaltningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en individuel, væsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende handicapforhold. Stk. 4. Transport- og bygningsministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager vedrørende bestemmelser af underordnet eller mindre indgribende betydning. 25. Søgsmål til prøvelse af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måneder efter den dag, beslutningen er meddelt den pågældende. Stk. 2. Overtrædelse af 6 D, stk. 2, og de i medfør af 8, stk. 1, nr. 2-4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civilt søgsmål mod den, der har begået overtrædelsen eller har ansvaret for den ulovlige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmål om lovliggørelse, når dispensationen er meddelt efter reglerne i 22. Bygningsreglement Bygningsreglement 2015 (BR15), bilag B.1.1.4, stk. 1 og 2. Stk. 1. Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen. Niveauplanernes beliggenhed skal på entydig måde fremgå af byggetilladelsen, normalt ved angivelse af planernes koter. Der kan efter behov fastlægges flere niveauplaner for samme grund. Ved fastlæggelse af niveauplaner skal kommunalbestyrelsen tage hensyn til: 1) terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse, og 2) at der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund. Stk. 2. Bebyggelse i skrånende terræn kan opføres uden fastsættelse af niveauplaner, såfremt højden, målt lodret fra naturligt terræn, ikke overstiger de i kapitel 2.2.2, stk. 1, og kapitel 2.2.6, stk. 1, fastsatte grænser for bebyggelsens højde, samt den i kapitel 2.2.3, stk. 1, nr. 1 og 2, angivne afstand til skel. Forvaltningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 433 af 22. april Kan en part ikke antages at være bekendt med, at myndigheden er i besiddelse af bestemte oplysninger om en sags faktiske grundlag eller eksterne faglige vurderinger, må der ikke træffes afgørelse, før myndigheden har gjort parten bekendt med oplysningerne eller vurderingerne og givet denne lejlighed til at fremkomme med en udtalelse. Det gælder dog kun, hvis oplysningerne eller vurderingerne er til ugunst for den pågældende part og er af væsentlig betydning for sagens afgørelse. Myndigheden kan fastsætte en frist for afgivelsen af den nævnte udtalelse. 10

13 Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 gælder ikke, hvis 1) det efter oplysningernes eller vurderingernes karakter og sagens beskaffenhed må anses for ubetænkeligt at træffe afgørelse i sagen på det foreliggende grundlag, 2) udsættelse vil medføre overskridelse af en lovbestemt frist for sagens afgørelse, 3) partens interesse i, at sagens afgørelse udsættes, findes at burde vige for væsentlige hensyn til offentlige eller private interesser, der taler imod en sådan udsættelse, 4) parten ikke har ret til aktindsigt efter reglerne i kapitel 4 med hensyn til de pågældende oplysninger, 5) den påtænkte afgørelse vil berøre en videre, ubestemt kreds af personer, virksomheder m.v., eller hvis forelæggelsen af oplysningerne eller vurderingerne for parten i øvrigt vil være forbundet med væsentlige vanskeligheder, eller 6) der ved lov er fastsat særlige bestemmelser, der sikrer parten adgang til at gøre sig bekendt med grundlaget for den påtænkte afgørelse og til at afgive en udtalelse til sagen, inden afgørelsen træffes. Stk. 3. Vedkommende minister kan efter forhandling med justitsministeren fastsætte regler om, at nærmere angivne sagsområder, hvor bestemmelserne i stk. 2, nr. 1 eller 5, i almindelighed vil finde anvendelse, ikke skal være omfattet af bestemmelsen i stk En begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, i henhold til hvilke afgørelsen er truffet. I det omfang, afgørelsen efter disse regler beror på et administrativt skøn, skal begrundelsen tillige angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen. Stk. 2. Begrundelsen skal endvidere om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen. Stk. 3. Stk. 1, 2. pkt., og stk. 2 gælder ikke i de sager, der er nævnt i 11, stk. 2. Begrundelsens indhold kan i øvrigt begrænses i det omfang, hvori oplysninger kan undtages fra aktindsigt, jf b. 11