Ministerielle skrivelser m.m.

Transkript

1 Den danske Landinspektørforening Landinspektørens Meddelelsesblad - De blå sider juli 1998 Ministerielle skrivelser m.m. Om fortrinsstilling ved køb af bortforpagtede arealer har Strukturdirektoratet i brev af 4. juli 1996 (jr.nr. 93S ) udtalt: Jordbrugskommissionen for... Amt har i brev af 11. april 1996 bedt om en udtalelse om forpagtning kontra pligten til egen drift i forbindelse med ansøgning om fortrinsstilling. I en konkret sag er der søgt om tilladelse til supplering af en landbrugsejendom, hvor arealgrænsen på 70 ha er overskredet. Ejeren af en nærliggende landbrugsejendom på ca. 30 ha har søgt om fortrinsstilling. Det anføres imidlertid fra primærkøberens side, at da han selv har forpagtet hele det areal, han søger overført til sin ejendom, kan naboen ikke gøre fortrinsstilling gældende. Naboen kan nemlig efter ansøgerens opfattelse ikke opfylde kravet om egen drift, idet han også skal respektere forpagtningen. Forpagtningsperioden er aftalt til 30 år med start den Strukturdirektoratets bemærkninger Reglerne om fortrinsstilling ved supplering findes i 13, stk. 3-5, i landbrugsloven (lovbekendtgørelse nr. 769 af 24. august 1994). Efter disse regler kan ejeren af en nærliggende landbrugsejendom gøre en fortrinsstilling gældende, hvis en ansøger efter sammenlægning vil komme til at eje mere end 70 ha. Som udgangspunkt gælder i sager om fortrinsstilling, at en nabo, der gør fortrinsstilling gældende til et bestemt areal, også har krav på at kunne råde over det pågældende areal, hvis vedkommende får jord som følger af fortrinsstillingen. Afgørelse af, om en nabo har fortrinsstilling til suppleringsjord, træffes således på baggrund af, at eventuelle forpagtningsforhold må bringes til ophør. I situationer, hvor en eller flere naboer får godkendt en fortrinsstilling, meddeler jordbrugskommisionen afslag til den primære ansøger. Hvis der er tale om erhvervelse af ejendom nr. 2 eller 3 meddeles samtidig påbud om genafhændelse. Der vil således ikke kunne opstå situationer, hvor en nabo ikke kan gøre en fortrinsstilling gældende, fordi jorden er

2 bortforpagtet, og vedkommende derfor ikke vil kunne opfylde et eventuelt krav om egen drift i forbindelse med suppleringen. Hvis det ikke er muligt at få en forpagtningsaftale ophævet i forbindelse med, at en nabo har fået godkendt en fortrinsstilling, betyder det, at den primære køber kan blive nødt til at afhænde hele det erhvervede areal med respekt af forpagtningsaftalen, eller at den hidtidige ejer må beholde arealet med forpagtningskontrakten. Naboen har som nævnt ovenfor i forbindelse med fortrinsstilling krav på at få jorden uden fortrinsstilling. Der kan principielt være tale om 2 forskellige forpagtningssituationer: Arealet er bortforpagtet til primærkøberen selv Arealet er bortforpagtet til en tredie person. I den situation, hvor det er den primære køber, der også har forpagtet arealet, bør der normalt ikke være problemer med at få arealet frigjort fra forpagtningsaftalen, således at en nabo, der har opnået en fortrinsstilling, også ville kunne få det pågældende areal uden forpagtningen. Hvis arealet er forpagtet ud til en tredje person, må det også være muligt at få arealet frigjort fra forpagtningen. I forbindelse med suppleringen op over 70 ha følger det af de generelle regler for supplering/erhvervelse, at den primære erhverver selv skal drive jorden. Denne må derfor i forbindelse med købet have fået sikkerhed for, at han kan få ophævet forpagtningskontrakten, således at han kan opfylde kravet om egen drift. Forpagtningskontrakten må derfor også kunne ophæves ved frasalg til den fortrinsstillede. I forbindelse med fortrinsstilling i tilfælde, hvor der er tale om et bortforpagtet areal, må der skabes sikkerhed for, at de naboer, der gør en fortrinsstilling gældende, er klar over, at de - hvis de jord som følge af fortrinsstillingen - har krav på at få arealet uden forpagtningen, således at det er klart, hvad deres pristilbud omfatter. Om klage over afslag på ansøgning om fortrinsstilling til suppleringsjord har Strukturdirektoratet i brev af 13. februar 1998 (jr.nr. 93S ) udtalt: I brev af 27. november 1996 har De for... klaget over, at Jordbrugskommissionen for R Amt i brev af 31. oktober 1996 har meddelt afslag på en ansøgning om fortrinsstilling til suppleringsjord i forbindelse med, at... erhverver

3 landbrugsejendommen matr.nr. 2v... på 11,5 ha. Strukturdirektoratets afgørelse Strukturdirektoratet finder, at jordbrugskommissionens afgørelse er i overensstemmelse med de gældende regler, jf. nedenfor. Strukturdirektoratet må derfor afvise Deres klage. Strukturdirektoratets afgørelse kan efter reglerne i 7 i bekendtgørelse nr. 829 af 18. september 1996 om administration af landbrugsloven m.v. ikke påklages til anden administrativ myndighed. Redegørelse for sagen I brev af 5. juli 1996 har advokat..., for... søgt Jordbrugskommissionen for R Amt om tilladelse til at erhverve landbrugsejendommen matr.nr. 2v... på 11,5 ha.... ejer i forvejen landbrugsejendommene 1) matr.nr. 2a m.fl. smst. på 35,9 ha og 2) matr.nr. 6a... på 43,8 ha. Det fremgår ef en redegørelse udarbejdet af konsulent..., Landbocenter..., at... på sin bedrift har en svinebesætning på 151 dyreenheder svarende til et udbringningsareal på 89 ha. Det fremgår desuden, at... har solgt et areal på 1 ha fra ejendommen matr.nr. 2a m.fl. således, at han efter erhvervelsen vil blive ejer af 89 ha. Da... i forvejen ejer mere end 70 ha, har der den 14. august 1996 været annonceret i... Posten med henblik på undersøgelse af, om der er naboer, der har ønske om og behov for suppleringsjord for at skabe harmoni i deres bedrift. I naboerklæring af 9. september 1996 har... som ejer af landbrugsejendommen 2u... på 8,1 ha søgt om fortrinsstilling til et nærmere præciseret areal på 8,9 ha og har tilbudt at betale kr. pr. ha. Det fremgår af naboerklæringen, at... har en svinebesætning på 85 søer svarende til 28 1/3 dyreenheder og et udbringningsareal på 16,7 ha, og at han har 7,8 ha, som kan anvendes til udbringning af husdyrgødning. I brev af 25. september 1996 har advokat... for... fremsat ønske om dokumentation for, at... har omtalte besætning, og dokumentation for, at han har behov for arealet. Det påpeges, at... har forpagtet sin fars jord, bygninger m.v. Konsulent..., Landbocenter..., har herefter for... fremsendt statusopgørelse fra driftsregnskabet ved årsskiftet 1995/96, hvoraf det fremgår, at... har de nævnte 85 årssøer.... har telefonisk oplyst, at besætningen siden er udvidet. Jordbrugskommissionen har i brev af 11. oktober 1996

4 godkendt... som fortrinsstillet til 8,9 ha i henhold til reglerne i 18, stk. 7, og 13, stk. 3, i landbrugsloven (lovbekendtgørelse nr. 769 af 24. august 1994). Kommissionen har samtidig bemærket, at forpagtede arealer ikke skal medregnes ved opgørelsen af arealbehovet til udbringning af husdyrgødning. I brev af 21. oktober 1996 har konsulent...,landbocenter..., for... klaget over jordbrugskommissionens afgørelse, idet, det bl.a. oplyses, at... har sin besætning i bygninger på faderens landbrugsejendom... på ca. 17,7 ha.... har herefter den 23. oktober 1996 telefonisk oplyst, at søerne med smågrise er i hans fars bygninger, og at han har resten af besætningen i sine egne bygninger.... har endvidere oplyst, at ud af det samlede bygningsareal, der anvendes til besætningen, udgør den del, der anvendes hos hans far, den største del. Jordbrugskommissionen har i brev af 31. oktober 1996 ophævet afgørelsen, der blev meddelt ved brev af 11. oktober 1996, idet kommissionen har afvist... som fortrinsstillet. Kommissionen anfører bl.a., at husdyrbesætning i ikke-ejede bygninger normalt ikke medregnes ved opgørelse af harmonibehovet. I den konkrete situation skønner kommissionen ikke, at der er forhold, der kan begrunde, at der ses bort fra, at en del af besætningen findes i ikke-ejede bygninger. Kommissionen skønner, at... har tilstrækkeligt areal til den del af besætningen, der findes i ejede bygninger. Sagen er behandlet i henhold til landbrugslovens 18, stk. 7, 13, stk. 3 og 5, og 44, stk. 3, jf. 42, stk. 2, i landbrugslovscirkulæret (cirkulære nr. 114 af 11. juli 1995). Samtidig har kommissionen meddelt tilladelse til, at... kan erhverve adkomst på den tilkøbte ejendom. I brev af 27. november 1996 har De for... klaget over afgørelsen. De begrunder klagen med, at det ifølge landbrugsloven er bedriftens harmonibehov, der er afgørende for, om der er fortrinsstilling til jord - og ikke det indsnævrende begreb ejendommen, idet De henviser til landbrugslovens 13, stk. 5, og 18, stk. 7. De gør gældende, at harmonibehovet hos... aktuelt er beregnet på grundlag af bestående husdyrforhold i forhold til hans ejede arealer, og at naboerklæringen er udfyldt efter dens ordlyd om at skabe harmoni i en bedrift med en animalsk produktion. Jordbrugskommissionen har med brev af 18. december 1996 fremsendt klagen til Strukturdirektoratet, idet kommissionen intet har at tilføje. Redegørelse for Strukturdirektoratets afgørelse Det fremgår af 18, stk. 6, i landbrugsloven, at såfremt en

5 erhverver af en landbrugsejendom i forvejen er ejer eller medejer af en eller to landbrugsejendomme, kan tilladelse til erhvervelse af yderligere en landbrugsejendom normalt ikke meddeles, hvis det samlede areal af ejendommen og de i forvejen ejede ejendomme overstiger 70 ha, og ejeren af en landbrugsejendom som omhandlet i lovens 13, stk. 3 og 4, har ønske om suppleringsjord (fortrinsstilling). Det fremgår dog af lovens 18, stk. 7, at hvis ansøgeren selv har behov for arealet for at skabe harmoni i bedriften mellem besætning og jordtilliggende, gælder fortrinsstillingen kun, hvis den, der ønsker fortrinsstilling har behov for arealet for at skabe harmoni i en bedrift med en væsentlig animalsk produktion. Vurderingen af, om der er tale om en fortrinsstilling til suppleringsjord skal ske på grundlag af de berørte ejendommes jordtilliggende, husdyrhold og produktionsapparat m.v. på tidspunktet for erhvervelsen, jf. landbrugslovscirkulærets 42, stk. 2, og 44, stk. 3 og 6. Ved vurderingen af arealbehovet for at skabe harmoni i bedriften skal der som udgangspunkt medregnes bestående husdyrhold, som ansøgeren ejer, og som indgår i bedriften. Opgørelsen af dyreenheder skal normalt ske på baggrund af gennemsnit fra årsregnskab m.v. Husdyrhold i lejede bygninger betragtes som udgangspunkt som en midlertidig besætningsudvidelse, baseret på et tidsbegrænset aftaleforhold. Husdyrhold i lejede bygninger på anden ejendom kan derfor ikke uden videre medregnes ved harmonireglerne i lovens 13, stk. 1, og stk. 3, jf. lovens 18, stk. 7. Det gælder både for den primære ansøger og for ejere af nærliggende landbrug, der har fremsat ønske om suppleringsjord. (fortrinsstilling). Der kan dog være situationer, hvor husdyrhold, som ansøgeren ejer, og som han har etableret i bygninger på anden mands ejendom, kan medregnes ved opgørelsen af det bestående husdyrhold på hans bedrift. Afgørelsen af, om husdyrhold i bygninger på anden mands ejendom kan medregnes ved besætningsopgørelsen, beror på et skøn, der udøves af jordbrugskommissionen. Jordbrugskommissionen har - som foran nævnt - skønnet, at der ikke er særlige forhold, der kan begrunde, at husdyrholdet i bygningerne på faderens ejendom medregnes ved besætningsopgørelsen. Strukturdirektoratet må derfor - som nævnt - afvise Deres klage. Om lokalplanpligt for etablering af virksomheder i landzone

6 har Naturklagenævnet truffet følgende afgørelser ref.»naturklagenævnet orienterer«nr. 129, juni 1997 A. Et amt meddelte tilladelse efter pl 35 til ændret anvendelse af en landbrugsejendom og opførelse af ca m2 bygninger til etablering af hunde- og kattekennel med forsøgsvirksomhed for produktudvikling af dyrefoder. Landbrugsejendommen var beliggende i et område, som i regionplanen var udpeget som biologisk interesseområde og område med naturbeskyttelsesinteresser. Et medicinalfirma ønskede at erhverve ejendommen for at etablere forsøgsvirksomheden. Eksisterende bygninger skulle nedrives, og der skulle i stedet opføres stalde, kontorer, laboratorier, lager, kollegieværelser til brug for studerende og en bolig for en forvalter, i alt ca m2 etageareal personer påregnedes beskæftiget på ejendommen. Kommunen havde anbefalet ansøgningen på visse vilkår vedr. placering af bygningerne, samt at ejendommen i form, proportioner og materialer kommer til at fremstå som en landbrugsejendom. Tilladelsen blev meddelt på de af kommunen foreslåede vilkår. En større kreds af grundejere i området samt DN s Lokalkomite påklagede afgørelsen og gjorde bl.a. gældende, at det ansøgte forudsatte tilvejebringelse af en Lokalplan, og at tilladelsen var i strid med de landskabelige interesser i området. Af afgørelsen (truffet af NKN s formand på nævnets vegne) fremgår bl.a.:»ifølge lovens 13, stk. 2, skal der tilvejebringes en lokalplan, før der må gennemføres større byggearbejder. Ved fortolkningen af udtrykket»større«(bygge- og anlægsarbejder) skal der ifølge bestemmelsens motiver - udover den arealmæssige størrelse - lægges hovedvægt på, om byggeriet vil medføre væsentlige forandringer af det bestående miljø. Efter det oplyste om det ønskede byggeris størrelse og anvendelse sammenholdt med områdets særlige landskabelige værdier og det ikke ringe antal beboere i området, for hvem gennemførelsen af det ansøgte må forventes at få væsentlig betydning, findes etableringen at være omfattet af lokalplanpligten efter 13, stk. 2. Det følger af pl 35, stk. 2, at der ikke kan meddeles landzonetilladelse til bebyggelse, som er lokalplanpligtig, før lokalplanen - og nødvendigt kommune- og regionplantillæg - er tilvejebragt. Den påklagede landzonetilladelse... ophæves derfor.«(afgørelse af , j.nr. 31/ ). B. En kommune meddelte tilladelse efter pl 35 til opførelse af en m2 stor lagerhal på en ejendom beliggende i en landsby, der bestod af en blanding af bolig og erhverv, dog

7 hovedsagelig af boliger, og som havde ca. 235 indbyggere. Ejendommen var i forvejen bebygget med ialt 1489 m2, og lagerhallen ønskedes opført i forlængelse af en ca. 8 m høj bygning, som stammede fra et nedlagt mejeri. Ejendommen, der anvendtes til engros- og distributionsvirksomhed i forbindelse med opkøb af varer fra østen, var blandt landsbyens største bebyggelser. Efter den ansøgte bebyggelse ville bebyggelsen blive den største i landsbyen. Ejendommen grænsede op til et naturområde, der var omfattet af nbl 3 (engareal) og 16 (åbeskyttelse). En række lokale beboere påklagede afgørelsen og gjorde gældende, at opførelsen af lagerhallen ville medføre så væsentlige ændringer i det eksisterende miljø, at byggeriet måtte betragtes som lokalplanpligtigt. Et flertal på 7 af NKN s medlemmer udtalte:»efter planlovens 13, stk. 2, skal der tilvejebringes en lokalplan før gennemførelsen af større bygge- og anlægsarbejder. Ved afgørelsen af om et byggeprojekt skal betragtes som et»større«bygge- og anlægsarbejde, er det afgørende kriterium ifølge bestemmelsens motiver og praksis, om der vil opstå væsentlige ændringer i det bestående miljø. Dette kriterium skal ses på baggrund af formålet med lokalplanpligten, som er at sikre, at beboere m. fl. i området får mulighed for at udtale sig om projektet, og at dette bliver vurderet i en planmæssig sammenhæng. Landsbyer må gennemgående betragtes som relativt sårbare bymiljøer, hvor selv nyanlæg eller nybyggeri af begrænset størrelse kan fremkalde væsentlige ændringer i det bestående miljø. I denne sag lægges der vægt på, at byggeriet ønskes opført i en mindre landsby ved overgangen mellem byen og et beskyttet naturområde, at landsbyen overvejende består af boliger og enkelte mindre virksomheder, samt at den ansøgte bebyggelse vil medføre, at bebyggelsen på ejendommen bliver mere end fordoblet og herefter vil være den største i landsbyen. På denne baggrund gives der klagerne medhold i, at den ansøgte bebyggelse er lokalplanpligtig efter planlovens 13, stk. 2. Da landzonetilladelse til det ansøgte herefter først kan meddeles efter udarbejdelsen af en lokalplan, ophæves... kommunes landzonetilladelse efter pl 35.«Et mindretal på 1 medlem fandt ikke, at det ansøgte ville medføre så væsentlige ændringer, at det krævede tilvejebringelse af en lokalplan, og fandt derfor at landzonetilladelsen burde stadfæstes. (Afgørelse af , j. nr. 31/ ).