Colliers MarkedsPULS. 2. kvartal 2016 MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV. Kategorierne kan defineres således: Bedste. Markedsleje. Standard.

Transkript

1 Colliers MarkedsPULS 2. kvartal 2016 Colliers MarkedsPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers Internationals brede markedskendskab, indgåede handler og lejekontrakter samt dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende ved værdiansættelsen af en ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed mv. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af ejendomme, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende, og Colliers International tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS og MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. > Markedsviden Joseph Alberti Research Analyst Cand Polit. joseph.alberti@colliers.com Direkte OG Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusive driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som fx ejendomsskat, gade- og vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask mv., som normalt betales af lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er fastsat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. Afkastkrav Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. Stand og beliggenhed De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne Bedste, Standard og Under middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Kategorierne kan defineres således: Bedste Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10 af ejendommene. Standard God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 af ejendommene. Under middel Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 af ejendommene. 1 Colliers MarkedsPULS 2. kvartal 2016 Colliers International

2 KONTOREJENDOMME Det kan være både moderne eller ældre ejendomme. For så vidt angår afkast kravet, antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. København City stabil 4,50 5,25 5,50 stabil Brokvarterer og Frederiksberg positiv 5,00 5,50 5,75 positiv Havnefront positiv 4,75 5,25 5,50 stabil Ørestaden stabil 5,25 5,50 5,75 stabil Øvrige København* positiv 5,50 5,75 6,00 positiv Forstæder nord stabil 5,25 5,50 5,75 stabil Forstæder syd/vest stabil 6,25 6,50 6,75 stabil Roskilde stabil 7,00 7,50 8,00 stabil Slagelse stabil 7,50 8,00 8,50 stabil Ringsted stabil 7,25 7,75 8,25 stabil Næstved stabil 7,50 8,00 8,00 stabil Holbæk stabil 7,50 8,00 8,50 stabil Aarhus City positiv 4,75 5,25 5,50 positiv Storaarhus positiv 5,00 6,00 7,00 positiv Horsens stabil 5,75 7,50 8,75 stabil Randers stabil 7,00 7,50 8,25 stabil Aalborg City stabil 5,50 6,50 7,00 stabil Øvrige Aalborg stabil 6,25 6,75 7,25 stabil Nørresundby stabil 7,25 7,75 8,75 stabil Hjørring stabil 7,25 8,00 8,75 stabil Frederikshavn stabil 7,50 8,00 8,75 stabil Vejle stabil 5,75 7,25 8,75 stabil Kolding stabil 5,75 7,25 8,75 stabil Fredericia stabil 5,75 7,25 9,00 stabil Esbjerg negativ 5,75 7,25 9,00 negativ Odense City positiv 5,75 7,00 8,00 positiv Øvrige Odense stabil 7,00 8,00 9,00 stabil Svendborg positiv 7,00 8,00 10,00 stabil Middelfart stabil 7,50 8,00 10,00 stabil Nyborg stabil 7,50 8,00 10,00 stabil INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Ejendomme opført i moderne byggestil med elementopbyggede beton facader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er op til 8 meter. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen, passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af middel størrelse (volumen på mio. kr.) Øvrige København* stabil 7,00 7,75 8,75 stabil Forstæder nord stabil 7,25 8,00 8,50 stabil Forstæder syd/vest stabil 7,50 8,00 8,50 stabil Roskilde stabil 7,75 8,00 8,50 stabil Slagelse stabil 8,25 8,50 9,00 stabil Ringsted stabil 8,00 8,25 8,75 stabil Næstved stabil 8,25 8,50 9,00 stabil Holbæk stabil 8,25 8,50 9,00 stabil Aarhus positiv 7,00 7,50 8,25 positiv Horsens stabil 7,00 8,25 9,25 stabil Randers stabil 7,75 8,50 9,50 stabil Aalborg stabil 7,25 8,25 9,00 stabil Nørresundby stabil 7,75 8,25 9,25 stabil Hjørring stabil 8,00 8,50 9,25 stabil Frederikshavn stabil 8,00 8,75 9,50 stabil Vejle stabil 7,00 8,00 9,00 positiv Kolding stabil 7,00 8,00 9,00 positiv Fredericia stabil 7,00 8,00 9,00 positiv Esbjerg stabil 7,25 8,25 9,25 stabil Odense positiv 7,50 8,25 9,00 positiv Svendborg positiv 8,25 8,50 9,25 stabil Middelfart stabil 7,75 8,50 9,25 positiv Nyborg stabil 8,25 9,00 10,00 stabil 2 Colliers MarkedsPULS 2. kvartal 2016 Colliers International

3 RETAILEJENDOMME Ejendomme i fx gågader med lejemål, som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². EJENDOMME MED DAGLIGVAREBUTIKKER Ejendomme med lejemål udlejet på 10-/15-årige lejekontrakter. København City stabil 3,75 4,50 5,25 stabil Brokvarterer og Frederiksberg stabil 5,00 5,50 6,00 stabil Havnefront Ørestaden Øvrige København* stabil 6,00 6,50 7,00 stabil Forstæder nord stabil 5,25 5,75 6,25 stabil Forstæder syd/vest stabil 6,00 6,50 7,00 stabil Aarhus City positiv 4,00 4,75 5,25 positiv Horsens stabil 5,50 6,25 7,25 positiv Randers stabil 6,25 6,75 7,25 stabil Aalborg City stabil 5,25 6,00 6,50 stabil Øvrige Aalborg stabil 6,25 6,75 7,50 stabil Nørresundby stabil 7,00 7,25 7,75 stabil Hjørring stabil 6,50 7,00 7,50 stabil Frederikshavn stabil 6,75 7,25 7,75 stabil Vejle stabil 5,25 6,00 7,25 positiv Kolding positiv 5,50 6,50 7,50 positiv Fredericia stabil 6,00 6,50 7,50 stabil Esbjerg stabil 5,25 6,00 7,50 positiv Odense City stabil 5,25 5,50 6,50 stabil Øvrige Odense stabil 7,00 8,00 9,00 stabil Svendborg stabil 6,00 7,50 10,00 stabil Middelfart stabil 6,50 7,25 10,00 stabil Nyborg stabil 6,50 7,25 stabil 10 år 15 år Forventninger 5,75 5,00 stabil 6,00 5,25 stabil 6,00 5,25 stabil 6,50 5,75 stabil 5,25 4,75 positiv 7,25 6,50 stabil 6,25 5,50 stabil 6,75 6,00 stabil 7,50 6,75 stabil 7,50 6,75 stabil 7,00 6,00 stabil 3 Colliers MarkedsPULS 2. kvartal 2016 Colliers International

4 BOKSBUTIKKER MED UDVALGSVARER Ejendomme beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til forretninger med udvalgsvarer. Omfatter således ikke ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Øvrige København* stabil 7,50 7,75 8,25 stabil Forstæder nord stabil 7,25 7,50 8,00 stabil Forstæder syd/vest stabil 7,50 7,75 8,25 stabil Storaarhus stabil 7,00 7,25 7,75 stabil Horsens stabil 7,00 7,50 8,00 stabil Randers stabil 7,25 7,50 8,00 stabil Aalborg stabil 7,00 7,75 8,25 stabil Nørresundby stabil 7,50 7,75 8,00 stabil Hjørring stabil 7,50 7,75 8,25 stabil Frederikshavn stabil 7,50 8,00 8,50 stabil Vejle stabil 7,00 7,50 8,00 stabil Kolding stabil 7,00 7,50 8,00 stabil Fredericia stabil 7,25 7,75 8,25 stabil Esbjerg stabil 7,00 7,50 8,00 stabil Odense City stabil 7,25 8,50 stabil Svendborg stabil 8,00 10,00 stabil 4 Colliers MarkedsPULS 2. kvartal 2016 Colliers International

5 NYE/NYERE BOLIGUDLEJNINGS- EJENDOMME Ejendommene blev taget i brug i 1992 eller senere og er dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til boligreguleringslovens 15 a m.fl. ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. København City positiv 4,00 4,50 5,00 positiv Brokvarterer og Frederiksberg positiv 4,00 4,50 5,00 positiv Havnefront positiv 4,00 4,50 5,00 positiv Ørestaden positiv 4,75 5,00 5,25 positiv Øvrige København* positiv 4,75 5,00 5,25 positiv Forstæder nord positiv 4,75 5,00 5,25 positiv Forstæder syd/vest positiv 4,75 5,00 5,25 positiv Roskilde positiv Slagelse positiv Ringsted positiv Næstved positiv Holbæk positiv Aarhus City positiv 4,00 4,25 4,50 positiv Storaarhus positiv 4,50 4,75 5,00 positiv Horsens positiv 5,25 6,25 positiv Aalborg City stabil 4,25 4,75 5,00 stabil Øvrige Aalborg stabil 5,00 5,50 5,75 stabil Nørresundby stabil 4,75 5,25 5,75 stabil Hjørring stabil 6,25 7,00 7,75 stabil Frederikshavn stabil 6,25 7,00 7,75 stabil Vejle positiv 5,00 6,25 positiv Kolding positiv 5,00 6,25 positiv Fredericia positiv 5,50 6,25 positiv Esbjerg positiv 5,00 6,25 positiv Odense City positiv 4,75 5,00 positiv Øvrige Odense positiv 4,75 5,25 positiv Svendborg positiv 5,50 6,50 positiv Middelfart positiv 5,50 6,50 positiv Nyborg positiv 6,00 7,00 positiv Bedste Standard Under middel Forventninger 4,00 4,50 5,00 positiv 4,00 4,50 5,00 positiv 5,00 5,50 6,25 positiv 5,00 5,50 6,25 positiv 3,75 4,00 4,25 positiv 4,25 4,75 5,25 positiv 4,00 4,75 5,50 stabil 4,75 5,25 5,75 stabil 4,75 5,75 6,50 stabil 6,25 7,00 7,75 stabil 6,75 7,50 8,25 stabil 5,50 6,25 7,00 positiv 5,50 6,25 7,00 positiv 4,75 5,00 5,25 positiv 4,75 5,00 5,25 positiv 5,50 6,00 7,00 positiv 6,00 6,75 7,25 positiv 5 Colliers MarkedsPULS 2. kvartal 2016 Colliers International