BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL"

Transkript

1 27. marts 2006 af Jens Asp direkte tlf BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL Boligprisstigningerne har ikke været ude af takt med udviklingen i købernes købsmulighed. Det viser en analyse af boligprisstigningerne i en ydelsesmodel, hvor købsmuligheden påvirkes af indkomstudviklingen, skattelettelser, rentefald og udbredelsen af rentetilpasnings og afdragsfrie lån. I 2004 og 2005 har især Forårspakken og de afdragsfrie lån øget købsmuligheden. Resumé: Resultatet ved at belyse prisstigningerne ud fra en ydelsesmodel er, at de faktiske prisstigninger kan rummes inden for den udvikling i købsmuligheden, som anvendelsen af en ydelsesmodel ville tilsige. På landsplan understøtter modellen ikke, at der skulle være uforklarlige bobletendenser i boligpriserne. Selv i københavnsområdet og på Frederiksberg er prisstigningerne i takt med stigningerne i efterspørgernes nominelle købekraft. I disse områder er efterspørgernes reale købekraft derfor omtrent uændret. Har man i 2000 haft råd til en bolig i disse områder, så har man i gennemsnit også haft råd til samme boligstandard i I beregningerne er der ikke indregnet formueeffekter i købsmuligheden. Periodens gunstige forhold med hensyn til beskæftigelse, indkomstudvikling, skattelettelser, rentefald og introduktionen af nye billigere lånetyper med bl.a. loft over ydelsen har samlet set øget efterspørgselssidens købekraft betragteligt. Afhængigt af de lokale udbuds- og efterspørgselsforhold har de gamle ejere høstet gevinsten i form af prisstigningerne. Dekomponeringen af stigningerne i købsmuligheden viser, at de faldende renter har bidraget med ca. 28 procent, den almindelige indkomststigning har bidraget med ca. 21 procent, periodens skattepolitik har bidraget med ca. 31 procent, mens de sidste ca. 20 procent af stigningen kan henføres til ændret adfærd og nye lånetyper på lånemarkedet for realkreditlån. P:\GS\06-til ny hjemmeside\erhverv og samfund\2006\boligprisstigning-ja.doc

2 2 BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL De makroøkonometriske modeller for prisdannelsen på boligmarkedet har i de senere år haft stadig sværere ved at forklare væksten i boligpriserne. Dette kan skyldes, at disse modeller bl.a. ikke tager højde for effekter af de nye lånemuligheder i boligefterspørgslen. Effekten på boligefterspørgslen af dette forhold kan imidlertid belyses ved en ydelsesmodel, hvilket er motivationen for i dette notat at belyse de senere års boligprisstigninger ved en ydelsesmodel. Analysen er udelukkende en partiel analyse af udviklingen købernes nominelle købsmulighed, og det er således ikke en forklaringsmodel eller en forudsigelsesmodel for prisdannelsen på ejerboligmarkedet. Priserne for parcel- og rækkehuse er på landsplan steget godt 60 procent fra starten af 2000 til slutningen af Dette gennemsnit dækker dog over store geografiske forskelle i prisstigningerne både mellem kommunerne og indenfor kvartererne i de enkelte kommuner. Det er interessant at analysere, hvorvidt køberne har kunnet følge med prisstigningerne på landsplan og i lokalområderne. Det kan nemlig give et indtryk af, hvorvidt de hidtidige prisstigninger er et udtryk for pris-bobler på landsplan eller i visse geografiske områder, som ikke kan forklares ud fra ændringerne på efterspørgsels- eller udbudssiden. I en ydelsesmodel er en boligs pris bestemt direkte ud fra den månedlige ydelse efter skat 1. Derfor følger udviklingen i købernes købsmulighed af udviklingen i den månedlige ydelse inklusive ejendomsskatter, som bl.a. afhænger af udviklingen i indkomsten, skattereglerne, finansieringsmulighederne, låntageradfærd og renteniveauet. I figurerne er det valgt at illustrere udviklingen i kroner for et gennemsnitligt hus for en gennemsnitlig familie med en gennemsnitlig indkomst. Dette er gjort for at give et intuitivt indtryk af udviklingens betydning i kroner og øre, selv om analysens fokus er udviklingen over tid, hvorfor det valgte konkrete niveau principielt ikke er af betydning. Vi kunne således også have valgt at vise udviklingen som et (boligpris)indeks. Analysen afspejler, at det er følgende spørgsmål, der besvares: 1 Købsmuligheden er beregnet på grundlag af nettoydelsen første år inklusive ejendomsskatter.

3 3 Hvis en køber har haft råd til at købe en bolig af en bestemt standard i et bestemt område i starten af 2000, hvordan har denne købers købsmulighed så udviklet sig frem til for den samme boligstandard, i det samme område når der tages højde for effekterne af den samfundsøkonomiske udvikling m.v. i perioden. Det væsentlige i analysen er beskrivelsen af udviklingen i købsmuligheden (efterspørgernes nominelle købekraft) i forhold til de faktiske kontantpriser i den betragtede periode. Sættes købsmuligheden og kontantpriserne i forhold til hinanden, får man et indtryk af efterspørgernes reale købekraft. Figur 1 viser, hvordan købsmuligheden generelt har udviklet sig fra starten af 2000 og frem til Frem til 4. kvartal 2003 er der en jævn stigning i købsmuligheden, som primært afspejler periodens indkomstfremgang, rentefald og tendensen til et skift fra fastforrentede lån til rentetilpasningslån. I 2004 er der både spring og en større stigningstakt i købsmuligheden. Både indførelsen af afdragsfrie lån og Forårspakkens skattelettelser spiller en rolle for dette skift. Også i denne periode har der været faldende renteniveau, almindelig indkomstfremgang og et skift fra fastforrentede lån over mod rentetilpasningslån. Fra slutningen af 2005 er der begyndt at være en faldende tendens i købsmuligheden. Selv om der fra midten af 2005 har været et skift fra rentetilpasningslån til fastforrentede lån med og uden afdrag, så afspejler den faldende købsmulighed, at renteniveauet er begyndt at stige. For en uændret ydelse er det en mindre kontantpris, der afspejler købsmuligheden. De samlede ændringer i købernes købsmulighed fra 2000 til 2006 har imidlertid været så store, at der selv med det seneste fald er luft i forhold til de faktiske kontantprisstigninger.

4 4 Figur 1. Gennemsnitlig købsmulighed og faktiske kontantpriser på landsplan Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2000 Kroner 1. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Faktisk kontantpris Købsmulighed Anm.: Boligareal er valgt til 138 m2, således at de faktiske kontantpriser (parcel- og rækkehuse m2) svarer til den beregnede købsmulighed, givet nettoydelsen på kroner primo Overlappet i de første fire-seks kvartaler indikerer, at valget af startperiode ikke har en særlig betydning. Starttidspunktet er bl.a. valgt ud fra ikrafttrædelsen af ejendomsværdiskatten. Den initiale nettoydelse er valgt for eksemplets skyld. Det svarer i øvrigt til ca. 26 procent af rådighedsbeløbet for et LO-ægtepar, jf. Skatteministeriets familietype 3. I bilag 1 kan beregningsantagelserne til likviditetsmodellen ses. Mht. grundskylden er købsmuligheden marginalt overvurderet, da der er taget udgangspunkt i likviditetsbelastningen, første år ved et boligkøb. Dermed undervurderes den kendte stigning i grundskylden, da beregningen bygger på et loft over stigningen i de kommunale ejendomsskatter, jf. grundværdireguleringen. Fra 2005 til 2006 er loftet på 5,5 procent. Effekten af dette loft skal ses i lyset af, at for parcelhuse er vurderingerne af grundværdierne fra 1/ til 1/ steget ca. 37 procent på landsplan, jf. prognosen af 21. december 2005 fra Told og Skat. Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet samt egne beregninger. Figur 1 illustrerer en vigtig pointe. Pointen er, at når man tager højde for periodens indkomstfremgang, ændringer i skatteforhold, ændringer i låntyper og låntageradfærd på realkreditmarkedet samt ændringer i renteniveauerne, så ligger købsmuligheden i 2006 over det faktiske niveau for kontantpriserne, trods de markante prisstigninger i perioden. Det antyder, at der på landsplan ikke har været prisstigninger, som virker ude af takt med stigningen i købernes købsmulighed. Sagt på en anden måde viser figuren, at har man haft råd til en bolig i starten af 2000 (gennemsnitligt set), så har man trods prisstigningerne frem til 2006 råd til samme bolig i Således bliver hypotesen om uforklarlige prisboble -tendenser ikke umiddelbart understøttet, når vi ser på udviklingen i købernes nominelle købekraft på landsplan ud fra en ydelsesmodel.

5 5 Sælgere eller de, der er boligejere i hele perioden, har med de kraftige prisstigninger hentet flere gevinster end køberne. Den væsentligste effekt har været stigninger i friværdien pga. de stigende boligpriser. Men de har også oplevet gevinster i form af løbende ydelsesfald og/eller større afdrag ved enten konverteringer eller ved at erstatte restfinansiering med den billigere realkreditfinansiering. Dekomponering af udviklingen i købsmuligheden Umiddelbart kan en fordobling i den gennemsnitlige købsmulighed fra starten af 2000 til slutningen af 2005 virke som en voldsom ændring. Men der har i perioden også været markante ændringer i købernes situation. Det nominelle renteniveau er næsten blevet halveret i løbet af perioden, og den almindelige indkomstfremgang i en situation med høj beskæftigelse er blevet forstærket af en skattelettelse, der for en beskæftiget parfamilie betyder over kroner mere om måneden i disponibel indkomst, hvis også SP en indregnes. Samtidig er antallet af lånetyper øget markant, hvilket har givet køberen væsentlig større tilpasningsmuligheder for både den månedlige ydelses niveau og i måden, hvorpå renteændringer vil påvirke restgæld, ydelse og de løbende afdrag. De afledte adfærdsændringer for låntagerne som følge af det ændrede beslutningsgrundlag for realkreditfinansieringen, har også spillet en rolle for stigningen i købsmuligheden. Dertil kommer, at indførelsen af skattestoppet har reduceret ejendomsskatternes dæmpende effekt på boligpriserne samt købsmulighed (da der regnes ud fra nettoydelse inklusive skatter). Tabel 1 nedenfor viser, hvordan stigningen i den nominelle købsmulighed i figur 1 kan dekomponeres på kilder. Det skal til tabel 1 bemærkes, at der ikke kan sættes lighedstegn mellem ændringer i købsmuligheden (dvs. ændringer i efterspørgernes købekraft) og prisdannelsen på ejerboligmarkedet, da prisdannelsen også afhænger af eksempelvis udbudsforhold, demografi, ændringer i husstandes sammensætninger, definitioner af lokale områder med homogent boligudbud og mulighederne for nybyggeri.

6 6 Tabel 1. Dekomponering af stigningen i købsmuligheden på baggrund af eksemplet i figur 1. Procent af samlet ændring Ændring i kr. Stigning i købsmulighed Rentefald 28 % 337 Indkomststigning 21 % 252 Låneadfærd 20 % 236 Forårspakke 18 % 217 Skattestop 13 % 147 I alt: 100 % Dekomponering af ændringer i låneadfærd: Introduktion af afdragsfrie lån 15 % 184 Udbredelse af rentetilpasningslån i forhold til fastrentelån (uden fremkomst af afdragsfrie lån) 5 % 52 Anm.: Effekten fra udbredelsen af rentetilpasningslånet er fundet ved først at slå låneandelene for lånetyperne med og uden afdrag sammen. Det giver en lånefordeling ultimo, hvor 50 procent af realkreditfinansieringen er regnet som fastrentelån med afdrag, og 50 procent er regnet som rentetilpasning med afdrag. Der er ikke eksplicit taget højde for garantilånenes betydning i perioden, men de kan have spillet en rolle for rentetilpasningslånenes stigende andel af lånefordelingen. Effekten af de afdragsfrie lån er herefter bestemt residualt. Kilde: AErådet Tabel 1 viser, at den almindelige indkomststigning har bidraget med ca. 21 procent af stigningen i købsmuligheden. Periodens skattepolitik har i gennemsnit bidraget med ca. 31 procent af stigningen, og de (internationalt) faldende renter har bidraget med ca. 28 procent. De sidste ca. 20 procent af stigningen kan henføres til ændret adfærd på lånemarkedet for realkreditlån. Samtidig viser dekomponeringen af bidraget fra låneadfærden, at godt tre fjerdedele af denne effekt kan tilskrives indførelsen af afdragsfrie lån. Det er således svært at komme uden om, at de afdragsfrie lån har påvirket låntagernes adfærd og deres købsmulighed, og derigennem også den faktiske udvikling i kontantpriserne. Figur 2 viser udviklingen i fordelingen af boligejernes realkreditlån fra 2000 til 2006.

7 7 Figur 2. Fordeling af de private boligejeres realkreditlån, 2000 til % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2005 Fast rente med afdrag Fast rente uden afdrag Rentetilpasning med afdrag Rentetilpasning uden afdrag Anm.: Lånetypen Fast rente er baseret på renter for obligationer med 30 års løbetid, også kaldet den lange rente. Lånetypen med Rentetilpasning er baseret på den korte rente, og den er antaget at være med ét årig tilpasningsfrekvens. Af datamæssige årsager er garantilån samt tilpasningslån med tilpasningsfrevens 2-10 år ikke regnet med i modellerne. Statistikken er hentet fra Nationalbankens tal for husholdningernes realkreditlån til formålet ejerbolig eller fritidshus. Kilde: Nationalbanken og AErådet. I figur 2 ses at siden de afdragsfrie låns indførelse i 3. kvartal 2003, har der været et relativt kraftigere fald i andelen af fastforrentede lån med afdrag. Den lave lange rente i løbet af 2005 har tilsyneladende stabiliseret andelen af de fastforrentede lån på ca. 50 procent hvor andelen med fastrentelån uden afdrag er steget fra ca. 3 procent til 10 procent siden 2. kvartal Andelen af rentetilpasningslån uden afdrag har siden 2. kvartal 2005 stabiliseret sig på ca. 20 procent af porteføljen, mens de sidste 30 procent af porteføljen er rentetilpasningslån med afdrag. Hvor det i 2000 var det fastforrentede lån med afdrag, som udgjorde standardlånet, er den samlede lånefordeling blevet væsentlig mere blandet i Geografi og lokale boligmarkeder Der kan observeres store forskelle i prisstigningerne for forskellige lokalområder, se eventuelt bilag 2. I hovedstadsområdet har det været særlig svært at beskrive prisudviklingen med traditionelle makromodeller. Det interessante i denne analyse er så, hvorvidt selv de kraftigste prisstigninger for boligerne i hovedstadsområdet og på Frederiksberg kan rummes inden for den

8 8 beregnede udvikling i købsmulighederne. Kan beregningerne med ydelsesmodellen rumme disse prisstigninger, er der således heller ikke her tegn på prisbobler, da prisstigningerne ikke er ude af takt med udviklingen i den nominelle købekraft. At de faktiske kontantprisstigninger så har været så store, at købernes reale købekraft er uændret/svagt forværret, er et udtryk for, at de gamle boligejere har hentet hele gevinsten fra stigningen i købernes nominelle købemulighed. Hovedstadsområdet Udviklingen i hovedstadsområdet er illustreret i figur 3. Figur 3. Gennemsnitlig købsmulighed og faktiske kontantpriser, hovedstadsområdet Kvartal Kvartal Kvartal 2000 Kroner 4. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Faktisk kontantpris Købsmulighed Anm. Hovedstadsområdet er defineret som hovedstadskommunerne i kommunegruppe 1, jf. Realkreditrådets statistik for ejerboligpriser. Da det interessante er den relative udvikling i købsmuligheden og kontantpriserne, er boligstandarden justeret til 125 m2 bolig, således at valget af startår så vidt muligt ikke forvrider billedet. I denne figur er det relevant at justere efter købemuligheden 3. kvartal 2000, hvorefter den reale købemulighed er uændret frem til 2. kvartal Mht. grundskylden er købsmuligheden en anelse overvurderet, da der er taget udgangspunkt i likviditetsbelastningen første år ved et boligkøb. Dermed undervurderes den kendte stigning i grundskylden, da beregningen bygger på et loft over stigningen i de kommunale ejendomsskatter, jf. grundværdireguleringen. Fra 2005 til 2006 er loftet på 5,5 procent. Effekten af dette loft skal ses i lyset af, at for parcelhuse i Københavns amt er vurderingerne af grundværdierne fra 1/ til 1/ steget 54 procent, jf. prognosen af 21. december 2005 fra Told og Skat. Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Realkreditrådet og egne beregninger. Hovedtrækket i figur 3 er, at frem til starten af 2005 har den nominelle købekraften i store træk fulgt med prisstigningerne, når købekraften måles ud fra uændret boligstandard og en uændret budgetandel til nettoydelsen. Men

9 9 ved den seneste tids stigning i renteniveauet har der ikke været luft til, at en køber kan opretholde uændret boligstandard og uændret budgetandel, givet sin initiale købsmulighed. I figur 3 ses samme billede som i figur 1, hvor introduktionen af de afdragsfrie lån kombineret med Forårspakkens skattelettelse har løftet købsmuligheden fra starten af 2004 og frem til 3. kvartal 2005, hvorefter rentestigninger har reduceret købsmuligheden. Figuren illustrerer, at de gamle boligejere i hovedstadsområdet har høstet gevinster i form af friværdistigninger, svarende til stigningen i købernes købsmulighed. Den stigende købekraft som følge af skattelettelser, indkomststigning, nye lånetyper samt rentefald er tilsyneladende overvæltet fuldt ud i kontantpriserne. I hovedstadsområdet har den generelle stigning i den nominelle købekraft gennemsnitligt set ikke givet køberne en bedre real købekraft mht. boligstandard. Frederiksberg Ser man på prisstigningstakten fra primo 2000 til ultimo 2005 for parcel- og rækkehuse kommer Frederiksberg ud som topscorer, sammen med Københavns og Gentofte kommune. I analysen af, om ændringerne i efterspørgselssidens købsmulighed kan afspejle de faktiske prisstigninger, er det derfor ekstra relevant, at analysere kommunen med den største prisstigning. I forhold til, at nybyggeri og ledige lejeboliger kan fungere som ankre for boligmarkedets prisstigninger på generelt plan, så kan det være anderledes på lokalt plan, som når man eksempelvis betragter boligmarkedet på Frederiksberg. I det omfang, der kan bygges nyt, vil slutprisen ofte være lig markedsprisen pga. af den høje efterspørgsel i området. Slutprisen er derfor i mindre grad bestemt af byggeomkostningerne. Endvidere er der ikke ledige lejeboliger, som kunne udgøre et alternativ til ejerboligerne. Forholdene på Frederiksberg taler derfor for, at en forbedret købekraft på efterspørgselssiden giver gevinst til de gamle ejere via prisstigningerne.

10 10 Figur 4. Udviklingen i købsmulighed og faktiske kontantpriser, Frederiksberg kommune, 2000 til Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2004 Kroner 3. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Faktisk kontantpris Købsmulighed Anm.: Boligstandarden er i denne figur justeret til 130 m2 bolig, således at valget af startår, så vidt muligt ikke forvrider billedet. Mht. grundskylden er købsmuligheden en anelse overvurderet, da der er taget udgangspunkt i likviditetsbelastningen første år ved et boligkøb. Dermed undervurderes den kendte stigning i grundskylden, da beregningen bygger på et loft over stigningen i de kommunale ejendomsskatter, jf. grundværdireguleringen. Fra 2005 til 2006 er loftet på 5,5 procent. Effekten af dette loft skal ses i lyset af, at for parcelhuse er vurderingerne af grundværdierne fra 1/ til 1/ steget 75 procent, jf. prognosen af 21. december 2005 fra Told og Skat. Figur 4 illustrerer, at den faktiske prisudvikling på Frederiksberg og udviklingen i efterspørgernes nominelle købekraft i store træk har fulgt hinanden. Fra starten af 2000 til 4. kvartal 2002 har stigningstakten i kontantpriserne ligget lidt over udviklingen i købernes købsmulighed. I løbet af 2003 er der tilsyneladende sket en form for tilpasning, så den gennemsnitlige udvikling i købsmuligheden ved starten af 2004 svarede til den gennemsnitlige kontantprisstigning. Fra starten af 2004 til 3. kvartal 2005 har Forårspakken og de afdragsfrie lån øget købsmuligheden, og kontantpriserne er med et kvartals forskydning også steget markant i denne periode. Det interessante i forhold til figur 1 og figur 3 er, at 4. kvartals kontantprisniveau lå under 3. kvartals prisniveau. Det antyder, at kontantpriserne på Frederiksberg i højere grad følger udviklingen i købernes købsmulighed, end det er tilfældet på landsplan. Købemuligheden belyst ved lånestrategier uden renterisiko i ydelsen Figur 5 illustrerer, hvordan indførelsen af afdragsfrie lån har påvirket købsmuligheden, når der kun er anvendt fastforrentede lån i realkreditfinan-

11 11 sieringen. Med et fastforrentet lån vil renteudsving påvirke restgælden og eventuelt afdragene, men ikke den løbende ydelse. I figuren ses også den modellerede effekt af Forårspakken på købsmuligheden, hvilket er årsagen til stigningen i 3. kvartal Figur 5. Udviklingen i den gennemsnitlige købsmulighed med fastforrentede lån i forhold til de faktiske kontantpriser, 2000 til Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2001 Kroner 2. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Faktisk kontantpris Fast med afdrag Fast, fra 2004 uden afdrag Anm.: Som figur 1. Indtil introduktionen af afdragsfrie lån i 4. kvartal 2003 er der sammenfald i kurverne for finansieringen med og uden afdrag. Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet samt egne beregninger. Figur 5 viser, at gennemsnitligt set har stigningen i efterspørgernes nominelle købsmulighed været større end den faktiske kontantprisudvikling på landsplan selv når man ser på en finansiering, hvor hele realkreditlånet er optaget som et fastforrentet lån med afdrag. I ovenstående beregninger er der taget udgangspunkt i førsteårsydelsen ved et boligkøb, hvor der i nettoydelsen er indregnet alle ændringer i rente, indkomstskat med videre. Tager man udgangspunkt i en mere langsigtet investeringsbetragtning for boligkøbet, kan man argumentere for, at afdragsfrihed giver en øget likviditet her og nu, men reducerer den fremtidige opsparing, og det eventuelle afkast heraf. De afdragsfrie lån kan således være med til at presse priserne op på kort sigt med formuegevinster for de gamle

12 12 ejere til følge, men afdragsfriheden og den højere nuværende likviditet modsvares på længere sigt af en lavere boligformue og en tilsvarende lavere forbrugsmulighed. Samme betragtning gælder for den midlertidige ophævelse af SP-indbetalingerne, som ligeledes vil reducere din indkomst på længere sigt, men øger din likviditet her og nu. Derudover ligger den nuværende grundskyld på købstidspunktet under den kommende grundskyld på grund af stigningsloftet, jf. grundværdireguleringen. Figur 6 illustrerer derfor udviklingen i den gennemsnitlige købsmulighed, når der ikke er indregnet effekten af afdragsfrie lån og SP skattelettelsen, og der ikke er loft over grundskylden. Figur 6. Gennemsnitlig købsmulighed og faktiske kontantpriser på landsplan, 2000 til Kvartal Kvartal Kvartal 2000 Kroner 4. Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2006 Uge10, 2006 Tid Købsmulighed Faktisk kontantpris Anm.: Som figur 1 med følgende ændringer. Der er ikke regnet med loft over grundskylden. Den midlertidige skattelettelse fra ophævelsen af SP-indbetalingerne er ikke indregnet. De afdragsfrie lån er ikke indregnet, men andelene i finansieringsvalget følger andelene for lånene med henholdsvis fast rente og med rentetilpasning. Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet samt egne beregninger. Figur 6 viser samme billede som figur 1, om end stigningen i købsmuligheden er mindre. Beregningerne med en ydelsesmodel viser, at der gennemsnitligt set har været en kraftigere stigning i købsmuligheden fra 2000 til 2006, end der på landsplan har været i de faktiske kontantpriser.

13 13 Bilag 1. Den anvendte ydelsesmodel Hvor stigninger i rådighedsbeløbet og rentefald passer ind i de makroøkonometriske modellers grundlag, så er effekter af skattestop samt ændringer i låntyper og låntageradfærd sværere at tage højde for med den modeltype. Det kan derimod gøres i en ydelsesmodel, hvor man med udgangspunkt i en ydelse pr. måned inklusive ejendomsskatter kan udregne den købsmulighed dvs. kontantpris som svarer til ydelsen, givet en række faktorer. Denne beregning af udviklingen i efterspørgernes nominelle købekraft kan også modelleres med et indeks. I en ydelsesmodel er forhold på eksempelvis udbudssiden, demografiske forhold, ændringer i husstandenes sammensætning ikke indregnet, så der er ikke tale om en model for prisdannelsen på ejerboligmarkedet som i de mere traditionelle makroøkonometriske modeller. I den her anvendte ydelsesmodel tager vi højde for følgende: Indkomstmæssige forhold for nettoydelsen pr. måned: - En fremgang i rådighedsbeløbene svarende til stigningen i den samlede lønsum, jf. Arbejdstidsregnskabet. Fra 2000 til 2006 er den nominelle stigning ca. 25 procent, svarende til ca. 3,5 procent pr. år. Det er antaget, at en konstant andel af denne stigning bliver anvendt til boligformål således, at havde en husstand for en given budgetandel råd til at købe en bestemt standard bolig i 2000, så anvender husstanden i 2006 den samme andel af rådighedsbeløbet til uændret boligstandard dog eksklusive Forårspakken. Dette medfører, at ydelsen for uændret købsmulighed kan justeres i takt med udviklingen i rådighedsbeløbet. - Forårspakkens skattelettelse er modelleret som en uventet marginal stigning i det månedlige rådighedsbeløb, og regnes således som frie penge i budgettet, der kan anvendes til boligformål fra 3. kvartal Renteforhold: - Her er taget udgangspunkt i de effektive renter for henholdsvis ét årige rentetilpasningslån og de 30 årige fastforrentede lån (jf. nedenfor), som de kan hentes fra Realkreditrådets hjemmeside. I investeringsøjemed kan det være problematisk at sammenveje effektive renter, men til dette formål er vi interesseret i ydelseseffekterne af ændringerne i det generelle renteniveau over tid. Lånetyper: - Det er antaget, at husstandene vælger en finansieringsstrategi, der kan kaldes følg låntagernes samlede portefølje på realkreditmarke-

14 14 det (med et kvartals forsinkelse, jf. offentliggørelsen af oplysninger om dette). Der kan argumenteres for denne antagelse med udgangspunkt i, at der kan være en begrænset grad af individuel viden, talmæssige kompetencer og rationalitet hos den enkelte, i forhold til, at den samlede gruppe kan være bedre til at ramme et optimalt finansieringsvalg. Da analysen samtidig vedrører den gennemsnitlige udvikling på landsplan, er der med hensyn til beregningen af effekter af ændret låntageradfærd og introduktionen af nye låntyper taget udgangspunkt i udviklingen i den samlede låneporteføljes fordeling på låntyper i perioden. Ejendomsskatter: - Der er indregnet effekterne af skattestoppet mht. reguleringsprocenterne for grundskyldens stigning og loftet for ejendomsværdiskattens skattebase. Således kan effekterne på efterspørgselssidens nominelle købsmulighed af indkomstfremgang, skattepolitik (Forårspakken og skattestoppet), rentefald samt nye lånetyper belyses. Beregningstekniske antagelser i modellen: - Valg af realkreditfinansiering efter en følg markedet med et kvartals lag strategi for 80 procent af købsprisen. Giver primo 2000 en lånefordeling med ca. 85 procent fastforrentet 30 årigt lån og ca. 15 procent rentetilpasningslån med ét-årige tilpasningsintervaller begge med afdrag. Ultimo 2005 giver finansieringsstrategien porteføljen (30 procent FAST-MA, 40 procent RT-MA, 20 procent RT- UA og 10 procent FAST-UA). Der er således ikke indregnet lån baseret på den korte rente med loft og rentetillæg (Garantilån), og ej heller rentetilpasningslån af T-typen eller lån med tilpasningsfrekvenser mellem to og ti år. Beskrivelsen af låneformerne er således ikke nær fuldstændig, men det afspejler periodens væsentlige skift i låneadfærd. - I mangel af fuldstændige data i tidsserieform er ændringerne i renteudgifterne approksimeret med de effektive renter for henholdsvis étårs og 30-års renten, som de er angivet på Realkreditrådets hjemmeside. I beregningen af effektive renter er der taget højde for ændringer i kurs, løbetid, rente og betalingsprofil. De effektive renter er i hver periode antaget at svare til et hypotetisk lån til kurs 100. For fastforrentede lån med afdragsfrihed er der tillagt 0,2 procent til den

15 15 effektive rente, jf. en observeret forskel i den effektive rente i forhold til et fastforrentet lån med afdrag. Den skattemæssige forskelsbehandling af kursgevinster for konvertible obligationer og kontantlån er ikke medregnet. - For restfinansierings vedkommende er de 15 procent finansieret med et fastforrentet sælgerpantebrev. Renten på dette er antaget at være en konstant rentemarginal på 1,75 procentpoint til den effektive lange rente. - For udbetalingens vedkommende (5 procent af kontantprisen) er dette antaget at være lånefinansieret på et banklån med en fast rente, der følger sælgerpantebrevets rente. Der er i beregningerne ikke inkluderet formue, da denne kan variere betydeligt. I perioden fra 2000 til 2006 er det dog sandsynligt, at mange boligejere har en realiseret friværdi med i baglommen, hvis de køber en ny bolig. Ligeledes kan der være en formueeffekt for ejere af andelslejligheder. Effekten af formue afhænger i høj grad af måden, den anvendes på. Den kan eksempelvis dække en midlertidig højere ydelse, end indkomsten umiddelbart tilsiger, hvilket kan være fornuftigt for købere med udsigt til indkomstfremgang. Den kan også anvendes fuldt ud som udbetaling, men da 80 procentgrænsen for realkreditfinansiering følger kontantprisen, kan en køber eventuelt nøjes med ren realkreditfinansiering, som er billigere end restfinansieringen. Formueeffekter i boligefterspørgslen trækker i retning af højere nominel købekraft på efterspørgselssiden, end der er vist i notatet.

16 16 Bilag 2. Regionale forskelle i kontantprisstigninger fra 2000 til 2006 Der har været stor variation i de kommunale prisstigninger for parcel- og rækkehuse i perioden 2000 til Bilagstabel 2.1 illustrerer dette. Bilagstabel 2.1. Kommuner fordelt efter gennemsnitlige årlige prisstigninger i kvadratmeterpriserne for parcel- og rækkehuse i perioden 2000 til 2005 Gennemsnitlig årlig stigning i procent Antal kommuner Anm.: Kommunetallene er renset for manglende observationer og udsving i handelspriser ved meget få handler. Stigningstakten fra 2000 til 2005 er beregnet ud fra gennemsnit fra årets kvartaler for henholdsvis 2000 og Kilde: Realkreditrådet og AErådet I analysen er der ikke vist eksempler for ejerlejligheder og fritidshuse. På kommunalt plan er der væsentlig større skævheder i fordelingen af disse boligformer, end der er for parcel- og rækkehusene. Derfor er der taget udgangspunkt i priser for parcel- og rækkehuse.

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE 9. august 2001 Af Martin Hornstrup Resumé: INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE Gennemsnitsskatten er steget for de fuldt beskæftigede til trods for et markant fald i marginalskatten siden 1993. Denne

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt?

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? 21. marts 2013 Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt,

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi 18. juni 2014 Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi Traditionen tro er forældrekøb et stort tema på boligmarkedet hen over sommeren som en konsekvens

Læs mere

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Nettoformuerne bliver i stigende grad koncentreret hos personer over 6 år. For 15 år siden havde personer over 6 år knap 6 pct. af den samlede

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION 1. november 23 Af Peter Spliid Resumé: FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION Pensionisternes økonomiske situation bliver ofte alene bedømt udfra folkepensionen og tillægsydelser som boligstøtte, tilskud

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

BG Indsigt. De gode tider fortsætter modelfamilien får næsten seks pct. mere til forbrug i 2007. Familieanalyse. 18 december, 2006

BG Indsigt. De gode tider fortsætter modelfamilien får næsten seks pct. mere til forbrug i 2007. Familieanalyse. 18 december, 2006 18 december, 2006 BG Indsigt Familieanalyse Hvis du har spørgsmål, er du velkommen til at kontakte: Anne Buchardt +45 39 14 43 03 abuc@bgbank.dk Christian Hilligsøe Heinig +45 33 44 05 73 chei@bgbank.dk

Læs mere

Prisudviklingen m.v. for ejerboliger i perioden 1992-2005. samt. særlige forhold vedr. ejerboliger i perioden 1980-1992

Prisudviklingen m.v. for ejerboliger i perioden 1992-2005. samt. særlige forhold vedr. ejerboliger i perioden 1980-1992 Det Politisk-Økonomiske Udvalg PØU alm. del - Bilag 120 Offentligt EU-SEKRETARIATET Til Folketingets Politisk-Økonomiske Udvalg ØKONOMIEN M I N I A N A I LY EUROPA S E Prisudviklingen m.v. for ejerboliger

Læs mere

KUN DE HØJESTLØNNEDE FÅR GAVN AF SKATTELETTELSERNE

KUN DE HØJESTLØNNEDE FÅR GAVN AF SKATTELETTELSERNE 10. november 2008 af Mie Dalskov specialkonsulent direkte tlf. 33557720 / mobil tlf. 42429018 KUN DE HØJESTLØNNEDE FÅR GAVN AF SKATTELETTELSERNE Der er stor forskel på hvor mange penge danske børnefamilier

Læs mere

REGIONAL ULIGHED OVERVURDERES

REGIONAL ULIGHED OVERVURDERES 9. januar 2002 Af Martin Windelin - Direkte telefon: 33 55 77 20 Lars Andersen - Direkte telefon: 33 55 77 17 Jonas Schytz Juul - Direkte telefon: 33 55 77 22 Resumé: REGIONAL ULIGHED OVERVURDERES Mange

Læs mere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere 25.april 2015. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere Lånevarianten FlexLån T er overset på realkreditmarkedet. Men med kombinationen af høj sikkerhed for

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere 16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

FTF-grupperne og boligmarkedet

FTF-grupperne og boligmarkedet 14.8.2006 Notat 13557 bihj FTF-grupperne og boligmarkedet FTF modtog i november 2005 en henvendelse fra Politiforbundet i Danmark, Dansk Sygeplejeråd og Danmarks Lærerforening med opfordring til, at FTF

Læs mere

Juni 2007. fjernet, fordi sælger har valgt opgive salget eller sælge hos en anden ejendomsformidler.

Juni 2007. fjernet, fordi sælger har valgt opgive salget eller sælge hos en anden ejendomsformidler. Juni 2007 Fortsat mange ejerboliger til salg Der er 30.381 parcel- og rækkehuse, 15.493 ejerlejligheder og 8.512 fritidshuse i alt 54.386 boliger til salg på internettet. Det viser Realkreditrådets boligudbudsstatistik,

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING 29. september 2003 Af Mikkel Baadsgaard - Direkte telefon: 33 55 77 21 Resumé: FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING I perioden 1995 til 2001 er husholdningernes gennemsnitlige nettoformue steget med i gennemsnit

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,

Læs mere

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består 26. januar 215 Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består Det diskuteres til tider, om bedringen på boligmarkedet blot dækker over fremgang i landets største by-områder,

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 i:\september-99\5-b-sb-av.doc Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 RESUMÈ RENTEUDVIKLINGEN, ÅRSAG OG KONSEKVENSER Henover sommeren er de internationale renter

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald.

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

Landerapport for Danmark

Landerapport for Danmark Landerapport for Danmark NBO styrelsen 7. - 8. marts Økonomisk aktivitet Nationalregnskabet for 3. kvartal 2010 viser en god stigning i reelt BNP på 1 pct. i forhold til 2. kvartal 2010. Dermed er BNP

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik februar 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik februar 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik februar 2010 60% 57% 50% 48% 40% 30% 26% 20% 20% 17% 10% 9% 6% 6% 11% 0% 0% 1% 1% Meget lavere Lavere

Læs mere

KRISE: EN KVART MIO. BOLIGEJERE UDEN OFFENTLIG HJÆLP

KRISE: EN KVART MIO. BOLIGEJERE UDEN OFFENTLIG HJÆLP 21. april 2009 Specialkonsulent, Mie Dalskov Direkte tlf. 33557720 / Mobil tlf. 42429018 Resumé: KRISE: EN KVART MIO. BOLIGEJERE UDEN OFFENTLIG HJÆLP Markant flere lejere står uden for a-kassesystemet

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Januar 2010. Udbudsprisen for et typisk parcel- og rækkehus på 140 kvadratmeter var i januar 2010 ca. 2.130.000 kr.

Januar 2010. Udbudsprisen for et typisk parcel- og rækkehus på 140 kvadratmeter var i januar 2010 ca. 2.130.000 kr. Januar 2010 Boligudbuddet falder fortsat 53.932 boliger var på landsplan til salg på internettet ved udgangen af januar 2010. Udbuddet fordelte sig med 36.740 parcel- og rækkehuse, 8.703 ejerlejligheder

Læs mere

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi 24. juni 2013 Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi Henover sommeren er forældrekøb det klassiske tema på boligmarkedet i takt med, at studiestarten

Læs mere

December 2009. I forhold til november 2009 er udbudspriserne for parcelog rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse stort set uændrede.

December 2009. I forhold til november 2009 er udbudspriserne for parcelog rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse stort set uændrede. December 2009 Boligudbuddet falder fortsat 54.371 boliger var på landsplan til salg på internettet ved udgangen af 2009. Udbuddet fordelte sig med 36.982 parcel- og rækkehuse, 8.851 ejerlejligheder og

Læs mere

Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ

Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ i:\jan-feb-2000\boligom-bm.doc Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ BOLIGOMKOSTNINGER I EJERBOLIGER OG ALMENE BOLIGER Af visse dele af den offentlige debat har man næsten kunne få indtryk af, at Pinsepakken

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Boligejerne der købte på toppen har flere penge til dagen og vejen end da de købte

Boligejerne der købte på toppen har flere penge til dagen og vejen end da de købte NR. 4 MAJ 2011 Boligejerne der købte på toppen har flere penge til dagen og vejen end da de købte Hvis man købte bolig, da priserne toppede for fem år siden, er priserne mange steder lavere end på købstidspunktet,

Læs mere

!!!! Lejlighed!i!København!

!!!! Lejlighed!i!København! Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Strategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Stort skattesmæk truer boligejerne

Stort skattesmæk truer boligejerne NR. 10 DECEMBER 2012 Stort skattesmæk truer boligejerne Realkreditinstitutternes refinansieringsauktioner i november og december betyder, at boligejere med rentetilpasningslån og boligejere der har konverteret

Læs mere

Kvartalsrapport 1. kvartal 2003

Kvartalsrapport 1. kvartal 2003 Fondsbørsmeddelelse nr. 8 6. maj 2003 Kvartalsrapport 1. kvartal 2003 Realkredit Danmark 1. kvartal 2003 1/7 Realkredit Danmark koncernen - hovedtal 1. kvartal 1. kvartal Indeks Året BASISINDTJENING OG

Læs mere

Danmark Husprisfaldet er slut

Danmark Husprisfaldet er slut 30. januar 2013 Danmark Husprisfaldet er slut Boligmarkedet stabiliserede sig i 2012 Huspriserne er i ligevægt for første gang siden 1998 I 2013-2014 forventes fortsat stabil husprisudvikling med beskedne

Læs mere

Insolvens blandt danske boligejere 2010

Insolvens blandt danske boligejere 2010 Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

BOLIGMARKED I FLERE HASTIGHEDER

BOLIGMARKED I FLERE HASTIGHEDER BOLIGMARKED I FLERE HASTIGHEDER Niels Arne Dam, Tina Saaby Hvolbøl og Morten Hedegaard Rasmussen, Økonomisk Afdeling INDLEDNING OG SAMMENFATNING Boligpriserne stiger på landsplan, men boligmarkedet halter

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Realkreditobligationer

Realkreditobligationer Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne

Læs mere

Det talte ord gælder!

Det talte ord gælder! Direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft Indlæg om ejerboligmarkedet Realkreditforeningens årsmøde onsdag den 24. marts 2010 Det talte ord gælder! 1 Velkommen tilbage til anden del af årsmødet.

Læs mere

Af Martin Hornstrup og Bent Madsen RESUMÈ. 11. december 2000

Af Martin Hornstrup og Bent Madsen RESUMÈ. 11. december 2000 i:\december-2000\vel-b-12-00.doc Af Martin Hornstrup og Bent Madsen RESUMÈ 11. december 2000 FORMUERNE I DANMARK Formålet med dette notat er at give et billede af fordelingen af formuerne i Danmark. Analyserne

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Et målrettet jobfradrag kan øge gevinsten ved at arbejde

Et målrettet jobfradrag kan øge gevinsten ved at arbejde Et målrettet jobfradrag kan øge gevinsten ved at arbejde Enlige forsørgere har ofte en mindre økonomisk gevinst ved at arbejde end andre grupper har, fordi en række målrettede ydelser som fx boligstøtte

Læs mere