Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån"

Transkript

1 Institut for finansiering HD-afhandling Forfatter: Henrik Kjellerup Vejleder: Frank Pedersen Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb Handelshøjskolen i Århus Foråret 2005

2 1 Problemformulering Indledning Problemformulering Definitioner Afgrænsning Model- og metodevalg Ejendomspriser og obligationsrenter Historisk udvikling i reale priser for ejerlejligheder Betydningen af udviklingen i ejerlejlighedspriser og lave renter Udbudte lånetyper Fastforrentede lån Obligationslån Kontantlån Fordele og ulemper ved obligationslån og kontantlån Tilpasningslån Tilpasningslån uden loft Rentetilpasningslån med renteloft Fordele og ulemper ved tilpasningslån Afdragsfrie lån Fordele og ulemper ved afdragsfrie lån Rentabilitet Nutidsværdimetoden Den effektive rentefods metode Horisontomkostninger Uændret rente Faldende rente Stigende renter Alternative rentescenarier Skattemæssig opgørelse ved forældrekøb Sammenfatning Likviditet Likviditet ved uændret rente Likviditet ved faldende rente Likviditet ved stigende rente Likviditet for ejeren Sammenfatning Risiko Realkreditrådgivning Horisontomkostninger Vurdering af låntagers profil Bekendtgørelse om god skik Aktiv gældspleje Nedkonvertering Opkonvertering Skrå konvertering Perspektivering Litteraturliste Bilagsliste... 58

3 Figuroversigt Figur 1: Afhandlingens opbygning... 3 Figur 2: Udviklingen i den 2-årig statsrente og den 30-årige realkredit... 9 Figur 3: Sammenhæng mellem rente og den reale pris på ejerlejligheder, Figur 4: Real prisudvikling for ejerlejligheder Figur 5: Afdragsprofil fastforrentet obligationslån Figur 6: Udviklingen i den lange og korte rente (Mdr. obs.) Figur 7: Markedskurser den 29. oktober Tabeloversigt Tabel 1: Forudsætninger for køb af lejlighed... 7 Tabel 2: Fordele og ulemper ved obligationslån Tabel 3: Fordele og ulemper ved kontantlån Tabel 4: Fordele og ulemper ved rentetilpasningslån Tabel 5: Fordele og ulemper ved rentetilpasningslån med renteloft Tabel 6: Fordele og ulemper ved afdragsfrie lån Tabel 7: Markedskurser 29. oktober 2004 til brug for kuponmetoden Tabel 8: Anslåede indfrielseskurser lange og korte obligationer Tabel 9: Beregning af ydelse ved renteændring +1% (F1/30) Tabel 10: Låneomkostninger med en horisont på 5 år (renteændring efter 1. år) Tabel 11: Låneomkostninger med en horisont på 5 år (renteændring efter 4. år) Tabel 12: Skattemæssig opgørelse ved forældrekøb Tabel 13: Likviditet (renteændring sker efter 1. år) Tabel 14: Likviditet (renteændring sker efter 4. år) Tabel 15: Likviditet for ejeren Tabel 16: Friværdi ved alternative scenarier (renteændring sker efter 1. år) Tabel 17: Forslag til rådgiverskema (renteændring efter 1. år) Tabel 18: Forslag til rådgiverskema (renteændring sker efter 4. år)... 50

4 1 Problemformulering 1.1 Indledning Som følge af de meget store vanskeligheder, der kan være forbundet med at skaffe sit barn en bolig under studierne, har det efterhånden medført, at mange forældre i stedet vælger at købe en ejerlejlighed for derefter at udleje den til sin søn/datter. Forældrekøb er særligt aktuelt på grund af de forholdsvis høje priser på lejeboliger, som ligger centralt i forhold til uddannelsesinstitutionerne. Køber forældrene en lejlighed for at leje den ud til junior, og finansierer de den med et afdragsfrit realkreditlån, er den månedlige ydelse for at eje lejligheden mere spiselig. Forældrekøb har længe været en gunstig mulighed for de forældre, der har råd til det, for at hjælpe deres børn på vej i studietiden. Og med afdragsfrihed og det lave renteniveau er mulighederne pt. gunstigere end nogensinde. Men netop i kraft af de mange forskellige lånemuligheder kan det imidlertid være vanskeligt for forældrene at bestemme sig for, hvordan lejligheden skal finansieres. Skal man vælge et lån med eller uden afdrag? Skal renten være fast eller variabel? Valg af lån er ikke bare et spørgsmål om billigste ydelse her og nu, men handler i høj grad også om de fremtidige muligheder for eventuel konvertering, ændringer i ydelsen og restgæld. Derfor er det også vigtigt, at man får en den rigtige rådgivning, når man begiver sig ud i køb af en ejerlejlighed. Ethvert lån kræver rådgivning. Den sandhed har været aktuel længe, og den får fornyet aktualitet hver gang, der kommer en ny lånetype på markedet. Der gøres opmærksom på, at dataindsamlingen til opgaven er foregået frem til og med lørdag, den 30. oktober 2004, og at begivenheder herefter ikke indgår i opgaven. 1

5 1.2 Problemformulering Denne opgave omhandler finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb herunder anvendelsen af afdragsfrie lån. Når jeg har valgt at beskæftige mig med forældrekøb, skyldes det, at forældrekøb har fået fornyet aktualitet på grund af de nye afdragsfrie lån. I forlængelse heraf vil jeg foretage en analyse af fordele og ulemper ved finansiering af ejerlejligheder med henholdsvis fast og variabel rente samt anvendelsen af afdragsfrie lån. Opgaven vil derfor omhandle følgende problemstilling: En analyse af fordele og ulemper ved finansiering med henholdsvis fast og variabel rente - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån - ved forældrekøb af ejerlejligheder. Med henblik på at give læseren et indtryk af samspillet mellem renten og ejendomspriserne vil jeg analysere sammenhængen mellem udviklingen i rentestrukturen og ejendomspriserne i Danmark. Herunder vil jeg beskrive risikoen for, at der i perioder med faldende huspriser kan være risiko for at restgælden på lånet kan blive større end husets værdi. Et fald i ejendomspriserne kan forårsages af flere ting. Eksempelvis kan en voksende arbejdsløshed medføre en mindre efterspørgsel efter ejerlejligheder, hvilket vil kunne medføre et fald i ejendomspriserne. Med henblik på at konkretisere problemstillingen har jeg fundet det hensigtsmæssigt at analysere følgende forhold: Fordele og ulemper ved finansiering af ejerlejlighed med henholdsvis fast og variabel rente. Fordele og ulemper ved anvendelsen af afdragsfrie lån Kan en horisontberegning give låntageren et bredere og mere systematisk bud på fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper? 2

6 Figur 1: Afhandlingens opbygning Problemstilling Ejendomspriser & renter Udbudte låntyper Rentabilitet Likviditet Risiko Perspektivering 3

7 1.3 Definitioner Horisontomkostninger defineres i det følgende som de samlede låneomkostninger efter skat under forudsætning af, at restgælden indfries ved udløbet af en given horisont 1. Formlen for horisontomkostninger udtrykkes på følgende måde: Horisontomkostninger = (Kursværdien af restgæld + ydelsen efter skat) provenu. Risiko defineres normalt som spredningen omkring den forventede værdi 2. Ved vurdering af lån vil risikoen derfor normalvis opfattes som spredningen omkring den forventede omkostning dvs. den forventede effektive rentefod efter skat eller nutidsværdien efter skat. Realrenten er den rente, der kompenserer forbrugeren for det nyttetab, han lider ved at udskyde forbruget af varer og i stedet foretage en opsparing 3. Den nominelle rente er den rente, der kompenserer forbrugeren for såvel nyttetabet som for eventuelle prisstigninger ved en udskydelse af forbruget 4. Rentabilitet er lånets absolutte fordelagtighed i forhold til et andet lån, når man måler på omkostningen efter skat, ved at have lånet i en given periode. Rentabiliteten vil i denne fremstilling blive illustreret som horisontomkostningen. 1 Jacobsen, Svend, 1998: Rådgivning om realkreditlån, Finans/Invest 3/98. 2 Pedersen, Frank, 1999: Finansieringsplanlægning, p Christensen, Michael, 2001: Obligationsinvestering, p Christensen, Michael, 2001: Obligationsinvestering, p. 2. 4

8 1.4 Afgrænsning I opgaven er der udarbejdet beregninger og beskrivelser til brug ved forældres overvejelser om køb af ejerlejlighed, der skal udlejes til søn/datter. Der gøres opmærksom på, at forældrekøb er et udbredt storbyfænomen (forekommer hovedsageligt i større byer med uddannelsesfaciliteter), men den geografiske udbredelse behandles ikke af hensynet til opgavens omfang. Eksemplerne er udarbejdet under forudsætning af, at virksomhedsskatteordningen anvendes, jf. nærmere nedenfor. En ejerlejlighed, der udlejes, kan skattemæssigt behandles efter reglerne i virksomhedsskatteordningen, idet udlejning af en ejerlejlighed skattemæssigt udgør en erhvervsvirksomhed. Brugen af virksomhedsskatteordningen bevirker, at et opgjort skattemæssigt underskud (inkl. renteudgifter) kan modregnes og dermed fratrækkes i ejerens personlige indkomst. Derved opnås en skatteeffekt på ca. 59% i de tilfælde hvor ejeren er lønmodtager (skattesatsen varierer lidt fra kommune til kommune). Den husleje, som lejeren skal betale til ejeren, skal ved interessefællesskab, som der er tale om ved familieudleje, fastsættes til markedslejen. Til fastsættelse heraf tager skattevæsenet ofte udgangspunkt i reglerne for omkostningsbestemt husleje i de boligregulerede områder. Dette er regler, der bruges ved fastsættelse af huslejen i privat boligudlejningsbyggeri. Ved nedenstående beregningseksempler har jeg anvendt en månedlig leje på kr Køber bør dog under alle omstændigheder rådføre sig med sin egen revisor, da der kan være særlige forhold, der skal tages hensyn til i det enkelte tilfælde. I opgaven antages, at forældrene ikke alene ønsker at hjælpe junior i studieperioden, men også anser købet af en lejlighed som en investering. Det antages endvidere, at forældres investering i en ejerlejlighed ikke har til formål at virke som en opsparing over en længere årrække (efterhånden som gælden nedbringes), men i stedet skal fungere som et investeringsobjekt indenfor en begrænset tidshorisont (barnets studietid). Der er dermed ikke det traditionelle opsparingselement til alderdommen, som ellers ses ved køb af ejerbolig. 5

9 Jeg har i opgaven valgt at koncentrere mig om fastforrentet obligationslån, kontantlån, lån med variabel rente (rentetilpasningslån), samt lån med afdragsfrihed. De fastforrentede lån er beregnet på baggrund af en nominel rente på 5%, idet låntager her har det mindste kurstab. Realkredit Danmarks 5% obligation til 2035 blev handlet til kurs 98,78 fredag den 29. oktober 2004, mens 4% obligationen til 2035 blev handlet til kurs 92,00 samme dag. Og da lejligheden påtænkes at skulle sælges igen indenfor en 5-årig periode finder jeg det mest fornuftigt at anvende 5% obligationen med henblik på at opnå det mindst mulige kurstab. Af hensyn til opgavens omfang vil der i analysen af lån med variabel rente udelukkende blive behandlet lån med årlig rentetilpasning. Der indgår således ikke lån med renteloft i beregningerne. Der ses tillige bort fra lån i fremmed valuta (euro) og problematikken omkring valutarisikoen. Når jeg har fravalgt eurolån skyldes det, at der pt. ingen fordel er ved eurolån (1.okt.). Det danskeuropæiske rentespænd er helt nede på 0,06% på 1 årigt rentetilpasningslån, så fordelen ved eurolån er væk 5. Opgaven vil ikke fremstå som et ideelt finansieringsforslag, eftersom det beror på rådgivning til den enkelte. Opgaven har derimod til formål at give den enkelte et bedre beslutningsgrundlag i forbindelse med forældrekøb. 5 Børsen, 1. oktober 2004, p

10 2 Model- og metodevalg I opgaven tages der udgangspunkt i følgende forudsætninger: Tabel 1: Forudsætninger for køb af lejlighed Kontant købesum der finanseres således: Kreditforeningslån Pengeinstitutlån Udbetaling Nødvendig likviditet for køber ved overtagelsen: Udbetaling Købeomkostninger (anslået) I alt nødvendig likviditet for køber Ved valg af kreditforeningslån opstilles der beregninger med fire 30-årige alternativer: et 5 % obligationslån, løbetid 30 år et 5 % kontantlån, løbetid 30 år et rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning (F1), løbetid 30 år et rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning 10 års afdragsfrihed (AF1), løbetid 30 år For at tydeliggøre risikoen ved boligkøb er friværdien beregnet for tre forskellige salgspriser. Tanken er, at et scenarie udtrykker et passende konservativt gæt, mens et andet er udtryk for et worst case scenarie (der skal kunne håndteres af låntager), og det tredje scenarie illustrerer udviklingen, hvis priserne udvikler sig bedre end forventet. Der udarbejdes forslag til en horisontberegning af lånenes ydelse og indfrielsesvilkår. Beregningen har til formål at give låntageren et bredere og mere systematisk bud på fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper. Til at beregne kurser for en vilkårlig horisont og et vilkårligt renteskift anvendes kuponmetoden 6. 6 Jacobsen, Svend, 1998: Rådgivning om realkreditlån, Finans/Invest 3/98 7

11 3 Ejendomspriser og obligationsrenter I det følgende afsnit foretages en analyse af samspillet mellem renten og prisen på ejerlejligheder med henblik på at give læseren et indtryk af rentens betydning for prisen på ejerlejligheder 7. Sammenhængen mellem renten for forskellige løbetider kaldes rentestrukturen 8. Rentestrukturen kan bl.a. defineres som den sammenhæng, der er mellem renteniveauet og løbetiden på værdipapirer. Renten vil normalt være lavest for værdipapirer med kort løbetid og højere for værdipapirer med lang løbetid. Årsagen hertil er, at investor vil kræve en præmie for at binde penge i værdipapirer med lang løbetid, da det kan være mere risikofyldt. Renten kan forklares som prisen på penge, da renten er med til at sikre ligevægt mellem løntagers efterspørgsel efter penge og långivers udbud af penge. Med andre ord vil renten stige, når der er mangel på penge og falde når der er mange penge i omløb. Det er med til at skabe ligevægt mellem udbud og efterspørgsel på penge. De seneste års store succes for rentetilpasningslån og afdragsfrie lån har betydet, at det danske boligmarked er blevet mere eksponeret overfor rentestigninger og faldende priser på ejerboliger. Den traditionelle opfattelse af dynamikken på boligmarkedet er, at når renterne stiger, så vil boligpriserne falde. Og med en stigende andel af boligejere, der tager rentetilpasningslån, er det relevant at se på boligmarkedets følsomhed overfor ændringer i renten. Teoretisk set er sammenhængen, at ved et rentefald øges efterspørgslen, huspriser og boligbyggeriet stiger, hvorefter det øgede udbud af boliger presser huspriserne tilbage mod en ligevægt, hvor byggeomkostningerne modsvares 9. Tilsvarende tilsiger teorien, at ejendomspriserne forventes at falde ved stigende renter. 7 Ejendomspriserne bestemmes af rente, indkomst og boligbeholdning, Nationalbanken, MONA Christensen, Michael, 2001: Obligationsinvestering, p Nationalbanken, MONA

12 Figur 2: Udviklingen i den 2-årig statsrente og den 30-årige realkredit 2-årig stat 30-årig realkredit Rente % p.a År Kilde: Egen tilvirkning ved data fra Nationalbanken Figur 2 viser udviklingen i den 2-årige statsrente og 30-årige realkredit rente i perioden fra 1987 til september Formålet med at vise renteudviklingen både for den korte og den lange rente er at give forældre en fornemmelse af, hvor meget renteniveauet kan ændre sig og dermed give et indtryk af rentestrukturen i Danmark. Ifølge en rapport som IMF, Den Internatioanle Valutafond, udgav i september måned, vil et fald i renten føre til en stigning i de reale huspriser med 1 procent 10. Jævnfør Figur 2 har vi været vidne til en faldende rente siden Det kan imidlertid være meget afgørende, om det er en stigende realrente, der udløser faldende priser på ejerboliger, eller om det er andre faktorer. Hvis inflationen stiger i samme takt som renten vil realrenten være uændret, hvilket isoleret set ikke vil få betydning for ejendomspriserne. Uændret inflation og stigende renter og deraf stigende realrente, vil derimod have betydning for ejendomspriserne. 10 Splid, Robert, 2004: Økonomiske faresignaler, Børsen 18. oktober 2004, p

13 Figur 3: Sammenhæng mellem rente og den reale pris på ejerlejligheder, Rente 30-årig realkredit Real pris på ejerlejligheder Indeks År Kilde: Egen tilvirkning på baggrund af data fra Nationalbanken og Danmarks Statistik Figur 3 viser sammenhængen mellem rentefald og stigning i de reale priser for ejerlejligheder. Figuren viser tydeligvis en negativ korrelation mellem rentefald og stigning i de reale priser for ejerlejligheder. 3.1 Historisk udvikling i reale priser for ejerlejligheder Med udgangspunkt i forrige afsnit belyses nu udviklingen i kontantpriser på ejerlejligheder i perioden Det er Told og Skats ejendomspriser, som ligger til grund for nærværende analyse. Der er således tale om et landsgennemsnit, hvorfor der lokalt kan være tale om større eller mindre forskelle gennem perioden. Priserne er deflateret med forbrugerprisindekset for boliger. 10

14 Figur 4: Real prisudvikling for ejerlejligheder Indeks Kontantpriser Prisindeks Realudvikling År Kilde: Egen tilvirkning på baggrund af data fra Told og Skat og Statistikbanken Jævnfør Figur 4 faldt priserne marginalt fra 1980 frem til 1984, hvor der atter var fremgang at spore. Herefter steg priserne i perioden frem til 1987, hvorefter kartoffelkuren gjorde sit indtog. I perioden havde kartoffelkuren skabt en markant højere nettoydelse gennem reduktion i rentefradragsretten, overgang fra annuitet til mixlån, bortfald af kontantlånsordningen og forhøjede stempelafgifter. Dette skabte faldende realpriser for ejerlejligheder. Som det fremgår af figur 3 var boligmarkedet i 1992 stadig præget af kartoffelkuren og den generelle opstramning af den økonomiske politik. I 1993 gennemførte den nye regering en boligpakke, som indeholdt en lang række lettelser for låntagerne. Boligpakken og det kraftige rentefald fik sat skub i priserne og medførte en kraftig stigning i de kontante realpriser for ejerlejligheder. Som det fremgår af figuren befinder priserne for ejerlejligheder efter flere års stigninger på et rekordhøjt niveau. Og de reale kontantpriser for ejerlejligheder er i perioden steget i alt 52% 11. Det vil altså sige, at i de sidste 23 år er de reale priser for ejerlejligheder i gennemsnit steget 1,84% årligt. 11 De nominelle stigninger i boligpriserne for ejerlejligheder er 321% i perioden

15 3.2 Betydningen af udviklingen i ejerlejlighedspriser og lave renter Den rekord lave rente har medført, at det langt fra kun er de vellønnede danske forældre, som køber lejligheder til deres børn gennem en virksomhedsordning med skattefordele. På bare to år er antallet af ejerlejligheder, som er den typiske studenterhybel, steget gevaldigt med 36 pct. fra små til godt Samtidig med at priserne på ejerlejligheder er steget har rentetilpasningslån og afdragsfrie lån opnået stor succes de seneste år. De afdragsfrie lån blev introduceret i oktober sidste år og allerede efter 6 måneder udgjorde de afdragsfrie lån ca. 10% af den samlede udlånsmasse og hovedparten er givet som rentetilpasningslån 13. Det danske realkreditsystem er dermed blevet mere eksponeret overfor rentestigninger og faldende priser på ejerboliger end nogensinde før. Situationens alvor understreges af, at Nationalbankens direktør, Bodil Nyboe, har tilkendegivet sin bekymring ved den stigende anvendelse af rentetilpasningslån. I Finanstilsynet, Forbrugerrådet og realkreditinstitutterne er man da også enige om, at de nye låntyper i høj grad kræver en øget rådgivningsindsats. 12 Splid, Robert, 2004: Lavtlønnede er vilde med forældrekøb, Børsen, 18. oktober 2004, p Jacobsen, Svend, 2004: Realkreditrådgivning, god skik og afdragsfrie lån, Finans/Invest 4/04 12

16 4 Udbudte lånetyper Udbuddet af lånetyper har aldrig været større end nu. I det følgende belyses de forskellige lånemuligheder, som låntager står overfor. Grundlæggende anvendes der to forskellige typer af obligationer i forbindelse med udstedelse af realkreditlån, hvilket er konverterbare og inkonverterbare obligationer. At en obligation er konverterbar vil sige, at låntager har en ret til at indfri sit byggelån til kurs 100 på fastlagte terminsdatoer under hele amortisationsforløbet 14. Konverterbare obligationer anvendes til fastforrentede lån. Realkreditlån udstedt på baggrund af inkonverterbare obligationer kan alene indfries ved at købe obligationerne i markedet og anvendes til rentetilpasningslån. Fra oktober 2003 blev de to lånetyper tillige tilbudt med afdragsfrihed. Man kan man vælge mellem følgende typer af realkreditlån: obligationslån, kontantlån eller rentetilpasningslån. 4.1 Fastforrentede lån Obligationslån Obligationslån er et lån med fast rente i hele lånets løbetid. Hovedstolen på lånet svarer til den mængde obligationer kreditforeningen skal sælge. Dagskursen på obligationerne afgør, hvor stort et provenu der reelt bliver udbetalt. Et obligationslån på kr. giver derfor et provenu på kr., hvis kursen er 95. Provenuet reduceres af omkostningerne i forbindelse med hjemtagelsen eksempelvis tinglysningsafgift og stempel til staten. 14 Christensen, Michael, 2001: Obligationsinvestering 13

17 Eftersom obligationskurserne ændrer sig fra dag til dag, kendes provenuets størrelse først på udbetalingstidspunktet, eller ved tegning af en fastkursaftale. Ydelsen på obligationslån kendes derimod på tilbudstidspunktet, da man allerede på dette tidspunkt ved, hvor mange obligationer der skal sælges. Afdragsprofilen på et fastforrentet obligationslån ser således ud: Kr Figur 5: Afdragsprofil fastforrentet obligationslån Afdrag Renter Bidrag Ydelse Terminer Kontantlån Kontantlån er et lån med fast rente i hele lånets løbetid, hvor lånets hovedstol er lig med kursværdien på de solgte obligationer. Det betyder, at et kontantlån på kr. giver et provenu på kr., uanset kursen på obligationerne. Provenuet reduceres af omkostningerne i forbindelse med hjemtagelsen eksempelvis tinglysningsafgift og stempel til staten. Terminsydelsen afhænger af, hvor mange obligationer kreditforeningen skal sælge for at skaffe lånebeløbet på kr., og er derfor ikke fast på tilbudstidspunktet. Ydelsen kan dog sikres ved en fastkursaftale. Hovedstolen på lånet vil hver være kr., men den såkaldte obligationsrestgæld vil som regel være større. 14

18 Er obligationskursen 95, skal der ligesom ved obligationslån sælges obligationer for kr. (obligationshovedstolen) for at skaffe et provenu på kr. (kontanthovedstolen). Provenuet reduceres af omkostninger i forbindelse med hjemtagelsen eksempelvis tinglysningsafgift og stempel til staten. Kurstabet, som er kr., bliver omregnet til et fradragsberettiget rentetillæg. Er kursen på obligationerne over 100 omregnes kursgevinsten til en reduktion i lånets rente. Terminsydelsen på et kontantlån og et tilsvarende obligationslån er når der ses bort fra administrationsbidraget til kreditforeningen lige store, men fordeles forskelligt på rente og afdrag. Det skyldes, at kontantlånets hovedstol er nominelt mindre (svarende til kurstabet), og at der derfor skal afdrages et mindre beløb end for obligationslån. Afdragsdelen af ydelserne for et kontantlån er derfor mindre end afdragsdelen af ydelserne på et tilsvarende obligationslån, eller sagt med andre ord: Bruttoydelsen er den samme for lånene, men ydelsen indeholder for kontantlån en større renteandel end obligationslån. Da rentebeløbet er fradragsberettiget, opnås der ved kontantlån ofte en lavere ydelse efter skat, fordi rentebeløbet er relativt større end for obligationslån. For personbeskattede vil kursgevinster som hovedregel være skattepligtige, mens kurstab ikke er fradragsberettiget Fordele og ulemper ved obligationslån og kontantlån Følgende afsnit vil jævnfør problemformuleringen vurdere de forskellige finansieringsformers fordele og ulemper. Fordele og ulemper er anført i tabeller, som efterfølgende vurderes på baggrund af købers risikoprofil. 15

19 Tabel 2: Fordele og ulemper ved obligationslån Fordele Ulemper Ydelsen er kendt i hele løbetiden Usikkerhed med hensyn til låneprovenu Mulighed for op/nedkonvertering - aktiv Omkostninger forbundet med aktiv gældspleje gældspleje Ingen beskatning af kursgevinster ved Provenuet er kun kendt, hvis der er førtidig indfrielse tegnet en fastkursaftale på tilbudstidspunktet Stigende obligationsrente => lavere Faldende obligationsrente => højere obligationsrestgæld obligationsrestgæld Hvis obligationsrenten ændres skal pantebrev tinglyses igen Højere nettoydelse i forhold til et tilsvarende kontantlån Vælger forældreparret et traditionelt fastforrentet obligationslån påtager de sig den mindst mulige risiko, idet ydelsen på forhånd er kendt og ikke ændres gennem hele lånets løbetid med mindre, at der foretages konverteringer. Til gengæld betaler parret en pris for denne sikkerhed i form af en højere ydelse sammenlignet med et rentetilpasningslån. Det fastforrentede obligationslån vil altså være et oplagt valg for det forsigtige forældrepar, som ønsker at kende ydelsen i årerne fremover og ligeledes har et ønske om at nedbringe restgælden løbende. 16

20 Tabel 3: Fordele og ulemper ved kontantlån Fordele Sikkerhed med hensyn til låneprovenu Mulighed for aktiv gældspleje Har lavere nettoydelse i forhold til et tilsvarende obligationslån Stigende obligationsrente => lavere obligationsrestgæld Kurstabet ved udbetaling omdannes til en fradragsberettiget rente Stempelafgift og bidrag bliver mindre grundet de beregnes ud fra en mindre hovedstol Ulemper Ydelse ukendt før udbetaling er sket Beskatning ved kursgevinst Opkonvertering ufordelagtigt grundet beskatning af kursgevinster Faldende obligationsrente => højere obligationsrestgæld Vælger forældreparret at finansiere deres ejerlejlighed med et kontantlån, bliver ydelsen lidt lavere i forhold til et obligationslån. Dog er besparelsen minimal, og det er ikke nær så attraktivt for låntager at konvertere. Ønsker parret at benytte sig af aktiv gældspleje bør de altså vælge obligationslånet frem for kontantlånet og dermed undgå beskatningen af kursgevinster. 4.2 Tilpasningslån Tilpasningslån uden loft Det var Realkredit Danmark som i 1996 introducerede rentetilpasningslånene på det danske marked. Kort tid efter udbød de øvrige kreditforeninger også rentetilpasningslån og tilpasningslån i diverse udgaver. Rentetilpasningslånene er kontantlån, hvor der sker periodevis rentetilpasning, hvorfor den fremtidige ydelse ikke er kendt, som vi kender det fra de fastforrentede lån. 17

21 Lånene er baseret på inkonverterbare obligationer, som har en kortere løbetid end selve lånet. Ideen med rentetilpasningslånene er at udnytte forskellen mellem den lange og korte rente og dermed opnå en ydelsesbesparelse. Figur 6: Udviklingen i den lange og korte rente (Mdr. obs.) 2-årige inkonverterbare obligationer 30-årige fastforrente obligationer konverterbare Rente p.a M M M M M M M M M01 Tid Kilde: Nationalbanken Som det fremgår af ovenstående figur, har det indtil nu været en fornuftig disposition at anvende rentetilpasningslån frem for fastforrentede lån, idet den lange rente har været højere end den korte rente i hele perioden frem til i dag. Der findes i dag en bred vifte af tilpasningslån. Tilpasningslånene kan inddeles i 3 forskellige typer: 1. F-lån hvor hele obligationsrestgælden rentetilpasses med en fast frekvens 2. P-lån hvor en fast procentdel af obligationsrestgælden tilpasses hvert år 3. T-lån hvor ydelsen er konstant, men hvor løbetiden varierer, når renten ændres Ad 1) F-lån F-lån er et kontantlån med periodevis tilpasning af renten. F-lån er et kort fastforrentet lån baseret på et fleksibelt pantebrev, som løber i op til 30 år. Ydelsen er kun kendt indtil refinansiering, hvorefter lånet skal refinansieres til markedsrenten. Debitor kan i vid udstrækning selv vælge i hvor lang en perioden han/hun ønsker at låse renten fast i. De mest udbredte F-lån er med lån med årlig rentetilpasning, rentetilpasning hver 3. år eller rentetilpasning hver 5. år. Ved F-lån udnyttes således muligheden for at låne lange penge til en kort rente. Ved F-lån med fast løbetid påvirker ændringer i 18

22 markedsrenten ydelsen på lånet. Hvis markedsrenten er steget, når lånet skal rentetilpasses, stiger ydelserne på lånet. Tilsvarende falder ydelserne på lånet, hvis markedsrenten er faldet. Ad 2) P-lån Med P-lån vælger låntager selv hvor stor en del af restgælden, som skal refinansieres hvert år. Debitor kan vælge en rentetilpasningsandel på 33,3%, 20% eller 10%. Ad3) T-lån Tilpasningslån, som afdrages efter annuitetsprincippet, kan også vælges med variabel løbetid, hvor ændringer i markedsrenten i første omgang påvirker løbetiden frem for ydelsen. Stiger renten, forlænges løbetiden på lånet, mens ydelsen før skat fastholdes. Modsat bliver løbetiden kortere ved rentefald Rentetilpasningslån med renteloft I april 2000 fik rentetilpasningslånene en ny konkurrent i Totalkredits BoligX lån. BoligX lån er obligationslån, som finasieres ved udstedelse af 5-årige obligationer, hvor renten hvert halve år tilpasses udviklingen i 6 måneders CIBOR 15. Sagt på en anden måde: Renten tilpasses det aktuelle niveau, og den kan derfor både falde og stige i lånets løbetid. BoligXlån er et obligationslån med variabel rente med indbygget renteloft, hvor renteloftet giver låntager sikkerhed for, at renten ikke kan overstige loftet i en periode. Helt konkret betyder det, at den pålydende obligationsrente i perioden frem til den 1. januar 2008 ikke kan overstige et renteloft på 6,44%. Til gengæld for renteloftet betaler låntager en rente, der er 20 basispunkter over CIBOR. Man behøver altså ikke længere give afkald på hverken lav rente eller sikkerhed. Man kan både spare penge og slippe for at bekymre sig om, at renten måske kan stige mere, end man bryder sig om. Man får en lav ydelse og sparer penge, så længe renten er lav og man får tryghed, fordi der er et loft over, hvor høj renten kan blive (i en 5-årig periode). 15 CIBOR offentliggøres dagligt af Danmarks Nationalbank på basis af indberetninger af udlånssatser fra p.t. 8 pengeinstitutter. Der offentliggøres renter for 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9 eller 12 måneders løbetid. 19

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

Information om rentetilpasningslån (RT-lån)

Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen

Læs mere

Realkredit Danmark Skattepjece. Skattepjece

Realkredit Danmark Skattepjece. Skattepjece Realkredit Danmark Skattepjece Skattepjece Indledning Denne pjece beskriver i hovedtræk reglerne for selskabers beskatning i forbindelse med realkreditlån. Du kan blandt andet læse om de skattemæssige

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Realkreditobligationer

Realkreditobligationer Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede

Læs mere

Realkreditrådgivning,

Realkreditrådgivning, Realkreditrådgivning, god skik og afdragsfrie lån 4 FORFATTER Lektor ph.d. Svend Jakobsen Handelshøjskolen i Århus E-mail: skj@asb.dk Figur 1 Udvikling i resultat før skat for realkreditinstitutterne,

Læs mere

Ugeseddel nr. 14 uge 21

Ugeseddel nr. 14 uge 21 Driftsøkonomi 2 Forår 2004 Matematik-Økonomi Investering og Finansiering Mikkel Svenstrup Ugeseddel nr. 14 uge 21 Forelæsningerne i uge 21 Vi afslutter emnet konverterbare obligationer og forsætter med

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER OM KommuneKredit er en forening, der har til formål at yde lån til kommuner, regioner, kommunale interessentskaber, samt til selskaber og institutioner med 100 pct. kommunegaranti. KommuneKredits mission

Læs mere

Skærpede krav til rådgivning om boliglån

Skærpede krav til rådgivning om boliglån Skærpede krav til rådgivning om boliglån Under folketingets forhandlinger om den nye SDO lov blev der fra mange sider udtrykt frygt for, at de traditionelle realkreditlån fremover ville blive udkonkurreret

Læs mere

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet.

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet. Avedøre B/S, afd. Store Hus Vester Voldgade 17 1552 København V Dato 31. maj 2013 Vores ref. Jess Bering Hansen Ejendomsnr. 0393644 16 Beliggenhed Sadelmagerporten 2-4 m.fl. 2650 Hvidovre Standardiseret

Læs mere

Omlægningsberegning. Ejerlejlighed nr. 1 af 633 Sundbyøster, København Lyneborggade 13-17 M.Fl., 2300 København S

Omlægningsberegning. Ejerlejlighed nr. 1 af 633 Sundbyøster, København Lyneborggade 13-17 M.Fl., 2300 København S A/B Sadolinparken 2 C/O Sven Westergaards Ejd. Adm. Store Kongensgade 24b 1264 København K Lånenr 60 DLRs reference Henrik Laursen Tlf:33420828 E-mail: hkl@dlr.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører

Læs mere

1 RD Cibor6 74.656.000 30 år 3.831.723 Annuitet / 4,89 Afdragsfri 4 terminer. Forudsætning for udbetaling af lånet side 2 Vigtigt at vide

1 RD Cibor6 74.656.000 30 år 3.831.723 Annuitet / 4,89 Afdragsfri 4 terminer. Forudsætning for udbetaling af lånet side 2 Vigtigt at vide Lånetilbud 17. april 2008 Kunde Ejendom A/B Havnehaven II Stationsvej 15-95 4760 Vordingborg Matr. nr. 43 CP Ore, Vordingborg Jorder Pantnummer 2270.7905 Sagsnummer 01-04-1 Din rådgiver Lene Thøgersen,

Læs mere

Ordforklaring til Långuide

Ordforklaring til Långuide 20. april 2015 Ordforklaring til Långuide Oversigt Belåningsinterval... 2 Delydelse... 2 Effektiv rente ekskl. omkostninger... 2 Fradragskonto... 2 Færdigmelding i forbindelse med forhåndslån... 3 Kalkulationsrente...

Læs mere

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 5

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 5 Oversigt over lån 24. juni 2015 Kunde ANDELSBOLIGFOREN. DYSTRUPPARKEN Ejendom Vestermarken 9-19, 8586 Ørum Djurs Kontaktperson Conny Baastrup Jensen, tlf. 45 12 43 90 Side 1 af 33 Pantnummer 2183.0496

Læs mere

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Låneanbefaling Bolig Markedsføringsmateriale 8. juni 2012 Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Det kan lyde som en forslidt frase, men renterne er historisk lave og lavere end langt de fleste nogensinde

Læs mere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere 16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet

Læs mere

Omlægningsberegning 3. september 2012

Omlægningsberegning 3. september 2012 Viby Gymnasium og HF Søndervangs Alle 45 8260VibyJ LR Realkredits reference M.F. Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører følgende ejendom: Ejendommens

Læs mere

Omlægningsberegning 3. september 2012

Omlægningsberegning 3. september 2012 Viby Gymnasium og HF Søndervangs Alle 45 8260VibyJ LR Realkredits reference M.F. Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører følgende ejendom: Ejendommens

Læs mere

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 2

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 2 Oversigt over lån 7. november 2014 Kunde A/B BRYGGERGÅRDEN Ejendom Pileborggade 6-10, 4100 Ringsted Kontaktperson Peter Erik Hansen, tlf. 45 12 58 00 Side 1 af 7 Pantnummer 1186.8263 Finansieringseksempel

Læs mere

Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv

Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv Gælder fra den 18. august 2015 Side 1 af 37 Velkommen i Realkredit Danmark Vi ønsker at give dig det bedst mulige grundlag for at vælge, hvordan du vil finansiere

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,

Læs mere

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

1 Kontantlån 10.485.000 30 år 652.595 Annuitet 4,1860 4 terminer. 2 FlexLån 22.136.000 30 år 619.253 Annuitet 1,2896 Type F1K 4 terminer

1 Kontantlån 10.485.000 30 år 652.595 Annuitet 4,1860 4 terminer. 2 FlexLån 22.136.000 30 år 619.253 Annuitet 1,2896 Type F1K 4 terminer Lånetilbud 7. december 2011 Kunde Ejendom Boligkontoret Fredericia Afdeling 312 Kongensstræde 1 7000 Fredericia Matr. nr. 403 Fredericia Bygrunde Pantnummer 1792.4211 Sagsnummer 02-01-1 Renovering - Etagebyggeri,

Læs mere

Lånetilbud. Pakkeløsning

Lånetilbud. Pakkeløsning Den Boligselskabet Futura, afd. 45/05 Oldenburg Alle 3, Høje Taastr. 2630 Taastrup Lånetilbud Pakkeløsning Reference Morten Farup Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk har modtaget Deres

Læs mere

På nyt lån er der i beregningerne anvendt kurssikringskurs samt oplysninger om omkostninger fra Nordea Kredit. belåning

På nyt lån er der i beregningerne anvendt kurssikringskurs samt oplysninger om omkostninger fra Nordea Kredit. belåning Page 1 of 10 Konsekvensberegning Dato : 01-01-2015 A/b Annagården 107-087 C/o Deas A/S Dirch Passers Alle 76 2000 Frederiksberg Skattesats i % 0,00 pct. (2014) Matrikelnr. 1142 Udenbys Klædebo Kvarter,

Læs mere

Realkredit Danmark Realkredit Danmark Skattepjece Skattepjece Skattepjece 1

Realkredit Danmark Realkredit Danmark Skattepjece Skattepjece Skattepjece 1 Skattepjece 1 Indledning Denne pjece beskriver i hovedtræk reglerne for personers beskatning i forbindelse med realkreditlån. Du kan blandt andet læse om hvordan du fratrækker renteudgifter de skattemæssige

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Almindelige forretningsbestemmelser for obligations- og valutahandel Internationalt udlån

Almindelige forretningsbestemmelser for obligations- og valutahandel Internationalt udlån Almindelige forretningsbestemmelser for obligations- og valutahandel Internationalt udlån - Nykredit Realkredits ordreudførelsespolitik Når et nyt realkreditlån optages, eller et eksisterende omlægges,

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Strategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3

Læs mere

Låntyper og forretningsbetingelser Privat

Låntyper og forretningsbetingelser Privat Låntyper og forretningsbetingelser Privat Gælder fra den 10. februar 2015 Side 1 af 31 Velkommen i Realkredit Danmark Vi ønsker at give dig det bedst mulige grundlag for at vælge, hvordan du vil finansiere

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Finansiering. v. seniorøkonom Jeppe Borre, Nykredit. 15. September 2015

Finansiering. v. seniorøkonom Jeppe Borre, Nykredit. 15. September 2015 Finansiering v. seniorøkonom Jeppe Borre, Nykredit 15. September 2015 Hvem er jeg? Uddannelse Cand. polit(kandidat i økonomi) Tidligere jobs Studenterjobs i Undervisningsministeriet og Realkreditrådet

Læs mere

A. En obligation er et gældsbevis, hvor udstederen forpligter sig til at betale renter og afdrag i en bestemt periode på nærmere aftalte vilkår.

A. En obligation er et gældsbevis, hvor udstederen forpligter sig til at betale renter og afdrag i en bestemt periode på nærmere aftalte vilkår. Opgave 4.1 En obligation er et gældsbevis, hvor udstederen forpligter sig til at betale renter og afdrag i en bestemt periode på nærmere aftalte vilkår. I Danmark kan obligationsudstederne opdeles i følgende

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne

Læs mere

!!!! Lejlighed!i!København!

!!!! Lejlighed!i!København! Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Dansk realkredit er noget helt specielt I mere end 200 år har danskerne kunnet låne penge på en ganske særlig måde. Muligheden

Læs mere

Guide. Foto: Iris. Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN. sider. F1-lånets afløser Eksperternes lånetips

Guide. Foto: Iris. Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN. sider. F1-lånets afløser Eksperternes lånetips Foto: Iris Guide Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN 20 sider F1-lånets afløser Eksperternes lånetips 2 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus

Læs mere

Finansiering af køb af SG&HF

Finansiering af køb af SG&HF 1 Finansiering af køb af SG&HF Svendborg Gymnasium & HF januar 2010 Finansiering af køb af SG&HF Gymnasiet har nu indhentet tilbud fra 4 realkreditinstitutter. De 4 institutter er Realkredit Danmark (Danske

Læs mere

Nutidsværdi af samlede ydelser 9.822.192 10.107.510-285.318

Nutidsværdi af samlede ydelser 9.822.192 10.107.510-285.318 Ombytning af lån 9. august 2012 Kunde Ejendom DSI - Søvangsgården Søvangsvej 19-23, 2650 Hvidovre Matr.nr. 11 M Avedøre By, Avedøre Pantnummer 2121.5303 Vores kundekontakt Rasmus Thagaard Jørgensen, tlf.

Læs mere

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån 2011 Boligejerne anvender deres afdragsfrihed med omtanke - og mest af alt til investeringer, opsparing og nedbringelse af anden gæld. Boligejerne

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

Møde mellem Ringsted Kommune og KommuneKredit. Evaluering af låneportefølje for Ringsted Kommune

Møde mellem Ringsted Kommune og KommuneKredit. Evaluering af låneportefølje for Ringsted Kommune Møde mellem Ringsted Kommune og KommuneKredit Evaluering af låneportefølje for Ringsted Kommune 20. februar 2006 Sammenfatning Ringsted Kommunes nuværende låneportefølje må risikomæssigt betragtes som

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Beboermøde 29. september 2015 Morten Blicher Senior

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi 24. juni 2013 Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi Henover sommeren er forældrekøb det klassiske tema på boligmarkedet i takt med, at studiestarten

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Vordingborg B/S afd. 163 Den 29.01.2014

Vordingborg B/S afd. 163 Den 29.01.2014 Vordingborg B/S afd. 163 Den 29.01.2014 Rådhustorvet 15 Kunderådgiver NDB Ejd.nr. 604991-3 4760 Vordingborg Matr. nr. 3 a Ejerlav Lendemarke, Stege Jorder Beliggenhed Ørnebjerg Haven 1-12 Kunde Vordingborg

Læs mere

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Generelt...2 2. Lånetyper...3 2.1. Obligationslån...3 2.2. Kontantlån...3 2.3. Rentetilpasningslån (Flelån)...3 2.4. Lån med renteloft...3 2.5.

Læs mere

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Indledning I banken kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks. gældende lovregler om pensionsmidlernes

Læs mere

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi 18. juni 2014 Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi Traditionen tro er forældrekøb et stort tema på boligmarkedet hen over sommeren som en konsekvens

Læs mere

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån Til OMX Den Nordiske Børs, København Luxembourg Stock Exchange og pressen 15. november 2007 Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede obligationer Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede

Læs mere

Arbejdernes B/S i Vordingborg Den 29.01.2014 Afd. 14

Arbejdernes B/S i Vordingborg Den 29.01.2014 Afd. 14 Arbejdernes B/S i Vordingborg Den 29.01.2014 Afd. 14 Marienbergvej 79 Kunderådgiver NDB Ejd.nr. 416736-1 4760 Vordingborg Matr. nr. 141 a m.fl. Ejerlav Ore, Vordingborg Jorder Beliggenhed Hørvænget Kunde

Læs mere

Reference: 9. januar 2 013 Pantnr.: 1773.2957

Reference: 9. januar 2 013 Pantnr.: 1773.2957 /REALKREDIT Tønder Kommune Rådhuset Kongevej 57 627 Tønder Realkredit Danmark Storkunder Strødamve] 46 21 København storkunder@rd.dk Telefon 45 12 43 7 Telefax 45 14 96 27 www.rd.dk Reference: 9. januar

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Guide. Sådan vælger du det bedste boliglån. 3 guider som kan hjælpe dig godt på vej til at finde det bedste boliglån samt meget mere

Guide. Sådan vælger du det bedste boliglån. 3 guider som kan hjælpe dig godt på vej til at finde det bedste boliglån samt meget mere Foto: Scanpix Guide Februar 2014 Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Sådan vælger du det bedste boliglån 3 guider som kan hjælpe dig godt på vej til at finde det bedste boliglån samt meget mere

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Tirsdag den 23. oktober 2012

Tirsdag den 23. oktober 2012 Tirsdag den 23. oktober 2012 Dagsorden Velkommen! Ejendomsinvestering hvorfor investering i fast ejendom? Cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark. Udfordringer & muligheder i det danske

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

vexa-ordbog over finansielle begreber

vexa-ordbog over finansielle begreber vexa-ordbog over finansielle begreber Hovedstol Det beløb som De låner og som bliver tinglyst på ejendommens tingbogsattest. Løbetid Det antal år det tager at betale lånet tilbage. Terminer Vexa Finans

Læs mere

Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector

Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 214 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Region Hovedstaden har en passende fordeling mellem

Læs mere

www.sallingbank.dk Hovedkontor Frederiksgade 6 7800 Skive Tlf. 97 52 33 66 Egeris afdeling Kirke Allé 98 Fjernkundeafdeling

www.sallingbank.dk Hovedkontor Frederiksgade 6 7800 Skive Tlf. 97 52 33 66 Egeris afdeling Kirke Allé 98 Fjernkundeafdeling Egeris afdeling Kirke Allé 98 7800 Skive Tlf.: 96 70 33 66 Fjernkundeafdeling Frederiksgade 6 7800 Skive Tlf.: 96 44 61 63 Højslev afdeling Viborgvej 221 7840 Højslev Tlf.: 97 53 59 22 Roslev afdeling

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Ren slaraffenland for boliglåntagere

Ren slaraffenland for boliglåntagere Ren slaraffenland for boliglåntagere Renterne er styrtdykket i Danmark på det seneste. Det åbner nærmest dagligt for nye lånetyper til boligejerne, og slår alt hvad der før er set. Af Lars Erik Skovgaard.

Læs mere

Til Københavns Fondsbørs og pressen. 21. september 2005. Nykredit lancerer euro-udgave af to populære erhvervs- og landbrugslån

Til Københavns Fondsbørs og pressen. 21. september 2005. Nykredit lancerer euro-udgave af to populære erhvervs- og landbrugslån Til Københavns Fondsbørs og pressen Nykredit lancerer euro-udgave af to populære erhvervs- og landbrugslån 21. september 2005 Nykredit Realkredit A/S åbner pr. 21. september 2005 to nye obligationer til

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Skal du eje eller leje sommerhus?

Skal du eje eller leje sommerhus? 11. april 2011 Skal du eje eller leje sommerhus? Påsken lurer rundt om hjørnet, og det markerer typisk det tidspunkt, hvor sommerhusene atter bliver lukket op efter en lang vinter. For de danskere, der

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Realkreditlån med renteloft. Svend Jakobsen Institut for Regnskab, Finansiering og Logistik Handelshøjskolen i Århus 1. Februar 2005.

Realkreditlån med renteloft. Svend Jakobsen Institut for Regnskab, Finansiering og Logistik Handelshøjskolen i Århus 1. Februar 2005. Realkreditlån med renteloft Svend Jakobsen Institut for Regnskab, Finansiering og Logistik Handelshøjskolen i Århus 1. Februar 2005 Oversigt Behovet for de nye lån Typer af garantilån Valg af prisfastsættelsesmodel

Læs mere

Kommentar. Pari sikkerhed med fleksibilitet. 15. februar 2008. 15. februar 2008

Kommentar. Pari sikkerhed med fleksibilitet. 15. februar 2008. 15. februar 2008 15. februar 2008 15. februar 2008 Kommentar Pari sikkerhed med fleksibilitet Pari-swappen er en konverterbar fastrenteswap, som giver låntager sikkerhed i form af en fast finansieringsrente Swappen giver

Læs mere

F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen?

F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen? 1. februar 2011 F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen? Den optimale rentestrategi ved valg af boliglån ser man desværre først klart flere år efter, at bordet har fanget. Aktuelt set går de fleste danske

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Kontakt venligst Jørgen Mortensen på telefonnr. 44556659 eller Mads Stampe på telefonnr. 44556687, hvis der er behov for yderligere oplysninger.

Kontakt venligst Jørgen Mortensen på telefonnr. 44556659 eller Mads Stampe på telefonnr. 44556687, hvis der er behov for yderligere oplysninger. Bjerringbro Idrætspark Vestre Ringvej 7 8850 Bjerringbro Dato 17. oktober 2014 Vores ref. Jørgen Mortensen Ejendomsnr. 3480904 01 Matr.nr. 10 fn Ejerlav Bjerring By, Bjerringbro Beliggenhed Vestre Ringvej

Læs mere

...realkredit til landbrug, byerhverv og andelsboliger

...realkredit til landbrug, byerhverv og andelsboliger Side 1 af 9 Eksperter i......realkredit til landbrug, byerhverv og andelsboliger Juni 2013 DLR Kredit er realkredit Realkreditfinansiering af fast ejendom er altid en vigtig del af den samlede finansiering,

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Guide. Nu kan du få fast rente på 1% Det koster dit lån. sider. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix/Iris

Guide. Nu kan du få fast rente på 1% Det koster dit lån. sider. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix/Iris Foto: Scanpix/Iris Guide August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 10 sider Nu kan du få fast rente på 1% Det koster dit lån Nu kan du få fast rente på 1% INDHOLD: Nu kan du få fast rente

Læs mere

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Indledning I sparekassen kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks.

Læs mere

Movias likviditet har de senere år været styret ud fra nedenstående retningslinjer:

Movias likviditet har de senere år været styret ud fra nedenstående retningslinjer: Politisk dokument med resume Sagsnummer Bestyrelsen 12. september 2013 Mads Lund Larsen 07 Likviditetspolitik Indstilling: Administrationen indstiller, At målet for den gennemsnitlige likvidbeholdning

Læs mere

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2 FORÆLDREKØB Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. 121/5 01.01.2015 Forældrekøb er, når forældre køber en lejlighed, som de udlejer til deres barn. Hvis voksne børn køber en lejlighed,

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Forældrekøb økonomi og skat

Forældrekøb økonomi og skat Forældrekøb økonomi og skat Indhold Køb af lejlighed...3 Udlejning...3 Boligsikring...3 De unges skatteforhold...3 Forældrenes skatteforhold...4 Virksomhedsordningen...4 Kapitalafkastordningen...4 Fortjeneste

Læs mere

Claus Munk. kap. 1-3. Afdeling for Virksomhedsledelse, Aarhus Universitet Esben Kolind Laustrup

Claus Munk. kap. 1-3. Afdeling for Virksomhedsledelse, Aarhus Universitet Esben Kolind Laustrup Claus Munk kap. 1-3 1 Dagens forelæsning Grundlæggende introduktion til obligationer Betalingsrækker og låneformer Det danske obligationsmarked Pris og kurs Effektive renter 2 Obligationer Grundlæggende

Læs mere

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21 Side 1 af 7 Meddelelse fra Skattedirektoratet nr. 327 af 13.03.1995 Emne: Mindsterentereglen Indhold: A. Indledende bemærkninger pkt. 1-4 B. Skattepligtige personer, der omfattes af reglerne pkt. 5-6 C.

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Enestående mulighed for at styrke landbrugets finansielle robusthed

Enestående mulighed for at styrke landbrugets finansielle robusthed Februar 2015 Enestående mulighed for at styrke landbrugets finansielle robusthed En kombination af svag økonomi, lav inflation og uro på de finansielle markeder har medført en rekordlav rente. Selvom vi

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere