Specialeafhandling HD-FR Karina Helbo, studienr.: Andreas Persson, studienr.: Tolagsbelåning

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Specialeafhandling HD-FR Karina Helbo, studienr.: 20042933 Andreas Persson, studienr.: 20111620. Tolagsbelåning"

Transkript

1 HD-FR Karina Helbo, studienr.: Andreas Persson, studienr.: Vejleder: Christian Farø en kritisk analyse af Totalkredit s model HD-FR på Aalborg Universitet Forår 2013

2 Indholdsfortegnelse Executive summary Indledning Problemformulering Metode Afgrænsning Realkreditinstitutternes udvikling Historien Totalkredit SDO- lovgivningen Risikospredning Lånetyper Lån med fast rente Lån med renteloft Lån med variabel rente Sammenligning af fast rente og F Optimering ved to lånetyper? Forventet afkast Standardafvigelse og varians Kovarians og korrelation Diversifikation Den efficiente rand Periodeomkostninger Den optimale sammensætning Sammenligning af kreditforeninger Kort intro til 3 kreditforeninger Totalkredit Realkredit Danmark BRF Standardberegninger 8 konkrete beregninger Fast rente med afdrag ved 80 % belåning Karina Helbo og Andreas Persson 1

3 Fast rente uden afdrag ved 80 % belåning Fast rente med afdrag ved 60 % belåning Fast rente uden afdrag ved 60 % belåning Variabel rente med afdrag ved 80 % belåning Variabel rente uden afdrag ved 80 % belåning Variabel rente med afdrag ved 60 % belåning Variabel rente uden afdrag ved 60 % belåning Den optimale løsning Diskussion af Totalkredits lånepakker Delkonklusion Rådgivernes kompetence Er kompetencerne gode nok? Interessenter Mennesketyper Idealtypen Formelle og uformelle aspekter Mulige tiltag Den bløde løsning Certificering Boligprofilaftale Implementering Modstand og motivation Den analytiske- rationelle model Konklusion Litteraturliste Bilag nr Karina Helbo og Andreas Persson 2

4 Executive summary The purpose of this task is to examine the consequences of Totalkredits introduction of tolagsbelåning has to the customer's choice of mortgage loans. At the same time it is interesting to see whether the advisors skills are good enough. The mortgage market has evolved a lot over the years and as a result of SDO-lovgivningen in 2007 and the subsequent increased capital market is certainly not become more transparent. Other credit unions have increased their contribution rates, whereas Totalkredit has introduced tolagsbelåning. These rules are aimed at the customer's collateral divided into two, where the toplån (from 60-80% of the loan value) must be with the settlement of the debt. Our analysis is divided into three parts. In the first part we try to define "the best solution" from the perspective of risk diversification. Here composed some portfolios of fixed-rate loans and F1 loans, and establishing some efficient circles from some horizons. This results in that one can see that if the customer has a time horizon of five years, so the customer can minimize the overall risk by choosing an allocation of 53% fixed rate and 47% F1 loans. It is precisely at a time horizon of five years, to achieve the greatest possible negative correlation with fixed interest and F1, so we conclude that the optimum is to restructure loans every five years. In our second analysis section, we compare Totalkredit with BRFkredit and Realkredit Danmark. We set 8 scenarios in which we calculate the net benefits and balance exist in given periods, and examine who performs best. Here it turns out that it is very different to who is cheapest / best in each scenario. The scenario "80% LTV fixed-rate mortgage", which is the most banks credit ratings for is the best in talkredit - mainly because there settled most of the time. However, their net benefit high if we want to run a minimum and a variable interest rate. This is due to the limitations of tolagsbelåningen where to run on toplånet while you can not get a F1 loans as top loans. We conclude this chapter by examining which of the three credit unions that solves "the optimal solution" from the analysis in the previous chapter the best. In the last part of the analysis, we try to investigate / evaluate whether in skills are good enough. We do not think they are, but we do not necessarily mean that it is due to the introduction of tolagsbelåningen. We believe that it is because the customers do not get a neutral advice, all advisors are colored by their own cooperation, and competitors' products and prices known simply not. Karina Helbo og Andreas Persson 3

5 Therefore, we see three possible actions that might. can overcome some of these challenges, and we come up with a recommendation for how we think competence level can be given. Here, we believe that advisers should be certified and should be followed by continuous testing. In addition, we propose a "boligprofilaftale", which is an extended counseling scheme to ensure that consultancy is adequate. Lastly, we come with our vision of how such measures can be implemented. Karina Helbo og Andreas Persson 4

6 1. Indledning Det danske realkreditsystem har eksisteret over 200 år og er kendt ude i det meste af verden som et sikkert og robust system, som andre lande ser op til og kopierer. Opbygningen med obligationer, der sælges af låntager, købes af investor og formidlet af realkreditinstitutterne, er unikt i Danmark, fordi vi har direkte pantebreve til sikkerhed for investor. Sikkerheden, der er tinglyst i låntagers ejendom, er med til at skabe tryghed for investor og med til at gøre renter og kurser attraktive for låntager. Det er dog ikke alle lande, der har den samme grad af gennemskuelighed og sikkerhed i deres låneformidlingssystemer, som vi har i Danmark, og det faktum sammen med en række andre faktorer var med til, at indførslen af SDO-lovgivningen blev gennemført tilbage i En lovgivning der var med til at sætte de danske kreditforeninger under et økonomisk pres på grund af de prisfald, vi i årene efter 2007 så på det danske boligmarked. Kreditforeningerne har på forskellige måder forsøgt at løse den kapitaludfordring, de faldende huspriser har medført, bl.a. ved at forhøje bidragssatserne og andre omkostninger for låntager. Denne trend har Nykredit/Totalkredit (fremover kaldt TK) dog valgt ikke at følge, de har i stedet valgt at indføre tolagsbelåning som løsning på kapitaludfordringerne. Disse differentieringer i realkreditmarkedet har gjort lånehjemtagelse af kreditforeningslån mere uigennemskueligt for låntager, end det har været tidligere. Det har dog ikke kun medført øgede udfordringer for låntager, men også de rådgivere, der skal sælge lånene, kan blive påvirket af det mere uigennemskuelige marked. Der er på flere områder pålagt rådgiverne krav til bl.a. certificering i forbindelse med rådgivning af investeringer, men der er endnu ikke krav om certificering ved rådgivning om kreditforeningslån. Rådgivningen er ofte meget generel og gives ud fra enkelte beregninger og simple tommelfingerregler. Der ydes sjældent individuel rådgivning ud fra den enkelte kundes risikoprofil, tidshorisont eller lignende. Rådgivningen er ofte målrettet mod en løsning med kun et kreditforeningslån. En løsning med fx to forskellige lånetyper for at minimere den samlede risiko bliver sjælendt fremlagt for kunden, hvilket muligvis skyldes rådgiverens egne holdninger eller måske mangel på viden. En løsning med flere lånetyper er også en mere kompleks løsning og kræver en større indsigt og viden. Der stilles hele tiden øgede krav til rådgivningen i forhold til god skik og andre regler, der er med til at sikre kunderne den bedst mulige rådgivning, men man kan godt frygte, at kompleksiteten i realkreditmarkedet, provisionsaftaler på kryds og tværs og manglende viden Karina Helbo og Andreas Persson 5

7 hos rådgiverne kan være med til, at kunderne ikke altid bliver rådgivet ud fra deres ønsker og behov Problemformulering Vi vil i vores speciale undersøge, hvilke konsekvenser TK s indførsel af tolagsbelåning har for låntagers valg af lån. Derudover ønsker vi at undersøge, hvilke krav indførslen af tolagsbelåning har til rådgivernes kompetenceniveau Metode Vores speciale vil tage udgangspunkt i det danske realkreditsystem med ekstra fokus på TK s indførsel af tolagsbelåning. Vi ønsker i vores speciale at besvare følgende underspørgsmål for at finde frem til en fornuftig besvarelse på ovenstående problemformulering: - Hvordan ser realkreditlovgivningen ud i dag? - Hvilke krav har SDO-lovgivningen fra 2007 pålagt kreditforeningerne/ obligationsudstederne? - Hvilke typer kreditforeningslån findes der? - Kan der være en fordel for låntager ved at hjemtage to lån frem for et lån, hvilke risikomæssige aspekter er der ved dette? - Er der forskel på de tre største kreditforeninger i Danmark: TK, BRFkredit (fremover kaldt BRF) og RealkreditDanmark (fremover kaldt RD)? - Hvilken kundetype henvender den enkelte lånetype sig til? - Hvilken kreditforening tilbyder den bedste løsning? - Er rådgiverne i bankerne og kreditforeningerne klar til og dygtige nok til at rådgive om tolagsbelåning og sammensætning af flere lånetyper? - Burde rådgiverne blive certificeret i stil med det, vi har set på investeringsområdet? - Hvis der er behov for et kompetenceløft hos rådgiverne, hvordan implementeres dette så? Det er vores mål, at opgaven skal kunne bruges som inspiration til TK og de andre kreditforeninger i forhold til udbuddet af lånetyper og lånepakker. Samtidig er det et mål, at den lovgivende magt i EU kan blive inspireret af opgaven i relation til udvikling af realkreditrådgivningen, som efter SDO-lovgivningens indførsel er blevet langt mere Karina Helbo og Andreas Persson 6

8 kompleks. Pengeinstitutterne kan naturligvis også bruge opgaven som inspiration til nye rådgivningsværktøjer på realkreditområdet og eventuelt implementering af disse. Samtidig kan de naturligvis også bruge vores konklusioner omkring valg af lånetyper til bl.a. låneanbefalinger. Det er ligeledes vores mål, at en kunde skal kunne læse opgaven og forstå de udfordringer og risici, der er ved optagelse af et kreditforeningslån. Opgaven er generelt kundevendt, men det forventes dog, at læseren har et vist kendskab til finansielle forretninger. Den sidste del omkring niveauet hos den enkelte rådgiver og implementeringen af kompetenceløft vil blive mere rådgivervendt og vil kunne bruges som inspiration til projektarbejdere og ledere, der skal implementere et nyt koncept eller en ny praksis. Til løsning af de oplistede delspørgsmål og i sidste ende løsning af problemformuleringen er flere forskellige kilder blevet benyttet. En lang række af de artikler, satser, kurser og priser, der bruges i specialet, er fundet ved brug af internettet, hvor en række hjemmesider også er brugt som inspiration og baggrundsviden som optakt til specialet. Derudover har det undervisningsmateriale, vi har fået udleveret i forbindelse med undervisningen på HD-FR semester 5-7 været vigtig i forhold til den teoretiske del af specialet sammen med de bøger, der har været brugt i undervisningen. Tidsskriftet FINANS/INVEST, der vurderes at have et tilfredsstillende højt niveau, har været en vigtig del af det faglige indhold i specialet og specielt en artikel derfra er omdrejningspunktet i en del af specialet. Ud over de trykte medier er viden fra kolleger også brugt som baggrundsviden - men dog med en vis kildekritik i forhold til kvaliteten af denne viden. Til tekstbehandling er Microsoft Word brugt, og udregningerne i specialet, der alle er fremkommet ved egen tilvirkning, er lavet ved brug af finanslommeregner og Microsoft Excel Afgrænsning Da det primære fokus i vores dagligdag ligger på kreditforeningslån til private, er der i specialet ikke fokuseret på kreditforeningslån til erhverv - men udelukkende privatkundesegmentet. Med udgangspunkt i privatkundesegmentet har det været naturligt at se bort fra investors side af realkreditobligationerne, da det er tolagsbelåning og rådgivning af låntager, der er det centrale i specialet. For at begrænse omfanget af specialet og fastholde fokus på de overordnede elementer ved Karina Helbo og Andreas Persson 7

9 hjemtagelsen af kreditforeningslån, er beskatning af kurstab og kursgevinster ikke en del af dette special, hvorfor kurssikring og fastkursaftaler ligeledes ikke er beskrevet eller uddybet. Risiko/mulighed for kurstab og kursgevinster ved op- og nedkonverteringer og konsekvenserne af dette er for at gøre sammenligninger og beregninger mere overskuelige heller ikke medtaget. I beregninger og løsningsforslag ses der kun på kreditforeningslån, der er altså ikke medtaget banklån eller andre finansieringsmuligheder, ligesom der kun ses på to typer kreditforeningslån - nemlig fast rente og F1. Bløde værdier, der påvirker låntagers valg af andre alternativer, er heller ikke medtaget eller uddybet i dette speciale. I hele kapitel 3 ses der for overskuelighedens skyld og for at lette sammenligningerne bort fra bidrag og betaling af dette. Generelt i hele specialet er der ikke inddraget teori fra faget projektledelse, da dette ville være et speciale i sig selv. I kapitel 4 regnes der på forskellige kreditforeningslån, og der er i beregningerne til RD s løsninger regnet med 12 årlige terminer med 12 årlige rentetilskrivninger og 12 årlige bidragsbetalinger. Karina Helbo og Andreas Persson 8

10 2. Realkreditinstitutternes udvikling For at kunne forstå hvorfor TK har valgt at indføre tolagsbelåning, og hvorfor de andre kreditforeninger har valgt andre løsninger, findes det relevant at se tilbage på, hvordan hele realkreditmarkedet historisk har udviklet sig Historien Den danske realkredits historie går mere end 200 år tilbage og vi skal helt tilbage til 1797 for at finde det første danske realkreditinstitut Kreditkassen af Husejerne i København, der blev grundlagt af en række Københavnske rigmænd efter en alvorlig brand på Holmen i København i 1795, hvor 55 gader og 941 ejendomme nedbrændte. Skaderne var så alvorlige, at brandforsikringsselskabet kun kunne dække halvdelen af skaderne. Frem til stiftelsen af Kreditkassen af Husejerne i København havde lovgivningen begrænset lånerenten til 4 % 1, og alle lån blev ydet blanco. For de københavnske husejere var det altafgørende, at de nu fik mulighed for at optage lån med sikkerhed i deres ejendomme, så de kunne skaffe den fornødne likviditet til genopbygningen af deres boliger. Den nystiftede kreditkasse ydede lån mod sikkerhed i ejendommene, og alle låntagerne hæftede solidarisk for gælden. For at skaffe den nødvendige likviditet udstedte kreditkassen gældsbreve, og tanken bag pantebreve/obligationer blev født. Først i 1850 kom den første kreditforeningslov, der blev affødt af et øget lånebehov og de private låns begrænsninger. Kreditforeningsloven medførte stiftelsen af en række kreditforeninger, der i modsætning til Kreditkassen af Husejerne i København var ejet af låntagerne, og der var fortsat solidarisk hæftelse for gælden. Lånene blev kun ydet mod førsteprioritets pant i ejendommen, og belåningsgrænsen var 60 % af ejendommens værdi (1. lagsprioritering). Lånene var med afdrag og løbetiden var normalt på 60 år. I årene fremover blev realkreditloven løbende ændret, og der blev indført krav til egenkapital og adskillelse mellem lån og obligationer 2. Kreditforeningerne kunne imidlertid ikke dække låntagernes lånebehov, da lånegrænsen fortsat var begrænset til 60 %, og som supplement til kreditforeningerne blev der i 1895 stiftet den første hypotekforening. De supplerede långivninger op til 75 % af ejendommens værdi (2. lagsprioritering). På grund af skepsis fra Karina Helbo og Andreas Persson 9

11 lovgivernes side i forhold til hypotekforeningernes levedygtighed blev den første hypotekforeningslov først indført i Usikkerheden i kølvandet på 2. verdenskrig medførte en tilbageholdenhed fra både kreditforeningernes og hypotekforeningernes side til at yde lån til boligejerne, og behovet for et alternativ medførte derfor stiftelsen af realkreditfonde i 1959 (3. lagsprioritering). Realkreditfondene var selvejende og var anderledes strikket sammen end kredit- og hypotekforeningerne, da de ikke krævede solidarisk hæftelse fra låntagerne. Realkreditfondene ydede som kreditforeningerne kun lån op til 60 % af ejendomsværdien 3. I 1970 gennemførte folketinget en reform af realkreditlovgivningen, der bl.a. ændrede reglerne omkring hvilke institutter, der måtte yde 1. og 2. Prioritetslån, og løbetiden på kreditforeningslånene blev begrænset til 30 år. Realkreditreformen medførte en lang række fusioner, og i Danmark blev antallet af kreditinstitutter reduceret fra 24 til 5 op gennem 1970 erne. I løbet af 1980 erne blev realkreditlovgivningen fortsat løbende reformeret, og i 1989 blev lovgivningen tilpasset en lang række EU-direktiver, og mulighederne for oprettelse af nye kreditinstitutter, der skulle oprettes som aktieselskaber med en ansvarlig kapital på mindst 8 % af de risikovægtede aktiver, blev skabt Totalkredit Ændringen af lovgivningen i 1989 var baggrunden for, at 48 lokale og regionale pengeinstitutter i 1990 gik sammen og skabte TK. Det helt unikke ved dette samarbejde var, at en lang række konkurrenter gik sammen for at kunne tilbyde deres kunder realkreditlån via deres faste kunderådgiver i deres lokale pengeinstitut. Samarbejdet er siden 1990 blevet udvidet til i dag at omfatte omkring 100 pengeinstitutter, og TK er i dag Danmarks største realkreditinstitut målt på nye lån til private. En del af successen skyldes den nye måde at formidle kreditforeningslånene på, da rådgivningen sker i pengeinstituttet ved den lokale kunderådgiver og ikke i realkreditinstituttet. Derudover var de i år 2000 de første til at introducere et lån med renteloft, hvor renten kunne falde igen, selvom renteloftet blev aktiveret. Først et par år senere kom de andre kreditforeninger med samme lånetype 5. I sommeren 2012 var TK igen først på aftrækkeren med indførslen af tolagsbelåning, som vi vil uddybe senere i dette kapitel Karina Helbo og Andreas Persson 10

12 Det ultimative bevis på deres succes er udviklingen i deres udlån, der bare stiger og stiger, og ultimo 2011 havde TK udlån for hele 474 mia. kr., og ca. halvdelen af alle nye realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse kommer fra TK. Dette betyder også, at de i dag sidder på over 30 % af realkreditmarkedet januar 2004 blev realkreditlovgivningen endnu engang ændret til lov om realkreditlån og realkreditobligationer. I korte træk kan ændringen betegnes på følgende punkter: Danske realkreditinstitutter er ved lov afskåret fra at påtage sig nogen nævneværdig valutarisiko, renterisiko eller likviditetsrisiko. Danske realkreditinstitutter er forpligtet til at have en solvensprocent på mindst 8 pct. af deres risikovægtede aktiver. Ejere af danske realkreditobligationer har separatiststilling og konkursprivilegium, hvis et realkreditinstitut går konkurs. Konkurser har dog aldrig været oplevet blandt danske realkreditinstitutter. Realkreditsystemets sikkerhed underbygges af tinglysnings- og matrikelsystemet SDO-lovgivningen Den 1. juli 2007 blev SDO-lovgivningen indført. Den blev vedtaget for at honorere reglerne for særligt dækkede obligationer (SDO) i det nye EU-kapitaldækningsdirektiv og for at opfylde et politisk ønske om, at både realkredit- og pengeinstitutter skulle have adgang til at udstede SDO er. Med indførslen af den nye lovgivning kom der altså nye lånetyper til, og det danske realkreditsystem blev ændret fra en mangeårig model til den model, vi benytter i dag, og nye muligheder kom til. Frem til 1. juli 2007 udstedte realkreditinstitutterne realkreditobligationer, og pengeinstitutterne kunne ikke udstede lån til kunderne på baggrund af obligationer. SDO-lovgivningen åbnede imidlertid op for, at pengeinstitutterne kunne udstede de særligt dækkede obligationer (SDO), og realkreditinstitutterne fik ligeledes nogle flere muligheder i form af de tidligere kendte realkreditobligationer (RO), de særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og de særligt dækkede obligationer (SDO) Kreditforeningslaan&gclid=CM64srv06K8CFQazAod6n3X3w&js=t#page?action=page&pageId=279&_suid= Karina Helbo og Andreas Persson 11

13 Realkreditinstitutterne kan altså med den ny lovgivning udstede tre typer af obligationer til at finansiere udlån mod pant i fast ejendom: Realkreditobligationer (RO) SDRO er, som er realkreditobligationer, der opfylder SDO-krav SDO er på lige vilkår med pengeinstitutters udstedelse af SDO er (dog undtaget udlån med pant i skibe) 8. Størstedelen af alle nyudstedelser sker nu ved brug af SDO'er og SDRO'er. De særligt dækkede obligationer vægter med en lavere risiko i kreditinstitutternes solvensopgørelser end obligationer, som ikke er særligt dækkede. Konsekvensen af dette er derfor, at særligt dækkede obligationer er den billigste obligationstype for kreditinstitutter, der skal opfylde særlige lovbestemte solvenskrav. Ydermere medførte SDO-lovgivningen en række skærpede krav til realkreditinstitutterne, det enkelte realkreditinstitut kan selv vælge, om det vil udstede obligationer, som opfylder SDO-krav, og/eller realkreditobligationer, som ikke opfylder SDO-krav. De nye EU-regler stiller krav om, at lånegrænserne løbende skal være overholdt. Dette er nyt i forhold til regelsættet for realkreditobligationer, hvor realkreditinstitutterne alene skal overholde lånegrænserne på långivningstidspunktet. De skærpede krav overfor realkreditinstitutterne medførte en betydelig likviditetsrisiko på grund af kravet om, at obligationsejerne skal have supplerende sikkerhed, hvis belåningsprocenten overstiger 80 % af ejendommens værdi på grund af faldende huspriser. Omkostningerne for realkreditinstitutterne er ikke ubetydelige og kravet til supplerende sikkerhedsstillelse blev fra 2009 til 2011 øget fra 57 mia. kr. til over 100 mia. 9. Som eksempel på denne omkostning kan opstilles følgende beregning. Hvis realkreditforeningerne har et finansieringsbehov på fx 75 mia. kan disse finansieres via Junior Covered Bonds (JCB), som er realkreditforeningernes mulighed for at fremskaffe kapital ved at udstede og sælge disse JCB på fondsbørsen. Med en fundingmarginal på 1,5 % vil dette betyde en årlig omkostning på 1 mia. kr. altså ikke en ubetydelig post. Ved faldende huspriser stiger fundingbehovet, og da dette ofte falder sammen med en økonomisk opbremsning, vil realkreditforeningerne altså stå med et stort fundingbehov i et økonomisk svært/sløvt marked. Obligationerne kan kun bevare deres status FINANS/INVEST 1/12 Fremtidssikring af dansk realkredit Karina Helbo og Andreas Persson 12

14 som SDO er, hvis der sker en løbende supplering af kapitalen, og denne supplering kan ske i form af fx statsobligationer, der købes for den kapital, der fremskaffes ved salg af JCB. Lånegrænserne ved lån ydet på baggrund af SDO er er uændret på 80 % med 30 års løbetid og 10 års afdragsfrihed. Der er åbnet op for muligheden for at forlænge løbetiden og den afdragsfrie periode. I princippet kan både løbetid og afdragsfrihed være ubegrænset, men dette vil kræve en supplering af sikkerheden fra realkreditinstitutternes side, hvis belåningsgrænsen overstiger 75 %. Der tales om det, der hedder LTV princippet (Loan-To- Value), hvilket betyder, at lånet skal modsvare værdien af det belånte aktiv. Dette er et af grundprincipperne bag kravet til supplerende sikkerhed. Boligernes værdi vurderes løbende, og på baggrund af ejendomsmarkedets prisudvikling supplerer SDO-udstederne løbende op med fx statsobligationer jf. ovenstående. Tidligere var det nok, at belåningsgrænsen blev overholdt på tidspunktet for udbetalingen af lånet. Det er dog vigtigt at bemærke, at kreditinstitutterne ikke direkte må pålægge kunden denne omkostning, men i sidste ende er der jo ikke andre end kunderne til at betale. Lånene ydet på baggrund af SDO er skal laves på et særskilt pantebrev, og det er ikke muligt at lave en løsning, hvor der stilles ejerpantebreve eller skadesløsbreve til sikkerhed for låntagers lån. SDO-lovgivningen har ydermere ændret lidt på balanceprincippet, der begrænser realkreditinstitutternes muligheder for at tage rente-, valutakurs-, likviditets- og optionsrisici. Der er i lovgivningen fastsat absolutte grænser for størrelsen på de finansielle risici. Figur 1: Balanceprincippet Kilde: I figur 1 ses balanceprincippet, der skaber en direkte sammenhæng mellem låntager, realkreditinstitut og investor, så realkreditinstituttet ikke begiver sig ud i risikofyldte Karina Helbo og Andreas Persson 13

15 spekulationer. Et effektivt lovgivningsmæssigt fastsat balanceprincip, der er gældende for alle udstedere af SDO er, er afgørende for opretholdelse af den tillid, der er til det danske realkreditsystem, så investor kan basere sin vurdering af SDO erne på baggrund af systemet og ikke den enkelte udsteder. Det kan dog tilføjes, at der findes to typer af balanceprincippet det specifikke, som er beskrevet ovenfor, og det overordnede balanceprincip, der ikke giver samme gennemsigtighed, da der ikke behøver at være tæt sammenhæng mellem udlån og obligationsudstedelse. Der kan fx udstedes en obligation, hvor den fremskaffede kapital bruges til at finansiere mange forskellige typer lån. Denne løsning gør det lidt mere uigennemskueligt, da den aftalte rente ikke kan kontrolleres på samme måde. Derfor har nogle realkreditinstitutter også valgt det specifikke balanceprincip, for at gennemsigtigheden bevares. Renten på variabelt forrentede SDO-lån med pant i fast ejendom kan ikke ændres vilkårligt, men den skal følge en udvikling i en referencerente som fx CIBOR-renten, og vilkårene for renteændringer skal fremgå klart i låneaftalen. Renten på lånet kan ikke ændres med henstilling til, at der skal stilles supplerende sikkerhed for de bagvedliggende obligationer. Øgede omkostninger til supplerende sikkerhed skal derfor hentes ved forhøjelse af bidragssatser, øgede gebyrindtægter og/eller nedsættelse af eventuel provision til pengeinstitutterne. Kravene til realkreditinstitutterne og dermed en øget sikkerhed for investor har medført et mindre fald i obligationsrenten, hvilket naturligvis har gjort SDO-lånene mere attraktive for låntagerne. Det skal dog tilføjes, at omkostningerne til den løbende vurdering af aktiverne, kontrol med prisudviklingen og behovet for supplerende kapital på grund af faldende huspriser har medført forhøjede bidragssatser. Disse forhøjede omkostninger for realkreditinstitutterne og de øgede kapitalkrav har medført et mindre gennemskueligt marked for låntager. Der er blevet mere konkurrence, men der er også kommet flere alternativer og seneste skud på den stamme er TK s indførsel af statisk tolagsbelåning en er TK s fremtidssikring af de skærpede krav SDO lovgivningen har ført med sig. Derudover giver tolagsbelåningen en øget kvalitet af SDO erne, tvinger kunderne til afvikling af deres gæld, samt medvirker til at fastholde en høj kreditrating hos ratingbureauerne. Kort fortalt dækker tolagsbelåningen over en løsning, hvor låntager får to Karina Helbo og Andreas Persson 14

16 lån, der fordeler sig med grundlån fra 0-60 % og et toplån fra % af ejendommens belåningsværdi 10 (ved fritidshuse er grænserne 0-45 % og 45-60%). Som låntager kan man fortsat belåne sin ejendom med op til 80 % af belåningsværdien, men der er dog kommet enkelte restriktioner på den yderste del af gælden (toplånet). Grundlånet ydes på baggrund af SDO er og toplånet på baggrund af RO er, de to obligationstyper udstedes fra to forskellige kapitalcentre. Og for at gøre RO erne så attraktive som muligt for investor og for at undgå for små obligationsserier har man valgt at lave nogle begrænsninger på de lånetyper, der kan ydes som toplån. Det mest risikofyldte toplån, der kan vælges, er F5, og alle toplån ydes kun med afdrag - dog fortsat med op til 30 års løbetid. Set fra TK s stol er tolagsbelåningen med til at løse de skærpede krav fra SDO-lovgivningens side. Huspriserne skal falde med 25 %, inden de skal indskyde supplerende kapital overfor investor, og med et stigende behov for supplerende sikkerhedsstillelse og de medfølgende øgede omkostninger for realkreditinstitutterne er det ikke nogen dårlig ide at mindske dette behov. Ideen om tolagsbelåning er ikke noget nyt fænomen i Danmark. Som nævnt tidligere i dette kapitel var hypotekforeningerne reelt set udbyder af toplån tilbage i starten af 1900-tallet. De to lån, der ydes, er ikke sammenhængende, og det vil derfor være muligt at konvertere de to lån uafhængigt af hinanden ved fremtidige renteændringer. En af ulemperne ved tolagsmodellen er, at toplånet (RO erne) har en lavere rating, og dermed vil der være en større risiko i forbindelse med refinansieringen af de variable lånetyper. For realkreditinstitutterne har RO erne også en højere risikovægtning end SDO erne (20 % for RO erne og 10 % for SDO erne, se bilag 1), derfor er der flere omkostninger forbundet med RO erne for realkreditinstitutterne. Bl.a. på baggrund af ovenstående faktorer har TK valgt at opstille nogle begrænsninger for toplånet. Disse begrænsninger skyldes ligeledes, at TK ønsker at imødekomme nogle krav /forventede ønsker fra investorerne. TK har sørget for at gøre obligationerne så sikre som muligt og dermed så attraktive for investorerne som muligt ved udelukkende at tilbyde et F5-lån som variabelt forrentet toplån, hvilket som nævnt tidligere giver låntager den billigst mulige finansiering. Som et yderligere tiltag for at ramme så få låntyper om muligt har TK lanceret fem lånepakker, der som udgangspunkt skal benyttes, når kunderne hjemtager lån. De fem lånepakker tager udgangspunkt i kundens ønske om høj eller lav ydelsessikkerhed og ønsket om høj eller lav afvikling af gælden. Det er Karina Helbo og Andreas Persson 15

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Lovgivning og produktudvikling Københavns brand (1795) Første realkredit institut (1797) Første realkredit lovgivning (1850) Hypotekforeningslov,

Læs mere

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån Til OMX Den Nordiske Børs, København Luxembourg Stock Exchange og pressen 15. november 2007 Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede obligationer Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne?

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? 17. april 2015 Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? Siden begyndelsen af 2008 er den gennemsnitlige bidragssats for udlån til private steget fra 0,5 pct. til 0,8 pct. Det har medført

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Realkreditobligationer

Realkreditobligationer Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Dansk realkredit er noget helt specielt I mere end 200 år har danskerne kunnet låne penge på en ganske særlig måde. Muligheden

Læs mere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere 16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Beboermøde 29. september 2015 Morten Blicher Senior

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

Ordforklaring til Långuide

Ordforklaring til Långuide 20. april 2015 Ordforklaring til Långuide Oversigt Belåningsinterval... 2 Delydelse... 2 Effektiv rente ekskl. omkostninger... 2 Fradragskonto... 2 Færdigmelding i forbindelse med forhåndslån... 3 Kalkulationsrente...

Læs mere

Information om rentetilpasningslån (RT-lån)

Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen

Læs mere

Skærpede krav til rådgivning om boliglån

Skærpede krav til rådgivning om boliglån Skærpede krav til rådgivning om boliglån Under folketingets forhandlinger om den nye SDO lov blev der fra mange sider udtrykt frygt for, at de traditionelle realkreditlån fremover ville blive udkonkurreret

Læs mere

Realkredit Danmark Skattepjece. Skattepjece

Realkredit Danmark Skattepjece. Skattepjece Realkredit Danmark Skattepjece Skattepjece Indledning Denne pjece beskriver i hovedtræk reglerne for selskabers beskatning i forbindelse med realkreditlån. Du kan blandt andet læse om de skattemæssige

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5

Læs mere

Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer

Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer Til Københavns Fondsbørs 16. august 2007 Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer

Læs mere

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER OM KommuneKredit er en forening, der har til formål at yde lån til kommuner, regioner, kommunale interessentskaber, samt til selskaber og institutioner med 100 pct. kommunegaranti. KommuneKredits mission

Læs mere

Tirsdag den 23. oktober 2012

Tirsdag den 23. oktober 2012 Tirsdag den 23. oktober 2012 Dagsorden Velkommen! Ejendomsinvestering hvorfor investering i fast ejendom? Cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark. Udfordringer & muligheder i det danske

Læs mere

Den klassiske danske realkreditmodel

Den klassiske danske realkreditmodel Den klassiske danske realkreditmodel Realkreditrådet Zieglers Gaard Nybrogade 12 DK-1203 København K Telefon: +45 33 12 48 11 Fax +45 33 32 90 17 rkr@rkr.dk www.rkr.dk Indhold 1 Den klassiske danske realkreditmodel...

Læs mere

Finansiering af køb af SG&HF

Finansiering af køb af SG&HF 1 Finansiering af køb af SG&HF Svendborg Gymnasium & HF januar 2010 Finansiering af køb af SG&HF Gymnasiet har nu indhentet tilbud fra 4 realkreditinstitutter. De 4 institutter er Realkredit Danmark (Danske

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

2. februar 2015 RENTESATSER

2. februar 2015 RENTESATSER 2. februar 2015 RENTESATSER Indlånssatser 2. februar 2015 Produkter Pålydende rente Nominel årlig rente Bemærkninger Standardkonto 0,125 % 0,125 % Kvartårlig rentetilskrivning Budgetkonto 0,125 % 0,125

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Strategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne

Læs mere

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Låneanbefaling Bolig Markedsføringsmateriale 8. juni 2012 Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Det kan lyde som en forslidt frase, men renterne er historisk lave og lavere end langt de fleste nogensinde

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

SDO er danske covered bonds. Henrik Hjortshøj-Nielsen Vicedirektør Finansafdelingen, Nykredit

SDO er danske covered bonds. Henrik Hjortshøj-Nielsen Vicedirektør Finansafdelingen, Nykredit SDO er danske covered bonds Henrik Hjortshøj-Nielsen Vicedirektør Finansafdelingen, Nykredit Finansanalytikerforeningen, 29. maj 2007 1 Disposition Lovgivningen næsten i hus Betydning for udlånet Konsekvenser

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Indledning I banken kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks. gældende lovregler om pensionsmidlernes

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Til OMX Københavns Fondsbørs 25. oktober 2007 Meddelelse nr. 46/2007

Til OMX Københavns Fondsbørs 25. oktober 2007 Meddelelse nr. 46/2007 Til OMX Københavns Fondsbørs 25. oktober 2007 Meddelelse nr. 46/2007 5 sider i alt Tillæg nr. 6 til BRFkredits prospekt BRFkredit offentliggør hermed tillæg nr. 6 til BRFkredits prospekt for realkreditobligationer,

Læs mere

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,

Læs mere

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet.

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet. Avedøre B/S, afd. Store Hus Vester Voldgade 17 1552 København V Dato 31. maj 2013 Vores ref. Jess Bering Hansen Ejendomsnr. 0393644 16 Beliggenhed Sadelmagerporten 2-4 m.fl. 2650 Hvidovre Standardiseret

Læs mere

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Generelt...2 2. Lånetyper...3 2.1. Obligationslån...3 2.2. Kontantlån...3 2.3. Rentetilpasningslån (Flelån)...3 2.4. Lån med renteloft...3 2.5.

Læs mere

Finansiel politik. November 2012. Næstved Varmeværk

Finansiel politik. November 2012. Næstved Varmeværk Finansiel politik November 2012 Næstved Varmeværk Generelt Formålet med den finansielle politik er fastlæggelse af rammerne for en aktiv styring af den finansielle portefølje, med henblik på optimering

Læs mere

realkreditobligationer

realkreditobligationer Løbetidsforlængelse af realkreditobligationer indledning Nationalbanken ser med tilfredshed på, at Folketinget 11. marts 2014 vedtog en lovændring 1, der indfører betinget løbetidsforlængelse for de realkreditobligationer,

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2012 med følgende overskrifter:

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2012 med følgende overskrifter: København, 30. januar 2013 Til: NASDAQ OMX Copenhagen A/S Nordea Kredit Realkreditaktieselskab Årsregnskabsmeddelelse 2012 Selskabsmeddelelse nr. 10, 2013 Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag

Læs mere

F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen?

F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen? 1. februar 2011 F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen? Den optimale rentestrategi ved valg af boliglån ser man desværre først klart flere år efter, at bordet har fanget. Aktuelt set går de fleste danske

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Realkredit: Se om din bank flår dig

Realkredit: Se om din bank flår dig Realkredit: Se om din bank flår dig Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg, september 2012 03 Gebyrbombe under boligejere

Læs mere

Realkreditrådgivning,

Realkreditrådgivning, Realkreditrådgivning, god skik og afdragsfrie lån 4 FORFATTER Lektor ph.d. Svend Jakobsen Handelshøjskolen i Århus E-mail: skj@asb.dk Figur 1 Udvikling i resultat før skat for realkreditinstitutterne,

Læs mere

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S November 2007 Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S Investeringsprodukt Ved køb af aktier i Vexa Pantebrevsinvest investerer De indirekte i fast ejendom i Danmark, primært i parcelhuse på Sjælland. Investering

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere 25.april 2015. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere Lånevarianten FlexLån T er overset på realkreditmarkedet. Men med kombinationen af høj sikkerhed for

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

Onsdag den 13. november blev der fremlagt et lovforslag til ny realkreditlov.

Onsdag den 13. november blev der fremlagt et lovforslag til ny realkreditlov. Erhvervs- og Vækstministeriet Att. Jacob Thomassen Slotholmsgade 12 1216 København K 20. november 2013 PEM Høring over forslag til Lov om ændring af lov om realkreditlån og Onsdag den 13. november blev

Læs mere

Ugeseddel nr. 14 uge 21

Ugeseddel nr. 14 uge 21 Driftsøkonomi 2 Forår 2004 Matematik-Økonomi Investering og Finansiering Mikkel Svenstrup Ugeseddel nr. 14 uge 21 Forelæsningerne i uge 21 Vi afslutter emnet konverterbare obligationer og forsætter med

Læs mere

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2013 med følgende overskrifter:

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2013 med følgende overskrifter: København, 29. januar 2014 Til: NASDAQ OMX Copenhagen A/S Nordea Kredit Realkreditaktieselskab Årsregnskabsmeddelelse 2013 Selskabsmeddelelse nr. 10, 2014 Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag

Læs mere

Claus Munk. kap. 1-3. Afdeling for Virksomhedsledelse, Aarhus Universitet Esben Kolind Laustrup

Claus Munk. kap. 1-3. Afdeling for Virksomhedsledelse, Aarhus Universitet Esben Kolind Laustrup Claus Munk kap. 1-3 1 Dagens forelæsning Grundlæggende introduktion til obligationer Betalingsrækker og låneformer Det danske obligationsmarked Pris og kurs Effektive renter 2 Obligationer Grundlæggende

Læs mere

Guide. Foto: Scanpix/Iris. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN

Guide. Foto: Scanpix/Iris. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN Foto: Scanpix/Iris Guide August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 14 sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN INDHOLD: SUPERLÅN Spar formue på nyt superlån...4 SKEMAER: Det koster det...6 Så meget

Læs mere

Stort skattesmæk truer boligejerne

Stort skattesmæk truer boligejerne NR. 10 DECEMBER 2012 Stort skattesmæk truer boligejerne Realkreditinstitutternes refinansieringsauktioner i november og december betyder, at boligejere med rentetilpasningslån og boligejere der har konverteret

Læs mere

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 2

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 2 Oversigt over lån 7. november 2014 Kunde A/B BRYGGERGÅRDEN Ejendom Pileborggade 6-10, 4100 Ringsted Kontaktperson Peter Erik Hansen, tlf. 45 12 58 00 Side 1 af 7 Pantnummer 1186.8263 Finansieringseksempel

Læs mere

A. En obligation er et gældsbevis, hvor udstederen forpligter sig til at betale renter og afdrag i en bestemt periode på nærmere aftalte vilkår.

A. En obligation er et gældsbevis, hvor udstederen forpligter sig til at betale renter og afdrag i en bestemt periode på nærmere aftalte vilkår. Opgave 4.1 En obligation er et gældsbevis, hvor udstederen forpligter sig til at betale renter og afdrag i en bestemt periode på nærmere aftalte vilkår. I Danmark kan obligationsudstederne opdeles i følgende

Læs mere

På nyt lån er der i beregningerne anvendt kurssikringskurs samt oplysninger om omkostninger fra Nordea Kredit. belåning

På nyt lån er der i beregningerne anvendt kurssikringskurs samt oplysninger om omkostninger fra Nordea Kredit. belåning Page 1 of 10 Konsekvensberegning Dato : 01-01-2015 A/b Annagården 107-087 C/o Deas A/S Dirch Passers Alle 76 2000 Frederiksberg Skattesats i % 0,00 pct. (2014) Matrikelnr. 1142 Udenbys Klædebo Kvarter,

Læs mere

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 5

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 5 Oversigt over lån 24. juni 2015 Kunde ANDELSBOLIGFOREN. DYSTRUPPARKEN Ejendom Vestermarken 9-19, 8586 Ørum Djurs Kontaktperson Conny Baastrup Jensen, tlf. 45 12 43 90 Side 1 af 33 Pantnummer 2183.0496

Læs mere

Markedsudvikling i 2008 for realkreditinstitutter

Markedsudvikling i 2008 for realkreditinstitutter Markedsudvikling i 2008 for realkreditinstitutter 1. Konklusioner Realkreditinstitutterne er på den SDO baserede långivning forpligtet til stille supplerende sikkerhed, såfremt værdien af den belånte ejendom

Læs mere

Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån

Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån Institut for finansiering HD-afhandling Forfatter: Henrik Kjellerup Vejleder: Frank Pedersen Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb Handelshøjskolen i Århus Foråret 2005 1 Problemformulering...

Læs mere

Kvartalsrapport 1. kvartal 2003

Kvartalsrapport 1. kvartal 2003 Fondsbørsmeddelelse nr. 8 6. maj 2003 Kvartalsrapport 1. kvartal 2003 Realkredit Danmark 1. kvartal 2003 1/7 Realkredit Danmark koncernen - hovedtal 1. kvartal 1. kvartal Indeks Året BASISINDTJENING OG

Læs mere

Guide. Foto: Scanpix. Februar 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus UDNYT PRISKRIGEN 16. sider BEDSTE. Vælg det.

Guide. Foto: Scanpix. Februar 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus UDNYT PRISKRIGEN 16. sider BEDSTE. Vælg det. Foto: Scanpix Guide Februar 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus UDNYT PRISKRIGEN 16 sider Vælg det BEDSTE boliglån Se eksperternes dom Vælg det bedste boliglån INDHOLD: Priskrig på nye boliglån...4-5

Læs mere

Lånetilbud. Pakkeløsning

Lånetilbud. Pakkeløsning Den Boligselskabet Futura, afd. 45/05 Oldenburg Alle 3, Høje Taastr. 2630 Taastrup Lånetilbud Pakkeløsning Reference Morten Farup Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk har modtaget Deres

Læs mere

SDO lån og deres betydning for det danske boligfinansieringsmarked. Cand.merc.(JUR) Forfatter: Christian Ditlev

SDO lån og deres betydning for det danske boligfinansieringsmarked. Cand.merc.(JUR) Forfatter: Christian Ditlev Cand.merc.(JUR) Forfatter: Christian Ditlev Vejleder: Hans Henrik Edlund Erhvervsjuridisk institut Dato: 1. december 2009 SDO lån og deres betydning for det danske boligfinansieringsmarked - og hvorfor

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

Møde mellem Ringsted Kommune og KommuneKredit. Evaluering af låneportefølje for Ringsted Kommune

Møde mellem Ringsted Kommune og KommuneKredit. Evaluering af låneportefølje for Ringsted Kommune Møde mellem Ringsted Kommune og KommuneKredit Evaluering af låneportefølje for Ringsted Kommune 20. februar 2006 Sammenfatning Ringsted Kommunes nuværende låneportefølje må risikomæssigt betragtes som

Læs mere

Omlægningsberegning 3. september 2012

Omlægningsberegning 3. september 2012 Viby Gymnasium og HF Søndervangs Alle 45 8260VibyJ LR Realkredits reference M.F. Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører følgende ejendom: Ejendommens

Læs mere

Danske covered bonds - set med investorøjne

Danske covered bonds - set med investorøjne Danske covered bonds - set med investorøjne Martin Hagelskjær Nielsen Nykredit Markets 8. marts 2007 1 Agenda Lånesiden nye muligheder Obligationsmarkedet efter covered bonds Hvilke realkreditsegmenter

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015

Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015 Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015 Produkt Pålydende rente i pct. Debitorrente i pct. Årlige omk. i pct. før skat Bankens kreditomkostninger Offentlige omkostninger til sikkerhed KREDITTER (1) Kunder

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Samråd i ERU den 24. april 2015 om realkreditinstitutternes bidragssatser mv.

Samråd i ERU den 24. april 2015 om realkreditinstitutternes bidragssatser mv. Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2014-15 ERU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 197 Offentligt INSPIRATIONSPUNKTER [KUN DET TALTE ORD GÆLDER] 24. april 2015 Samråd i ERU den 24. april 2015 om realkreditinstitutternes

Læs mere

Det danske realkreditsystems fremtid

Det danske realkreditsystems fremtid H.D.-studiet i Finansiering Afgangsprojekt foråret 2012. Opgaveløser: Lasse Bille Jakobsen Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Det danske realkreditsystems fremtid Afgangsprojekt, HD Finansiering Forår 2012

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Hvad er en obligation?

Hvad er en obligation? Hvad er en obligation? Obligationer er relevante for dig, der ønsker en forholdsvis pålidelig investering med et relativt sikkert og stabilt afkast. En obligation er i princippet et lån til den, der udsteder

Læs mere

Omlægningsberegning 3. september 2012

Omlægningsberegning 3. september 2012 Viby Gymnasium og HF Søndervangs Alle 45 8260VibyJ LR Realkredits reference M.F. Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører følgende ejendom: Ejendommens

Læs mere

Lad os få ro om dansk boligfinansiering

Lad os få ro om dansk boligfinansiering NR 3. DECEMBER 2009 Lad os få ro om dansk boligfinansiering SDO-lån er kommet for at blive; lad os derfor lægge SDO-diskussionerne bag os og få ro om den danske boligfinansieringsmodel. Da SDO-reglerne

Læs mere

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter Indledning Bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter er udstedt med hjemmel

Læs mere

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån 2011 Boligejerne anvender deres afdragsfrihed med omtanke - og mest af alt til investeringer, opsparing og nedbringelse af anden gæld. Boligejerne

Læs mere

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Indledning I sparekassen kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks.

Læs mere

Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv

Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv Gælder fra den 18. august 2015 Side 1 af 37 Velkommen i Realkredit Danmark Vi ønsker at give dig det bedst mulige grundlag for at vælge, hvordan du vil finansiere

Læs mere

En tilsynsdiamant for realkreditsektoren høringssvar.

En tilsynsdiamant for realkreditsektoren høringssvar. Finanstilsynet Århusgade 110 2100 København Ø. Att. kontorchef Anders Balling e-mail: akb@ftnet.dk En tilsynsdiamant for realkreditsektoren høringssvar. Realkreditforeningen takker for muligheden for at

Læs mere

Rente, lån og opsparing

Rente, lån og opsparing Rente, lån og opsparing Simpel rente og sammensat rente... 107 Nogle vigtige begreber omkring lån og opsparing... 109 Serielån... 110 Annuitetslån... 111 Opsparing... 115 Rente, lån og opsparing Side 106

Læs mere