Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Transkript

1 Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle henseender. En kort tidshorisont med høje købs-og salgsomkostninger gør stadig lejeboligen til det billigste alternativ. En lang tidshorisont er til gengæld til fordel for ejerboligen, hvor fastholdt ejendomsværdiskat og renteudgifter udhules over tid af de generelle prisstigninger, mens lejeboligen løbende prisreguleres. Den store ubekendte faktor, der kan tilte beregningen drastisk i begge retninger, er dog den fremtidige boligprisudvikling. Analysen viser endvidere, at de samlede omkostninger ved at eje en lejlighed er meget mere end omkostningerne ved boligfinansieringen, som typisk får mest opmærksomhed i medierne. Vi ser i analysen nærmere på, hvornår det er mest økonomisk rentabelt at eje eller leje en lejlighed. Udgangspunktet er en såkaldt user-cost model, hvor de rene omkostninger ved at eje en bolig sammenlignes med de rene omkostninger ved at leje en bolig. Her er det væsentligt at skelne mellem, hvad der er en udgift i ren likviditetsmæssig forstand, og hvad der er en omkostning. En udgift er ikke nødvendigvis en omkostning. Det gælder eksempelvis afdrag på ens boliglån, der naturligvis er en udgift i likviditetsmæssig forstand, men ikke er en omkostning, da det svarer til at spare op. Mens den økonomiske byrde ved at leje primært består af huslejen, er den økonomiske byrde ved at eje en lejlighed sammensat af flere omkostninger. I medierne er der stort fokus på renteomkostningerne i forbindelse med finansieringen, men omkostningerne ved at eje sin bolig er meget andet end det. Udover renteudgifterne skal man som ejer betale ejendomsskatter og foretage løbende vedligeholdelse. Man mister endvidere muligheden for at placere ens løbende afdrag (opsparede friværdi) i et rentebærende aktiv, og der er omkostninger forbundet med at købe og sælge boligen. Endelig er der muligheden for at tabe eller tjene penge på boligen som følge af prisudviklingen på boligmarkedet samt for at nedbringe finansieringsomkostningerne undervejs via omlægninger af boliglånet. Analysen er baseret på ejendomsmarkedet i København og Århus. Der er i analysen antaget, at omkostninger til varme, el og vand (dog eksklusive afgift på vand) er identiske på eje- og lejelejligheden, hvorfor disse ikke indgår i sammenligningen. Omkostningerne ved at eje en lejlighed Omkostningerne ved at eje sin lejlighed består af omkostninger i relation til boliglån (renter, bidragssatser mm.), omkostninger ved friværdi i lejligheden i form af rentetab (opsparingen kunne alternativt have været placereret i et rentebærende aktiv), indvendig vedligeholdelse og drift mm., udvendig vedligeholdes, grundskyld, ejendomsværdiskat, afskrivninger i form af Side 1 af 11

2 forbrug af realkapital, omkostninger ved salg af lejligheden og endelig gevinst/tab som følge af prisudviklingen på lejligheden samt omlægning af boliglån. Fællesudgifter og vedligeholdelse: Udgifterne dækker indvendig og udvendig vedligeholdelse, administration, forsikring og renhold mm. Er sat til 292 kr. pr. kvm. pr. år. Det er en størrelse, der i praksis vil variere meget fra lejlighed til lejlighed. Tallet er vores skønsmæssige vurdering af en gennemsnitlig lejlighed. Boligskatter: For lejligheder består disse især af ejendomsværdiskatten som p.t. er låst på 2001 niveauet plus 5 pct. Dertil kommer en mindre grundskyld. Afskrivning på realkapital: Trods løbende vedligeholdelse af lejligheden vil der være en afskrivning på lejligheden som følge af tidens tand. Den er sat til 0,5 pct. pr. år. Det betyder, at halvdelen af boligen er afskrevet efter godt 80 år. Dette er også et skønsmæssigt tal. I praksis er der stor forskel på boligkvaliteten og således også på afskrivningsgraden. Omkostninger ved lån: Der regnes på en finansiering, hvor renten er fast i 30 år. Hertil kommer et banklån med en variabel rente på de resterende 20 pct. af købsprisen. Dertil kommer omkostninger forbundet med lånet i form af gebyrer, etableringsomkostninger og tinglysning. Omkostninger ved friværdi: Den løbende opsparing i boligen i form af afdrag giver en rente på nul. Det er en omkostning ved at eje en bolig, da opsparingen alternativt kunne have været placeret i et rentebærende aktiv. Her er anvendt en kort rente, der over tid forventes at være 3,5 pct. Omkostninger ved køb og salg: Prisen for at sælge en lejlighed løber typisk op i 5 pct. af lejlighedens salgsværdi. Denne omkostning skal fordeles ud over den periode, man ejer lejligheden i. Jo længere tid man ejer sin lejlighed, desto flere måneder er der altså at sprede denne omkostning ud på. Gevinst/tab ved ændringer i pris: Stiger lejligheden i pris, mens man ejer den, nedbringer dette omkostningerne. Omvendt stiger omkostningerne yderligere, hvis lejligheden falder i pris, mens man ejer den. I første omgang antager vi, at priserne på lejligheder udvikler sig i samme takt som den generelle prisudvikling i samfundet. Omlægning af lån: Der er i analysen ikke taget højde for muligheden for låneomlægning pga. usikkerheden forbundet hermed. Omkostninger ved at købe 80 kvadratmeter lejlighed i dag Prisen for en ejerlejlighed svinger meget alt efter beliggenhed, stand og alder. For senere at kunne sammenligne med lejeboligen tages der afsæt i lejemarkedets opdeling af lejligheder: Ikke- Side 2 af 11

3 moderniserede lejligheder opført før 1992 (ældre ikke-moderniseret lejlighed), moderniserede lejligheder opført før 1992 (ældre moderniseret lejlighed) og moderniserede lejligheder opført efter 1992 (nyere lejlighed). I tabel 1 ses de månedlige omkostninger efter skat ved køb af en lejlighed på 80 kvadratmeter i dag, som sælges efter et givent antal år. Lejligheden er opdelt på en af de tre typer og ligger i København eller Århus. Tabellen viser, at den månedlige omkostning efter skat for en moderniseret lejlighed opført efter 1992 er kr. ved salg efter syv år. Denne omkostning reduceres til kr. på en moderniseret lejlighed opført før 1992, mens en ikke-moderniseret lejlighed opført før 1992 har den laveste månedlige omkostning på kr. ved salg efter syv år. Tabellen er i 2013-priser. Tabel 1. Månedlig omkostning ved at eje 80 kvadratmeter lejligheder i Århus eller København i et givent antal år - kr. i 2013-priser Antal år inden salg Moderniseret lejlighed opført efter 1992 Moderniseret lejlighed opført før 1992 Ikke moderniseret lejlighed opført før år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år Kilde: Egne beregninger på baggrund af bl.a. specialudtræk fra Boligsiden.dk for ejerlejligheder opført før 1992 og nyere ejerlejligheder. Side 3 af 11

4 Note: Tallene er afrundet. Det er antaget, at forskellen på en moderniseret lejlighed og en ikke-moderniseret lejlighed opført før 1992 på 80 kvm. er kr. Det ses, at den månedlige omkostning falder med ejerskabets længde. Det skyldes dels, at omkostningerne ved køb og salg spredes ud over flere måneder, og dels at ejendomsværdiskatten og renteudgifterne er faste nominelle størrelser, der bliver udhulet over tid af de generelle prisstigninger i samfundet. Den omvendt proportionale sammenhæng mellem månedlige omkostninger og ejerskabets periode fremgår for alle tre typer lejligheder af figur 1. Figur 1. Månedlig omkostning ved at eje 80 kvadratmeter lejlighed i Århus eller København i et givent antal år - kr. i 2013-priser år 3 år 5 år 7 år 9 år 11 år 13 år 15 år 17 år 19 år 21 år 23 år 25 år 27 år 29 år Omkostning ved eje i givent antal år af moderniseret lejlighed opført efter 1992 Omkostning ved eje i givent antal år af moderniseret lejlighed opført før 1992 Omkostninge ved eje i givent antal år af ikke moderniseret lejlighed opført før 1992 Kilde: Egne beregninger på baggrund af bl.a. specialudtræk fra Boligsiden.dk og LLO. Hvor meget de forskellige boligomkostninger fylder af de samlede omkostninger afhænger af ejerskabets længde. Renteudgifterne fylder mindre og mindre i takt med gældsnedbringelsen. Omvendt stiger omkostningerne i forbindelse med opbygning af friværdi. Figur 2 og figur 3 viser fordelingen af boligomkostningerne på en ældre moderniseret lejlighed ved salg efter henholdsvis 7 og femten år. Som det ses, fylder omkostninger ved salg 11 pct., når der sælges efter 7 år, men kun 5 pct. ved salg efter 15 år. Side 4 af 11

5 Figur 2. Boligomkostningerne fordelt ud ved salg efter 7 år 11% 6% Omkostninger ved friværdi Finansieringsomkostninger 8% Invendig vedligeholdelse og drift 7% Udvendig vedligeholdelse 5% 9% 43% Grundskyld Ejendomsværdiskat 10% Afskrivning Omkostninger ved salg Kilde: Arbejdernes Landsbank Note: Tallene gælder for en moderniseret lejlighed opført før 1992 Figur 3. Boligomkostningerne fordelt ud ved salg efter 15 år 5% 10% 8% 6% 11% 11% 13% 36% Omkostninger ved friværdi Finansieringsomkostninger Invendig vedligeholdelse og drift Udvendig vedligeholdelse Grundskyld Ejendomsværdiskat Afskrivning Omkostninger ved salg Kilde: Arbejdernes Landsbank Note: Tallene gælder for en moderniseret lejlighed opført før 1992 Omkostninger ved at bo til leje Den samlede boligomkostning ved at leje en lejlighed udgøres af huslejen samt den mistede forrentning af det lagte depositum. Der ses i analysen bort fra sidstnævnte, da omkostningen vil være beskeden. For lejeboliger er der mulighed for at få boligstøtte. En evt. boligstøtte afhænger dels af indkomster og dels af antallet af børn i boligen. I analysen er der ikke indregnet boligstøtte til lejeboligen. Huslejen på en privat udlejningsbolig svinger afhængigt af opførelsestidspunktet og evt. modernisering. Huslejen kan nærmere opdeles på: Ikke-moderniserede lejligheder opført før 1992, moderniserede lejligheder opført før 1992 og moderniserede lejligheder opført efter Den månedlige omkostning i gennemsnit ved leje af en lejlighed i København eller Århus alt efter opførelse og stand på 80 kvadratmeter er vist i figur 4 (kilde: LLO). Side 5 af 11

6 Huslejen (eksklusiv vand, el og varme) for en ikke-moderniseret lejlighed opført før 1992 i København eller Århus svinger for en lejlighed på 80 kvadratmeter mellem kr. og kr. svarende til en gennemsnitsleje på kr. om måneden. Huslejen (eksklusiv vand, el og varme) for en moderniseret lejlighed opført før 1992 i København eller Århus svinger for en lejlighed på 80 kvadratmeter mellem kr. og kr. svarende til en gennemsnitsleje på kr. om måneden. Huslejen (eksklusiv vand, el og varme) for en moderniseret lejlighed opført efter 1992 i København eller Århus svinger for en lejlighed på 80 kvadratmeter mellem kr. og kr. svarende til en gennemsnitsleje på kr. Figur 4. Månedlig omkostning ved at leje 80 kvadratmeter lejlighed lejligheder i Århus eller København - kr. i 2013-priser år 3 år 5 år 7 år 9 år 11 år 13 år 15 år 17 år 19 år 21 år 23 år 25 år 27 år 29 år Leje ved moderniseret lejlighed opført efter 1992 Leje ved moderniseret lejlighed opført før 1992 Leje ved ikke moderniseret lejlighed opført før 1992 Kilde: Arbejdernes Landsbank på baggrund af bl.a. LLO. Huslejen for lejligheder stiger typisk med de generelle prisstigninger i samfundet. At hele huslejen typisk følger de generelle prisstigninger i samfundet står i kontrast til en ejerbolig, hvor dele af omkostningerne ved at bo i boligen er fastlåste i nominelle størrelser. Det gælder både ejendomsværdiskatten og renteudgifterne. Side 6 af 11

7 Økonomien i at leje kontra eje I figur 5 er omkostningerne ved at leje en af de tre typer lejlighed sammenholdt med omkostningerne på en ejerbolig af samme type i København og Århus. Nyere lejlighed: Sammenholdes omkostningerne på en moderniseret lejelejlighed opført efter 1992 med omkostningerne på en tilsvarende ejerlejlighed fås det, at de månedlige omkostninger i gennemsnit er lige store, når tidshorisonten er fire år. Er tidshorisonten kortere, er boligomkostningerne lavest i lejeboligen. Er tidshorisonten længere end fire år, er boligomkostningerne lavest på ejerlejligheden. Det skyldes bl.a. de høje købs-og salgsomkostninger på ejerlejligheden, der trækker de månedlige omkostningerne op på ejerlejligheden jo kortere tid, man bor i den. Ældre moderniseret lejlighed: For en moderniseret lejelejlighed opført før 1992 giver tilsvarende beregninger, at de månedlige omkostninger i gennemsnit er lige store, når tidshorisonten er syv år. Er tidshorisonten kortere, er boligomkostningerne lavest i lejeboligen. Er tidshorisonten længere end syv år, er boligomkostningerne lavest ved ejerlejligheden bl.a. på grund af flere måneder at sprede de høje købs-og salgsomkostninger ud på. Ældre ikke-moderniseret lejlighed: For en lejelejlighed opført før 1992, og som ikke er moderniseret, kan omkostningerne ved at købe ikke blive lavere end huslejen. Figur 5. Omkostning pr. måned eje/ leje af 80 kvm. lejlighed i Århus eller Kbh., kr. i 2013-priser år 3 år 5 år 7 år 9 år 11 år 13 år 15 år 17 år 19 år 21 år 23 år 25 år 27 år 29 år Leje ved moderniseret lejlighed opført efter 1992 Leje ved moderniseret lejlighed opført før 1992 Leje ved ikke moderniseret lejlighed opført før 1992 Omkostning ved eje i givent antal år af moderniseret lejlighed opført efter 1992 Omkostning ved eje i givent antal år af moderniseret lejlighed opført før 1992 Kilde: Egne beregninger på baggrund af bl.a. specialudtræk fra Boligsiden.dk og LLO. Side 7 af 11

8 Stor følsomhed på resultaterne Antagelsen om uændrede reale boligpriser i fremtiden er helt central for resultaterne. Ændrer man på denne forudsætning, vil resultatet også kunne ændre sig markant. Stiger boligpriserne mere end priserne i samfundet generelt, vil det være i ejerlejlighedens favør. Det vil rykke skæringstidspunktet frem. Ved reale boligprisstigninger på 0,5 pct. per år - altså en situation, hvor boligpriserne stiger 0,5 procentpoint mere end priserne i samfundet generelt - vil kurven for omkostninger ved at eje en moderniseret lejlighed opført efter 1992 skære kurven for omkostningen ved at leje en lejlighed af samme type allerede ved 3 år i stedet for 4 år, jf. figur 6. I forhold til kurverne for omkostningerne ved at leje eller eje en moderniseret lejlighed opført før 1992 vil kurverne nu skære ved fem år, mens reale boligprisstigninger på 0,5 pct. per år ikke vil ændre på, at den billigste type af lejebolig altid vil være økonomisk mest rentabel, jf. figur 6. Figur 6. Prisen på lejligheder stiger 0,5 pct.-point mere end priserne generelt, kr. i 2013-priser år 3 år 5 år 7 år 9 år 11 år 13 år 15 år 17 år 19 år 21 år 23 år 25 år 27 år 29 år Kilde: Arbejdernes Landsbank Note: Tallene gælder for København og Århus Leje ved moderniseret lejlighed opført efter 1992 Leje ved moderniseret lejlighed opført før 1992 Leje ved ikke moderniseret lejlighed opført før 1992 Omkostning ved eje i givent antal år af moderniseret lejlighed opført efter 1992 Omkostning ved eje i givent antal år af moderniseret lejlighed opført før 1992 Omkostninge ved eje i givent antal år af ikke moderniseret lejlighed opført før 1992 Falder de reale boligpriser i stedet 0,5 pct. per år i fremtiden - altså en situation, hvor boligpriserne stiger 0,5 procentpoint mindre end de generelle priser i samfundet - rykker skæringspunktet til gengæld frem til 5,5 år for en moderniseret lejlighed opført efter I Side 8 af 11

9 forhold til at leje eller eje en moderniseret lejlighed opført før 1992 rykker skæringspunktet til gengæld frem til 11 år, jf. figur 7. Figur 7. Prisen på lejligheder falder 0,5 pct.-point i forhold til priserne generelt, kr. i 2013-priser år 3 år 5 år 7 år 9 år 11 år 13 år 15 år 17 år 19 år 21 år 23 år 25 år 27 år 29 år Leje ved moderniseret lejlighed opført efter 1992 Leje ved moderniseret lejlighed opført før 1992 Leje ved ikke moderniseret lejlighed opført før 1992 Omkostning ved eje i givent antal år af moderniseret lejlighed opført efter 1992 Omkostning ved eje i givent antal år af moderniseret lejlighed opført før 1992 Omkostninge ved eje i givent antal år af ikke moderniseret lejlighed opført før 1992 Kilde: Arbejdernes Landsbank Note: Tallene gælder for København og Århus Om der bliver tale om gevinst eller et tab som følge af prisudviklingen er dog på forhånd uvist, når man skal træffe sin beslutning. Det er dermed en del af den risiko, man altid vil løbe. Og historien vidner om, at den kan være stor. Både i op- og nedadgående retning. Købte man en lejlighed på 80 kvadratmeter i starten af 00 erne i København eller Århus og solgte den på toppen af boligboblen i 2006, var ens samlede boligomkostninger for en gennemsnitslejlighed minus kr. per måned i hele perioden (2013-priser). Man vil med andre ord have tjent kr. om måneden i seks år eller godt 0,8 mio. kr. over den samlede periode. Værdistigningerne på boligmarkedet i denne periode var altså så store, at de mere end opvejede de resterende boligomkostninger i forbindelse med boligen. Til sammenligning ville en husleje for 80 kvadratmeter i en moderniseret lejlighed opført før 1992 have ligget på kr. pr måned. Over perioden ville det omkostningsmæssigt være blevet til ca. 0,5 mio. kr. Altså en forskel på 1,3 mio. kr. ved at have ejet en lejlighed fra starten af nullerne og frem til 2006 frem for at have lejet. Side 9 af 11

10 Købte man derimod en gennemsnitslejlighed i København eller Århus på toppen i 2006 og sælger i dag, løber de samlede boligomkostninger op i ca kr. pr. måned i hele perioden (2013- priser). Dermed løber de samlede omkostninger over perioden op i godt 1,5 mio. kr. Til sammenligning ville en husleje for 80 kvadratmeter i en moderniseret lejlighed opført før 1992 have ligget på kr. pr måned. Over perioden ville det omkostningsmæssigt være blevet til ca. 0,5 mio. kr. Altså en forskel på over 1 mio. kr. ved at have lejet fremfor at have ejet en lejlighed fra 2006 frem til i dag. Det kan afslutningsvis nævnes, at priserne på ejerlejligheder det seneste år er steget 8 pct., mens forbrugerpriserne kun er steget 0,5 pct. Med en sådan udvikling er ejerlejligheden den økonomisk mest rentable efter bare 1 år - både når det gælder nyere lejligheder opført efter 1992 og moderniserede lejligheder opført før Selv de helt billige lejelejligheder, altså ikke moderniserede lejligheder opført før 1992, bliver udkonkurreret af ejerlejligheden efter 1,5 år. Konklusion Selvom boligpriserne er faldet kraftigt og renterne er lave, er det stadig ikke sådan, at det i enhver henseende bedst kan betale sig at købe lejlighed frem for at leje. Hvorvidt det er mest økonomisk rentabelt at eje eller leje, afhænger af ens tidshorisont, ens valg af type bolig og så den store ubekendte faktor: Den fremtidige prisudvikling på ejendomsmarkedet. En kort tidshorisont er i lejeboligens favør pga. høje købs-og salgsomkostninger på en ejerlejlighed. Boligtypen er dog også afgørende for den økonomiske kalkule. Huslejen varierer meget afhængigt af opførelsesåret og moderniseringsgraden, mens omkostningerne ved at eje varierer i mindre grad afhængigt af disse forhold. Den uforudsigelige faktor, boligprisudviklingen, kan dog vende op og ned på regnestykket, når dagen er omme. Det viser udviklingen før og efter krisen i nullerne, hvor købere af lejligheder i starten af nullerne endte med at have fået penge for at købe og bo i deres ejerlejlighed, mens de, der købte på toppen og sælger i dag, ville have været økonomiske bedre stillet ved at have boet i den allerdyreste lejelejlighed på markedet. Historiske data viser, at boligpriserne generelt er vokset hurtigere end forbrugerpriserne. Det er der dog ingen garanti for, de også vil gøre i fremtiden. Selv om boligpriserne over en lang periode er steget mere end forbrugerpriserne, har det stadig været med store udsving hen ad vejen. Det har derfor været afgørende for ens gevinst/tab, hvornår man gik ind, og hvornår man gik ud af boligmarkedet. Side 10 af 11

11 Hvad bør du have på plads, inden du beslutter dig Din tidshorisont: Skal du snart flytte igen, taler det for lejeboligen. Stiger boligpriserne ikke mere end de generelle prisstigninger i samfundet, går der 4 år før ejerlejligheden er billigst, når valget går på en moderniseret lejlighed opført efter Derimod går der 7 år før ejerlejligheden er billigst, når valget går på en moderniseret lejlighed opført før 1992, mens det rent økonomisk altid er billigst at leje, når valget går på en lejlighed opført før 1992, som ikke er moderniseret. Dine konkrete alternativer på lejemarkedet: Der kan ikke vælges og vrages på markedet for lejeboliger og ejerboliger. Måske har du fået en billig lejebolig på hånden. Det trækker alt andet lige i retning af at vælge lejeboligen. Det er dine konkrete alternative på lejemarkedet, du skal holde op mod prisen på ejerlejligheden. Husk også at tage højde for boligstøtte. Om du er eje eller leje typen: Leje giver frihed til hurtigt at flyve væk igen. Til gengæld giver ejerskab mulighed for at sætte et personligt præg på lejligheden. Din tiltro til boligpriserne: Boligprisudviklingen er den store ubekendte faktor i det endelige økonomiske regnskab. Det er efterhånden en kliche at sige, at man skal købe efter behov. Men det klinger lidt hult i kølvandet på de store historiske udsving og deraf følgende store tab. Lyt til de økonomiske eksperter, du har tiltro til, og beslut dig for hvad din egen tiltro til boligmarkedet er. Spørgsmål til analysen kan rettes til Økonomisk Sekretariat i Arbejdernes Landsbank. Kontakt: Cheføkonom Lone Kjærgaard, tlf Senioranalytiker: Thomas Lynggaard Germann, tlf Kildeliste Lunde, Jens 1998a: Boligudgifter og user-costs. Undervisningsnote, 18. september Socialministeriet, 2003: Private udlejningsejendommes budgetleje 2002, Socialministeriet. Boligøkonomisk Videncenter, 2013: Bolig Administration, drift og vedligehold af lejligheder. Arbejdspapir af Marc Lund Andersen 2013 Boligsiden.dk har venligst stillet data til rådighed for priser på lejligheder i København og Århus afhængig af opførelsesåret. Mundtlig sparring med cheføkonom i Lejernes LO, Jesper Larsen. Side 11 af 11