Altanprojekt Madvigs Alle 3-5. Kommune: Frederiksberg C Arkitektonisk værdi: 4 Stilart: Historicisme

Transkript

1 Altanprojekt 2017 Madvigs Alle 3-5 Kommune: Frederiksberg C Arkitektonisk værdi: 4 Stilart: Historicisme

2 Gode grunde til altan Altaner giver mere plads i umiddelbar tilknytning til boligen, hvilket bidrager til et bedre byliv og øger boligens kvalitet*. Ved at skabe kontakt mellem livet i lejligheden og livet i gården, kan altaner bidrage til et levende miljø*. Etableringen af en altandør kan give mere dagslys til en lejlighed, og en altandør gør det samtidig nemt at lufte ud, og kan derfor være med til at forbedre indeklima og forebygge skimmelsvamp*. Ved at have en altan tilfører du din bolig en hel del økonomiske fordele. De ekstra kvadratmeter giver point hos fremtidige potentielle købere, der uden tvivl vil se det udendørs areal som øget værdi. Adgang til dagslys har en signifikant betydning for trivsel*. *Kilde: Københavns kommune; Teknik- og miljøforvaltningen

3 Gode grunde til altan En altan kan være et positivt tilskud til byens rum, og kan styrke oplevelsen af byliv. Altaner skaber opholdsmuligheder i kontakt med gården, og derved kommer der flere øjne på gården, hvilket medvirker til at skabe tryghed og fællesskab*. Ekstra boligareal under åben himmel; Når man har en altan får man chancen for at sidde eller stå derude og nyde udsigten mens man får sig noget frisk luft. Det er en helt unik og dejlig følelse hurtigt at kunne komme ind og ud, hvis man pludselig savner lidt luft til sine tanker En altan i dit hjem ville med sikkerhed blive dit nye favoritsted. Her kan man for alvor slappe af, være kreativ og male, skrive, læse eller lignende. Få frisk luft og naturligt lys så dine tanker samt fantasi for alvor kan løbe løbsk. Det er også et oplagt sted at have en behagelig lænestol, så man virkelig kan læne sig tilbage og slappe helt af udenfor. *Kilde: Københavns kommune; Teknik- og miljøforvaltningen

4 Indholdsfortegnelse 4 Del Emne Side 1 Altanerne Økonomi 7 3 Særligt omkring vores bygning 8 4 Altaner i nr Altaner i nr Vurdering af nuværende interesse 13 7 Almindelige spørgsmål om - Proces Økonomi 16 - Teknik 17 - Gener 18 8 Proces og tidsplan 19 9 Næste skridt Kontaktoplysninger Beslutningsgrundlag 22

5 Del 1 Altanerne 5 Karakteristika Stål og hårdttræ Balustre, bund og ophæng vil være i stål. Håndliste og gulv vil være i hårdttræ Underbeklædning Brandhæmmende platinhvid (RAL 9010) aluminiumsplade under stålbund for at reflektere lys bedst muligt Ophængning Vil være skjult bag murstenene så der ikke er nogen ændring ift., hvordan facaden fremstår i dag (udover altaner) Nedsænket gulv i altanrammen giver en flot helstøbt løsning. Valg af træ giver en flot detajle.

6 Del 1 Altanerne 6 Karakteristika Døre Det eksisterende vindue bliver udtaget og bortskaffet. Derefter bliver den nye dør monteret. Udvendigt vil der blive afsluttet med bagstop og elastisk gummifuge i samme farve som bygningen Frederiksberggrøn Bund, balustre og altandøre vil være i Frb.grøn for at harmonere med vores vinduer og facade

7 Del 2 Omkostning sal 4. sal Tagterrasse Altan (1,5 m. x 3,5-4 m.) kr kr kr. Byggeplads og logistik kr kr kr. Projektering kr kr kr. Kommune kr kr kr. I ALT PR. ALTAN (inkl. moms) */** Økonomi (prisindikation fra indledende materiale) kr kr. * Indeholder altan, altandør og døråbning. Indeholder ikke omkostninger indeni lejlighederne, som f.eks. flytning af radiator og maling (est kr. ekstra) ** Tallene er baseret på tilbud fra altana.as og minaltan.dk for 11 altaner, og der er ikke forhandlet pris. 7 Finansieringaf lån på kr. 30-årigt2,5% fastforrentet F5 variabel rente Med afdrag Efter skat 638 kr. 564 kr. Afdrag 310 kr. 421 kr. Uden afdrag Efter skat 365 kr. 176 kr. Afdrag 0 kr. 0 kr.

8 Del 3 Særlige forhold 8 To matrikler Kommunen vurderer hver matrikel uafhængigt, dvs. altanopsætningen behøver ikke være identisk i de to opgange. Harmoni/symmetri Frederiksberg Kommune lægger stor vægt på, at opsætningen af altaner på hver matrikel vurderes at være harmonisk og/eller symmetrisk. Etageadskillelser Bygningens etageadskillelser er i beton, og ikke i træ som normalt. Derfor bliver opsætningsmetoden dyrere end normalt for 1. til 3. sals lejlighederne. Metoden, der vil blive brugt, er normal for 4. sals lejligheder, da væggene typisk er tyndere jo højere op, man kommer.

9 Del 4 Ønsket altanopsætning d.d. i M.A. 3 9 *Mål er vejledende 1, 2 M.A. 3 tv. M.A. 3 th. Særlige forhold 1: Indbliksgener Fra en altan fra venstre side af nr. 3 tv. vil man kunne kigge ind i nr. 5 th. Enten skal nr. 5 th. acceptere dette, ellers skal der tages hensyn til det i altanopsætningen via kortere/smallere altaner. 2: Æstetik Altaner i venstre side af nr. 3 tv. skal have minimum 25 cm (en mursten) luft til skellet til nr. 5 th. 3,5 m. lang 3,5 m. lang 3,5 m. lang 3,5 m. lang

10 Del 4 *Mål er vejledende M.A. 3 tv. 3,5 m. lang 3,5 m. lang Mulig symmetri d.d. i M.A. 3 3,8 m. lang M.A. 3 th. 3,5 m. lang 10 Muligheder Symmetri De røde streger er sat op under hensyn til de ejere, der på nuværende tidspunkt er interesserede i at deltage i projektet. Symmetri Én enkelt altan på venstre side vil ikke blive accepteret af Frb. kommune, derfor kan M.A. 3 tv. ikke deltage i projektet baseret på den nuværende interesse. Udgangsdøre Altandøre skal erstatte eksisterende vinduespartier. Altaner, der går over flere vinduespartier behøver ikke have samme udgangsdøre, f.eks. kan nr. 3, 4. th. have udgang ved trefags vinduet og nr. 3, 3. th. have udgang ved tofags vinduet.

11 Del 5 Ønsket altanopsætning d.d. i M.A M.A. 5 tv. M.A. 5 th. Særlige forhold *Mål er vejledende 1 2 1: Tagterrasser Vores tagtype (Københavnertag) gør, at tagterrasser ikke er afhængige af resten af facadens altanopsætning. Dog må de ikke bryde taggesimsen/- rendelinien. 2: Størrelse Altaner, der strækker sig over flere vinduer og dermed overstiger 3,5 m., bliver begrænset ved 25 cm. ekstra på hver side af vinduerne. 2,5 m. lang 3,8 m. lang 3,8 m. lang 3,1 m. lang

12 Del 5 Mulig symmetri d.d. i M.A *Mål er vejledende M.A. 5 tv. 3,8 m. lang 3,8 m. lang M.A. 5 th. Muligheder Symmetri De røde streger er sat op under hensyn til de ejere, der på nuværende tidspunkt er interesserede i at deltage i projektet. Symmetri Cigarkassealtanerne på 1. sal betragtes af kommunen som eksisterende forhold og dikterer således ikke opsætningen og ville ikke skulle udskiftes ved nye altaner. Udgangsdøre Altandøre skal erstatte eksisterende vinduespartier. Altaner, der går over flere vinduespartier, behøver ikke have samme udgangsdøre på hver sal.

13 Del 6 Vurdering af nuværende interesse 13 M.A. 5 M.A. 3 Madvigs Alle 5 Vil blive godkendt af Frb. Kommune Altaner og tagterrasse vil blive vurderet uafhængigt af hinanden Tagterrasse-delen af projektet er endnu ikke undersøgt og deltagelsen er dermed usikker Madvigs Alle 3 Højre side alene vil blive godkendt af Frb. Kommune Venstre side halter med kun 1 lejlighed Brug for flere lejligheder på venstre side, hvis venstre side skal med i projektet

14 Del 7 Spørgsmål PROCES (1/2) alm. spørgsmål Svar 14 Hvordan vil processen være frem mod at få altaner? Hvilken beslutningskompetence kræves der i ejerforeningen for at godkende et altanprojekt? Hvor vil ansvaret for projektet ligge og hvem vil drive det? Kan der opnås byggetilladelse fra Frederiksberg Kommune? Hvordan sikrer vi, at altanerne skal passe til ejendommens karakter og stil? I store træk vil det være følgende: 1. At få en beslutning på en ekstraordinær generalforsamling om at gå videre med arbejdet 2. At indhente endelige tilbud fra altanfirmaer, der kender Frederiksberg Kommunes krav, efter at der er opnået enighed om symmetri og deltagelse 3. Bindende tilsagn fra deltagende ejere med udgangspunkti færdigforhandlet kontrakt 4. Firmaet vil søge om den endelige godkendelse fra kommunen, der tager stilling ud fra parametre som gener, æstetik, statiske beregninger og bygningskarakter 5. Altanerne bliver sat op Kvalificeret flertal, dvs. minimum 2/3 af stemmerne både efter fordelingstal og antallet af lejligheder. Altanprojektet vil være forankret i bestyrelsen som alle andre store projekter. Det vil dog blive drevet af en projektgruppe, således at der ikke tages ressourcer fra bestyrelsen. Ja, det mener vi. Der foreligger allerede en principgodkendelse fra 1996, og der er givet tilladelse til (og opsat) altaner på flere bygninger på Madvigs Alle over de sidste to år. Reglerne i Frederiksberg Kommune er blevet lempet betydeligt for at tilskynde flere altaner og det ude liv, som de skaber. Der er givet mundtlig tilsagn fra kommunen om, at den nuværende løsning kan accepteres. Det er en personlig holdning, hvad man synes om altanernes udseende på vores ejendom. Vi synes, at de passer fint, da de vil fremstå lette og elegante og være i Frederiksberggrøn. På tegningerne kan man få en ide om, hvordan det vil se ud. Som en del af godkendelsesprocessen vil Frederiksberg Kommune ydermere vurdere om opsætningen er æstetisk tilladelig givet bygningens arkitektur, karakter mv.

15 Del 7 Spørgsmål PROCES (2/2) alm. spørgsmål Svar 15 Hvordan sikrer vi kvaliteten af altanleverandørens arbejde, og at vi ikke kommer i problemer pga. manglende teknisk viden? Altaner om nogle år eller når nye ejere flytter ind? Hvordan vil ejerforeningen være sikret under byggeprocessen? Kender vi en tidsplan? Se side 19 Vi foreslår, at der engageres en bygherrerådgiver/byggesagkyndig som minimum under tilbudsfasen og monteringen. Under økonomiske hensyn vil vi undersøge om en bygherrerådgiver kan tilknyttes under hele alfviklingen af projektet for at sikre projektets gennemførelse med den korrekte kvalitet, for at følge projektet og for at sikre, at der ikke opstår uforudsete forhold, og at evt. problemer identificeres og rettes med det samme. For beboere der ikke får altaner i første omgang, herunder for nye beboere, vil det være muligt senere at få altaner sat op. Men det vil blive betydeligt dyrere, givet at antallet af nye altaner i en anden eller tredje omgang vil være lavere. Endvidere er en fremtidig opsætning af altaner usikker, idet en eventuel byggetilladelse udstedt af Frederiksberg Kommune kun gælder for et år. Frederiksberg Kommune kan senere ændre holdning til altaner og opsætning heraf, så det er ikke givet, at der også i fremtiden vil opnås tilladelse til opsætning af altaner. Vi vil sikre, at det valgte altanfirma er medlem af Byggegarantifonden, og der vil blive tegnet en særlig entrepriseforsikring, mens byggeriet står på.

16 Del 7 Spørgsmål ØKONOMI alm. spørgsmål Svar 16 Hvad betyder en altan for værdien af min lejlighed? Hvordan vil projektet blive finansieret? Hvordan ser banker på altaner ift. lånemuligheder? Vil min lejlighed med altan blive mere værd og nemmere at sælge? Hvordan vil vedligeholdelsen af altanerne blive håndteret? Vil nye altaner påvirke ejerforeningens forsikringsbetingelser eller - omkostninger? Vil altaner koste ekstra ift. fordelingstal? Det er generelt anerkendt, at lejligheder med altaner bliver mere værd. Som en del af altanprocessen har både banker og ejendomsmæglere udtalt, at den forventede værditilvækst som minimum svarer til de omkostninger, der er ved opsætning af altaner. Dog bør hver ejer selv sørge for at få sin lejlighed vurderet, da udtalelserne er generelle. Projektet skal fuldt ud finansieres af de deltagende ejere. Forventningen er, at alle deltagende ejere indbetaler/stiller garanti for det fulde projektbeløb og håndterer evt. lån individuelt dvs. ingen fælleslån ift. altanerne. Derudover skal det sikres juridisk i kontrakter ifm. altanprojektet, at kun projektdeltagerne hæfter for projektet, inkl. evt. ekstraomkostninger, så ikke-deltagende ejere ikke har en økonomisk risiko ifm. projektet. Typisk vil de tillade et realkreditlån på det fulde altanbeløb pga. værdistigningen af lejligheden forbundet med altaner. Men igen vil vi foreslå, at ejere selv taler med deres bank om det, da alles situation er unik. Ja. Derudover er det mere og mere almindeligt at have altan i byen, så det er en god salgsparameter, og det må forventes at blive vigtigere med tiden. Samtidigt må det forventes, at ejerforeningens samlede tiltrækningsevne vil stige med opsætning af altaner, også for lejligheder uden altan, da det alt andet lige øger muligheden for en køber at få en altan. Det foreslås, at vedtægterne ændres så ind- og udvendig altanvedligeholdelse er den pågældende altanejers ansvar, så ikke-altanejere ikke pålægges udgifter i den sammenhæng. For at sikre ejerne mod uforudsete udgifter, foreslår vi, at alle ejere med altan pålægges en endnu ikke fastsat indbetaling til en fælles vedligeholdelsespulje (i andre foreninger opereres der med beløb i størrelsesordenen kr. pr. måned). Nej. Altaner vil ikke have indvirkning på policen for ejendomsforsikring, og der vil blive tegnet en særlig entrepriseforsikring, mens byggeriet står på. Nej

17 Del 7 Spørgsmål TEKNIK alm. spørgsmål Svar 17 Kan ejendommen holde til opsætning af altaner? Hvordan sættes altanerne op? Der bliver ikke monteret en eneste altan, hvis ejendommen ikke kan holde til det. Der laves derfor grundige statiske beregninger af projektet, som skal godkendes af kommunen. Hvis beregningerne viser, at ejendommen ikke kan holde til det, bliver projektet stoppet uden omkostninger for ejerne. Der indmures en stålstiver, som forbinder altanerne inde i muren. Dermed er det altanerne, der holder hinanden, og man kan derfor nøjes med at fastgøre med et limanker i etageadskillelsen, som er af beton. Det er et skjult ophæng, så der kommer INTET synligt stål på facaden. KIPS6 På 1., 2. og 3. sal vil der ske en indspændingi murværket, da bygningens egenvægt sikrer stabiliteten af altanen. På 4. sal vil der ske en indspændingi etagedækket er en lang drager, som går ind under gulvet i lejligheden, da murværket ikke er så tykt. KIPS5 Vil opsætning af altaner påvirke min lejlighed indendørs? Ophængsmetodenkan først blive endeligt fastsat, når der er blevet lavet statiske beregninger, som skal godkendes af kommunen. KIPS7 Der vil ikke være nogen indgriben inde i lejlighederne (for 1., 2 eller 3. sal) hverken i gulv eller loft, i forbindelse med fastgørelse af altaner. Lejlighederne på 5. kan muligvis opleve indgriben i gulv på pga. ophængningsmetode på 4. sal. Dette vides først når der laves teknisk opmåling i starten af projektet. Der vil naturligvis være ændringer ved indsætning af altandør, som f.eks. vil kræve, at en evt. radiator foran vinduet flyttes, inden der kan sættes en dør i. Hvordan klares afvanding fra altanerne, så der ikke dryppes ned i underliggende altaner? Hvad sker der med eksisterende nedløb? Afvanding fra alle altaner, med undtagelse af nr. 3, 1. og 2. sal, vil ske ned gennem eksisterende nedløb. For altanerne i nr. 3, 1. og 2. sal vil altanerne have en svag hældning væk fra facaden, så afvanding sker over altanens forkant ned på plænen. De bliver siddende på facaden og føres igennem altanbunden.

18 Dias nummer 17 KIPS5 KIPS6 KIPS7 Det skal forklares bedre. Hvis det er som der står, skal vi finde en alternativ ophængsmetode. Det bliver ikke accepteret, at en drager skal ind under gulvet på 5. sal. Ophængsmetoden skal være begrænset til indgreb på 4. sal. Kim Petersen; Vi ved ikke om dette passer længere, da de nu foreslår indspænding i murværket, hvilket muren iflg. altan.dks ingeniører ikke kunne holde til for to år siden pga. etageadskillelsen - på trods af tungere stålaltaner. Jeg synes, at vi skal overveje at begrænse os til: Ophængsmetoden kan først blive endeligt fastsat, når der er blevet lavet statiske beregninger, som skal godkendes af kommunen. Det vil dog være et skjult ophæng, så der kommer INTET synligt stål på facaden. Kim Petersen; Hvis du kan forklare ophængsmetoden og er sikker på, at sælgerne har styr på det, så behold den formulering, som du synes bedst om Kim Petersen;

19 Del 7 Spørgsmål GENER alm. spørgsmål Svar 18 Vil altaner skabe støj- og andre gener? Kommer der mindre lys til lejligheder med altaner over sig? Hvad det vil gøre ved livet i gården, at der kommer flere altaner? Når folk støjer, så er det irriterende, uanset om det er på en altan, i gården eller for åbne vinduer. Vi skal alle sammen tage hensyn til hinanden, og vi tror ikke, at altaner vil gøre det hverken værre eller bedre. Hvis vi vælger at få sat altaner op, vil det almindelige ordensreglement for foreningen være gældende for brug af altaner. Vi foreslår at udarbejde et ordensreglement til at blive vedtaget parallelt med beslutningen om opsætning af altaner (f.eks. ift. vasketøj, larm, opbevaring, anvendelse af grill mv.), som kan prøves af i det første år og derefter obligatorisk tages op til revision. Ordensreglementet skal være en del af vedtægterne, hvorved vi også mere effektivt kan gøre disse gældende overfor ejere, som udlejer deres lejlighed. Ja og nej. Det er klart, at altaner alt andet lige vil tage noget af det lys, der kommer ind i en underliggende lejlighed. På den anden side vil en altan - med tilhørende altandør - stort set give samme lysindfald, uanset opsætning af altan ovenfor. Samtidig er altaner i dag påført materiale i bunden, der reflekterer lys for at begrænse reduktionen i lys i den underliggende lejlighed. Vi skal også huske på, at vi har højt til loftet (3 m.) og vinduer helt op til loftet, så selvom der måske vil være mindre lys, vil der stadig være lyst. Til sidst vil vi påpege, at en del af Frederiksberg Kommunes beslutning er baseret på hensyntagen til evt. lysgener. Vi tror ikke, altaner er en erstatning for vores gård. Vi tror på, at de ejere, der vælger at få altaner, vil fortsætte med at bruge gården, som har mere at byde på end altaner, f.eks. mødet med de øvrige beboere og leg i gården. Altaner betyder alene, at flere mennesker får mulighed for nemt at få frisk luft.

20 Del 8 Proces og tidsplan 19 # Opgave Hvornår Hvor længe 1 Interessetilkendegivelse December 1 uge X X Vurdering af mulighed for 2 kommunal godkendelse Afstemning og fuldmagt fra EF om 3 fortsættelse Januar 1 uge X X Januar 1 uge X X 4 Engagement af bygherrerådgiver Februar 2 uger X X Muligt projekt-projekstop gruppe Hvem Bygherrerådgiver Frb. Altan firma 5 Indhentning af flere tilbud Januar 2 uger X X X 6 Anbefaling, bindende tilmelding og kontrakt med firma Februar 1 uge X X X X 7 Start overdragelse Februar 1 uge X X X 8 Udarbejdelse af hovedprojekt Marts 3 uger (X) (X) X 9 Myndighedsbehandling 10 Udarbejdelse af konstruktionsprojekt (statiske beregninger) Marts - Juni 8 uger X (X) (X) X X Juni Juli 2 uger X (X) (X) X X 11 Produktion af altaner og døre Oktober 2 uger X 11 Montering af altaner og døre November 3 uger X X 12 Slut overdragelse December 2 uger X X X 13 Kommunal godkendelse December 3 uger (X) X X X

21 Del 9 Næste skridt 20 Uge 51 Tilbagemelding fra samtlige ejere omkring: Er man reelt interesseret i at være en del af altanprojektet under de fremlagte vilkår? (Ja/Nej) Deadline: Senest uge (Gerne før!) Uge 52 Vurdering af tilbagemeldinger og muligheder Mulig løsning Uge 4 Afstemning på ekstraordinær generelforsamlingi uge 4 om generel godkendelse af opsætning af altaner

22 Del 10 Altangruppens kontaktoplysninger 21 Hvis I har nogle spørgsmål eller ønsker at tale om noget omkring altanprojektet, så er I meget velkomne til at hive fat i os. Navn Lejlighed Telefon Lars M.A. 3, 3. th lars.rants@gmail.com Kim M.A. 5, 4. tv petersen.kim@gmail.com

23 Del Beslutningsgrundlag M.A. 5 M.A Projektdeltagere Projektdeltagere Altaner * Altaner må ikke være større end 1,5 meter dybe og 4,5 meter lange (undtaget er M.A tv. & 1. th., som under forudsætning af godkendelse fra Frederiksberg Kommune kan være 1,64 meter dybe, som de to eksisterende altaner) Altaners endelige placering, design, materialevalg mv. vil blive besluttet af relevante offentlige myndigheder, pt. Frederiksberg Kommunes arkitekter i Byggeri og Arkitektur, som dermed vil være garanter for den arkitektoniske løsning En bygherrerådgiver skal tilknyttes ethvert altanprojekt Valgt entreprenør skal være medlem af Byggegarantifonden Der skal tegnes en entrepriseforsikring og AB92 skal følges, inkl. 1 års og 5 års gennemgang Et altanprojekt skal finansieres udelukkende af deltagende ejere, dvs. hvis man ikke skal have en ny altan, vil man ikke få nogen omkostning Græsplæne mm., der måtte blive beskadiget/medtaget af et altanprojekt, skal genetableres som en del af projektet Vedligeholdelse og brug af altaner * Vedligeholdelse af altaner skal udelukkende finansieres af de ejere, som køber en ny altan, hvilket skal sikres i vedtægterne Opsætning af altaner må ikke ændre ved EFs forsikringsbetingelser Altaner vil ikke ændre på fordelingstal, da de er fællesareal med eksklusiv brugsret Altanorden skal vedtages af EF inden ibrugtagning af nye altaner. Altanorden skal revurderes efter første år Afstemning AFSTEMNINGEN PÅ DEN EKSTRAORDINÆRE GENERALFORSAMLING D. xxxer FOR ELLER IMOD EN PRINCIPIEL GODKENDELSE OM OPSÆTNING AF ALTANER I EF UNDER DE OPSATTE RAMMER I DEN BLÅ FIRKANT. EN GODKENDELSE VIL RESULTERE I EN FULDMAGT TIL AT SØGE BYGGETILLADELSE HOS KOMMUNEN En stemme for altaner er ikke ensbetydende med deltagelse i selve projektet, dvs. man kan godt stemme for altaner uden selv at investere i en altan 2/3 af stemmerne iht. både fordelingstal og antal lejligheder skal være for altaner, hvis forslaget skal godkendes af EF Projektet Såfremt beslutningsgrundlaget godkendes af EF, vil et projekt starte op med henblik på altanopsætning i 2017 eller 2018 Frederiksberg Kommune har tilkendegivet, at den nuværende mulige opsætning for nr. 3 th. og hele nr. 5 vil blive godkendt (se tegning ovenfor) * Tillæg til vedtægter omhandlende nævnte emner, samt altanorden, skal vedtages på ordinær eller ekstraordinær generalforsamling inden opsætning af altaner