Realkreditrådgivning,

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Realkreditrådgivning,"

Transkript

1 Realkreditrådgivning, god skik og afdragsfrie lån 4 FORFATTER Lektor ph.d. Svend Jakobsen Handelshøjskolen i Århus Figur 1 Udvikling i resultat før skat for realkreditinstitutterne, Mio kr Kilde:Nationalbanken De seneste års store succes for rentetilpasningslån og afdragsfrie lån har betydet, at det danske realkreditsystem er blevet mere eksponeret overfor rentestigninger og faldende priser på ejerboliger. Det vil i første omgang ramme førstegangskøberne. Finanstilsynet, Forbrugerrådet og realkreditinstitutterne har da også peget på, at de nye låntyper kræver en øget rådgivningsindsats. Kravet er blandt andet nedfældet i den nye bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder. Realkreditinstitutternes nuværende låneberegninger fokuserer næsten udelukkende på 1. års ydelse og et konstant renteniveau. Supplerende information om renteændringer og indfrielse gives i generelle produktblade og i den mundtlige rådgivning. Selv om rådgivningen i realkredit- og pengeinstitutter dermed opfylder kravene i bekendtgørelsen om god skik, så vil låntager ofte fokusere alene på den beregnede besparelse her og nu. Artiklen foreslår, at institutterne laver en horisontberegning af lånenes ydelse og indfrielsesvilkår i alternative rente- og kontantpris-scenarier. Herved får låntageren (og rådgiveren) et bredere og mere systematisk bud på fordele og ulemper ved de forskellige låntyper. Resultaterne kan opsummeres i et beregningsskema, som kunne indgå som et standard bilag ved en lånesag 1,2. Ud af krisen I Realkreditrådets beretning fra 1992 skriver formanden under overskriften Forsigtig udlånspolitik : Desværre blev 1992 et år, der fortsat var præget af store tab. (...) Dette er baggrunden for, at realkreditinstitutterne har lagt og fastholdt en forsigtig udlånspolitik, der foreløbig ikke er noget belæg for at lempe. Det bærende element i udlånsvirksomheden er naturligvis pantets værdi. I tider med lavinflation, prisfald på fast ejendom og økonomisk krise må der udvises særlig agtpågivenhed ved långivningen. I 1992 var boligmarkedet stadig præget af kartoffelkuren og den generelle opstramning af den økonomiske politik. Realkreditinstitutterne fik i 1992 et samlet resultat på -1,266 mia. kr. før skat. I det værste år, 199, havde sektoren et samlet tab på godt 3 mia. kr. I 1993 gennemførte den nye regering en boligpakke, som indeholdt en lang række lettelser for låntagerne. Boligpakken og det kraftige rentefald fik sat skub i konverteringerne og siden har sektoren kunnet melde om næsten konstant fremgang, som det ses af figur 1. Den seneste årsberetning og kvartalsstatistik fra Realkreditrådet vidner om stor aktivitet i det danske realkreditsystem. Nyudstedelserne er på det højeste niveau nogensinde blandt andet som følge af de afdragsfrie lån, som kom på markedet i Resultat før skat oktober. Der blev omlagt lån for 5 mia. kr. i 23, samt yderligere 17 mia. i første kvartal 24. Cirka 2/3 af bruttoudlånet er rentetilpasningslån 3. Efter 6 måneder udgør de afdragsfrie lån ca. 1% af den samlede udestående obligationsmasse og hovedparten er givet som rentetilpasningslån. En interviewundersøgelse foretaget for Realkreditrådet viser stor interesse for rentetilpasningslån blandt de yngre låntagere, mens afdragsfrie lån primært gik til de ældre låntagere. Endelig melder beretningen fra 23 om meget lave tab og hensættelser og det højeste resultat før skat i sektorens historie. Risikofri realkredit? I lyset af den imponerende udvikling fra 1992 til 23 er det oplagt at spørge, om dagens realkreditsystem overhovedet har nogle svage punkter. Dansk realkredit bygger på en effektiv obligationsfinansiering og det såkaldte balanceprincip, der sikrer overensstemmelse med hensyn til rente og løbetid mellem indbetalinger fra låntagerne og udbetalingerne til obligationsejerne. I kraft af balanceprincippet er realkreditinstituttet beskyttet mod skift i renteniveau og rentestruktur. Balanceprincippet beskytter dog ikke mod kreditrisiko. Hvis låntager ikke kan betale sine ydelser, kan realkreditinstituttet sætte ejendommen på tvangsauktion. Realkreditten opererer med en maksimal belåningsgrad for ejerboliger på 8%, og der vil derfor normalt ikke opstå større tab for institutterne. Låntager hæfter naturligvis for en eventuel manko. Finanstilsynet har i en analyse, Johansen og Askgaard (24), vurderet, at hvis realkreditinstitutterne i 23 skulle indregne samme tab og nedskrivninger som i det værste år 199, dvs. 1,36 pct. af udlånene, ville overskuddet på 9 mia. have været forvandlet til et underskud på ca. 1 mia. kr. Sektorens solvensprocent ville alt andet lige blive reduceret fra 11,6 pct. til 9,2 pct. Realkreditsektorens problemer i skyldtes først og fremmest, at kartoffelkuren havde skabt en markant højere nettoydelse

2 gennem reduktion i rentefradragsretten, overgang fra annuitet til mixlån, bortfald af kontantlånsordningen og forhøjede stempelafgifter. Det førte til prisfald på ejendomme, jf. figur 2. Renteniveauet var faldende, jf. figur 3, men da de fleste realkreditlån var optaget til kurser langt under 1, betød det blot, at kursværdien af restgælden steg uden mulighed for konvertering. Mange låntagere var derfor teknisk insolvente og antallet af tvangsauktioner steg. Hertil kom sektorens øvrige problemer i form af overbelåningssager, usikkerhed omkring reservefonde osv. Den nye Nyrup-regerings boligpakke i marts 1993 ændrede markant på sektorens vilkår. Låntagerne fik adgang til løbetidsforlængelse op til 3 år for ejerboliger, fri adgang til belåning af friværdi, annuitetslån frem for mixlån, mulighed for kontantlån, stempelafgiften blev reduceret fra 4 til 1,5 pct. og kurstab på ældre kontantlån kunne overføres til det nye lån. Det fortsatte rentefald havde desuden gjort stort set samtlige lån konverteringsmodne og låntagerne fik hermed en markant likviditetslettelse. Endelig blev der i 1993 også åbnet op for udstedelse af inkonverterbare rentetilpasningslån, som slog igennem med RD s Flexlån i Siden 1993 er renten faldet til det laveste niveau i mere end 5 år, ejendomspriserne er fordoblet og den gennemsnitlige friværdi i ejerboliger var på mere end 5. kr. ved udgangen af På den baggrund er det svært at se alvorlige faretegn for de ældre boligejere. Førstegangskøberne er en noget mere udsat gruppe. De kan næppe se frem til yderligere rentefald, og de har købt deres boliger til historisk høje priser. Hertil kommer, at de i stort omfang har finansieret med rentetilpasningslån. Risikoen ved rentetilpasningslån er den nye udfordring for det danske realkreditsystem. Lånene fjerner den beskyttelse mod rentestigning, som kendetegnede de traditionelle fastforrentede lån. Det giver en lavere ydelse her og nu, men låntagerne har ikke længere et loft over den fremtidige ydelse. Rentetilpasningslånene er blevet indført i en periode med næsten uafbrudt fald i renten og hverken låntagere eller realkreditinstitutterne har erfaringer med rentetilpasning til stigende rente. Bekendtgørelse om god skik Rentetilpasningslån og afdragsfrie lån har fået mange advarende ord med på vejen. Nationalbankdirektøren, Forbrugerrådet og Figur 2 Udvikling i kontantpriser og afholdte tvangsauktioner på fast ejendom, Kontantpriser Kilde: Danmarks Statistik 4 Enfamiliehuse Ejerlejligheder Tvangsauktioner Figur 3 Udvikling i 2-årig statsrente og 3-årig realkredit Rente % p.a Kilde: Nationalbanken 2- årig stat 3 - årig realkredit ikke mindst realkreditinstitutterne har understreget, at de nye låntyper kræver en omhyggelig rådgivning for at sikre, at specielt nye boligejere ikke sætter sig i uoverstigelig gæld. Kravet til rådgivning er blevet præciseret i økonomi- og erhvervsministerens bekendtgørelse om God skik for finansielle virksomheder, som trådte i kraft 1. oktober 23. I 4 slås fast, at alle væsentlige aftaler skal foreligge på skrift, og der tilføjes: 4. (..) Er der i forbindelse med aftalens indgåelse ydet rådgivning, skal væsentlige forudsætninger for rådgivningen nedfældes i aftalen eller fremgå af bilag til aftalen (...). I vejledningen fremgår det dog at kravet om skriftlighed særligt hentyder til atypiske rådgivningssituationer, f.eks. Ligeledes skal forudsætninger nedfældes skriftligt, hvis fx en kunde ønsker et afdragsfrit lån i et realkreditinstitut, selvom ejendommen må forventes at falde drastisk i værdi, kundens økonomi kun lige kan bære den afdragsfrie ydelse, eller kunden har en forventning om faldende indtægtsgrundlag og/eller stærkt stigende leveomkostninger. Hvordan kunden nogensinde skulle få bevilget et lån under de nævnte omstændigheder er et godt spørgsmål, men det, der nok menes, er, at jo tættere låntager er på grænsen for at kunne komme i knibe økonomisk, desto vigtigere er det, at instituttet udarbejder et bilag, der med udgangspunkt i kundens situation redegør for alle relevante risici. Under særlige regler for realkreditinstitutter hedder det i 14: Når et realkreditinstitut afgiver et lånetilbud, skal det oplyse om egenskaberne ved forskellige låntyper. I vejledningen uddybes det til, at der skal orienteres om de alternative låntyper og specielt om særlige vilkår i forbindelse med rentetilpasning og indfrielse. Rådgivningen kan gives i form af mundtlig rådgivning, brochurer og produktblade, dvs. nogenlunde som nu. Tilsyneladende skal der laves et individuelt skriftligt materiale til de atypiske kunder, mens resten kan nøjes med standard brochurer. I praksis vil det nok skabe afgrænsningsproblemer. Umiddelbart ville det være enklere, hvis institutterne i samtlige låneberegninger medtog de relevante risikofaktorer, så de herved var dækket ind overfor bekendtgørelsens krav. Første års ydelse efter skat De fleste låneberegninger viser 1. års månedlige ydelse før og efter skat, samt nutidsværdien af de fremtidige ydelser. Herudover kan man normalt se betalingsrækken på nyt Tvangsauktioner 5

3 6 Tabel 1 Månedlig ydelse efter skat, 3-årige lån, 25. maj 24 Provenu, mio. kr 1. år 1,5 2 2,5 3,5 Afdragsfri, F Flexlån, F % obligationslån Efter 1 år 1,5 2 2,5 3,5 Afdragsfri, F Flexlån, F % obligationslån Kilde: Beregning hurtigt overblik på Realkredit Danmarks hjemmeside og gammelt lån under forudsætning af uændret rente. Første års ydelse er ikke ideelt til sammenligning mellem rentetilpasningslån og fastforrentede lån, men nøgletallet kommer helt til kort efter introduktionen af de afdragsfrie lån. Tabel 1 viser månedlig ydelse efter skat for forskellige lån. Hvis vi tager udgangspunkt i et traditionelt 5% obligationslån på 1,5 mio. så er ydelsen efter skat på kr. For et standard F1 lån falder ydelsen til 5.488, men det afgørende spring kommer, hvis man vælger et afdragsfri F1 lån, hvor ydelsen bliver kr. Hvis lånet øges til 2,5 mio. kr. afdragsfrit vil ydelsen stadig ligge godt 2.5 kr. under ydelsen for det fastforrentede lån på 1,5 mio. kr. Billedet modificeres selvfølgelig af ejendomsskatter, udgifter til vedligeholdelse mm. Men for et hypotetisk ungt par, som studerer tabellen med første års ydelse, er det ikke længere deres disponible indkomst, som lægger bånd på boligkøbet. Hvor de med annuitetslån kunne få råd til et lille rækkehus, så kan de nu købe en velbeliggende villa og alligevel have luft i budgettet til bil nummer to. Tabellen viser ganske vist, at ydelsen vil stige efter udløbet af den afdragsfrie periode, men hvis man ikke har råd til det, kan man vel tage et nyt afdragsfrit lån? Opgaven med at begrænse det unge pars låneønsker og redegøre for risici, samt fordele og ulemper ved de forskellige lån er op til rådgiveren tabellen giver ikke megen hjælp. Opgaven er så meget sværere, fordi det unge par kunne have ret. Hvis boligpriserne stiger, så kan de komme til at tjene en formue på villaen. For dem kan annuitetsprincippet virke som en tvungen opsparing, der forhindrer førstegangskøberne i at få et tilstrækkeligt stort hus. Forslag til rådgivningsskema I tabel 2 er vist et forslag til et rådgivningsskema, som kunne erstatte eller supplere de nuværende ydelsesberegninger 6. Den basale ide er at se på de samlede låneomkostninger ved at eje boligen med en horisont på f.eks. 5 år. Beregningen foretages for alternative forudsætninger om rente og salgsværdi. Frem til horisonten opgøres den løbende ydelse efter skat. På horisonttidspunktet finder vi indfrielsesværdien som et produkt af indfrielseskurs og restgæld. Til sidst trækkes indfrielsesværdien fra den forudsatte salgsværdi, og vi får den beregnede friværdi. Hvis friværdien er negativ, er ejendommen solgt med tab og låntager forlader huset med gæld. De enkelte rentescenarier er her defineret som parallelle skift i rentekurven, dvs. at renten for alle inkonverterbare obligationer stiger eller falder med samme sats. Det antages, at renteniveauet stiger jævnt henover perioden. Rentetilpasningslånene skal tilpasses årligt og tilpasningen sker til kurser, som beregnes ud fra den forudsatte renteudvikling. På samme måde beregnes indfrielseskurserne ved udløb. Kursdannelsen på konverterbare obligationer er kompliceret og de forudsatte indfrielseskurser skal derfor blot opfattes som et bud. Kurserne beregnes enten ved en fuld modelberegning på de fremtidige tidspunkter eller ved brug af den såkaldte kuponmetode. Hvis kursen er under 1 indfries til markedskurs og ellers indfries til kurs 1. For en nærmere beskrivelse se appendiks. For at tydeliggøre risikoen ved boligkøb er friværdien beregnet for to forskellige salgspriser. Tanken er, at det ene scenarie udtrykker et passende konservativt gæt, mens det andet er worst case, der skal kunne håndteres af låntager. Stort set alle forudsætninger kan selvfølgelig diskuteres og ændres, jævnfør nedenfor. Der tages udgangspunkt i en offentlig ejendomsvurdering på 2 mio. kr. Belåningsgrænsen er normalt 8%. Ofte vil der dog være en restfinansiering, så for overskuelighedens skyld antager vi en 1% belåning med realkreditlån. Der kan vælges mellem tre 3-årige alternativer: et 5% obligationslån, en rentetilpasningslån med årlig refinansiering ( F1), samt et F1 lån med 1 års afdragsfrihed (AF1). Alternativerne sammenlignes efter 5 år. De økonomiske overvejelser er simple: Hvor meget er der betalt undervejs, og hvor meget får man med derfra. Som det fremgår, vil det samlede betalingsforløb afhænge af udviklingen i renteniveau og boligpriser. For det afdragsfrie rentetilpasningslån (AF1) består hele ydelsen af rente og ydelsen vokser derfor kraftigt ved stigende rente. Efter 5 år antages det, at lånet indfries. Den 1-årige obligation i rentetilpasningslånet kan indfries til kurser tæt på 1 7. Hvis huspriserne er steget, har låntager en friværdi på omkring 16. kr. i alle rentescenarier. Er boligprisen faldet 1%, vil låntager få en gæld på ca. 24. kr. F1 lånet har en langt højere ydelse end AF1, men det skyldes udelukkende afdrag. Bemærk, at afdragenes del af den samlede ydelse falder, når renten stiger. I kraft af sine afdrag har F1-ejeren reduceret sin restgæld, og han eller hun er derfor ikke nær så følsom overfor faldende salgspriser. Først ved rentestigningen på 3% vil der kunne opstå en negativ friværdi. Til sidst ses på 5% obligationslånet. Ydelsen er højere end F1 og langt højere end AF1, men til gengæld påvirkes obligationslånets ydelse ikke af rentestigninger. Ved rentefald indfries lånet til kurs 1, men ved rentestigning kan lånet indfries til kurser langt under pari. Relativt klarer obligationslånet sig derfor bedst ved rentestigning, hvor der er en positiv friværdi, selv efter et fald i huspriserne. Obligationslånet er omvendt markant dårligere end F1-lånet ved rentefald. Rentetilpasningslånets ydelse kommer på niveau med obligationslånets efter en rentestigning på godt 3 procent. Den lange rente er også steget, så ydelsen på et nyt fastforrentet lån vil ligge væsentligt over F1- lånets ydelse. Ikke overraskende er der ikke nogle ny-

4 Tabel 2 Forslag til rådgivningsskema ved valg af realkreditlån, 21. maj 25 Navn Kupon Kurs Kontant rente Løbetid Obl. hovedstol Kontant hovedstol Ydelse pr. måned e/skat 5/Obl/3 5 95, F1/3 -- 1,97 2,4% F1/AF1/3 -- 1,97 2,39% Ydelse pr. måned e/skat Samlet pr Friværdi, hvis salgspris Renteskift Start Slut Ydelse e/skat Afdrag Restgæld Kurs Indfrielse +1% -1% Obligationslån, 5%, løbetid 3 år -1% , % , % , % , Tilpasningslån F1, løbetid 3 år -1% , % , % , % , Tilpasningslån F1, løbetid 3 år, 1 års afdragsfrihed -1% , % , % , % , udstedte lån, der entydigt er dyrere end andre. Det skyldes, at låntagernes ydelse og indfrielsesbeløb er lig med investorernes afkast. Billige lån ville være dårlige obligationsinvesteringer. Så længe investorerne ved lige så meget om obligationer som den gennemsnitlige låntager, vil der ikke på forhånd være en systematisk fordel ved at tage fastforrentede lån frem for rentetilpasning eller omvendt. Investorerne forventer bare at få deres penge i nogle andre situationer. Diskussion Dette afsnit diskuterer nogle af de mest oplagte problemer i skemaet. Belåningsgrad Realkreditsystemet har en maksimal belåningsgrad på 8% så ovenstående eksempel overdriver naturligvis realkreditinstituttets risiko. Ifølge bekendtgørelsens $5, stk.3 gælder dog at rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et god grundlag for at træffe sin beslutning. I forbindelse med boligfinansiering må det derfor være oplagt at rådgive med udgangspunkt i den samlede låntagning, som er knyttet til pantet. Hvis kunden ender med en negativ friværdi efter salg, så skal gælden ofte finansieres uden sikkerhed i fast ejendom, dvs. på dårligere vilkår. Renteændringer Det er svært at vælge et rimeligt spænd for renteudviklingen. Rentestigning er vel mere oplagt end rentefald, men det kunne sagtens tænkes at rentestigningen ville komme samtidigt med en fladning i kurven, som f.eks. i sommeren 2. Udvikling i boligpriser Udviklingen i boligpriserne er oplagt til diskussion. Her er valgt +/-1%. Ideen er som nævnt at de +1% er et bedste gæt, mens de -1% er worst case, som skal minde låntager om risikoen ved ejendomshandler. Salgspriserne på ejerboliger er mere end fordoblet over de seneste 1 år. På den baggrund kan det være svært at argumentere for, at priser også kan falde. Rådgiverens hovedargumenter kunne være En del af prisstigningerne skyldes det rekordlave renteniveau og de lave ydelser på de afdragsfrie lån. Hvis renten stiger, vil priserne kunne falde. Det betyder også, at kombinationen høj rente og prisfald er mere sandsynlig end lav rente og prisfald. Forholdet mellem kontantpriser og byggeomkostninger er på det højeste niveau i mere end 25 år 7. Det har aldrig været billigere at bygge selv frem for at købe et eksisterende hus. Vismændenes seneste prognose peger på moderat fald i kontantpriserne i 26. Beliggenhed: Der er netop nu et stort pres på boligmarkederne i de større byer på bekostning af resten af landet. Kontantprisindekset viser gennemsnittet, rådgivning skal tage højde for store individuelle udsving. I de kommende år vil afgangen fra parcelhusmarkedet være større end tilgangen. 9 I tilfælde af en kraftig rentestigning vil mange få behov for at sælge på samme tid det kan forstærke en eventuel nedadgående tendens i ejendomspriserne. Salgsprisen skal også dække salgsomkostninger. Kontantprisindekset viser desuden ikke noget om udgifter til vedligeholdelse og forbedringer på ejendommene. Måske betalte man 1. kr. for meget for huset. Det er ikke sikkert, at en ny køber gør samme fejl. Skulle en rådgiver med sikkerhed mene, at huspriser kun kan stige, så kan han eller hun selvfølgelig lægge +5% ind som worst case. I så fald er der ingen grund til at forlange, at låntager skal kunne sidde for et fastforrentet lån, for alle førstegangskøbere vil kunne se frem til store kapitalgevinster og vil uden problemer kunne refinansiere til et nyt afdragsfrit lån. Valg af horisont Opgørelsen er lavet under forudsætning af, at huset sælges efter 5 år, og lånene indfries. Forskellen på de enkelte låntyper afspejles i indfrielseskurs og restgæld. Den fælles ho- 7

5 8 Figur 4 Kurser 21. maj 24 på åbne og syntetiske obligationer, for forskellige niveauer af kuponrenten Beregnet kurs Løbetid Kilde: Reuters, ScanRate Financial Systems risont sikrer dels, at vi kan sammenligne på tværs af vidt forskellige låntyper, og dels at alle betalinger tælles med. I standard beregninger viser man ofte kun første års ydelse uden at korrigere for restgælden eller også sammenlignes betalingsrækker med vidt forskellig løbetid under forudsætning af uændret rente. Opgørelsen er også relevant ved låneomlægning, hvor de eksisterende lån indfries til fordel for et nyt lån. Ved afdragsfrie lån vil det tilsvarende være forholdet mellem salgspris og restgældens værdi, som afgør, om der kan gives et nyt afdragsfrit lån. Om horisonten skal være 1, 3, 5 eller 1 år er op til diskussion. En kort horisont gør det let at forholde sig til tallene, men horisonten skal på den anden side være så lang, at det svarer til en realistisk flytte- eller omlægningsfrekvens. Det er klart, at de mulige udsving i boligpriser og renter afhænger af horisonten. For boligprisernes vedkommende kan man måske argumentere for, at muligheden for at sælge med tab falder, når vi ser nogle år frem. Til gengæld vil vedligeholdelse så få betydning Rådgivning til almindelige låntagere For realkreditinstitutterne må det være svært at få låntagerne til at begrænse deres låntagning, når de konkrete beregninger forudsætter uændret renteniveau, og når der ikke vises følsomhedsberegninger og lignende på den fremtidige ejendomsværdi. Hvis man i stedet som standard udleverer og mundtlig gennemgår et skema a la ovenstående, så er kunden skriftligt blevet gjort opmærksom på de vigtigste risikofaktorer. Og realkreditinstituttet kan dokumentere, at de hermed har overholdt rådgivningsforpligtigelserne i bekendtgørelsen om god skik Ifølge realkreditinstitutterne er det faste vejledningsprincip, at der kun ydes afdragsfrie lån, hvis kunden kan klare ydelsen på et tilsvarende fastforrentet lån. Det gør det let at afvise helt urimelige lån. Men det afdragsfrie lån er alligevel det mest risikable for kreditforeningen. Forskellen fremgår klart ved at sammenligne friværdierne for F1 og AF1 i tabel 2. Annuitetsprincippet betyder, at kreditforeningens risiko hele tiden reduceres. Efter 5 år vil F1-lånet have afdraget ca. 25. og i forhold til et afdragsfrit lån kan ejendommen med F1-lån tåle en 25. kr. lavere salgspris, uden at bringe kreditforeningens pantsikkerhed i fare 1. Som et alternativ til det nuværende vejledningsprincip kunne man operere med et worst case tilfælde, som alle nye boligejere skal forholde sig til, og som de skal kunne klare. Det kan automatisk lede tankerne fra afdragsfrihed over imod annuitetslån. Prøv selv! Selv om horisontmetoden har nogle år på bagen, så har ideen ikke vundet indpas som redskab i kunderådgivningen. Indvendingen fra realkreditside har typisk været, at opstillingerne bygger på for mange subjektive forudsætninger, at det er svært at kommunikere, at der er rigeligt med tal i forvejen og at almindelige låntagere i øvrigt får en grundig mundtlig rådgivning, hvor alle relevante risikofaktorer gennemgås. Skemaet er udviklet af forfatteren i samarbejde med ScanRate Financial Systems og bygger på ScanRates tidligere rådgivningsprodukt RIO/Konvert. For at få nogle praktiske erfaringer med metodens anvendelighed er en simpel udgave tilgængelig på adressen Vi hører gerne kommentarer fra læsere, som har testet skemaet på en ikke-ekspert! Nye låntyper I dag har låntagerne valgmuligheder mellem på den ene side de fastforrentede lån med høj startydelse og fuld beskyttelse mod rentestigninger og på den anden side tilpasningslån, som har en lav startydelse og ingen beskyttelse mod rentestigninger. TotalKredit har i flere år udbudt en mellemting de såkaldte BoligX lån med renteloft med succes, men kun for løbetider op til 5-7 år. I Jakobsen og Svenstrup (21) argumenteres for, at hvis et institut i stedet begyndte at udstede 2-3-årige variabelt forrentede obligationer med renteloft, ville man få en låntype, der beskytter mod rentestigninger næsten lige så godt som de fastforrentede obligationer, men med en markant lavere startydelse. Den låntype ville kunne erstatte såvel rentetilpasning som konverterbare lån. De afdragsfrie lån er kommet for at blive, og der er mange fornuftige anvendelser. For at kompensere for den større kreditrisiko og for at beskytte førstegangskøberne mod at købe for dyrt, kunne man vedtage, at afdragsfriheden først kan starte, når realkreditlånets restgæld ligger indenfor en belåningsgrænse på 6% eller 7% af ejendomsværdien. Hvis man er førstegangskøber uden opsparing, vil man skulle starte med at afdrage i de første 4-6 år, indtil der er opnået en passende buffer mod prisfald. Herefter kan man opnå afdragsfrihed for 3-5 år ad gangen, betinget af at belåningsgrænsen stadig er overholdt. Konklusion Artiklen har argumenteret for, at fordele og ulemper ved forskellige lån kan illustreres med konkrete beregninger fremfor generelle formuleringer i brochurer og rådgivningssamtaler. Rådgiverens udfordring er, at beregningerne til gengæld viser, hvor svært det er at vælge! I dag kan låntagerne vælge mellem rentetilpasningslån og fastforrentede konverterbare lån. Variabelt forrentede lån med et 2-3-årigt renteloft kan blive den mellemting, som kombinerer lav startydelse med en rimelig beskyttelse mod rentestigning. Lån uden opsparing er en oplagt ide til generationen med masser af friværdi. Førstegangskøberen mangler den opsparing, som er nødvendig for at kunne klare et fald i ejendomsværdien, så her er de traditionelle annuitetslån et bedre valg.

6 Appendiks: Beregningsmodel Dette appendiks beskriver den bagvedliggende model lidt nærmere. Renteskift og rentetilpasning Modellen tager udgangspunkt i kurserne på de aktive rentetilpasningslån. Herfra beregnes en nulkuponrentestruktur. Der forudsættes parallelle skift i rentestrukturen og skiftene forudsættes at ske jævnt frem mod horisonttidspunktet. På hvert rentetilpasningstidspunkt beregnes nye kurser på de aktive rentetilpasningslån. For at undgå, at tilpasningen sker til kurser langt under eller over 1 tilpasses kuponrenten på de nye lån, dvs. at det reelt forudsættes, at institutterne udsteder nye obligationsserier. Tilpasningen afhænger af løbetid, dvs. om lånet er F1, F3, F5 samt af afdragsprofilen. Afdragsprofilen bestemmes fra kontantsiden. Det betyder f.eks., at et 1-årigt afdragsfrit F3 lån med en kontantlånsrente på 2,3% skal have en rentebetaling på 2,3% af kontantlånsrestgælden, selv om det er finansieret med 3-årige 4% obligationer, der udløber 27. Hvis kursen på 4-27 ligger over 1 vil der mellem rentetilpasningstidspunkterne optræde en såkaldt minimal rentetilpasning, hvor der nyudstedes i Kontantlånsrenten ændrer sig derfor en smule undervejs, selv indenfor de 3-årige refinansieringsperioder. På refinansieringstidspunkterne sker der en komplet refinansiering til det nye renteniveau og ydelsen kan derfor ændres markant i op eller nedadgående retning. Indfrielseskurs På horisonttidspunktet opgøres kursværdien af de tilbageværende obligationer. Vi antager, at horisonttidspunktet falder på en kvartårlig termin. Rentetilpasningslånene opgøres til kursværdien beregnet fra rentestrukturen 11. Vi har eksperimenteret med to forskellige metoder til beregning af horisontkurserne på de konverterbare obligationer. Den ene metode anvender ScanRates model for konverterbare realkreditobligationer til at beregne kurser 1 år frem med et årsmellemrum og for alle renteskift. Kurserne beregnes for alle åbne obligationer og for de vigtigste konverteringsobligationer. Det er et massivt regnestykke, men det tager til gengæld højde for udvikling i låntageradfærd og virkning af denne på de fremtidige indfrielseskurser. De største problemer er dog, at alene en udskrift af samtlige beregnede kurser vil fylde mange sider. Alternativt kan man anvende kuponmetoden, som foreslås i Jakobsen (1998). Her opstilles en tabel med løbetid og kuponrente for dagens åbne obligationsserier. Vi beregner kursen ved et renteskift på +1% ved at aflæse kursen for kuponen -1%. Ideen er, at hvis renten stiger 1% vil en 5% obligation få samme kurs som en 4% obligation har i dag. På samme måde antages, at hvis der går 5 år vil kursen på den 3-årige obligation aflæses som gennemsnittet mellem den 2- og den 3-årige obligation i dag. Hvis kursen er over 1, vil man indfri til pari, dvs. at nøjagtigheden her er mindre afgørende. Fordelen ved kuponmetoden er, at de samme kurser genbruges i stor stil, dvs. at inputkravene er små. Figur 4 viser input til kuponmetoden for den 21. maj 24. Der er vist kurser for alle kuponer fra 2 til 7 og med løbetider på 1, 15, 2 og 3 år. Det er dog kun et fåtal af disse, som svarer til kurser på reelt handlede obligationer. Den 21/5 har vi således observeret faktiske handelskurser for 4-15, 4-2, 4-25, 4-35, 5-25, 5-35 og Den syntetiske kurs for 5-15 er herefter fundet ved at forudsætte, at obligationen har samme baggrundsdata og OAS som 5-25, men med en løbetid, som er 1 år kortere. Samme procedurer anvendes på de øvrige ikke-handlede obligationer. Kurserne på kuponniveau 2 og 3 er dog fundet ved at genberegne 4% obligationen ved et renteniveau, der ligger hhv. 1 og 2 procent højere. 12 Litteratur Det Økonomiske Råd, 24: Dansk Økonomi, forår 24. Finanstilsynet, 23: Vejledning til bekendtgørelsen om god skik for fi nansielle virksomheder. 26. juni 23. Jakobsen, Svend, 1998: Rådgivning om realkreditlån. FINANS/INVEST, nr 3. Jakobsen, Svend, 1997: FlexLån (TM) RD s nye patentmedicin. FINANS/INVEST, nr. 2. Jakobsen, Svend og Mikkel Svenstrup, 21: Variabel rente med loft det perfekte realkreditlån. FINANS/INVEST, nr. 7. Johansen, Morten Harpøth og Lillian Askgaard, 24: Markedsudviklingen i 23 for realkreditinstitutter. Finanstilsynet. Møller, Michael og Niels Chr. Nielsen, 1997: Dansk realkredit gennem 2 år. BRFKredit. Realkredit Danmark, 23: RD BoligNyt, nr. 36 og 37. Realkreditrådet, 1992 og 23: Årsberetning samt statistik fra Økonomi- og Erhvervsministeriet, 23: Bekendtgørelse om god skik i fi nansielle virksomheder. 26. juni 23. Noter 1) Hovedindholdet i artiklen er tidligere fremlagt ved foredrag i Finansanalytikerforeningen november 23 og Realkreditrådets bestyrelsesseminar januar 24. 2) Forfatteren vil gerne rette en stor tak til Stig Tørnes-Hansen og Christian Andersen, Realkredit Danmark, John Madsen, Nykredit og Annette Bjaaland Andersen fra Finanstilsynet for hjælp og diskussion. Rådgivningsskemaet og de bagvedliggende beregningsmoduler er udviklet af forfatteren i samarbejde med Morten Daubjerg Hansen, ScanRate Financial Systems. Jeg tager naturligvis det fulde ansvar for, hvad der må være af fejl og misforståelser. 3) Realkreditrådets pressemeddelelse af 22. april 24. 4) Figuren er inspireret af RD BoligNyt nr ) Kilde RD BoligNyt nr. 36 6) Beregningsmetoderne er oprindeligt anvendt i Jakobsen (1997, 1998). Mig bekendt er der ikke nogle institutter, der anvender horisontanalyser i deres standard kunderådgivning, men dagbladene refererer dog jævnligt enkeltanalyser fra institutterne, som bygger på horisontbetragtninger specielt når forventningerne går til rentestigning. Se f.eks. Faste lån kan give gevinst i 24 i Børsen 13. januar 24. 7) I beløbet er indregnet beskatning på 34% af den lille kursgevinst ved indfrielse af kontantlånet. 8) Se Det økonomiske råd (24, s. 7). 9) Ifølge beregninger af Nykredit, som refereret i Børsens Magasiner 4. marts 24. 1) Møller og Nielsen (1997) nævner, at økonomen A.F. Bergsøe i sin bog fra 1839 kraftigt argumenterede for at anvende annuitetslån frem for stående lån netop for at undgå, at kreditforeningerne skulle tilse pantet løbende (p.9). 11) Realkreditinstitutterne tillader, at det 1-årige lån kan indfries til kurs 1. I så fald skal der dog betales differencerente. I beregningerne har vi forudsat indfrielse til markedskurs. 12) Kursberegningerne er foretaget i rentestruktursystemet RIO, udviklet af Scan- Rate Financial Systems. 9

Skærpede krav til rådgivning om boliglån

Skærpede krav til rådgivning om boliglån Skærpede krav til rådgivning om boliglån Under folketingets forhandlinger om den nye SDO lov blev der fra mange sider udtrykt frygt for, at de traditionelle realkreditlån fremover ville blive udkonkurreret

Læs mere

Ugeseddel nr. 14 uge 21

Ugeseddel nr. 14 uge 21 Driftsøkonomi 2 Forår 2004 Matematik-Økonomi Investering og Finansiering Mikkel Svenstrup Ugeseddel nr. 14 uge 21 Forelæsningerne i uge 21 Vi afslutter emnet konverterbare obligationer og forsætter med

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån

Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån Institut for finansiering HD-afhandling Forfatter: Henrik Kjellerup Vejleder: Frank Pedersen Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb Handelshøjskolen i Århus Foråret 2005 1 Problemformulering...

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

Realkreditobligationer

Realkreditobligationer Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede

Læs mere

Information om rentetilpasningslån (RT-lån)

Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen

Læs mere

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5

Læs mere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere 16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet

Læs mere

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 5

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 5 Oversigt over lån 24. juni 2015 Kunde ANDELSBOLIGFOREN. DYSTRUPPARKEN Ejendom Vestermarken 9-19, 8586 Ørum Djurs Kontaktperson Conny Baastrup Jensen, tlf. 45 12 43 90 Side 1 af 33 Pantnummer 2183.0496

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 2

Nyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 2 Oversigt over lån 7. november 2014 Kunde A/B BRYGGERGÅRDEN Ejendom Pileborggade 6-10, 4100 Ringsted Kontaktperson Peter Erik Hansen, tlf. 45 12 58 00 Side 1 af 7 Pantnummer 1186.8263 Finansieringseksempel

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Ordforklaring til Långuide

Ordforklaring til Långuide 20. april 2015 Ordforklaring til Långuide Oversigt Belåningsinterval... 2 Delydelse... 2 Effektiv rente ekskl. omkostninger... 2 Fradragskonto... 2 Færdigmelding i forbindelse med forhåndslån... 3 Kalkulationsrente...

Læs mere

Omlægningsberegning. Ejerlejlighed nr. 1 af 633 Sundbyøster, København Lyneborggade 13-17 M.Fl., 2300 København S

Omlægningsberegning. Ejerlejlighed nr. 1 af 633 Sundbyøster, København Lyneborggade 13-17 M.Fl., 2300 København S A/B Sadolinparken 2 C/O Sven Westergaards Ejd. Adm. Store Kongensgade 24b 1264 København K Lånenr 60 DLRs reference Henrik Laursen Tlf:33420828 E-mail: hkl@dlr.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører

Læs mere

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER OM KommuneKredit er en forening, der har til formål at yde lån til kommuner, regioner, kommunale interessentskaber, samt til selskaber og institutioner med 100 pct. kommunegaranti. KommuneKredits mission

Læs mere

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån Til OMX Den Nordiske Børs, København Luxembourg Stock Exchange og pressen 15. november 2007 Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede obligationer Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Realkredit Danmark Skattepjece. Skattepjece

Realkredit Danmark Skattepjece. Skattepjece Realkredit Danmark Skattepjece Skattepjece Indledning Denne pjece beskriver i hovedtræk reglerne for selskabers beskatning i forbindelse med realkreditlån. Du kan blandt andet læse om de skattemæssige

Læs mere

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Låneanbefaling Bolig Markedsføringsmateriale 8. juni 2012 Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Det kan lyde som en forslidt frase, men renterne er historisk lave og lavere end langt de fleste nogensinde

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet.

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet. Avedøre B/S, afd. Store Hus Vester Voldgade 17 1552 København V Dato 31. maj 2013 Vores ref. Jess Bering Hansen Ejendomsnr. 0393644 16 Beliggenhed Sadelmagerporten 2-4 m.fl. 2650 Hvidovre Standardiseret

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Beboermøde 29. september 2015 Morten Blicher Senior

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån 2011 Boligejerne anvender deres afdragsfrihed med omtanke - og mest af alt til investeringer, opsparing og nedbringelse af anden gæld. Boligejerne

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Strategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Dansk realkredit er noget helt specielt I mere end 200 år har danskerne kunnet låne penge på en ganske særlig måde. Muligheden

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt Balanceprincippet Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Hvad er formålet med balanceprincippet? Formålet med balanceprincippet er at begrænse institutterne risiko

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Realkreditlån med renteloft. Svend Jakobsen Institut for Regnskab, Finansiering og Logistik Handelshøjskolen i Århus 1. Februar 2005.

Realkreditlån med renteloft. Svend Jakobsen Institut for Regnskab, Finansiering og Logistik Handelshøjskolen i Århus 1. Februar 2005. Realkreditlån med renteloft Svend Jakobsen Institut for Regnskab, Finansiering og Logistik Handelshøjskolen i Århus 1. Februar 2005 Oversigt Behovet for de nye lån Typer af garantilån Valg af prisfastsættelsesmodel

Læs mere

Omlægningsberegning 3. september 2012

Omlægningsberegning 3. september 2012 Viby Gymnasium og HF Søndervangs Alle 45 8260VibyJ LR Realkredits reference M.F. Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører følgende ejendom: Ejendommens

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Generelt...2 2. Lånetyper...3 2.1. Obligationslån...3 2.2. Kontantlån...3 2.3. Rentetilpasningslån (Flelån)...3 2.4. Lån med renteloft...3 2.5.

Læs mere

Nutidsværdi af samlede ydelser 9.822.192 10.107.510-285.318

Nutidsværdi af samlede ydelser 9.822.192 10.107.510-285.318 Ombytning af lån 9. august 2012 Kunde Ejendom DSI - Søvangsgården Søvangsvej 19-23, 2650 Hvidovre Matr.nr. 11 M Avedøre By, Avedøre Pantnummer 2121.5303 Vores kundekontakt Rasmus Thagaard Jørgensen, tlf.

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere 25.april 2015. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere Lånevarianten FlexLån T er overset på realkreditmarkedet. Men med kombinationen af høj sikkerhed for

Læs mere

Realkredit: Se om din bank flår dig

Realkredit: Se om din bank flår dig Realkredit: Se om din bank flår dig Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg, september 2012 03 Gebyrbombe under boligejere

Læs mere

Skal du eje eller leje sommerhus?

Skal du eje eller leje sommerhus? 11. april 2011 Skal du eje eller leje sommerhus? Påsken lurer rundt om hjørnet, og det markerer typisk det tidspunkt, hvor sommerhusene atter bliver lukket op efter en lang vinter. For de danskere, der

Læs mere

!!!! Lejlighed!i!København!

!!!! Lejlighed!i!København! Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne

Læs mere

Omlægningsberegning 3. september 2012

Omlægningsberegning 3. september 2012 Viby Gymnasium og HF Søndervangs Alle 45 8260VibyJ LR Realkredits reference M.F. Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører følgende ejendom: Ejendommens

Læs mere

Finansiering. v. seniorøkonom Jeppe Borre, Nykredit. 15. September 2015

Finansiering. v. seniorøkonom Jeppe Borre, Nykredit. 15. September 2015 Finansiering v. seniorøkonom Jeppe Borre, Nykredit 15. September 2015 Hvem er jeg? Uddannelse Cand. polit(kandidat i økonomi) Tidligere jobs Studenterjobs i Undervisningsministeriet og Realkreditrådet

Læs mere

Vordingborg B/S afd. 163 Den 29.01.2014

Vordingborg B/S afd. 163 Den 29.01.2014 Vordingborg B/S afd. 163 Den 29.01.2014 Rådhustorvet 15 Kunderådgiver NDB Ejd.nr. 604991-3 4760 Vordingborg Matr. nr. 3 a Ejerlav Lendemarke, Stege Jorder Beliggenhed Ørnebjerg Haven 1-12 Kunde Vordingborg

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

realkreditobligationer

realkreditobligationer Løbetidsforlængelse af realkreditobligationer indledning Nationalbanken ser med tilfredshed på, at Folketinget 11. marts 2014 vedtog en lovændring 1, der indfører betinget løbetidsforlængelse for de realkreditobligationer,

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv

Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv Gælder fra den 18. august 2015 Side 1 af 37 Velkommen i Realkredit Danmark Vi ønsker at give dig det bedst mulige grundlag for at vælge, hvordan du vil finansiere

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Arbejdernes B/S i Vordingborg Den 29.01.2014 Afd. 14

Arbejdernes B/S i Vordingborg Den 29.01.2014 Afd. 14 Arbejdernes B/S i Vordingborg Den 29.01.2014 Afd. 14 Marienbergvej 79 Kunderådgiver NDB Ejd.nr. 416736-1 4760 Vordingborg Matr. nr. 141 a m.fl. Ejerlav Ore, Vordingborg Jorder Beliggenhed Hørvænget Kunde

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen?

F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen? 1. februar 2011 F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen? Den optimale rentestrategi ved valg af boliglån ser man desværre først klart flere år efter, at bordet har fanget. Aktuelt set går de fleste danske

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Boligejerne der købte på toppen har flere penge til dagen og vejen end da de købte

Boligejerne der købte på toppen har flere penge til dagen og vejen end da de købte NR. 4 MAJ 2011 Boligejerne der købte på toppen har flere penge til dagen og vejen end da de købte Hvis man købte bolig, da priserne toppede for fem år siden, er priserne mange steder lavere end på købstidspunktet,

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi 24. juni 2013 Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi Henover sommeren er forældrekøb det klassiske tema på boligmarkedet i takt med, at studiestarten

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

Lånetilbud. Pakkeløsning

Lånetilbud. Pakkeløsning Den Boligselskabet Futura, afd. 45/05 Oldenburg Alle 3, Høje Taastr. 2630 Taastrup Lånetilbud Pakkeløsning Reference Morten Farup Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk har modtaget Deres

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Indledning I banken kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks. gældende lovregler om pensionsmidlernes

Læs mere

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter Indledning Bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter er udstedt med hjemmel

Læs mere

Endelige vilkår til Prospekt for udbud af realkreditobligationer i Nykredit Realkredit A/S ny serie 48D, fondskode DK000976334-4

Endelige vilkår til Prospekt for udbud af realkreditobligationer i Nykredit Realkredit A/S ny serie 48D, fondskode DK000976334-4 Til Københavns Fondsbørs Endelige vilkår til Prospekt for udbud af realkreditobligationer i Nykredit Realkredit A/S ny serie 48D, fondskode DK000976334-4 9. december 2005 Nykredit knytter en ny obligationsserie

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Valgfrit afdragsfrie lån

Valgfrit afdragsfrie lån Valgfrit afdragsfrie lån Morten Nalholm nalholm@math.ku.dk Valgfrit afdragsfrie lån p. 1/32 Introduktion Prisfastsættelse Modellering af låntagerheterogenitet S.Jakobsen:"unødigt kompliceret" (om et RDs

Læs mere

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi 18. juni 2014 Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi Traditionen tro er forældrekøb et stort tema på boligmarkedet hen over sommeren som en konsekvens

Læs mere

Afdragsfrie lån Hvis du vil have luft til nye muligheder

Afdragsfrie lån Hvis du vil have luft til nye muligheder Afdragsfrie lån Hvis du vil have luft til nye muligheder Hvad er et afdragsfrit lån? Hos Realkredit Danmark kan du få disse låntyper med afdragsfrihed: fastforrentede lån, FlexGaranti og FlexLån. I de

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere