Sofus. Beboerblad for Brabrand Boligforenings afdeling 6 Holmstrup Nr. 7 December Kender I den om Rudolf, Rudolf med den røde tud?

Transkript

1 Sofus Beboerblad for Brabrand Boligforenings afdeling 6 Holmstrup Nr. 7 December 2015 Kender I den om Rudolf, Rudolf med den røde tud? Nåh nej, han var jo et rensdyr! Næste blad laves onsdag d. 10. februar kl. 18

2 Beboerbladet Sofus Sofus er et beboerblad for Brabrand Boligforenings afdeling VI Holmstrup. Sofus udkommer ca. 6 gange årligt. Sofus er til for at beboerne, aktiviteterne og afdelingsbestyrelsen kan meddele sig. Redaktion Herman Nielsen Ansvarshavende for dette nummer herman.nielsen@stofanet.dk Søren Løkkegaard soerenloekkegaard@gmail.com Helle Due helle.illona@gmail.com Fotograf som man kan henvende sig til Poul Jørgensen poul.jorgensen@stofanet.dk Trykning og uddeling Herman Nielsen Indlæg og fotos kan mailes til herman.nielsen@stofanet.dk Bemærk: Anonyme indlæg optages ikke. Mere information: under Sofus, hvor billeder har farver. Varmemester, Kai Nielsen Kontor Jernaldervej 277 Åbningstider: Mandag kl Tirsdag, onsdag, fredag kl Torsdag kl Brabrand Boligforening Rymarken 2, 8210 Århus V brabrand@bbbo.dk Åbningstider: Mandag, tirsdag, onsdag kl Torsdag kl Fredag kl Skræppebladet Skræppebladet er beboer- og foreningsblad for Brabrand Boligforening redaktion@skraeppebladet.dk Beboerrådgivningen i Holmstrup (Værestedet) 245, 1., lejl. 6 Åben rådgivning Tirsdag kl Åbent på Gudrunsvej 16, 1. th. Tirsdage kl Torsdage kl Du er altid velkommen til at dukke op uden aftale. Møder uden for nævnte tidsrum, kontakt: Jens Høgh jens@beboerraadgivningen.dk Totalservice På dette nummer kan du taste dig frem til personlig betjening af en servicemedarbejder. Personlig betjening er åben: Mandag torsdag kl Fredag kl Lørdag samt søn-/helligdage hele døgnet Genbrugspladsen Jernaldervej/Stenaldervej Åbningstider: Mandag-fredag kl Bemand. Lørdag-søndag kl Stofa Antenneservice Mandag-fredag Lørdag Dog med undtagelse helligdage. Har du problemer med dine TV-signaler uden for Stofas åbningstid, kan du ringe til hovedvagten på Hovedvagten har åbent til kl på alle hverdage og fra kl i weekender og på helligdage. Selskabslokale Valhalla, Odinsgård Stenaldervej 209, 8220 Brabrand Kan rumme 30 pers. Lejes gennem Brabrand Boligforenings administration

3 Selskabslokale Holmstrup Jernaldervej 245, 8210 Århus V Kan rumme 72 pers. Lejes gennem Brabrand Boligforenings administration Afhentning af nøgler sker på varmemesterkontoret i åbningstiden. Selskabslokale Stenhytten, Thorsbjerg Stenaldervej 77, 8220 Brabrand Kan rumme 50 pers. Reservation, Lise Ledet Postkassen tømmes Mandag-fredag Afhentning/forsendelse af pakker mv. SuperBest, Viborgvej 277, 8210 Århus V i butikkens åbningstid Afdelingsbestyrelsen i Holmstrup Afdelingsbestyrelsen holder møde første mandag i hver måned kl Mødet er åbent for alle beboere fra kl Desuden afholdes der møde i Boligteknisk Udvalg (BTU) hver anden måned den sidste mandag kl dog kun efter behov. Mødet er åbent for alle beboere bestyrelsen@holmstrup.net Hjemmeside: Afdelingsbestyrelsens medlemmer: Rudolf Bay, 253B rudolfbay@gmail.dk Peter Iversen, peter-iversen@live.dk Edvin Juhl, 261A edvin.juhl@stofanet.dk Anette Knight, 221A syvsegl@gmail.com Mogens Nielsen msln@sol.dk Elly Lindved, 265A lindved@holmstrup.net Johnny W. Rasmussen.

4 Holmstrup, d Selv om det er koldt, hjælper vi selvfølgelig stadig med cykler. Men indtil det bliver varmere og igen behageligt at være i værkstedet, bliver det hjemme hos én af os. Så ring og få en aftale og den nødvendige hjælp. Hilsen Hans Martin Herman Rudolf

5 keramik keramik keramik Vi vil rigtig gerne være nogle flere på holdet, så har du tid og lyst, så kom ned og se hvad vi laver, det er kun fantasien, der sætter grænse. Lige nu har vi juleferie, Men holdet starter igen fredag d. 8. januar Kl til Mange julehilsener karamikpigerne. Kontaktperson Rigmor Tlf

6 Antennebidraget falder fra 2016 I november fik vi alle et brev i postkassen med varsling af antennebidraget for I modsætning til tidligere bliver det noget billigere i Vores antennebidrag falder fra 131 kr. månedligt til 98 kr. Du kan se opgørelsen på vedhæftede bilag. Og hvorfor falder bidraget i 2016? Det skyldes ikke lavere omkostninger for vores leverandør Stofa. Eller at de har tjent en hulens masse penge i årenes løb. Det er udelukkende et spørgsmål om at fastholde os som abonnenter. De store leverandører på markedet er i fuld gang med at byde ind på hinandens kunder. For et par år siden købte SE (Sydenergi) Stofa af en svensk kapitalfond. i den forbindelse trak SE alle sine abonnenter i hele Sønderjylland med over i Stofa fra Waoo. SE/Stofa har også overtaget leverancen til flere større antenneanlæg i det seneste års tid. Men også YouSee, Waoo og Boxer er ude efter de andres kunder. Stofa er gennem Antenneforeningen Aarhus kommet med et tilbud til boligafdelinger med kollektiv tilslutning på 99 kr. månedligt for I 2017 vil der komme en regulering, som vi plejer at få. For at opnå rabatten skal man indgå i en 2 årig bindingsperiode. Det betyder, at man ikke kan skifte leverandør i løbet af de 2 år. Er det så fornuftigt. Efter afdelingsbestyrelsens mening: Ja. YouSee har lige meldt ud, at deres abonnementer stiger med kr. månedligt i For Boxers vedkommende koster 7 kanaler 108 kr. månedligt (DR1, DR2, DR3DRK, DR Ultra, DR Ramasjang og en flexkanal feks. TV2). Ved Stofa får vi 24 kanaler + radiokanaler og en 1 Mb internetforbindelse til 99 kr. Nogen vil måske mene, at det vil være ufornuftigt at fravælge retten til at skifte leverandør i 2 år. Men det er faktisk ikke nogen lang periode. Hvis vi skal skifte leverandør, skal det først vedtages på et beboermøde. For inden er der nok nogen, som gerne vil kende vilkårene for at skifte, det vil også tage nogen tid. Og så skal der sættes tid fra til at opbygge et nyt antenneanlæg, da de forskellige leverandører ikke lige har den samme teknik. 2 år er derfor ikke nogen lang bindingsperiode. Hvad så, hvis folketinget vedtager en ny lov om valgfrihed. På det punkt er Stofa også forberedt, idet Antenneforeningen og Stofa til næste år formodentligt kommer med en ordning, hvor grundabonnementet kan bruges efter eget valg. Ca. 80 % af Stofas abonnenter har et eller andet Stofa produkt end den lille TV pakke. Nogle har TV pakke 2 eller 3, andre har tilvalgskanaler eller internet forbindelse. For alle gælder at man opnår rabatfordele ved flere produkter. Som kollektivt tilsluttede har vi en stor rabat på den lille TV pakke. Og den bliver så billigere i de næste 2 år. Vi kunne i afdelingsbestyrelsen have ventet med at sige Ja tak til tilbuddet til efter beboermødet i april. Så havde vi først kunnet indgå en aftale med virkning fra den efterfølgende første for en 2 årig periode. Vi er ret overbeviste om, at vi har valgt en løsning, som 99 % af beboerne er godt tilfredse med og alligevel ville stemme for.

7 Antennebidrag afd. 6 pr. måned/lejl. Overskud 1/ ,5-0,74 Sfofa abonnement ,00 Administrationsbidrag ,50 126,76 Indbetalt Antennebidrag ,00 Forventet overskud ,24 Stofa Abonnement ,00 Administrationsbidrag ,50 97,26 Oprundet 98,00 Opkrævet december ,00 Nedsættelse fra ,00 En Holmstruppers lejlighedsvise dårlige oplevelse med fastfrysning af fjernsynsbilledet hos STOFA.

8 Prisstigninger - Vaskeri og selskabslokale Som det har fremgået af afdelingens regnskab for 2014, hænger indtægten ved brugen af vaskeri og leje af selskabslokalet ikke sammen med udgifterne. Det har det ikke gjort i flere år. Vaskeripriserne skal i henhold til en beboermødebeslutning beregnes på baggrund af forbrug af el, vand og sæbe. Disse udgifter overstiger også indtægten. Afdelingsbestyrelsen har derfor besluttet at regulere priserne. De nye priser for vaskeriet fremgår af nedenstående tabel. Stigningerne træder i kraft med virkning fra 1. janaur2016. Prisen for leje af selskabslokalet er steget med virkning fra lejeaftaler, som er indgået efter 1. november Den nye leje er kr. for afdelingens egne beboere og kr. for øvrige lejere. Vi har en aftale med afdeling 11 og 12 om, at vi kan leje hinandens selskabslokaler mod en forhøjet pris. Vaskemaskiner Program QW12 (Stor mask) QW9 (lille mask) Nuværende Nuværende grader 16,50 18,50 10,75 12,75 60 grader normal 14,50 16,00 9,50 11,00 40 grader normal 12,00 13,00 8,50 9,50 Uld 9,50 10,50 7,00 8,00 Håndvask 9,50 10,50 7,00 8,00 Ekspres 9,50 10,50 7,00 8,00 30 mild 9,50 10,50 7,00 8,00 40 mild 9,50 10,50 7,00 8,00 60 mild 10,00 11,00 8,00 9,00 Tørretumbler Program Nuværende min 5,67 6,24 25 min 6,38 7,80 30 min 7,08 9,36 35 min 8,50 10,92 40 min 11,33 12,48 45 min 12,75 14,04 50 min 14,17 15,60 55 min 15,58 17,16 60 min 17,00 18,72 Stryge rulle 20 minutter 3 kr. 5 kr.

9 Ledigt lokale til aktiviteter Der er blevet et lille aktivitetslokale ledigt i 215. Det er det lokale, som Somalisk Lektiehjælp har anvendt og som ligger imellem afdelingsbestyrelsen lokale og Beboerforeningens lokale. Enhver kan ansøge om brug af lokalet til lokale aktiviteter for Holmstrups beboere. For at komme i betragtning skal aktiviteten beskrives og der skal oprettes en forening med vedtægter og bestyrelse. Selve oprettelsen af foreningen kan ske efter indsendelse af ansøgning. Ansøgningsfrist er onsdag d. 6. januar 2016, så afdelingsbestyrelsen kan behandle ansøgningerne på sit møde den 11. januar Ansøgning sendes til bestyrelsen peter-iversen@live.dk eller lægges i bestyrelsens postkasse ved 215.

10 Legearealer- udearealer mv. Der er i 2016 afsat ca kr til legearealer-udearealer der er blevet udarbejdet et foreslag på renovering af vores multibane, som længe har haft brug for en renovering. Dog fik vi et forslag som økonomisk ikke lå inden for den ramme vi havde at arbejde med, tilbuddet er på kr incl. moms Det blev i mandags diskuteret på afdelingsbestyrelsesmødet og med vores inspektør, og det er muligt at fremrykke midler fra den næste pulje til udearealer. Der vil ikke være noget fornuft i at lave dele af multibanen, det er enten det hele eller intet, og vi vælger det hele. Så det vedlagte oplæg fra UNO er de arbejder der vil blive udført i løbet af foråret 2016

11 (Billedet kan jeg ikke kopiere. hn)

12 Varmeforbrug i Holmstrup I et par artikler i Sofus har vi kigget på vores forbrug af el og vand. Denne artikel vil forholde sig til vores forbrug af varme. Kigger man i gamle numre af Sofus eller i afdelingsbestyrelsens beretninger, vil man kunne læse om vores varmeforbrug og udgifter til både forbrugskontrol og selve forsyningsanlægget. Udgifter til manglende afkøling af fjernvarmevandet er heller ikke nyt. Vi har i tidens løb brugt mange penge og meget tid på at få styr på vores varmeforbrug. Noget har virket. Andet har ikke. Vi har stadig uløste problemer på trods af, at vi har haft adskillige fagfolk til at kigge på vores varmesystem. Både interne og eksterne rådgivere. Det er der kommet mange anbefalinger ud af. Set bagklogskabens selvlysende skær har alle ting ikke været lige gode. Når man kigger på udgifterne til vores varmeforbrug er der flere forhold som gør sig gældende. Ved el er det relativt enkelt, idet strømforbruget afhænger af, hvor mange pærer og elektriske apparater, man har tændt. I forhold til varme er det ikke så enkelt. Her gør flere ting sig gældende: - varmetabet i forsyningsledninger - varmetabet i forhold til bygningsdeles isoleringsevne - den enkelte beboers adfærd - vejret hvor koldt det er udenfor - styring af varmeforsyningen - manglende afkøling af fjernvarmevand I det følgende vil vi forsøge at give svar på det meste. Desværre er det ikke sådan, at hvis man kan forklare det, så forsvinder udgifterne også af sig selv. Vi har forsat problemer, som vi kommer til at døje med og betale for at få løst. Lidt historie. Da Brabrand Boligforening opførte Gellerupparken tilbage i tresserne, blev der samtidig opført en varmecentral på Edwin Rahrsvej. Det er den runde bygning foran Bazar Vest, som i dag er renovaccentral for Gellerup og Toveshøj. Gellerupparkens varmecentral leverede varme i flere år til hele området herunder også de omkringliggende parcelhusområder. Varmecentralen blev overtaget af Århus Kommunale Værker for mange år siden, da kommunen lavede hele fjernvarmesystemet. Først med overskudsvarme fra Studstrup som senere er udbygget med varme fra forbrændingen i Lisbjerg. Kedlen på Edwin Rahrsvej fungerer fortsat og bruges ved spidsbelastninger. Kommunale Værker har nu skiftet navn til Affaldvarme Aarhus.

13 Da Holmstrup blev opført, fik vi varmen fra Gellerup Parkens Varmecentral på Edwin Rahrsvej. I starten fik vi varme leveret i et rør, som gik tværs under markerne fra Edwin Rahrsvej til Holmstrup. Vi er senere blevet koblet på en fjernvarmestreng, som løber langs Jernaldervej, idet vores fremløbs temperatur var alt for lav på grund af rørtabet. Ved indgangen til Holmstrup er der en fordelerstation, hvor vores hovedmålere engang sad. Det betød, at vi selv betalte for varmetabet fra hovedmåler og ind til vores lejligheder. I Affaldvarmes priser er der indregnet betaling for varmetab, så vi betalte faktisk dobbelt for varmetabet fra hovedmåler og til vores opgange. Det samme gjorde afdeling 4 og 5. Boligforeningen førte for mange år siden en sag ved varmeprisnævnet, som boligforeningen vandt i Derfor fik vi en tilbagebetaling af for meget betalt varme. Det var de penge som blev udbetalt i Efterfølgende har Affaldvarme monteret varmemålere i alle vores teknikrum, som vi har 31 af. Rummene bliver i flæng kaldt for både boilerrum og teknikrum. Det er de firkantede kasser, som er under carporten mellem 2 opgange og fylder en halv parkeringsplads. Vi har ikke årstallet for monteringen af målere i teknikrummene, men i de seneste års tid har vi ikke betalt for varmetab i rørene i kanalerne, som ligger under flisegangen i A-blokkene. Varmesystemet. Når fjernvarmevandet kommer ind gennem måleren i et teknikrum bliver vandet fordelt i 2 sløjfer. Den ene sløjfe bruges til at varme koldt vand op til varmt forbrugsvand. Det sker i en varmeveksler. Hvert teknikrum har en 200 liters vandbeholder til varmt vand. Når der bruges varmt vand til bad eller i køkkenet bliver der trukket på vandbeholderen, som bestiller nyt varmt vand ved varmeveksleren. Forsyningen fra varmeveksler til vandbeholder styres af en føler og en motorventil. Den vender vi tilbage til. Den anden sløjfe er til radiatorvarmen, som fordeles efter et sindrigt system af rør, pumper og ventiler ud til lejlighederne i både A, B og C blokke. Pumper og ventiler bruges til at sørge for, at der også kommer varme ud til C- husene og ikke kun til de nærmeste lejligheder lige over teknikrum. Vores teknikrúm er ikke ens opbygget, idet der er forskel på om de er i nord, syd, øst eller vest. Selv øst og vest er ikke ens, idet der er forskel på, hvor mange lejemål der er koblet på det enkelte teknikrum. Da radiatorvarmen er afhængig af, dels hvor koldt det er ude, og dels hvor varmt den enkelte beboer vil have det i lejligheden, styres temperaturen ved at åbne og lukke for mængden af varmt fjernvarmevand ud i de forskellige rør. Styringen sker via et CTS panel og mængden af varmt fjernvarmevand leveres af en motorventil. Det er den, som vi vender tilbage til. 30 graders afkøling. Affaldvarme kræver, at man skal afkøle fjernvarmevandet med 30 grader i forhold til den temperatur, som de leverer. Jo lavere fremløbs temperaturen er, jo sværere er det at leve op til kravet. Da vi fik skiftet forsyningen fra Edwin Rahrsvej til rørene langs Jernaldervej gik vi fra en fremløbstemperatur omkring 63 grader til 75 grader. Affaldvarme har planer om at sænke fremløbstemperaturen med 10 til 15 grader.

14 De forbrugere, som ikke lever op til kravet om en afkøling på de 30 grader får en strafafgift for manglende afkøling. Det har kostet os i Holmstrup mange hundrede tusinder kroner bare i de sidste 5 års tid. Nu hjælper det jo også på Affaldvarmes økonomi, at de jævnligt hæver afgiften. Så er det jo forholdsvis nemt for politikerne at sætte selve varmeprisen ned, når strafafgiften samtidig forhøjes. Det med afkølingen kan illustreres i denne lille tegning. Tegningen viser den mængde varmt vand, som der skal til at for at varme en bolig op til den samme temperatur ved forskellige afkølinger. Tegningen illustrerer også meget fint, at det ud over selve strafafgiften også er meget dyrere, når man skal bruge mange flere liter fjernvarme vand til den samme opvarmning. Man betaler jo for hver liter vand, som løber gennem ens målere. Der er altså rigtig god økonomi i at have et varmesystem, som afkøler bedst muligt. Årsagen til manglende afkøling i Holmstrup. Grundlæggende kan man sige, at overs udgifter til betaling af strafafgiften for manglende afkøling stammer fra styringen af vores varmesystem. Det gælder både på blandesløjfen til det varme forbrugsvand og til radiatorvarmen. Det er her, at vi skal tale lidt om motorventilen på blandesløjferne. De passer ganske enkelt ikke ind i resten af vores system. Når de skal åbne, så åbner de for langsomt og for meget. Når de skal lukke, så sker det for langsomt. Derved sendes det varme vand for sent rundt i systemet og for længe. Der leveres derfor overskudsproduktion, som ikke kan afsættes i vores radiatorer eller vandbeholderen.

15 Problemet er ikke så stort, når der er et stort forbrug. Når det er midt om vinteren, hvor alle beboere har lukket op for varmen, er det ikke noget større problem, da overskudsproduktionen blot føres videre til den næste bolig. Men når det er efterår eller forår, hvor der kun er få lejligheder, hvor der er åbnet for varmen, bliver returvandet dårligt afkølet. Når en enkelt beboer vil have varme i et enkelt rum i et efteråret og derfor åbner for varmen, leveres der for meget varmt vand på grund af motorventilens størrelse til, at det kan afsættes i en enkelt radiator med en afkøling på 30 grader. Det koster både for vandmængden og den dårlige afkøling. Det er derfor fornuftigt, at man bruger mere end en radiator, når man vil have varme, men det egentlig problem stammer altså fra, at der sendes for meget varmt vand gennem systemet, når der kun er et begrænset forbrug. Hvis der samtidig kobles om på manuelt forbrug for at kunne levere noget varme, og ikke efterfølgende igen reguleres til automatik, så bliver det ekstra dyrt. Hvad har vi gjort for at mindske varmeudgiften. Der er faktisk lavet rigtig mange tiltag i årenes løb for at mindske varmeudgiften. Alt har langt fra været lige vellykket. Holmstrup blev tegnet og planlagt i slutningen af tresserne. Dengang var varmen billig. Så kom oliekrisen i starten af halvfjerserne og lavede om på det hele. På det tidspunkt stod Holmstrup halvt færdigbygget. Så hverken vores varmeforsyning eller bygningsdele er konstrueret energioptimalt. I årene fra 1982 til 1986 fik vi isoleret med facadebeklædninger og PIR-skum på tagene. Det var en fiasko, idet facadebeklædningerne ikke dække ud på altanvangerne, som derved fungerede som køleelementer. Det er fuldstændig samme princip, som når man monterer køleribber på et varmt element for at afkøle. PIR-skummet på tagene var endnu værre. Efter 5 års tid havde sol og temperaturforandringer ødelagt coatningen, som slog små sprækker, hvor regnvand og sne kunne sive ned i skummet. Skummet kom derfor til at virke som et omvendt køleskab. I årene 1996 til 1998 fik vi den store renovering, hvor PIR-skummet blev fjernet fra tage og altaner. Der blev isoleret og lavet tage med rejsning, altanoverdækninger og nye altanbelægninger med isolering. Betonfacaderne blev isoleret helt ud på vangerne. Det halverede vores varmeudgifter. Så det er en af succeerne. I 1998 overgik vi også til individuelt forbrug. Det sænkede afdelingens totale varmeudgift fra omkring 5 millioner kroner årligt til omkring 2 millioner. Hvis vi kigger på vores tal (du kan se tabellerne i sidste Sofus) på varmeforbruget, kan vi se, at forbruget målt i varmeenheder stort set er uforandret i de sidste 15 års tid. Mens udgiften er steget med næsten en million kroner. Vi bruger faktisk lidt mindre fjernvarme totalt i 2015 end vi gjorde i år 2000, men det er blevet meget dyrere. Prisen er steget med ca. 50 % på 15 år. Et af de andre tiltag som har virket, er at hovedforsyningen blev koblet på Jernaldervej ledningen så fremløbs temperaturen blev højere og vi fik målere i teknikrummene, som mindskede vores varmetab i rør.

16 Hvad kan vi gøre fremover. Der er 2 ting, som vi kan gøre for at sænke vores varmeudgifter fremover. Det ene er en bedre styring af hele vort system, så vi kan opnå en afkøling på 30 grader af fjernvarmevandet. Det kan vi gøre for forholdsvis små investeringer. Den anden del er at få et mindre varmetab fra vores lejligheder ved at skifte til nye vinduespartier. Det vil give den største besparelse, men er også langt den dyreste del. Vinduer og ventilation. Vi har i flere år været i gang med at finde en løsning på varmetabet fra vores vinduespartier. På hjemmesiden kan du læse herom og se rapporter om gennemgang af levetid og termografi. Nye vinduespartier vil kunne give besparelser på varmeudgiften for mange hundredetusinde kroner årligt. Men det koster så også mange millioner kroner at skifte vinduerne. Noget i retningen af 50 millioner for en total udskiftning af alle vinduer. Vores vinduespartier er 40 år gamle, så levetiden er også ved at udløbe for en del. Der er problemer i forhold til åbninger mellem karm og beton, der er problemer med utætte altandøre stort set over alt og termoruderne er gamle og dårligt isolerende. Udskiftning af vinduespartier er således ikke kun et spørgsmål om at sænke varmeudgifterne, men også et spørgsmål om vedligehold og et sundt indeklima. Et andet element er vores udsugning, som trækker varmen ud af vores lejligheder. Det vil forbedre vores indeklima, hvis vi fik lavet balanceret ventilation. Det vil sige, at det blæses frisk luft ind, som forvarmes af den luft, som suges ud. Det er imidlertid en noget mere kompliceret ting at løse end at skifte vindueselementerne. For det første er vores bygninger ikke planlagt, så der nemt kan føres rør rundt. Vores lejligheder ligger heller ikke lige over hinanden. Der er 2 måder på, hvordan der kan laves balanceret ventilation. En central løsning, hvor ind- og udsugning sker på taget. Her skal rør føres ned gennem rørskakten bag badeværelseskabinerne. Det bliver en bekostelig affære, da det vil medføre en ombygning af badeværelserne. Vi snakker om noget i retningen af kr. for ventilationsdelen og kr. for badeværelser. Plus moms. Og så er der ikke indregnet evt. udgifter til skift af sanitet. Vi har lavet 3 forsøgslejligheder, så løsningen af det rent tekniske har vi sådan set styr på. Vi har bare ikke hørt fra nogen beboere, at der skulle være stemning for udgiften. Den anden måde at lave balanceret ventilation på er en decentral løsning. Her placeres ind- og udsugning i den enkelte lejlighed. Det kan lade sig gøre ved at placere selve blæseren i entreen i nogle lejligheder og udenfor under udhænget ved køkkenet i andre lejligheder. Prisen vil her være noget i retningen af kr. pr. lejelighed plus moms. Den decentrale løsning bliver meget billigere, idet der ikke laves badeværelser. Begge løsninger medfører, at der skal føres rør rundt i lejlighederne under loftet fra mellemgang til entre. Det lyder ikke rart i de flestes ører, men det er faktisk lavet på en fornuftig måde i Skovgårdsparken til beboernes store tilfredshed. Den del kan derfor lade sig gøre, kan vi se andre steder.

17 Hvad har balanceret ventilation så med varmeforbruget at gøre? I forhold til selve udgiften ikke så meget, idet besparelsen på at bruge varm udsugningsluft til forvarmning af indblæsning af frisk luft kun giver en besparelse på ca kr. årligt på varmeudgiften. Det vil imidlertid give et bedre indeklima, idet vi får styr på luftfugtigheden. Det vil gavne i forhold til, at vi har mange lejligheder, som har haft vandskader. Sandet under vores gulvbrædder har og kan suge fugt til sig. Det har vi set mange steder, hvor gulvbrædderne rejser sig om vinteren. Vi har også set følgeskader i form af skimmelsvampe herfra. I driften og afdelingsbestyrelsen hører vi jævnligt fra beboere, som har problemer med træk fra vinduer, altandøre og dårligt indeklima. Mange beboere fortæller, at de jævnligt lufter ud, men fortsat har problemer med fugt og dårligt indeklima. Mange vil gerne have skiftet vinduer eller termoruder og have gjort noget ved fugt. Når vi så fortæller, hvad det kommer til at koste, er interessen ikke så stor. Heldigvis er det ikke os i afdelingsbestyrelsen, som skal tage stilling til, hvad vi gør de denne del af problemerne. Det skal vi på vores beboermøder. I forhold til den decentrale ventilation mangler vi at lave et forsøg med hver løsning. Når det er sket, fremlægger vi alle løsninger og muligheder på et beboermøde inden, der kommer konkrete forslag til afstemning. Tidsplanen er, at det kommer til at ske i Bedre styring af varmesystemet. Denne del har vi faktisk gået rundt i 3 år og troet, at vi havde fuldstændig styr på. I 2011 havde vi en den del fejl på vores varmesystem. Flere steder kunne beboerne ikke få varme i radiatorerne. Årsagen var, at en del pumper og ventiler i vores teknik rum var slidt op og satte ud. Enhederne var også forældede, og der kunne ikke leveres nye enheder eller leveres reservedele. På et afdelingsbestyrelses møde i februar 2012 fik vi derfor en gennemgang af problemerne fra boligforeningens VVS afdeling. Vi fik også et oplæg til, hvordan det kunne løses. En total løsning. Når vi alligevel skulle til at købe ny teknik hjem, var det vores krav, at vi samtidig skulle den manglende afkøling til livs. Et andet krav var lavenergi produkter, så vi fik en lavere elregning. Det havde VVS afdelingen også forudset og taget med i tilbuddet. I det tilbud, som vi fik ved boligforeningens VVS afdeling fremgik det, at vi med den nye teknik kunne forvente store besparelser på både el og på den manglende afkøling. Vi ville komme til at kunne afkøle fjernvarmevandet med de 30 grader, som er kravet fra kommunen. Men sådan er det ikke gået i virkeligheden. I stedet for besparelser på kr. årligt på manglende afkøling er det gået den modsatte vej de sidste 3 år, idet vi har betalt 3 4 gange så meget i afgift for manglende afkøling. Det er slet ikke godt nok. Den manglende afkøling udgør 8 % af den samlede regning for de seneste forbrugsår. Hertil kommer så betalingen for den øgede vand mængde fra fjernvarmen. Vi kan se på registreringerne fra Affaldvarme Aarhus, at det er galt i næsten alle teknik rum, hvor der er manglende afkøling, selvom det er meget svingende fra rum til rum. Fra nogle få kroner til kr. pr. rum. Der er manglende afkøling i 24 ud af 31 teknikrum.

18 Vi fik i oktober måned en gennemgang af afdelingens teknikrum af VVS afdelingen (en anden montør) sammen med vores inspektør. Vi har 2 store problemer med afkølingen. Dels sidder der 2 gamle motorventiler i hvert teknikrum, som ikke blev udskiftet i De er ikke defekte eller slidt op, men deres åbne og lukke funktion duer ikke til vores varmesystem. Det andet problem er selve overvågningen. Da vi indgik aftalen fik vi oplyst, at andre afdelinger var i gang med at skifte til et nyt styringssystem. Vi ville derfor komme med i et fælles overvågningssystem. Men der er bare aldrig lavet et fælles overvågningssystem. Men det er ikke de eneste problemer, som vi har erfaret fra 2012 til Udskiftningen af styringspanel og ventiler skete i Allerede i den følgende vinter var der igen bøvl med at få varme i nogle lejligheder. Det viste sig, at der var leveringsproblemer med nogle af komponenterne, så de blev først monteret i Der var ingen, som var så venlige at fortælle noget herom til afdelingsbestyrelsen af sig selv. Det næste problem var, at styringen i forhold til udetemperaturen, som måles i en vejrstation opsat på Grimhøjvej slet ikke fungerede, idet den ikke var koblet op til vores anlæg. Vejrstationen blev derfor flyttet til Holmstrup. Det var der heller ikke nogen, som af sig selv kom og fortalte os i afdelingsbestyrelsen. Troværdigheden i boligforeningens egen håndværker afdeling er derfor ikke for høj. Hvad gør vi så fremefter. Den del der handler om at skifte vinduer og lave ventilation, kan kun løses på et beboermøde. Den anden del med at få vores varmesystem til at fungere er vi i fuld gang med at få løst. Der er blot lige det med troværdigheden og rådgivningen. Hvem kan man bruge hertil, når man ikke får en faglig korrekt rådgivning af egne serviceafdelinger. Vi har sammen med inspektør og driftschef besluttet, at vi får en ekstern ingeniør med speciale i varmesystemer til at være konsulent inden vi blot kaster os ud i flere ombygninger, selvom det er oplagt, at vi skal have skiftet motorventilerne på blandesløjferne. En motorventil koster omkring kr. plus moms plus montering plus føler. Når vi så skal gange med 62 stk. bliver det til en del penge. Den del burde have været med i det tilbud, som vi fik i februar Det kunne have sparet os for rigtig mange penge de 3 sidste års tid. Den anden del er selve styringen af forsyningen i forhold til temperatur og forbrug. Vi gik jo rundt og troede, at der var en central overvågning af systemet på Grimhøjvej med en lokal station på vores varmemesterkontor. Vi fik sat i udsigt, at det hele kunne overvåges med alarmfunktion til en telefon eller tablet, som serviceafdelingen skulle udstyres med. Der var også taget højde for oplæring af superbrugere på systemet. Da afdeling 4 og 5, som skulle med på systemet har udskudt deres del og beslutning til at være en del af deres helhedsløsning, er det aldrig etableret. Vi er selvsagt både noget forundrede og skuffede i afdelingsbestyrelsen, at vi først orienteres herom 3 år efter. Og først efter, at vi har haft bøvl med at levere varme til vores beboere. Oven i købet kan vi erfare, at der er lavet her og nu løsninger, hvor den automatiske styring er slået fra og sat på manuel funktion uden, at det er givet videre, så det kunne ordnes og kobles på automatik igen.

19 Der har i årenes løb været en del kritik på foreningsrådsmøderne, hvor forskellige afdelinger har haft problemer med leverancer fra boligforeningens egne afdelinger. Boligforeningens tidligere direktør og foreningsbestyrelsen har altid forsikret, at der ikke var nogen forskel på at få leverancer fra boligforeningens egne håndværks afdelinger eller fra eksterne leverandører. De konkurrerede på lige vilkår. Der var den samme opfølgning og kontrol uanset hvem, der leverede en ydelse. Vi må da håbe, at det blot er en løgn. Ellers står det da slemt til med kontrol og opfølgning på boligforeningens nybyggeri, hvis kontrol og opfølgning er lige så elendig, som den har været i vores tilfælde med vores varmesystem. Vi kan her 3 år efter blot konstatere, at der sådan set ikke har været nogen som helst kontrol af, at vi har fået leveret det, som vi bestilte. Der har heller ikke været nogen opfølgning på, at det bestilte rent faktisk blev leveret i henhold til aftalen. Og vi kan konstatere, at vi faktisk fik en rådgivningen som var mangelfuld og ikke var faglig korrekt. Vi kan også konstatere, at produktet ikke lever op til at kunne styre vores forbrug og give de besparelser på manglende afkøling, som der var stillet i udsigt. Det er faktisk blevet værre. Den sidste del i denne sag er derfor ikke sagt. Vi skal have opgjort regreskrav overfor foreningen i forhold til leveranceansvar. Foreningen kan jo passende kompensere afdelingen for den ekstra ugift til levering af fjernvarmevand og den del af udgiften til manglende afkøling, som ikke er sparet i de 3 sidste sæsonner.

20 Huslejen i Holmstrup I en almen boligafdeling er det fastsat i loven, at beboerne har indflydelse på huslejen. Budgettet for en boligafdeling skal derfor forelægges et afdelingsmøde til godkendelse. Det er boligforeningens administration, der sammen med afdelingsbestyrelsen, der udarbejder et budget for det kommende år. På den måde har vi som beboere selv indflydelse på, hvor meget vi betaler i husleje. Der er dog nogle udgifter, som vi ikke har indflydelse på. Vi kan ikke nægte at betale afdrag på prioritetslån, betale ejendomsskat og forbrugsafgifter. Vi kan heller ikke nægter at betale til vedligehold, men vi er selv med til at sætte standarden og omfanget af vedligeholdelsen. I Sonnesgården deltager nogle af beboerne i den daglige vedligeholdelse af grønne områder, men andre har påtaget sig malerarbejdet ved maling af rækværker og stakitter. Derved sparer de en del udgifter til driftspersonale og håndværkere. Og så hygger de sig og får noget motion samtidig. På andre driftsområder kan vi også ved vores adfærd være med til at spare på udgifterne. Vi kan selv bære vores storskrald på genbrugspladsen i stedet for at vores driftspersonale skal bruge tid på oprydning ved affaldsbeholderne. Vi kan også, som vi er i gang med, ændre på affaldsordningen og gå over til en billigere afhentningsordning med nedgravede affaldsbeholdere. Og så er der de udgifter, som vi helt slev bestemmer. Det er de beløb, som vi afsætter til sommerfest, juletræsfest osv. Når vi løber budgetposterne igennem, er der altså flere poster, som vi ikke kan gøre noget ved, end dem, som vi kan gøre noget ved. Varmeudgift Hvis vi kigger på varmeudgiften, så har vi en hel del elementer af mange forhold. Nu er varme ikke direkte en del af huslejen og indgår således ikke i beregning af boligstøtte, men det er en stor del af de penge, som vi betaler hver måned. Det er også en af de udgifter, som vi snakker om ganske meget for tiden. En del af varmeudgiften bestemmer vi selv. Vi bestemmer selv, om vi vil have 19 grader, 20 grader eller 24 graders varme i vores lejlighed. Jo højere vi skruer op, jo større bliver vores udgift. Varmeudgiften er ikke kun adfærdsafhængig. Vi skal også have varmen fordelt fra fjernvarmen til den enkelte lejlighed. Pumper og ventiler er en del af vores driftsudgifter. De skal skiftes, når de enten er defekte eller slidt op. Ny teknik kan medføre både besparelser på el og en bedre varmestyring. I 2012 fik vi skiftet styringspaneler og ventiler i alle 31 teknikrum. Det skulle have medført både besparelser på af delingens udgifter og i de enkelte lejemål. Det er ikke gået som planlagt. Det kan du læse mere om i et andet indlæg i dette nummer. Så den del hopper vi over her. Den sidste del om varmeudgiften stammer fra vores lejligheders isoleringsgrad. Den er ikke for god. Vi har i tidernes løb gjort en del for at isolere med nye tage og facadeisolering. Men vi har stadig en stor opgave i forhold til vores vinduespartier, hvor der er utætheder mellem karm og facade - og utætheder ved altandørene. Vi har i flere år været i gang med at kigge på, hvordan vi kan skifte vinduespartierne, om de skal repareres og hvad det vil koste. Det kan man allerede læse en masse om i vores beretninger og på afdelingens hjemmeside. Faktisk er vi stort set færdige med at beskrive selve vinduesdelen. Hvorfor er der så ikke lige sket noget. Hvorfor har vi fortsat i flere åre skullet leve med utæthederne. Det er der 2 årsager til. Dels vil vi gerne have, at vi samtidig også sikrer, vi får et bedre indeklima. Det er her, hvor balanceret ventilation kommer ind i billedet. Det kan der også læses om på afdelingens hjemmeside.

21 Den anden del af årsagen er, at det bliver ret dyrt. Det koster rundt regnet 50 millioner at skifte alle vinduespartierne. Regner vi ventilationsdelen med, så er der meget stor forskel på, om vi snakker central indblæsning eller decentral indblæsning. Den decentrale indblæsning koster omkring kr. pr. lejlighed + moms. Og så ved vi pt. ikke, om det rent faktisk kan lade sig gøre. Den centrale indblæsning koster kr. mere pr. lejelighed, idet den medfører en renovering af vores badeværelser. Vi snakker her om en huslejestigning på kr. pr. m2. Og det har der ikke været stemning for, når vi har haft det oppe og vende på vores beboermøder. I løbet af 2016 forventer vi, at vi kan præsentere nogle gennembearbejde forslag og økonomiske beregninger. Så er det op til beboermødet at beslutte, om vi vil gøre noget alvorligt ved vores varmeudgifter samt kulde og træk problemer. Gratis bliver det ikke, selvom vi får besparelser den enkelte beboers varmeregning. I mellemtiden vil det være muligt at henvende sig ved varmemesteren, som vil forsøge at være behjælpelig med tætningslister for at mindske problemerne så godt som det kan gøres. Huslejeniveauet. Der er nok mange beboere, som føler, at de har en høj husleje. Set i forhold til den enkeltes indkomst kan det være rigtigt, men er det også rigtigt, hvis vi sammenligner os med andre afdelingers husleje. I den indsatte figur kan man se huslejen pr. m2. for 2016 i boligforeningens afdelinger. Holmstrup er afdeling 6 og vi har meget passende den 6. billigste husleje i Brabrand Boligforening. Vores naboer mod vest er afdeling 11 Odinsgården og afdeling 12 Thorsbjerg. De er 15 år yngre, men betaler 200 og 250 kr. mere pr. m2. Afdeling 3 er Skovgårdsparken, afdeling 4 er Gellerup og afdeling 5 er Toveshøj. De er lidt billigere end Holmstrup. Afdeling 3 er i gang med ens tørre renovering, hvor deres varmeudgifter reduceres drastisk. Afdeling 4 og 5 har som vi store varmeudgifter. Set i forhold til de andre afdelinger i boligforeningen har vi altså ikke nogen særlig høj husleje.

22 Aktiviteter på Holmstrup Mark Læs mere på Værestedet Holmstrup Mark Jernaldervej 245, 1. lejl Åbent onsdag kl Spisning kl ingen tilmelding Kontaktperson: Simon Holse simonholse243@gmail.com Holmstrup Beboerforening Jernaldervej 215, 1. Formand: Rikke Birkeholm Næstformand/sekretær: Mette Jespersgaard Kasserer Henning Jensen Kasserersuppleant: Carsten Andersen Bestyrelsesmedlemmer: Gudmundur Karl Arnarson James Fuhlendorff 1. suppleant: Kim Birk 2. suppleant: Kim Jørgensen Revisor: Lisbeth Holmskov Revisorsuppleant: Niels Jensen Holmstrup Pensionistklub Jernaldervej 277, 1. Åbent tirsdage kl søndage kl Kirsten Larsen Gitte Poulsen Porcelænsmaling i Holmstrup Jernaldervej 277, 1. (Pensionistklubben) Åbent torsdag kl Rigmor Frederiksen Keramik Værestedets lokaler 245, 1. Åbent fredag kl Rigmor Frederiksen Holmstrup Dyreklub Ragnhild Jensen Genbrugsen i Holmstrup Kontaktperson: Conni 259A Åbent: Mandag kl Torsdag kl Søndag kl Læsehesten Holmstrup Mark Indgang gennem Genbrugsen. Åbent Mandag kl Torsdag kl Søndag kl Rudolf Bay Flagning Herman Nielsen og Svend Ove Bøhm Ring senest dagen før eller læg en seddel i vores postkasse i 263A Haveforening Persillerækken Poul Erik Hansen Holmstrup Haver Poul Erik Hansen Udlån i Holmstrup Haveredskaber Bæreseler til flytning af møbler Cykler til gæster Elmåler Herman Nielsen, 263B Holmstrup Hønse- og Biavlerforening Margrethe Borchhorst Holmstrup Mark Cykelværksted Jernaldervej 245 Hans Martin, Rudolf og Herman Åbent tirsdage kl Herman Nielsen, 263B Skal du låne en cykel til dig selv eller en gæst så kontakt os Vægtvogterne i Holmstrup Jernaldervej 277, 1. (Pensionistklubben) Åbent mandag kl Gitte Poulsen Multibane i Holmstrup Udlån af net: Poul Erik Hansen Bordtennis i Holmstrup Hvis selskabslokalet er ledigt kan nøglen afhentes hos Poul Erik Hansen