Værdiansættelse af investeringsejendomme

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Værdiansættelse af investeringsejendomme"

Transkript

1 Værdiansættelse af investeringsejendomme Definition af forrentningskrav

2 Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav Udgivet af: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K Tlf.: Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge København S Tlf.: Udgivet marts Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

3 Indhold 1. Indledning Baggrund og formål Markedsmæssig forankring 5 2. Definition af forrentningskravet 7 3. Håndtering af risiko Risikofaktorer, der påvirker forrentningskravet Risikofri rente Markedsrisici Specifikke risici Den afkastbaserede model DCF-modellen Referencer Bilag 1 Internationale definitioner Net initial yield Running yield Reversionary yield Equivalent yield Equated yield Exit yield Bilag 2: Forkortelser 25 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 3

4 4 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

5 1. Indledning 1.1. Baggrund og formål Ejendomsforeningen Danmark og Dansk Ejendomsmæglerforening gennemførte i sensommeren 2011 en undersøgelse blandt udvalgte markedsaktører vedrørende forståelse af markedsdata inden for det professionelle investeringsejendomsmarked. Undersøgelsen viste blandt andet stor usikkerhed om, hvorvidt eksempelvis markedsdata om forrentningskrav er udtryk for udbudspriser eller faktiske handelspriser, om risici skal indarbejdes i forrentningskravet eller driftsresultat/pengestrømme mv. På baggrund af undersøgelsen har Ejendomsforeningen Danmark og Dansk Ejendomsmæglerforening fundet det relevant at udarbejde en fælles referenceramme eller definition af begrebet forrentningskrav, som såvel ejendomsinvestorer, erhvervsmæglere, valuarer, kreditinstitutter og andre rådgivere inden for erhvervsejendomme kan referere til fx i forbindelse med offentliggørelse af markedsinformationer, herunder i forbindelse med transaktioner, offentliggørelse af markedsdata, oplysninger i årsrapporten mv. Udgiverne af denne publikation anser en fælles referenceramme som et forhold, der øger gennemsigtigheden på det danske ejendomsmarked, idet der opnås et grundlag for at kunne sammenholde og vurdere investeringsejendommes resultater og afkast. Herudover er definitionen i denne publikation i overensstemmelse med internationale vurderingsstandarder og vil dermed skabe en kobling til internationale værdiansættelsesmetoder. Formålet med denne publikation er at operationalisere begrebet forrentningskrav og udarbejde en entydig forståelse heraf, som både kan anvendes af nationale og internationale markedsaktører. Det har derfor haft afgørende betydning, at definitionen og operationaliseringen heraf er i overensstemmelse med internationale anerkendte definitioner, der er yderligere forklaret i bilag Markedsmæssig forankring Da anbefalingerne er udarbejdet i samarbejde med en række professionelle producenter og brugere af værdiansættelser, fås en markedsmæssig forankring. Følgende markedsaktører har deltaget i udarbejdelsen af anbefalingerne: Markedsaktører Personer Markedsaktører Personer Aareal Bank Per Andersen DTZ Kim McMillan Aberdeen Asset Management Camilla Wermelin/ Bjarke Bendix Cloos Ejendomsforeningen Danmark Morten Marott Larsen Axel Pitzner Fonden Morten Jensen IPD Torben Damgaard BRFkredit Carsten Schiødte/ Thomas Toft Brock-Jacobsen Nybolig Stig Plon Kjeldsen CBRE Per Weinreich/ Christopher Bailey Nykredit Jacob Bagge Colliers International Danmark Brian Toft RED - Property Advisers Nicholas Thurø DADES DATEA Kenneth Bisgaard RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Michael Sehested Dansk Ejendomsmæglerforening Michael Andersen Sadolin & Albæk Kasper Wehner Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 5

6 6 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

7 2. Definition af forrentningskravet Definitionen er udarbejdet ud fra den overordnede tese, at en ejendom kun kan have én markedsværdi, uanset hvilken model der anvendes (DCF-modellen eller den afkastbaserede model). Forrentningskravet er det afkast, der kompenserer investors risici. Når risikoen stiger, bør kompensationen også stige, hvilket afspejles i en stigning i forrentningskravet. Forrentningskravet kan sammenlignes med afkastet af en alternativ risikofri investering (oftest er definitionen den effektive rente på statsobligationer eller kontanter) plus et tillæg for risikofaktorer. Det ønskede krav til afkast (også refereret til som forrentningskravet eller afkastsmålet) er konventionelt konstrueret fra en risikofri rente og en markedsrisikopræmie for investeringsejendomme. Investorer kan også vælge at inkludere specifikke risikopræmier. Selvom dette ser ud til at være en ligetil fremgangsmåde, er det faktisk mere kompleks at udregne risikopræmien. Også selvom enkelte områder kan estimeres rent kvantitativt. I oktober 2010 udgav Ejendomsforeningen Danmark publikationen Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen. Denne publikation anvender en række generelle definitioner, der er gengivet i nedenstående Figur 1.1., og som også er gældende for denne publikation. Figur 1.1: Overordnede definitioner Forrentningskravet er ejendommens benchmarkafkast fastsat til brug for den afkastbaserede model før reguleringer. Forrentningskravet anvendt i terminalåret i DCF-modellen skal fortolkes tilsvarende som forrentningskravet til brug for den afkastbaserede model. Diskonteringsrenten er ejendommens nominelle forrentningskrav, dvs. benchmarkafkastkravet inklusiv inflation. Forrentningskravet efter den afkastbaserede model før reguleringer er som udgangspunkt lig diskonteringsrenten fratrukket inflation. Diskonteringsfaktoren afspejler tidsværdien af penge ved en given diskonteringsrente. Diskonteringfaktoren bruges således til at beregne nutidsværdien af fremtidige pengestrømme. Det internationale udtryk equivalent yield uddybes nærmere i bilag 1 (afsnit 7.4). Dette forrentningskrav defineres realt eksklusiv inflation. Diskonteringsrenten og det internationale udtryk equated yield uddybes også nærmere i bilag 1 (afsnit 7.5). Diskonteringsrenten defineres nominelt og er lig equivalent yield plus inflation. I denne publikation vil begrebet forrentningskrav blive yderligere defineret og fastlagt. Det er vigtigt at understrege, at opmærksomheden skal henledes på at undgå at indregne risici dobbelt ved at medtage ricisi både i pengestrømmene og diskonteringsrenten. Håndtering af risiko er uddybet i punkt 3. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 7

8 8 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

9 3. Håndtering af risiko Investors håndtering af risiko vil næsten altid afvige, fordi hver enkelt investor har et forskelligt syn på faktorer som fx indtjeningsbehov, markedsforventning og holdning til både de generelle markedsrisici og ejendomsspecifikke risici. Det er som sådan ikke muligt at lave en komplet og generel liste over alle faktorer på ethvert tidspunkt. Det er dog muligt at lave en generel liste over overvejelser af risici, der påvirker investors motivation til at købe og sælge og dermed den ønskede investeringsgrad. I det følgende afsnit beskrives forskellige typer af risici. Som forklaret i afsnit 2, er det essentielt at finde en fælles forståelse for ikke at indregne risici dobbelt ved både at inkludere risici i pengestrømmene og i forrentningskravet. Eksempelvis, hvis tomgang indregnes ved lejekontraktens ophør, så vil diskonteringsrenten være lavere, da risikoen allerede er medtaget i pengestrømmen. Målet i det kommende afsnit er at forklare, hvilke risikofaktorer der påvirker forrentningskravet Risikofaktorer, der påvirker forrentningskravet Formålet er, at denne referenceramme skal forstås som en oversigt over flere faktorer, der potentielt kan påvirke forrentningskravet. Forskellige risikofaktorer er mere eller mindre betydningsfulde over tid. På ejendomsinvesteringsmarkedet er et antal forskellige forrentningskrav ofte udregnet for den samme ejendom. Det betyder dog ikke, at man kan se, hvordan sælger eller køber har kombineret deres syn på forskellige risikofaktorer, og om disse faktorer har haft indflydelse på forrentningskravet eller pengestrømmene. Forrentningskravet af en transaktion kan opfattes som den aftalte pris, men forhandlingsprocessen samt sælgers og købers opfattelse af risici ved ejendommen er næsten utilgængeligt. Oversigten i figur 3.1 på side 10 er en direkte oversættelse fra RICS vejledning om DCF-modellen. Diskussioner og forklaringer i forbindelse med figur 3.1 er forfatternes opfattelse af, hvordan risikofaktorerne bør forklares og opfattes på det danske ejendomsinvesteringsmarked. Dog er nogle risikofaktorer universelle. Oversigten i figur 3.1 sammenfatter hvilke risikofaktorer, der påvirker forrentningskravet. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 9

10 Figur 3.1: Risikofaktorer, der påvirker forrentningskravet 1. Risikofri rente 2. Markedsrisici Illikviditet ved salg (fx enhedsstørrelse, transaktionstid, adgang til finansiering) Risiko ved estimering af markedslejeforventninger (fremskrivning af markedslejevækst) Risiko ved estimering af forrentningskrav (fremskrivning af ændringer i forrentningskrav) Risiko ved beliggenhed, økonomisk, fysisk og funktionel værdiforringelse pga. strukturelle ændringer Risiko i forbindelse med lovændringer (fx planlægning/medviden om kontrakter, ændringer til finanspolitikken) 3. Specifikke risici Manglende lejebetalinger (aftalerisiko) Manglende mulighed for genudlejning (tomgang) Ejerudgifter, administration og vedligeholdelse Forskellige lejestrukturer (lejeniveauer, lejeafbrydelser) Kilde: RICS guidance note: Discounted cash flow for commercial properties. Risikofaktorer kan ændres over tid. For eksempel bruges statsobligationer ofte som indikator for risikofri rente. Men hvis et land trues af bankerot, så bør den risikofri rente ikke være en statsobligation fra dette land, da en sådan ikke er risikofri på dette tidspunkt. Som følge heraf bør et lands risikopræmie påvirke forrentningskravet. Værdiansættelse af investeringsejendomme gennemføres altid uden fradrag af finansieringsomkostninger i de frie pengestrømme. Som en konsekvens heraf bør investeringsafkastet også dække finansieringsomkostningerne. Dog har de økonomiske markeders tilstand og den økonomiske situation generelt indflydelse på forrentningskravet, hvilket også beskrives yderligere i afsnit Modsatrettede risikofaktorer løfter som regel forrentningskravet (højere risiko er lig med højere forrentningskrav), men under bestemte markedsforhold, nedsatte risikofaktorer og forventet stærk vækst kan forrentningskravet falde. I sjældne tilfælde kan forrentningskravet ligge under statsobligationsrenten. Den risikofri rente ved statsobligationer er derfor ikke nødvendigvis den ufravigelige nedre grænse for, hvilket forrentningsafkast en investor vil acceptere Risikofri rente Det risikofrie afkast kan ses som værende bruttoafkastet for middellange statsobligationer eller den mest likvide aktie. Helst ses statsobligationer med samme varighed som den forventede ejerperiode. På samme måde anvender gearede ejendomsinvestorer eller ejendomsvirksomheder ofte reference til egne gældsomkostninger eller vejede gennemsnitlige kapitalomkostninger (WACC), som den vigtigste målestok for vurdering af aktiver og fastsættelse af målsætninger for afkast. 10 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

11 Markedsrisici Den anden gruppe af risikofaktorer er markedsrisici, der består af risici begrundet i strukturelle ændringer eller svigtende marked, og som er de faktorer, der påvirker markedet som helhed, specielt inden for ejendomsområdet som helhed, særlige underområder eller grupper af ejendomme. Illikviditet ved salg (fx, enhedsstørrelse, transaktionstid, adgang til finansiering) Ejendomme er en illikvid formue sammenlignet med fx aktier og obligationer. Aktier og obligationer handles på timebasis på børsen modsat investeringsejendomme, hvor en transaktion ofte tager flere uger eller måneder, idet køberen ofte foretager due diligence processer. Nogle gange er den rigtige køber ikke aktiv i markedet, hvilket betyder en forlænget transaktionsperiode. Hvis køberen er afhængig af ekstern finansiering, tager det ofte tid at blive kreditgodkendt af kreditforeningerne, der dermed også forlænger transaktionsperioden. Ydermere sker udbuddet af ejendomme ofte i større enheder i forhold til aktier og obligationer, der bliver udbudt i skræddersyede enheder, der er mere fleksibelt for investorerne. Risikofaktoren vil typisk være høj i et illikvidt marked med forlænget transaktionsperiode og i et marked med manglende finansiering. Risiko ved estimering af markedslejeforventninger (fremskrivning af markedslejevækst) Usikkerheden forbundet med fremtidige estimater af lejeindtægter skal ses som en risikofaktor. Den fremtidige markedsleje er afhængig af udbud og efterspørgsel, som er forskellig over tid, og som er påvirket af en række forskellige faktorer og derfor vanskelige at forudsige. Risikofaktoren bliver større i et ustabilt og usikkert lejemarked og lavere i et roligt og mere forudsigeligt lejemarked. Risiko ved estimering af forrentningskrav (fremskrivning af ændringer i forrentningskrav) Usikkerheden i forhold til at forudsige investeringsmarkedet vil påvirke den totale risikovurdering. Risikoen for forrentningskravet er afhængig af markedsaktørernes evne til at forstå investeringsmarkedet, herunder at forudsige fremtidige ændringer til forrentningskravet, der blandt andet er afhængige af adgang til og pålidelighed af markedsanalyser. Risikoen ved at forudsige markedet vil ændre sig over tid, idet nogle landes ejendomsmarkeder er mere eller mindre usikre. Risikofaktoren vil være høj i et ustabilt marked med manglende markedsanalyser og lav i et transparent og pålideligt marked. Risiko ved beliggenhed, økonomisk, fysisk og funktionel værdiforringelse pga. strukturelle ændringer Markedets opfattelse af en given beliggenhed kan ændres over tid og skabe usikkerhed og risiko for en specifik beliggenhed. Den strukturelle effekt af indkøbsmuligheder er et eksempel, der Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 11

12 påvirker både de lokale og udenbys forretningsdrivende. Risikoen forbundet med internethandel kan tage markedsandele fra både lokale og udenbys forretningsdrivende. De overordnede økonomiske forhold er en naturlig risiko for ejendomsmarkedet. Faldende beskæftigelse kan betyde faldende markedsleje for kontorbygninger, og fald i forbruget kan betyde fald i markedsleje for dagligvarehandelen. Derudover kan bygningens funktion blive påvirket af markedsrisiko. Er der en stigende tendens mod store åbne kontorer, og er bygningen fleksibel nok til at imødegå disse ændringer? Også miljømæssige krav ændres over tid. Risiko i forbindelse med lovændringer (fx planlægning/medviden om kontrakter, ændringer til finanspolitikken) Den politiske risiko er betydelig i nogle sektorer og mindre i andre. Beboelsessektoren er voldsomt reguleret i et antal lande. Større risiko for stram regulering påvirker investorernes villighed til at købe beboelsesejendomme. Ændringer i planlægningslove påvirker både den aktuelle beliggenhed men kan også påvirke de nærliggende områder Specifikke risici Den tredje gruppe af ikke markedsrelaterede eller usystematiske risikofaktorer er stort set: risici i forbindelse med den enkelte ejendom og er delt i de følgende risikofaktorer, som bør indregnes i forrentningskravet (listen er ikke udtømmende). Manglende lejebetalinger (aftalerisiko) Manglende mulighed for genudlejning (tomgang) Ejerudgifter, administration og vedligeholdelse Forskellige lejestrukturer (lejeniveauer, lejeafbrydelser) Manglende lejebetalinger (aftalerisiko) omfatter risikoen forbundet med lejernes evne til at betale fremtidig leje. Lejere fra den offentlige sektor opfattes som regel som sikre med deraf følgende lav risiko. 12 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

13 Risikoen for manglende mulighed for genudlejning (tomgang) omfatter risikoen for fremtidige ledige lejemål. Reel og forventet tomgang inkluderes i pengestrømmene. Risikoen er ofte tæt forbundet med ejendommens beliggenhed og ejendommens evne til at tiltrække fremtidige lejere, der bl.a. omfatter ejendommens fleksibilitet og evnen til at imødekomme fremtidige lejeres krav. Ejeromkostninger, administration og vedligeholdelse relateres direkte til ejendommen, og usikkerheden ved opgørelsen heraf kan påvirke forrentningskravet. Dog er usikkerheden i Danmark sædvanligvis lav og vil normalt ikke påvirke forrentningskravet væsentligt. Udgifter som eksempelvis administrationsomkostninger til den enkelte ejendom bør inkluderes i pengestrømmene. Risikoen ved forskellige lejestrukturer (lejeniveauer, lejeafbrydelser) omfatter usikkerheden i forhold til eksisterende langtidslejekontrakter. Dog bør revurdering af lejeniveau ved afslutning af en lejeperiode eller forhold vedrørende lejekontraktens udløbsdato, krænkelse af klausuler, datoer for indsigelser mod lejen og forhold omkring indsigelser være indeholdt i pengestrømmene. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 13

14 14 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

15 4. Den afkastbaserede model Den afkastbaserede model defineres i overensstemmelse med Finanstilsynets bekendtgørelse nr. 1265, bilag 8, af 26. oktober 2007 om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl. Den afkastbaserede model opgør værdien på basis af ejendommens forventede nettodriftsresultat i et typisk stabiliseret driftsår (fase 1) og et forrentningskrav, der er fastsat på basis af risikoen på den enkelte ejendom (fase 2). Derudover foretages tillæg og fradrag for særlige forhold til den opgjorte værdi (fase 3). Nedenstående figur 4.1 illustrerer en værdiansættelse udarbejdet efter den afkastbaserede model: Figur 4.1: Den afkastbaserede model Fase 1 Lejeindtægter (markedsleje) Øvrige lejeindtægter (markedsleje) Driftsomkostninger Nettodriftsresultat Fase 2 Forrentningskrav 5,00% Værdi af ejendom før reguleringer Fase 3 Reguleringer: Fradrag for tomgang Opsat vedligehold -200,000 Forrentning af deposita Fradrag for lavere leje Værdi af ejendom Forrentningskravet i den afkastbaserede model må ikke forveksles med et forsimplet forrentningskrav (se figur 4.2) eller net initial yield (se bilag 1), der nogle gange ses præsenteret i vurderingsrapporter. Forrentningskravet i figur 4.2 omfatter forventninger til fremtidige pengestrømme, der ikke eksplicit er præsenteret i pengestrømmene eksempelvis forventet fremtidig ændring i lejeværdi, tomgangsperioder og anlægsomkostninger. Det vigtige budskab i figur 4.2 er at udelukke fase 3 justeringerne fra forrentningskravet. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 15

16 Figur 4.2: Illustration af forskellen sammenlignet med et forsimplet forrentningskrav Forrentningskrav Forsimplet forrentningskrav Fase 1 Lejeindtægter Lejeindtægter (markedsleje) (markedsleje) Øvrige lejeindtægter Øvrige lejeindtægter (markedsleje) Driftsomkostninger Driftsomkostninger Nettodriftsresultat Nettodriftsresultat Fase 2 Forrentningskrav 5,00% Forsimplet forrentningskrav 5,85% Værdi af ejendom før reguleringer Værdi af ejendom Fase 3 Fradrag for tomgang Opsat vedligehold Forrentning af deposita Fradrag for lavere leje Forskellen mellem forrentningskravet på 5,0 % og et forsimplet forrentningskrav på 5,85 % kan henføres til reguleringer af potentialer og risici i fase 3. Ved fastsættelse af diskonteringsrenten skal forrentningskravet være eksklusive potentialer og risici Værdi af ejendom Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

17 5. DCF-modellen DCF-modellen er yderligere defineret og beskrevet i publikationen Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen, hvortil vi henviser. Den væsentligste forskel mellem den afkastbaserede model, som vist i figur 4.1, og DCF-modellen er, at reguleringerne i fase 3 efter den afkastbaserede model indgår som en del af ejendommens pengestrømme efter DCF-modellen. Forbindelsen mellem den afkastbaserede model og DCF-modellen er skitseret i nedenstående figur 5.1. Figur 5.1: DCF- modellen Budgetperiode År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Terminalår Forrentningskrav (equivalent yield) % 5,00 Inflation % 2,00 Diskonteringsrente (equated Yield) % 7,00 0,93 0,87 0,82 0,76 0,71 0,67 0,62 0,58 0,54 0,51 Forrentning af deposita % 3,14 Måneders deposita 12,00 Indtægter Lejeindtægter (markedsleje) Øvrige lejeindtægter (markedsleje) (1) Fradrag for lavere leje (nutidsværdi ) (2) Fradrag for tomgang (nutidsværdi ) (3) Forrentning af deposita (nutidsværdi ) Udgifter Driftsomkostninger Investeringer etc. (4) Opsat vedligehold (nutidsværdi ) Frie pengestrømme fra driften Nutidsværdi, årlig Bruttoleje Udgifter Nettolejeindtægt (NOR) Nutidsværdi, budgetperiode Nutidsværdi, terminalår Ejendomsværdi Ejendomsværdi Opsat vedligehold (nutidsværdi ) Bruttokapitalværdi (GCV) Net initial yield 3,44% Running yields 3,44% 3,51% 0,73% 5,78% 5,89% 6,01% 6,13% 6,25% 6,38% 6,51% 6,64% Reversionary yield 5,44% Equivalent yield 5,00% Equated yield 7,00% Exit yield 5,00% Ovenstående DCF-model specificerer et antal forskellige forrentningskrav. Vi henviser til bilag 1 for yderligere definitioner og forklaringer af de brugte forrentningskrav. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 17

18 18 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

19 6. Referencer RICS (2011). RICS Valuation Standards, May 2011, 7th edition, (Red Book). RICS Guidance Note: Discounted cash flow for commercial property investments, RICS practice standards UK. Ejendomsforeningen Danmark (2010). Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen. Finanstilsynets bekendtgørelse nr. 1265, bilag 8, af 26. oktober 2007 om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl. Ejendomsforeningen Danmark (2006). Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen. International Financial Reporting Standards (IFRS), IAS 40 Property Investments Royal Institute of Chartered Surveyors, International Valuation Standards Council, Global Investment Performance Standards, Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 19

20 7. Bilag 1 Internationale definitioner Ejendommens forrentningskrav, som også kaldes capitalisation rate (cap rate), er et mål for kapitalisering af indtægter i relation til værdiansættelse af investeringer, da størstedelen af alle erhvervsejendomme erhverves og ejes med henblik på investering. Forrentningskravet kan således fortolkes som et mål for markedsforventningerne, når indkomstkapitaliseringsmetoderne anvendes. Forrentningskravet er et skøn af den nuværende værdi af de fremtidige fordele ved investeringsejendomme. Fremtidige fordele udgør mere specifikt fremtidige indtægter (leje) og en fremtidig kapitalværdi. Afhængig af den givne investering kan ejendommens forrentningskrav på internationalt niveau inddeles i følgende undergrupper: 7.1 Net initial yield Net initial yield er defineret som den initiale nettodriftsindtægt (NR), som er leje og andre driftsindtægter fratrukket eventuel lejebetaling for lejet grund og efter fradag af udgifter og driftsomkostninger vurderet på transaktions- eller vurderingstidspunktet, angivet som en procentdel af anskaffelsesprisen eller bruttokapitalværdien (GCV). I Nordamerika anvendes typisk begrebet going-in capitalisation rate, mens begrebet i Commonwealth-området er all-risksyield. GCV repræsenterer det beløb, en køber skal betale inklusiv skatter og afgifter i forbindelse med køb af fast ejendom samt andre omkostninger som advokatsalær og mægler (afhængig af praksis i det lokale marked). Det er ofte også praksis at indregne forskellige anlægskapitalomkostninger som direkte omkostninger i GCV, som fx nødvendige arbejder eller reparationer (udover det, der dækkes af de årlige vedligeholdelsesomkostninger). Ved at fratrække købsomkostninger og anlægskapitalomkostninger fra GCV, giver det en nettoværdi, der repræsenterer den pris, som sælgeren modtager. I de fleste tilfælde er det typisk nettoværdien eller nettomarkedsværdien, der rapporteres i overensstemmelse med definitionen af markedsværdien ( den skønnede værdi, som en ejendom vil blive handlet til.. ). Imidlertid reflekterer net initial yield altid GCV eller det krævede afkast af hele kapitalgrundlaget af investeringen. Det afledte forrentningskrav er baseret på forudsætningen om en stabiliseret ejendom, i et stabilt marked, fuldt udlejet med en årlig markedsleje på markedsniveau, og det kan sammenlignes med forrentningskravet udtrykt i fase 2 i den afkastbaserede model i afsnit 4, figur 4.1: Den afkastbaserede model. I dette konkrete eksempel er der ikke fradrag for købsomkostninger, ejendommen er ikke stabiliseret og kræver fase 3 reguleringer for specielle forhold. Indregning af enhver tilretning i år 1 vil resultere i en forskellig initial nettoindtægt eller nettodriftsindtægt, der vil være årsag til, at net initial yield afviger fra forrentningskravet. 20 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

21 NR t+1/gcv, hvor NR t+1 er initial nettodriftsindtægt ved slutningen af periode t, og GCV er bruttokapitalværdi ved starten af perioden t. GCV er defineret i starten af periode t. Ved at bruge de samme oplysninger fra afsnit 4, figur 4.1, og med en omskrivning af reguleringerne i det første års løbende indtægter og udgifter, viser det følgende eksempel forskellen på net initial yield med en stabiliseret ejendom og en ikke stabiliseret ejendom, der kræver fase 3 reguleringer. I dette tilfælde er den aktuelle leje under markedslejen, og der er ekstraordinær tomgang i år 3, svarende til 95,1 % af markedslejen. Det forudsættes, at lejen atter svarer til markedsleje ved udgangen af år 2, og at tomgangsperioden kun optræder i år 3, således at ejendommen er fuld stabiliseret i år 4. Der forudsættes yderligere, at der er en ekstra indtægt i form af renteindtægter på deposita, mens der er investeringskapitalomkostninger for opsat vedligehold. Stabiliseret ejendom Lejeindtægter (markedsleje) Driftsomkostninger Nettodriftsindtægt (før reguleringer) Ejendomsværdi (før reguleringer) Forrentningskrav og net initial yield 5,00% (103,750 / 2,075,000) Ved at bruge fase 3 reguleringerne fra afsnit 4, figur 4.1 for en ikke stabiliseret ejendom, men eksklusiv værdien af opsat vedligehold (investeringskapitalomkostninger) på , bliver GCV 1,975,000. Når værdien af opsat vedligehold fratrækkes fås ejendommens værdi på Indtægt år 1 (tallene er i år 1 priser) Nettodriftsindtægt (før reguleringer) Reguleringer: Fradrag for lavere leje Forrentning af deposita Initial nettodriftsindtægt (NR) Net initial yield = NR/GCV (67,967 / 1,975,000) = 3.44% Ved at sammenligne forrentningskravet ( equivalent yield, se også afsnit 7.4) og the initial yield ses det øjeblikkeligt, at ejendommen ikke er stabiliseret. Da net initial yield er lavere end equvialent yield på 5,00%, ses det, at ejendommens aktuelle leje er lavere end markedsleje, der er tomgang, eller ejendommen er påvirket af andre indtægtstab. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 21

22 7.2 Running yield Når der er variationer i indtægtsprofilen i årene op til, at man opnår en stabiliseret ejendom med markedsleje, kan man justere på net initial yield for at udregne en running yield. Running yield defineres som nettolejeindtægt (NOR), som er lejeindtægter og andre indtægter fratrukket grundleje, og efter fratrækning af omkostninger og driftsomkostninger vurderet vedrørende en given dato t, udtrykt som en procentdel af anskaffelsesprisen eller bruttokapitalværdien, GCV. NOR/GCV I det følgende eksempel er der udregnet en running yield i år 3, hvor der er tomgang, svarende til 95,1 % af markedslejen. Indtægt år 3 (tallene er i år 3 priser) Lejeindtægt (markedsleje) Tomgang i år (95,1%) Regulering til markedsleje 0 (markedsleje i år 3) Forrentning af deposita 74 Driftsomkostninger Nettolejeindtægt (før reguleringer) (NOR i år 3) Running yield t=3 = NOR/GCV (-14,489 / 1,975,000) = -0.73%. 7.3 Reversionary yield Reversionary yield er defineret som nettomarkedsleje (NMR), som er leje og andre indtægter fratrukket eventuel lejebetaling for lejet grund og efter fradag af udgifter og driftsomkostninger vurderet på transaktions- eller vurderingstidspunktet, angivet som en procentdel af anskaffelsesprisen eller bruttokapitalværdien (GCV). Dette forrentningskrav bruges til at vise forskellen i en ejendom, hvor den aktuelle leje afviger fra markedsleje, og afvigelsen fra net initial yield til reversionary yield afspejler graden af sikkerhed for indtægter i perioden, indtil markedsleje opnås. En stabiliseret ejendom, som er fuldt udlejet til markedsleje, vil have samme reversionary yield som net initial yield. NMR/GCV 22 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

23 I eksemplet opnås en stabiliseret ejendom i år 4, hvor ejendommen er fuldt udlejet til markedsleje. Indtægt år 4 (tallene er i år 1 priser) Lejeindtægt (markedsleje) Tomgang år 3 0 (fuldt udlejet) Driftsomkostninger Nettodrifstindtægt (før reguleringer) Reguleringer Regulering til markedsleje 0 (markedsleje i år 3) Forrentning af deposita (på lejeindtægt år 4) Nettomarkedsleje (NMR) Reversionary yield = NMR/GCV (107,517 / 1,975,000) = 5.44% Når reversionary yield er højere end net initial yield på 3,44 %, som er udregnet i afsnittet om net initial yield, er det fordi, at ejendommen oprindeligt havde en aktuel leje under markedsleje, men nu er ejendommen og lejen stabiliseret på markedslejeniveau. 7.4 Equivalent yield Equivalent yield er den kalkulationsrente, der er anvendt til at diskontere de projekterede indkomster og indkomststrømme, hvilket resulterer i nutidsværdier, der svarer til kapitalbehovet for investeringen. Den afspejler forventede løbende lejeindtægter, omkostninger og markedslejeværdier fra investeringen og udgør afkastet over ejerperioden, eller det vægtede gennemsnitlige afkast, hvor der implicit tages hensyn til ændringer i pengestrømme. Inflation i perioden er ikke medregnet. Equivalent yield er derfor et vægtet gennemsnit af net initial yield og reversionary yield, uden at der tages hensyn til inflation, i modsætning til equated yield eller diskonteringsrenten, hvor der tages hensyn til inflation før diskonteringen. I de foregående eksempler er anvendt en equivalent yield på 5,00 % på alle pengestrømmene fra fase 2 og fase 3, men eksklusiv opsat vedligehold (investeringskapitalomkostninger). GCV er derfor Ved at fratrække investeringskapitalomkostningerne på opnås nettoværdien på Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 23

24 Forrentningskravene kan opsummeres som: Net Initial yield = NR/GCV (67,967 / 1,975,000) = 3.44% Equivalent Yield = 5.00% Reversionary yield = NMR/GCV (107,517 / 1,975,000) = 5.44% 7.5 Equated yield Equated yield er den kalkulationsrente eller interne rente, der er anvendt til at diskontere de forventede indkomststrømme, hvilket resulterer i nutidsværdier, der svarer til kapitalbehovet for investeringen. Forventede, fremtidige ændringer i lejen som følge af lejereguleringer i overensstemmelse med lejekontrakten og lejeforlængelser medregner afvigelser i pengeværdi og inflation. Indtægtsstigninger forudsætter derfor en formodet vækstrate, og der tages eksplicit hensyn til pengestrømsændringer. I DCF-modellen er det nødvendigt med en diskonteringsrente på 7,00 % for at opnå samme værdi på , svarende til forrentningskrav på 5,00 % plus inflation på 2,00 %. 7.6 Exit yield Exit yield er den kalkulationsrente, som anvendes til nettoindtægten i terminalperioden i DCF-modellen for at tilvejebringe en kapitalværdi eller exit -værdi, som en markedsaktør forventer at opnå i denne periode. For at opnå samme værdi på i en DCF-model, vil det kræve en exit yield på 5,00 %. 24 Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav

25 8. Bilag 2: Forkortelser GCV Gross capital value bruttokapitalværdi. NMR Net market rental value nettomarkedsleje. NOR NR Net operating rental income nettolejeindtægt. Initial net operating income initial nettodriftsindtægt. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav 25

Værdiansættelse af investeringsejendomme. Definition af forrentningskrav. ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40

Værdiansættelse af investeringsejendomme. Definition af forrentningskrav. ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Værdiansættelse af investeringsejendomme Definition af forrentningskrav ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav Udgivet af: Ejendomsforeningen

Læs mere

De engelske yields. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS. Den 10.

De engelske yields. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS. Den 10. De engelske yields Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS Den 10. april 2013 Internationale definitioner Yields / Capitalisation Rate I Danmark

Læs mere

Ejendomsinvestering og finansiering

Ejendomsinvestering og finansiering Ejendomsinvestering og finansiering Dag 6 1 Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast

Læs mere

Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen

Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen EJENDOM & ENTREPRISE Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen AUDIT 1 Et skridt i den rigtige retning Hvad er vores målsætning? Skabe øget gennemsigtighed i værdiansættelserne

Læs mere

Nyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark

Nyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Nyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark www.ejendomsforeningen.d k www.ejendomsforeningen.d k www.ejendomsforeningen.d k Agenda 1. Hvorfor et

Læs mere

Nyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark

Nyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Nyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark www.ejendomsforeningen.d k www.ejendomsforeningen.d k www.ejendomsforeningen.d k Agenda 1. Hvorfor et

Læs mere

2 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen

2 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen DCF-modellen Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark erhvervsorganisationen for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K www.ejendomsforeningen.dk

Læs mere

DDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS

DDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS 1 DDF-arrangement Investering i ejendomme Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS Indhold Hvorfor ejendomme Strategi Industriens Pension Prisfastsættelse af ejendomme Hvorfor ejendomme Hvorfor ejendomme Fordele

Læs mere

Hjemmeopgave 2. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke.

Hjemmeopgave 2. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke. Hjemmeopgave 2 Hjemmeopgave 2 består af i alt fem tidligere eksamensopgaver, der skal afleveres: Opgave 1 DV 2013, opgave 2 DV 2013 og opgave 3 DV 2013 (Investeringsteori på Diplom i Valuar) samt opgave

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Investering i fast ejendom Hvad koster den og hvorfor? Morten Jensen 25. oktober 2010 1 Fire ting jeg vil viderebringe 1) Hvordan har udviklingen været på det danske marked for investeringsejendomme? 2)

Læs mere

Den aktuelle situation på investeringsejendomsmarkedet. Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark

Den aktuelle situation på investeringsejendomsmarkedet. Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Den aktuelle situation på investeringsejendomsmarkedet Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Agenda 1. Investeringsejendomsmarkedet 1. Markedet for udlejningsarealer 2. Markedet

Læs mere

Værdiansæt t else af erhvervsejendom m e - 1. års afk ast og DCF. v/nic holas Thurø

Værdiansæt t else af erhvervsejendom m e - 1. års afk ast og DCF. v/nic holas Thurø Værdiansæt t else af erhvervsejendom m e - 1. års afk ast og DCF 0 v/nic holas Thurø RED Property Advisers Palægade 6, 4. 1261 København K. Tlf.: 33 13 13 99 RED Propert y Advisers Rådgiver og erhvervsmægler

Læs mere

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme 3. april 2009 /jcn og lfo Sag Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både

Læs mere

Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008

Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008 Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008 September 2008 Colliers Hans Vestergaard A/S Gl. Kongevej 60 DK - 1805 Frederiksberg Kontaktinformation Jonas Sand

Læs mere

Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015

Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015 Nasdaq Copenhagen A/S nr. 3 / 2016 Aarhus, 29. februar 2016 CVR. nr. 29 24 64 91 www.admiralcapital.dk Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015 Bestyrelsen i Admiral Capital

Læs mere

Finanstilsynets erfaring med værdiansættelse af fast ejendom

Finanstilsynets erfaring med værdiansættelse af fast ejendom Finanstilsynets erfaring med værdiansættelse af fast ejendom Fredag den 21. november 2014 Jørn Aagaard-Hansen Finanstilsynet Værdiansættelse af fast ejendom i Finanstilsynet Intern serviceafdeling (REAL)

Læs mere

Dagsværdi af investeringsejendomme

Dagsværdi af investeringsejendomme Cand.merc.aud Speciale Dagsværdi af investeringsejendomme Det bedste udtryk for dagsværdi Forfatter: Jesper Loft Mikkelsen Vejleder: Jane Thorhauge Møllmann BSS Aarhus Universitet Anslag: 43.920 Side 1

Læs mere

PRODUKT KATALOG REGNSKAB OG RAPPORTERING. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Værdiansættelse af ejendomme side 1. Ejendomsanalyse.

PRODUKT KATALOG REGNSKAB OG RAPPORTERING. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Værdiansættelse af ejendomme side 1. Ejendomsanalyse. REGNSKAB OG RAPPORTERING PRODUKT KATALOG Indhold Værdiansættelse af ejendomme side 1 Ejendomsanalyse. side 3 Nøglen til den rigtige løsning DATEA Lyngby Hovedgade 4 2800 Kgs. Lyngby 45 26 01 02 datea@datea.dk

Læs mere

Investeringsejendomme Oplysninger i årsrapporten. Ny årsregnskabslov tema december Audit & Assurance

Investeringsejendomme Oplysninger i årsrapporten. Ny årsregnskabslov tema december Audit & Assurance Investeringsejendomme Oplysninger i årsrapporten Ny årsregnskabslov tema 14 5. december 2017 Audit & Assurance Indhold Investeringsejendomme oplysninger i årsrapporten 2 Eksempel 1 4 Forudsætninger Forslag

Læs mere

DTZ Egeskov & Lindquist A/S

DTZ Egeskov & Lindquist A/S DTZ Egeskov & Lindquist A/S Valuation of development land (VIP 12) v/associeret partner, Morten Jensen www.dtz.dk info@dtz.dk Residualværdi-modellen Introduktion Hvad er baggrunden for dette emne? Værdiansættelse

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt: Ny lejelov hvad kan vi forvente? L97 Ny lejelov 1. behandling

Læs mere

Hjemmeopgave 3. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke.

Hjemmeopgave 3. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke. Hjemmeopgave 3 Hjemmeopgave 3 er eksamensopgaven fra 2014 i Ejendomsinvestering og finansiering. Til eksamen er der fire timer til at løse de fem opgaver. Aflever til følgende e-mail: opgaver@ejendomsforeningen.dk

Læs mere

Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis

Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis www.pwc.dk/vaerdiansaettelse Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis Foto: Jens Rost, Creative Commons BY-SA 2.0 Februar 2016 Værdiansættelse af virksomheder er ikke en

Læs mere

Markedet for ejendomsinvesteringer og ejendomsdrift. Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark

Markedet for ejendomsinvesteringer og ejendomsdrift. Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Markedet for ejendomsinvesteringer og ejendomsdrift Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Agenda 1. Ejendomsværdi og ejendomsdrift 2. Markedet for ejendomsinvesteringer 3. Ny

Læs mere

De nye regler om valuarvurderinger. EjendomDanmark 2019

De nye regler om valuarvurderinger. EjendomDanmark 2019 De nye regler om valuarvurderinger EjendomDanmark 2019 Indledning Ny vurderingsnorm er trådt i kraft, og reglerne er gældende for vurderinger, der udarbejdes efter 1. oktober 2018. Formålet med den nye

Læs mere

Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom?

Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom? Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom? Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsinvestering - hvorfor investering

Læs mere

Værdiansættelse og IFRS 16 i praksis. Oktober Revision. Skat. Rådgivning.

Værdiansættelse og IFRS 16 i praksis. Oktober Revision. Skat. Rådgivning. Oktober 2019 Revision. Skat. Rådgivning. Introduktion Implementeringen af IFRS 16, som træder i kraft for regnskabsår, der begyndte den 1. januar 2019 eller senere, betyder, at der ikke længere skal skelnes

Læs mere

Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning November 2014

Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning November 2014 www.pwc.dk Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning Revision. Skat. Rådgivning. Agenda Finansiering & beregning af forrentning Den korte; hvem er vi Udenlandske investorer i Danmark

Læs mere

Køb af virksomhed. Værdiansættelse og Finansiering. v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald

Køb af virksomhed. Værdiansættelse og Finansiering. v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald Køb af virksomhed Værdiansættelse og Finansiering v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald Hvad er værdien af en virksomhed? Den værdi, som virksomheden kan handles til på et givet tidspunkt mellem

Læs mere

Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter

Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter Allan Pedersen 10. april 2013 0 Agenda Præsentation Årsrapporten Formål Grundliggende kvalitetskrav Oplysninger Oplysningskrav Ledelsesberetningen

Læs mere

Værktøj til Due Diligence

Værktøj til Due Diligence Værktøj til Due Diligence Udarbejdet af Rasmus Jensen, konsulent, SEGES Erhvervsøkonomi, og Kenneth Kjeldgaard, specialkonsulent, SEGES Finans & Formue, i projekt Nye og alternative samarbejds- og finansieringsformer

Læs mere

- 2 af 5 -

- 2 af 5 - - 1 af 5 - - 2 af 5 - Meddelelsen er udarbejdet udelukkende på grundlag af oplysninger modtaget fra Bang & Olufsen og offentligt tilgængelige kilder på eller før datoen herfor og er ikke blevet selvstændigt

Læs mere

I nedenstående model ses en oversigt over ÅRL s krav til indregning af materielle og immaterielle anlægsaktiver samt varelager.

I nedenstående model ses en oversigt over ÅRL s krav til indregning af materielle og immaterielle anlægsaktiver samt varelager. Bilag 1: I nedenstående model ses en oversigt over ÅRL s krav til indregning af materielle og immaterielle anlægsaktiver samt varelager. Regnskabsklasse B Regnskabsklasse C Regnskabsklasse C Små Mellemstore

Læs mere

Priorparken 39 ApS. Vesterbrogade 33, 1620 København. Årsrapport for

Priorparken 39 ApS. Vesterbrogade 33, 1620 København. Årsrapport for Edison Park 4 DK-6715 Esbjerg N Tlf. 76 11 44 00 Fax 76 11 44 01 www.martinsen.dk CVR-nr. 32 28 52 01 Priorparken 39 ApS Vesterbrogade 33, 1620 København Årsrapport for 2015 CVR-nr. 26 65 98 25 Årsrapporten

Læs mere

DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL

DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL Juli 2015 INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING... 3 GENERELT... 4 OPBYGNING... 4 SÅDAN KOMMER DU I GANG... 5 FORUDSÆTNINGER... 6 Stamoplysninger... 6 Energimærke... 6 Fremskrivning

Læs mere

Foreløbig værdi-indikation af Startup Inno

Foreløbig værdi-indikation af Startup Inno Nordic Valuation www.nordicvaluation.dk Morten Christensen cand.merc., MBA Email: morten@nordicvaluation.dk Mobil: 21 30 27 22 CVR: 25376153 Foreløbig værdi-indikation af Startup Inno Anvendt model: Variant

Læs mere

METODE FOR COST PLUS PRISSÆTNING FOR SYSTEMYDELSER

METODE FOR COST PLUS PRISSÆTNING FOR SYSTEMYDELSER 1/6 Energinet Tonne Kjærsvej 65 DK-7000 Fredericia +45 70 10 22 44 info@energinet.dk CVR-nr. 28 98 06 71 METODE FOR COST PLUS PRISSÆTNING FOR SYSTEMYDELSER ANMELDES TIL FORSYNINGSTILSYNET DEN 31. MAJ 2019

Læs mere

Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli 31. december 2016

Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli 31. december 2016 Nasdaq Copenhagen A/S Selskabsmeddelelse nr. 1 / 2017 Aarhus, 28. februar 2017 CVR. nr. 29 24 64 91 www.admiralcapital.dk Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli 31. december 2016 Bestyrelsen

Læs mere

Ejendomsselskabet Vangede A/S

Ejendomsselskabet Vangede A/S Årsrapport 2014 Ejendomsselskabet Vangede A/S Ejendomsselskabet Vangede A/S Årsrapport for perioden 1. januar 2014 31. december 2014 CVR 32 78 71 77 (6. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt

Læs mere

Strandgade 7 A/S. Årsrapport 2014. Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling. Strandgade 7 A/S

Strandgade 7 A/S. Årsrapport 2014. Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling. Strandgade 7 A/S Årsrapport 2014 Strandgade 7 A/S Strandgade 7 A/S Årsrapport for perioden 1. januar 2014 31. december 2014 CVR 25 84 50 72 (15. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære

Læs mere

Velkommen. Ordinær generalforsamling. Tirsdag den 23. oktober 2018

Velkommen. Ordinær generalforsamling. Tirsdag den 23. oktober 2018 Velkommen Ordinær generalforsamling Tirsdag den 23. oktober 2018 Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse, herunder godkendelse

Læs mere

Velkommen. Ordinær generalforsamling. Tirsdag den 24. oktober 2017

Velkommen. Ordinær generalforsamling. Tirsdag den 24. oktober 2017 Velkommen Ordinær generalforsamling Tirsdag den 24. oktober 2017 Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse, herunder godkendelse

Læs mere

Specialforeningen TRP Invest

Specialforeningen TRP Invest Specialforeningen TRP Invest alvårsrapport 2012 CVR nr. 26 08 65 31 Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger... 2 Ledelsespåtegning... 3 Ledelsesberetning... 4 alvårsregnskab... 9... Global igh Yield

Læs mere

Spektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015

Spektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015 Spektrum Retailpark Viborg K/S Jens Baggesens Vej 90N 8200 Aarhus N CVR-nr. 30 73 99 06 Årsrapport 2015 (9. regnskabsår) Årsrapporten er godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/4 2016

Læs mere

Valuarvurderinger: Det betyder den nye vurderingsnorm for jeres forening

Valuarvurderinger: Det betyder den nye vurderingsnorm for jeres forening Side 1 af 5 Forside / Nyheder / Valuarvurderinger: Det betyder den nye vurderingsnorm for jeres forening Valuarvurderinger: Det betyder den nye vurderingsnorm for jeres forening Skrevet d. 10. august 2018

Læs mere

Ejendomsselskabet Borups Allé P/S

Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Årsrapport 2014 Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Årsrapport for perioden 31. juli 2014 31. december 2014 CVR 36 05 53 83 (1. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og

Læs mere

Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut?

Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut? Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut? Værdiansættelsesseminar den 7. november 2013 v/ Peter Winther, Sadolin & Albæk Indhold 1. Sadolin & Albæk 2. Ejendomsmarkedet i de seneste

Læs mere

Klein Klejner K/S. Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december CVR-nr (2. regnskabsår)

Klein Klejner K/S. Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december CVR-nr (2. regnskabsår) Klein Klejner K/S CVR-nr. 38 11 13 37 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 218 (2. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26. maj 219

Læs mere

Bekendtgørelse om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar

Bekendtgørelse om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar BEK nr 978 af 28/06/2018 (Gældende) Udskriftsdato: 30. juli 2018 Ministerium: Erhvervsministeriet Journalnummer: Erhvervsmin., Erhvervsstyrelsen, j.nr. 2018-3450 Senere ændringer til forskriften Ingen

Læs mere

Indberettet til OMX The Nordic Stock Exchange via Company news Service den 29. august 2008.

Indberettet til OMX The Nordic Stock Exchange via Company news Service den 29. august 2008. Delårsrapport for perioden 1. januar - 30. juni 2008 Landic Property Bonds I A/S Indberettet til OMX The Nordic Stock Exchange via Company news Service den 29. august 2008. Resume: Tilfredsstillende halvårsresultat

Læs mere

Værdiansættelse i praksis Innovation X, 29. november 2012. v/torben Toft Kristensen

Værdiansættelse i praksis Innovation X, 29. november 2012. v/torben Toft Kristensen Værdiansættelse i praksis Innovation X, 29. november 2012 v/torben Toft Kristensen Agenda 1. Situationer med værdiansættelse 2. Principper for værdiansættelse 3. Praktisk eksempel 4. Forhold som påvirker

Læs mere

Vejledning om nedskrivninger for kredittab på udlån, der måles til dagsværdi

Vejledning om nedskrivninger for kredittab på udlån, der måles til dagsværdi VEJ nr 9847 af 05/09/2017 (Gældende) Udskriftsdato: 18. september 2017 Ministerium: Erhvervsministeriet Journalnummer: Erhvervsmin., Finanstilsynet, j.nr. 152-0002 Senere ændringer til forskriften Ingen

Læs mere

for ejendomsvirksomheder

for ejendomsvirksomheder Ændringer til årsregnskabsloven: Konsekvenser for ejendomsvirksomheder Kontakt Kim Tang Lassen Telefon: 3945 3522 Mobil: 2381 0467 E-mail: kil@pwc.dk Kasper Elkjær Nielsen Telefon: 8932 5588 Mobil: 2321

Læs mere

EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG

EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK WEBRAPPORT på knap 10 procent I denne første udgivelse af Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik

Læs mere

Ejendomsselskabet Helsingør 3000 ApS

Ejendomsselskabet Helsingør 3000 ApS Ejendomsselskabet Helsingør 3000 ApS Hjemstedsadresse: Nordre Strandvej 10, 3000 Helsingør CVR-nummer 28 13 06 35 Årsrapport 2015/16 Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27. januar 2017

Læs mere

Ejendomsselskabet Vangede A/S

Ejendomsselskabet Vangede A/S Årsrapport 2015 Ejendomsselskabet Vangede A/S CVR-nr. 32 78 71 77 c/o ATP Ejendomme A/S Gothersgade 49 1. 1123 København K Ejendomsselskabet Vangede A/S Årsrapport for perioden 1. januar 2015 31. december

Læs mere

Retningslinjer for indregning og værdiansættelse af aktiver og passiver, som ikke er forsikringsmæssige hensættelser

Retningslinjer for indregning og værdiansættelse af aktiver og passiver, som ikke er forsikringsmæssige hensættelser EIOPA-BoS-15/113 DA Retningslinjer for indregning og værdiansættelse af aktiver og passiver, som ikke er forsikringsmæssige hensættelser EIOPA Westhafen Tower, Westhafenplatz 1-60327 Frankfurt Germany

Læs mere

K/S Furesøen c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding. CVR-nr Årsrapport for 2018 (14.

K/S Furesøen c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding. CVR-nr Årsrapport for 2018 (14. Crowe Statsautoriseret Revisionsinteressentskab v.m.b.a. Rygårds Allé 104 DK-2900 Hellerup Telefon +45 39 29 25 00 www.crowe.dk K/S Furesøen 2005 c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000

Læs mere

Nykredit Bank koncernens kvartalsrapport kan fra i dag downloades i pdf-format på

Nykredit Bank koncernens kvartalsrapport kan fra i dag downloades i pdf-format på Til Københavns Fondsbørs og pressen 11. maj 2006 Kvartalsrapport 2006 1. januar 2006 31. marts 2006 Kontakt: Bestyrelsesformand Henning Kruse Petersen Bankdirektør Kim Duus Tlf. 33 42 15 10 eller 33 42

Læs mere

Indberetning af markedsdata til ny offentlig vurdering

Indberetning af markedsdata til ny offentlig vurdering Ejendomsforeningen Danmark, november 2017 Indberetning af markedsdata til ny offentlig vurdering 1. Indledning I forbindelse med udvikling og etablering af et nyt system til offentlig vurdering af erhvervsejendomme

Læs mere

I LIKVIDATION I LIKVIDATION

I LIKVIDATION I LIKVIDATION I LIKVIDATION Halvårsrapport for 2018 1 Halvårsrapport 2018 2 Foreningsoplysninger Investeringsforeningen Nielsen Global Value I Likvidation c/o BI Management A/S Sundkrogsgade 7 Postboks 2672 2100 København

Læs mere

Værdiansættelse i praksis

Værdiansættelse i praksis www.pwc.dk Værdiansættelse i praksis Anvendelse af DCF-modellen i forbindelse med nedskrivningstest 23. april 2015 Revision. Skat. Rådgivning. Nedskrivningstest Baggrund Sikring af, at en virksomheds aktiver

Læs mere

K/S Furesøen c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding. CVR-nr Årsrapport for 2016 (12.

K/S Furesøen c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding. CVR-nr Årsrapport for 2016 (12. K/S Furesøen 2005 c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding CVR-nr. 29 21 77 26 Årsrapport for 2016 (12. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme iht. ABL 5, stk. 2, litra b.

Normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme iht. ABL 5, stk. 2, litra b. Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18 L 177 Bilag 15 Offentligt Normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme iht. ABL 5, stk. 2, litra b. Kap. 1 Indledning m.v. 1 Nærværende normer gælder

Læs mere

Halvårsrapport 1. halvår 2012. Hedgeforeningen HP

Halvårsrapport 1. halvår 2012. Hedgeforeningen HP Halvårsrapport 1. halvår 2012 Hedgeforeningen HP ndholdsfortegnelse Foreningsoplysninger... 2 Ledelsespåtegning... 3 Ledelsesberetning... 4 Halvårsregnskab... 10... Danske Obligationer 10... Anvendt regnskabspraksis

Læs mere

Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes. afkastkrav

Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes. afkastkrav HA, 5. SEMESTER STUDIEKREDS I EKSTERNT REGNSKAB Esbjerg, efteråret 2002 Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes afkastkrav Valdemar Nygaard TEMA: MODELLER TIL ESTIMATION

Læs mere

WACC VURDERING AF DONG S SYNSPUNKTER. Markedsrisikopræmie for perioden

WACC VURDERING AF DONG S SYNSPUNKTER. Markedsrisikopræmie for perioden BILAG 23 WACC 10. november 2016 Engros & Transmission 14/11594 LVT/MHB/SAAN/IHO VURDERING AF DONG S SYNSPUNKTER Markedsrisikopræmie for perioden 1980-2015 1. DONG mener, at det er forkert, at SET anvender

Læs mere

PenSams ejendomsinvesteringer. Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013

PenSams ejendomsinvesteringer. Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013 PenSams ejendomsinvesteringer Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013 2 Agenda Hvorfor København? Pensionskasser rolle som investor og långiver Partnerskabsmodel ErhvervsPhD

Læs mere

Annasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V

Annasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V Annasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V CVR-nr. 36 48 01 57 Årsrapport 1. januar - 31. december 2017 Årsrapporten godkendt 7. marts 2018. Chalotte

Læs mere

Økonomi. Colliers STATUS. 3. kvartal 2015. Opsvinget har bidt sig fast. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden

Økonomi. Colliers STATUS. 3. kvartal 2015. Opsvinget har bidt sig fast. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden Colliers STATUS 3. kvartal 15 Økonomi Opsvinget har bidt sig fast Den danske økonomi er vokset de seneste syv kvartaler i træk, hvilket afspejler, at opsvinget i den danske økonomi nu for alvor har bidt

Læs mere

Halvårsregnskab Værdipapirfonden Sparinvest

Halvårsregnskab Værdipapirfonden Sparinvest Halvårsregnskab 2017 Værdipapirfonden Sparinvest Indholdsfortegnelse 3 Selskabsoplysninger 4 Ledelsens beretning for 1. halvår 2017 4 Resume 1. halvår 4 Ledelsens beretning 4 Udviklingen i Værdipapirfonden

Læs mere

CPD INVEST ApS. Jomsborgvej 21, 3 th 2900 Hellerup. Årsrapport 1. januar december 2016

CPD INVEST ApS. Jomsborgvej 21, 3 th 2900 Hellerup. Årsrapport 1. januar december 2016 CPD INVEST ApS Jomsborgvej 21, 3 th 2900 Hellerup Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 10/06/2017 Christen Peder

Læs mere

Best practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber

Best practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber Best practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Juni 2009 Ejendomsforeningen Danmarks baggrund for at samle anbefalingerne Disse anbefalinger henvender

Læs mere

Værdiansættelse af kunder og varemærke

Værdiansættelse af kunder og varemærke Nordic Valuation www.nordicvaluation.dk Morten Christensen cand.merc., MBA Email: morten@nordicvaluation.dk Mobil: 21 30 27 22 CVR: 25376153 Værdiansættelse af kunder og varemærke Anvendt model: Cashflow

Læs mere

CPJ INVEST ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

CPJ INVEST ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den CPJ INVEST ApS Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2013 Carsten Peter Jochumsen Dirigent Side 2 af 13 Indhold

Læs mere

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011 Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Specialforeningen TRP-Invest

Specialforeningen TRP-Invest Specialforeningen TRP-Invest Halvårsrapport 2011 CVR nr. 26 08 65 31 Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger... 2 Ledelsespåtegning... 3 Ledelsesberetning... 4 Global... High Yield Bonds 8 Anvendt...

Læs mere

Finansiel planlægning

Finansiel planlægning Side 1 af 7 SYDDANSK UNIVERSITET Erhvervsøkonomisk Diplomuddannelse HD 2. del Regnskab og økonomistyring Finansiering Eksamen Finansiel planlægning Tirsdag den 8. januar 2008 kl. 9.00-13.00 Alle hjælpemidler

Læs mere

KT Ejendomme Odense A/S

KT Ejendomme Odense A/S KT Ejendomme Odense A/S Thujavej 43, 5250 Odense SV Årsrapport for 1. maj 2015-30. april 2016 (24. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26/5 2016

Læs mere

OM RISIKO. Kender du muligheder og risici ved investering?

OM RISIKO. Kender du muligheder og risici ved investering? OM RISIKO Kender du muligheder og risici ved investering? Hvad sker der, når du investerer? Formålet med investeringer er at opnå et positivt afkast. Hvis du har forventning om et højt afkast, skal du

Læs mere

15. november v/ Klaus Vestergaard & Anders Fisker Ross-Hansen

15. november v/ Klaus Vestergaard & Anders Fisker Ross-Hansen 15. november 2016 v/ Klaus Vestergaard & Anders Fisker Ross-Hansen Agenda Investeringsmæssige resultater Udviklingen på de finansielle markeder og konsekvenser for afkast Investeringsstrategi Investeringsmæssige

Læs mere

Markedet for kontor- og industrilejemål samt kommercielle investeringsejendomme Claus Sondrup

Markedet for kontor- og industrilejemål samt kommercielle investeringsejendomme Claus Sondrup Markedet for kontor- og industrilejemål samt kommercielle investeringsejendomme Claus Sondrup Agenda Kort intro Markedet Kontor- og industri/logistikområdet Markedet Kommercielle investeringsejendomme

Læs mere

Ejendomsselskabet Støc Bo, Brørup A/S Stormgade Esbjerg N CVR-nr Årsrapport 2017

Ejendomsselskabet Støc Bo, Brørup A/S Stormgade Esbjerg N CVR-nr Årsrapport 2017 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Dokken 8 Postboks 200 6701 Esbjerg Telefon 79 12 84 44 Telefax 79 12 84 55 www.deloitte.dk Ejendomsselskabet Støc Bo, Brørup A/S Stormgade

Læs mere

Vibo ApS CVR-nr

Vibo ApS CVR-nr CVR-nr. 60 10 91 17 Årsrapport for 2014 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 19.05.15 Ole Anders Petersen Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt 19. december 2012 er der fremsat lovforslag (energisparepakken)

Læs mere

K/S Segelckes Brænderi P Nørkjærs Plads 5, 2. th., 9800 Hjørring

K/S Segelckes Brænderi P Nørkjærs Plads 5, 2. th., 9800 Hjørring K/S Segelckes Brænderi P Nørkjærs Plads 5, 2. th., 9800 Hjørring CVR-nr. 38 27 56 82 Årsrapport 20. december 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Hvor: D = forventet udbytte. k = afkastkrav. G = Vækstrate i udbytte

Hvor: D = forventet udbytte. k = afkastkrav. G = Vækstrate i udbytte Dec 64 Dec 66 Dec 68 Dec 70 Dec 72 Dec 74 Dec 76 Dec 78 Dec 80 Dec 82 Dec 84 Dec 86 Dec 88 Dec 90 Dec 92 Dec 94 Dec 96 Dec 98 Dec 00 Dec 02 Dec 04 Dec 06 Dec 08 Dec 10 Dec 12 Dec 14 Er obligationer fortsat

Læs mere

K/S Smørum Centeret CVR-nr Holmevej Virum. Årsrapport 2015

K/S Smørum Centeret CVR-nr Holmevej Virum. Årsrapport 2015 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk K/S Smørum Centeret CVR-nr. 27453325

Læs mere

Parkeringskompagniet ApS

Parkeringskompagniet ApS Parkeringskompagniet ApS Søndergade 66 B, 5. 8000 Aarhus C CVR-nr. 37 12 74 85 Årsrapport for 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26. april 2019 Simon

Læs mere

K/S Dalumvej 48, Odense CVR-nr Årsrapport 2014

K/S Dalumvej 48, Odense CVR-nr Årsrapport 2014 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk K/S Dalumvej 48, Odense CVR-nr.

Læs mere

Danske civil- og akademiingeniørers Pensionskasse

Danske civil- og akademiingeniørers Pensionskasse Danske civil- og akademiingeniørers Pensionskasse Halvårsrapport 30. juni 2008 Ledelsesberetning Hovedtal for 1. halvår: Kollektivt bonuspotentiale på 2,4 mia. kr. En balance på 26 mia. kr. Afkast efter

Læs mere

Værdi-indikation. Virksomhed A/S

Værdi-indikation. Virksomhed A/S Nordic Valuation www.nordicvaluation.dk Morten Christensen cand.merc., MBA Email: morten@nordicvaluation.dk Mobil: 21 3 27 22 CVR: 25376153 Virksomhed A/S en er foretaget ved brug af discounted cashflow

Læs mere

Specialforeningen BL&S Invest Halvårsrapport 2011

Specialforeningen BL&S Invest Halvårsrapport 2011 Specialforeningen BL&S Invest Halvårsrapport 2011 CVR nr. 31 06 17 17 Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger... 2 Ledelsespåtegning... 3 Ledelsesberetning... 4 Danske... Aktier 9 Globale... Aktier 11

Læs mere

Staulund Erhvervsejendomme ApS Karupvej 4 A, 7540 Haderup. Årsrapport

Staulund Erhvervsejendomme ApS Karupvej 4 A, 7540 Haderup. Årsrapport Staulund Erhvervsejendomme ApS Karupvej 4 A, 7540 Haderup CVR-nr. 37 54 27 33 Årsrapport 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31. maj 2019 Preben Jensen

Læs mere

Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C

Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C INDLEDNING Budgettet er opstillet på grundlag af salgsopstillinger og oplysninger fra ejendomsmæglere, samt de indgåede lejekontrakter. Det forudsættes,

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk:

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk: Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

GENTOFTE EJENDOMSSELSKAB, KOMMANDITEJENDOMSSELSKAB

GENTOFTE EJENDOMSSELSKAB, KOMMANDITEJENDOMSSELSKAB GENTOFTE EJENDOMSSELSKAB, KOMMANDITEJENDOMSSELSKAB Sundkrogsgade 7 2100 København Ø Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Halvårsrapport 30.06.2005. pensionskassen for amtsvejmænd m.fl.

Halvårsrapport 30.06.2005. pensionskassen for amtsvejmænd m.fl. Halvårsrapport 30.06.2005 pensionskassen for amtsvejmænd m.fl. Indhold Hovedtal...3 Periodens resultat...4 Forventninger til fremtiden...5 Investeringsstrategi og finansiel risikostyring...6 Resultatopgørelse...7

Læs mere