Åben lav boligbebyggelse ved Granly.

Transkript

1 Lokalplan nr Øster Vedsted Åben lav boligbebyggelse ved Granly. Oktober 2012

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Byplaner.dk, Stig Hammer Eriksen, arkitekt MAA Fotos/Illustrationer: Teknik & Miljø og Byplaner.dk, april Tryk: Esbjerg Kommune oktober 2012

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Bygningshøjde og etageantal Tilladelser fra andre myndigheder... 7 Forslag til lokalplan har været i offentlig høring fra den 17. april 2012 til den 12. juni Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Anmeldelse til PlansystemDK Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Matrikelkort, Bilag A...Indsat bagerst Lokalplankort, Bilag B...Indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr , Øster Vedsted, Åben lav boligbebyggelse ved Granly. Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet, der er ca. 1,2 ha stort, ligger i Øster Vedsteds centrale del, syd for hovedgaden Øster Vedsted Vej. Området afgrænses mod vest af eksisterende parcelhusbebyggelse, mod sydvest og syd af åbne marker, mod øst af et gammelt læhegn, hvor der bagved ligger en stor fælles bygrønning. Mod nord ligger lokalplanområdet op til en tæt-lav boligbebyggelse og en større ejendom. Området har adgang fra Granly i det nordvestlige hjørne. Området ligger i dag hen som græsmark. Side 3

6 Redegørelse 2. Baggrund Hele lokalplanområdet har hidtil været udlagt til tæt-lavt boligbyggeri, men på baggrund af manglende efterspørgsel på arealer til Del af området set fra syd med stien fra Granly til Langager til venstre. dette formål, er det Byrådets ønske at ændre lokalplanen, så området kan udstykkes til åben-lav byggeri (parcelhuse). Lokalplanområdet set fra sydvest. 3. Lokalplanområdets disposition Lokalplanområdet må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse og grønne områder. Området vejbetjenes af en ny stamvej og boligvej, der etableres i forlængelse af Granly. Granly er i dens nordlige ende tilsluttet Øster Vedsted Vej, som er byens hovedgade. Boligvejen bliver udformet uden fortove men med brede græsrabatter på begge sider af vejbanen. I rabatterne skal der plantes grupper af træer. Side: 4

7 Redegørelse Eksempel på boligvej i Ribe. Boligvej uden fortove med grønne rabatter og grøfter. Vejtræerne præger boligområdet. Foto: Byplaner.dk. Forsyning Meningen med de brede rabatter er at skabe et åbent grønt indtryk med klippet græs og markante træer, der plantes i klynger. På de bredeste arealer kan eventuelt etableres fælles opholdsarealer for bebyggelsens beboer. Langs stamvejens vestlige side etableres fortov i hele stamvejens længde. Fra lokalplanområdet er der stiforbindelse til Granly, til bygrønningen og bebyggelsen omkring Langager. Områdets afgrænsning mod øst langs grønningen præges af et gammelt læhegn, som skal bevares. Vedligeholdelse herunder træfældning, beskæring og eventuelt nyplantning er dog tilladt og vil blive foretaget af kommunen. I området etableres 9 attraktive parcelhusgrunde. Lokalplanområdet forsynes således: Vand: Esbjerg Forsyning A/S Varme: Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Spildevand: Området er omfattet af spildevandsplanen og skal separatkloakeres. Overfladevand fra matrikler skal bortledes i ledninger. Alt husspildevand og vejvand skal ledes til offentlig kloak. 4. Forhold til Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan , enkeltområde Bindinger Anvendelse Byzone Området skal udstykkes med parcelhusgrunde. Grundstørrelsen skal være minimum 850 m 2. Lokalplanområdet er beliggende i byzone og skal fortsat være beliggende i byzone. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Side: 5

8 Redegørelse Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje. Bevaringsværdigt miljø Øster Vedsted er en gammel landevejslandsby, hvor der igennem mange årtier er bygget parcelhuse og i den østlige del af byen etableret erhverv. Der er således ikke meget af den oprindelige bebyggelse tilbage. Stedet er attraktivt til boliger, idet Øster Vedsted ligger op til marskområdets store naturværdier. 3 km kystnærhedszone Området ligger inden for kystnærhedszonen på 3 km fra kystlinjen. Området vil ikke, med det boligbyggeri der planlægges, kunne observeres fra kysten. Kildefelt/Vandbeskyttelsesområde Jfr. Kommuneplan ligger lokalplanområdet inden for et område med begrænset drikkevandsinteresse. Inden for lokalplanområdet må der ikke udlægges arealer til formål, der kan medføre Side: 6

9 Redegørelse risiko for forurening af grundvandet, hvilket er tilgodeset ved denne lokalplan. 6. Forhold til gældende lokalplan 7. Forhold til gældende servitutter 8. Miljøvurdering Inden for lokalplanområdet gælder følgende lokalplaner: Lokalplan nr Den væsentligste forskel mellem den gældende plan og forslaget er, at der i stedet for tæt-lav boligbebyggelse gives mulighed for åben lav boligbebyggelse. Lokalplan nr aflyses kun for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan, jf. 14. Deklaration af 7. juni 1985 om overkørsel i det nordvestlige hjørne til og fra Øster Vedsted Vej og fra og til marker beliggende syd for området er berørt af lokalplanen. Servitutten opretholdes. Lokalplanen er screenet, og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. 9. Bygningshøjde og etageantal Illustrationer til lokalplanens 8.3 og 8.4: 10. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Side: 7

10 Redegørelse Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 17. april 2012 til den 12. juni 2012 Side: 8

11 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Øster Vedsted, Åben lav boligbebyggelse ved Granly. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: at at at at at sikre området anvendt til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse, sikre bebyggelsen indpasset i landskabet, sikre mulighed for en varieret bebyggelse inden for en række fælles retningslinjer, sikre en identitetsskabende grøn struktur omkring bebyggelsens boligvej og fastlægge områdets stam- og boligvej samt stier. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Lokalplankort, Bilag A og omfatter matrikelnummer 56ao, Ø. Vedsted By, Ribe (eller dele heraf), samt alle parceller der efter den xx 2012 udstykkes heraf. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til åben-lav boligbebyggelse. 4.2 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med max 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse - enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. 4.3 I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lign. liberale erhverv samt dagpleje og lign. under forudsætning af: -at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom. Side 9

12 Bestemmelser -at virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres. -at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende. -at virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende. -at virksomheden højest udgør 25 % af etagearealet. -at der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m 2. Farverne på skiltet må ikke være signal farver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. Der kan ikke tillades anden type virksomhed. 5. Udstykning 5.1 Udstykning af lokalplanområdet skal ske i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankortet, Bilag B. 5.2 I lokalplanområdet må der ikke udstykkes grunde mindre end 850 m Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti eller forsyningsanlæg er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vej- og stibetjenes fra Granly i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankortet, Bilag B. 6.2 Der udlægges areal til følgende veje: Stamvej A-B der udlægges i en bredde på 10 meter med en kørebanebredde på 5 m med fortov i vejens vestlige side. Boligvej C-D udlægges i en bredde på 18 meter med en kørebanebredde på 5 meter På hver side af boligvejen C-D samt rundt langs vendepladsen anlægges der et 6,5 meter bredt græsbælte, der danner grænsen mellem matrikel og vej, som vist på lokalplankortet, Bilag B. 6.4 Der skal etableres en hævet flade på hjørnet, hvor stamvej A-B og boligvej C-D skærer hinanden. 6.5 Der udlægges areal til følgende stier: a-b og c-d og d-e. Stien a-b udlægges i 5 meter med en fast belægning på 2,5 meter. Stien c-d udlægges i 10 meter med en fast belægning på 2,5 meter. Overkørslen til matr. nr. 56as opretholdes via stien c-d. 1 Boligvejen udlægges med status som privat fællesvej. Side: 10

13 Bestemmelser Stien d-e udlægges i 10 meter med en fast belægning på 2,5 meter samt et beplantningsbælte på 7,5 meter nord for stien, der danner grænsen mellem matrikel og sti, som vist på lokalplankortet, Bilag B. 6.6 Henstilling af busser samt last-, flytte-, fragtbiler og lign. på eller over kg må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Langs stamvejen og boligvejen pålægges en byggelinje på 5 m fra vejskel. Byggelinjen gælder også for garager, carporte og udhuse o. lign. 8.2 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige Bygningshøjden må ved bebyggelse med sadeltag og evt. trempel ikke overstige 1 etage og en udnyttet tagetage (max 8,0 m til kippen, undtaget er dog skorstene) over eksisterende terræn. 8.4 Bygningshøjden må ved bebyggelse med fladt tag eller med ensidig skrå taghældning ikke overstige 2 etager (max 7,0 m, undtaget er dog skorstene) over eksisterende terræn. 8.5 Fritliggende parcelhuse skal placeres parallelt med eller vinkelret på naboskel i en afstand af mindst 2,5 m. 8.6 Mod stier må garager, carporte og udhuse m.v. ikke placeres nærmere end 60 cm fra skel. Langs skel mod grønningen langs lokalplanområdets østlige afgrænsning - skal byggeri af enhver art holdes i en afstand fra skel på minimum 2,5 m. 8.7 Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 m fra naboskel, kan gives en højde indtil 2,5 m + 0,4 x afstand til skel. 8.8 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med max 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse - enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Tage skal udføres som symmetriske sadeltage, som tage med ensidig taghældning eller som flade tage. Taghældnin- 2 Bebyggelsesprocenterne i området udregnes jf. byggelovens alm. bestemmelser. Side: 11

14 Bestemmelser gen for hovedbygninger med symmetriske tage skal være mellem 30º og 50º og for hovedbygninger med ensidig taghældning mellem 5º og 25º Tagbeklædning kan udføres af teglsten, betontagsten, som tagpap med lister, eternit eller naturskiffer. Tagene må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer Tage på garager, carporte og udhuse skal have samme taghældning og materialevalg som hovedhuset eller udføres med flade tage med tagpap. 9.3 Tage med taghældning under 30º må udføres som grønne tage. 9.4 Facader skal udføres af teglsten, som må pudses, vandskures eller behandles tilsvarende. Mindre partier, maksimalt 15 % af facadearealet tillades udført i træ, zink eller eternitskifer. Garager, carporte, udhuse og skure må opføres i træværk. 9.5 Der må etableres solceller og solfangere på bygningers tage og ydervægge som en integreret del af bygningen. Solceller og solfangere må højst udgøre ¼ af tagfladen og skal indbygges i tagfladen. Hvis solceller eller solfangere er en del af husets arkitektur, kan omfanget være større. Der skal ved valg af anlæg og materialer tages hensyn til bebyggelsens karakter, så der opnås en god helhedsvirkning. Anlæggene må ikke give anledning til væsentlige gener i forhold til omgivelserne. 9.6 På hver ejendom må opsættes én antenne i en højde, der ikke overstiger tagryggen, og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. Paraboler må højst have en diameter på 1 meter. 9.7 Der må højest opsættes ét skilt pr. virksomhed, og skiltets areal må højest være 0,75 m². Farverne må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. Der må ikke opsættes permanente reklamer, lysinstallationer o.lign. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Belægning på stamvejen skal bestå af sort asfalt Belægning på boligvejen skal bestå af sort asfalt eller betonbelægningssten Belægning på stierne skal bestå af betonbelægningssten eller stenmel Belysning på stamvejen, boligvejen og stier skal bestå af parkbelysning med ensartede armaturer Overkørsler fra grundskel til vej skal udføres i græsarmering i maksimalt 3 m s bredde og med minimum 60 % græs. Herudover kan der etableres flisebelagt gangsti i op til 90 cm s bredde. I overkørslen kan der etableres flisebelagte kørespor på maksimalt 60 cm s bredde; i så fald skal det 3 Se i øvrigt illustrationerne i Redegørelsen kap Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende. Side: 12

15 Bestemmelser ene spor fungere som gangsti, og kan derfor være 90 cm bredt. Overkørsel fra byggelinje til grundskel skal ligeledes udføres som græsarmering med mulighed for to kørespor Arealet langs stamvejen og boligvejen skal henligge i kortklippet græs, og beplantningen skal bestå af Alm. eg. (Quercus robur) Arealet på de enkelte parceller mellem byggelinjen og skel mod adgangsgivende vej skal holdes åbent, henligge i kortklippet græs og må kun beplantes med fritstående træer og buske Afskærmende hegn i beplantningsbæltet mod syd skal bestå af stedtypiske arter af buske og træer med engriflet hvidtjørn som primær træart. (Crataegus monogya) I lokalplanområdet skal hegn i naboskel etableres som bøgehække Beplantningerne uden for matriklerne etableres af Esbjerg Kommune. Grundejerforeningen jf. afsnit 11 skal have uhindret adgang til hegnene. Tilstødende grundejere må ikke ændre plantningens udseende Henstilling af campingvogne, lystbåde og lign. samt oplagring må ikke finde sted på ubebyggede arealer Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når Esbjerg Kommune kræver det, dog senest når mindst 4 grunde er solgt Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder og/eller sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder Grundejerforeningen skal stå for drift, vedligeholdelse og vintervedligeholdelse af veje, stier, beplantninger og grønne arealer i lokalplanområdet, jf. afsnit 6 og 10 samt lokalplankortet, Bilag B Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de i afsnit 6 og 10 nævnte veje og stier, når disse er anlagt i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser som vist på Lokalplankortet, Bilag B. 5 Opstilling af campingvogn, som vil gøres til genstand for boligmæssig udnyttelse, der ikke er af rent forbigående art, kræver byggetilladelse jævnfør Byggelovens 2. En sådan tilladelse kan ikke forventes givet af Esbjerg Kommune. Side: 13

16 Bestemmelser 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og naturgasnet. Der kan gives dispensation i forhold til naturgasforsyning, såfremt byggeriet opfylder kravene til lavenergibyggeri jf. bygningsreglementets bestemmelser vedrørende varme fra anden form for vedvarende energi Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i 6 og 10 nævnte veje, stier, beplantninger og grønne arealer være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet. 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Indenfor lokalplanområdet, skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jf. nedenfor: 13.2 Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. 14. Anmeldelse til PlansystemDK 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse aflyses lokalplan nr indenfor lokalplanens område. 15. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen efter Planlovens 18, kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. 6 Esbjerg Kommune vil forud for igangsætning af byggemodningen af grundene i lokalplanområdet anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse i medfør Museumslovens 25, om der er arkæologiske interesser i området. Side: 14

17 Bestemmelser Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 16. Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr , udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 10. oktober Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 15

18

19

20

21