afsagt den 29. august N Nykredit Realkredit A/S

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "afsagt den 29. august 2011 2010-01-09-118-N Nykredit Realkredit A/S"

Transkript

1 Variabelt forrentet lån. Swapaftale. Klageren er en andelsboligforening, som havde et F1-lån og et F10-lån hos det indklagede realkreditinstitut. F1-lånet blev i december 2006 rentetilpasset til en kontantlånsrente på 4,1239 pct. Foreningen rettede i begyndelsen af 2007 henvendelse til instituttet for at drøfte finansieringen. Der blev i den anledning afholdt et møde mellem instituttet og foreningens daværende bestyrelse. Til brug for mødet havde instituttet udarbejdet et præsentationsmateriale af forskellige finansieringsløsninger med fast rente. Instituttet fremsendte i maj 2007 et tilbud til foreningen på et CIBOR6 lån på kr. Foreningen afholdt samme dag generalforsamling, på hvilken instituttet præsenterede konsekvenserne af omlægning af F1-lånet til et CIBOR6 lån med swap. Låneomlægningen til CIBOR6 lån blev gennemført i maj 2007, og der blev indgået en 30-årig aftale om, at den variable renten på lånet blev swappet til en fast rente på 4,87 pct. Foreningens nye formand rejste i maj 2010 krav om annullation af swapaftalen, idet han blandt andet anførte, at instituttet havde tilsidesat sin rådgivningspligt. Instituttet afviste i juli 2010 at imødekomme foreningens krav med henvisning til, at der var ydet den daværende bestyrelse en grundig rådgivning, og at foreningen på grundlag heraf havde valgt den konkrete finansieringsløsning. Der blev efterfølgende afholdt et møde mellem parterne, som ikke førte til en afklaring. Renteswappen blev i september 2010 opgjort til en negativ markedsværdi på kr. Instituttet bekræftede i forlængelse heraf, at der ikke ville blive stillet krav om indbetaling af sikkerhed for den negative markedsværdi. Foreningen nedlagde ved Nævnet påstand om, at renteswap-aftalen skulle annulleres. Instituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse. Nævnet fandt at kunne realitetsbehandle sagen. Nævnet understregede, at rådgivningen skulle bedømmes på grundlag af forholdene i 2007, hvor den fandt sted. Nævnet fandt det ubetænkeligt at lægge til grund, at foreningens daværende bestyrelse rettede henvendelse til instituttet med henblik på at opnå en fast rente. Nævnet lagde herved vægt på, at der på daværende tidspunkt og med direkte effekt for F1-lånet var forventninger om en stigende kort rente, og at de finansieringsmuligheder, som fremgik af præsentationsmaterialet til bestyrelsen og generalforsamlingen, havde det til fælles, at de omhandlede en fastlåsning af renten. Nævnet fandt, at præsentationsmaterialet indeholdt en efter datidens forhold fyldestgørende gennemgang af de nævnte finansieringsmuligheder, herunder af en negativ renteswaps mulige indflydelse på andelskronen. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet. K E N D E L S E afsagt den 29. august 2011 JOURNAL NR.: N INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S KLAGEEMNE: Variabelt forrentet lån. Swapaftale. DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 18. august 2011 SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Hugo Wendler Pedersen (formand) Mads Svanenklink Bent Olufsen Mads Laursen Lars K. Madsen

2 SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Klageren er en andelsboligforening, som blev stiftet i Af referatet fra den stiftende generalforsamling den 26. maj 2005 fremgår blandt andet følgende: 3. Formel vedtagelse af budget: Anskaffelsessummen for de 14 andelsboliger er kr ,00, som tilvejebringes ved optagelse af kreditforeningslån kr ,00 og kontant indskud kr ,00. I henhold til budgettet, som er dateret april 2005, er den samlede udgift for 2006 (ikke alene for 2005 som anført) budgetteret til kr ,00. Heri indgår prioritetsydelser med kr ,00. Prioritetsgælden består dels af et såkaldt F1T-lån, som er et lån, hvor der sker rentetilpasning én gang årligt, men hvor der i øvrigt tages udgangspunkt i en 25-årig løbetid. Denne løbetid kan ved renteforhøjelser i forhold til det oprindelige udgangspunkt forlænges i op til max. 30 år, således at der i et vist omfang kan ske eliminering af renteudsving. Dette lån har sædvanlige afdrag. Det andet lån F10-lånet er stående i 10 år. Det pågældende lån er hjemtaget den 18. maj 2005, og første hele års ydelse er beregnet til kr ,00, hvilket er ca. kr ,00 lavere end det budgettal, der blev lagt til grund ved fastsættelsen af prioritetsydelserne med i alt kr ,00. Der er altså indbygget en vis margin i budgettet. Renten på F1T-lånet kendes først ved lånehjemtagelsen, som sandsynligvis bliver i januar Det blev vedtaget ikke at nedsætte boligafgiften, men at beholde det oprindelige budget på kr ,00, som således blev enstemmigt godkendt. Budgettet bygger i øvrigt på den forudsætning, at andelsboligforeningen er selvadministrerende Kortrentelånet F1 med variabel løbetid og med en hovedstol på kr. samt kortrentelånet F10 med en hovedstol på kr. blev ydet af det indklagede realkreditinstitut. Den 15. december 2006 fremsendte indklagede meddelelse til andelsboligforeningen om, at en andel af kortrentelånet F10 var blevet rentetilpasset pr. 31. december 2006 til en kontantlånsrente på 3,4613 pct. Den 20. december 2006 fremsendte indklagede rentetilpasningsmeddelelse til andelsboligforeningen vedrørende kortrentelånet F1, der var blevet rentetilpasset til en kontantlånsrente på 4,1239 pct. Indklagede fremsendte den 8. januar 2007 årsopgørelse til andelsboligforeningen, hvoraf følgende fremgår: Realkreditlån Rente, bidrag kr ,78 Restgæld kr ,15 Kursværdi kr ,63 2

3 Specifikation realkreditlån Lån 1 : DKK 3 : DKK I ALT Låntype Tilpasningslån Tilpasningslån Hovedstol , ,00 Rentesats 3,4592 2,9740 Rente, bidrag , , ,78 Afdrag 0, , ,85 Restløbetid 28 år 28 år Restgæld , , ,15 Obl. restgæld , , ,90 Skattekurs 98, ,9500 Kursværdi , , ,63 Kursregulering , , ,52 Antal låntagere En låntager En låntager Efter det oplyste rettede andelsboligforeningen i begyndelsen af 2007 henvendelse til indklagede med henblik på en drøftelse af finansieringen. Der blev i den anledning afholdt et møde mellem repræsentanter fra indklagede og andelsboligforeningens daværende bestyrelse. Til brug for mødet havde indklagede udarbejdet følgende præsentationsmateriale: 3

4 4

5 5

6 6

7 7

8 Indklagede fremsendte den 9. maj 2007 et tilbud til andelsboligforeningen på et CIBOR6 lån på kr. Lånetilbuddet var vedlagt indklagedes Långuide, som indeholder følgende oplysninger om CIBOR6 lån: 8

9 Generel orientering om CIBOR- og EURIBOR-baserede realkreditlån Kort om lånene (Indklagede) CIBOR samt (indklagede) EURIBOR er variabelt forrentede obligationslån til erhvervskunder, der ønsker at drage fordel af den helt korte rente Rentefastsættelse Renten på (indklagede) CIBOR kan være baseret på henholdsvis den danske 3- eller 6-måneders pengemarkedsrente CIBOR. Lånet rentereguleres fire gange om året pr. 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober ved 3-måneders CIBOR og to gange om året pr. 1. januar og 1. juli ved 6-måneders CIBOR. Rentesatsen på (indklagede) CIBOR beregnes som henholdsvis 3- eller 6-måneders CIBOR-satsen den femtesidste bankdag før den ny rentetermin tillagt et eventuelt tillæg, og totalen ganges med 365/360 ved omregning fra pengemarkedsrente til obligationsrente. CIBOR-renten offentliggøres hver dag af Nasdaq OMX Copenhagen. Hvis Nasdaq OMX Copenhagen ophører med at notere CIBORrenten, eller hvis (indklagede) vurderer, at CIBOR-renten ikke længere afspejler det danske pengemarked, kan Nykredit beregne lånets rente med udgangspunkt i en tilsvarende 6-måneders pengemarkedsrentesats Refinansiering (Indklagede) CIBOR og EURIBOR udbetales typisk på baggrund af en obligation med en kortere løbetid end lånet. Derfor skal der ske refinansiering, når den bagvedliggende obligation udløber. Den konkrete refinansieringsdato fremgår af låne- og pantsætningsaftalen. Ved refinansiering fastsætter (indklagede) lånets rentesats for den næste renteperiode. (Indklagede) kan i forbindelse med refinansiering beslutte løbetid og variabel obligationsrente på den ny bagvedliggende obligation. Terminer og løbetid (Indklagedes) CIBOR og EURIBOR realkreditlån afvikles som annuitetslån med fire årlige terminer. Der er mulighed for at vælge afdragsfrie perioder, og den maksimale løbetid er som udgangspunkt 30 år. Indfrielse (Indklagede) CIBOR og EURIBOR udbetales enten på baggrund af konverterbare eller inkonverterbare obligationer. Hvis obligationerne er konverterbare, indfries de ved opsigelse til kurs 100 i forbindelse med en termin. Opsigelse skal ske senest 2 måneder før terminstidspunktet indlevering af obligationerne bag lånet. Hvis obligationerne er inkonverterbare, sker indfrielse til kurs 100 ved refinansiering eller ved indlevering af obligationerne bag lånet Finansielle instrumenter (Indklagedes) CIBOR og EURIBOR realkreditlån er velegnede i kombination med finansielle instrumenter f.eks. rente- og valutaswaps Andelsboligforeningen afholdt den 9. maj 2007 generalforsamling. Af referatet af denne fremgår følgende: Inden selve generalforsamlingen påbegyndtes, havde (medarbejder fra indklagede) et indlæg vedrørende en eventuel låneomlægning dette på opfordring fra bestyrelsen. (Indklagedes medarbejder) redegjorde for den eksisterende belåning vedrørende vore F1 og F10-lån, og han fortalte kort om det forventede renteniveau i den nærmeste fremtid. Derefter gennemgik (indklagedes medarbejder) bestyrelsens forslag til omlægning af lån, samt nøgletallene fra en eventuel omlægning. Indlægget varede ca. 1 time. Til brug for generalforsamlingen havde indklagede udarbejdet følgende præsentationsmateriale: 9

10 10

11 Andelsboligforeningen indgik den 11. maj 2007 en rammeaftale om køb og salg af valuta og værdipapirer, herunder indgåelse af finansielle kontrakter om rente-, kurs-, valuta- og værdipapirforretninger, med det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut. Af rammeaftalen fremgår blandt andet følgende: 1. Formål og omfang Rammeaftalen fastlægger vilkår for de handler og kontrakter, der er omfattet af rammeaftalen 2. Indgåelse af forretninger Indgåelse og afvikling af forretninger sker kun efter aftale med kunden, medmindre andet fremgår af nærværende rammeaftale eller er særskilt aftalt. En aftale om en forretning er gyldig og bindende for parterne, når den er indgået mundtlig herunder telefonisk, skriftligt eller ved en elektronisk dataoverførsel (hvis banken har godkendt dette) 15. Kundens ansvar Beslutning om at indgå henholdsvis undlade at indgå forretninger træffes alene af kunden for dennes regning og risiko. I den forbindelse er kunden bekendt med, at handel med finansielle instrumenter kan være forbundet med betydelige risici. Tab, der måtte opstå som følge af sådanne dispositioner, påhviler alene kunden. Banken påtager sig kun at foretage dispositioner efter instruks fra kunden, og påtager sig ingen pligt til at rette henvendelse til kunden, herunder til at holde kunden underrettet om aktuelle markeds-, børs- og valutaforhold. Banken yder rådgivning om forretning efter bedste skøn og er ikke ansvarlig for tab, der måtte opstå for kunden som følge heraf Andelsboligforeningen tiltrådte den 14. maj 2007 en handelsbekræftelse, hvoraf følgende fremgår: Hermed bekræftes nedenstående forretning indgået mellem (det koncernforbundne pengeinstitut) og (andelsboligforeningen) ( Kunden ). Forretningen er omfattet af den samtidigt hermed indgåede rammeaftale ( Rammeaftale vedr. handel med valuta og værdipapirer/finansielle instrumenter, Swapaftale (rente - og valutaswaps), Finansrådets Rammeaftale om Valuta- og 11

12 Værdipapirforretninger mellem pengeinstitutter eller ISDA Master Agreement ) indgået mellem (det koncernforbundne pengeinstitut) og kunden ( Rammeaftalen ) Handelsdato : VARIABEL BELØB/ Startdato : Slutdato : i overensstemmelse med Modified Following Business Day Convention Hovedstol : DKK ,00 Betaler af variabel beløb : (Indklagede) Rente for første periode : Fastsættes senere Kilde til rentefastsættelse : DKK-CIBOR-DKNA13 Renteperiodens længde : 6 måneder, med undtagelse af afvigende renteperioder som beregnes ved linieær interpolation iht. market practice Marginal : Ingen Renteberegningsmetode : ACTUAL /360 Rest dates : Den første dag i hver renteperiode Reset Days Gap : -4D Renters rente beregning : Anvendes ikke Hvis De er uenig i en eller flere af ovenstående oplysninger, bedes De kontakte os med henblik på en hurtig løsning af uoverensstemmelsen. Kunden erklærer herved, at kunden indgår denne forretning baseret på sin egen bedømmelse af, hvorvidt forretningen er hensigtsmæssig for kunden og ikke på baggrund af en anbefaling fra (det koncernforbundne pengeinstitut) Kunden forstår forretningens vilkår og de implicerede risici. Kunden har indhentet den viden fra sine rådgivere som kundens skønner nødvendig, herunder om skattemæssige forhold. Kunden er indforstået med, at kommunikation med ( det koncernforbundne pengeinstitut) ikke under nogen omstændigheder kan opfattes som en garanti eller tilsikring af et bestemt resultat af forretningen Den 4. maj 2010 afholdt andelsboligforeningen ordinær generalforsamling. Af referatet fremgår det, at indklagedes kunderådgiver holdt følgende indlæg: (Indklagedes kunderådgiver) benyttede 20 minutter på at gennemgå foreningens to realkreditlån. Det ene lån er et afdragsfrit rentetilpasningslån (F10), med en aktuel rente på 3,46%. Dette lån skal tilpasses den Til den tid skal foreningen tage stilling til lånetype og rentesatser. Selv om renten pt. er meget lav forklarede 12

13 (indklagedes kunderådgiver), at det ville være behæftet med for store omkostninger allerede nu at sikre de fremtidige ydelser. Det andet lån havde fra opstarten af foreningen været et rentetilpasningslån (F1T) med afdrag og løbetidstilpasning oprindeligt 25 års løbetid. I foreningens første leveår steg renten og dette betød, at lånets løbetid var blevet forlænget. Denne noget uhensigtsmæssige model havde ført til at bestyrelsen havde aftalt med (indklagede), at (indklagede) skulle præsentere alternative finansieringsløsninger. Resultatet heraf blev at foreningen i maj 2007 havde omlagt det oprindelige lån til et såkaldt CIBOR 6 lån kombineret med en såkaldt fastrenteaftale. (Indklagedes kunderådgiver) redegjorde for konstruktion. Foreningen havde forpligtet sig til at betale en fast rente på 4,87% i en periode på 30 år. Da renten efterfølgende var faldet markant medførte denne konstruktion, at markedsværdien af den bagvedliggende renteswap var blevet negativ. I årsrapporten for konstruktion, at markedsværdien af den bagvedliggende renteswap var blevet negativ. I årsrapporten for 2009 optrådte der derfor en gældspost på kr Netop denne post i regnskabet er forklaringen på, at andelskronen i regnskabsåret 2009 var blevet nedskrevet. Selv om denne post isoleret set var en kedelig egenskab ved konstruktionen, så var det (indklagedes kunderådgivers) opfattelse at konstruktionen med renteswapen var fornuftig nok, navnlig når man betragtede foreningens samlede finansiering. Hvor nogle foreningers låneengagementer havde medført insolvens, så var (andelsboligforeningens) finansieringsmodel både sund og fornuftig. En yderligere teknisk detalje ved lånekonstruktionen var, at den faldende Cibor6 rente havde medført at afdragsdelen på lånet var steget. I kombination med renteswapen, hvor ydelsen er låst fast, medfører dette en stigende ydelses på det samlede engagement. I sidste instans er dette ensbetydende med en hurtigere afviklingsprofil samt større løbende udgifter for foreningen. Afslutningsvis forklarede (indklagedes kunderådgiver), at (indklagede) havde hævet foreningens såkaldte bidragsprocent fra 0,4% til 0,5%. Dette medførte en ekstra udgift for foreningen på knap kroner årligt. Andelsboligforeningens nye formand rettede den 21. maj 2010 henvendelse til en kunderådgiver hos indklagede som følger: Tak for dine mails og vores møde i går. Som jeg nævnte, så mangler jeg endnu at få det fulde indblik i sagsforløbet mellem (indklagede) og den tidligere bestyrelse i foråret Uagtet hvad der konkret er foregået mellem (indklagede) og bestyrelsen, så finder jeg det ikke godtgjort, at hverken den tidligere bestyrelse eller generalforsamlingen er blevet rådgivet fyldestgørende. Samtlige elementer, der SKAL indgå i en egnethedstest iflg. MIFID, vil efter min opfattelse entydigt konkludere en manglende egnethed. Vi befinder os naturligvis i foråret 2007, hvor MIFID først trådte i kraft 1. nov., men jeg mener, at også God Skik er meget klar på området og at de helt centrale elementer har været tilsidesat fra (indklagedes) side. Generalforsamlingen har i maj 2007 taget stilling til en låneomlægning. Forudsætningerne for den beslutning, der blev truffet på generalforsamlingen, har efterfølgende vist sig at være vildledende, urigtige og mangelfulde. (Indklagedes) præsentation udgjordes af 3 slides. Ingen andelshavere kan på baggrund af præsentationen gennemskue ulemperne ved finansieringsmodellen. Det har ikke været tydeliggjort, at foreningen kunne blive mødt med et krav efterfølgende, at der ikke var loft over den negative markedsværdi, og at foreningens egenkapital kunne blive udhulet. En yderligere detalje, som mange beboere i dag ikke forstår er, at rentefaldet ikke kommer os til gode. På mit konkrete spørgsmål omkring fremtidige konverteringsmuligheder svarede (indklagedes kunderådgiver) dengang, at den foreslåede model ville udvikle sig præcis som et traditionelt fastforrentet lån, og at vi derfor ikke ville fra 13

14 skrive os nogle muligheder. Dette udsagn er forkert fsva. en faldende rente. I bagklogskabens lys kan man godt forstå hans svar, for alt (indklagedes) materiale tog udgangspunkt i en forventning om stigende rente. Fra en rådgivningsmæssig synsvinkel forekommer det ganske unuanceret i betragtning af, at vi swapper over en periode på 30 år. Det er fint, at du kan tilbyde os garanti for at (indklagede) ikke vil anmode os om ekstraordinære indbetalinger. Men foreningens gældsforpligtelser er i dag større end tidligere. Den store fokus på renteswaps gør det vanskeligt at afsætte foreningens andele. Beboerne er utrygge for fremtidig husleje. Og finansieringen har ulemper i en række sammenhænge. At foreningens reaktion først kommer nu skal ses i lyset af, at foreningens medlemmer først er blevet præsenteret for konstruktionen ved dit indlæg den 4. maj Jeg er endnu ikke afklaret omkring hvordan vores klage skal formuleres. Jeg mener dog, at (indklagedes) håndtering af vores sag er ansvarspådragende. Om den indgåede aftale så skal tilsidesættes helt eller delvist er jeg ikke umiddelbart i stand til at vurdere. Jeg forventer at sende en formel klage til din områdedirektør i næste uge og skal nok holde dig orienteret så snart den kommer. I øvrigt tak for god behandling, både i går og den 4. maj Andelsboligforeningen fremsendte den 29. maj 2010 en klage til indklagedes områdedirektør. Af klagen fremgår følgende: Andelsboligforeningen afholdte den 4. maj 2010 sin 4. ordinære generalsamling. Ved generalforsamlingen præsenterede (indklagedes kunderådgiver) foreningens lån, herunder konstruktionen Cibor 6 med tilknyttet renteswap. I forlængelse af (indklagedes kunderådgivers) præsentation er jeg i min egenskab af nyvalgt formand blevet mødt med en række spørgsmål fra bekymrede andelshavere. Ingen andelshavere mener på noget tidspunkt at være blevet informeret om og have tilkendegivet accept af den beskrevne lånekonstruktion med de egenskaber, som den indebærer. Andelshaverne er bekymrede for foreningens finansielle status i almindelighed og helt specifik for deres egen fremtidige boligøkonomi. Andelshavernes holdning skal ses i sammenhæng med, at generalforsamlingen for første gang er blevet præsenteret for en årsrapport, hvor markedsværdien af renteswappen er medtaget ved opgørelsen af foreningens egenkapital. I den anledning har bestyrelsen gennemgået sagsforløbet fra 2007 på ny. Det er vores konklusion, at (indklagede) har tilsidesat sin rådgivningspligt i forbindelse med håndteringen af foreningens lånesag. Selve lånekonstruktionen forekommer os desuden at være direkte uegnet for en forening med (andelsboligforeningens) karakteristika. Endelig har forløbet omkring ekspeditionen af foreningens lånesag været præget af rod og manglende omhu fra (indklagedes) side. Vores klage skal således ses i lyset af alle 3 forhold. Mangelfuld og vildledende produktinformation -Rådgivningspligt tilsidesat Generalformsamlingens beslutning om at tiltræde låneomlægning har sin baggrund i en præsentation fra (indklagede), der blev fremlagt på foreningens 1. ordinære generalforsamling den 9. maj Det er vores opfattelse, at man fra (indklagedes) side ikke har givet en relevant, retvisende og fyldestgørende karakteristik af lånekonstruktionen. Der har således ikke været orienteret om relevante risici og der har ikke været foretaget sammenligning med relevante produktalternativer, herunder de fordele og ulemper, der knytter sig til et alternativ som fx et traditionelt fastforrentet lån. Endelig har man ikke fra 14

15 (indklagedes) side præsenteret generalforsamlingen for låntypens opsigelsesog indfrielsesvilkår, samt de omkostninger, der var indeholdt i modellen. Med den viden vi efterfølgende har fået om lånearrangementet finder vi det daværende beslutningsgrundlag for decideret vildledende. Som konsekvens heraf er foreningen havnet med en uhensigtsmæssig lånekonstruktion, som aldrig ville være kommet i stand såfremt (indklagede) havde handlet i overensstemmelse med intentionerne i God Skik bekendtgørelsen. Uoverensstemmelse mellem foreningens behov og produkttypen -Kend din kunde princippet tilsidesat Foreningen afholdte den 9. maj 2007 sin 1. ordinære generalforsamling. Et gennemsyn af foreningens finansielle tilstand ville have afsløret, at foreningens egenkapital er relativt lille sammenholdt med foreningens gæld. Som det er tilfældet med de fleste nyetablerede andelsboligforeninger er også (andelsboligforeningens) finansielle robusthed således begrænset. Sammenholdt med den afdragsprofil, der er på foreningens gæld, synes dette forhold ikke at ændre sig inden for foreningens første levetid. Ifølge foreningens vedtægter er formålet med foreningen, at erhverve, eje og administrere foreningens ejendom. Efter at have fået kendskab til lånearrangementets karakteristika er det nærliggende at rejse spørgsmålet om den indgåede finansielle løsning overhovedet falder inden for foreningens formål. Foreningens beboere består for en stor dels vedkommende af pensionister, hvis primære indkomst består af folkepension med diverse tillægsydelser dvs. med begrænset økonomisk råderum. En evt. forøgelse af foreningens driftsudgifter (i form af højere låneydelser) vil således være problematisk med den privatøkonomi, der kendetegner beboersammensætningen. Andelshaverne såvel som den daværende bestyrelse bestod af folk med korte erhvervsfaglige uddannelser. Der har således ikke på noget tidspunkt været juridiske og finansielle kompetencer (ud over (indklagedes) ) involveret i foreningens lånesag. Selv en omfangsrig og fagligt fyldestgørende redegørelse for lånkonstruktionen ville således ikke have sikret at hverken bestyrelsen eller generalforsamling havde opnået den overlegne finansielle indsigt, der er nødvendigt for at forstå kompleksiteten i den pågældende løsning, som (indklagede) har solgt. At foreningen skulle påtage sige en forpligtelse med de karakteristika og risiko, som det har været tilfældet, synes at være i uoverensstemmelse med foreningens profil som låntager. Manglende omhu i sagsforløbet aggressiv salgsadfærd Opstarten af foreningens lånesag tager sin begyndelse i januar Bestyrelsen erfarer, at renten på foreningens lån af type F1T er steget og at løbetiden er forlænget. Man diskuterer om dette er hensigtsmæssigt for foreningen og beslutter at rådføre sig med (indklagede) I forlængelse heraf indbydes bestyrelsen til møde hos (indklagede), hvor bestyrelsen præsenteres for produktet Cibor6 + renteswap. Der foreligger en præsentation med titlen Finansieringsmuligheder dateret 5. marts 2007 fra dette møde. Ved mødet deltog Hovedvægten af præsentationen er lagt på at præsentere produktfordele ved swapløsningen. Der præsenteres nøgletal ved låneomlægninger baseret på Cibor6 + renteswap. Perifert nævner materialet et enkelt sted alternativer til fastrenteswappen (side 8), men der er ikke ofret en udregning på en standardløsning (et fasforrentet obligationslån). Det er et faktum, at bestyrelsen forlader dette møde uden på nogen måde at være blevet klogere blot informeret om, at man SKAL vælge mellem 20 eller 30 års fast rente, såfremt man vil sikre foreningen mod fremtidige huslejestigninger. 15

16 Den 14. marts 2007 fremsender (indklagede) rammeaftale Følgebrevet indledes med Hermed har vi fornøjelsen af at bekræfte, at følgende faciliteter er stillet til rådighed for Dem til afdækning af deres realkreditlån i (indklagede). Havde man fra (indklagedes) side ulejliget sig med at studere foreningens vedtægter, ville man have erfaret, at den daværende bestyrelse var blevet valgt for en begrænset periode på 1 år ved foreningens stiftende generalforsamling i maj Der går yderligere et par måneder og vi nærmer os foreningens 1. generalforsamling. Bestyrelsen aftaler med (indklagede), at (indklagedes kunderådgiver) skal præsentere generalforsamlingen for foreningens lånemuligheder. Baggrunden for denne anmodning skal ses i lyset af, at bestyrelsen ikke besad nogen form for finansielle kompetencer. Det fremgår af indkaldelsen til generalforsamlingen, at bestyrelsen har inviteret (indklagede) for at give et overblik over den aktuelle situation og de fremtidige muligheder. Den 9. maj fremsender (indklagede) lånetilbud, pantebrev og tinglysningsaftale. Samme dag præsenterer (indklagedes kunderådgiver) 4 slides på foreningens generalforsamling. Slide 1 er forside. Slide 2 er en oversigt over foreningens lån. Det fremgår bl.a. at foreningen har et lån, der skal rentetilpasses ultimo året. Endvidere er anført, at der forventes en rente omkring 4,42%. Slide 3 er forslag til omlægning. Foreningen skal vælge mellem en fast rente i 20 eller 30 år. Argumentet for at tiltræde dette fald er, at man herved sikrer sig en rente, som kun er marginalt højere end den forventede rente, som fremgik af den foregående slide. Slide 4 er nøgletal på forslaget. Det fremgår at foreningen kan opretholde den hidtidige ydelse ved den foreslåede omlægning. Af referatet (som i øvrigt er udført af, der deltog ved mødet i marts måned) fremgår en beskrivelse af (indklagedes kunderådgivers) indlæg. Efterfølgende eksekveres renteswappen og der aftales underskrift af dokumenter. Den ny bestyrelse møder herefter op hos (indklagede) hvor (indklagedes kunderådgiver) indhenter underskrifter. Ved dette møde bliver de pågældende dokumenter ikke gennemgået, men alene underskrevet. Af selve referatet, som først foreligger den 13. maj efter renteswappen er handlet, fremgår det, at herefter vedtog generalforsamlingen at omlægge F1- lånet, således at dette fik en løbetid på 30 år. Det fremgår således ikke præcist hvad der egentlig blev vedtaget på generalforsamlingen. Tilsvarende fremgår det ikke hvorvidt der var kvalificeret flertal til at foretage en låneomlægning. Som en afsluttende not på referatet er anført Den nye bestyrelse har med udgangspunkt i vedtagelsen af omlægning til nyt lån etableret et 30- årigt lån til en rente på 4,87 i (indklagede). Hvorfor præsenteres generalformsamlingen ikke for et gennemarbejdet beslutningsgrundlag fra (indklagedes) side? Hvorfor har man ensidigt fokuseret på fordele ved konstruktionen og ikke beskrevet ulemper? Hvorfor udfærdiges rammeaftale 2 måneder før generalforsamlingen afholdes? Hvorfor fremsendes gældsbreve inden generalforsamlingens afholdelse? Hvorfor handles renteswappen inden der foreligger referat fra generalforsamlingen? Og hvorfor kører (indklagede) en lånesag igennem baseret på et referat, der ikke beskriver generalforsamlingens kvalificerede flertal samt en korrekt beskrivelse af hvad der er aftalt? Flere spørgsmål af samme karakter kunne formuleres, men pointen synes at være fremstillet! Samlet konklusion 16

17 (Andelsboligforeningen) er en lille nyetableret og selvadministrerende andelsboligforening med 14 husstande. Ligesom alle andre nye foreninger har også (andelsboligforeningen) en relativt stor gæld. Beboerne består hovedsagligt af ældre med beskedent økonomisk råderum. Der sidder en uprofessionel bestyrelse uden hverken juridiske eller finansielle kompetencer. Bestyrelsen forstår dog, at der kan være en udfordring med det daværende rentetilpasningslån. Man henvender sig derfor til (indklagede) og anmoder om rådgivning forud for foreningens 1. ordinære generalforsamling. (Indklagede) er så overbevist på sit nye produkts fortræffeligheder og evnen til at forudsige renteudviklingen 30 år frem i tiden, at man fuldstændigt udelukker, at drøfte alternativer. (Indklagede) anbefaler entydigt foreningen at omlægge til et Cibor 6 lån med tilknyttet renteswap. Ikke ved en eneste lejlighed rådgiver (indklagede) om konsekvensen af en faldende rente. Herefter udspiller der sig et sagsforløb og rådgivning, der er grænseoverskridende mangelfuld. Generalforsamlingen træffer på den baggrund beslutning om at omlægge sit lån. I dag sidder foreningen med en lånekonstruktion, som indebærer en række ulemper. Samlet er det bestyrelsens opfattelse, at der er tale om en ansvarspådragende rådgivningsfejl. _Vi mener derfor, at (indklagede) skal annullere den indgåede aftale i maj Herefter må foreningen så på ny tage stilling til om vi skal gennemføre en låneomlægning. Afsluttende bemærkninger Jeg er opmærksom på, at det er en ganske betydelig kritik jeg fremsætter i dette brev men det mener jeg også, at (indklagedes) håndtering af sagen berettiger til. De mange påstande, som optræder i dette brev kan naturligvis uddybes yderligere. Og foreningens beboere såvel som bestyrelse kan også på (indklagedes) anmodning bekræfte essensen af nærværende klage. Forud for denne klage har jeg haft en indledende dialog med (indklagedes kunderådgiver), hvor jeg præsenterede ham for samme budskaber, som er anført ovenfor. (Indklagedes kunderådgiver) oplyste mig, at man fra (indklagedes) side ikke var indstillet på at anerkende min kritik. (Indklagede) kunne dog på skrift tilbyde, at foreningen ikke ville blive mødt med krav om indbetaling på sikringskontoen. Dette måtte dog afvente foreningens afklaring omkring hvorvidt vi ville klage eller ej. Foreningens andelshavere er blevet orienteret skriftligt om, at bestyrelsen vil indgive en klage på foreningens vegne. Selve indholdet og ordlyden af nærværende skrivelse er alene bestyrelsen bekendt. Jeg imødeser (indklagedes) behandling af denne klage og stiller mig til rådighed såfremt (indklagede) finder anledning til uddybende spørgsmål Indklagede besvarede den 1. juli 2010 andelsboligforeningens henvendelse på følgende måde: I forlængelse af vores brev af 4. juni 2010 vender vi nu tilbage til sagen, idet vi nu har haft lejlighed til at undersøge de nærmere omstændigheder omkring sagsforløbet, og i det følgende vil vi redegøre for vores opfattelse af forløbet. I 2007 henvendte den daværende bestyrelse for (andelsboligforeningen) (herefter benævnt foreningen ) sig til (indklagede), fordi man ønskede rådgivning vedrørende foreningens eksisterende lån, blandt andet på grund af at renteniveauet var steget, siden lånene var optaget, og der var forrentninger om yderligere stigninger i renteniveauet fremover. 17

18 På daværende tidspunkt havde foreningen allerede optaget to lån hos (indklagede) Der var dels tale om et rentetilpasningslån med fastlåst rente i 10 år og dels om et rentetilpasningslån med fastlåst rente i 1 år med variabel løbetid. Som følge af det stigende renteniveau siden det sidstnævnte lån blev optaget, var der risiko for, at lånet ville nå sin maksimale løbetid, hvilket kunne medføre, at ydelsen som følge heraf ville stige i fremtiden. Den 5. marts 2007 afholdtes møde med deltagelse af foreningens bestyrelse samt den daværende kundeansvarlige og en finansrådgiver fra (indklagede) På dette møde blev blandt andet foreningens eksisterende belåning og fremtidsmulighederne drøftet. Til mødet var der udarbejdet en præsentation, som mødet tog udgangspunkt i. Det var udgangspunktet for foreningen, at man ønskede en fast rente fremover. Det fremgår af præsentationen fra mødet, at både et traditionelt fast forrentet realkreditlån og løsningen med fastrenteswaps blev drøftet. Fx er det anført på side 8 i præsentationen, at man sparer således 0,17% - 0,72% ved at vælge swapløsningen frem for realkreditlånet. Besparelsen er et udtryk for salg af konverteringspræmien. Endvidere er der en sammenligning af rentesatserne på et realkreditlån med fast rente og et realkreditlån med tilknyttet fastrenteswap på side 10. Det er vores opfattelse, at den daværende bestyrelse på mødet blev grundigt orienteret om forskellen på et fast forrentet realkreditlån og løsningen med et variabelt forrentet realkreditlån med tilhørende renteswap, herunder om problemstillingen vedrørende konvertering og om prisforskellen, hvilket ovenstående henvisninger til plancherne fra mødet også giver udtryk for. Endelig skal det nævnes, at en eventuel renteswaps påvirkning af andelskronen ligeledes blev drøftet på mødet, hvilket fremgår af side 17 i præsentationen. Det fermgår heraf, at (indklagede) anbefaler, at finansielle instrumenter skal/bør indgå i værdiansættelsen, hvis foreningen benytter sig af den offentlige vurdering eller valuarvurderingen som udgangspunkt for værdiansættelsen. For god ordens skyld bemærkes det, at det også fremgår af planchen, at finansielle instrumenter ikke lovgivningsmæssigt skal værdireguleres i andelskronen. Det var den almindelige opfattelse på daværende tidspunkt, hvilket som anført på planchen var bekræftet af to revisionsselskaber. Herefter valgte bestyrelsen, hvilke finansieringstyper man ønskede blev præsenteret for generalforsamlingen. Det var bestyrelsens ønske, at generalforsamlingen blev præsenteret for to forskellige løsningsforslag. Begge løsninger skulle indebære et realkreditlån med tilhørende fastrenteswap, og det ene forslag skulle indebære fast rente i 20 år, mens det andet skulle indebære fast rente i 30 år. Lånet skulle erstatte det variabelt forrentede lån med variabel løbetid. I klagen er der henvist til, at følgebrevet til rammeaftalen og pantsætningsaftalen er dateret den 14. marts Denne dato er imidlertid alene udtryk for, hvornår aftalerne er printet hos (indklagede) Vores medarbejder har bestilt aftalerne efter det indledende møde og haft aftalerne liggende fra den 14. marts De blev udleveret til bestyrelsen i forbindelse med generalforsamlingen beskrevet nedenfor. Vi har derfor ikke sendt rammeaftalen til foreningen allerede den 14. marts Den 9. maj 2007 blev der afholdt generalforsamling i foreningen. Her deltog vores medarbejder og præsenterede de finansieringsmuligheder, som det var aftalt med bestyrelsen. Det fremgår af referatet, at vores medarbejders indlæg blev holdt på opfordring fra bestyrelsen, hvilket indikerer, at det var aftalt med bestyrelsen, hvad oplægget skulle handle om. Det er korrekt, at præsentationen, der blev fremvist på generalforsamlingen, var væsentligt kortere end den præsentation, bestyrelsen havde set på mødet i marts måned. Det bemærkes imidlertid, at vores medarbejder har nævnt problemstillingen omkring konvertering på generalforsamlingen, og der blev også drøftet adskillige andre spørgsmål i forbindelse med de forslag, bestyrelsen havde valgt skulle 18

19 præsenteres på generalforsamlingen. Det fremgår af referatet, at vores medarbejders indlæg varede cirka 1 time, så det er utvivlsom, at generalforsamlingen har brugt en del tid på gennemgangen af finansieringsforslagene. På generalforsamlingen blev der endvidere valgt en ny bestyrelse. Det nævnes i klagen, at det fremgik af foreningens vedtægter, at den daværende bestyrelse var valgt for en begrænset periode på 1 år ved foreningens stiftende generalforsamling. I den forbindelse bemærkes det, at det fremgår af vedtægterne, at det var to af bestyrelsens tre medlemmer, der skulle vælges for 1 år. Det fremgår ikke af referatet fra den stiftende generalforsamling i 2005 hvilke bestyrelsesmedlemmer, der kun blev valgt alene for en periode på 1 år. Det formodes, at der ikke blev afholdt nogen generalforsamling i 2006, da generalforsamlingen i 2007 omtales i klagen som den første ordinære generalforsamling. Bestyrelsen, der blev valgt i 2005, må derfor betragtes som siddende indtil 2007, da der ikke er valgt nogen anden bestyrelse. Det var da også den daværende bestyrelse, der selv henvendte sig for at drøfte foreningens finansiering i begyndelsen af 2007, og mødet den 7. marts 2007 blev derfor holdt med denne bestyrelse. Det bemærkes, at det også er denne bestyrelse, der umiddelbart efter mødet den 14. marts 2007 har underskrevet årsrapporten for det foregående år, så bestyrelsen selv og revisor har således også betragtet den daværende bestyrelse som lovlig og beslutningsdygtig. Det synes derfor vanskeligt at bebrejde (indklagede), at drøftelserne om finansieringen er foregået med denne bestyrelse, hvis der - i modstrid med vores opfattelse ikke skulle være tale om en beslutningsdygtig bestyrelse på daværende tidspunkt. Det bemærkes for god ordens skyld, at aftaledokumentere først er underskrevet efter generalforsamlingen i 2007, så det er den nye bestyrelse der korrekt i henhold til tegningsreglen i vedtægterne har underskrevet rammeaftale, pantsætningsaftale og handelsbekræftelse, og der er derfor ingen tvivl om, at foreningen har indgået en bindende forretning. I klagen spørges der til, hvorfor underskrivelsen af aftalegrundlaget er sket, før der foreligger et referat fra generalforsamlingen, hvoraf det fremgår, at omlægningen af lånene blev vedtaget. Hertil bemærkes, at aftaledokumenterne som nævnt ovenfor er underskrevet af hele bestyrelsen i henhold til den fuldmagt, bestyrelsen har som følge af tegningsreglen i vedtægternes 32. Det er altid indehaveren af en fuldmagt, der har ansvaret for, at vedkommende handler inden for sin fuldmagt, medmindre der foreligger ond tro om, at det ikke er tilfældet. Vores medarbejder har i forbindelse med underskrivelsen den 11. maj 2007 af bestyrelsen fået oplyst, at omlægningen af lånene blev vedtaget på generalforsamlingen. Vi har endvidere modtaget en kopi af referatet af generalforsamlingen, der bekræftede dette. Der er således intet, der taler for, at aftaledokumenterne er underskrevet uden bemyndigelse, og aftalerne er derfor gyldigt indgået med bindende virkning for foreningen. Det er anført i klagen, at det ikke fremgår af referatet, om omlægningen af lånene er vedtaget med kvalificeret flertal. Såfremt der ikke havde været de tilstrækkelige flertal, var forslaget ikke blevet vedtaget, så når det fremgår af referatet, at et forslag er vedtaget, må det være en forudsætning, at det er sket med det nødvendige flertal i henhold til vedtægterne. Af klagen fremgår det endvidere, at beskrivelsen i referatet af låneomlægningen ikke er tilstrækkelig præcis sammenholdt med den omlægning, der blev foretaget. Det gentages, at det er bestyrelsen, der indestår for, at den har fornøden fuldmagt til at indgå de omtalte aftaler, og at en upræcis beskrivelse i referatet ikke ændrer ved, hvad der rent faktisk blev vedtaget på generalforsamlingen og bestyrelsens bemyndigelse i den forbindelse. 19

20 For så vidt angår den foretagne rådgivning bemærkes det, at (indklagede) ikke har rådgivet de enkelte medlemmer af foreningen, men foreningen i sin egenskab af juridisk person. Når foreningen rådgives, er det naturligt, at rådgivningen rettes mod bestyrelsen, som i henhold til vedtægterne varetager den daglige ledelse og udfører generalforsamlingens beslutninger. Der foreligger ikke en pligt til at rådgive samtlige medlemmer af foreningen, når det er foreningen, der er modtager af rådgivningen. Afslutningsvis gøres opmærksom på, at foreningen på nuværende tidspunkt har en fornuftig finansiering med en rente på 3,46% på det ene lån frem til 2014 og en rente via renteswap på 4,87 % frem til Selvom renteswappen på nuværende tidspunkt har en udestående negativ markedsværdi, der efter foreningens nuværende regnskabspraksis og på baggrund af myndighedernes nyeste fortolkning af regnskabsreglerne påvirker værdien af andelskroner, kan det senere ændre sig, og ved en senere stigning i renteniveauet er risikoen nu afdækket, hvilket var hvad foreningen ønskede, da den daværende bestyrelse henvendte sig i begyndelsen af Af ovenstående grunde kan vi ikke imødekomme jeres ønske om at annullere den indgåede swapforretning. Vi drøfter imidlertid gerne sagen og foreningens situation i øvrigt på et møde, og I er velkomne til at kontakte os for at aftale et mødetidspunkt Andelsboligforeningen fremsendte den 10. august 2010 en til indklagede, hvoraf følgende fremgår: I forlængelse af dit brev dateret den 1. juli samt vores telefonsamtale den 13. juli skal jeg hermed bekræfte vores aftale om møde den Mødet finder sted kl på adressen Fra (andelsboligforeningen) vil bestyrelsen deltage, mens (indklagede) vil være repræsenteret fra kontoret i samt fra juridisk afdeling. Jeg kan i øvrigt oplyse, at samtlige medlemmer af den til en hver tid siddende bestyrelse har været samlet i forlængelse af vores dialog. Mødet og diskussionen af (indklagedes) svar dateret 1. juli har ikke givet anledning til korrektioner af hverken de oprindelige klagepunkter eller beskrivelsen af sagsforløbet. Selve indholdet af dit svar har vi dog en række kommenter til. Det er således fortsat vores opfattelse: - At (indklagede) ikke har rådgivet fyldestgørende om lånekonstruktionen - At lånekonstruktionen er direkte uhensigtsmæssig for foreningen - At hverken bestyrelse eller generalforsamling har forstået produktet tilbage i 2007 Det er endvidere vores opfattelse, at (indklagede) på trods af en noget kreativ fremstilling af sagsforløbets faktuelle indhold endnu ikke har godtgjort, at (indklagede) har efterlevet sin rådgivningspligt. På den baggrund kan formålet med mødet opsummeres til, at foreningen ønsker (indklagedes) endelige tilkendegivelse af hvorvidt man anerkender vores kritik og vil imødekomme vores krav om annullering af den indgåede aftale. Forslag til dagsorden: - Præsentation af foreningen (ejendom, økonomi, beboersammensætning, bestyrelse) - Gennemgang af klage samt (indklagedes) svar her på (foreningens kommentarer) - Konklusion 20

Klagerne. København, den 20. september 2010 KENDELSE. ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade 70 6700 Esbjerg

Klagerne. København, den 20. september 2010 KENDELSE. ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade 70 6700 Esbjerg 1 København, den 20. september 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade 70 6700 Esbjerg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om boligydelsen

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og derfor skal betale godtgørelse til klager.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og derfor skal betale godtgørelse til klager. 1 København, den 6. december 2010 KENDELSE Klager ctr. EDC Ejendomscentret Odder A/S Rosensgade 15 8300 Odder Nævnet har modtaget klagen den 26. maj 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet

Læs mere

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af, at indklagede

Læs mere

A/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11

A/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11 A/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11 Generalforsamling den 30. nov. 2010 - orientering om finansiering Udarbejdet af: Susan Kielstrup Finanscenter København Tlf.nr.: 4455 2447 Email : suki@nykredit.dk Henning

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt køberbudget og som følge heraf skal betale erstatning til klagerne.

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt køberbudget og som følge heraf skal betale erstatning til klagerne. 1 København, den 10. juli 2008 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Jan Rasmussen Skomagergade 21 4000 Roskilde Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt køberbudget

Læs mere

Klagerne. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Westermann A/S v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V.

Klagerne. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Westermann A/S v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V. 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Westermann A/S v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har påført klagerne et

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger

Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger 135 Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger Ib Hansen og Hans Henrik Knudsen, Handelsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Den danske realkreditmodel bygger på fleksibilitet og gennemsigtighed.

Læs mere

k e n d e l s e: Ved skrivelse af 14. februar 2013 har Skat i medfør af revisorlovens 43, stk. 3, indbragt registreret revisor A for Revisornævnet.

k e n d e l s e: Ved skrivelse af 14. februar 2013 har Skat i medfør af revisorlovens 43, stk. 3, indbragt registreret revisor A for Revisornævnet. Den 18. november 2013 blev i sag nr. 18/2013 Skat mod registreret revisor A afsagt sålydende k e n d e l s e: Ved skrivelse af 14. februar 2013 har Skat i medfør af revisorlovens 43, stk. 3, indbragt registreret

Læs mere

Klagerne. København, den 1. juni 2010 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg

Klagerne. København, den 1. juni 2010 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg 1 København, den 1. juni 2010 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har ydet mangelfuld rådgivning af klagerne

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2012-0011 UL/bib. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2012-0011 UL/bib. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr. 1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmægler Niels Hald City A/S v/advokat Thomas Dall Jensen Dronningens Tværgade 7 1302 København K Nævnet har modtaget klagen den 24. januar

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup Jagtvej 76 2200 København N Nævnet har modtaget klagen den 21. december 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Udvalget for Økonomi, Planlægning og Udvikling

Udvalget for Økonomi, Planlægning og Udvikling Udvalget for Økonomi, Planlægning og Udvikling Referat Dato 29. oktober 2015 Mødetidspunkt 17:40 Sluttidspunkt 18:00 Sted Medlemmer Fraværende Mødelokale 1, Langebæk Knud Larsen, Bo Manderup, Else-Marie

Læs mere

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Frederikssundsvej 36 B 2400 København NV

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Frederikssundsvej 36 B 2400 København NV 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Base 1 Danmark A/S Frederikssundsvej 36 B 2400 København NV Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klager i forbindelse med

Læs mere

31. august 2011 side 1 AB Duegården. Boligafgift Andelsværdi

31. august 2011 side 1 AB Duegården. Boligafgift Andelsværdi økonomisk overblik Prognose 2012-2039 Andelsværdi side 2 økonomisk overblik økonomisk overblik Mange år Belyse omkostninger og af-/udvikling af s lån Forbundet med usikkerhed Udgangspunkt Regnskab 2010

Læs mere

Udvalget for Økonomi, Planlægning og Udvikling

Udvalget for Økonomi, Planlægning og Udvikling Udvalget for Økonomi, Planlægning og Udvikling Referat Dato 29. oktober 2015 Mødetidspunkt 17:40 Sluttidspunkt 18:00 Sted Medlemmer Fraværende Mødelokale 1, Langebæk Knud Larsen, Bo Manderup, Else-Marie

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

REFERAT AF EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING

REFERAT AF EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING REFERAT AF EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING År 2008, den 19. juni, afholdtes ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen Amaliegade 26-36 i Quality Wines lokaler, Amaliegade 36, kælderen, 1256

Læs mere

Hovedkonklusionerne i vores analyse er:

Hovedkonklusionerne i vores analyse er: 19. april 2017. Lave belåninger og høj grad af afdragsbetaling kendetegner andelsboligforeninger bedst Der har på de senere år været skrevet en del i medierne om gældstyngede andelsboligforeninger, hvilket

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår videre spørgsmålet, om de indklagede har krav på betaling for annoncer og dokumentationsmateriale som krævet i fakturaen.

KENDELSE. Sagen angår videre spørgsmålet, om de indklagede har krav på betaling for annoncer og dokumentationsmateriale som krævet i fakturaen. 1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Kim Andreasen & Claus Prehn Allerød Torv, Torvestrædet 14 3450 Allerød Nævnet har modtaget klagen den 11. april 2012.

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

K e n d e l s e: Ved brev af 16. maj 2014 har A i medfør af revisorlovens 43, stk. 3, klaget over registreret revisor B.

K e n d e l s e: Ved brev af 16. maj 2014 har A i medfør af revisorlovens 43, stk. 3, klaget over registreret revisor B. Den 26. februar 2015 blev der i sag nr. 37/2014 A mod Registreret revisor B afsagt følgende K e n d e l s e: Ved brev af 16. maj 2014 har A i medfør af revisorlovens 43, stk. 3, klaget over registreret

Læs mere

KENDELSE. Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og henvendte sig i den forbindelse til indklagede.

KENDELSE. Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og henvendte sig i den forbindelse til indklagede. 1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler Henrik Møller Andersen Hovedgaden 21 4270 Høng Sagen angår spørgsmålet, om den mellem indklagede og klagerne indgåede formidlingsaftale

Læs mere

K e n d e l s e: A/B B er en andelsboligforening beliggende på [by]. Foreningen blev stiftet i 2006.

K e n d e l s e: A/B B er en andelsboligforening beliggende på [by]. Foreningen blev stiftet i 2006. Den 13. marts 2014 blev der i sag nr. 38/2013 A/B B ved likvidator revisor C mod statsautoriseret revisor A afsagt sålydende K e n d e l s e: Ved skrivelse modtaget 25. marts 2013 har D og E på vegne af

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse med, at klagernes handel ikke blev gennemført.

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse med, at klagernes handel ikke blev gennemført. 1 København, den 8. marts 2010 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet Peter Schmidt ApS Øverødvej 11 2840 Holte Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse

Læs mere

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R.

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R. Side 1 af 8 Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 19. november 2007 (sag nr. 72-2006-S) K mod Statsautoriseret revisor R Ved brev af 15. november 2006 har advokat

Læs mere

KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin andelslejlighed og indgik derfor den 7. august 2009 en formidlingsaftale med indklagede.

KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin andelslejlighed og indgik derfor den 7. august 2009 en formidlingsaftale med indklagede. 1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klager ctr. Lokalbolig Valby ApS Valby Langgade 142 2500 Valby Nævnet har modtaget klagen den 16. marts 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har beregnet salgsprovenuet forkert.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har beregnet salgsprovenuet forkert. 1 København, den 15. marts 2012 KENDELSE Klager ctr. John Frandsen A/S Århusvej 109 8960 Randers SØ Nævnet har modtaget klagen den 26. august 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har

Læs mere

- Overslag II af 23/2 2012 med anskaffelsesudgifter, finansiering, budget og oversigt

- Overslag II af 23/2 2012 med anskaffelsesudgifter, finansiering, budget og oversigt 13-03-2012 Referat af Stiftende Generalforsamling A/B Bomhoffs Have År 2012 den 13. marts afholdtes på Frederiksberg Gymnasium, Falkoneer Plads 2, Frede-riksberg, stiftende generalforsamling for en andelsboligforening

Læs mere

Bolig: Låneanbefaling, december 2016

Bolig: Låneanbefaling, december 2016 Bolig: Låneanbefaling, december 2016 20. december 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er efter et kraftigt fald henover

Læs mere

Bolig: Låneanbefaling, september 2016

Bolig: Låneanbefaling, september 2016 Bolig: Låneanbefaling, september 2016 26. september 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Negative renter og positive boligmarkeder Den Europæiske Centralbank (ECB) har i år udvidet både længden og

Læs mere

Swaps. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk

Swaps. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk - 1 Swaps Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) I det seneste år har i pressen været omtalt en række problemer med swaps. Især kan fremhæves Lene Andersens grundige behandling af emnet i Jyllands-Posten

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Beboermøde 29. september 2015 Morten Blicher Senior

Læs mere

Til alle Regulerede Institutioner under Undervisningsministeriet

Til alle Regulerede Institutioner under Undervisningsministeriet Til alle Regulerede Institutioner under Undervisningsministeriet Kvalitets- og Tilsynsstyrelsen Frederiksholms Kanal 25 1220 København K Tlf. 3392 5000 Fax 3392 5567 E-mail ktst@ktst.dk www.ktst.dk CVR

Læs mere

Svar på spørgsmål AT, AU, AV og AW INSPIRATIONSPUNKTER

Svar på spørgsmål AT, AU, AV og AW INSPIRATIONSPUNKTER Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 71 Offentligt INSPIRATIONSPUNKTER 2. juni 2010 Talepapir til åbent samråd i Boligudvalget, alm. del, den 4. juni 2010 samrådsspørgsmål AT, AU, AV og AW af 27. april

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2011-0188 aq. København, den 15. maj 2012 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2011-0188 aq. København, den 15. maj 2012 KENDELSE. ctr. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Bent Nielsen A/S v/ Chartis Europe SA Kalvebod Brygge 45, 5. 1560 København V Nævnet har modtaget klagen den 7. september 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde for et dødsbo en andelsbolig til salg, som klagerne var interessere i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde for et dødsbo en andelsbolig til salg, som klagerne var interessere i at købe. 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Preben Høyrup Reventlowsvej 11 5000 Odense C Nævnet har modtaget klagen den 12. april 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

K e n d e l s e: Ved skrivelse af 11. april 2011 har advokat B på vegne A klaget over registreret revisor C.

K e n d e l s e: Ved skrivelse af 11. april 2011 har advokat B på vegne A klaget over registreret revisor C. Den 20. december 2011 blev i sag nr. 34/2011 A ved advokat B mod Registreret revisor C afsagt følgende K e n d e l s e: Ved skrivelse af 11. april 2011 har advokat B på vegne A klaget over registreret

Læs mere

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER OM KommuneKredit er en forening, der har til formål at yde lån til kommuner, regioner, kommunale interessentskaber, samt til selskaber og institutioner med 100 pct. kommunegaranti. KommuneKredits mission

Læs mere

Information om rentetilpasningslån (RT-lån)

Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen

Læs mere

Finansiering af køb af SG&HF

Finansiering af køb af SG&HF 1 Finansiering af køb af SG&HF Svendborg Gymnasium & HF januar 2010 Finansiering af køb af SG&HF Gymnasiet har nu indhentet tilbud fra 4 realkreditinstitutter. De 4 institutter er Realkredit Danmark (Danske

Læs mere

LÅNTYPER Privatkunder 8. marts 2017

LÅNTYPER Privatkunder 8. marts 2017 LÅNTYPER Privatkunder 8. marts 2017 OBLIGATIONSLÅN MED FAST RENTE Kort beskrivelse Rente Løbetid Obligationslån med fast rente. Lånets rente er lig med renten på obligationerne og er fast i hele lånets

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVN FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVN FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 10. marts 2010 blev der i sag 96-2009 KK mod ejendomsmægler MM og Ejendomsmæglervirksomheden DD under konkurs afsagt sålydende Kendelse Ved brev af 27. juli 2009 har advokat BB på vegne af KK indbragt

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag. 1 København, den 1. juni 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler Steen Brastrup Clasen Langelandsvej 25 st. 7400 Herning Nævnet har modtaget klagen den 23. september 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST MULIG STIFTELSE AF A/B SOFIEGÅRDEN Ove Bech Holdensen har den 6. oktober 2014 runddelt et brev til alle beboere i ejendommen Sofiegården. Ove Bech Holdensen repræsenterer ikke beboerrepræsentationens synspunkter

Læs mere

Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 14. juni 2006 (sag nr R)

Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 14. juni 2006 (sag nr R) Side 1 af 6 Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 14. juni 2006 (sag nr. 8-2005-R) K mod Revisionsfirmaet RR Registrerede revisorer aps Registreret revisor R Ved

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har oplyst fejlagtigt om ejendommens varmeforbrug.

KENDELSE. Klagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har oplyst fejlagtigt om ejendommens varmeforbrug. 1 København, den 22. december 2010 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Morten Dahl Skomagergade 1 9240 Nibe Nævnet har modtaget klagen den 7. juni 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagedes

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

Bolig: Låneanbefaling, marts 2017

Bolig: Låneanbefaling, marts 2017 Bolig: Låneanbefaling, marts 2017 14. marts 2017 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er fortsat med at stige i begyndelsen

Læs mere

Rapport om markedsføringsmateriale til detailkunder om swapaftaler

Rapport om markedsføringsmateriale til detailkunder om swapaftaler Rapport om markedsføringsmateriale til detailkunder om swapaftaler 2016 Indholdsfortegnelse Resume...3 Indledning...4 Introduktion til swapaftaler...4 Baggrund...5 Regelgrundlag...5 Undersøgelsens resultater...5

Læs mere

Kommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008

Kommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008 Kommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008 1. Vedtægtsændringer Vedtægtsændringer træder først i kraft, når de er besluttet af to på hinanden følgende generalforsamlinger. 2.

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Strategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3

Læs mere

Efter regning: Der er indgået aftale om betaling efter regning, hvilket betyder, at ved

Efter regning: Der er indgået aftale om betaling efter regning, hvilket betyder, at ved 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klager ctr. Nybolig Jan Milvertz Slagelse A/S Rosengade 11 4200 Slagelse Nævnet har modtaget klagen den 30. januar 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. 1 København, den 15. juli 2009 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Assens ApS Østergade 45 5610 Assens Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at klagerne ikke overholdt 6-dages fristen for fortrydelse

Læs mere

Aftale til afløsning af aftale af 19. maj 2005 om sammenlægning af Farum og Værløse Kommuner

Aftale til afløsning af aftale af 19. maj 2005 om sammenlægning af Farum og Værløse Kommuner Indenrigs- og Sundhedsministeriet Furesø Kommune Dato: 8. marts 2011 Aftale til afløsning af aftale af 19. maj 2005 om sammenlægning af Farum og Værløse Kommuner I forlængelse af aftalen af 3. marts 2005

Læs mere

K E N D E L S E: Revisornævnet lægger til grund, at klager ønsker følgende punkter behandlet:

K E N D E L S E: Revisornævnet lægger til grund, at klager ønsker følgende punkter behandlet: Den 19. september 2014 blev der i sag nr. 137/2013 A mod registreret revisor B afsagt sålydende K E N D E L S E: Ved skrivelse af 25. november 2013 har A klaget over registreret revisor B. Revisornævnet

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2011-0075 li. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2011-0075 li. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. 1 København, den 11. april 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Rune Klarskov Amagerbrogade 196 2300 København S Nævnet har modtaget klagen den 27. april 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

K e n d e l s e: Ved skrivelse af 2. og 11. september 2010 har A ved advokat C klaget over statsautoriseret revisor B.

K e n d e l s e: Ved skrivelse af 2. og 11. september 2010 har A ved advokat C klaget over statsautoriseret revisor B. Den 30. august 2011 blev der i sag nr. 55/2010 A mod Statsautoriseret revisor B afsagt følgende K e n d e l s e: Ved skrivelse af 2. og 11. september 2010 har A ved advokat C klaget over statsautoriseret

Læs mere

Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector

Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 214 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Region Hovedstaden har en passende fordeling mellem

Læs mere

Andelsboligforeningen Hampeland

Andelsboligforeningen Hampeland År 2014, tirsdag den 29. april kl. 19.00 afholdtes ordinær generalforsamling i A/B Hampeland i fælleshuset, Hampelandvej 28, Ølstykke. Andelsboligforeningen er beliggende Hampelandvej 6-48 og Københavnsvej

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde udarbejdet salgsopstilling den 25. april 2008. Det fremgår af salgsopstillingen bl.a.:

KENDELSE. Indklagede havde udarbejdet salgsopstilling den 25. april 2008. Det fremgår af salgsopstillingen bl.a.: 1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klagerne ctr. BoligRingen af 2005 ApS v/ DAHL Viborg Advokatpartnerselskab Lundborgvej 18 8800 Viborg Nævnet har modtaget klagen den 27. april 2010. Klagen angår

Læs mere

Den 21. oktober 2013 blev i sag nr. 84/2012. Finanstilsynet. mod. Statsautoriseret revisor A. Statsautoriseret revisor B.

Den 21. oktober 2013 blev i sag nr. 84/2012. Finanstilsynet. mod. Statsautoriseret revisor A. Statsautoriseret revisor B. 1 Den 21. oktober 2013 blev i sag nr. 84/2012 Finanstilsynet mod Statsautoriseret revisor A og Statsautoriseret revisor B afsagt sålydende k e n d e l s e: Ved skrivelse af 25. september 2012 har Finanstilsynet

Læs mere

Klager. J.nr. 2011-0182 UL/bib. København, den 15. marts 2012 KENDELSE. ctr.

Klager. J.nr. 2011-0182 UL/bib. København, den 15. marts 2012 KENDELSE. ctr. 1 København, den 15. marts 2012 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S v/ advokat Ole Steen Christensen Østergade 10 8450 Hammel Nævnet har modtaget klagen den 1. september 2011.

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har beregnet et salgsprovenu forkert.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har beregnet et salgsprovenu forkert. 1 København, den 12. marts 2013 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Adelgade 1, st. th. 9500 Hobro Nævnet har modtaget klagen den 31. august 2012. Klagen angår spørgsmålet om,

Læs mere

KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin andelslejlighed og indgik derfor den 2. februar 2012 en formidlingsaftale for 6 måneder med de indklagede.

KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin andelslejlighed og indgik derfor den 2. februar 2012 en formidlingsaftale for 6 måneder med de indklagede. 1 København, den 14. marts 2013 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Kristian Ørtoft Geisler og Martin Rønne Øster Farimagsgade 95 2100 København Ø Nævnet har modtaget klagen den 10. september

Læs mere

Aabenraa Kommune Kvartalsrapport juli 2012 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector

Aabenraa Kommune Kvartalsrapport juli 2012 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Aabenraa Kommune Kvartalsrapport juli 212 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Portefølje er godt afdækning med god spredning på rentekurven

Læs mere

Klagerne. København, den 26. oktober 2009 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Arne Blomstrøm Damgade 12 5610 Assens

Klagerne. København, den 26. oktober 2009 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Arne Blomstrøm Damgade 12 5610 Assens 1 København, den 26. oktober 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Arne Blomstrøm Damgade 12 5610 Assens Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt salgsbudget,

Læs mere

Faxe Kommune Kvartalsrapport april 2012 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector

Faxe Kommune Kvartalsrapport april 2012 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Faxe Kommune Kvartalsrapport april 212 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Faxe Kommune har en passende høj andel af fast finansiering

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-05-31 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele

Læs mere

Klagerne. København, den 25. maj 2009 KENDELSE. ctr. EDC Strandfelt A/S Taastrup Hovedgade 115 2630 Taastrup

Klagerne. København, den 25. maj 2009 KENDELSE. ctr. EDC Strandfelt A/S Taastrup Hovedgade 115 2630 Taastrup 1 København, den 25. maj 2009 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Strandfelt A/S Taastrup Hovedgade 115 2630 Taastrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klagerne samt fortabe sit

Læs mere

KENDELSE. Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor den 4. oktober 2005 en formidlingsaftale med indklagede.

KENDELSE. Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor den 4. oktober 2005 en formidlingsaftale med indklagede. 1 København, den 27. maj 2008 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Storegade 19 8850 Bjerringbro Sagen angår spørgsmålet, om indklagede indgik aftale om berigtigelse af handlen

Læs mere

Kendelse af 10. august 1995. 94-67.290.

Kendelse af 10. august 1995. 94-67.290. Kendelse af 10. august 1995. 94-67.290. Finanstilsynets udtalelse til advokat til brug under verserende retssag om, hvorvidt bestemte dokumenter var fortrolige, jf. bank- og sparekasselovens 54, stk. 2,

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 15. juni 2016 blev der i sag 319 2015-7960 AA mod BB [Adresse] [By] og Ejendomsmæglervirksomhed KBH Mæglerne [Adresse] [By] afsagt sålydende Kendelse Ved e-mail af 2. juli 2015 har AA indbragt BB og

Læs mere

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde FINANSIERING OG GARANTISTILLELSE 09-02-2007 Sagsnr. 1101-294547 Dokumentnr. 2006-34535 Ansøgningen Kuben Boplan A/S har i brev

Læs mere

K E N D E L S E. Sagens parter: I denne sag har [klager 1] og [klager 2] klaget over [indklagede], [bynavn].

K E N D E L S E. Sagens parter: I denne sag har [klager 1] og [klager 2] klaget over [indklagede], [bynavn]. København, den 25. april 2016 Sagsnr. 2015 957 og 2015-1031/8KR/CHN 4. advokatkreds K E N D E L S E Sagens parter: I denne sag har [klager 1] og [klager 2] klaget over [indklagede], [bynavn]. Klagens tema:

Læs mere

Nordby Fjernvarme^ A,m>b>a,

Nordby Fjernvarme^ A,m>b>a, Bavnebjerg 44 6720 Fanø Fanø Byråd Fanø Kommune Skolevej 5-7 6720 Fanø Att. Borgmesteren MODTAGET Nordby Fjernvarme^ A,m>b>a, 3 O SEP. 2015 FAN«KOMMUNE TIf. 75 16 27 24 SE nr. 16 93 46 90 E-mail nf@fanonet.dk

Læs mere

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet.

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet. Avedøre B/S, afd. Store Hus Vester Voldgade 17 1552 København V Dato 31. maj 2013 Vores ref. Jess Bering Hansen Ejendomsnr. 0393644 16 Beliggenhed Sadelmagerporten 2-4 m.fl. 2650 Hvidovre Standardiseret

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at der ikke var lavet tilstandsrapport.

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at der ikke var lavet tilstandsrapport. 1 København, den 4. januar 2010 KENDELSE Klager ctr. DanBolig statsautoriseret ejendomsmægler Solvejg Ramkær ApS Smedegade 6 4200 Slagelse Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning

Læs mere

Klagerne. København, den 3. marts 2010 KENDELSE. ctr. Bolig-Ringen af 2005 ApS v/advokat Vibeke Asmin Hansen Gravene 2 8800 Viborg

Klagerne. København, den 3. marts 2010 KENDELSE. ctr. Bolig-Ringen af 2005 ApS v/advokat Vibeke Asmin Hansen Gravene 2 8800 Viborg 1 København, den 3. marts 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Bolig-Ringen af 2005 ApS v/advokat Vibeke Asmin Hansen Gravene 2 8800 Viborg Sagen angår spørgsmålet, om der på handelstidspunktet gjaldt en skriftlig

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en andelsbolig til salg, som klagerne ønskede at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en andelsbolig til salg, som klagerne ønskede at købe. 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klager ctr. Anne Crone A/S Hovedvejen 126 2600 Glostrup Nævnet har modtaget klagen den 12. oktober 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale

Læs mere

LÅNTYPER Privatkunder 1. juli 2016

LÅNTYPER Privatkunder 1. juli 2016 LÅNTYPER Privatkunder 1. juli 2016 OBLIGATIONSLÅN MED FAST RENTE Kort beskrivelse Rente Løbetid Obligationslån med fast rente. Lånets rente er lig med renten på obligationerne og er fast i hele lånets

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2012-0171 li/bib. København, den 17. januar 2013 KENDELSE. ctr. statsaut. Ejendomsmægler MDE Morten Dahl Vejgaard Torv 1 9000 Aalborg

Klagerne. J.nr. 2012-0171 li/bib. København, den 17. januar 2013 KENDELSE. ctr. statsaut. Ejendomsmægler MDE Morten Dahl Vejgaard Torv 1 9000 Aalborg 1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. Ejendomsmægler MDE Morten Dahl Vejgaard Torv 1 9000 Aalborg Nævnet har modtaget klagen den 3. september 2012. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

Referat af generalforsamling i Poesiparken II afholdt onsdag den 9/5-07

Referat af generalforsamling i Poesiparken II afholdt onsdag den 9/5-07 Næstved, d. 13/5-07 Referat af generalforsamling i Poesiparken II afholdt onsdag den 9/5-07 Inden selve generalforsamlingen påbegyndtes, havde Søren Apel fra Nykredit et indlæg vedrørende en eventuellåneomlægning

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T 2. september 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T Oplysningerne i skemaet er opgjort pr. x. xxxx 201x Forbehold: Der kan være nyere vigtige oplysninger. Oplysninger i dette skema

Læs mere

Klager. J.nr. 2011-0254 UL/bib. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade 142 2500 Valby

Klager. J.nr. 2011-0254 UL/bib. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade 142 2500 Valby 1 København, den 11. april 2012 KENDELSE Klager ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade 142 2500 Valby Nævnet har modtaget klagen den 28. november 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 29. januar 2014 I sag 202-2012 KK mod Ejendomsmægler PP og Ejendomsmæglervirksomheden AA afsagt sålydende Kendelse Ved brev af 3. december 2012 har KK indbragt ejendomsmægler PP og ejendomsmæglervirksomheden

Læs mere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere 25.april 2015. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere Lånevarianten FlexLån T er overset på realkreditmarkedet. Men med kombinationen af høj sikkerhed for

Læs mere

Klager. J.nr. 2011-0143 UL/bib. København, den 19. december 2011 KENDELSE. ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Claus Algren Fjordgade 23 9100 Aalborg

Klager. J.nr. 2011-0143 UL/bib. København, den 19. december 2011 KENDELSE. ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Claus Algren Fjordgade 23 9100 Aalborg 1 København, den 19. december 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Claus Algren Fjordgade 23 9100 Aalborg Nævnet har modtaget klagen den 13. juli 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Sælger bekræfter ved sin underskrift, at have modtaget kopi af salgsbudget og underskrevet formidlingsaftale.

Sælger bekræfter ved sin underskrift, at have modtaget kopi af salgsbudget og underskrevet formidlingsaftale. 1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Lone Bülow Gram Søborg Hovedgade 14 2860 Søborg Sagen angår spørgsmålet, om der mellem parterne er indgået en gyldig

Læs mere

KENDELSE. Klager har tillige indgivet klage til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.

KENDELSE. Klager har tillige indgivet klage til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. 1 København, den 3. januar 2012 KENDELSE Klager ctr. Mette Lykken Bolig ApS v/ advokat Henrik Løbger Valkendorfsgade 16 1151 København K Nævnet har modtaget klagen den 9. juli 2012. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

At væsentlige aftaler, som forpligter kommunen udover det enkelte budgetår godkendes

At væsentlige aftaler, som forpligter kommunen udover det enkelte budgetår godkendes Bilag 11 Overordnede regler for kommunens finansielle styring Formål Kommunens finansielle strategi, som formuleret i dette dokument, betragtes som et arbejdsredskab for kommunens forvaltning til brug

Læs mere

Klager. J.nr. 2012-0069 aq. København, den 17. januar 2013 KENDELSE. ctr. Danbolig Kristjansen & Partnere Brotorvet 2 9400 Nørresundby

Klager. J.nr. 2012-0069 aq. København, den 17. januar 2013 KENDELSE. ctr. Danbolig Kristjansen & Partnere Brotorvet 2 9400 Nørresundby 1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klager ctr. Danbolig Kristjansen & Partnere Brotorvet 2 9400 Nørresundby Nævnet har modtaget klagen den 11. april 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede

Læs mere

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter Indledning Bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter er udstedt med hjemmel

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVN FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVN FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 16. juni 2009 blev der i sag nr. 40-2008 KK mod Ejendomsmægler YY afsagt sålydende Kendelse Ved brev af 29. februar 2008 har KK v/advokat BB indbragt ejendomsmægler YY for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.

Læs mere

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger 12. februar 2010 Sag 09/04071 /EBST Renteswapaftaler i andelsboligforeninger Beskrivelse af den generelle problemstilling Mange andelsboligforeninger har de senere år indgået renteswapaftaler med en kreditforening

Læs mere