Statsforvaltningens skrivelse af 20. november 2007 til en kommune:

Transkript

1 Statsforvaltningens skrivelse af 20. november 2007 til en kommune: Kolding Kommune har ved skrivelse af 8. august 2007 anmodet statsforvaltningen om samtykke til undladelse af offentligt udbud ved salg af ca. 86 ha landbrugsjord tilhørende Dalbygaard, Dalbyvej 86, Kolding til ejeren af ( ) Kolding Kommune oplyser følgende om salget: Kolding Kommune ønsker at styre byudviklingen i Dalby og Vonsild og ønsker derfor at erhverve arealer, der i Strukturplanen Nyt boligområde i Dalby og Vonsild og i kommuneplanen er udlagt til byudviklingsområde. Kommunen købte i den forbindelse i 2006 ejendommen Dalbygård beliggende Dalbyvej 86, Kolding. Ejendommen er på godt 143, hvoraf ca. 40 ha er udlagt til byudviklingsområde. ( ) I forbindelse med salg af landbrugsjorden har forvaltningen haft forhandlinger med ejerne af de landbrugsejendomme, som i Strukturplanen har fået udlagt arealer til byudvikling, med henblik på køb/salg/mageskifte af byudviklingsarealer og landbrugsarealer. Efterfølgende er der opnået enighed med ejeren af ( ), som i Strukturplanen har fået ca. 50 ha udlagt til byudvikling, om et mageskifte. Af skattetekniske årsager ønsker ( ) at mageskiftet foregår som et køb og et salg. Parterne er blevet enige om priserne på de pågældende arealer, som ser således ud: Landbrugsjorden til Dalbyvej er opgjort til ca. 86 ha, hvoraf 16 ha er skov, eng og skrænter og omfatter samtlige matrikelnumre eller dele heraf. TILSYNET MED KOMMUNERNE I REGION SYDDANMARK STATSFORVALTNINGEN SYDDANMARK STORETORV AABENRAA JOURNAL NR.: /30 SAGSBEHANDLER: IMSOE DIREKTE TELEFON: TELEFON: TELEFAX: CVR- NR EAN- NR syddanmark@statsforvaltning.dk EKSPEDITIONSTID: MANDAG - ONSDAG: TORSDAG: FREDAG: TELEFONTID: MANDAG- ONSDAG: TORSDAG: FREDAG: ha skov, eng og skrænter sættes til kr. pr. ha i alt 1,6 mill. kr. [svarende til 10 kr./m 2, (statsforvaltningens bemærkning)] 70 ha agerjord sættes til kr. pr. ha i alt 14 mill. kr.[svarende til 20 kr./m 2 (statsforvaltningens bemærkning)] Samlet handelsværdi bliver kr.

2 Byudviklingsarealet værdisættes til 60 kr. pr. kvm og omfatter dele af matr.nr. 6h og 23, 20 og 19 Dalby by, Dalby. Arealafvigelser ved endelig måling, vil blive reguleret efter ovenstående prisfastsættelser. Kommunen køber 26 ha byudviklingsareal for 60 kr. pr. kvm for i alt kr. Kommunen sælger 86 ha landbrugsjord for kr. Dispensationsanmodningen begrundes med Kolding Kommunes interesse i - at få gennemført idegrundlaget i Strukturplanen - at få styret byudviklingen i Vonsild/Dalby området. - at opnå hensigtsmæssig arrondering på de berørte ejendomme. ( ) Kolding Kommune har på forespørgsel oplyst, at kommunen ikke konkret har overvejet at ekspropriere den jord, der agtes erhvervet af ( ), idet kommunalbestyrelsen har truffet en principbeslutning om, at der som overvejende hovedregel skal forsøges indgået frivillige aftaler om salg af jord i stedet for ekspropriation. Til spørgsmålet om, hvilken interesse kommunen har i at indgå en frivillig aftale med ( ) fremfor ekspropriation har Kolding Kommune oplyst, at: Byrådet har et ønske om, så vidt muligt, at undgå at ekspropriere kommunens borgere, hvorfor vi næsten altid indgår en frivillig købsaftale med ejerne. ( ) af kommunens byudviklingsområder på Dalbygård, hvilket har betydning i forbindelse med bidrag til og etablering af stamvej, og fordi det giver en hensigtsmæssig arrondering på de berørte ejendomme. Endelig bød ( ) højest. Til spørgsmålet om, hvordan et offentligt udbud vil lægge hindringer i vejen for kommunens erhvervelse af arealerne til byudvikling, har Kolding Kommune oplyst, at: Hvis jorden bliver købt af en landmand uden for Strukturplanen ved almindeligt udbud, er det kommunens opfattelse, at vi enten kommer til at købe byudviklingsjorden til en meget høj pris eller at der skal foretages ekspropriation ligeledes til en væsentlig højere pris. I den forbindelse skal nævnes, at ( ) har solgt byudviklingsjord for 93 kr. pr. kvm, hvilket vil have stor betydning i en ekspropriationssag. Endvidere er kommunen af den opfattelse, at landmændene ser væsentlig mere positivt på kommunens ønske om at erhverve jord til SIDE 2

3 byudvikling, når vi kan tilbyde anden landbrugsjord til gengæld. Vi hører altid landmændene klage over, at vi tager deres levebrød fra dem, når vi vil købe deres jord. Vedrørende markedsprisen har kommunen oplyst, at: (X) blev i 2006 handlet for 11,7 mill. for et areal på godt 17 ha svarende til en kvm pris på 65 kr. Arealet var udlagt til byudviklingsformål. På ( ) solgte ejeren af (Y) i alt kvm for 13. mill. svarende til 93 kr. pr. kvm. Salget var pr. 12. januar Sammenlignet med disse salg er 60 kr. pr. kvm meget billig. Landbrugsjorden er sat til samme ha-pris, som vi gav for den. Endelig skal vi nævne, at kommunen har forespurgt ( ), om han er villig til at sælge det resterende byudviklingsjord på hans ejendom. Det ville han gerne, men vi skulle forvente en pris på 110 kr. pr. kvm. Det fremgår af kommuneplan , at de i sagen omhandlede arealer, er medtaget i kommuneplanens rammedel 10.1, og udlagt til byudvikling. Afgørelse: Følgende fremgår af 68, stk. 1 i styrelsesloven : 68. Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigs- og sundhedsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. 1, 2, stk. 3 i Indenrigsministeriets bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 er sålydende : 1. Salg af kommunens faste ejendomme skal, medmindre andet særligt er hjemlet i lovgivningen, ske efter forudgående offentligt udbud, jf. dog 2. 2, stk. 3. Med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Følgende fremgår blandt andet af punkt 5.4 i Indenrigsog Sundhedsministeriets vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme : 1) Salg i forbindelse med mageskifte, hvor kommunen i stedet for en overdraget ejendom får en anden ejendom. Det er i den SIDE 3

4 forbindelse en forudsætning, at der er en i relation til størrelse og beliggenhed vis sammenhæng mellem de ejendomme, der indgår i mageskiftet, f.eks. således at ejendommene støder op til hinanden og er af nogenlunde samme størrelse. Ved vurderingen af, om der kan meddeles samtykke til mageskifte uden forudgående offentligt udbud, vil der endvidere blive lagt vægt på formålet med mageskiftet, herunder eksempelvis om mageskiftet er afgørende for et større projekts gennemførelse, eller om mageskiftet vil medvirke til opfyldelse af en lokalplans bestemmelser. Formålet med reglerne om offentligt udbud i forbindelse med sag af kommunale ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig mod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. Som det fremgår ovenfor er bestemmelsen om dispensation fra offentligt udbud alene tænkt anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget og på den anden side, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Statsforvaltningen forstår Kolding kommune således, at kommunen betragter mellemværendet mellem kommunen og ( ) som et mageskifte, men at det af skattetekniske årsager skal betragtes som et køb/salg. Et mageskifte er den situation, hvor kommunen som modydelse for at overdrage en fast ejendom, selv får overdraget fast ejendom. Ifølge vejledningen er det i disse situationer en forudsætning, at der er en i relation til størrelse og beliggenhed vis sammenhæng mellem de ejendomme, der indgår i mageskiftet, f.eks. således at ejendommene støder op til hinanden og er af nogenlunde samme størrelse. Statsforvaltningen finder ikke, at det af Kolding Kommune påtænkte, hvor Kolding Kommune som modydelse for at overdrage 86 ha landbrugsjord, modtager 25 ha jord udlagt til byudviklingsformål, er udtryk for et mageskifte i udbudsvejledningens forstand, idet der ikke er den fornødne størrelsesmæssige sammenhæng. Den i 2, stk. 3 angivne mulighed for dispensation i forbindelse med mageskifte kan således ikke anvendes. SIDE 4

5 Spørgsmålet er derfor, om der i øvrigt foreligger sådanne særlige forhold, der kan begrunde undladelse af offentligt udbud, jf. 2, stk. 3 i udbudsbekendtgørelsen. Statsforvaltningen har noteret sig Kolding Kommunes interesse i køb af den pågældende ejendom, beskrevet som ønsket om gennemførelse af idegrundlaget i strukturplanen og at styre byudviklingen i Vonsild/Dalby området. Som det fremgår ovenfor ønsker kommunen at sælge ca. 86 ha landbrugsjord mod at erhverve 26 ha byudviklingsjord. For så vidt angår prisfastsættelsen foreligger der oplysninger om, at kommunen har forhandlet sig frem til en pris for byudviklingsjorden, der er lavere end markedsprisen, og at kommunen for sin landbrugsjord har fastsat samme pris, som kommunen i 2006 erhvervede jorden til. Derudover foreligger der oplysninger om til hvilken pris, kommunen fra den pågældende køber kan erhverve yderligere byudviklingsjord. Denne pris er knap dobbelt så høj, som den i denne handel indgåede pris. Der foreligger ikke nærmere oplysninger om, hvorvidt et offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for et salg af kommunens landbrugsjord. Det er statsforvaltningen opfattelse, at der ikke, som sagen foreligger oplyst, er angivet sådanne særlige forhold, der kan begrunde undladelse af offentligt udbud. Kolding Kommunes interesse i erhvervelse af byudviklingsjorden kan således ikke, som sagen foreligger oplyst, efter statsforvaltningens opfattelse begrunde undladelse af offentligt udbud af den af kommunen ejede landbrugsjord. Statsforvaltningen lægger vægt på, at kommunen alene erhverver 26 ha mod afhændelse af ca. 86 ha sammenholdt med, at der er aftalt en pris for de 86 ha jord, der, som statsforvaltningen må forstå de af kommunen afgivne oplysninger, ikke er udtryk for markedsprisen. At erhvervelsesprisen på 60 kr. pr. kvm. ifølge kommunens oplysninger er meget billig, ændrer derfor heller ikke på statsforvaltningens opfattelse. Klagevejledning : Statsforvaltningens afslag på kommunens anmodning om dispensation fra reglerne om offentligt udbud kan i med- SIDE 5

6 før af 52, stk. 2 i styrelsesloven påklages til Indenrigsog Sundhedsministeriet, Slotsholmsgade 10-12, 1216 København K. I øvrigt Statsforvaltningen har sendt kopi af denne skrivelse til ( ). Udtalelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforvaltningens hjemmeside på internettet: ( Med venlig hilsen Benedikte Holm kontorchef / Ingeborg Mamsen Nissen fuldmægtig SIDE 6