AFGØRELSE i sag om indretning af boliganneks i tilbygning til stald i Borsholm i Helsingør Kommune

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk juli 2016 J.nr.: NMK og NMK KlageID: Ref.: JAV-NMKN AFGØRELSE i sag om indretning af boliganneks i tilbygning til stald i Borsholm i Helsingør Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 1 58, stk. 1, nr. 1, jf. 35, stk. 1 (landzone), og planlovens 58, stk. 1, nr. 4 (retlig klage). Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke give medhold i klagen over Helsingør Kommunes afslag af 17. august 2015 på dispensation fra lokalplanen til indretning af boliganneks og disponibelt rum i tilbygning til stald på ejendommen matr.nr. 7q Borsholm By, Hornbæk, be liggende Nørregårdsvej 9, Borsholm, 3100 Hornbæk. Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster endvidere Helsingør Kommunes afgørelse af 17. august 2015 om afslag på landzonetilladelse til indretning af boliganneks og disponibelt rum i tilbygning til stald. Kommunens afgørelse står således ved magt. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr af 23. november 2015 om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr af 8. december 2015 om Natur- og Miljøklagenævnet

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Afgørelsen er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af Agrovi Videncenter på vegne af ejendommens ejere. Klager har gjort gældende, at det ansøgte er i overensstemmelse med lokalplanen for Borsholm. Sagens oplysninger Tidligere afgørelser Ved afgørelse af 4. februar 2015 stadfæstede Natur- og Miljøklagenævnet Helsingør Kommunes afgørelse af 6. februar 2014 om afslag på lovliggørende landzonetilladelse til en tilbygning på 28 m 2 og til hestefold/ridebane på ejendommen. Nævnet stadfæstede ligeledes kommunens afgørelse af 8. maj 2014 om afslag på lovliggørende landzonetilladelse til den samme bygning til oplag af hestevogne og kommunens afgørelse af 14. juli 2014 om afslag på landzonetilladelse til opførelse af stald på 44 m 2. Ejendommen og området Ejendommen er omfattet af Lokalplan 5.37 Bevarende lokalplan for Borsholm Landsby. Lokalplanen er endeligt vedtaget i Det er lokalplanens formål at bevare områdets karakteristiske landsb y- miljø. Lokalplanens 4.1 lyder således: For ejendomme, hvorpå der ikke er landbrugspligt, gælder, at disse udlægges til helårsboliger med én bolig pr. ejendom. Lokalplanens 6.1 lyder således: Helårsboliger kan udvides op til 250 m 2. Hvis større helårsboliger opdeles efter lokalplanens vedtagelse, bortfalder denne ret. Lokalplanens 6.2 lyder således: På ejendomme uden landbrugspligt kan der etableres garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger på i alt op til 50 m 2, når disse opføres i tilknytning til enfamiliehuse. Disse bygninger må ikke opføres nærmere end 5 meter fra skel mod vej. Ansøgningen Agrovi Videncenter har ved skrivelse af 17. juni 2015 ansøgt om udvidelse af boligen med opførelse af et anneks på 27 m 2 som tilbygning til eksisterende garage. Ansøger har anført, at det følger af lokalplanens 6.1, at helårsboliger kan udvides op til 250 m 2. Tilbygningen skal rumme et værelse med tilhørende badeværelse til brug for deres teenagedatter. Det nuværende stuehus er 108 m 2 i grundplan med udnyttet tagetage på 73 m 2, i alt 181 m 2 boligareal, men har en planløsning, der ikke umiddelbart tillader en udvidelse, hvorfor udvidelsen ønskes som et anneks. Ejendommens samlede boligareal vil blive på 208 m 2, hvilket er inden for den grænse på 250 m 2, der fremgår af lokalplanens 6.1. Anmodning om supplerende oplysninger Helsingør Kommune har anmodet ansøger redegøre for forskellen mellem boligareal og den ulovligt opførte tilbygning anvendt som stald, redegøre for den nøjagtige anvendelse af det areal på bygg e- tegningen fra den 27. maj 2015, som ansøger kalder disponibelt rum, og redegøre for, hvad loftsrummet bruges til. 2

3 Helsingør Kommune modtog ikke oplysningerne inden fristens udløb 3. august 2015 og traf derfor afgørelse på det foreliggende grundlag. Kommunens afgørelse Helsingør Kommune har oplyst, at der er søgt om tilladelse til at indrette boliganneks og et disponibelt rum i en del af ansøgers garagebygning, dvs. i den staldbygning, som Natur- og Miljøklagenævnet den 4. februar 2015 har afgjort er ulovlig og skal fjernes. Tegningerne viser udover ca. 20 m 2 boligareal (uden køkken) og ca. 33 m 2 disponibelt rum en udvendig trappe, der dækker et areal på ca. 13 m 2. Helsingør Kommune har den 17. august 2015 meddelt afslag på (retlig) lovliggørelse af boligareal eller boliganneks i ulovlig opført bygning på 27 m 2 i lokalplanlagt landzone og udstedt påbud om at fjerne tilbygningen senest den 2. oktober Kommunens afgørelse er truffet efter planlovens 19, stk. 1, om dispensationsbeføjelsen vedrørende lokalplaner og planlovens 35, stk. 1 (landzone). Kommunen har begrundet afslaget med, at den del af bygningen, som ansøger ønsker bolig/disponibelt rum i, ikke er lovligt opført, jf. landzonebestemmelserne og byggeloven. Byggeriet var således ikke lovligt før lokalplanlægningen. Kommunen skal derfor behandle ansøgningen, som om der er tale om ansøgning om en helt ny tilbygning en helt ny bolig, dvs. som om tilbygningen til garagen ikke var opført. Kommunen betragter de ansøgte løse værelser uden køkken som ansøgning om en ny og separat bolig. Samtidig har Helsingør Kommune tolket lokalplanens anvendelsesbestemmelse i 4.1 om, at der kun må være én bolig, således, at boligarealer skal være samlet i én bygning og ikke kan være i to, dvs. at planen ikke muliggør annekser. Helsingør Kommune har anført, at der ifølge Natur- og Miljøklagenævnets afgørelser kun er fast praksis for nybygning af annekser på sommerhusejendomme, og anser kun annekser for at kunne tillades på boligejendomme (helårsboliger) i landzonen, hvis der foreligger særlige omstændigheder, og boligarealet er i overflødiggjorte landbrugsbygninger, hvor planlovens 37 muliggør en ekstra bolig. Kommunen har anført, at annekserne i givet fald vil kræve landzonetilladelse. Helsingør Kommune har anført, at kommunen ikke ville have dispenseret fra lokalplanen, hvis der var søgt om boligen forud for opførelsen. Kommunen ville heller ikke have meddelt landzonetilladelse, som også ville have været nødvendig til boligen. Helsingør Kommune har henvist til, at Natur- og Miljøklagenævnet i sin afgørelse af 3. december 2010 har stadfæstet, at der på ejendommen kan være en bolig på 180 m 2 og en garagebygning på 100 m 2. Helsingør Kommune har anført, at den eksisterende bolig vil kunne tilbygges, da boliger ifølge lokalplanen for Borsholm kan være op til 250 m 2. Helsingør Kommune har anført, at en dispensation fra lokalplanen og en landzonetilladelse til boli g- annekset vil kunne skabe vidtrækkende præcedens. 3

4 Klagen Klager har i klage af 11. september 2015 anført, at udgangspunktet for vurderingen i en lovliggøre l- sessag af, om der skal foretages retlig eller fysisk lovliggørelse, er, at sagen skal behandles, som om det ulovlige byggeri ikke var opført. Spørgsmålet om ejerens gode tro med hensyn til forholdets lovlighed og hensynet til det samfundsmæssige værdispild ved en eventuel nedrivning af bygninger mv. vil normalt indgå i sagsvurderingen. Klager har anført, at det må lægges til grund, at ansøger i dag efter ansøgning ville kunne udvide sin bolig fra de nuværende 182 m 2 til 250 m 2, således som lokalplanen giver mulighed for. Der står intet i lokalplanens 6 vedrørende bebyggelsens omfang og placering om, at der ikke kan opføres et anneks, så længe dette ikke opføres som en ekstra bolig. Der er ansøgt om et værelse og et toilet til familiens teenager, og der er således ikke tale om en ekstra bolig; indretningen ønskes i et anneks i forlængelse af garagen, da det nuværende hus indretning vanskeliggør en tilbygning til huset. Klager har påberåbt sig, at der umiddelbart intet er i byggelovgivningen eller lokalplanen, der forbyder opførelsen af et anneks. Kommunens tolkning af lokalplanens 4.1 om, at der kun må være én bolig, er fortsat opfyldt, da der ikke er køkken. Klager har gjort gældende, at uanset Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse i 2010, der gav ret til en bolig på 180 m 2 og en garage på 100 m 2, er ejendommen nu omfattet af lokalplanen for Borsholm; det er derfor bestemmelserne i lokalplanen og ikke tidligere afgørelser, der gælder for ejendommen. Klager har henvist til, at kommunen i afslaget har skrevet, at der vil kunne tilbygges den eksisterende bygning, da boliger ifølge lokalplanen kan være op til 250 m 2. Der kan ikke tilbygges mod syd, da ejendommen ligger 5,5 m fra skel. Mod nord ligger garagen, og det er således heller ikke muligt at tilbygge huset denne vej. At tilbygge mod øst eller vest kan ikke lade sig gøre på grund af husets indretning, tagets orientering (nord/syd). Der skal ikke dispenseres fra lokalplanen, og der står hverken i lokalplanen eller byggelovgivningen noget om, at man ikke kan opføre e t anneks. Klager har anført, at der findes mange eksempler på, at murede garager er blevet forlænget og indrettet med anneks. Årsagen hertil er sikkert ofte, at en udvidelse af boligen vil kollidere med enten skel eller indkørselsmulighed til garagen, mens det ofte er muligt at forlænge garagen og derved få mulighed for at udvide boligkvadratmetrene med et anneks tilbygget garagen. Klager finder således kommunens vurdering af, at boligannekset vil kunne skabe vidtrækkende præcedens i kommunen og landet generelt, for overdrevet. Kommunens udtalelse Helsingør Kommune har den 25. september 2015 henvist til en verserende sag om hestehold og tidligere landzoneafgørelser om ejendommen samt til kommunens afgørelse med bemærkninger, som fastholdes. Helsingør Kommune har bemærket, at det er rigtigt, at helårsboliger i praksis kan udvides op til 250 m 2 uden landzonetilladelse og dispensation fra lokalplanen. Det fremgår af vejledning om landzon e- administration på side 54 om udvidelse af boliger, at det kræver landzonetilladelse, hvis der med udvidelsen oprettes flere boligenheder. Udover at vurdere, om der her er tale om flere boligenheder, skal kommunen sørge for, at byggelovens bestemmelser overholdes, herunder afstanden til skel mv. 4

5 Manglende plads til udvidelse på den for nyligt udstykkede og bebyggede ejendom indebærer sål e- des ikke en umiddelbar ret til at opføre annekser. Helsingør Kommune har fastholdt sin tolkning af lokalplanens bestemmelser om, at løse værelser og disponible rum udgør en separat boligenhed. Med hensyn til det af Helsingør Kommune anførte om, at der vil kunne tilbygges den eksisterende bygning, da boliger ifølge lokalplanen kan være op til 250 m 2, har kommunen ment, at nyt boligareal skal være i tilknytning til den eksisterende bolig og må pusles på plads der. Separate boligarealer kræver landzonetilladelse. Helsingør Kommune har fastholdt, at der ifølge vejledning og praksis med hensyn til landzoneb e- stemmelserne, lokalplanbestemmelserne og byggeloven ikke er praksis for annekser. Klagers supplerende bemærkninger Klager har fastholdt det i klagen anførte om vurderingen i lovliggørelsessager. Klager har anført, at kommunens tolkning af bestemmelserne i lokalplanen om, at løse værelser og disponible rumudgør en separat boligenhed, ikke ses at være konkret beskrevet i lokalplanen, jf. blandt andet 6 om bebyggelsens omfang og placering. Klager har fastholdt, at der udelukkende er tale om et værelse tilbygget en garage og altså ikke en udvidelse af garageareal og skur, men et værelse tilhørende den eksisterende boligs areal og ikke en selvstændig boligenhed. Der er mange eksempler fra kommunerne på, at der indrettes værelser og/eller tilbygges eksisterende garager som udbygning af et eksisterende hus med henblik på indretning af en teenagerafdeling. Det gælder særligt, hvor en udvidelse af huset ikke umiddelbart er mulig. Der oprettes ikke flere boligenheder, og der er intet i lokalplanen, byggeloven eller praksis, der forbyder annekser, uanset at der pt. kun er en fast praksis for det i sommerhusområder. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr. 1, jf. 35, stk. 1 (landzone), og planlovens 58, stk. 1, nr. 4 (retlig klage). Forholdet til lokalplanen Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet alene tage stilling til retlige spørgsmål. Det er retligt spørgsmål om tilbygningen til garagen er umiddelbart tilladt efter lokalpl a- nen eller om tilbygningen forudsætter dispensation fra lokalplanen. Hvorvidt kommunen ønsker at dispensere fra en lokalplan, er derimod et skønsmæssigt spørgsmål, som nævnet ikke kan efterprøve. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. 5

6 Lokalplanen for Borsholm bestemmer, at der kun tillades helårsboliger med én bolig pr. ejendom ( 4.1), at helårsboliger kan udvides op til 250 m 2 ( 6.1), og at der kan etableres garager, udhuse og lignende bygninger på i alt op til 50 m 2, når de opføres i tilknytning til enfamiliehuse ( 6.2). Efter en naturlig sproglig forståelse af bestemmelserne og sammenhængen mellem disse finder nævnet, at de må forstås således, at en eventuel udvidelse af helårsboligen (op til 250 m 2 ) skal ske som en tilbygning til selve boligen og ikke som en udvidelse af udhusbygninger mv.(der i øvrigt allerede overstiger det efter lokalplanen umiddelbart tilladte). Natur- og Miljøklagenævnet finder således, at den ansøgte tilbygning med henblik på anvendelse som anneks, ikke er umiddelbart tilladt efter lokalplanen, men forudsætter dispensation fra lokalplanen. Kommunen har således hjemmel i lokalplanen og dermed i planloven til at meddele afslag på dispensation. Forholdet til landzonereglerne I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. planlovens 35, stk. 1. Der gælder efter loven en række undtagelser fra kravet om landzonetilladelse, jf. planloven s 5u og Det følger af Natur- og Miljøklagenævnets praksis for udhusbyggeri mv. på almindelige beboelsesejendomme, at der normalt ikke gives landzonetilladelse til udhusbygninger på over 100 m 2, medmindre der foreligger helt særlige omstændigheder. Helsingør Kommune har ligeledes meddelt afslag på landzonetilladelse til det ansøgte. I Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 4. februar 2015 fandt nævnet ikke, at der i sagen forelå helt særlige omstændigheder, der kunne begrunde en tilladelse til en udhusbygning på 128 m 2. Det forhold, at tilbygningen på 28 m 2 nu skal benyttes som bolig for et familiemedlem, ændrer intet herved. 6

7 På baggrund af ovenstående kan Natur- og Miljøklagenævnet ikke give medhold i klagen over kommunens afslag af 17. august 2015 på dispensation fra lokalplanen til indretning af boliganneks og disponibelt rum i tilbygning til stald. Endvidere stadfæster Natur- og Miljøklagenævnet kommunens afgørelse af 17. august 2015 om afslag på landzonetilladelse til samme. Ny frist for lovliggørelse fastsættes af Helsingør Kommune. Lena Kongsbach Ankechef / Jan Vater Fuldmægtig Afgørelsen er sendt pr. til: Agrovi Videncenter, Industrivænget 22, 3400 Hillerød, agrovi@agrovi.dk og jnn@agrovi.dk Helsingør Kommune, Natur og Miljø, Mørdrupvej 15, 3060 Espergærde, sagsnr. 15/13158, mail@helsingor.dk og hwa02@helsingor.dk 7