Randersegnens Boligforening u.k. (v/dab) v/ Randersbolig Marsvej Randers SØ. Randersegnens Boligforening (v/dab), afdeling 51, Purhus 3

Transkript

1 Randersegnens Boligforening u.k. (v/dab) v/ Randersbolig Marsvej Randers SØ Randersegnens Boligforening (v/dab), afdeling 51, Purhus 3 I henhold til aftale har fonden foretaget en foreløbig vurdering af de foreslåede udgifter til renovering og ekstraordinære renoveringsarbejder samt behovet for kapitaltilførsel mv. Det skal understreges, at nedenstående finansieringsskitse er 4. juli 2014 udarbejdet på grundlag af foreliggende oplysninger m.v. Vor ref.: Det forudsættes, at afdelingen videreføres af en almen boligorganisation, Jnr: som har andre afdelinger i lokalområdet. LBF Opretning, ombygning, tilgængelighed og miljøfremmende foranstaltninger i.h.t. lov om almene boliger m.v. 91 Opretning Udskiftning af bølgeeternitplader, maks. 25 % støtte (byggeafsnit 8). Udskiftning af tagteglsten 3 boliger på Vintergækvej, 3 boliger på Rørsangervej, 8 boliger på Jennumvej og Dyrbyvej, maks. 33 % støtte (byggeafsnit 18). Udskiftning af tegltage på 3 boliger, maks. 33 % støtte (byggeafsnit 29) Anskaffelsessum i alt Finansiering Henlæggelser (afdelingens opsparing) 0 Tilskud fra fællespulje i Landsbyggefonden 0 Tilskud fra boligorganisationen "egen trækningsret eller lign." 0 Støttede realkreditlån

2 Ydelse, støttede realkreditlån, 1. fulde år udgør ca. 5,5 % af svarende til 56 eller ca. 3 kr. pr. m² boligareal ( m²). Anmærkning Optagelse af støttede realkreditlån kræver godkendelse og garantistillelse fra beliggenhedskommune (50 %) og Landsbyggefonden (50 %). Ekstraordinære renoveringsarbejder Udskiftning af bølgeeternitplader (byggeafsnit 8). Maling af vinduer og udskiftning af udvendige døre (byggeafsnit 10). Udskiftning af tagteglsten på 3 boliger (Vintergækvej) samt udskiftning af vinduer og døre. Udskiftning af teglsten på 3 boliger (Rørsangervej) samt udskiftning af vinduer og døre. Udskiftning af teglsten på 8 boliger (Jennumvej) samt udskiftning af vinduer og døre. Udskiftning af teglsten (Dyrbyvej) samt udskiftning af vinduer og døre (byggeafsnit 18). Udskiftning af tag på udhuse samt udskiftning af vinduer og døre (byggeafsnit 26). Udskiftning af tegltage på 3 boliger (byggeafsnit 29). Der afsættes en rammebeløb på i alt Finansiering Henlæggelser (afdelingens opsparing) 0 Tilskud fra fællespulje i Landsbyggefonden 0 Tilskud fra boligorganisationen "egen trækningsret eller lign." 0 Finansieringsandel ekstraordinære renoveringsarbejder, (kapitaltilførsel) 0 Ustøttede realkreditlån Ustøttet realkreditlån. Ydelse, 1. fulde år på realkreditlån udgør 6,5 % af svarende til 217 eller ca. 11 kr. pr. m² boligareal ( m²). Anmærkning Optagelse af ustøttet realkreditlån kræver godkendelse og eventuel garantistillelse fra beliggenhedskommunen. Særligt aktiv m.v. Overført saldo Særlig aktiv, jf. efterstående

3 Finansiering Eksisterende lån Fritagelse for udamortiserede ydelser, tilbageført skyldigt beløb O-lån, Landsbyggefonden Ustøttet lån: Ydelse/afvikling af det særlige aktiv (forbedringsarbejder) indgår i budget. O-lån: Ydelser, 1. fulde år på O-lån udgør 3,3 % af svarende til 83 eller ca. 4 kr. pr. m 2 boligareal ( m 2 ). På foranstående grundlag beregnes følgende: Behov for kapitaltilførsel Opsamlet underskud pr ,6 Kalkuleret yderligere underskud, særudgifter og lejetab m.v ,0 - Heraf afvikling som særligt aktiv ,0 - Salgsprovenu, 2 stk én familiehuse beliggende på Stationsvej nr. 38 og 39 (anslået) -500, ,6 Generel fordelingsnøgle 1/5 - Randers Kommune, lån 406,4 1/5 - Realkreditinstitut, lån 406,4 1/5 - Boligorganisationen, tilskud 0,0 2/5 - LBF/Landsdispositionsfonden, tilskud/lån 812, ,6 Virkning af investeringer og kapitaltilførsel kr./m²/år Husleje pr gennemsnitlig 772 Renoveringsarbejder m.v., ydelse støttede realkreditlån 3 Ekstraordinære renoveringsarbejder, ydelse, ustøttede realkreditlån 11 Ydelser på O-lån, særlig aktiv 4 Besparelse, nedsættelse af pligtmæssige G-bidrag -2 Besparelse, afskrivning forbedringsarbejder -6 Besparelse, ydelser vedr. lån forbedringsarbejder -31 Løbende tilskud fra boligorganisationens dispositionsfond/ subsidiært driftslån Landsbyggefonden -18 Husleje efter virkning af investeringer og kapitaltilførsel 733 3

4 Huslejeniveau Huslejen pr før virkning af investeringer og kapitaltilførsel andrager ifølge budgettet, 772 kr/m²/år - gennemsnitlig. Omregnet til et lejlighedsgennemsnit på 75 m² andrager lejen ca. 780 kr./m²/år. Lejlighedsgennemsnitsstørrelse: 77,46 m² Huslejen vil efter virkning af investeringer og kapitaltilførsel (ovennævnte omfang) udgøre 733 kr/m²/år - gennemsnitlig. Omregnet til et lejlighedsgennemsnit på 75 m² andrager lejen ca. 741 kr./m²/år. Ifølge Landsbyggefondens huslejestatistik, er lejen for 2013 i Region Midtjylland for alle almene boliger ibrugtaget i gennemsnitlig 768 kr./m²/år (ekskl. vand). I nybyggeri (2012 priser) andrager lejen gennemsnitlig 861 kr./m²/år (ekskl. vand). Overordnet kommentarer Det er en forudsætning, at lejefordelingen efter opretning mv. reguleres således, at den i hele afdelingen afspejler reglerne om lejefordelingen efter indbyrdes værdi. Der vil være behov for dispensation fra dispositionsfondsforpligtelsen ved udamortisering af oprindelige realkreditlån. Det forudsættes, at der efter ansøgning fra boligorganisationen gives fritagelse efter gældende bestemmelser for betaling af andel af ydelse vedrørende afviklede prioriteter, oprindelig finansiering (beregnet efter eventuel konvertering). Der vil være behov for dispensation for indbetaling af den del af pligtmæssige G-bidrag, som overstiger bidraget i Det forudsættes, at der efter ansøgning fra boligorganisationen gives fritagelse for den del af de pligtmæssige G-bidrag, som overstiger bidraget i Dispensation for pligtmæssige G-bidrag kan først gives, når alle parter på grundlag af den endelige redegørelse har tiltrådt kapitaltilførslen og tilsagn foreligger. Salg kræver særskilt godkendelse af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Indfrielse af statsgaranterede lån mv. forudsættes dækket af provenuet. Løbende driftsstøtte Løbende driftsstøtte ydes fra boligorganisationens dispositionsfond. I det omfang denne driftsstøtte overstiger midlerne i boligorganisationens dispositionsfond efter nærmere fastsat beregning dækkes en manko ved driftslån fra Landsbyggefonden. Halvdelen af dispositionsfondens disponible saldo efter fradrag for boligorganisationens andel af kapitaltilførsel er udgangspunktet for boligorganisationens løbende støtteandel. Til den regulerede saldo tillægges senere indbetalinger til dispositionsfonden, dog fradraget betalinger til Landsbyggefonden, mens der ses bort fra eventuelle øvrige udbetalinger efter den fastsatte opgørelsesdato. 4

5 Landsbyggefonden kan i særlige tilfælde tillade, at dispositionsfondens betaling af støtte udskydes eller ophører midlertidigt, uanset den regulerede saldo for dispositionsfonden overstiger det minimum, der er nævnt ovenfor, hvis boligorganisationens midler efter fondens skøn ikke i en periode kan frigøres i fuldt omfang på grund af driftsstøttesager eller lignende. Den løbende driftsstøtte aftrappes efter boligorganisationens bestemmelse. Hvis Landsbyggefonden yder driftslån, aftrappes dog svarende til regler for boligsocial indsats (100 % i 4 år, derefter aftrapning 9 kr. pr. m²/år). Aftrapningen standses, når den løbende driftsstøtte modsvarer beboerbetalingen vedrørende de støttede lån, som har finansieret en eventuel nedrivning. Driftslånet dækker beboerbetalingen indtil renoveringsstøttelånet efter i alt 30 år er indfriet. Herefter bortfalder denne andel af driftslånet. Sagsbehandling Landsbyggefonden må tage forbehold for nærmere behandling af ansøgningen til landsdispositionsfonden. Kopi af dette brev er sendt til Randers Kommune og Realkredit Danmark, DLR Kredit, Nykredit til orientering med henblik på eventuelle bemærkninger mv. Med venlig hilsen LANDSBYGGEFONDEN Birger R. Kristensen Peter Mols 5