Agrovi Industrivænget 22, 3400 Hillerød tlf

Transkript

1 Hillerød den Helsingør Kommune Teknisk Forvaltning Mørdrupvej Espergærde Vedr.: Holmenevej 31,3140 Ålsgårde. På vegne af ejeren af ovenstående ejendom, fremsendes hermed svar på partshøring på baggrund af brev fra Helsingør Kommune af , samt på baggrund af møde afholdt mellem Helsingør Kommune og virksomheden Ilse Jacobsen den Redegørelse: Helsingør Kommune har den afholdt møde med virksomheden Ilse Jacobsen, på baggrund af en naboklage. Ejendommen, Holmevej 31, 3140 Ålsgårde, er oprindelig en del af en landbrugsejendom, men fik i 1988 af Miljøankenævnet tilladelse til at ændre anvendelse. I 1997 blev der givet tilladelse til en bygningsmæssig udvidelse da der manglede kontorareal. Udvidelsen var begrundet i, at Holmenehus Erhverv der var ejer af ejendommen, havde indgået en lejeaftale med Coloplast A/S, og at Coloplast A/S havde brug for flere personale og kontorfaciliteter, på det tidspunkt var der 3 holdskifte på ejendommen, som beskæftigede mellem 85 og 90 mand i alt. I 2005 retter advokat Drachmann henvendelse til Helsingør Kommune i forbindelse med at nuværende ejer, Ilse Jacobsen, ønsker at erhverve ejendommen, og ønsker at anvende denne til lager og kontor for tøjfirmaet der importere tøj og sko. Den svarede Helsingør Kommune, at benyttelse af bygningerne til kontor og lager for den beskrevne virksomhed, lå indenfor rammerne af planloven. Kommunen forholder sig endvidere til, at der ikke må være detailsalg fra ejendommen, og såfremt der sker en væsentlig benyttelsesændring af de nuværende aktiviteter, så vil det jf. planlovens 35 kræve en landzonetilladelse. Helsingør Kommune afslutter brevet med at oplyse, at benyttelsesændringen kræver byggetilladelse i henhold til byggelovens 2. I februar 2006 søges der af nuværende ejer om tilladelse til ombygning af ejendommen med bl.a. Show Room, Design og Produktion, en ombygning af 442 m² erhvervsareal. Virksomheden Ilse Jacobsen har efterfølgende foretaget mindre ændringer af virksomheden, således er f.eks. selve lagerfunktionen i bygningen ophørt, og delvis erstattet af flere kontorer. Trafikken til og fra lager er ophørt. Den tidligere garage har ændret anvendelse og anvendes nu til mødelokale mv.

2 Tilladelsen fra 2005: Det følger af henvendelsen fra advokat Drachmann i 2005, at ejendommen skal benyttes til virksomheden som kontor og lager. Det følger af svaret fra Helsingør Kommune, at benyttelse til kontor og lager for den beskrevne virksomhed er indenfor rammerne af planloven, men der må ikke være detailsalg fra ejendommen. Såfremt der sker en væsentlig benyttelsesændring af de nuværende aktiviteter vil det jf. planlovens 35 kræve en landzonetilladelse. Det må således lægges til grund for Helsingør Kommunes udtalelse, at kommunen har vurderet, at den ansøgte anvendelse lå indenfor rammerne af den tidligere tilladte anvendelse. Der står klart i ansøgningen at virksomheden importerer tøj og sko, og at ejendommen skal anvendes til lager og kontor. Da Helsingør Kommune i 2006 udsteder byggetilladelse, har Kommunen haft mulighed for at overveje om de ansøgte ændringer, herunder antallet af ansatte var så væsentlig en benyttelsesændring af aktiviteterne, at det krævede en ny landzonetilladelse efter planlovens 35. Det er indlysende at den miljøtilladelse der blev meddelt i 1988 i henhold til planlovens 56 er bortfaldet, idet der ikke har været plasticstøberi på ejendommen siden 2002, hvor Coloplast fraflyttede ejendommen og til 2005 hvor Ilse Jacobsen overtog ejendommen, eller 2006 hvor der meddeles byggetilladelse. Det må således lægges til grund, at Helsingør Kommunes var vidne om antallet af ansatte, og anvendelsen af ejendommen i deres svar af , og med udstedelse af den efterfølgende byggetilladelse i Det fremgår ikke hvor stor en del af ejendommen der reserveres til henholdsvis lager og kontorformål. Det følger af vejledningen til planloven fra Miljøministeriet, side 49, Ændret Anvendelse: Ændret anvendelse af bygninger der er taget i brug efter 38-anmeldelse eller anmeldelse efter den tidligere 8 a i by- og landzoneloven, kræver fornyet 38-anmeldelse da kommunalbestyrelsen skal have mulighed for at vurdere om den nye anvendelse opfylder betingelserne i forbud: Bestemmelsen i 37 indskrænker ikke kommunalbestyrelsens mulighed for at nedlægge et forbud efter planlovens 14 med henblik på at udarbejde en lokalplan. Opmærksomheden henledes dog på at der uden forlandsbyer er begrænsninger i kommunalbestyrelsens mulighed for at lokalplanlægge for arealer der fastlægges til jordbrugsmæssig anvendelse, jf. planlovens 15, stk. 5. Senere udvidelse: En virksomhed der én gang er etableret, kan være vanskelig at flytte. Der bindes store investeringer i bygninger og anlæg, ligesom de ansatte kan have tilknytning til lokalområdet. Derfor bør virksomhedsejeren oplyses om mulighederne for senere at kunne udvide, allerede inden den pågældende virksomhed etableres. Hvis kommunalbestyrelsen accepterer en virksomheds etablering efter 37, er det vigtigt at informere anmelder om at senere udvidelse af en bygning vil kræve landzonetilladelse med mindre udvidelsen er uvæsentlig eller kan ske efter 36, stk. 1, nr. 13.

3 Natur- og Miljøklagenævnet har tidligere truffet afgørelse om antallet af ansatte og udvidelse af virksomhederne omfattet af 37, NKO 229 (J.nr / ) Det forhold, at udvidelse af en virksomhed ville kunne medføre en ikke uvæsentlig udvidelse i antallet af ansatte, fandtes ikke i sig selv afgørende for, hvornår en udv i- delse af en bestående 3 7-virksomhed var omfattet af planlovens 35, således at landzonetilladelse var påkrævet. I den forbindelse henvistes til, at den tidligere fo r- mulering af bestemmelsen i 37, hvorefter der ikke måtte beskæftiges mere end 5 personer i virksomheden, er udgå et i den gældende bestemmelse. Det fremgår af lo v- bemærkningerne, at kravet om, at det kun er bestemte typer af erhverv, der kan eta b- leres, og at etableringen skal ske i allerede eksisterende bygninger, sætter en mere relevant begrænsning for virksomhedens omfang end den personalemæssige begræn s- ning. I øvrigt blev det bemærket, at en yderligere udvidelse af virksomheden, efter omstæ n- dighederne og under henvisning til kommuneplanens rammebestemmelser, samt eve n- tuelle væsentlige ændringer af det eksisterende m iljø i landsbyen, ville kunne udløse krav om nærmere planlægning. Vurderingen af, hvornår udvidelse af en vir ksomhed etableret på baggrund af planlovens 37, krævede nærmere planlægning, burde for e- tages uafhængigt af, om udvidelsen af virksomheden kræver landzonetilladelse. (Afgørelse af 14. marts 2001, j.nr / ) Kommentar: Afgørelserne viser, at det ved ønske om udvidelse af eksisterende virksomhed tillæ g- ges væsentlig betydning, om virksomheden er etableret på grundlag af en landzoneti l- ladelse i medfør af 35, stk. 1, eller som umiddelbart tilladt efter 37. I praksis a n- tages den, der har fået en landzonetilladelse, medmindre andet fremgår af afgøre l- sen, at have en vis berettiget forven tning om at kunne få lov til at udvide. Det fremgår af afgørelse A, at etablering af en virksomhed i henhold til planlovens 37 ikke umiddelbart medfører, at virksomheden kan udvides udover de muligheder der følger af 37. Det kan således ikke forventes, at der bliver meddelt tilladelse e fter planlovens 35. Det følger af afgørelse B, at det er muligt at forøge antallet af ansatte indenfor ra m- merne af planlovens 37, idet det dog bemærkes, at virksomheden som følge heraf, kan få en karakter, der kræver nærmere planlægning. Endelig følger det af en sag fra Højesteret, U H/MAD H, hvor højesteret udtalte, at uanset ordvalget i planlovens 35, stk. 1, er det selvsagt ikke enhver ændret anvendelse, der kræver tilladelse. Kravet om tilladelse må forudsætte, at den ændrede benyttelse kan have betydning for de hensyn som planlovens skal varetage.

4 Af afgørelserne ses det, at det direkte er den fysiske udvidelse som planloven omhandler, ikke antallet af ansatte. Dette er i overensstemmelse med vejledningen til planloven fra Miljøministeriet side 45: Kravet om at der ikke må foretages væsentlige om-/tilbygninger, forhindrer ikke at der uden landzonetilladelse kan foretages alle de for en erhvervs- eller boligetablering nødvendige indre ombygninger, herunder ombygninger til opfyldelse af krav der stilles af myndighederne som betingelse for etableringen, fx krav efter arbejdsmiljø-, sundheds- og byggelovgivningen. De ikke væsentlige om-/tilbygninger der er tilladt efter 37, stk. 1, omfatter også mindre, udvendige om-/tilbygninger. Der kan fx i forbindelse med etablering af en virksomhed være behov for at opføre en mindre tilbygning for at skabe tilfredsstillende indgangsforhold til virksomheden. Kommunalbestyrelsen skal efter planlovens 38 påse at der ikke om- /tilbygges væsentligt. Ved afgørelsen af om der er tale om en væsentlig om-/tilbygning der kræver landzonetilladelse, må kommunalbestyrelsen som udgangspunkt lægge vægt på om bygningens ydre fremtræden og karakter stort set bevares, og om de indvendige ombygninger er økonomisk rimelige, set i forhold til bygningens samlede værdi. Senere udvidelse af virksomheder Hvis der først efter virksomhedens etablering opstår behov for om- eller tilbygninger, skal der ske fornyet anmeldelse efter 38 til kommunalbestyrelsen. Dette giver kommunalbestyrelsen lejlighed til at vurdere om byggearbejdet frit kan udføres efter 37. Der gælder særlige bestemmelser for udvidelse af mindre virksomheder i det åbne land som er etableret i en tidligere landbrugsbygning, jf. planlovens 36, stk. 1, nr. 13. Senere udvidelse af boliger En bolig som er indrettet i en overflødiggjort landbrugsbygning efter 37, stk. 1, kan efter Miljøministeriets vurdering senere udvides inden for de bygningsmæssige rammer uden landzonetilladelse. Udvendige tilbygninger som udvider boligens areal mere end uvæsentligt, vil derimod kræve kommunalbestyrelsens tilladelse efter 35. Reglerne skal tolkes indenfor samme rammer som en udvidelse af en bolig indenfor eksisterende bygningsmæssige rammer. Helsingør Kommune har således allerede i 2005 konkluderet at virksomheden Ilse Jacobsen med sine ca. 30 ansatte faldt indenfor reglerne. Når virksomheden derfor nu har vækst og behov for yderligere ansatte, så skal kommunen vurdere om bygningens ydre fremtræden og karakter bevares, og om de indvendige ombygninger er økonomisk rimelige, set i forhold til bygningens samlede værdi, idet der er tale om udvidelse i allerede eksisterende bygninger, og ikke om yderligere byggeri. Dette falder også i tråd med vejledningen. Her omtales på side 43, 37 er ikke til hinder for at der etableres flere virksomheder i én eller flere bygninger på samme ejendom hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt. Der kan således efter 37 etableres flere lige så mange virksomheder som det ønskes indenfor eksisterende bygningsrammer.

5 Konklusion: Virksomheden Ilse Jacobsen har ved tilladelse i 2005/2006 af Helsingør Kommune fået bekræftet, at den ansøgte virksomhed med 30 ansatte lå indenfor rammerne af planloven. En udvidelse af antallet af ansatte kræver ikke nødvendigvis en landzonetilladelse. Ombygning af kontorer kræver byggetilladelse, men da der i svaret fra Helsingør Kommune i 2005, ikke er præciseret hvor mange m² der var beregnet til lager og hvor mange m² der var beregnet til kontor, så udløser det i sig selv ikke krav om landzonetilladelse. Virksomheden har investeret i ejendommen, og allerede på ansøgningstidspunktet var der 30 ansatte, hvilket var betydelig mindre end da Coloplast havde 3 holdskift på ejendommen, med omkring 85 ansatte. Vi kan derfor ikke acceptere en indskærpelse i antallet af ansatte og ej heller acceptere kommentaren om, at virksomhedens aktivitetsniveau overstiger praksis for erhverv i det åbne land. Helsingør Kommune havde kendskab til virksomheden i 2006 da virksomheden fik sin byggetilladelse, og de ændringer af aktiviteterne som virksomheden har foretaget, har reduceret støj og trafikbelastningen, fremfor at hæve den, da virksomhedens lagerfunktion er flyttet, og den daglige transport til og fra ejendommen med lastvogne er ophørt. Det vil ikke være muligt for virksomheden at reducere aktiviteterne på ejendommen, og det vil heller ikke være rimeligt, idet det på ansøgningstidspunktet var Helsingør Kommune bekendt, hvilken type virksomhed der var tale om, og hvor mange ansatte der var. Virksomheden har disponeret i overensstemmelse hermed, og en udvidelse af ansatte alene kan jf. de tidligere omtalte afgørelser ikke alene medføre krav om landzonetilladelse. Virksomheden vil selvfølgelig tage størst muligt hensyn til sin nabo, og har igangsat en ekstra støjisolering af både oliefyr og aircondition. Endvidere er virksomheden også indstillet på at flytte det vindue der vender mod naboen når eller hvis virksomheden flytter, og placere det i gavlen for egen regning, desuagtet at placeringen overholder alle regler for placering i forhold til BR10. Hvis de har nogen spørgsmål, kan jeg kontaktes på tlf eller JNN@agrovi.dk Venlig hilsen Jannik Noe-Nygaard Bygningskonsulent

6