Indstilling. Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Boligområde ved Gammel Kirkevej i Hjortshøj. Til Århus Byråd Via Magistraten

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Teknik og Miljø Den 2. marts 2007 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Boligområde ved Gammel Kirkevej i Hjortshøj. 1. Resume Lokalplanen gælder for et ca. 3 ha stort kommunalt ejet område ved Gammel Kirkevej i Hjortshøj beliggende umiddelbart øst for den eksisterende bebyggelse Andelssamfundet i Hjortshøj. Planen indeholder 2 storparceller med plads til i alt ca. 25 boliger. Herudover indeholder planen et område til lettere erhverv og kursusvirksomhed, samt en storparcel til et bofællesskab for unge fysisk- og psykisk handicappede. Denne del af bebyggelsen planlægges i samarbejde med Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse. Til området hører fælles friarealer samt et pilefordampningsanlæg. POB/Byplanafdelingen Kalkværksvej Århus C Sagsnr. SA/03/ Journalnr P00 Sagsbeh. Mogens Vasegaard Telefon Direkte telefon Telefax E-post byplan@sa.aarhus.dk E-post direkte mv@sa.aarhus.dk Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt, og der er i perioden indkommet 1 bemærkning og 1 indsigelse til planen. Indsigerne ønsker i det hele taget ikke at arealet anvendes til udvidelse af andelssamfundet. Indsigelsen foreslås ikke imødekommet. I forbindelse med forberedelserne til salg af arealet har lokalplanforslaget været forelagt Statsamtet med henblik på en udtalelse omkring det kommende salg af en storparcel indenfor lokalplanområdet. Statsamtet finder, at lokalplanens tekst er for præcis hvad angår forholdet til Andelssamfundet. Som konsekvens heraf foreslås lokalplanens beskrivende del revideret. 2. Tidligere beslutninger Århus Byråd godkendte i sit møde den 3. november 2004 lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse.

2 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Lokalplanens formål og indhold Lokalplanforslaget omfatter et ca. 3 ha stort kommunalt ejet område ved Gammel Kirkevej i Hjortshøj umiddelbart øst for den eksisterende bebyggelse med Andelssamfundet i Hjortshøj. Andelssamfundet er omfattet af lokalplan nr. 424 fra Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet opdeles i 5 delområder. Område I udlægges til tæt-lav boligbebyggelse og indeholder storparceller med plads til ca. 25 nye boliger. Område II udlægges til et bofællesskab med tilknyttet serviceareal for en målgruppe af yngre fysisk og psykisk handicappede. I samarbejde med Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse planlægges opført en bebyggelse bestående af 16 boliger til målgruppen. Område III udlægges til erhverv af den type der allerede findes i naboområdet, og det tilstræbes, at der gives mulighed for, at der kan etableres værksteder, gårdbutikker, kontorer, formidlings- og kursusvirksomhed m.v. Område IV og V udlægges til fælles friarealer og pilefordampningsanlæg. 3.2 Kommentarer til indsigelse og bemærkninger fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 17. november 2004 til den 12. januar Der er indkommet 1 bemærkning og 1 indsigelse mod lokalplanforslaget. Disse er vedlagt indstillingen og mærket bilag 1-2. Afdelingen har følgende kommentarer til bilagene: Bilag 1 Århus Amt, Natur og Miljø meddeler, at man ingen indvendinger har mod lokalplanforslaget. Bilag 2 Benthe og Henning Christoffersen gør indsigelse mod lokalplanen på en række punkter: 1. Arealbeslaglæggelse og forfordeling. Indsigerne mener, det er magtfordrejning, at der kun kan være en bestemt interessegruppe i området, og at arealet bør udbydes til den højestbydende. 2. Vildledende lokalplanforslag med fotos og kort. Indsigerne mener, at kortet i lokalplanen mangler bygninger og terrænreguleringer, ligesom billedmaterialet Side 2 af 8

3 er manipulerende. Der vedlægges fotos der viser andre byggeæstetiske forhold. 3. Manglende inddragelse af erfaringer fra lokalplanområde 424. Indsigerne mener, at indhøstede erfaringer fra andelssamfundet burde være vurderet inden det udbygges. 4. Manglende høring og inddragelse af de omboende. Indsigerne mener de omboende og husstandene langs Gammel Kirkevej burde være kontaktet eller hørt i forbindelse med lokalplanens udarbejdelse. 5. Vej- og trafikforhold. Indsigerne mener ikke, at Gammel Kirkevej er egnet til at betjene lokalplanområdet. 6. Vandindvindingsinteresser og nedsivning. Indsigerne mener ikke, der er taget højde for, at der findes andre vandindvindingsinteresser i området, og at medicinrester, kemikalier m.m. på længere sigt vil kunne forurene grundvandet. 7. Retsvirkninger af lokalplanen. Indsigerne mener, at det vil være til stor ulempe for de omboende med et byggeri, der ikke bliver hurtigt færdigt, og mener der bør fastsættes tidsfrister for dets færdiggørelse. 8. Støjgrænse. Indsigerne finder de anvendte støjgrænser uacceptable. 9. Byggeprocent. Indsigerne finder den angivne bebyggelsesprocent for høj. 10. Uegnet område for fysisk og psykisk handicappede. Indsigerne finder området stærkt uegnet til færdsel for fysisk og psykisk handicappede, idet det er nabo til lokalplan nr. 424, hvor der er udsatte latrinspande til uddunstning, fri adgang til arealer hvor der forekommer udledning af urin, arealer med skrot og affald, og elektriske hegn. Ad 2.1 Lokalplanområdet er en del af kommuneplanens delområde BO, og er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, og kan anvendes til produktionsfællesskab i tilknytning til bofællesskab. Det kan i det konkrete tilfælde være Andelssamfundet i Hjortshøj. De nærmere omstændigheder ved det kommende salg af boligområdet er nærmere beskrevet i samtidig fremsendt indstilling om salg af areal til en ny bogruppe under Andelssamfundet, men det kan oplyses, at salget af arealet vil ske i henhold til reglerne som angivet i bekendtgørelsen om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Side 3 af 8

4 Efter offentlighedsfasen i januar 2005 fremsendtes i foråret 2005 indstilling om endelig godkendelse af lokalplanforslaget. Efter ønske fra Andelssamfundet blev indstillingen imidlertid sat i bero, da man fra Andelssamfundets side ønskede salgsvilkårene for lokalplanens storparceller afklaret inden lokalplanens endelige godkendelse. I forbindelse med sagsbehandlingen, har lokalplanforslaget derfor været forelagt Statsamtet med henblik på en udtalelse omkring det kommende salg af en storparcel indenfor lokalplanområdet. Statsamtet har meddelt, at lokalplanens detaljeringsgrad efter deres opfattelse kunne være problematisk, såfremt lokalplanen fremstod som tilpasset én bestemt interesseret købers ønsker, og dermed ville være egnet til at afskære andre interesserede tilbudsgivere fra at afgive tilbud. I den efterfølgende periode har der været afholdt en række afklarende møder med Andelssamfundet, og på baggrund heraf og på baggrund af Statsamtets bemærkninger foreslås lokalplanens tekst ændret, så henvisningerne til Andelssamfundet udgår af lokalplanen. Dette medfører, at lokalplanens beskrivende del ændres som angivet i vedlagte bilag 2 D. Herudover foreslås lokalplanen i teksten på få punkter konsekvensrettet i overensstemmelse hermed. Ad 2.2 Kortmaterialet tager udgangspunkt i de tilgængelige kort der forefindes, og som opdateres med jævne mellemrum. En erhvervsbygning, som er under opførelse i lokalplanens naboområde, er endnu ikke indtegnet på disse kort, ligesom opmagasineret jord ikke fremgår af kortet. Billedmaterialet med fotos fra lokalplan nr. 424 findes ikke at være vildledende. Der vedlægges yderligere 12 fotos fra området som også er repræsentative, mrk. bilag 2 A, B og C. De af indsigerne vedlagte fotos viser udelukkende de nuværende midlertidige forhold på prøvegrunden i lokalplan nr. 424 med de dertil knyttede lagerforhold for henholdsvis byggematerialer og landbrug. Området vil blive ryddet efterhånden som områderne færdiggøres. Ad 2.3 I forbindelse med etableringen af Andelssamfundet har det hele tiden været en af forudsætningerne, at området når det var færdigudbygget skulle kunne rumme ca. 500 mennesker, og udbygningen af lokalplanområde nr. 424 har hele tiden kun været at betragte som en første etape af planen. I forbindelse med udarbejdelsen af Kommuneplan 2001 blev der udlagt et nyt delområde, der skulle tjene som den næste etape af andelssamfundets udbygning, fordi lokalplan nr. 424 var ved at være udbygget. I offentlighedsfasen til kommuneplanen indkom der ingen indsigelser mod dette nye arealudlæg. Den fortsatte udvikling af andelssamfundet er ligeledes en integreret del af Borgernes Dispositionsplan for Hjortshøj, som blev udarbejdet i vinteren I forbindelse med Side 4 af 8

5 planværkstedet og de efterfølgende borgermøder blev udvidelsen af andelssamfundet drøftet på lige fod med byens øvrige udviklingsområder. Der var i den forbindelse heller ingen konkrete indvendinger mod områdets udlæg til udvidelse af andelssamfundet, bortset fra et generelt ønske om en kontrolleret vækst for at kunne fastholde og bevare landsbymiljøet i Hjortshøj. Ad 2.4 I forbindelse med opstart af lokalplanen er Hjortshøj Landsbyforum blevet orienteret, som det er sædvane i Århus Kommune. I forbindelse med byrådets vedtagelse af lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse, har de umiddelbare naboer fået en særskilt underretning pr. brev om lokalplanens offentliggørelse. Det er i denne sag vurderet, at indsigeren, der ikke er umiddelbar nabo til lokalplanområdet, ikke skulle have særskilt underretning. Det er i dagspressen gennem annoncer blevet bekendtgjort, at lokalplanforslaget er offentligt fremlagt i 8 uger, hvor interesserede kan komme med bemærkninger til planen. Det er vurderet i denne lokalplansag, at ca. 25 nye boliger og et bofællesskab ikke derudover medfører yderligere offentlighed. Ad 2.5 Gammel Kirkevej er anlagt med et smalt vejprofil - uden fortov og cykelsti - med belysning frem til tilslutningen til andelssamfundet. Trafikken på Gammel Kirkevej er begrænset, da den ender blindt i øst ved banen. Vejen giver alene adgang til et begrænset antal boliger og landbrugsarealer. Samtidig gør vejens smalle profil det nødvendigt, at to biler der skal passere hinanden skal meget langt ned i fart. En tilslutning af lokalplanområdet til Gammel Kirkevej vil medføre en forøgelse af trafikken. Trafikstigningen vurderes dog at være af en størrelse der uden yderligere tiltag kan afvikles på Gammel Kirkevej. Fra Gammel Kirkevej er der forbindelse til resten af Hjortshøj via Hjortshøj Møllevej. Gammel Kirkevejs østlige del har ubetinget vigepligt ved tilslutningen til Hjortshøj Møllevej. Der vurderes ikke at være problemer med oversigtsforholdene ved tilslutningen. For de bløde trafikanter - såvel voksne som børn - er der fra lokalplanområdet via interne veje og stier sikret forbindelse til stierne i området umiddelbart vest for lokalplanområdet og videre til stiforbindelsen langs Hjortshøj Møllevej og skolen og andre mål i lokalsamfundet. En udbygning af lokalplanområdet vurderes således ikke at udløse et behov for at udbygge Gammel Kirkevej eller ændre på dennes tilslutning til Hjortshøj Møllevej. Skolebussens kørsel i området og eventuelle behov for afsætningssteder ligger uden for lokalplanområdet og kan dermed ikke reguleres via lokalplanen. På grund af den beskedne trafik på Gammel Kirkevej vurderes det dog ikke, at der Side 5 af 8

6 er noget trafikalt til hinder for, at bussen stopper på vejen og tager passagerer op. Ad 2.6 Lokalplanens oplysninger om vandindvindingsinteresser anses for at være dækkende, idet de bygger på oplysninger modtaget fra Vandforsyningen. Da området ligger i et område, der indeholder særlige drikkevandsinteresser, vil der blive tinglyst en deklaration på området, der forbyder brugen af pesticider. Dette er normal praksis i Århus Kommune. Ad 2.7 Det er korrekt, at lokalplanområde nr. 424 har været under udbygning i ca. 12 år. Storparcellerne i lokalplanområdet er blevet solgt og udbygget en efter en, afsluttende med børnehaven og den sidste bogruppe med en andelsboligforening ved Hjortshøj Møllevej. 2 af de øvrige bogrupper består af ejerboliger med individuelt byggeri, og disse boligers realisering har selvsagt haft forskellige tidshorisonter, da mange af husene er selvbyggerboliger. De 2 nye storparceller i nærværende lokalplan er planlagt til bebyggelse med en blanding af boliger med mulighed for sammenbygning henover skel som rækkehuse. En del af disse boliger vil naturligt blive opført som selvbyggerhuse, hvor byggetiden vil være længere end med boliger opført af håndværksfirmaer. Det vil derfor ikke være rimeligt at fastsætte frister for byggeriets færdiggørelse, hvilket heller ikke er normalt ved kommunale grunde. Ad 2.8 Støjgrænserne der er defineret i lokalplanen, er de støjgrænser der fremgår af kommuneplanens støjbestemmelser, og som er gældende for alle lokalplanlagte områder i kommunen. Ad 2.9 Den angivne bebyggelsesprocent er i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser om bebyggelsesprocenter, og anvendes for lignende lokalplanlagte områder i hele kommunen. Ad 2.10 Området, der i lokalplanen er udlagt til bofællesskab for fysisk og psykisk handicappede, udbygges i et samarbejde mellem Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse og Andelssamfundet, og er fundet velegnet til formålet. Hvad angår de enkelte punkter i indsigelsen skal anføres, at der kan forekomme multspande ved de eksisterende pilefordampningsbassiner. Der er i dette område både fuldt nedgravede beholdere til opsamling af urin samt et fælles komposteringsanlæg for multspande. Andelssamfundet oplyser, at disse anlæg vil blive skærmet i nødvendigt omfang fra kommende boligbebyggelser. Urin bliver udbragt på pileskoven efter de regler, der er fastlagt for den slags. Andelssamfundet oplyser, at der er planlagt en større oprydning, hvor oplagspladser i nødvendigt omfang vil blive afskærmet. De elektriske hegn indsigerne omtaler, er hegn omkring dyrehold af kvæg og geder. Side 6 af 8

7 Afdelingen finder ikke, at de ovenfor nævnte punkter kan gøre området mindre velegnet til et bofællesskab. Målgruppen er yngre mennesker, der flytter hjemmefra til egen beskyttet bolig i et bofællesskab, og som modtager hjælp fra støttepersoner for derved at kunne klare sig selv. Under henvisning til ovenstående foreslås indsigelsen ikke imødekommet. 4. Økonomiske konsekvenser En realisering af lokalplanen vil ikke medføre kommunaløkonomiske konsekvenser. 5. Miljømæssige konsekvenser I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet det antages, at den ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. 6. Konsekvenser i forhold til mål En realisering af lokalplanen vil være i overensstemmelse med kommuneplanens mål og strategier, bl.a. om, at der skal sikres fleksible og gode rammer for varierede bo- og livsformer og et nuanceret udbud af boligtyper i de enkelte bydele og kvarterer. 7. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med opstart af lokalplanen er Hjortshøj Landsbyforum blevet orienteret om planens udarbejdelse. Lokalplanforslaget er udarbejdet i et tæt samarbejde med en arbejdsgruppe nedsat af andelssamfundet. Herudover er der ikke gennemført og fundet behov for særlige initiativer med borgerinddragelse ud over den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 8. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr Boligområde ved Gammel Kirkevej i Hjortshøj vedtages endeligt med de forslag til ændringer der fremgår af indstillingens afsnit 3.2, og At 2) bemærkninger/indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget besvares som anført under indstillingens afsnit 3.2. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Side 7 af 8

8 Bilagsfortegnelse: Bilag 1 og 2: Indsigelser og bemærkninger til lokalplanen. Vedlagt originalsagen/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden). Bilag 2 A 2 C: Repræsentative fotos fra lokalplanområdet. Vedlagt originalsagen/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden). Bilag 2 D: Forslag til ændringer i lokalplanteksten. Vedlagt originalsagen/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden). Forslag til revideret lokalplan. Vedlagt til alle/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden). Oversigtskort over lokalplanområdet. Vedlagt til alle/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden). Side 8 af 8