VALG AF REALKREDITLÅN. med fokus på forbedring af rådgivning af den enkelte låntager

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "VALG AF REALKREDITLÅN. med fokus på forbedring af rådgivning af den enkelte låntager"

Transkript

1 Kandidatafhandling Institut for Finansiering Forfatter: Elena Korchounova Vejleder: Anders Grosen VALG AF REALKREDITLÅN med fokus på forbedring af rådgivning af den enkelte låntager Handelshøjskole i Århus Maj 2009

2 Indholdsfortegnelse 1. SUMMARY 1 2. INDLEDNING OG PROBLEMFORMULERING INDLEDNING PROBLEMFORMULERING AFGRÆNSNING FREMGANGSMÅDE 7 3. DEN IDEELLE RÅDGIVNING LIVSCYKLUSTEORIEN INVESTMENT POLICY STATEMENTS LIKVIDITET OG HORISONT HORISONT SKAT, LOVGIVNING MM RISIKOTOLERANCE NUVÆRENDE RÅDGIVNING REALKREDITPRODUKTER FASTFORRENTEDE LÅN VARIABLE LÅN LÅN MED RENTELOFT AFDRAGSFRI LÅN SAMMENLIGNING 27

3 6. RÅDGIVNINGSVÆRKTØJER ÅRLIGE OMKOSTNINGER I PROCENT (ÅOP) HORISONT OG KONSEKVENSBEREGNING OPTIMUS PRIVATØKONOMISK BALANCE LÅNTAGERNES ADFÆRD INTRODUKTION TIL BEHAVIORAL FINANCE BEHAVIORAL FINANCE TEORIER PROSPEKTTEORIEN MENTAL ACCOUNTING OG FRAMING HEURISTIKS OG HERD BEHAVIOR KOGNITIV DISSONANS KONFIDENS OG OPTIMISME FORTRYDELSE OG BAGKLOGSKAB FORBEDRING AF RÅDGIVNINGEN OPTIMAL REGULERING KONKLUSION 58 BIBLIOGRAPHY 63 BILAG 67

4 Summary 1 1. Summary Choice of a mortgage loan is a situation that most people have to deal with at least once in their lives. Never the less it may be a difficult decision. The availability of mortgage products on the Danish market has increased during the past 15 years, since liberation of the mortgage legislation in 1993 and re-introduction of the ARM (adjustable rate mortgage) in The product development within the sector has resulted in a household being able to choose a loan suitable to its situation, needs and risk profile. With such a wide range of products the lenders or consumers are at times facing a difficult decision making situations. The objective of this thesis is come up with a suggestion on improvement of guidance of lenders when considering obtaining a loan for financing their houses. The thesis bases on the Investment Policy Statement (IPS) framework known from investment counselling as an example of which aspects counselling of households about their economic decisions ideally should cover as well as life-cycle theory. Four different approaches are being described and analysed. Firstly, APR (annual percentage rate) was by legislation made to be an indispensable part of an mortgage agreement. The indicator is widely use and became well known by the Danish consumers during recent years. The calculation of the rate is based on the interest rate until the first rate adjustment, and does therefore is not reflecting risks of increasing interest rate and potential changes in bond prices. The figure seems to be too simple in a very complex market. Secondly, the feasibility method has been introduced. This calculation bases on a more or less standard calculation of mortgage product by showing the size of the monthly payments, number of the payments, interest rate etc. But it takes the procedure a step further, by looking at a short horizon (the proposed horizon is 5-7 years) and calculating the sensitiveness of products payment, the value of the outstanding loan and home-equity by changing the assumption about the future interest rate ( for example by changing ± 3%) and house prices (± 10-20%). The third

5 Summary 2 method is invented by Nykredit 1 and is based on portfolio theory. One of the parts of the model is based on modelling the future interest rate, which is risky and the method might be difficult for private consumers to understand, as they are the ones to make a choice of mortgage product and to consider refinancing the loan in the future. The last method is use of the household balance. Originally it was proposed as an wealth statement, but this paper proposes to use is as an extension to the feasibility method, by calculating sensitivities for the whole private household s balance sheet instead of the traditional narrow approach to the mortgage counselling. The traditional counselling is primarily focused on the mortgage product itself and sometimes the house equity. Behavioral Finance challenges the assumptions of rational agents and utility optimization in the way that the agents are affected by psychological aspects which lead to irrational behaviour. This argument is supported by different anomalies discovered in empirical tests. Theoretically the Prospect Theory by Kahnemann and Tversky plays a key role in the launch of behavioral finance. The theory can help understanding some of the anomalies to be observed in consumer s behaviour. Other psychological aspects as overconfidence, feeling of regret, cognitive dissonance, framing, mental accounting, heuristics and herd behaviour also affect people s decision making. Influenced by these psychological factors they perceive situations irrationally and commit mistakes. Because of the complexity of the mortgage choice making, it is has been suggested that private households are subject to a number of the above mentioned anomalies and therefore are likely to make mistakes. Use of household s balance sheet is a way to present a complex situation in a more or less easily comprehensible way. Furthermore the method shifts the focus from people s tendency to split their finance into smaller pieces (mental accounting) and generally try to create shortcuts when facing a complex decision situation. 1 A Danish mortgage company

6 Indledning og problemformulering 3 2. Indledning og problemformulering 2.1 Indledning Ejerbolig vejer tungt i den privatøkonomiske balance for langt de fleste boligejere. På den ene side er boligejere eksponeret over for boligprisudviklingen på aktivsiden, og på passivsiden er ejerne udsatte for risici, som er forbundet med renteudviklingen, da boliggælden her typisk er den største post. Den rette finansiering er derfor af stor betydning for boligejernes økonomi. I Danmark har realkreditforeninger været med til at dække lånebehov hos husejerne i mere end 200 år. De seneste 15 år har været præget af en dynamisk udvikling, herunder liberaliseringen i 1993 og reintroduktion af rentetilpasningslån i Produktudviklingen har været stor, og branchen bliver generelt rost for at have leveret et bredere og mere fleksibelt produktudvalg til kunderne. Samtidig er produkterne blevet mere rådgivningstunge og kræver større indsigt fra kundernes side (Andersen & Juul, 2005). Det udvidede produktudbud stiller højere krav til låntagernes analytiske evner, da de, ud over at forstå de enkelte produkter og deres konsekvenser for den enkelte husstands økonomi, også skal være i stand til at sammenligne dem på baggrund af husstandens egen risikoprofil, tidshorisont, nuværende og fremtidige indkomst for til sidst at foretage et valg. De nye produkter har haft stor effekt på låntagernes adfærd, og der er bl.a. blevet observeret følgende fænomener: - De afdragsfrie lån udgør i dag en betydelig del af realkreditfinansiering til private husstande. Meget tyder på, at denne låntype har været med til at give et skub til boligpriserne (Lunde, 2007, s.14). - Andersen & Juul (2005) påpeger, at låntagere er ved at blive livslange kunder hos realkreditinstitutter. Lunde (2005) kommer ligeledes til den konklusion, at de yngre boligejere siden 1980erne er blevet mere forgældede. Der er sket en forandring på rådgivningsområdet, idet der i højere grad er tale om salg af kredit og ikke ydelse af lån. Rådgiverne bliver i højere grad belønnet for deres arbejde baseret på deres salg. I kraft af den brede palet af produkter er kunderne nødt til

7 Indledning og problemformulering 4 at læne sig op ad rådgiverne. En undersøgelse blandt danskere har vist, at låntagere har stor tiltro til den rådgivning, de har modtaget i forbindelse med optagelse af realkreditlån (Andersen & Juul, 2005). Den nuværende rådgivning fokuserer typisk på lånenes likviditetsmæssige profil, fx ved øget fokus på førsteårsydelsen, og kun i mindre grad på risici, som låntagere kan blive udsat for, herunder konsekvenser af ændring i renter og boligpriser. Rådgivningen er derfor meget kortsigtet. I forbindelse med den nye SDO-lovgivning er Bekendtgørelsen om gode skik for finansielle virksomheder 2 blevet revideret. Et nyt krav er, at ÅOP (årlige omkostninger i procent) skal oplyses af rådgiveren for såvel et valgt produkt som for et alternativt. ÅOP omfater både stiftelsesgebyrer og renteomkostninger og viser derfor et mere fyldestgørende billede af de samlede omkostninger. Renteomkostninger er dog beregnet på baggrund af førsteårsrenter, og således flytter nøgletallet ikke fokus fra førsteårsydelsen (Jakobsen, Skærpede krav til rådgivning om boliglån, 2007). I denne sammenhæng bliver ÅOP betragtet som et rådgivningsværktøj frem for et nøgletal. ÅOP bliver behandlet i kapitel 6.1. Kombinationen af den salgsprægede branche og et bredere udvalg af komplekse produkter gør det svært for den almindelige låntager at træffe en kvalificeret beslutning. Derfor opstår der et spørgsmål om, hvorvidt låntagerne har det nødvendige informationsgrundlag til at foretage et valg. Dette omfatter den samlede kvalitet af rådgivningen, såvel rådgivningens informationsindhold som hvorvidt låntageren får de nødvendige oplysninger set fra en finansteoretisk synsvinkel, men også måden, hvorpå disse informationer bliver formidlet. Det ville være optimalt, hvis kunderne selv kunne kontrollere kvaliteten af rådgivningen, da det er umuligt at overvåge forholdet mellem de enkelte kunder og rådgivere. Problemet består i, at næsten 90 % af låntagerne siger, at de er tilfredse med den rådgivning, de har fået i forbindelse med optagelse eller omlægning af deres lån (Realkreditrådets årsberetning, 2004). Låntagerne er dog letpåvirkelige fx gennem den måde, lånemulighederne præsenteres på, og således har rådgiverens ord og måde at 2 BEK nr af 19/10/2007: Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder

8 Indledning og problemformulering 5 præsentere mulighederne på indflydelse på låntagerne valg (Jakobsen, Skærpede krav til rådgivning om boliglån, 2007). Desuden har mange låntagere den opfattelse, at rådgiveren er på kundens side (Andersen & Juul, 2005). Man kan derfor stille spørgsmålstegn ved, hvorvidt rådgivningens kvalitet bliver bedømt på baggrund af den service, der blev ydet i forbindelse med rådgivning, herunder venlig betjening, hurtig sagsbehandling og personlig faktor. Langt de fleste kunder har ikke den nødvendige kompetence til at bedømme den faglige kvalitet af rådgivningen. Derfor har de svært ved at gribe ind, hvis kvaliteten halter. Kundernes manglende viden og påvirkelige præferencer er et problem, og låntagernes manglende indsigt er en stor forhindring ved valg af den optimale låntype. Taget produktkompleksitet i betragtning er det ikke overraskende, at der er en række låntagere, som laver fejl ved beslutningstagning. I sin artikel argumenterer Campbell (2006) for, at der er to måder at afhjælpe disse fejl på. For det første kan forbedringer ske via implementering af den økonomiske viden ved hjælp af financial engineering, og for det andet kan låntagernes privatøkonomiske færdigheder og forståelse forbedres, hvor Campbell understreger, at det er en omkostningsfuld proces, og det er svært at nå ud til det segment, som har den største sandsynlighed for at begå økonomiske fejl, med henblik på forbedring af deres økonomiske kompetencer (Campbell, 2006). Til trods for dette er det dette projekts hensigt at undersøge, om der kan skabes bedre informationsgrundlag for de danske låntagere til at foretage optimalt valg af realkreditlån. Dette ønskes opnået dels ved at analysere de rentabilitetsmetoder, som bruges til at vurdere og sammenligne de forskellige låntyper, dels ved at undersøge låntagernes adfærd med henblik på at finde ud af, hvilken rentabilitetsmetode der egner sig bedst til formidling til private kunder. 2.2 Problemformulering De eksisterende rådgivningsværktøjer ønskes analyseret med henblik på at finde ud af, hvilken metode eller kombination af metoder der egner sig bedst til på en let forståelig måde at formidle konsekvenser, herunder omkostninger og risici, ved valg af de

9 Indledning og problemformulering 6 forskellige realkreditprodukter og dermed give det bedste grundlag for sammenligning og valg af produkter. For at besvare hovedspørgsmålet søges de nedenstående underspørgsmål besvaret: Hvad er den ideelle rådgivning? Hvad kendetegner rådgivningen i dag? Hvilket rådgivningsværktøj afspejler bedst de omkostninger og risici, der er forbundet med de forskellige låneprodukter? Hvordan kan adfærd og beslutningsprocessen for realkreditlåntagere karakteriseres? Hvilket rådgivningsværktøj egner sig bedst til vurdering af forskellige produkter og formidling af informationen til kunder? Ved behandling af rådgivningsværktøjer fokuseres der på fire følgende metoder: Nutidsværdimetode - ÅOP Horisont- og konsekvensberegning Porteføljemodel (Nykredits Optimus) Den privatøkonomiske balance (inddragelse af aktiv- og passivsiderne) 2.3 Afgrænsning Boligejernes kapitalforhold har indflydelse på ejernes økonomiske risici, de finansielle virksomhedernes kreditrisiko og den finansielle stabilitet i samfundet (Lunde, Et vue over boligejernes kapitalstruktur - og dens aldervariation, 2005). Denne afhandling beskæftiger sig udelukkende med boligejernes økonomiske situation. Visse problemer i rådgivningen kan afhjælpes ved hjælp af finansielle produkter. Fx kan låntagernes manglende deltagelse i aktiv gældpleje være afhjulpet af et produkt, der kombinerer fastforrentet lån og rentetilpasningslån og samtidig regulerer for inflation (Campbell, 2006). Denne afhandling fokuserer udelukkende på rådgivningsforløb med

10 Indledning og problemformulering 7 udgangspunkt i de eksisterende produkter på det danske marked. Muligheder for nye produkter bliver ikke undersøgt. Opgaven undersøger endvidere, hvilke forhold der skal inddrages ved valg af realkreditlån og forudsætter derfor, at beslutningen om, om der skal lejes eller købes, allerede er taget. 2.4 Fremgangsmåde Det er svært at definere, hvad god realkreditrådgivning er, da den omfatter mange aspekter. Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder danner rammen for rådgivningen af kunder i finanssektoren, og den er senest blevet revideret i forbindelse med introduktion af lån finansieret ved hjælp af særligt dækkede obligationer (SDO). Ud over generelle krav til rådgivning ydet af finansielle virksomheder indeholder bekendtgørelsens kapitel 4 Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. Reglerne om god skik stiller generelle krav til rådgivningen om, at den skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Endvidere er der stillet krav til indgåelse af aftalen mellem kunden og formidler af lånet. Der er således mere tale om generelle retningslinjer frem for konkrete anvisninger, og det kan derfor være vanskeligt at vurdere den nuværende realkreditrådgivning med udgangspunktet i disse regler. I sin artikel i Finans/Invest kommer Michael Andersen med et bud på, hvordan god finansiel rådgivning skal udformes ved at introducere Investment Policy Statement (IPS). Ligesom regler om god skik er udformningen af IPS heller ikke konkret. Til forskel for bekendtgørelsen anskuer IPS-tankegangen dog rådgivningen fra to forskellige vinkler: den finansielle teori på den ene side og det mere bløde aspekt, herunder livspræferencer, behov og kognitive biases, på den anden. Denne tankegang er derfor oplagt til at samle resultater af analysen af rådgivningsværktøjer på den teoretiske side og kundeadfærd på den anden side til et fælles resultat. Der findes ikke en konkret fremgangsmåde, hvorpå man bør bruge IPS ved realkreditrådgivning. Med udgangspunkt i IPS-tankegangen kan afhandlingens formål udtrykkes således:

11 Indledning og problemformulering 8 Ved at arbejde med rådgivningsværktøjer og låntageradfærdd skal opgaven på baggrund af de opnåede resultater komme med et bud på, hvad en rådgivningsskabelon for realkredit skal indeholde. KAP 2 INDLEDNING KAP 3 Ideel rådgivning KAP 4 Nuværendee rådgivningg KAP 5 Rentabilitetsmetoder KAP 6 Produkter KAP 7 Kundeadfærd KAP 8 Forslag til bedre rådgivning KAP 9 Implementering KAP 10 KONKLUSION Figur 1: Opgavens opbygning

12 Den ideelle rådgivning 9 3. Den ideelle rådgivning Der findes ingen forskrift på, hvad den ideelle realkreditrå ådgivning indebærer. Denne afhandling tager afsæt i to forskellige bud på, hvad god rådgivning skal baseres på. Den første teori omhandler livsindkomstenn og medtages, fordi boligen og dens finansiering, ud over at være et hjem og en husleje for sine ejere, også spiller en stor rolle i livsindkomstenss omfordeling og opsparing, mens den anden, Investment Policy Statements (IPS), er et framework, som stammer fra investeringsrådgivning og er relevant, idet det sætter rådgivningen i en skabelon. 3.1 Livscyklusteorien Livscyklusteorien behandler allokering af private husstandes forbrug gennem Indkomst Forbrug opsparing over tid. Ifølge teorien skal dette ske via intertemporal brug af aktiver, altså alle aktiver, som er akkumuleret gennem personens levetid. For et menneske er det typisk at starte sit liv med en lav indkomst, Figur 2: Allokering af livsforbrug Nytteteoriens antagelse om, at personer har faldendee nytte i hvorfor der ofte er behov for at låne. I takt med stigende formue, er hovedargumentet for forbrugets allokering fra årene med høj indkomst, som typisk ligger i midten af livsforløbet er der mulighed for at midten af en livscyklus til årene med lav indkomst, hvor de opsparede midler gør mere gavn. betale gælden af og spare op, hvorefter der i den sidste del af livscyklussen bliver sparet ned. Opsparingen gennem et livsforløb kan være i form af både likvid-/kontant- værdi for de fleste husstande udgør den største post eller pensionsopsparing samt andre anlægs- og omsætningsaktiver, hvor boligens blandt anlægsaktiver. Opsparing Human Capital Total formue Figur 3: Human capital, opsparing og totalformue over livscyklus. Human capital (nutidsværdi af akkumuleret fremtidig indkomst) er en uundværlig del af livscyklusteori. Idet levetiden er svær at estimere, vil mange personer have en reserve mod slutningen af deres levetid, hvor eventuelt overskud vil udgøre arven til den næste generation. Det maksimale livsforbrug kan udtrykkes som en

13 Den ideelle rådgivning 10 funktion af oprindelig formue, indkomst og arv til den næste generation: 3 (2.1) Ligningen er i sig selv meget simpel. Udfordringen består i optimeringen af forbruget ved at øge dets nytte. For dyb forståelse af nyttefunktionen er det nødvendigt at definere, hvad nytte er. Livscyklustankegangen har mange anvendelsesmuligheder inden for privatøkonomiske problemstillinger og har tre vigtige milepæle gennem tidernes løb i form af tre nobelpriser for arbejde med og videreudvikling af området. Milton Friedman har som den første argumenteret for, at beslutninger vedrørende forbrug skal baseres på den permanente indkomst frem for den nuværende indkomst. Franco Modigliani har taget udgangspunkt i den på det tidspunkt allerede eksisterende hypotese om, at mennesker sparer op til deres alderdom, og det er fastslået, at livsindkomsten bør opgøres som nutidsværdien af alle fremtidige indkomster. Modigliani har indarbejdet dette i en operativ model, som er forankret i veletableret økonomisk teori. Gary Becker har forsket i faktorer, herunder sociale og adfærdsmæssige faktorer, som har indflydelse på human capital (Merton & Bodie, 2000, s. 147). Det er blevet nævnt ovenfor, at det er mere korrekt at betegne livscyklusteorien som en livscyklustankegang, idet der ikke er tale om en entydig teori, men en grundlæggende tilgangsvinkel. Anvendelse af livscyklustankegangen er forbundet med flere udfordringer. Planlægningen skal være langsigtet, og samtidig er livets længde en naturlig begrænsning. I Mertons teori er det antaget, at formue er omsættelig, og i virkeligheden består en persons formue bl.a. af human capital, som ikke er omsættelig. Dette betyder, at en person har en indkomstrisiko, som til en vis grad kan forsikres gennem forsikringer mod tab af arbejdsevne eller arbejdsløshed. På den anden side giver netop human capital-husholdninger mulighed for at strække indkomsten ved at arbejde mere eller vente med at gå på pension. I faglitteraturen er der uenighed om 3 Hvor = forbrug på tidspunkt t; = indkomst på tidspunkt t; r = rente; R = antal år til pension; T = antal år af levetid; = den oprindelige formue; B = arv til næste generation (Merton & Bodie, 2000, s. 149).

14 Den ideelle rådgivning 11 indkomstens egenskaber som aktiv, og nogle forfattere argumenterer for at betragte indkomsten som en mere eller mindre risikofri aktiv, afhængig af hvor meget indkomsten korrelerer med markedet i konkrete situationer. Dette medfører en større risikotolerance og dermed en større andel af risikable aktiver. Andre fastslår imidlertid, at der er en korrelation på længere sigt (Campbell, 2006). Livscyklus afspejler sig også i lånebegrænsninger. De yngre boligejere har en større gæld-/indkomstandel og en væsentligt lavere formue/indkomst sammenlignet med ældre husholdninger med egen bolig (Lunde, Et vue over boligejernes kapitalstruktur - og dens aldervariation, 2005). Dermed har de yngre husstande færre muligheder for at kompensere for nedgang i indkomsten ved at låne. Samtidig er transaktionsomkostninger ved boligskift høje, og en bolig er derfor ofte en langsigtet og svært omsættelig investering, hvilket gør det svært og dyrt for boligejere at tilpasse udgifter forbundet med ejerbolig til aktuelt indkomstniveau. Som eksempel på anvendelse af livscyklusbetragtning inden for realkreditområdet kan nævnes en undersøgelse foretaget af Campbell et al. (2003), som tager udgangspunkt i livscyklusbetragtning i analyse af valg mellem realkreditlån med en fast (uden indbygget option for indfrielse til kurs 100) eller variabel rente, hvor den forventede nytte i følgende nyttefunktion maksimeres: max, 4 (2.2) Campbell et al. understreger, at livsindkomst (eller human capital) er af væsentlig betydning ved valg af det optimale lån. Human capital er et vigtigt aktiv i den privatøkonomiske balance. Pga. moral hazard er det svært (og dyrt) at låne imod fremtidig indkomst. Muligheder for forsikring af tab eller ændringer i livsindkomst er i praksis begrænsede, og tab af indkomsten af derfor en risiko, som skal medtages i overvejelser ved privatøkonomiske beslutninger. 4 Hvor = al forbrug undtagen udgifter til boliglån på tidspunkt t hos husstand j; T = tidshorisont og, = realformue på tidspunkt T+1; β = tidsdiskonteringsfaktor; γ = koefficient af relativ risikoaversion (Campbell & Cocco, 2003, s. 1457).

15 Den ideelle rådgivning 12 I undersøgelsen antages det, at låntager ejer et hus, som er finansieret ved et realkreditlån, der er enten fast eller variabelt forrentet. Låntagerens indkomst er usikker og kan benyttes til enten forbrug eller ydelser til realkreditlånet. Det fastforrentede lån udsætter låntagere for velfærdsrisiko pga. ændrende kurser på de bagvedliggende obligationer. Ved et variabelt forrentet lån udsættes låntagere for indkomstrisiko, idet lånets ydelse ændrer sig via renteændringer på refinansieringstidspunkter (Campbell, et al., 2003, s ). Forfatterne konkluderer, at låntagere med lavere gældsandel i forhold til deres indkomst, stabil indkomst, lav risikoaversion og større sandsynlighed for flytning burde foretrække lån med variabel rente frem for fastforrentede lån. Undersøgelsen bygger på en række forsimplinger i forhold til den virkelige verden, som er mere kompleks (Campbell, et al., 2003, s. 1489). I Danmark er tankegangen for alvor vundet frem i pensionsbranchen og er begyndt at være mere tilstede ved investeringsrådgivning (Grosen & Nielsen, Livsindkomsttankegang vinder frem, 2006). 3.2 Investment Policy Statements IPS-tankegangen danner rammen om denne afhandling. Frameworket understøtter livscyklusteorien om inddragelse af både aktiver og passiver i finansiel rådgivning. Oftest er det de finansielle poster, som bliver medtaget i den finansielle rådgivning. IPSframeworket omfatter derimod både de finansielle og ikke-finansielle forhold, herunder kundens behov, forventninger og præferencer. IPS består af tre dele: planlægning og analyse, implementering samt feedback. Den nedenstående opstilling af frameworket, jf. Andersen, 2006, er målrettet mod brug ved investeringsrådgivning og er illustreret ved hjælp af nedenstående figur.

16 Den ideelle rådgivning 13 Investment Policy Statement: - Investormålsætning: - Begrænsninger - Præferencer Monitoring af investor relaterede forhold Porteføljestrategier Kapitalmarkedsforventninger Relevante økonomiske, politiske & markedsmæssige overvejelser og forventninger Planlægning Porteføljekonstruktion, revision og implementering: -Strategisk asset allokering -Porteføljeoptimering -Værdipapirudvælgelse Monitoring af økonomiske, politiske og markedsmæssigee forhold Implementering og feedback Performance måling og evaluering Figur 4: Illustration af Investment Policy Statement. Kilde: (Andersen M., 2006) For realkreditrådgivning vil det første trin omfatte kunde- og markedsanalyse, det andet trin valg og køb af produktet på baggrund af den første fase samt aktiv gældspleje i form af eventuelle låneomlægninger, og det tredje trinfeedback. Frameworket er kendetegnet ved større fokus på individuel kundeanalyse. IPS til brug i finansieringsrådgivningg udformes skriftligt og skal indeholde kundens målsætning mht. afkast og risikotolerance. Derudover inddrages der fem punkter, som kan være begrænsende for investeringen: likviditet, tidshorisont, skat, love og regler samt eventuellee specifikkee forhold. De finansieringsmæssige aspekter er illustreret i nedenstående figur og bliver beskrevet i dette afsnit med udgangspunkt i Michael Andersens artikel (2006), mens psykologiens indflydelse bliver beskrevet i kapitel 7 Kundeadfærd. Dettee framework kan rådgiveren og kunden bruge til systematisk at kortlægge kundens økonomiske forudsætninger samt andre relevante, herunder bløde, forhold som fx forventninger, præferencerr mm. Afkast som målsætning er irrelevant i forbindelse med realkreditrådgivning, Investment Policy Statement Målsætninge er Begrænsninger Risikotolerance Likviditet Skattehensyn Lovgivning Figur 5: Målsætninger og begrænsninger ved IPS. Kilde: (Andersen M., 2006) Individuellee omstændigheder

17 Den ideelle rådgivning 14 men kan erstattes med mål om formue i bolig. Fordelen ved IPS-tankegangen er, at rådgivningen sættes i et system. Andersen bruger ordet skabelon, som kan opfattes misvisende, idet der ikke er en entydig forskrift på, hvordan IPS skal udarbejdes. Dette gør IPS til et dynamisk værktøj, som kan ændres og tilpasses over tid og på tværs af produkter og kundeområder. En anden fordel ved denne fremgangsmåde er overblikket over nuværende situation, mål samt strategi, der skal bruges til at nå disse mål. Overskueligheden er samtidig udfordringen ved udarbejdelse af IPS. Den gode hensigt skal omsættes i praksis, hvor variabler og begrænsninger skal samles til at danne et samlet billede Likviditet og horisont Likviditet er en væsentlig begrænsning for de fleste økonomiske beslutninger, herunder vælg af realkreditlån. Det er derfor forståeligt, at der bliver lagt stor vægt på størrelsen af de månedlige ydelser. Ved rådgivning om boligfinansiering tages der fx udgangspunkt i husstandens (likviditets-)budget for at finde frem til den maksimale købspris. Selv om livscyklusteorien foreskriver, at forbruget (og dermed også boligkøbsbeslutninger, herunder finansiering) skal planlægges på baggrund af livsindkomst, kan likviditeten være en begrænsning herfor. Der er desværre en kløft mellem det øjebliksbillede, som der tages afsat i, og lånets lange (typisk 30-årige) løbetid. Det er yderst svært at komme med et realistisk bud på kundens fremtidige likviditetsrammer og -behov, men det kan være umagen værd. Der er mange faktorer, som i et indviklet samspil påvirker både fremtidige indtægter og udgifter. De efterhånden mange låneprodukter på markedet har vidt forskellige likviditetsegenskaber. Det er derfor vigtigt at vælge et så passende produkt som muligt, idet omlægningsomkostninger er høje. Det er også vigtigt at tage med i sine overvejelser, hvilke likviditetsmæssige konsekvenser og muligheder de forskellige lån har over deres løbetid. Lån med variabel rente kan især give udsving i ydelsesstørrelse i takt med, at renten ænder sig, men til gengæld kan låntagernes forsikre sig imod for stor en rentestigning gennem lånene med renteloft. Lån med variabel rente er som udgangspunkt et godt produkt, som sikrer, at boligejere til enhver tid har den laveste

18 Den ideelle rådgivning 15 rente via hyppige rentetilpasninger. En af de største ulemper ved rentetilpasningslån er usikkerhed i ydelser. Hvor stort omfang den enkelte husstand kan bære denne risiko i, afhænger bl.a. af gældens størrelse i forhold til indkomsten. Især førstegangskøbere med forholdsvis lav opsparing og lille udbetaling samt købere i regioner med høje boligpriser kan være udsatte for denne risiko (Lunde, 2005). Der er også muligheder for at lempe likviditeten ved hjælp af afdragsfrie lån med en fast afdragsfri periode eller et såkaldt klippekort. Idet ingen af mulighederne kommer gratis, er det optimalt at vælge låntype med de muligheder, som låntageren har brug for og de risici, som vedkommende kan og vil bære. De forskellige produkter vil blive beskrevet i kapitel 6. Ud over ydelsen på et lån spiller indkomsten også en stor rolle. Det er relevant at kigge på udsving i indkomsten på både kort og langt sigt. Udsving på kort sigt kan være høje for fx provisionslønnede. Den langsigtede udvikling kan derimod være bestemt af uddannelse og branche. For akademikere kan lønkurven være stejl i starten af arbejdslivscyklussen for derefter at flade ud, mens lønkurven for andre uddannelsesprofiler kan udvikle sig mere konstant. Mulighed for betalt overarbejde og vilje fra kundens side til at benytte sig af det, hvis behovet opstår, er også vigtige faktorer at tage med. Dette kan give en god mulighed for at øge likviditeten, hvis det skulle blive nødvendigt (Lund Larsen, 2007) Horisont Realkreditlån kan betales tilbage i op til 30 år. Det er dog sjældent tilfældet, at tiden udnyttes fuldt ud. Boligejere sælger bolig, omlægger deres lån eller vælger at indfri det før tid. Horisonten er en yderst individuel faktor, og det er endnu et område, hvor samspillet mellem rådgiveren og kunden er af stor betydning, idet kunden har kendskab til sine fremtidsplaner og faktorer, som kan have indflydelse på dem, mens rådgiveren skal omsætte denne viden til en strategi, som understøtter kundens ønsker og præferencer. Tidsperspektivet har stor indflydelse på valg af et låneprodukt. Fx kan et lån med en variabel rente indebære stor usikkerhed over en horisont på 15 år, men kan derimod være et forholdsvis sikkert produkt på kortere sigt (3-5 år).

19 Den ideelle rådgivning 16 Horisont er relevant ved valg af realkreditlån i mange sammenhænge: ved valg af løbetid, rentetilpasningsperiode, forventet tidspunkt for salg osv Skat, lovgivning mm. Skat er af stor betydning for al finansiel rådgivning og kan have stor indflydelse på valg af realkreditlån. Regeringer gennem tiderne har brugt lovgivning vedrørende realkredit og ikke mindste skat som et økonomisk politisk redskab. I dag er det almen viden, at renteudgifter udløser et skattefradrag. Det er derfor nettobeløbet, kunderne ofte fokuserer på. ÅOP, som nu er blevet en lovpligtig bestanddel i et lånetilbud, er opgjort både før og efter skat. Som et resultat af den seneste skattereform vil rentefradraget gradvist blive sat ned i de kommende år, (Finansministeriet, Forårspakke 2.0). Ejendomsskatter kan have indflydelse på ejendomspriser og skal derfor også inddrages, hvis rådgivningen skal omfatte risici forbundet med ejendomsprisudviklingen. Ud over skattereformer er der en række andre usikkerheder, der kan påvirke såvel boligpriser som renteniveau, som bliver overset ved den nuværende rådgivning. Finansielle kriser, ændringer i økonomi- og pengepolitikken, ændringer i makroøkonomiske fundamentals mm. kan være kilde til ovennævnte usikkerheder Risikotolerance Der er en lang række produkter med forskellige risikoprofiler og egenskaber på det danske marked. Produkterne rækker fra lån med afdragsfrihed og halvårligt tilpasset rente, over lån med den på et givet tidspunkt laveste (førsteårs-)ydelse, til de fastforrentede lån med højere ydelse. Midt imellem ligger der en lang række af produkter. Det er forskelligt, hvilken risikoprofil der egner sig bedst til de forskellige kunder. Risikovillighed er et udbredt udtryk i finansiel rådgivning. Michael Andersen understreger dog i sin artikel, at der bør skelnes mellem risikovillighed og risikoevne. Sammenhængen er illustreret nedenfor:

20 Den ideelle rådgivning 17 Risikotollerance: Risikovillighed Lav Høj Lav Lav risikotollerance Problem: samtale/"uddannelse" Risikoevne Høj Problem: samtale/"uddannelse" Høj risikotollerance Figur 6: Illustration af risikotolerance. Kilde: Andersen, 2006 Mens risikovillighed udtrykker en holdning ud fra kundens subjektive indstilling og er noget, kunden selv kan sætte ord på, er rådgiverens hjælp oftest nødvendig for at afdække kundens risikoevne. Risikoevne kan opgøres objektivt ved at inddrage kundens andre økonomiske forhold, indkomst og forpligtelser, såvel nuværende som fremtidige. Formålet er at finde ud af, hvor stor risiko kunden kan bære. Optimalt set skal dette analyseres ved at kigge på låntagerens risikoprofil for samtlige aktiver, men også ved at inddrage likviditeten. Med afsat i livscyklustankegang er det interessant at kigge på, hvordan og hvorvidt risikovilje og -aversion udvikler sig over livsforløb og korrelerer med formuestørrelse. Her kan der både argumenteres for og imod risikoaversionens samvariation med udviklingen i formue over livstid. Carroll (2002) arbejder ud fra den antagelse, at risikoaversion falder i takt med stigende formue, mens andre modeller foreslår, at der ligeledes kan observeres ændringer i risikoaversion som resultat af ændringer i formuestørrelse på kort sigt (Campbell, 2006, s. 1561).

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Lovgivning og produktudvikling Københavns brand (1795) Første realkredit institut (1797) Første realkredit lovgivning (1850) Hypotekforeningslov,

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Skærpede krav til rådgivning om boliglån

Skærpede krav til rådgivning om boliglån Skærpede krav til rådgivning om boliglån Under folketingets forhandlinger om den nye SDO lov blev der fra mange sider udtrykt frygt for, at de traditionelle realkreditlån fremover ville blive udkonkurreret

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Realkreditobligationer

Realkreditobligationer Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån 2011 Boligejerne anvender deres afdragsfrihed med omtanke - og mest af alt til investeringer, opsparing og nedbringelse af anden gæld. Boligejerne

Læs mere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere 16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Information om rentetilpasningslån (RT-lån)

Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån Til OMX Den Nordiske Børs, København Luxembourg Stock Exchange og pressen 15. november 2007 Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede obligationer Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Strategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Ugeseddel nr. 14 uge 21

Ugeseddel nr. 14 uge 21 Driftsøkonomi 2 Forår 2004 Matematik-Økonomi Investering og Finansiering Mikkel Svenstrup Ugeseddel nr. 14 uge 21 Forelæsningerne i uge 21 Vi afslutter emnet konverterbare obligationer og forsætter med

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen?

F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen? 1. februar 2011 F3 og F5 har før slået F1 er det tid igen? Den optimale rentestrategi ved valg af boliglån ser man desværre først klart flere år efter, at bordet har fanget. Aktuelt set går de fleste danske

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Finansrapport. pr. 1. april 2015

Finansrapport. pr. 1. april 2015 Finansrapport pr. 1. april 215 1 Indledning Finansrapporten giver en status på renteudviklingen samt bevægelserne indenfor aktivsiden med fokus på kassebeholdningen samt afkastet på de likvide midler.

Læs mere

Lad os få ro om dansk boligfinansiering

Lad os få ro om dansk boligfinansiering NR 3. DECEMBER 2009 Lad os få ro om dansk boligfinansiering SDO-lån er kommet for at blive; lad os derfor lægge SDO-diskussionerne bag os og få ro om den danske boligfinansieringsmodel. Da SDO-reglerne

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Realkreditrådgivning,

Realkreditrådgivning, Realkreditrådgivning, god skik og afdragsfrie lån 4 FORFATTER Lektor ph.d. Svend Jakobsen Handelshøjskolen i Århus E-mail: skj@asb.dk Figur 1 Udvikling i resultat før skat for realkreditinstitutterne,

Læs mere

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter Indledning Bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter er udstedt med hjemmel

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

Måling og analyse af likviditetsrisiko ved anvendelse af SAS Risk Dimensions

Måling og analyse af likviditetsrisiko ved anvendelse af SAS Risk Dimensions Måling og analyse af likviditetsrisiko ved anvendelse af SAS Risk Dimensions Anders Ebert-Petersen, konsulent Copyright 2011 SAS Institute Inc. All rights reserved. Agenda 1. Indledning 2. Et overblik

Læs mere

Svendborg Kommunes finansielle strategi

Svendborg Kommunes finansielle strategi Svendborg Kommunes finansielle strategi Indholdsfortegnelse 1. Formål med finansiel strategi 2. Likviditetsstrategi likvide aktiver 2.1 Værdipapirer 2.2 Beslutningskompetancer 2.3 Etiske retningslinier

Læs mere

Finansiering af køb af SG&HF

Finansiering af køb af SG&HF 1 Finansiering af køb af SG&HF Svendborg Gymnasium & HF januar 2010 Finansiering af køb af SG&HF Gymnasiet har nu indhentet tilbud fra 4 realkreditinstitutter. De 4 institutter er Realkredit Danmark (Danske

Læs mere

Tirsdag den 23. oktober 2012

Tirsdag den 23. oktober 2012 Tirsdag den 23. oktober 2012 Dagsorden Velkommen! Ejendomsinvestering hvorfor investering i fast ejendom? Cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark. Udfordringer & muligheder i det danske

Læs mere

Bilag: Ringsted Kommunes finansielle strategi

Bilag: Ringsted Kommunes finansielle strategi Bilag: Ringsted Kommunes finansielle strategi 1. Baggrund Den finansielle strategi beskriver rammerne for den finansielle styring af såvel den langfristede gæld i Ringsted Kommune som formuen. 2. Formål

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Dansk realkredit er noget helt specielt I mere end 200 år har danskerne kunnet låne penge på en ganske særlig måde. Muligheden

Læs mere

Valgfrit afdragsfrie lån

Valgfrit afdragsfrie lån Valgfrit afdragsfrie lån Morten Nalholm nalholm@math.ku.dk Valgfrit afdragsfrie lån p. 1/32 Introduktion Prisfastsættelse Modellering af låntagerheterogenitet S.Jakobsen:"unødigt kompliceret" (om et RDs

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Bornholms Regionskommune Rapportering

Bornholms Regionskommune Rapportering Bornholms Regionskommune Rapportering Materialet er udarbejdet til Bornholms Regionskommune og bedes behandlet fortroligt Rapporten er udarbejdet den 12. august 2014. Dealer Pernille Linnerup Kristensen

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T 2. september 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T Oplysningerne i skemaet er opgjort pr. x. xxxx 201x Forbehold: Der kan være nyere vigtige oplysninger. Oplysninger i dette skema

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Finansiel politik. November 2012. Næstved Varmeværk

Finansiel politik. November 2012. Næstved Varmeværk Finansiel politik November 2012 Næstved Varmeværk Generelt Formålet med den finansielle politik er fastlæggelse af rammerne for en aktiv styring af den finansielle portefølje, med henblik på optimering

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Låneanbefaling Bolig Markedsføringsmateriale 8. juni 2012 Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Det kan lyde som en forslidt frase, men renterne er historisk lave og lavere end langt de fleste nogensinde

Læs mere

Svendborg Kommunes finansielle strategi

Svendborg Kommunes finansielle strategi Svendborg Kommunes finansielle strategi Indholdsfortegnelse 1. Formål med finansiel strategi 2. Likviditetsstrategi likvide aktiver 2.1 Værdipapirer 2.2 Beslutningskompetancer 2.3 Etiske retningslinier

Læs mere

Ishøj Kommunes finansielle strategi Årlig revurdering, oktober 2012

Ishøj Kommunes finansielle strategi Årlig revurdering, oktober 2012 Direktionscenter Økonomi 25. oktober 2012 Notatark Ishøj Kommunes finansielle strategi Årlig revurdering, oktober 2012 Formål Ishøj Kommunes finansielle strategi, som den er formuleret i dette dokument,

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER OM KommuneKredit er en forening, der har til formål at yde lån til kommuner, regioner, kommunale interessentskaber, samt til selskaber og institutioner med 100 pct. kommunegaranti. KommuneKredits mission

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Hvad er en obligation?

Hvad er en obligation? Hvad er en obligation? Obligationer er relevante for dig, der ønsker en forholdsvis pålidelig investering med et relativt sikkert og stabilt afkast. En obligation er i princippet et lån til den, der udsteder

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A 7. november 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A U D K A S T Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det

Læs mere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere 25.april 2015. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere Lånevarianten FlexLån T er overset på realkreditmarkedet. Men med kombinationen af høj sikkerhed for

Læs mere

At væsentlige aftaler, som forpligter kommunen udover det enkelte budgetår godkendes

At væsentlige aftaler, som forpligter kommunen udover det enkelte budgetår godkendes Bilag 11 Overordnede regler for kommunens finansielle styring Formål Kommunens finansielle strategi, som formuleret i dette dokument, betragtes som et arbejdsredskab for kommunens forvaltning til brug

Læs mere

Ordforklaring til Långuide

Ordforklaring til Långuide 20. april 2015 Ordforklaring til Långuide Oversigt Belåningsinterval... 2 Delydelse... 2 Effektiv rente ekskl. omkostninger... 2 Fradragskonto... 2 Færdigmelding i forbindelse med forhåndslån... 3 Kalkulationsrente...

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Faxe Kommune Kvartalsrapport oktober 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector

Faxe Kommune Kvartalsrapport oktober 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Faxe Kommune Kvartalsrapport oktober 214 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Faxe Kommune har en passende fordeling i porteføljen

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Rekordvækst i realkreditudlån i euro

Rekordvækst i realkreditudlån i euro NR. 2 OKTOBER 2009 Rekordvækst i realkreditudlån i euro Realkreditsektoren udlåner flere og flere penge i euro sammenlignet med i danske kroner. Især landbruget har fordel af den internationale valuta.

Læs mere

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt Balanceprincippet Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Hvad er formålet med balanceprincippet? Formålet med balanceprincippet er at begrænse institutterne risiko

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector

Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 214 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Region Hovedstaden har en passende fordeling mellem

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Indledning I banken kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks. gældende lovregler om pensionsmidlernes

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Hovedkonklusionerne i vores analyse af danske virksomheders låneadfærd de seneste 3 år er:

Hovedkonklusionerne i vores analyse af danske virksomheders låneadfærd de seneste 3 år er: 25.aug 2015. Danske virksomheder har taget bestik af de lave renter og reduceret rentefølsomheden De seneste år har hovedanbefalingen fra realkreditinstitutterne været, at man skal overveje at binde sin

Læs mere

!!!! Lejlighed!i!København!

!!!! Lejlighed!i!København! Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration

Læs mere