Lokalplan for område til offentlige formål i Gedved (Plejeboliger samt pleje- og servicecenter). Gedved Kommune G-100

Transkript

1 Lokalplan for område til offentlige formål i Gedved (Plejeboliger samt pleje- og servicecenter). Gedved Kommune G-100

2 Lokalplanens baggrund Baggrunden for lokalplanen er at antallet af ældre i Gedved Kommune er stigende. Derfor har Kommunalbestyrelsen besluttet at der skal bygges et moderne pleje- og servicecenter med f.eks. værksteder, motionsrum, fodpleje og træningsrum til genoptræning. Antallet af plejeboliger vil blive ca boliger. Muligheden for at opføre det fornødne antal plejeboliger i tilknytning til det eksisterende ældrecenter Nørrelide lidt nord for Gedved By har været afprøvet. Imidlertid er der her et fjerkræslagteri. På grund af lugtgener fra slagteriet samt generelle erfaringer med etablering af boligbyggeri tæt på fjerkræslagterier har Kommunalbestyrelsen vurderet, at der ikke skal etableres 60 plejeboliger tæt på fjerkræslagteriet. I stedet placeres ældrecentret i Gedved By. Der sikres vejadgang fra Egebjergvej til det nye ældrecenter. Projektet har et omfang og karakter, der medfører, at der i henhold til planloven skal udarbejdes en lokalplan. Eksisterende forhold Lokalplanområdet er beliggende i Gedved og der er ikke fastsat rammebestemmelser i kommuneplanen. Lokalplanområdet omfatter ejendommen, matr. nre 11 gæ, 11aa og del af 11ab alle Gedved by, Tolstrup og er på ca. 2,9 ha. Området afgrænses mod nord og øst af boligbebyggelse, mod vest af arealer i landbrugsdrift, mod syd ligger arealer i tilknytning til Gedved Vandværk. Figur 1: Eksisterende forhold 2

3 Formålet med lokalplanen er at imødekomme behovet for nye plejeboliger med tilhørende pleje- og servicefunktioner. Lokalplanen giver mulighed for at der bygges et moderne pleje- og servicecenter med f.eks. værksteder, motionsrum, fodpleje og træningsrum til genoptræning. Antallet af plejeboliger vil blive ca og opføres i højest 1½ plan. Hensigten er at plejeboligerne etableres som tidssvarende 1½ værelses plejeboliger med toilet- og badeforhold der opfylder de lovmæssige krav til indretning af toilet- og baderum i plejeboliger. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanen Lokalplanområdet er ikke omfattet af Kommuneplan Derfor fremlægges et tillæg nr. 7 til kommuneplanen sammen med nærværende lokalplanforslag. Kommuneplantillæget udlægger området til offentligt formål. Ifølge Kommuneplantillægget skal ny bebyggelse placeres således, at genevirkninger i forhold til anden bebyggelse eller omgivelser undgås. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40 og det maksimale etageantal må højest være 1½. Ifølge planlovens 47 stk. 1 kan Kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Regionplanen Lokalplanområdet er udpeget af Vejle Amt som regionalt byudviklingsområde. Desuden ligger lokalplanområdet indenfor indvindingsoplandet til det ikke-bevaringsværdige Gedved Vandværk. Boringerne til Gedved Vandværk er forureningstruede, fordi de ligger i bymæssig bebyggelse. Derfor samarbejder Gedved Vandværk, Gedved Kommune og Vejle Amt om at finde en alternativ placering for en kildeplads til vandværket. Idet vandværket endnu ikke er flyttet ud af byen gælder retningslinierne i regionplan 2005 om, at grundvandet skal beskyttes: Ved allerede udlagte, men endnu ikke udnyttede, byområder, der berører områder med særlig drikkevandsinteresse (drikkevandsområder) og indvindingsoplande uden for disse, skal lokalplanen redegøre for indsatser til grundvandsbeskyttelse og i muligt omfang indeholde særlige bestemmelser til imødegåelse af grundvandsforurening. Én af vandboringerne er placeret umiddelbart syd for lokalplanområdet. I norm for almene vandforsyningsanlæg er der angivet en vejledende afstand mellem spildevandsledninger og indvindingsanlæg på 50 m. Selv om der kun er tale om en vejledende afstand, vurderes det at være fornuftigt at håndhæve den angivne afstand. Den vejledende afstand på 50 m vil begrænse anvendelse af den sydlige del af arealet, således, at bebyggelsen måske vil skulle rykkes mod nord og dermed tættere på 2 landbrugsejendomme (Vestervej 10 og Vestervej 11) med dyrehold. Imidlertid skal Kommunalbestyrelsen godkende lokalisering af husdyrbrug med mere end 15 dyreenheder, hvis afstanden til eksisterende eller, ifølge kommuneplanens rammedel, fremtidigt byzone- eller sommerhusområde er mindre end 300 meter. Det modsatte tilfælde, altså at nybyggeri skal placeres mindst 300 meter væk fra husdyrbrug i drift, findes ikke i lovgivningen. Det kan nævnes, at der for VVM-godkendte husdyrproduktioner gælder, at der i en afstand af 300 m fra produktionsanlæggene ikke må etableres miljøfølsomt byggeri eller arealanvendelse. 3

4 Figur 2: Afstande i Gedved Gedved Vandværk er villig til en forhandling om nedlægning af vandboringen og afhændelse af jorden, hvis det kan være en fordel for anvendelse af arealerne. Zoneforhold Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Trafikforhold Anlæg af nye veje, trafiksanering samt udvidelse af stisystemet skal være i overensstemmelse med retningslinierne herfor i kommuneplan samt tillæg nr. 2 til kommuneplanen (Trafiksikkerhedsplan). Ved inddragelse af byvækstarealer, der støder op til eller gennemskæres af eksisterende hovedeller landeveje, skal gældende adgangsbegrænsninger og byggeliniebestemmelser respekteres. 4

5 Højdeforhold Uanset de efterfølgende rammebestemmelser for bygningshøjde kan der i en lokalplan åbnes mulighed for etablering af fritstående skorstene, antennemaster eller lignende tekniske anlæg, der naturligt hører hjemme i området eller er et led i områdets tekniske forsyning. Højden af et sådant anlæg må dog ikke overstige 20 m i områder til boligformål og 50 m i områder til centerformål, erhvervsformål, fritidsformål eller offentlige formål og skal i øvrigt afpasses efter det enkelte områdes særlige karakter. Varmeforsyningsforhold Ved udarbejdelse af lokalplaner skal det sikres, at ny bebyggelse ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse må tages i brug, såfremt der ikke er etableret en varmeforsyning i overensstemmelse med kommunens varmeplanlægning. Spildevandsforhold Ved udarbejdelse af nye lokalplaner skal det sikres, at ny bebyggelse i henhold til Gedved kommunes spildevandsplan, tilsluttes kloak- og rensningsanlæg. Støjforhold Fremtidige lokalplaner skal sikre forebyggelse af støjgener, der kan opstå i nye boligområder, fra eksisterende og nye veje, samt eksisterende bolig- og erhvervsområder. Vejstøj Trafikstøjniveauet må så vidt muligt ikke overstige 55 db(a). Ved huludfyldning i sammenhængende bymæssige bebyggelse og ved mindre byfornyelse kan det dog accepteres, at støjgrænseværdien kun overholdes på boligens primære opholdsarealer og på mindst en af boligens facader. En lokalplan skal indeholde dokumentation for, at eventuel nødvendig afskærmning eller andre støjdæmpende foranstaltninger sikrer, at grænseværdien overholdes. Boligen skal samtidigt isoleres mod støjen, således at det indvendige støjniveau i boligen ikke overstiger 30 db(a). Hvor støjniveauet på 55 db(a) ikke kan overholdes i hele området, må der stilles særlige krav til udformning og placering af nyt boligbyggeri med henblik på at sikre støjniveauet. Erhvervsstøj Ved udlæg af areal til håndværks- og industrivirksomheder og anden støjende virksomhed skal det sikres, at det udendørs støjniveau, som påføres eksisterende eller planlagt sammenhængende støjfølsom bebyggelse, normal ikke overskrider de værdier målt i db(a), der er nævnt i nedenstående skema. Tidsrum Mandag-fredag kl Mandag-fredag Kl Alle dage Kl Områdetype(faktisk anvendelse) Lørdag kl Lørdag Kl Søn- og helligdage Kl Erhvervs- og industriområder 2. Erhvervs- og industriområder med forbud mod generende virksomhed. 3. Områder for blandet bolig

6 og erhvervsbebyggelse, centerområder. 4. Etageboligområder Boligområder for åben og lav boligbebyggelse. 6. Sommerhusområder og offentlige tilgængelige rekreative områder. Særlige naturområder Det åbne land (inkl. Landsbyer og landbrugsarealer). Det er ud fra miljømæssige synspunkter ønskeligt, at niveauet af støjen fra virksomheder er meget lav i det åbne land, ikke mindst på grund af det normalt lave baggrundsstøjniveau. Hensynet til en række virksomheder, som det er naturligt at placere i det åbne land, gør det imidlertid nødvendigt i et vist omfang at acceptere et støjniveau, der kan påføre omkringboende støjulemper. Støjens spidsværdier bør om natten ikke overskride de i skemaet anførte maksimale støjniveauer med mere end 15 db(a). Værdierne er angivet som det ækvivalente, korrigerede støjniveau i db(a). Servitutter Ifølge planlovens bestemmelser bortfalder private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der ikke indholdsmæssigt er forenelige med lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der ikke bortfalder som følge af disse bestemmelser, vil fortsat være gældende. Strategisk miljøvurdering Lov om miljøvurdering af planer og programmer trådte i kraft den 21. juli Loven gennemfører Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2001/42/EF af 27. juni 2001 om vurdering af bestemte planers og programmers indvirkning på miljøet. Planer og programmer (i dette tilfælde en lokalplan) skal kun miljøvurderes, hvis de vurderes at kunne have væsentlig indvirkning på miljøet. Det skønnes at projektet ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet efter de kriterier, der er opstillet i lovens bilag 2. Kloakering Området er omfattet af kommunens spildevandsplan. Området er separatkloakeret og spildevandet tilledes det eksisterende spildevandsanlæg, hvorfra det ledes til Gedved renseanlæg. Varmeplan Området er forudsat forsynet med naturgas. Fortidsminder I god tid forinden anlægsarbejder igangsættes skal Horsens Museum orienteres, med henblik på gennemførelse af arkæologiske undersøgelser efter Museumslovens 26. Gøres der fund af jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, som berører fundet, staks indstilles og Horsens Museum tilkaldes, jf. museumslovens 27, stk. 2. 6

7 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil nærværende lokalplanforslag er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdet af den endelige plan. For ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, gælder der efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan dog fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 1. oktober 2005 og til forslaget er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, dog højst indtil den 1. oktober Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, iflg. planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører i sig selv ikke krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Ejerskifte medfører heller ikke pligt til at ændre de eksisterende forhold. Retten til at anvende ejendommen i strid med lokalplanens bestemmelser bortfalder jfr. planlovens 56, hvis retten ikke har været udnyttet i tre på hinanden følgende år. Kommunalbestyrelsen kan i henhold til planlovens 19 meddele dispensation til mindre væsentlige afvigelser fra planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. For så vidt angår forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser, der fremgår af anden lovgivning. Kommunalbestyrelsens afgørelse om forhold, der er omhandlet af nærværende lokalplan eller lov om planlægning i øvrigt kan for så vidt angår retlige forhold jfr. planlovens 58 påklages til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1360 København K. 7

8 LOKALPLAN G-100 FOR NYT PLEJECENTER OG ÆLDREBOLIGER I GEDVED I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område for Gedved. 1 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS Stk. 1. Lokalplanens område i den nordvestlige del af Gedved afgrænses som vist på kortbilag 1. Stk. 2. Området omfatter pr. 1. juli 2005 matr. nre. 11 gæ, 11 aa samt del af 11ab alle Gedved by, Tolstrup. Ejendomme som efter den 1. oktober 2005 udstykkes inden for området, er tillige omfattet af lokalplanen. Stk. 3. Området er beliggende i landzone, men vil i forbindelse med vedtagelse af lokalplanen overgå til byzone. Lokalplanen har til formål: 2 LOKALPLANENS FORMÅL At udlægge området til offentligt formål og boliger med tilhørende fællesarealer, sti- og vejadgang. At sikre at den samlede bebyggelse arkitektonisk opleves som en helhed. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE Stk. 1. Lokalplanområdet må kun anvendes til offentligt formål og boliger, herunder ældrecenter og plejeboliger, samt fællesarealer for områdets beboere. Stk. 2. Indenfor lokalplanområdet kan der opføres installationer til sikring af den nødvendige energiforsyning. 4 UDSTYKNING Stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan gøre en tilladelse til udstykning eller arealoverførsel afhængig af, at parcellen giver mulighed for en hensigtsmæssig bebyggelse og rimeligt dimensionerede opholdsarealer. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD Stk. 1. Vejadgang til området skal ske ad Egebjergvej. Stk. 2. Adgangsvejen i området udlægges i en bredde af 8 m fordelt med 6 m belægning og 2 x 1 m rabat. 8

9 Stk. 3. Stier i området udlægges i en bredde af 4 meter. Stk. 4. I området skal der samlet set etableres mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. Heraf skal 1/3 af parkeringspladserne etableres som handicap-parkeringspladser. Stk. 5. Der skal etableres vendeplads i området. Vendepladsen dimensioneres for lastbil. Stk. 6. Ved opførelse af ny bebyggelse samt ved ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse skal eget parkeringsbehov dækkes på egen grund. Stk. 7. Langs adgangsvejen må ikke bygges nærmere end 5 meter fra vejskel. Stk. 8. Samtlige veje og vendepladser indenfor området skal udføres med fast belægning med afledning af regnvand til kloaknet således, at der ikke sker nedsivning af forurenet regnvand i området. Stk. 9. Samtlige indkørsler og parkeringsarealer i området, der anlægges efter 1. oktober 2005, skal udføres med fast belægning med afledning af regnvand til kloaknet, således at der ikke sker nedsivning af forurenet regnvand i området. 6 LEDNINGSANLÆG TEKNISK FORSYNING Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Varmeforsyning skal ske ved tilslutning til naturgas. Vandforsyning skal ske fra Gedved Vandværk. Elforsyning skal ske fra EnergiMidt. Lokalplanområdet skal separatkloakeres. Spildevand skal ledes til ny spildevandspumpestation, der pumper spildevandet til det kommunale renseanlæg ved Gedved. Offentlige kloakledninger med tilhørende anlæg skal henligge uforstyrret, og kommunen skal til enhver tid have adgang til eftersyn og rensning, samt til at foretage reparations- og vedligeholdelsesarbejder. Det samme gælder for så vidt angår anlæg, eftersyn, istandsættelse og reparation af forsyningsledninger. Stk. 6. Inden for 50 meter fra vandboringer må der ikke forefindes kloakledninger. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40. Stk. 2. Bebyggelsen må opføres i indtil 1½ etage og inden for en højde på 8,5 m. Stk. 3. Der kan opføres mindre udhusbygninger, overdækninger, transformerstation og lignende, som har tilknytning til områdets anvendelse. 9

10 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Stk. 1. Intet byggeforetagende må påbegyndes på grunden, forinden tegninger herunder facadetegninger er godkendt af Kommunalbestyrelsen. Bygninger skal opføres nøjagtigt efter de godkendte tegninger. Disse regler gælder også bygningsændringer eller tilbygninger. Stk. 2. Bygningshøjde, taghældning og udformning i øvrigt skal godkendes. Stk. 3. Ved udformningen af byggeriet skal der tilstræbes variation og lethed, som er i harmoni med det tilgrænsende landskab. Stk. 4. Til alle udvendige bygningsflader skal anvendes former, materialer eller farver, så der efter Kommunalbestyrelsens skøn opnås en god helhedsvirkning. Stk. 5. Skiltning må ikke finde sted med undtagelse af den for lokalplanområdet nødvendige skiltning, for eksempel almindelige nummer- og navneskilte. Såfremt skiltning foretages i strid med denne bestemmelse, kan kommunalbestyrelsen kræve opsatte skilte fjernet inden 14 dage fra påkrav. Stk. 6. Fritstående antenner og parabolantenner med en diameter over 1 m eller højde over 1,8 m må ikke opstilles. Stk. 7. Tagantenner må ikke gives en højde på mere end 2,5 m over den enkelte ejendoms højeste bygningsdel. Andre placeringer og udformninger af tagantenner kræver Kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 9 UBEBYGGEDE AREALER Stk. 1. Langs kanten af lokalplanområdet anlægges en 5 meter bred byggelinie, som fremgår af Kortbilag 3. Bæltet skal være et græsbeklædt areal med spredte grupper af opstammede træer. Stk. 2. Den del af områdets ubebyggede arealer, der ikke benyttes til parkering, gårdsplads eller lignende, skal anlægges og vedligeholdes som grønt areal. Stk. 3. Udover de for ejendommene nødvendige affaldscontainere må udendørs oplag ikke finde sted. Stk. 4. Hegning i skel skal etableres som levende hegn. Stk. 5. Belysning på interne veje og parkeringsarealer må ikke være til gene for de omkringboende. Stk. 6. Hele områdets grønne arealer må ikke renholdes, hverken i anlægs- eller driftsfasen ved brug af sprøjtemidler. Ved salg af grunde skal der tinglyses deklaration om sprøjtefri grunde. 10

11 10 TERRÆNREGULERINGER Stk. 1. Terrænregulering på mere end +/- ½ meter i forhold til det eksisterende terræn skal godkendes af Teknisk Forvaltning. Stk. 2. Der må ikke foretages terrænregulering nærmere end 1 meter fra skel. 10 STØJ Stk. 1. Det udendørs støjniveau indenfor lokalplanområdet må ikke overstige 55 db(a) fra vejtrafik. Stk. 2. Forinden byggeri påbegyndes skal det dokumenteres at støjkravene i stk. 1. kan overholdes med de aktuelle trafikbelastninger i området. 11 FREDNINGSFORHOLD Stk. 1. I god tid forinden anlægsarbejder igangsættes skal Horsens Museum orienteres, med henblik på gennemførelse af arkæologiske undersøgelser efter Museumslovens 26. Stk. 2. Gøres der fund af jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, som berører fundet, straks indstilles og Horsens Museum tilkaldes, jf. museumslovens 27, stk DISPENSATIONER Stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer ved den særlige karakter af det områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jf. planlovens PÅTALERET 11

12 12

13

14 14

15 15