U D S K R I F T AF PROTOKOLLEN FOR OVERTAKSATIONSKOMMISSIONEN FOR NORDJYLLAND OG VIBORG

Transkript

1 U D S K R I F T AF PROTOKOLLEN FOR OVERTAKSATIONSKOMMISSIONEN FOR NORDJYLLAND OG VIBORG Mandag den 14. november 2016 kl samledes overtaksationskommissionen ved Leopardvej 15, Thisted. Til stede var formanden, professor, dr.jur. Søren H. Mørup, og de af Transportministeriet udnævnte faste medlemmer af kommissionen, fhv. gårdejer Holger Hedegaard, Vinderup, og fhv. tømrermester Ole Riber Kjær, Henne Strand. Desuden mødte gårdejer Niels Jørgen Kristensen, Aalestrup, og seniorsergent Keld Fausing, Højslev, der af formanden er udtaget fra den af kommunerne udarbejdede liste over kommunale medlemmer af overtaksationskommissionen. Der medvirkede ikke nogen landinspektør ved sagens behandling, idet parterne var enige med kommissionen i, at dette var ufornødent. Protokollen førtes af formanden. Der foretoges: OTAX 07/2016 Overtaksation i anledning af ekspropriation til etablering af rundkørsel i medfør af vejloven 1

2 Der fremlagdes udskrift af taksationskommissionens kendelse af 1. juni Taksationskommissionens og overtaksationskommissionens sagsakter var til stede. For Blomstertorvet I/S mødte advokat Gert Lund sammen med Jørgen Jacobsen og Dennis Jacobsen. For Thisted Kommune mødte landinspektør Thomas Normann Asmussen sammen med landinspektør Cecilie Ravn-Christensen og ingeniør Tobias Geertsen. Ved besigtigelsen af det eksproprierede areal passerede i øvrigt følgende: Kommissionens formand spurgte, om nogen havde kendskab til forhold, der kunne medføre inhabilitet for et eller flere medlemmer eller for den udpegede landinspektør. Det var ikke tilfældet. Kommissionen besigtigede det eksproprierede areal. Formanden redegjorde for, at kommissionen ikke er bundet af parternes påstande og bad derfor om parternes bemærkninger til samtlige erstatningsposter i taksationskommissionens kendelse. Advokat Gert Lund gentog påstanden for taksationskommissionen, idet han dog påstod ulempeerstatningen fastsat til kr., således at erstatningen for arealafståelsen fastsættes til kr. Han henviste til det, som blev gjort gældende for taksationskommissionen, idet der for overtaksationskommissionen blev fremlagt en række fakturaer, som skal dokumentere udgifterne til skilt, etablering af strøm ved skiltet, cementsten, levering af grus og bortkørsel af jord samt udførelse af belægningsarbejde i 2013 samt udgifter til flytning af skilt, fliser, beplantning mv. i Ifølge ejeren beløber udgifterne sig til kr. Ejeren påpegede, at kommunen ikke har håndhævet byggelinjen over for andre ejendomme i området. Endelig påstod advokaten godtgørelsen for udgifter til sagkyndig bistand forhøjet, idet han også har bistået ejeren i forbindelse med selve ekspropriationsindgrebet, bl.a. ved indgivelse af en klage til Vejdirektoratet, og indgrebet endte med at blive reduceret. Landinspektør Thomas Normann Asmussen gentog påstanden for taksationskommissionen, og påstod således erstatningen for arealafståelse stadfæstet og ulempeerstatningen nedsat til kr. Han har til støtte for påstanden i et skriftlig indlæg anført følgende: Ad (1) - Arealafståelse Der afstås ca. 180 m2 til etableringen af det nye vejanlæg. Ejendommen er beliggende i byzone og anvendes til erhverv. Med udgangspunkt i ejendommens beliggenhed, lignende ejendomme til salg i området m.v. påstår Thisted Kommune, at der skal ydes en erstatning på kr. 115,- kr. pr m2 (inkl. værdien af tilslutningsbidrag), svarende til et samlet beløb på kr ,-, se E&SB side 31 og 34. 2

3 Begrundelsen for prisfastsættelsen uddybes i det efterfølgende: Arealet, der eksproprieres, anvendes af Blomstertorvet I/S til udstillingsareal og oplagsplads og er beliggende ved ejendommens nord/nord-østvendte facade mod hhv. Østerbakken og Leopardvej. Arealet er beliggende inden for en byggelinje, der er fastlagt i den gældende Byplanvedtægt nr. 4 for Vilhemsborgområdet fra 1977, se E&SB, side 20 ff. og 27. Byggelinjen er placeret 30 meter fra vejmidten på Østerbakken og 8 meter fra skel på Leopardvej og bestemmelsen lyder således: De på kortbilag 2 viste arealer [herunder arealet der eksproprieres fra lb.nr. 3] må ingen sinde bebygges eller benyttes som oplag, gårdsplads eller på lignende måde, men vil være at beplante efter nærmere overenskomst mellem grundejerne og kommunen. Byggelinjen er ikke en vejbyggelinje, men en bebyggelsesregulerende byggelinje fastlagt i den gældende byplanvedtægt. Planmyndigheden har dermed fastlagt, at området mellem byggelinjen og vejen kun må anvendes til beplantning o. lign. Byggelinjen er således et udtryk for en anvendelsesregulerende bestemmelse, der skal respekteres på lige fod med andre lignende bestemmelser fastlagt i en byplanvedtægt eller lokalplan. De restriktioner, der pålægges arealet med byggelinjen er af en sådan karakter, at de har en betydning for den forventning, som ejeren kan have haft til arealets anvendelse ved køb og indretning af ejendommen. Thisted Kommune er derfor af den overbevisning, at ejeren på intet tidspunkt har kunnet have en berettiget forventning om, at arealet kan benyttes til andet end beplantning, netop som angivet i byplanvedtægten. I forbindelse med at Blomstertorvet I/S i anden sammenhæng søgte om en byggetilladelse i september 2014, blev Thisted Kommune opmærksom på den ulovlige anvendelse af arealet og reagerede omgående i overensstemmelse med sin pligt til at søge lovliggørelse. Den ulovlige anvendelse af det bygge-linjepålagte areal er således først påbegyndt efter, at Blomstertorvet I/S overtog ejendommen i Ejeren søgte derefter om og opnåede lovliggørende dispensation, se E&SB side 28, hos Thisted Kommune fra restriktionerne i Byplanvedtægt nr. 4 under betingelse af, at Thisted Kommune kan inddrage arealet i forbindelse med etablering af en planlagt rundkørsel i området. Trods dispensationen til benyttelse af det byggelinjebelagte areal, giver dispensationen ikke en berettiget forventning om opnåelse af en permanent ret til at anvende arealet langs Østerbakken og Leopardvej, da der netop er taget forbehold for, at arealet kan inddrages til den planlagte rundkørsel. 3

4 Den hidtidige anvendelse har været tilladt på lånt tid, og Thisted Kommunes omgående lovliggørelse af anvendelsen har betydet, at ejeren heller ikke kan have fået en berettiget forventning som følge af passivitet fra kommunens side. Det eksproprierede areal skal således erstattes som et grønt areal, der iht. den gældende byplanvedtægt ikke må anvende til andet end beplantning. Bemærkninger til partsindlæg fra advokat Gert Lund Advokat Gert Lund fremførte i sit indlæg til taksationsforretningen, at det areal, som eksproprieres, af ejeren anvendes som salgsareal og derfor berettiger erstatning for driftstab. Alene af den grund, at den førnævnte anvendelse af arealet er sket i strid med den gældende byplanvedtægt, indtil Thisted Kommune gav en betinget dispensation til en sådan anvendelse, vidner om, at erstatning for indtægtstab ikke er berettiget, og det bestrides dermed af Thisted Kommune, at der kan tildeles erstatning for driftstab. Bemærkninger til Taksationskommissionens kendelse Taksationskommissionen har helt korrekt i sin kendelse lagt vægt på de restriktioner, de eksproprierede arealer er pålagt som følge af den for området gældende byplanvedtægt, samt at der ikke er grundlag for at fastsætte erstatningen efter principperne om driftstabsbetragtninger. Af Taksationskommissionens kendelse fremgår: Ejeren har også rejst et krav om erstatning for driftstab, men taksationskommissionen finder det ikke bevist, at ejeren udover arealerstatningen har lidt et driftstab som følge af den skete ekspropriation af arealet (min fremhævning). Taksationskommissionen fortsætter: Taksationskommissionen har herved navnlig lagt vægt på, at der er tale om et mindre udendørsareal, som er blevet anvendt til udstilling af varer. Taksationskommissionen har også taget hensyn til de foreliggende oplysninger om den byggelinje, som er indeholdt i byplanvedtægt nr. 4 for Vilhelmsborgområdet, hvorefter de viste arealer må ingen siden bebygges eller benyttes som oplag, gårdsplads eller på lignende måde, men vil være at beplante efter nærmere overenskomst Det eksproprierede areal er en del af de viste arealer. Der kan i denne forbindelse også henvises til den byggetilladelse, som Thisted Kommune gav i september måned 2014, hvor der udtrykkeligt blev taget forbehold om senere at inddrage det pågældende areal ved etablering af rundkørsel i området (mine fremhævninger). Ad (2) Øvrige gener og tab i øvrigt 4

5 Anlægget af rundkørslen medfører en række ulemper, herunder flytning af hegn, lamper og skilt, evt. strøm og vand, tilpasning af flisebelægning og støttemur samt tilpasning af planteborde. Herfor og for ulemper i øvrigt tilbyder Thisted Kommune, at der for hele anlægsperioden ydes en samlet ulempeerstatning på kr ,-. Erstatningen tilbydes til trods for, at kommunen mener, at anvendelsen af arealet sker på fjernelsesvilkår i henhold til den udstedte dispensation. Af dispensationen fremgår, at arealet på sigt skal anvendes til vejareal, når den planlagte rundkørsel anlægges. Afsluttende bemærkninger: Det bemærkes endeligt, at byplanvedtægten er vedtaget forud for bebyggelsen på ejendommen, og dermed har været byggeretsgivende. At det eksproprierede areal ikke kan inddrages til bebyggelse eller på anden måde anvendes til andet end beplantning, berettiger derfor ikke til en forhøjet erstatning som følge af driftstab mv., da en byplanvedtægt i sagens natur foretager en fordeling af værdier/udnyttelsesmuligheder inden for det område, den dækker nogle områder kan bebygges, mens andre områder skal anvendes til interne veje, grønne arealer mv. Afvejningen er i den forbindelse, hvorvidt en ejer samlet set lider et tab som følge af byplanvedtægten. Nyder ejeren derimod godt af de værdistigninger, byplanvedtægten medfører, må ejeren tåle de byrder, planlægningen medfører, som er en forudsætning for udnyttelsen af de muligheder, planlægningen ligeledes medfører. Helt i overensstemmelse med gældende taksationspraksis for netop dette område. Der er fremlagt to sammenligningshandler, hvor kommunen ca. ½ år inden ekspropriationen har solgt erhvervsbyggegrunde i området for en pris svarende til 115 kr./kvm. Kommissionen afsagde efter drøftelse af sagen sålydende KENDELSE: Taksationskommissionen har skønnet, at handelsværdien af det afståede areal kan fastsættes til 115 kr. pr. kvm. Overtaksationskommissionen har ikke fundet grundlag for at tilsidesætte dette skøn, som i øvrigt ikke er bestridt. Ejeren har gjort gældende, at arealet havde en højere brugsværdi for virksomheden end den sædvanlig handelsværdi. Arealet er imidlertid omfattet af en byggelinje i et tillæg til en byplanvedtægt, hvorefter arealet ikke må bebygges eller benyttes som oplag, gårdsplads eller på lignende måde, men skal beplantes efter nærmere overenskomst mellem grundejerne of kommunen. 5

6 Ejendommen er erhvervet af ejeren i foråret 2013, der i efteråret 2013 iværksatte de forskellige arbejder, der fremgår af de fremlagte fakturaer. Den retsstridige anvendelse af arealet havde derfor kun fundet i ca. 1 år, da kommunen i efteråret 2014 blev opmærksom på ejerens anvendelse af arealet. Kommunens Klima-, Miljø- og Teknikudvalg besluttede den 13. januar 2015 at imødekomme ejerens ansøgning om dispensation fra byggelinjen til etablering af belægningssten, etablering af trådhegn og anvendelse af arealet til permanent oplag. Kommunen forbeholdt sig dog ret til at inddrage areal ved etablering af planlagt rundkørsel i området. Beslutningen blev meddelt ejeren den 21. januar Overtaksationskommissionen bemærker, at kommunen ikke med forbeholdet kan have sigtet til, at den forbeholdt sig adgang til at foretage ekspropriation, idet kommunen slet ikke kan fraskrive sig denne beføjelse ved at dispensere fra byggelinjen. Forbeholdet må derimod forstås i overensstemmelse med helt sædvanlige dispensationer fra vejbyggelinjer, hvorefter der gives tilladelse til f.eks. at opføre en bygning på et areal inden for en vejbyggelinje på den betingelse, at ejeren ikke skal have erstatning for bygningen eller udgifterne til at fjerne den, hvis arealet eksproprieres. Det bemærkes også, at der ikke er grundlag for at antage, at kommunen forinden den meddelte dispensationen havde fortabt retten til at håndhæve byggelinjen som følge af passivitet. Det bemærkes endelig, at det ikke er godtgjort, at kommunen var forpligtet til at meddele dispensation som følge af den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning, idet der ikke foreligger nærmere oplysninger om forholdene på andre ejendomme, herunder om der er givet dispensation og i givet fald på hvilke vilkår. Herefter er der ikke grundlag for at tilkende erstatning for den brugsværdi, som ejeren har haft af arealet som følge af dispensationen. For så vidt angår den erstatning, som taksationskommissionen har tilkendt for ulemper for flytning af hegn, lamper og skilt mv., bemærker fire medlemmer af overtaksationskommissionen, herunder formanden, at der ikke skal ydes erstatning herfor, da hegnet, lamperne og skiltet mv. oprindeligt var anbragt i strid med byggelinjen, og at kommunen derfor kunne have påbudt dem fjernet, og da de som nævnt efterfølgende lovligt var anbragt på arealet i henhold til en dispensation på fjernelsesvilkår. Et medlem har stemt for at stadfæste taksationskommissionens afgørelse om erstatning for ulemper. Der tillægges ejeren et godtgørelsesbeløb for sagkyndig bistand på kr. for hele sagens behandling. Kommissionen har herved lagt vægt på, at ekspropriationen er blevet begrænset i forhold det oprindeligt planlagt omfang, og at ejeren også i den forbindelse har haft anledning til at benytte sagkyndig bistand. 6

7 Herefter b e s t e m m e s: Ejeren tilkendes 115 kr./kvm i erstatning for arealafståelse (ca. 180 kvm) og kr. til godtgørelse af udgifter til sagkyndig bistand. Der tilkendes ikke erstatning for ulemper. Hermed afsluttedes forretningen. Søren H. Mørup Holger Hedegaard Niels Jørgen Kristensen Keld Fausing Ole Riber Kjær Udskriftens rigtighed bekræftes. Søren H. Mørup 7