Realkreditrådgivning,
|
|
- Elias Kristoffersen
- 8 år siden
- Visninger:
Transkript
1 Realkreditrådgivning, god skik og afdragsfrie lån 4 FORFATTER Lektor ph.d. Svend Jakobsen Handelshøjskolen i Århus skj@asb.dk Figur 1 Udvikling i resultat før skat for realkreditinstitutterne, Mio kr Kilde:Nationalbanken De seneste års store succes for rentetilpasningslån og afdragsfrie lån har betydet, at det danske realkreditsystem er blevet mere eksponeret overfor rentestigninger og faldende priser på ejerboliger. Det vil i første omgang ramme førstegangskøberne. Finanstilsynet, Forbrugerrådet og realkreditinstitutterne har da også peget på, at de nye låntyper kræver en øget rådgivningsindsats. Kravet er blandt andet nedfældet i den nye bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder. Realkreditinstitutternes nuværende låneberegninger fokuserer næsten udelukkende på 1. års ydelse og et konstant renteniveau. Supplerende information om renteændringer og indfrielse gives i generelle produktblade og i den mundtlige rådgivning. Selv om rådgivningen i realkredit- og pengeinstitutter dermed opfylder kravene i bekendtgørelsen om god skik, så vil låntager ofte fokusere alene på den beregnede besparelse her og nu. Artiklen foreslår, at institutterne laver en horisontberegning af lånenes ydelse og indfrielsesvilkår i alternative rente- og kontantpris-scenarier. Herved får låntageren (og rådgiveren) et bredere og mere systematisk bud på fordele og ulemper ved de forskellige låntyper. Resultaterne kan opsummeres i et beregningsskema, som kunne indgå som et standard bilag ved en lånesag 1,2. Ud af krisen I Realkreditrådets beretning fra 1992 skriver formanden under overskriften Forsigtig udlånspolitik : Desværre blev 1992 et år, der fortsat var præget af store tab. (...) Dette er baggrunden for, at realkreditinstitutterne har lagt og fastholdt en forsigtig udlånspolitik, der foreløbig ikke er noget belæg for at lempe. Det bærende element i udlånsvirksomheden er naturligvis pantets værdi. I tider med lavinflation, prisfald på fast ejendom og økonomisk krise må der udvises særlig agtpågivenhed ved långivningen. I 1992 var boligmarkedet stadig præget af kartoffelkuren og den generelle opstramning af den økonomiske politik. Realkreditinstitutterne fik i 1992 et samlet resultat på -1,266 mia. kr. før skat. I det værste år, 199, havde sektoren et samlet tab på godt 3 mia. kr. I 1993 gennemførte den nye regering en boligpakke, som indeholdt en lang række lettelser for låntagerne. Boligpakken og det kraftige rentefald fik sat skub i konverteringerne og siden har sektoren kunnet melde om næsten konstant fremgang, som det ses af figur 1. Den seneste årsberetning og kvartalsstatistik fra Realkreditrådet vidner om stor aktivitet i det danske realkreditsystem. Nyudstedelserne er på det højeste niveau nogensinde blandt andet som følge af de afdragsfrie lån, som kom på markedet i Resultat før skat oktober. Der blev omlagt lån for 5 mia. kr. i 23, samt yderligere 17 mia. i første kvartal 24. Cirka 2/3 af bruttoudlånet er rentetilpasningslån 3. Efter 6 måneder udgør de afdragsfrie lån ca. 1% af den samlede udestående obligationsmasse og hovedparten er givet som rentetilpasningslån. En interviewundersøgelse foretaget for Realkreditrådet viser stor interesse for rentetilpasningslån blandt de yngre låntagere, mens afdragsfrie lån primært gik til de ældre låntagere. Endelig melder beretningen fra 23 om meget lave tab og hensættelser og det højeste resultat før skat i sektorens historie. Risikofri realkredit? I lyset af den imponerende udvikling fra 1992 til 23 er det oplagt at spørge, om dagens realkreditsystem overhovedet har nogle svage punkter. Dansk realkredit bygger på en effektiv obligationsfinansiering og det såkaldte balanceprincip, der sikrer overensstemmelse med hensyn til rente og løbetid mellem indbetalinger fra låntagerne og udbetalingerne til obligationsejerne. I kraft af balanceprincippet er realkreditinstituttet beskyttet mod skift i renteniveau og rentestruktur. Balanceprincippet beskytter dog ikke mod kreditrisiko. Hvis låntager ikke kan betale sine ydelser, kan realkreditinstituttet sætte ejendommen på tvangsauktion. Realkreditten opererer med en maksimal belåningsgrad for ejerboliger på 8%, og der vil derfor normalt ikke opstå større tab for institutterne. Låntager hæfter naturligvis for en eventuel manko. Finanstilsynet har i en analyse, Johansen og Askgaard (24), vurderet, at hvis realkreditinstitutterne i 23 skulle indregne samme tab og nedskrivninger som i det værste år 199, dvs. 1,36 pct. af udlånene, ville overskuddet på 9 mia. have været forvandlet til et underskud på ca. 1 mia. kr. Sektorens solvensprocent ville alt andet lige blive reduceret fra 11,6 pct. til 9,2 pct. Realkreditsektorens problemer i skyldtes først og fremmest, at kartoffelkuren havde skabt en markant højere nettoydelse
2 gennem reduktion i rentefradragsretten, overgang fra annuitet til mixlån, bortfald af kontantlånsordningen og forhøjede stempelafgifter. Det førte til prisfald på ejendomme, jf. figur 2. Renteniveauet var faldende, jf. figur 3, men da de fleste realkreditlån var optaget til kurser langt under 1, betød det blot, at kursværdien af restgælden steg uden mulighed for konvertering. Mange låntagere var derfor teknisk insolvente og antallet af tvangsauktioner steg. Hertil kom sektorens øvrige problemer i form af overbelåningssager, usikkerhed omkring reservefonde osv. Den nye Nyrup-regerings boligpakke i marts 1993 ændrede markant på sektorens vilkår. Låntagerne fik adgang til løbetidsforlængelse op til 3 år for ejerboliger, fri adgang til belåning af friværdi, annuitetslån frem for mixlån, mulighed for kontantlån, stempelafgiften blev reduceret fra 4 til 1,5 pct. og kurstab på ældre kontantlån kunne overføres til det nye lån. Det fortsatte rentefald havde desuden gjort stort set samtlige lån konverteringsmodne og låntagerne fik hermed en markant likviditetslettelse. Endelig blev der i 1993 også åbnet op for udstedelse af inkonverterbare rentetilpasningslån, som slog igennem med RD s Flexlån i Siden 1993 er renten faldet til det laveste niveau i mere end 5 år, ejendomspriserne er fordoblet og den gennemsnitlige friværdi i ejerboliger var på mere end 5. kr. ved udgangen af På den baggrund er det svært at se alvorlige faretegn for de ældre boligejere. Førstegangskøberne er en noget mere udsat gruppe. De kan næppe se frem til yderligere rentefald, og de har købt deres boliger til historisk høje priser. Hertil kommer, at de i stort omfang har finansieret med rentetilpasningslån. Risikoen ved rentetilpasningslån er den nye udfordring for det danske realkreditsystem. Lånene fjerner den beskyttelse mod rentestigning, som kendetegnede de traditionelle fastforrentede lån. Det giver en lavere ydelse her og nu, men låntagerne har ikke længere et loft over den fremtidige ydelse. Rentetilpasningslånene er blevet indført i en periode med næsten uafbrudt fald i renten og hverken låntagere eller realkreditinstitutterne har erfaringer med rentetilpasning til stigende rente. Bekendtgørelse om god skik Rentetilpasningslån og afdragsfrie lån har fået mange advarende ord med på vejen. Nationalbankdirektøren, Forbrugerrådet og Figur 2 Udvikling i kontantpriser og afholdte tvangsauktioner på fast ejendom, Kontantpriser Kilde: Danmarks Statistik 4 Enfamiliehuse Ejerlejligheder Tvangsauktioner Figur 3 Udvikling i 2-årig statsrente og 3-årig realkredit Rente % p.a Kilde: Nationalbanken 2- årig stat 3 - årig realkredit ikke mindst realkreditinstitutterne har understreget, at de nye låntyper kræver en omhyggelig rådgivning for at sikre, at specielt nye boligejere ikke sætter sig i uoverstigelig gæld. Kravet til rådgivning er blevet præciseret i økonomi- og erhvervsministerens bekendtgørelse om God skik for finansielle virksomheder, som trådte i kraft 1. oktober 23. I 4 slås fast, at alle væsentlige aftaler skal foreligge på skrift, og der tilføjes: 4. (..) Er der i forbindelse med aftalens indgåelse ydet rådgivning, skal væsentlige forudsætninger for rådgivningen nedfældes i aftalen eller fremgå af bilag til aftalen (...). I vejledningen fremgår det dog at kravet om skriftlighed særligt hentyder til atypiske rådgivningssituationer, f.eks. Ligeledes skal forudsætninger nedfældes skriftligt, hvis fx en kunde ønsker et afdragsfrit lån i et realkreditinstitut, selvom ejendommen må forventes at falde drastisk i værdi, kundens økonomi kun lige kan bære den afdragsfrie ydelse, eller kunden har en forventning om faldende indtægtsgrundlag og/eller stærkt stigende leveomkostninger. Hvordan kunden nogensinde skulle få bevilget et lån under de nævnte omstændigheder er et godt spørgsmål, men det, der nok menes, er, at jo tættere låntager er på grænsen for at kunne komme i knibe økonomisk, desto vigtigere er det, at instituttet udarbejder et bilag, der med udgangspunkt i kundens situation redegør for alle relevante risici. Under særlige regler for realkreditinstitutter hedder det i 14: Når et realkreditinstitut afgiver et lånetilbud, skal det oplyse om egenskaberne ved forskellige låntyper. I vejledningen uddybes det til, at der skal orienteres om de alternative låntyper og specielt om særlige vilkår i forbindelse med rentetilpasning og indfrielse. Rådgivningen kan gives i form af mundtlig rådgivning, brochurer og produktblade, dvs. nogenlunde som nu. Tilsyneladende skal der laves et individuelt skriftligt materiale til de atypiske kunder, mens resten kan nøjes med standard brochurer. I praksis vil det nok skabe afgrænsningsproblemer. Umiddelbart ville det være enklere, hvis institutterne i samtlige låneberegninger medtog de relevante risikofaktorer, så de herved var dækket ind overfor bekendtgørelsens krav. Første års ydelse efter skat De fleste låneberegninger viser 1. års månedlige ydelse før og efter skat, samt nutidsværdien af de fremtidige ydelser. Herudover kan man normalt se betalingsrækken på nyt Tvangsauktioner 5
3 6 Tabel 1 Månedlig ydelse efter skat, 3-årige lån, 25. maj 24 Provenu, mio. kr 1. år 1,5 2 2,5 3,5 Afdragsfri, F Flexlån, F % obligationslån Efter 1 år 1,5 2 2,5 3,5 Afdragsfri, F Flexlån, F % obligationslån Kilde: Beregning hurtigt overblik på Realkredit Danmarks hjemmeside og gammelt lån under forudsætning af uændret rente. Første års ydelse er ikke ideelt til sammenligning mellem rentetilpasningslån og fastforrentede lån, men nøgletallet kommer helt til kort efter introduktionen af de afdragsfrie lån. Tabel 1 viser månedlig ydelse efter skat for forskellige lån. Hvis vi tager udgangspunkt i et traditionelt 5% obligationslån på 1,5 mio. så er ydelsen efter skat på kr. For et standard F1 lån falder ydelsen til 5.488, men det afgørende spring kommer, hvis man vælger et afdragsfri F1 lån, hvor ydelsen bliver kr. Hvis lånet øges til 2,5 mio. kr. afdragsfrit vil ydelsen stadig ligge godt 2.5 kr. under ydelsen for det fastforrentede lån på 1,5 mio. kr. Billedet modificeres selvfølgelig af ejendomsskatter, udgifter til vedligeholdelse mm. Men for et hypotetisk ungt par, som studerer tabellen med første års ydelse, er det ikke længere deres disponible indkomst, som lægger bånd på boligkøbet. Hvor de med annuitetslån kunne få råd til et lille rækkehus, så kan de nu købe en velbeliggende villa og alligevel have luft i budgettet til bil nummer to. Tabellen viser ganske vist, at ydelsen vil stige efter udløbet af den afdragsfrie periode, men hvis man ikke har råd til det, kan man vel tage et nyt afdragsfrit lån? Opgaven med at begrænse det unge pars låneønsker og redegøre for risici, samt fordele og ulemper ved de forskellige lån er op til rådgiveren tabellen giver ikke megen hjælp. Opgaven er så meget sværere, fordi det unge par kunne have ret. Hvis boligpriserne stiger, så kan de komme til at tjene en formue på villaen. For dem kan annuitetsprincippet virke som en tvungen opsparing, der forhindrer førstegangskøberne i at få et tilstrækkeligt stort hus. Forslag til rådgivningsskema I tabel 2 er vist et forslag til et rådgivningsskema, som kunne erstatte eller supplere de nuværende ydelsesberegninger 6. Den basale ide er at se på de samlede låneomkostninger ved at eje boligen med en horisont på f.eks. 5 år. Beregningen foretages for alternative forudsætninger om rente og salgsværdi. Frem til horisonten opgøres den løbende ydelse efter skat. På horisonttidspunktet finder vi indfrielsesværdien som et produkt af indfrielseskurs og restgæld. Til sidst trækkes indfrielsesværdien fra den forudsatte salgsværdi, og vi får den beregnede friværdi. Hvis friværdien er negativ, er ejendommen solgt med tab og låntager forlader huset med gæld. De enkelte rentescenarier er her defineret som parallelle skift i rentekurven, dvs. at renten for alle inkonverterbare obligationer stiger eller falder med samme sats. Det antages, at renteniveauet stiger jævnt henover perioden. Rentetilpasningslånene skal tilpasses årligt og tilpasningen sker til kurser, som beregnes ud fra den forudsatte renteudvikling. På samme måde beregnes indfrielseskurserne ved udløb. Kursdannelsen på konverterbare obligationer er kompliceret og de forudsatte indfrielseskurser skal derfor blot opfattes som et bud. Kurserne beregnes enten ved en fuld modelberegning på de fremtidige tidspunkter eller ved brug af den såkaldte kuponmetode. Hvis kursen er under 1 indfries til markedskurs og ellers indfries til kurs 1. For en nærmere beskrivelse se appendiks. For at tydeliggøre risikoen ved boligkøb er friværdien beregnet for to forskellige salgspriser. Tanken er, at det ene scenarie udtrykker et passende konservativt gæt, mens det andet er worst case, der skal kunne håndteres af låntager. Stort set alle forudsætninger kan selvfølgelig diskuteres og ændres, jævnfør nedenfor. Der tages udgangspunkt i en offentlig ejendomsvurdering på 2 mio. kr. Belåningsgrænsen er normalt 8%. Ofte vil der dog være en restfinansiering, så for overskuelighedens skyld antager vi en 1% belåning med realkreditlån. Der kan vælges mellem tre 3-årige alternativer: et 5% obligationslån, en rentetilpasningslån med årlig refinansiering ( F1), samt et F1 lån med 1 års afdragsfrihed (AF1). Alternativerne sammenlignes efter 5 år. De økonomiske overvejelser er simple: Hvor meget er der betalt undervejs, og hvor meget får man med derfra. Som det fremgår, vil det samlede betalingsforløb afhænge af udviklingen i renteniveau og boligpriser. For det afdragsfrie rentetilpasningslån (AF1) består hele ydelsen af rente og ydelsen vokser derfor kraftigt ved stigende rente. Efter 5 år antages det, at lånet indfries. Den 1-årige obligation i rentetilpasningslånet kan indfries til kurser tæt på 1 7. Hvis huspriserne er steget, har låntager en friværdi på omkring 16. kr. i alle rentescenarier. Er boligprisen faldet 1%, vil låntager få en gæld på ca. 24. kr. F1 lånet har en langt højere ydelse end AF1, men det skyldes udelukkende afdrag. Bemærk, at afdragenes del af den samlede ydelse falder, når renten stiger. I kraft af sine afdrag har F1-ejeren reduceret sin restgæld, og han eller hun er derfor ikke nær så følsom overfor faldende salgspriser. Først ved rentestigningen på 3% vil der kunne opstå en negativ friværdi. Til sidst ses på 5% obligationslånet. Ydelsen er højere end F1 og langt højere end AF1, men til gengæld påvirkes obligationslånets ydelse ikke af rentestigninger. Ved rentefald indfries lånet til kurs 1, men ved rentestigning kan lånet indfries til kurser langt under pari. Relativt klarer obligationslånet sig derfor bedst ved rentestigning, hvor der er en positiv friværdi, selv efter et fald i huspriserne. Obligationslånet er omvendt markant dårligere end F1-lånet ved rentefald. Rentetilpasningslånets ydelse kommer på niveau med obligationslånets efter en rentestigning på godt 3 procent. Den lange rente er også steget, så ydelsen på et nyt fastforrentet lån vil ligge væsentligt over F1- lånets ydelse. Ikke overraskende er der ikke nogle ny-
4 Tabel 2 Forslag til rådgivningsskema ved valg af realkreditlån, 21. maj 25 Navn Kupon Kurs Kontant rente Løbetid Obl. hovedstol Kontant hovedstol Ydelse pr. måned e/skat 5/Obl/3 5 95, F1/3 -- 1,97 2,4% F1/AF1/3 -- 1,97 2,39% Ydelse pr. måned e/skat Samlet pr Friværdi, hvis salgspris Renteskift Start Slut Ydelse e/skat Afdrag Restgæld Kurs Indfrielse +1% -1% Obligationslån, 5%, løbetid 3 år -1% , % , % , % , Tilpasningslån F1, løbetid 3 år -1% , % , % , % , Tilpasningslån F1, løbetid 3 år, 1 års afdragsfrihed -1% , % , % , % , udstedte lån, der entydigt er dyrere end andre. Det skyldes, at låntagernes ydelse og indfrielsesbeløb er lig med investorernes afkast. Billige lån ville være dårlige obligationsinvesteringer. Så længe investorerne ved lige så meget om obligationer som den gennemsnitlige låntager, vil der ikke på forhånd være en systematisk fordel ved at tage fastforrentede lån frem for rentetilpasning eller omvendt. Investorerne forventer bare at få deres penge i nogle andre situationer. Diskussion Dette afsnit diskuterer nogle af de mest oplagte problemer i skemaet. Belåningsgrad Realkreditsystemet har en maksimal belåningsgrad på 8% så ovenstående eksempel overdriver naturligvis realkreditinstituttets risiko. Ifølge bekendtgørelsens $5, stk.3 gælder dog at rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et god grundlag for at træffe sin beslutning. I forbindelse med boligfinansiering må det derfor være oplagt at rådgive med udgangspunkt i den samlede låntagning, som er knyttet til pantet. Hvis kunden ender med en negativ friværdi efter salg, så skal gælden ofte finansieres uden sikkerhed i fast ejendom, dvs. på dårligere vilkår. Renteændringer Det er svært at vælge et rimeligt spænd for renteudviklingen. Rentestigning er vel mere oplagt end rentefald, men det kunne sagtens tænkes at rentestigningen ville komme samtidigt med en fladning i kurven, som f.eks. i sommeren 2. Udvikling i boligpriser Udviklingen i boligpriserne er oplagt til diskussion. Her er valgt +/-1%. Ideen er som nævnt at de +1% er et bedste gæt, mens de -1% er worst case, som skal minde låntager om risikoen ved ejendomshandler. Salgspriserne på ejerboliger er mere end fordoblet over de seneste 1 år. På den baggrund kan det være svært at argumentere for, at priser også kan falde. Rådgiverens hovedargumenter kunne være En del af prisstigningerne skyldes det rekordlave renteniveau og de lave ydelser på de afdragsfrie lån. Hvis renten stiger, vil priserne kunne falde. Det betyder også, at kombinationen høj rente og prisfald er mere sandsynlig end lav rente og prisfald. Forholdet mellem kontantpriser og byggeomkostninger er på det højeste niveau i mere end 25 år 7. Det har aldrig været billigere at bygge selv frem for at købe et eksisterende hus. Vismændenes seneste prognose peger på moderat fald i kontantpriserne i 26. Beliggenhed: Der er netop nu et stort pres på boligmarkederne i de større byer på bekostning af resten af landet. Kontantprisindekset viser gennemsnittet, rådgivning skal tage højde for store individuelle udsving. I de kommende år vil afgangen fra parcelhusmarkedet være større end tilgangen. 9 I tilfælde af en kraftig rentestigning vil mange få behov for at sælge på samme tid det kan forstærke en eventuel nedadgående tendens i ejendomspriserne. Salgsprisen skal også dække salgsomkostninger. Kontantprisindekset viser desuden ikke noget om udgifter til vedligeholdelse og forbedringer på ejendommene. Måske betalte man 1. kr. for meget for huset. Det er ikke sikkert, at en ny køber gør samme fejl. Skulle en rådgiver med sikkerhed mene, at huspriser kun kan stige, så kan han eller hun selvfølgelig lægge +5% ind som worst case. I så fald er der ingen grund til at forlange, at låntager skal kunne sidde for et fastforrentet lån, for alle førstegangskøbere vil kunne se frem til store kapitalgevinster og vil uden problemer kunne refinansiere til et nyt afdragsfrit lån. Valg af horisont Opgørelsen er lavet under forudsætning af, at huset sælges efter 5 år, og lånene indfries. Forskellen på de enkelte låntyper afspejles i indfrielseskurs og restgæld. Den fælles ho- 7
5 8 Figur 4 Kurser 21. maj 24 på åbne og syntetiske obligationer, for forskellige niveauer af kuponrenten Beregnet kurs Løbetid Kilde: Reuters, ScanRate Financial Systems risont sikrer dels, at vi kan sammenligne på tværs af vidt forskellige låntyper, og dels at alle betalinger tælles med. I standard beregninger viser man ofte kun første års ydelse uden at korrigere for restgælden eller også sammenlignes betalingsrækker med vidt forskellig løbetid under forudsætning af uændret rente. Opgørelsen er også relevant ved låneomlægning, hvor de eksisterende lån indfries til fordel for et nyt lån. Ved afdragsfrie lån vil det tilsvarende være forholdet mellem salgspris og restgældens værdi, som afgør, om der kan gives et nyt afdragsfrit lån. Om horisonten skal være 1, 3, 5 eller 1 år er op til diskussion. En kort horisont gør det let at forholde sig til tallene, men horisonten skal på den anden side være så lang, at det svarer til en realistisk flytte- eller omlægningsfrekvens. Det er klart, at de mulige udsving i boligpriser og renter afhænger af horisonten. For boligprisernes vedkommende kan man måske argumentere for, at muligheden for at sælge med tab falder, når vi ser nogle år frem. Til gengæld vil vedligeholdelse så få betydning Rådgivning til almindelige låntagere For realkreditinstitutterne må det være svært at få låntagerne til at begrænse deres låntagning, når de konkrete beregninger forudsætter uændret renteniveau, og når der ikke vises følsomhedsberegninger og lignende på den fremtidige ejendomsværdi. Hvis man i stedet som standard udleverer og mundtlig gennemgår et skema a la ovenstående, så er kunden skriftligt blevet gjort opmærksom på de vigtigste risikofaktorer. Og realkreditinstituttet kan dokumentere, at de hermed har overholdt rådgivningsforpligtigelserne i bekendtgørelsen om god skik Ifølge realkreditinstitutterne er det faste vejledningsprincip, at der kun ydes afdragsfrie lån, hvis kunden kan klare ydelsen på et tilsvarende fastforrentet lån. Det gør det let at afvise helt urimelige lån. Men det afdragsfrie lån er alligevel det mest risikable for kreditforeningen. Forskellen fremgår klart ved at sammenligne friværdierne for F1 og AF1 i tabel 2. Annuitetsprincippet betyder, at kreditforeningens risiko hele tiden reduceres. Efter 5 år vil F1-lånet have afdraget ca. 25. og i forhold til et afdragsfrit lån kan ejendommen med F1-lån tåle en 25. kr. lavere salgspris, uden at bringe kreditforeningens pantsikkerhed i fare 1. Som et alternativ til det nuværende vejledningsprincip kunne man operere med et worst case tilfælde, som alle nye boligejere skal forholde sig til, og som de skal kunne klare. Det kan automatisk lede tankerne fra afdragsfrihed over imod annuitetslån. Prøv selv! Selv om horisontmetoden har nogle år på bagen, så har ideen ikke vundet indpas som redskab i kunderådgivningen. Indvendingen fra realkreditside har typisk været, at opstillingerne bygger på for mange subjektive forudsætninger, at det er svært at kommunikere, at der er rigeligt med tal i forvejen og at almindelige låntagere i øvrigt får en grundig mundtlig rådgivning, hvor alle relevante risikofaktorer gennemgås. Skemaet er udviklet af forfatteren i samarbejde med ScanRate Financial Systems og bygger på ScanRates tidligere rådgivningsprodukt RIO/Konvert. For at få nogle praktiske erfaringer med metodens anvendelighed er en simpel udgave tilgængelig på adressen Vi hører gerne kommentarer fra læsere, som har testet skemaet på en ikke-ekspert! Nye låntyper I dag har låntagerne valgmuligheder mellem på den ene side de fastforrentede lån med høj startydelse og fuld beskyttelse mod rentestigninger og på den anden side tilpasningslån, som har en lav startydelse og ingen beskyttelse mod rentestigninger. TotalKredit har i flere år udbudt en mellemting de såkaldte BoligX lån med renteloft med succes, men kun for løbetider op til 5-7 år. I Jakobsen og Svenstrup (21) argumenteres for, at hvis et institut i stedet begyndte at udstede 2-3-årige variabelt forrentede obligationer med renteloft, ville man få en låntype, der beskytter mod rentestigninger næsten lige så godt som de fastforrentede obligationer, men med en markant lavere startydelse. Den låntype ville kunne erstatte såvel rentetilpasning som konverterbare lån. De afdragsfrie lån er kommet for at blive, og der er mange fornuftige anvendelser. For at kompensere for den større kreditrisiko og for at beskytte førstegangskøberne mod at købe for dyrt, kunne man vedtage, at afdragsfriheden først kan starte, når realkreditlånets restgæld ligger indenfor en belåningsgrænse på 6% eller 7% af ejendomsværdien. Hvis man er førstegangskøber uden opsparing, vil man skulle starte med at afdrage i de første 4-6 år, indtil der er opnået en passende buffer mod prisfald. Herefter kan man opnå afdragsfrihed for 3-5 år ad gangen, betinget af at belåningsgrænsen stadig er overholdt. Konklusion Artiklen har argumenteret for, at fordele og ulemper ved forskellige lån kan illustreres med konkrete beregninger fremfor generelle formuleringer i brochurer og rådgivningssamtaler. Rådgiverens udfordring er, at beregningerne til gengæld viser, hvor svært det er at vælge! I dag kan låntagerne vælge mellem rentetilpasningslån og fastforrentede konverterbare lån. Variabelt forrentede lån med et 2-3-årigt renteloft kan blive den mellemting, som kombinerer lav startydelse med en rimelig beskyttelse mod rentestigning. Lån uden opsparing er en oplagt ide til generationen med masser af friværdi. Førstegangskøberen mangler den opsparing, som er nødvendig for at kunne klare et fald i ejendomsværdien, så her er de traditionelle annuitetslån et bedre valg.
6 Appendiks: Beregningsmodel Dette appendiks beskriver den bagvedliggende model lidt nærmere. Renteskift og rentetilpasning Modellen tager udgangspunkt i kurserne på de aktive rentetilpasningslån. Herfra beregnes en nulkuponrentestruktur. Der forudsættes parallelle skift i rentestrukturen og skiftene forudsættes at ske jævnt frem mod horisonttidspunktet. På hvert rentetilpasningstidspunkt beregnes nye kurser på de aktive rentetilpasningslån. For at undgå, at tilpasningen sker til kurser langt under eller over 1 tilpasses kuponrenten på de nye lån, dvs. at det reelt forudsættes, at institutterne udsteder nye obligationsserier. Tilpasningen afhænger af løbetid, dvs. om lånet er F1, F3, F5 samt af afdragsprofilen. Afdragsprofilen bestemmes fra kontantsiden. Det betyder f.eks., at et 1-årigt afdragsfrit F3 lån med en kontantlånsrente på 2,3% skal have en rentebetaling på 2,3% af kontantlånsrestgælden, selv om det er finansieret med 3-årige 4% obligationer, der udløber 27. Hvis kursen på 4-27 ligger over 1 vil der mellem rentetilpasningstidspunkterne optræde en såkaldt minimal rentetilpasning, hvor der nyudstedes i Kontantlånsrenten ændrer sig derfor en smule undervejs, selv indenfor de 3-årige refinansieringsperioder. På refinansieringstidspunkterne sker der en komplet refinansiering til det nye renteniveau og ydelsen kan derfor ændres markant i op eller nedadgående retning. Indfrielseskurs På horisonttidspunktet opgøres kursværdien af de tilbageværende obligationer. Vi antager, at horisonttidspunktet falder på en kvartårlig termin. Rentetilpasningslånene opgøres til kursværdien beregnet fra rentestrukturen 11. Vi har eksperimenteret med to forskellige metoder til beregning af horisontkurserne på de konverterbare obligationer. Den ene metode anvender ScanRates model for konverterbare realkreditobligationer til at beregne kurser 1 år frem med et årsmellemrum og for alle renteskift. Kurserne beregnes for alle åbne obligationer og for de vigtigste konverteringsobligationer. Det er et massivt regnestykke, men det tager til gengæld højde for udvikling i låntageradfærd og virkning af denne på de fremtidige indfrielseskurser. De største problemer er dog, at alene en udskrift af samtlige beregnede kurser vil fylde mange sider. Alternativt kan man anvende kuponmetoden, som foreslås i Jakobsen (1998). Her opstilles en tabel med løbetid og kuponrente for dagens åbne obligationsserier. Vi beregner kursen ved et renteskift på +1% ved at aflæse kursen for kuponen -1%. Ideen er, at hvis renten stiger 1% vil en 5% obligation få samme kurs som en 4% obligation har i dag. På samme måde antages, at hvis der går 5 år vil kursen på den 3-årige obligation aflæses som gennemsnittet mellem den 2- og den 3-årige obligation i dag. Hvis kursen er over 1, vil man indfri til pari, dvs. at nøjagtigheden her er mindre afgørende. Fordelen ved kuponmetoden er, at de samme kurser genbruges i stor stil, dvs. at inputkravene er små. Figur 4 viser input til kuponmetoden for den 21. maj 24. Der er vist kurser for alle kuponer fra 2 til 7 og med løbetider på 1, 15, 2 og 3 år. Det er dog kun et fåtal af disse, som svarer til kurser på reelt handlede obligationer. Den 21/5 har vi således observeret faktiske handelskurser for 4-15, 4-2, 4-25, 4-35, 5-25, 5-35 og Den syntetiske kurs for 5-15 er herefter fundet ved at forudsætte, at obligationen har samme baggrundsdata og OAS som 5-25, men med en løbetid, som er 1 år kortere. Samme procedurer anvendes på de øvrige ikke-handlede obligationer. Kurserne på kuponniveau 2 og 3 er dog fundet ved at genberegne 4% obligationen ved et renteniveau, der ligger hhv. 1 og 2 procent højere. 12 Litteratur Det Økonomiske Råd, 24: Dansk Økonomi, forår 24. Finanstilsynet, 23: Vejledning til bekendtgørelsen om god skik for fi nansielle virksomheder. 26. juni 23. Jakobsen, Svend, 1998: Rådgivning om realkreditlån. FINANS/INVEST, nr 3. Jakobsen, Svend, 1997: FlexLån (TM) RD s nye patentmedicin. FINANS/INVEST, nr. 2. Jakobsen, Svend og Mikkel Svenstrup, 21: Variabel rente med loft det perfekte realkreditlån. FINANS/INVEST, nr. 7. Johansen, Morten Harpøth og Lillian Askgaard, 24: Markedsudviklingen i 23 for realkreditinstitutter. Finanstilsynet. Møller, Michael og Niels Chr. Nielsen, 1997: Dansk realkredit gennem 2 år. BRFKredit. Realkredit Danmark, 23: RD BoligNyt, nr. 36 og 37. Realkreditrådet, 1992 og 23: Årsberetning samt statistik fra Økonomi- og Erhvervsministeriet, 23: Bekendtgørelse om god skik i fi nansielle virksomheder. 26. juni 23. Noter 1) Hovedindholdet i artiklen er tidligere fremlagt ved foredrag i Finansanalytikerforeningen november 23 og Realkreditrådets bestyrelsesseminar januar 24. 2) Forfatteren vil gerne rette en stor tak til Stig Tørnes-Hansen og Christian Andersen, Realkredit Danmark, John Madsen, Nykredit og Annette Bjaaland Andersen fra Finanstilsynet for hjælp og diskussion. Rådgivningsskemaet og de bagvedliggende beregningsmoduler er udviklet af forfatteren i samarbejde med Morten Daubjerg Hansen, ScanRate Financial Systems. Jeg tager naturligvis det fulde ansvar for, hvad der må være af fejl og misforståelser. 3) Realkreditrådets pressemeddelelse af 22. april 24. 4) Figuren er inspireret af RD BoligNyt nr ) Kilde RD BoligNyt nr. 36 6) Beregningsmetoderne er oprindeligt anvendt i Jakobsen (1997, 1998). Mig bekendt er der ikke nogle institutter, der anvender horisontanalyser i deres standard kunderådgivning, men dagbladene refererer dog jævnligt enkeltanalyser fra institutterne, som bygger på horisontbetragtninger specielt når forventningerne går til rentestigning. Se f.eks. Faste lån kan give gevinst i 24 i Børsen 13. januar 24. 7) I beløbet er indregnet beskatning på 34% af den lille kursgevinst ved indfrielse af kontantlånet. 8) Se Det økonomiske råd (24, s. 7). 9) Ifølge beregninger af Nykredit, som refereret i Børsens Magasiner 4. marts 24. 1) Møller og Nielsen (1997) nævner, at økonomen A.F. Bergsøe i sin bog fra 1839 kraftigt argumenterede for at anvende annuitetslån frem for stående lån netop for at undgå, at kreditforeningerne skulle tilse pantet løbende (p.9). 11) Realkreditinstitutterne tillader, at det 1-årige lån kan indfries til kurs 1. I så fald skal der dog betales differencerente. I beregningerne har vi forudsat indfrielse til markedskurs. 12) Kursberegningerne er foretaget i rentestruktursystemet RIO, udviklet af Scan- Rate Financial Systems. 9
Ugeseddel nr. 14 uge 21
Driftsøkonomi 2 Forår 2004 Matematik-Økonomi Investering og Finansiering Mikkel Svenstrup Ugeseddel nr. 14 uge 21 Forelæsningerne i uge 21 Vi afslutter emnet konverterbare obligationer og forsætter med
Læs mere. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?
22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder
Læs mereKonverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner
6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal
Læs mereSkærpede krav til rådgivning om boliglån
Skærpede krav til rådgivning om boliglån Under folketingets forhandlinger om den nye SDO lov blev der fra mange sider udtrykt frygt for, at de traditionelle realkreditlån fremover ville blive udkonkurreret
Læs mereBoliglån med variabel rente
Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån
Læs mereAttraktive omlægningsmuligheder for boligejerne
10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere
Læs mereHorisontberegninger for boliglån
1 Horisontberegninger for boliglån Svend Jakobsen, partner, ph.d., Scanrate Financial Systems 7. juni 2013 1 Baggrund Denne rapport er udarbejdet på baggrund af et kommissorium fra Boligfinansieringsudvalget
Læs mereGældsudgifter i husholdninger med udløb af afdragsfrihed og høj belåningsgrad
Et stigende antal husholdninger skal i perioden fra 2013 påbegynde afdrag på deres realkreditgæld eller omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed. En omlægning af hele realkreditgælden til et nyt afdragsfrit
Læs mereKonsekvensberegning vedr. ejendommen Margrethevang 18A, 5600 Faaborg m.fl.
BRFkredit a/s Klampenborgvej 205 2800 Kgs. Lyngby Team Andelsbolig Telefon 45 26 69 16 E-mail: andelsboliger@brf.dk Konsekvensberegning Andelsboligforeningen Margrethevang, Afdeling 1 C/O Finn Mackenhauer
Læs mereSDO-lovgivningen og dens betydning
SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret
Læs mereKonsekvensberegning vedr. ejendommen Stationsvej 5, 4760 Vordingborg m.fl.
a/s Klampenborgvej 205 2800 Kongens Lyngby Team Andelsbolig Telefon 45 26 69 16 E-mail: andelsboliger@brf.dk Konsekvensberegning A/B Havnehaven afd. I C/O Lea Ejendomspartner Att. Line Farnov Axeltorv
Læs mereInkonverterbare lån til andelsboligforeninger
135 Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger Ib Hansen og Hans Henrik Knudsen, Handelsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Den danske realkreditmodel bygger på fleksibilitet og gennemsigtighed.
Læs mereBolig: Låneanbefaling, december 2016
Bolig: Låneanbefaling, december 2016 20. december 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er efter et kraftigt fald henover
Læs mereFlexLife. Et lån du kan forme, som du vil Her er et realkreditlån, du kan tilpasse dit liv, dine planer og dine drømme.
FlexLife Et lån du kan forme, som du vil Her er et realkreditlån, du kan tilpasse dit liv, dine planer og dine drømme. Du kan tilpasse FlexLife, i takt med at livet ændrer sig og det kan livet nå at gøre
Læs mereInformation om rentetilpasningslån(rt-lån)
Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika
Læs mereHvad er et realkreditlån ydet af Jyske Realkredit
Oplysninger om realkreditlån Hvad er et realkreditlån ydet af Jyske Realkredit Et realkreditlån ydet af Jyske Realkredit er et lån, som ydes mod sikkerhed i form af pant i fast ejendom, som skal ligge
Læs mereNye retningslinjer betyder nye tider for afdragsfrie lån
25. januar 2018 Nye retningslinjer betyder nye tider for afdragsfrie lån Nye retningslinjer for boliglån i husstande med høj gæld er trådt i kraft fra årsskiftet. De nye retningslinjer ændrer på boligejernes
Læs mereBolig: Låneanbefaling, marts 2017
Bolig: Låneanbefaling, marts 2017 14. marts 2017 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er fortsat med at stige i begyndelsen
Læs mereFlexLife. Et nyt lån du kan forme, som du vil. Her er et nyt realkreditlån, du kan tilpasse dit liv, dine planer og dine drømme.
FlexLife Et nyt lån du kan forme, som du vil Her er et nyt realkreditlån, du kan tilpasse dit liv, dine planer og dine drømme. Du kan tilpasse FlexLife i takt med, at livet ændrer sig og det kan livet
Læs mereFlexLån har sparet dig for kroner eller 11 år
2. november 2009 FlexLån har sparet dig for 150.000 kroner eller 11 år Så er det endnu engang ved at være tid til at mere end ½ mio. danske boligejere og virksomheder skal have en ny rente. Langt de fleste
Læs mereBolig: Låneanbefaling, september 2016
Bolig: Låneanbefaling, september 2016 26. september 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Negative renter og positive boligmarkeder Den Europæiske Centralbank (ECB) har i år udvidet både længden og
Læs mereRealkreditobligationer
Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede
Læs mereNyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 2
Oversigt over lån 7. november 2014 Kunde A/B BRYGGERGÅRDEN Ejendom Pileborggade 6-10, 4100 Ringsted Kontaktperson Peter Erik Hansen, tlf. 45 12 58 00 Side 1 af 7 Pantnummer 1186.8263 Finansieringseksempel
Læs mereRenteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund
12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det
Læs mereGuide: Flex eller fast - se eksperternes valg
Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:
Læs mereLÅNTYPER Privatkunder 8. marts 2017
LÅNTYPER Privatkunder 8. marts 2017 OBLIGATIONSLÅN MED FAST RENTE Kort beskrivelse Rente Løbetid Obligationslån med fast rente. Lånets rente er lig med renten på obligationerne og er fast i hele lånets
Læs mereNyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 5
Oversigt over lån 24. juni 2015 Kunde ANDELSBOLIGFOREN. DYSTRUPPARKEN Ejendom Vestermarken 9-19, 8586 Ørum Djurs Kontaktperson Conny Baastrup Jensen, tlf. 45 12 43 90 Side 1 af 33 Pantnummer 2183.0496
Læs mereDet naturvidenskabelige fakultet Vintereksamen 96/97 Matematisk-økonomisk kandidateksamen Fag: Driftsøkonomi 2
1 Det naturvidenskabelige fakultet Vintereksamen 96/97 Matematisk-økonomisk kandidateksamen Fag: Driftsøkonomi 2 Opgavetekst Generelle oplysninger: Der ses i nedenstående opgaver bort fra skat, transaktionsomkostninger,
Læs mereDEN SIMPLE GUIDE TIL BOLIGLÅN
DEN SIMPLE GUIDE TIL BOLIGLÅN DEN SIMPLE GUIDE TIL BOLIGLÅN BLIV KLAR TIL DIT BOLIGKØB 2 HVORDAN LÅNER JEG PENGE TIL MIN BOLIG 3 Realkreditlån - 80% 4 Banklån - 15% 5 Udbetaling - 5% 5 HVILKEN TYPE BOLIGLÅN
Læs mereSkitsering af lånemarkedet i DK
Skitsering af lånemarkedet i DK Obligationslån vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den
Læs mereFinansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb - herunder anvendelsen af afdragsfrie lån
Institut for finansiering HD-afhandling Forfatter: Henrik Kjellerup Vejleder: Frank Pedersen Finansiering af ejerlejligheder med fokus på forældrekøb Handelshøjskolen i Århus Foråret 2005 1 Problemformulering...
Læs mereHar danskerne vendt ryggen til FlexLån?
14. august 12 Har danskerne vendt ryggen til FlexLån? Det kontante svar på ovenstående overskrift er nej. FlexLån er i dag mere populært end tidligere, og det samme kan siges om F1-lånet, der netop nu
Læs mereHVAD ER ET REALKREDITLÅN YDET AF BRFKREDIT?
Oplysninger om realkreditlån HVAD ER ET REALKREDITLÅN YDET AF BRFKREDIT? Et realkreditlån ydet af BRFkredit er et lån, som ydes mod sikkerhed i form af pant i fast ejendom, som skal ligge i Danmark. Når
Læs mereOversigt over lån. Finansieringseksempel oktober Pantnummer Kunde A/B NAVERPARKEN. Ejendom Navervej 9-11, 8600 Silkeborg
Oversigt over lån 4. oktober 2016 Kunde A/B NAVERPARKEN Ejendom Navervej 9-11, 8600 Silkeborg Kontaktperson Flemming Hansen, tlf. 45 12 43 90 Side 1 af 16 Pantnummer 2034.8894 Finansieringseksempel 1 Nyt
Læs mereHver gang en ny obligation bliver åbnet og tilbudt til vores låntagere, dukker den samme advarsel op: Pas på indlåsningseffekt!
30. januar 2018. Ulven kommer eller hvad? Kan indlåsningseffekt blive en realitet? Hver gang en ny obligation bliver åbnet og tilbudt til vores låntagere, dukker den samme advarsel op: Pas på indlåsningseffekt!
Læs mereNyt lån nr. 1.1 Gruppe af nuværende lån Forskel/total Antal lån 1 2
Oversigt over lån 14. december 2015 Kunde A/B RØDEGÅRDSHAVEN Ejendom Rødegårds Alle 2-38, 4720 Præstø Kontaktperson Gitte Taulov Rude, tlf. 45 12 58 00 Side 1 af 30 Pantnummer 2216.6141 Finansieringseksempel
Læs mereHovedkonklusionerne i vores analyse er:
19. april 2017. Lave belåninger og høj grad af afdragsbetaling kendetegner andelsboligforeninger bedst Der har på de senere år været skrevet en del i medierne om gældstyngede andelsboligforeninger, hvilket
Læs mereInformation om rentetilpasningslån (RT-lån)
Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen
Læs mereRentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus
15. april 2016 Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus Priserne på ejerlejligheder er som bekendt steget væsentligt mere end på resten af boligmarkedet
Læs mereKonverteringer af 30-årige realkreditobligationer
59 Konverteringer af 3-årige realkreditobligationer gennem de sidste 1 år Ulrik Knudsen, Handelsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Det generelle rentefald siden begyndelsen af 199'erne har sammen med
Læs mereFlexLån Hvis du har fokus på en lav rente
FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,
Læs mereDansk realkredit er billig
København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet
Læs mereOmlægningsberegning. Ejerlejlighed nr. 1 af 633 Sundbyøster, København Lyneborggade 13-17 M.Fl., 2300 København S
A/B Sadolinparken 2 C/O Sven Westergaards Ejd. Adm. Store Kongensgade 24b 1264 København K Lånenr 60 DLRs reference Henrik Laursen Tlf:33420828 E-mail: hkl@dlr.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører
Læs mereHøj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg
19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det
Læs mereEksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån
19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig
Læs mereMarkant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion
8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.
Læs mereLÅNTYPER Privatkunder 1. juli 2016
LÅNTYPER Privatkunder 1. juli 2016 OBLIGATIONSLÅN MED FAST RENTE Kort beskrivelse Rente Løbetid Obligationslån med fast rente. Lånets rente er lig med renten på obligationerne og er fast i hele lånets
Læs mereAERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET
4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning
Læs mereOrdforklaring til Långuide
20. april 2015 Ordforklaring til Långuide Oversigt Belåningsinterval... 2 Delydelse... 2 Effektiv rente ekskl. omkostninger... 2 Fradragskonto... 2 Færdigmelding i forbindelse med forhåndslån... 3 Kalkulationsrente...
Læs mereJyske Rentetilpasning
Jyske Rentetilpasning / 20.08.2018 / side 1 af 5 Jyske Rentetilpasning Kort beskrivelse Kontantlån med rentetilpasning til erhverv. Rente Lånerenten fastsættes ved lånets udbetaling på samme måde som for
Læs mereVores anbefaling: Udnyt den lave rente
11. oktober 2017. Rentetilpasning af FlexLån : Har du stadig det rette lån? Nu er det atter tid til rentetilpasning af dit FlexLån. Meget kan være sket i dit liv siden, du optog lånet eller sidst rentetilpassede
Læs mereSpecielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris
NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.
Læs mere3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere
16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet
Læs mereFlexlånere sparer fortsat penge
7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og
Læs mereLåntagerne vælger fastforrentede realkreditlån
Pressemeddelelse 18. oktober 2007 Låntagerne vælger fastforrentede realkreditlån Realkreditinstitutternes udlån var større i 3. kvartal 2007 end kvartalet før. Låntagere vælger fastforrentede lån og andelen
Læs mereLånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet.
Avedøre B/S, afd. Store Hus Vester Voldgade 17 1552 København V Dato 31. maj 2013 Vores ref. Jess Bering Hansen Ejendomsnr. 0393644 16 Beliggenhed Sadelmagerporten 2-4 m.fl. 2650 Hvidovre Standardiseret
Læs mereTid til konvertering til 4 % fastforrentet lån
31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids
Læs mereGuide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året
Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...
Læs mereBoligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån
Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån 2011 Boligejerne anvender deres afdragsfrihed med omtanke - og mest af alt til investeringer, opsparing og nedbringelse af anden gæld. Boligejerne
Læs mereMarkedsudviklingen i 2006 for realkreditinstitutter
Markedsudviklingen i 2006 for realkreditinstitutter 1. Konklusioner Resultat før skat er steget i 2006. Større indtjeningsbidrag fra kursreguleringer. Nedskrivninger på udlån er fortsat historisk lave
Læs mereAnalyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper
19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån
Læs mereKonverteringsoverblik overvejelser og anbefalinger
29. maj 2019 Konverteringsoverblik overvejelser og anbefalinger Selv efter en historisk stor konverteringsbølge i slutningen af april på mere end 100 mia. kroner synes der at være en god sandsynlighed
Læs mereDanskernes boligpris i bedre match med indkomsten
30. september 2013 Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten Danmarks Statistik har for nyligt i en større publikation gjort status over indkomsterne i Danmark. Dykker man ned i publikationen,
Læs mereBrug af horisontberegninger til gældsrådgivning i landbruget
Brug af horisontberegninger til gældsrådgivning i landbruget Jacob Østergaard Nielsen og Johan Kristian Mikkelsen Lund Scanrate Financial Systems A/S November 2014 Denne rapport viser, hvordan horisontberegninger
Læs mereFremtidens realkredit
Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.
Læs mereFørste fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år
5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods
Læs mereFoto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen
Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5
Læs mere. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere
25.april 2015. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere Lånevarianten FlexLån T er overset på realkreditmarkedet. Men med kombinationen af høj sikkerhed for
Læs mereForventninger til boligkøbernes økonomi i år
NR. 4 / 13. MAJ 2002 Forventninger til boligkøbernes økonomi i år I denne analyse fra Nykredit Boligindeks sætter vi fokus på forventningerne til boligkøbernes økonomi i 2002. Prisudviklingen i årets 1.
Læs mereHøj udlånsaktivitet på boligmarkedet
P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller
Læs mereFremtidens realkredit
Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Dansk realkredit er noget helt specielt I mere end 200 år har danskerne kunnet låne penge på en ganske særlig måde. Muligheden
Læs mereAndelsboligforeningerne mindsker risikoen i lånevalget - og i endnu højere grad end boligejerne
4. december 2017 Andelsboligforeningerne mindsker risikoen i lånevalget - og i endnu højere grad end boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Andelsboligmarkedet har over de senere år
Læs mereAndelslån via realkreditten kan koste foreningen livet
19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske
Læs mereFlere vælger rentetilpasningslån, mens færre vælger lån med renteloft
København, den 31. juli 2008 Pressemeddelelse Flere vælger rentetilpasningslån, mens færre vælger lån med renteloft Realkreditrådets udlånsstatistik for 2. kvartal 2008 viser, at stadig flere låntagere
Læs merePositive takter på boligmarkedet
NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.
Læs mereFremtidens realkredit
Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.
Læs mereMarkedsdynamik ved lave renter
69 Markedsdynamik ved lave renter Louise Mogensen, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING I perioder med lave obligationsrenter, fx i efteråret 2001, forekommer der selvforstærkende effekter i rentebevægelserne.
Læs mereGuide. Foto: Scanpix/Iris. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN
Foto: Scanpix/Iris Guide August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 14 sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN INDHOLD: SUPERLÅN Spar formue på nyt superlån...4 SKEMAER: Det koster det...6 Så meget
Læs mereDanmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013
Makrokommentar 20. august 2013 Danmark Relaterede publikationer Makroøkonomi: Økonomisk Oversigt Danmark, maj 2013 Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten Det danske boligmarked har
Læs mereMarkedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter
Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.
Læs mereKOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER
OM KommuneKredit er en forening, der har til formål at yde lån til kommuner, regioner, kommunale interessentskaber, samt til selskaber og institutioner med 100 pct. kommunegaranti. KommuneKredits mission
Læs mereErhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007
Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt Balanceprincippet Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Hvad er formålet med balanceprincippet? Formålet med balanceprincippet er at begrænse institutterne risiko
Læs mereFlexLife er mere end bare 30 års afdragsfrihed
. juni 1 FlexLife er mere end bare års afdragsfrihed FlexLife kom på markedet tilbage i september 1, og siden da er der udbetalt lån for i omegnen af 1 mia. kroner. Redaktion Christian Hilligsøe Heinig
Læs mereudsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån
Til OMX Den Nordiske Børs, København Luxembourg Stock Exchange og pressen 15. november 2007 Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede obligationer Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede
Læs mereLåntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægsbelåning i 2009
PRESSEBRIEFING: MANDAG, DEN 28. JUNI 2010 Præsentation af undersøgelse: Låntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægsbelåning i 2009 Hovedkonklusioner 190.000 låntagere omlagde og/eller
Læs mereTil Københavns Fondsbørs. 20. september 2005. Nykredit Realkredit A/S åbner tre nye obligationer
Til Københavns Fondsbørs Nykredit Realkredit A/S åbner tre nye obligationer 20. september 2005 Nykredit Realkredit A/S åbner pr. 21. september 2005 tre nye fondskoder til finansiering af udlån i udlandet.
Læs mereLåntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægsbelåning i 2008
PRESSEBRIEFING: TORSDAG, DEN 16. APRIL 2009 Synovate-undersøgelse: Låntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægsbelåning i 2008 Hovedkonklusioner Opsparing og investering frem for forbrug
Læs mereBruttoudlån for ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling)
København, den 21. april 2008 Pressemeddelelse Flere vælger rentetilpasningslån Realkreditrådets udlånsstatistik for 1. kvartal 2008 viser, at stadig flere låntagere vælger rentetilpasningslån, fordi de
Læs mereEr det nu du skal konvertere dit FlexLån?
27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation
Læs mereØkonomi i andelsboligforeninger. hvad bør I overveje som bestyrelse?
Økonomi i andelsboligforeninger hvad bør I overveje som bestyrelse? 2 Hvordan ser jeres økonomi ud? Hvilke behov og planer har I i jeres andelsboligforening? Er der store vedligeholdelsesarbejder på vej?
Læs mereOmlægningsberegning 3. september 2012
Viby Gymnasium og HF Søndervangs Alle 45 8260VibyJ LR Realkredits reference M.F. Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører følgende ejendom: Ejendommens
Læs mereLåneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder
Låneanbefaling Bolig Markedsføringsmateriale 8. juni 2012 Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Det kan lyde som en forslidt frase, men renterne er historisk lave og lavere end langt de fleste nogensinde
Læs mereLandbrugets gælds- og renteforhold 2007
Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes
Læs mereDen danske sommerhusejer
11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring
Læs mereNykredit Pauselån - Giv din opsparing i boligen en pause
Nykredit Pauselån - Giv din opsparing i boligen en pause Hvad er Pauselån? Pauselån giver boligejere mulighed for i kortere eller længere tid at få afdrags- eller ydelsesfrihed. Du kan vælge mellem afdragsfrihed
Læs mereKraftig vækst i realkreditlån til erhvervslivet
21. januar 2008 Pressemeddelelse Kraftig vækst i realkreditlån til erhvervslivet Realkreditinstitutternes udlånsaktivitet i 2007 var på samme niveau som året før. Der har været et lavere udlån til private
Læs mereMetodebeskrivelse til Tjek Boliglån
Metodebeskrivelse til Tjek Boliglån I det følgende kan du læse om, hvordan og under hvilke forudsætninger de prisoplysninger, der fremgår af Tjek Boliglån, er indsamlet og beregnet, samt hvad prisoplysningerne
Læs mereRentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale
5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.
Læs mereRealkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005
Pressemeddelelse nr. 1 19. januar 2006 Rekordhøjt realkreditudlån i 2005 i alt 748 mia. kr. Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005 Realkreditinstitutterne har igen i 2005 ydet
Læs mereFlere vælger fastforrentede lån
P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års
Læs mere