Afgørelse i sagen om dispensation til indretning af beboelse i et tidligere maskinhus ved Sletterhage Fyr i Syddjurs Kommune.

Transkript

1 NATURKLAGENÆVNET Frederiksborggade 15, 1360 København K Tlf.: Fax: nkn@nkn.dk Web: CVR: september 2007 NKN LER Afgørelse i sagen om dispensation til indretning af beboelse i et tidligere maskinhus ved Sletterhage Fyr i Syddjurs Kommune. Århus Amt har den 19. december 2006 meddelt lovliggørende dispensation efter naturbeskyttelseslovens 65, stk. 3, jf. 15, stk. 1, til indretning af boliganneks i maskinhuset ved Sletterhage fyr på ejendommen matr.nr. 27b, Ørby By, Helgenæs, beliggende Sletterhagevej Amtet har samtidig meddelt tilladelse til, at adgangsvejen og en sti på ejendommen spærres for offentligheden. Afgørelsen er påklaget til Naturklagenævnet af Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomité i Ebeltoft/Rønde og af ansøgeren for så vidt angår de af amtet stillede vilkår. Ejendommen ligger i landzone inden for strandbeskyttelseslinjen på sydspidsen af Helgenæs ved Århus Bugt. Det bebyggede areal består af en tjenestebolig med udhus, samt fyrtårn med sammenhængende maskinhus. Desuden findes en stor dobbeltgarage samt kystudkigshytte. Det bebyggede areal udgør ifølge BBR 371 m 2 og grundarealet m 2. Sletterhage Fyr med tilhørende bygninger blev udbudt til salg af Forsvarets Bygningstjeneste i september Ifølge udbudsmaterialet udgjorde den skønnede handelspris kr Ansøgerne (4 ejere) erhvervede ejendommen for kr. med overtagelse pr. 1. januar Ebeltoft Kommune meddelte den 19. januar 2006 tilladelse efter planlovens 35, stk. 1, til at indrette 116 m 2 af maskinhuset, der er sammenbygget med fyrtårnet, til boliganneks. I begrundelsen for afgørelsen har kommunen lagt til grund, at der på ejendommen findes en lovlig boligmæssig udnyttelse, og at ændringen sker i eksisterende bebyggelse. Kommunen har herefter vurderet, at landskabspåvirkningen er uændret. Kommunens afgørelse blev ikke påklaget til Naturklagenævnet.

2 2 Amtets afgørelse Det fremgår af sagens oplysninger, at amtet besigtigede ejendommen i juli 2006 og konstaterede en række forhold, der forudsatte dispensation fra naturbeskyttelseslovens 15. Efterfølgende traf amtet i medfør af naturbeskyttelseslovens 65, stk. 3, jf. 15, stk. 1, afgørelse om, at der: meddeles dispensation til indretning af boliganneks i maskinhuset, meddeles dispensation til isætning af vindue i maskinhus mod nord, isætning af vinduer i tidligere garage og udskiftning af vindue med glasdør i kystudkigshytte, og at der meddeles dispensation til forlængelse af det eksisterende hegn ned mod stranden, således at hegnet slår et knæk (i en lige linie ud fra garagens sydlige mur), hvorefter hegnet fortsætter 13 m mod syd/sydvest parallelt med maskinhusets mur mod vest. Forlængelsen afsluttes dermed i den eksisterende bevoksning på grundens nordvestlige hjørne. Samtidig forudsætter dispensationen, at den eksisterende låge til indkørsel gennem hegnet nedlægges. Dispensationerne forudsætter, at følgende vilkår fastsættes i en deklaration og tinglyses på ejendommen: Nuværende ejere og alle fremtidige ejere fraskriver sig retten til at håndhæve adgangsbegrænsningerne i naturbeskyttelseslovens 22, stk. 4, - dog således, at retten opretholdes i det område, som er skitseret på vedlagte luftfotos. På de områder, hvor ejerne og alle fremtidige ejere fraskrivers sig retten til at håndhæve adgangsbegrænsningen, er der således adgang til for offentligheden og det er tilladt at tage ophold. Nuværende ejere og alle fremtidige ejere fraskriver sig retten til at håndhæve adgangsbegrænsningerne som beskrevet i naturbeskyttelseslovens 22, stk. 3, - dog således, at retten opretholdes i det område, som er skitseret på vedlagte luftfotos. På de områder, hvor ejerne og alle fremtidige ejere fraskriver sig retten til at håndhæve adgangsbegrænsningen, er der således adgang til området for offentligheden og det er tilladt at tage ophold. Opstilling af havemøbler og lignende, inden for det område, hvor offentligheden ikke har adgang jævnfør vedlagte luftfoto, må kun ske periodevis i forbindelse med ophold. Adgangen til fyrmesterbolig og maskinhus skal foregå af indkørslen ved fyrmesterboligen og den på vedlagte luftfoto markerede vej mellem fyrmesterbolig og maskinhus. Der skal opstilles informationstavle på matr.nr. 27b, Ørby By, Helgenæs, umiddelbart vest for garagen (eventuelt placeret på hegnet) med information om mulighederne for adgang til området. Informationstavlen placeres som markeret på vedlagte luftfoto og informationen på tavlen forudsættes godkendt af de relevante tilsynsmyndigheder. Al anden skiltning på ejendommen er ikke tilladt. Nuværende ejere og alle fremtidige ejere af ejendommen forpligter sig til at afholde alle udgifter til opstilling og vedligeholdelse af informationstavlen. Ejendommen kan ikke udstykkes. Amtet har vurderet, at fyrmesterboligen og maskinhuset med en indbyrdes afstand på 75 m ikke ligger i tilknytning til hinanden. Efter amtets vurdering, er der tale om 2 selvstændigt benyttede boligenheder, der anvendes af 2 forskellige ejere af ejendommen.

3 3 For så vidt angår spærring af vejen har amtet truffet følgende afgørelse: I forhold til offentlighedens adgang til området ad adgangsvejen til fyrmesterboligen og maskinhuset samt stien fra den offentlige parkeringsplads og hen til maskinhuset har Århus Amts Udvalg for Miljø og Trafik besluttet at meddele tilladelse til at adgangsvejen og stien spærres for offentligheden. ( ) Udvalget begrunder tilladelsen med, at offentlighedens færdsel af adgangsvejen er til gene for privatlivets fred, og at der findes tilfredsstillende alternative adgangsmuligheder til stranden. Klagerne Danmarks Naturfredningsforeningslokalkomite i Ebeltoft og Rønde har navnlig anført, at der ikke foreligger særlige forhold der kan begrunde dispensation til indretning af beboelse i maskinhuset, og at dispensationen vil skabe en uheldig præcedens. Efter foreningens opfattelse bør der være fuld offentlig adgang og opholdsmulighed på hele ejendommen, bortset fra fyrmesterboligens have. Foreningen har henvist til, at fyret må betragtes som et bevaringsværdigt kulturminde, og at der fra stranden er en enestående udsigt over havet til Samsø, Thunø, Jyllands østkyst, Århus og Mols Hoved. Endvidere har foreningen anført, at forlængelsen af det eksisterende hegn er skæmmende og hindrende for offentlighedens adgang. Det bestrides, at hegnet kan skjules af træbevoksningen. Foreningen har videre oplyst, at området er et af amtets mest benyttede naturudflugtsmål med ca besøgende årligt. Efter foreningens opfattelse må det have stået køberne klart, at der var tale om en meget besøgt naturattraktion, hvor man måtte affinde sig med livlig færdsel. Ifølge foreningen er en pris på 5-6 mill. kr. for en så attraktiv ejendom ikke usædvanlig på egnen. Ansøgernes advokat har navnlig anført, at den ændrede anvendelse af maskinhuset til beboelse ikke er omfattet af naturbeskyttelseslovens 15. Advokaten har i den forbindelse henvist til at bestemmelsen efter ordlyden og forarbejderne alene omfatter egentlige ændringer i tilstanden af strandbredden, hvorved naturligt må forstås aktiviteter eller forhold, der fysisk manifesterer sig på eller påvirker det det pågældende areal og som dermed ændrer den fysiske tilstand heraf. Derimod omfatter bestemmelsen, ifølge advokaten, ikke en ændret anvendelse af en eksisterende bygning som sådan. Efter advokatens opfattelse støttes denne fortolkning af planlovens 35, stk. 1, der anvender udtrykket ændret anvendelse og af planlovens 36, stk. 4, hvorefter undtagelserne i planlovens 36, stk. 1, nr. 12 og 13 ikke gælder inden for strandbeskyttelseslinjen. Vejledningens (Miljø- og Energiministeriets, Skov- og Naturstyrelsens Vejledning om 300 m strandbeskyttelses- og klitfredningszone) angivelse af, at ibrugtagning til

4 4 beboelse kan være omfattet af forbuddet mod tilstandsændringer, er efter advokatens opfattelse i højere grad møntet på klitfredningszonen end strandbeskyttelsen. Ifølge advokaten fremtræder maskinhuset som et helt almindeligt parcelhus. Maskinhusets ydre fremtræden ændres ikke som følge af den ændrede anvendelse til beboelse. Hverken de ydre fysiske rammer eller ejendommens eksisterende anvendelse som sådan, ændres ved maskinhusets overgang til beboelse, idet ændringen alene udgør en udvidelse af det eksisterende beboelsesareal til foruden fyrmesterboligen tillige at omfatte maskinhuset. Den allerede eksisterende tilladte brug af ejendommens udendørsarealer ændres heller ikke, idet ejerne allerede kunne anvende området i tilknytning til maskinhuset til ophold med havemøbler, grill mv. Det bestrides endvidere, at den ændrede anvendelse vil begrænse de rekreative værdier af arealet eller offentlighedens adgang. Afstandskravet i naturbeskyttelseslovens 22, stk. 4, kan ikke i sig selv begrunde, at indretning til beboelse er omfattet af forbudet, da enhver ændret anvendelse af en bygning til beboelse i så fald ville være omfattet. Advokaten har endvidere gjort gældende, at betingelserne for at meddele dispensation bør lempes, og at en dispensation bør meddeles på lempeligere vilkår, herunder særligt i relation til afgræsningen af det areal, hvortil offentligheden skal have adgang. Advokaten har henvist til, at ansøgerne har erhvervet ejendommen af staten som led i privatisering af i alt 5 overflødiggjorte fyr rundt om i landet. Budsummen på er fastsat ud fra at ejerne to par kunne anvende tjenesteboligen og maskinhuset til beboelse, og ansøgerne har i forlængelse af landzonetilladelse yderligere afholdt et samlet beløb på ca til at indrette maskinhuset til beboelse. Videre har advokaten anført, at Ebeltoft Kommune har meddelt landzonetilladelse til den ændrede anvendelse af maskinhuset, og at kommunen mundtligt har tilkendegivet, at indretning af beboelse i maskinhuset ikke krævede yderligere tilladelser efter anden lovgivning. Kommunens landzonetilladelse blev ikke påklaget. Såfremt der ikke meddeles dispensation vil ansøgerne blive påført et betydeligt tab. Dette skal ifølge advokaten sammenholdes med de begrænsede konsekvenser, som en ændring af anvendelsen til beboelse vil have arealets rekreative værdi. Naturklagenævnet har den 16. august 2007 besigtiget ejendommen med deltagelse af sagens parter.

5 5 Naturklagenævnets afgørelse I sagens behandling har deltaget 10 af Naturklagenævnets medlemmer: Lars Busck (formand), Ole Pilgaard Andersen, Marie-Louise Andreasen, Martin Glerup, Leif Hermann, Mogens Mikkelsen, Anders Stenild Inger Støjberg, Poul Søgaard og Jens Vibjerg. Efter naturbeskyttelseslovens 15, stk. 1, må der ikke foretages ændringer af tilstanden inden for strandbeskyttelseslinien. Hovedformålet med bestemmelsen er at sikre en generel friholdelse af kystområderne mod indgreb, der ændrer den nuværende tilstand. Der kan kun, i særlige tilfælde gøres undtagelse fra forbudsbestemmelsen i naturbeskyttelseslovens 15, stk. 1, jf. lovens 65, stk. 3. Af hensyn til de nationale interesser, der er knyttet til kystområderne, dispenseres der kun, når der foreligger en særlig begrundelse herfor og når dispensationen vil være uden konsekvenser for den fremtidige administration af strandbeskyttelseslinjen. Indretning af beboelse i maskinhuset har alene krævet mindre (ydre) ombygninger i form af isætning af vindue i den nordlige gavl samt indlæggelse af jordvarme. Spørgsmålet er om ændringen, der således først og fremmest vedrører husets indretning og anvendelse, er en tilstandsændring, som er omfattet af naturbeskyttelseslovens 15. Forbudsbestemmelsens formulering om ændring af tilstanden er bred og kan sprogligt set omfatte enhver disposition, der udgør en afvigelse fra de bestående forhold, herunder ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse. Bestemmelsen i naturbeskyttelseslovens 15, stk. 1, er en videreførelse af naturfredningslovens 46. Ifølge den kommenterede naturfredningslov fra 1973 antages det, at udvidelser, ændret placering eller ombygning til anden udnyttelse vil kræve en dispensation. Af Miljø- og Energiministeriets vejledning om 300 m strandbeskyttelses- og klitfredningszonen fremgår det, at ændret anvendelse af en eksisterende bygning kan være omfattet af forbuddet mod tilstandsændringer, selv om der ikke sker en ændring af bygningens ydre fremtræden. Dette gælder navnlig ibrugtagning til beboelse, butikserhverv eller restaurant og lignende. Naturklagenævnet har tidligere, i overensstemmelse med ovenstående, lagt til grund, at ændret anvendelse kan udgøre en tilstandsændring, der forudsætter en dispensation fra

6 6 strandbeskyttelseslinjen, når der er tale om en anden og for naturen mere belastende form for anvendelse. På baggrund af ovenstående og idet der ikke er anført forhold som giver anledning til at fravige den hidtidige fortolkning, finder nævnet, at ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse efter en konkret vurdering kan være omfattet af naturbeskyttelseslovens 15, stk. 1. I nærværende sag indrettes beboelse i et tidligere maskinhus, der ikke før har været anvendt til beboelse. Efter maskinhusets ibrugtagen til beboelse fremstår bygningen som en selvstændig boligenhed uden tilknytning til fyrmesterboligen. Henset hertil og under hensyn til kystområdets særlige karakter, finder nævnet, at der er tale om en sådan ændring af den bestående tilstand, at det forudsætter en dispensation fra naturbeskyttelseslovens 15, stk. 1. Det ansøgte skal herefter som udgangspunkt vurderes på samme måde, som i de tilfælde hvor der indgives en ansøgning forud for en påtænkt ændring. Et flertal på 7 af Naturklagenævnets medlemmer udtaler herefter: Området der må karakteriseres som et regionalt udflugtsmål med mange tusinde besøgende om året rummer, navnlig på grund af beliggenheden mellem to have, udsigtsforholdene og fyrtårnets kulturhistoriske fortælleværdi, store naturmæssige og rekreative værdier. Selv om indretningen til beboelse alene har resulteret i meget begrænsede ydre bygningsmæssige ændringer, fremstår maskinhuset nu i forhold til omgivelserne som en selvstændig boligenhed. En bolig på dette sted vil indebære, at et vist udeareal afgrænses som privat og dermed bliver utilgængeligt for publikum. Det er ubestridt, at der i den forbindelse er tale om arealer, som besøgende hidtil har anvendt i forbindelse med vandreture, ophold, picnic mv. Hertil kommer en mere udefinerlig publikumsbegrænsning, som følger af, at indretningen af maskinhuset til beboelse kan opfattes som en grad af privatisering af pynten som helhed. Flertallet finder således, at en yderligere boligenhed på dette sted, vil være i modstrid med de hensyn, som skal varetages efter naturbeskyttelseslovens 15, stk. 1. Spørgsmålet er herefter om der foreligger særlige omstændigheder i sagen, der kan begrunde, at indretningen alligevel bør godkendes.

7 7 Ebeltoft Kommune har den 19. januar 2006 meddelt landzonetilladelse til indretning af beboelse i maskinhuset uden at oplyse, at det ansøgte forudsatte, at amtet meddelte dispensation i medfør af naturbeskyttelsesloven. En landzonetilladelse kan ikke tilsidesætte et krav om nødvendige tilladelser efter anden lovgivning, og det påhviler således principielt ejeren at sikre sig, at en ansøgt disposition er lovlig i forhold til naturbeskyttelseslovens regler. Henset hertil finder flertallet ikke, at det forhold, at ansøgerne i god tro har indrettet sig i tillid til landzonetilladelsen kan føre til at der bør meddeles dispensation i medfør af naturbeskyttelsesloven. Der henvises til, at ansøgerne har mulighed for at rejse erstatningskrav overfor kommunen. Om kommunen må anses for erstatningsansvarlig må i givet fald afgøres af domstolene. På baggrund af ovenstående og efter en samlet vurdering af sagens omstændigheder, finder flertallet således ikke grundlag for at meddele dispensation fra strandbeskyttelseslinjen til indretning af beboelse i maskinhuset. Et mindretal (Anders Stenild, Inger Støjberg, Jens Vibjerg) finder, at der bør meddeles dispensation til beboelsen i maskinhuset. Mindretallet lægger vægt på, at ansøgerne har været i god tro om, at indretning af beboelsen ikke forudsatte yderligere tilladelser, og at de har indrettet sig i tillid til kommunens upåklagede landzonetilladelse. I overensstemmelse med stemmeafgivningen går Naturklagenævnets afgørelse herefter ud på, at Århus Amts dispensation til indretning af beboelse i maskinhuset, ændres til et afslag. Det overlades herefter til Miljøcenter Århus som tilsynsmyndighed at drage omsorg for, at beboelsen i maskinhuset og den heraf følgende begrænsning for offentlighedens adgang, bringes til ophør inden for rimelig tid. På Naturklagenævnets vegne Lena Kongsbach Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. naturbeskyttelseslovens 82. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. lovens 88, stk. 1.