I dette kapitel fremlægges en række forslag på boligområdet ud fra følgende overordnede principper og mål

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "I dette kapitel fremlægges en række forslag på boligområdet ud fra følgende overordnede principper og mål"

Transkript

1 Kapitel 4: Boliger 4.1 Indledning Boligforhold er en afgørende velfærdsparameter. Det er vigtigt, at alle har mulighed for at bo i en ordentlig og tidssvarende bolig. Kravene til boliger ændres i takt med samfundsudviklingen. Øget velstand skaber naturligt større krav til boligernes indretning og størrelse. Samtidigt er det vigtigt, at adgang til boliger ikke bremser muligheder for uddannelse og erhvervsudvikling. Den aktuelle situation på boligmarkedet er ikke tilfredsstillende. Især er der mangel på boliger i de store byer, og ikke alle boliger har tidssvarende standarder. Samtidig bruges der mange offentlige midler på boligområdet både direkte i form af boligsikring, men også i form af finansieringstilskud og skattemæssige begunstigelser. Resultaterne står ikke mål med ressourceforbruget, og der er et stort boligpolitisk problem. Skatte og Velfærdskommissionen har i diskussionsoplægget Hvordan sikres vækst og velfærd i Grønland (Skatte og Velfærdskommissionen (2010a)) peget på, at boligpolitikken er uigennemskuelig. Der er intet samlet overblik over den støtte, der gives til forskellige boligformer. Derfor er der heller ingen sikkerhed for, at de mange midler bruges mest hensigtsmæssigt. Det gælder både i forhold til at få flest mulige boliger for pengene, og i forhold til at sikre en hensigtsmæssig fordelingsprofil. I baggrundsnotatet Boligsubsidier i Grønland (Skatte og Velfærdskommissionen (2010b)) er der givet en samlet vurdering af subsidieringen af forskellige boligformer, og de samlede omkostninger ved den førte boligpolitik. Subsidieringen er ganske omfattende og udgør mio. kroner om året, hvoraf boligsikring kun udgør omkring ¼. I dette kapitel fremlægges en række forslag på boligområdet ud fra følgende overordnede principper og mål Sikring af et varieret og tidssvarende boligudbud Synlighed og gennemskuelighed af forskellige former for subsidiering og regulering af betydning for boliger Klar arbejdsdeling mellem fordeling, subsidiering, og kapitalmarkedsfunktioner i boligpolitikken Reduktion og afvikling af generel subsidiering af boliger Skattesystemet skal virke neutralt i forhold til valg af boligform og boliginvesteringer Øget beskatning af samfundsskabte værdier Et målrettet boligsikringssystem 4.2 Boligstandard og forsyning Der er over de senere år sket en væsentlig forbedring i boligbestanden. Flere bor i gode boliger, og med færre beboere pr. bolig og rum. 1

2 Det er vanskeligt at give et helt dækkende billede af boligforholdene, da den foreliggende statistik ufuldstændig. Der er en mangelfuld statistik om ejerskab, hvor omkring 10 % af boliger har uoplyst ejerskab. Der er ikke en løbende statistik for prisudviklingen på det private boligmarked. Der er heller ikke en sammenhængende registrering og statistik over udestående offentlige lån (hovedstol, restløbetid, udredning af provenuer ved omdannelser osv.). Givet de store midler der anvendes på området, er det afgørende med en bedre registrering og statistik. Der er samlet godt boliger, hvoraf er i byerne og i bygderne. Desuden er der godt kollegieværelser samt 750 ældreboliger. Der er i gennemsnit 2,4 personer pr. bolig. Figur 4.1: Fordeling af boliger efter størrelse (m 2 ), % 13% 17% 19% 20% 19% U oplyst Kilde: Boligstatistik 2010:2, Grønlands Statistik Gennemsnitsstørrelsen på en bolig er 67 m 2, og størrelsesfordelingen er rimelig ens, jfr. figur 4.1., men der er få meget store boliger. Den typiske bolig har 2 eller 3 rum, jfr. figur

3 Figur 4.2: Fordeling af boliger efter antal rum, rum 2 rum 3 rum 4 rum 5 rum+ Uoplyst 14% 9% 7% 24% 22% 24% Kilde: Boligstatistik 2010:2, Grønlands Statistik Den aktuelle boligsituation er kendetegnet ved, at mange står på ventelister til en bolig (ordinær venteliste,) eller at folk i bolig ønsker flytning til større/mindre boliger f.eks. som følge af familieforøgelser eller efter at børnene er flyttet hjemmefra (ønskeventelister). Problemet er særligt fremtrædende i byer som Nuuk, Sisimiut og Ilulissat. Tabel 4.1 og 4.2. viser fordelingen af personer på henholdsvis ordinære ventelister og ønskeventelister og den gennemsnitlige ventetid i år til boliger i de større byer i Grønland. Tabel 4.1: Fordelingen af personer på ordinær venteliste og ventetiden til lejeboliger i grønlandske byer Antal personer på ordinær venteliste i by Udlejningsboliger ejet af: Qaqortoq Nuuk Maniitsoq Sisimiut Ilulissat SUM Kommune Selvstyre Antal personer i alt Gens. ventetid i år 1,48 7,39 1,36 2,51 2,51 4,47 Kilde: A/S Boligselskabet INI og Iserit og egne beregninger Anmærk.: Ventelisten til kommunens boliger i Nuuk er leveret af Iserit og kan betyde dobbeltælling, da personen samtidig kan være opskrevet hos INI. Sumtallet på er derfor reelt noget mindre. Alle øvrige tal er leveret af INI på CPR-niveau. Dubletter er fjernet, så personen kun optræder 1 gang uanset opnotering til både kommunale og selvstyreboliger. INI administrerer ikke kommunale boliger i Qaqortoq og Nuuk. Den gens. ventetid er beregnet af INI s (rensede) tal. Såvel aktive som passive opnoteringer er medtaget. Ventelisten er især stor i de store byer, og mest efterspurgt er 2 og 3 rums boliger. Der er dog også et højt niveau for 1 rums boliger (kollegier). Boligsituationen er særligt presset i Nuuk, hvor den gennemsnitlige ventetid er på ca. 7,5 år til en ordinær bolig og over 5 år til en ønskebolig. De mest populære boligtyper er 2 og 3 rums boliger. 3

4 Tabel 4.2: Fordelingen af personer på ønskeventeliste og ventetiden til lejeboliger i grønlandske byer Antal personer på ønskeventeliste i by Udlejningsboliger ejet af: Qaqortoq Nuuk Maniitsoq Sisimiut Ilulissat SUM Kommune Selvstyre Antal personer i alt Gens. ventetid i år 1,46 5,34 1,34 1,88 1,97 3,09 Kilde: A/S Boligselskabet INI og Iserit og egne beregninger Anmærk.: Ønskeventelisten til kommunens boliger i Nuuk er leveret af Iserit og kan betyde dobbeltælling, da personen samtidig kan være opskrevet hos INI. Sumtallet på 499 er derfor reelt noget mindre. Alle øvrige tal er leveret af INI på CPRniveau. Dubletter er fjernet, så personen kun optræder 1 gang uanset opnotering til både kommunale og selvstyreboliger. INI administrerer ikke kommunale boliger i Qaqortoq og Nuuk. Den gens. ventetid er beregnet af INI s (rensede) tal. Såvel aktive som passive opnoteringer er medtaget. Med betydelig boligmangel kan disse ventelister overvurdere det reelle boligbehov. Da det er svært at finde en bolig, må det antages, at mange som en gardering vælger at stå på en eller flere ventelister. Da man frit kan vælge, om man vil tage imod en anvist bolig, er dette en ret billig forsikring. Ventelister betyder, at ledige boliger ikke nødvendigvis bliver fordelt efter behov, da det kan være tilfældigt, hvem der står øverst på listen. Især vil sådanne ventelister typisk ikke give et retvisende billede af tilflytningsønsker eller sikre, at tilflyttere får en høj prioritet på ventelisten. Borgerne har mulighed for at få tildelt socialboliger ud fra sociale og økonomiske kriterier. I henhold til lovgivningen skal 20 % af ledigblevne boliger anvises til kommunen til boligsociale formål. Af væsentlige forhold, der taler for om en person eller familie har ret til sociale boliger kan være, at: Børn er anbringelsestruede, hvis familien ikke tildeles bolig Personerne har livstruende sygdomme Personerne har indgået en misbrugsbehandling Familier med mindreårige børn og unge har været anbragt på døgninstitution Psykiatriske patienter, samt personer med fysiske handicaps Unge enlige, der er i gang med en uddannelse, hvor deres uddannelsesforløb er truet på grund af hjemlige sociale problemer Personer fra bygderne får hjælp hvis de mangler bolig under uddannelse. Men så snart der er et ledig kollegieværelse, står de øverst på listen. Dem der søger om en socialbolig bliver visiteret i forhold til, om de har gæld, og om de er under uddannelse eller uddannelsessøgende. Boligsøgende bedes altid om at tilkendegive om de har betalt til genbekræftelse til INI A/S hvis de er opskrevet på INI s venteliste, og hvorfor de søger om socialbolig. 4

5 Figur 4.3 viser hvor mange personer/familier som aktuelt er placeret på venteliste til boliger målrettet disse sociale formål. Figur 4.3: Fordelingen af antal personer på den sociale boligventeliste i kommunerne Kilde: Departementet for Sociale Anliggender Som forventet er der størst pres på ventelisten i Sermersooq. Sammenlagt står 216 personer/familier opskrevet til på venteliste til socialboliger. Vakantboligordningen er fra politisk side søgt udfaset. Den aktuelle boligsituation betyder, at ansatte reelt står på venteliste til en personalebolig, mens de førhen først blev indkvarteret vakant og hvor arbejdsgiveren betalte huslejen indtil den permanente personalebolig blev anvist. Det offentliges omkostninger til vakantboliger har ligget i niveauet mio. kr. årligt. Figur 4.4 viser den aktuelle fordeling af antal personer på venteliste til personaleboliger efter boligtype i Nuuk. 5

6 Figur 4.4: Fordelingen af antal personer på venteliste til personaleboliger i Nuuk Kilde: Boligselskabet INI A/S I alt 72 personer er på venteliste og de populæreste boliger indeholder 1 2 rum. 4.3 Boligsubsidier Der gives ganske betydelige subsidier til boliger. En del af disse subsidier gives direkte og synligt i form af boligsikringen. Der anvendes årligt omkring 110 mio. kr. til dette formål. Boligsikringen har et fordelingspolitisk sigte i forhold til at give familier med lav indkomst og/eller mange børn mulighed for at bo i en rimelig bolig. Herudover gives der en række indirekte og mindre synlige subsidier til boliger via favorable finansieringsvilkår og skattebegunstigelser. Beløbsmæssigt er denne indirekte støtte ganske omfattende og vurderes til at ligge omkring 300 mio.kr, og dermed ca. 3 gange mere end den direkte støtte. Dette understreger både, at der bruges betydelige offentlige midler på boliger og at politikken på området er vanskelig og svær gennemskuelig. Der er mange regler på området, men hovedtrækkene ved subsidieringen er: Ejerboliger: Andelsboliger: Selvstyre og kommuner finansierer op mod 40 % (maksimalt kr. per bolig) af opførelsesomkostningerne rente og afdragsfrit i en periode på 20 år, og med afvikling af lånet over de følgende 15 år til en rente, der typisk vil være lavere end markedsrenten. Skattefradrag for renteudgifter og fravær af ejendomsværdibeskatning Kapitalgevinster beskattes ikke Ingen jordleje Selvstyre og kommuner finansierer op mod 50 % (maksimalt kr. per andelsbolig) af opførelsesomkostningerne rente og afdragsfrit uden tidsbegrænsning Mulighed for omdannelse til ejerbolig med favorabel finansiering som for ejerboliger Kapitalgevinster beskattes ikke 6

7 Lejeboliger: Ingen jordleje Husleje fastlagt på grundlag af et afkastkrav til offentlig finansiering, som ligger under markedsafkastet Overdragelse af offentlige lejeboliger med prisrabat, og dermed mulighed for ubeskattet kapitalgevinst Afkastkravet beregnes af værdier som typisk er mindre end de reelle opførelsesomkostninger, og som ikke er indekseret. Ingen jordleje En samlet oversigt over den skattemæssige status, regulering og subsidiering af boliger fremgår af Tabel

8 Tabel 4.3: Oversigt over den skattemæssige status, regulering og subsidiering af boligforbruget Ejerbolig Andelsbolig Lejebolig (privat og offentlig udlejning) Ejendomsværdiskat Friholdt Friholdt Friholdt Grundskyld Friholdt Friholdt Friholdt Kapitalgevinstskat Friholdt Friholdt Lejeregulering Maksimalpris på Nej andelsbevis Støttens karakter Rente og afdragsfrit lån Rente og afdragsfrit lån Direkte tilskud (boligsikring) på op til 40 % af opførelsessummen på op til 50 % af opførelsessummen Kapitalafkastkrav (1,5 %) i huslejeberegningen Støttens løbetid 20 år Ubestemt tid Boligsikring Nej Nej Ja Offentligt låne Op til kr. per bolig Op til kr. per Op til 98 % af huslejen 1 mulighed/støtte som videreføres ved ejerskifte andelsbolig, som videreføres ved salg Andet Lånet tilbagebetales over 15 år til diskonto + 3 % point Ingen rentefradrag for andelshavers andel af foreningsgælden Boligsikringens størrelse afhænger af antal børn og indkomst i husstanden Støtten er ikke indkomstafhængig Renoveringslån Fradragsret for renteudgifter Det offentlige er sekundær panthaver, kommercielle realkreditinstitutter er primær pantholder Lejer til ejer Overdrages til tekniskøkonomisk værdi Støtten er ikke indkomstafhængig Fradragsret for renteudgifter på privat andelsboliglån Kan omdannes til ejerboliger Offentlige lejeboliger kan omdannes til ejer eller andelsboliger Medbygger bolig Ejendomsværdiskat Friholdt Friholdt Grundskyld Friholdt Friholdt Kapitalgevinstskat Friholdt Friholdt Lejeregulering Støttens karakter Rente og Direkte tilskud afdragsfrit lån (gratis byggesæt) Boligsikring Nej Nej Offentlig lånemulighed/støtte Op til kr. per bolig Op til 95 % af byggeomkostninger Andet Overdrages til markedsværdi Anciennitetsbestemt prisnedslag (5 35 procent) Lånet tilbagebetales over 15 år til diskonto + 3 % point Tilskuddet er indkomstafhængigt Det offentlige lån tilbagebetales ved ejerskifte Maksimal låneandel på 40 procent Støtten er ikke indkomstafhængig Øvrige forhold er som ejerboligen Kilde: Boligsubsidier i Grønland (Skatte og Velfærdskommissionen (2010b)) Anmærk.: Denne øvre grænse for boligsikring gives til husstande med 3 børn eller derover og hvor husstandsindkomsten ligger på kr. per år jfr. Tabel 3.18 i Baggrundsnotatet Boligsubsidier i Grønland. 8

9 Det offentlige (Selvstyre og kommuner) har således en stor rolle som långiver til boliger. Det betyder, at en betydelig andel af de offentlige finanser er bundet i boliger. Tabel 4.4 giver en oversigt over den samlede udestående beholdningsværdi af boliglån i Den udestående lånemasse er på godt 9.45 mia. kr., fordelt med omkring 2.4 mia. kr. til private boligformer og 7 mia. kr. til lejeboliger. Tabel 4.4: Fordelingen af offentlige boligudlån til forskellige boligformer i 2009 Mio. kr. Ejerboliger og Andelsboligebygger Lejer til ejer BSU/med Leje I alt renoveringslån mv. boliger Selvstyrets udlån Kommunale udlån (estimat) n/a I alt Kilde: Økonomi og Personalestyrelsen (depotudskrifter fra Grønlandsbanken) Anmærk.: Renoveringslån til ejerboliger udgør 33,4 mio. kr. og ydes kun af selvstyret. Kommunernes udlån er estimeret som den anden halvdel af de samlede offentlige udlån jfr. finansieringsfordelingen. For andelsboliger vil denne andel være en smule mindre end selvstyrets udlån sfa. tidligere ordninger, hvor selvstyret alene stod for finansieringen (2/3 af opførelsesprisen). Låneprovenuet til ejerboliger kan indeholde lån til andelsboliger på grund af konteringsoverlap. Udlån til offentlige andelsboliger (Tuapanguit, ABF Peqqik, Qinngorput) er ikke medregnet. For lejeboliger er opgjort opførelsessummen, der er beregnet ud fra de faktiske indtægter fra kapitalafkastet. Det offentlige yder disse lån på vilkår, der er væsentligt mere favorable end de almindelige markedsvilkår. En begrundelse for dette har været, at det ikke ville have været muligt at finansiere opførelsen af boligerne uden denne offentlige långivning. Dette er et argument, som især historisk givet har været korrekt. I dag bliver en del boliger dog opført med ren privat finansiering. Det afgørende er imidlertid ikke, at det offentlige deltager i långivningen, men at dette sker på vilkår som er væsentligt mere favorable end den forrentning, det offentlige selv skal betale ved låntagning eller kan få ved investering af overskydende midler i de finansielle markeder. Forskellen mellem den rente boligejer/bruger betaler, og den rente det offentlige selv kan låne til udgør et subsidium til boligbenytter. Endvidere er der for ejerboliger et skattesubsidium i kraft af rentefradragsretten, og der er ingen beskatning af boligens løbende afkast ligesom kapitalgevinster ikke beskattes. For den enkelte bolig kan der være tale om store beløb. For en ejerbolig til f.eks. en opførelsesomkostning på 2.1 mio. kr. udgør den samlede besparelse i nutidsværdi som følge af favorabel finansiering godt kr. og værdien af rentefradraget godt kr. Den samlede støtte er således næsten kr. eller 1/3 af opførelsesomkostningerne set over den samlede finansieringsperiode, som er 20 års rente og afdragsfrihed og 15 års efterfølgende afvikling. For en andelsbolig er nutidsværdien af det samlede subsidium over den samme periode kr. For andelsboligen er der en risiko og skattefri mulighed for omdannelse til ejerbolig. Den er risikofri, da det er en mulighed man har, og derfor kun vil udnytte, såfremt den er fordelagtig. Samtidig er gevinsten skattefri. For sådanne boliger kan det samlede subsidium under realistiske antagelser være på godt 1.1 mio.kr. eller godt 50 % af opførelsesomkostningen. Dette er opgjort i Tabel 4.5 for forskellige boligtyper og boligformer. 9

10 Tabel 4.5: Oversigt over subsidier til private boligformer i Grønland (Kroner) Opførelses pris Nutidsværdi rentesubsidier Nutidsværdi rentefradrag Gratis grundværdi Kapital gevinstskat Kan omdannes til ejer Skat på lejeværdi Ejerbolig: 65 m Ja Nej Nej 110 m Ja Nej Nej Andelsbolig: 65 m Ja Nej Ja 110 m Ja Nej Ja Kilde: Skatte og Velfærdskommissionen (2010b). Anmærk.: Beregningsforudsætninger baserer på en skatte% på 42, diskonteringsrente på 4,55 %, lånerente på 6,01 % Lånets løbetider er 35 år. For andelsboliger er 50 % af opførelsesprisen finansieret med foreningslån. Ejerboligens pris fremmedfinansieres med 40 % (65 m 2 ) og 28 % (110 m 2 ). Andelsboliger har ikke skattefradrag for renter på foreningens lån. Den præcise størrelse af boligsubsidiet til den enkelte bolig afhænger af flere forhold, herunder boligstørrelse og opførelsesomkostninger. Generelt er det sådan, at større og dyrere boliger får et større subsidium i kroner, men at det udgør en mindre andel af den samlede opførelsesomkostning. De samlede subsidier er reelt større, da der ikke i ovenstående er taget hensyn til værdien af den gratis udnyttelse/brug af grunden. Endvidere er der ikke taget hensyn til skattefrie kapitalgevinster. De indirekte subsidier til boliger er ud fra en fordelingspolitisk vinkel ikke målrettede og har måske ligefrem en forkert fordelingsprofil. Der gøres ikke forskel på, om støtten går til velstående familier eller til mindre bemidlede familier. Der er derfor ingen sikkerhed for, at subsidierne er gået til dem med de største behov. En stor del af finansieringssubsidierne går til familier med høje indkomster, som bor til en lav leje eller i en privat bolig til en lav omkostning. Hertil kommer muligheden for skattefrie kapitalgevinster. Sådanne kapitalgevinster er ofte skabt af samfundsudviklingen i takt med, at boligefterspørgslen stiger, eller at bestemte områder bliver mere attraktive. Subsidierne til den enkelte boligejer er det samme som større udgifter eller mindre indtægter for det offentlige. Der er tale om ganske betydelige beløb, jfr. nedenstående Tabel 4.6. Samlet vurderes det, at den årlige provenueffekt for det offentlige er omkring mio. kr., hvoraf boligsikring udgør 110 mio. kr. Den synlige del af boligpolitikken boligsikringen udgør således mindre end ¼ af de samlede offentlige udgifter ved den førte boligpolitik. 10

11 Tabel 4.6: Oversigt for skøn over subsidierne til boligmarkedet Ejerboliger (direkte og indirekte tilskud) Andelsboliger (direkte tilskud) Offentlig udlejning (kapitalafkast under markedsniveau) Samlet subsidiering (mio. kr.) Max. låneandel pr. bolig (kr.) Max. grænse for støttet boligpris (kr.) Periode med rente- og afdragsfrihed Støtte pr. bolig pr. år (kr.) år tidsubegrænset (selvstyre) Kommunen dækker resten Boligsikring (max. pr. år) I alt Anmærk.: Samlet subsidiering fremgår af Tabel 3.6 s. 35 i Skatte og Velfærdskommissionen (2010b) for en samlet ejendomsværdi på 5 mia. kr. Markedsniveau (lejeboliger) er sat til afkastet på en obligation, nominel rente 4,55 % Den maksimale låneandel per bolig angiver den øvre grænse for finansieringsbehovet som kan dækkes med offentligt rente og afdragsfrie lån ved en given maksimumpris for boligen. Forskellen mellem boligens pris/opførelsessum og den offentlige finansiering skal dækkes med realkreditlån/banklån eller med købers egenkapital (opsparing). Beregningen støtte pr. bolig tager udgangspunkt i en bolig som får maksimal offentlig støtte (110 m 2, m 2 pris på kr.), markedsfinansiering på 6,01 % og friholdt lejeværdiskat på 1,91 % (den neutrale sats). Kapitalafkastet i offentlige udlejningsboliger udgør 1,5 % op til beregningsgrundlaget ( kr. per m2) jfr. forordning. Subsidieringen af boliger er omfattende og uigennemskuelig. Det forvrider i betydeligt omfang boligmarkedet, at ingen kender den reelle pris ved at bo. Boligefterspørgslen bliver derfor større i forhold til en situation, hvor brugeren skulle betale den reelle pris. Det skaber øget mangel på boliger. Mobiliteten bliver også for lav, da mange vælger at blive boende i store boliger selvom børnene er flyttet hjemmefra. Tilskuddene skal finansieres. De synlige tilskud skaber direkte udgifter til boligfinansiering. De usynlige tilskud viser sig reelt ved mindre indtægter som følge af både rentefradragsretten og et lavt afkast på offentlige boliglån samt fravær af indtægter fra grundleje, beskatning af værdi af egen bolig og/eller kapitalgevinster. Samlet set får politikken store konsekvenser for både udgifter og indtægter for den offentlige sektor. Man kan ikke lave mirakler. Heller ikke på boligområdet. Man kan ikke stille boliger til rådighed for hele befolkningen til en lavere pris end den reelle omkostning. Forskellen skal finansieres enten via højere skatter og afgifter eller tilsvarende besparelser. Med den ene hånd gives der boligsubsidier og med den anden kræves højere skatter ind for at dække disse subsidier. Det samlede omfang af subsidierne svarer til, at indkomstskatteprocenten i dag er 7 8 procentenheder højere, eller at hver eneste skatteborger i gennemsnit betaler kr. mere i skat om året. Sammenfattende gælder der om boligpolitikken, at den er kompliceret og meget svær gennemskuelig. Der er ikke noget klart overblik over politikkens omkostninger eller konsekvenser. Flere hensyn er sammenblandet på en uklar måde. Den aktuelle situation på boligområdet kan sammenlignes med et stort lotteri. Der er mangel på boliger og lange ventelister. En konsekvens er en uensartet boligdækning for befolkningen. Nogle har en bolig, andre har ikke og må bo hos familie eller venner. Nogle får en bolig stillet til rådighed af arbejdsgiver, mens andre ikke har den mulighed. Nogle har mulighed 11

12 for at flytte for at komme i arbejde eller i gang med uddannelse, mens andre ikke har det, og derfor bliver låst i deres handlemuligheder. Nogle bor i alt for små boliger, mens andre bor i større boliger, men de flytter ikke da det er svært eller usikkert at finde en anden bolig. Adgang til bolig er usikker for mange og indeholder derfor et stort lotterielement. Det offentlige (selvstyre og kommuner) udfører en kapitalmarkedsfunktion ved ikke alene at stille lån til rådighed, men det sker også på vilkår væsentligt bedre end det offentlige selv kan låne til. Med andre ord giver man med den ene hånd låntager en rentegevinst, som man med den anden hånd finansierer med at opkræve højere skatter. Man kan ikke gøre det billigere for alle at bo, midlerne skal finansieres. For ejerboliger er der oveni en mulighed for at omsætte det favorable lån i en skattefri gevinst. Betragt to ens huse (standard, beliggenhed osv.), hvor det ene har billige offentlige lån, mens det andet er belånt på almindelige markedsvilkår. Ejeren af huset med de offentlige lån vil kunne få en højere pris for sit hus end ejeren af huset med markedsbelåning, da den nye køber vil få en lavere ydelse i dette hus end i huset med et lån til markedsvilkår. Oven i købet er denne kapitalgevinst skattefri. I takt med samfundsudviklingen og stigende boligpriser betyder boligpolitikken, at boligejere kan omsætte den favorable finansiering i en skattefri kapitalgevinst. For andelsboligejere er denne fordel særlig stor. Man kan frit vælge, om man vil omdanne den til en ejerbolig afhængig af udviklingen på boligmarkedet, og man kan samtidig overtage lejligheden til en pris under købsprisen, altså en helt risikofri mulighed for en skattefri kapitalgevinst. Boligejere deltager med andre ord i et offentligt støttet lotteri med store muligheder for store skattefrie gevinster. Tilskud til husleje har et fordelingspolitisk sigte. Det er vigtigt, at alle familier får mulighed for at bo i en rimelig bolig. Boligsikringen er tænkt at løse denne opgave. Oveni gives der imidlertid støtte via favorable finansierings og beskatningsvilkår, og mange får på den måde et tilskud til at bo. Men disse tilskud gives uden sikkerhed for, at de kommer familier med det største behov til gode. I mange situationer vil det være det modsatte, da familier med høje indkomster og ejerboliger har mulighed for både lempelig finansiering og store skattefrie gevinster. Det er derfor også i høj grad usikkert, om de midler det offentlige bruger på området, har den ønskede fordelingsprofil. Der er en gratis brugsret over byggegrunde. Men alle grunde er ikke lige attraktive nogle har stor herlighedsværdi, andre mindre. Nogle beliggenheder bliver mere attraktive i forbindelse med den økonomiske udvikling. Umiddelbart kunne der argumenteres for, at det er mest rimeligt, at alle kan få denne brugsret på samme vilkår, nemlig gratis, da det er fælles samfundsressource. En fordeling efter lodtrækning, giver ikke alle del i denne gevinst på lige fod. Ikke alle er med i lodtrækningen, og vinderne får mere end en brugsret. Huse kan sælges og brugsretten til jorden følger med derfor kan husejere med byggegrunde, der bliver mere værd kapitalisere denne værdistigning og høste en skattefri kapitalgevinst. Nogle får en sådan gevinst, andre ikke. Det eksisterende system er ikke med til at skabe lighed i brug af samfundets ressourcer, men har skabt et lotteri over, hvem der skal høste gevinsten. I socialpolitikken vil det være helt uacceptabelt at føre omfordelingspolitik efter et lotteriprincip, og tilsvarende bør gælde for boligmarkedet. 12

13 Et meget subsidieret og uigennemskueligt system er også med til at forringe konkurrencen i byggesektoren. Subsidierne kan derfor tænkes at blive overvæltet i højere byggeomkostningerne. Et mere enkelt og gennemskueligt system vil understøtte en mere effektiv konkurrence og derfor kunne lede til lavere byggeomkostninger. 4.4 Principper for boligpolitikken Anstændige boligforhold er en afgørende parameter for acceptable levevilkår. Det er derfor naturligt, at der knytter sig store politiske interesser til befolkningens boligforhold. Boligforhold opfattes her både i den kvantitative og kvalitative dimension, dvs. antal boliger, størrelse (beboere pr m 2, pr værelse etc.), samt indretning og installationer (toilet/badeforhold, opvarmning osv.). Særligt for samfundets udsatte er det en afgørende faktor at sikre, at alle har adgang til en rimelig bolig, dette gælder ikke mindst i forhold til børnefamilier. Rimelige krav til boliger skal ses både i forhold til samfundets generelle levestandard og i forhold til særlige behov (f.eks. klima). Et samfund har kun mulighed for at boligforsyne sig selv kvantitativt og kvalitativt med boliger, som modsvares af de økonomiske muligheder. Det er derfor forventeligt, at man i takt med en økonomisk udvikling og stigende indkomster ser stigende krav til boliger i både den kvantitative og kvalitative dimension. For samfundet som helhed er spørgsmålet derfor, hvilken gennemsnitlig boligstandard man har råd til at forsyne sig selv med. Fordelingspolitisk er det derimod et væsentligt spørgsmål, om alle har adgang til og råd til en bolig svarende til den almene boligstandard i samfundet. Det samfundsmæssige krav til boligstandard kan for nogle grupper overstige betalingsevnen, og derfor er der behov for støtteordninger. Denne støtte kan i princippet gives generelt (indkomsttilskud) eller specifikt knyttet til boligforbrug (boligsikring). Der er flere grunde til, at støtten bør gives direkte. Det primære argument er, at man på denne måde målretter støtten til de personer eller familier, hvor et problem er identificeret. Generelle indkomsttilskud vil ikke nødvendigvis blive anvendt til boligforbrug, og derfor er denne støtteform mindre velegnet. Med en målrettet støtteordning kan der nemmere tages hensyn til familiesituationen, f.eks. børnefamilier. Denne form for støtte er velbegrundet, og skal ses i sammenhæng med den generelle social og fordelingspolitik. Balancen mellem forskellige boligformer er af stor betydning. Den afgørende sondring er mellem ejer og lejeboliger (selvom der er mellemformer, som f.eks. andelsboliger). Lejeboligens fordel er fleksibiliteten i forhold til varierende boligbehov ved f.eks. ændret familiesammensætning eller flytning til et andet geografisk område. Ulempen er knyttet til accept af regler udstukket af ejer 1, og dermed mindre fleksibilitet i forhold til boligindretning, om/tilbygning osv. Denne fordel har ejerboligen. Når bruger også er ejer, er der samtidig en mere klar ansvarsfordeling i forhold til brug og vedligehold af boligen. Ulempen ved ejerboligen er knyttet både til handelsomkostninger og risiko. Køb og salg af boliger er forbundet med store handelsomkostninger, og det gør ejerboligen mindre fleksibel end lejeboligen. Dette kan være til ulempe både for den enkelte og samfundet i form af mindre geografisk mobilitet på arbejdsmarkedet. 1 En lejelovgivning er nødvendig for at blandt andet at sikre lejer mod, at ejer udnytter den quasi monopolstilling, der opstår efter indflytning. 13

14 Anskaffelse af en ejerbolig er en risikofyldt investering. Da ejerboligen stiller kapitalkrav er der i praksis en fordelingsprofil i ejerskab, dvs. der er flere boligejere blandt højindkomstgrupper end blandt lavindkomstgrupper. Ejer stiller typisk kun en mindre egenkapital (udbetaling) i forhold til boligens pris, dvs. en boliganskaffelse er reelt en meget gearet og dermed en risikabel investering. Boliginvesteringen kan således give anledning til både kapitalgevinster og kapitaltab. Der er således en række argumenter for at sikre et boligmarked med både ejer og lejeboliger, og det er en vigtig økonomisk politisk opgave at medvirke til sikring af et sådant varieret boligudbud. Et afgørende spørgsmål er, hvorvidt man politisk skal intervenere i boligmarkedet og i givet fald på hvilken måde. Offentlig intervention i boligforholdene kan ske på to niveauer: i) lovgivningsmæssige regler og reguleringer af boligmarkedet via lejelovgivning, udstykning, byggeforhold osv., og ii) økonomisk i form af direkte eller indirekte støtte til bestemte boligformer. Skatte og Velfærdskommissionen har ikke haft mulighed for nærmere at analysere de lovgivningsmæssige forhold, og stiller af denne grund alene forslag knyttet til de økonomiske aspekter Kapitalmarkedsfunktion Finansiering af boliger er et særligt aspekt i forhold til både ejer og lejeboliger. Særligt i tyndt befolkede områder kan det være svært at finde markedsmæssig finansiering, eller at den kun er tilgængelig mod betaling af meget høje risikopræmier. Årsagen er, at alternativanvendelsen af boligen kan være meget begrænset, og derfor er finansieringsrisikoen tilsvarende større. På større og mere sammenhængende markeder har finansiering på realkreditlignende vilkår vist sig at være en hensigtsmæssig måde til risikospredning mellem långiver og låntager. En sådan risikospredning kan være sværere at sikre i geografiske begrænsede markeder, og markedsrenterne er derfor høje pga. af høje risikopræmier 2. Der kan derfor være argumenter for et offentligt engagement i forhold til finansiering af boliger i særlige områder. I Grønland forestås almen bankforretning af to aktører, Grønlandsbanken A/S og BankNordik (tidligere Sparbank). Grønlandsbanken A/S er udover hovedkontoret i Nuuk, repræsenteret i fire andre byer (Sisimiut, Ilulissat, Qaqortoq og Maniitsoq), mens BankNordik har filialer i Nuuk, Sisimiut, Ilulissat. Grønlandsbankens primære samarbejdspartner ved boligfinansiering er Nykredit Bank. Bankkunder hos Grønlandsbanken får formidlet realkreditfinansiering hos Nykredit Bank. Danske realkreditinstitutter har adgang til at yde lån i Grønland. Nykredit Bank, Totalkredit, Realkredit Danmark, DLR Realkredit og BRF Kredit er de danske realkreditinstitutter, der yder realkreditlån med pant i fast ejendom i Grønland. I dag er det reelt kun Nykredit og Totalkredit, som finansierer nye lån. Figur 4.5 viser udviklingen i restgælden på realkreditbelåning ydet af danske realkreditinstitutter til forskellige boligformer i Grønland fra Tallene gælder lån ydet til private og det offentlige. 2 Den samfundsmæssige risikopræmie kan være mindre end den markedsbestemte grundet bedre muligheder for risikospredning eller fordi afledte effekter kan indgå i den samfundsmæssige vurdering. 14

15 Figur 4.5: Udviklingen i realkreditgælden fordelt på private boligformer i Grønland Kilde: Statistisk Årbog 2009, Grønlands Statistik (tal fra Finanstilsynet) Figur 4.5 viser, at den samlede boligbelåning er tredoblet siden år Særligt inden for de seneste 4 år har udviklingen været markant, og hovedårsagen er den øgede belåning af andels og ejerboliger. I Tabel 4.7 er disse værdier vist. Udviklingen afspejler således et større privat finansieret boligbyggeri primært i byerne. Tabel 4.7: Fordelingen af realkreditgæld på forskellige boligformer, Mio. kr Ejerboliger Privat udlejning Støttet byggeri til beboelse Andelsboliger Boliggæld i alt Lånetilbud Mulig gældssætning i alt Kilde: Statistisk Årbog 2009, Grønlands Statistik (tal fra Finanstilsynet) Den samlede boligrestgæld hos realkreditinstitutter udgør knap 1,8 milliarder i Samtidigt er der afgivet lånetilbud på i alt 589 mio. kr. (til nybyggeri, konverteringer mv.), således at den samlede belåning er steget til 2,36 milliarder kr. i 2009, hvis lånetilbuddene hjemtages. Boliggælden for andelsboligforeninger og ejerboliger udgør tilsammen 1,64 milliarder kr. uden at lånetilbuddene er medregnet. Dertil kommer gælden til det offentlige. Denne gæld udgør mindst 1,85 milliarder kr. for andelsboliger og ejerboliger tilsammen, jfr. Tabel 4.4 ovenfor. For ejerboliger udgør det skyldige beløb til det offentlige alene ca. 1,3 milliarder kr. Denne gæld er givet som 10/40/50 lån, og som forfalder til betaling indenfor de næste år i takt med at den rente og afdragsfrie periode udløber. 15

16 Der er vigtigt at fastlægge form og omfang af offentlig långivning til boliger. Hidtil har offentlig finansiering spillet en afgørende rolle for boligbyggeriet. Regnskabsteknisk indgår offentlige finansieringsudgifter i Drifts, Anlægs og Udgiftsbudgettet (DAU), og omfanget af boliglångivning er derfor begrænset af hensynet til de overordnede offentlige finanser. Disse styres af princippet om, at DAU budgettet skal være i balance 3 (offentlige finanser diskuteres nærmere i kapitel 11). På denne måde bestemmes omfanget af mulige midler til boligfinansiering i den generelle prioritering af de offentlige udgifter, og det sætter på et givet tidspunkt en øvre grænse (afhængig af politisk prioritering mellem forskellige udgiftsmål) for engagementet i boligbyggeri. Det samlede antal boliger, der kan bygges afhænger derfor af sammensætningen af de forskellige boligformer i kraft af forskelle i belåningsadgang og vilkår. Dette har også været grunden til, at der politisk har været ønske om at få bygget flere andels og ejerboliger, da det ud fra en umiddelbar betragtning vil give flere boliger for en given udlånsramme, fordi der er privat medfinansiering for disse boligformer. Problemet er ikke, at der føres en forsigtig budgetpolitik, problemet er at det offentlige er direkte engageret i finansiering på vilkår væsentligt mere lempelige end markedsvilkårene. Samtidigt er det ikke oplagt, at kapitalmarkedsfunktionen skal være snævert knyttet til den årlige budgetlægning. Dette indebærer også en risiko for at byggeaktiviteten bliver destabiliserende for den økonomiske udvikling, da der i gode tider vil være finansieringsmuligheder for boliger, hvilket vil forstærke en opgang og modsat i en lavkonjunktur. Den offentlige lånefinansiering af boliger bliver i særlig grad til et finansieringsproblem, fordi långivningen sker til forrentning langt under markedsvilkår. Långivningen modsvares således kun i beskedent omfang af et afkast, og dermed en indtægtskilde for det offentlige. Der kan være behov for offentlig långivning eller garantistillelse for en del af opførelsesomkostningerne. Begrundelsen kan være knyttet til manglende muligheder for risikospredning, og derfor medgår den offentlige långivning reelt til at mindske risikoen for privat långivere, hvilket både har betydning for adgang til og vilkårene for en sådan långivning. Det er mindre oplagt, at offentlige lån skal ydes med særlig lempelige afdrags eller forrentningsvilkår. Lånene bør ydes efter markedsvilkår og dermed markedsrente. Det er ikke velbegrundet, at offentlige lån skal være rentefrie enten i en lang periode (20 år for ejerboliger) eller i det uendelige (andelsboliger). Det er samtidig ikke oplagt, hvorfor denne långivning skal gives til en rente langt under markedsrenten. Hvis f.eks. offentlige lån ydes som et 30 årigt lån, bør renten modsvare f.eks. renten på 30 årige realkreditobligationer. Selv i denne situation er der reelt givet en støtte til boligerne, da privat finansiering uden offentlige lån enten ikke vil være muligt eller vil ske til højere rente, fordi privat långiver i så fald skal påtage sig en større risiko. Det faktum, at det offentlige indgår i risikodelingen, giver boligejerne en besparelse i form af lavere 3 Der styres således reelt efter et bruttogældsbegreb. Det vil sige, at der sondres ikke mellem løbende udgifter, og långivning, der modsvares af erhvervelse af modsvarende aktiver. Bemærk, ved en opgørelse af offentlig nettogæld vil offentlige finansieringsengagementer i boliger indgå som et aktiv (omend dette aktiv giver et afkast mindre end markedsrenten grundet subsidieringselementet). 16

17 finansieringsomkostninger på den private långivning. Det offentlige bidrager således med en støtte ved at sprede risikoen ved finansiering af boliger Subsidiering af boligforbrug Et generelt tilskud til boliger kan begrundes, såfremt befolkningen systematisk vælger et boligforbrug, der er samfundsmæssigt for lavt (kvantitet, kvalitet). Argumenterne for dette kan f.eks. være, at den enkelte ikke tager tilstrækkeligt hensyn til boligens betydning for helbred eller børns opvækst. Det er imidlertid langt fra oplagt, at dette er tilfældet for befolkningen generelt, og derfor er der ikke nogle stærke argumenter for at give generelle tilskud til boliger og boligforbrug. Boliger bør ligestilles med andre typer af aktiviteter eller forbrug, hvilket ofte betegnes som et krav om neutralitet, dvs. regler, lovgivning, beskatning m.m. skal ikke begunstige bestemte aktiviteter på bekostning af andre. De særlige bolig sociale aspekter i forhold til at sikre alle adgang til en rimelig bolig er sikret via boligsikringssystemet. Opførelsesomkostninger for boliger er højere i Grønland end i f.eks. Danmark grundet i klimatiske forhold og særlige forhold knyttet til byggemodning (kloakering, vand og varmeforsyning). Dette vil uvilkårligt betyde, at boligbenyttelse vil være dyrere i Grønland end i Danmark. Dette faktum kan ikke elimineres via subsidiering, men højst skjules i et uigennemskueligt system, som det er tilfældet i dag. Højere omkostninger ved boligbenyttelse må derfor give sig udslag i, at der benyttes en større del af forbrugsmulighederne på boligbenyttelse i forhold til andre forbrugsgoder, eller at man i gennemsnit har mindre boliger (m 2 ) end i f.eks. Danmark. Der findes ikke noget rigtigt svar på, hvilken af de to veje man skal gå, men det er helt afgørende, at der både politisk og for den enkelte familie er klarhed over den reelle omkostning ved boligbenyttelse. Skatte og Velfærdskommissionens forslag bygger på følgende præmisser: Alle former for direkte og indirekte subsidier til boliger skal gøres synlige. Der er behov for en årlig rapportering af de direkte subsidier til boliger (boligsikring) samt skatteudgifter i form af rentefradragsret samt renteindtægter på udestående offentlige boliglån. For boliglånene skal dette suppleres med en opgørelse af lånemassen på løbetider m.m., hensættelser på udlån m.m. Endvidere skal der sondres klart mellem drifts og anlægsudgifter. Lånesubsidier og øvrige subsidier til alle boligformer skal på sigt afvikles. Boligsociale og fordelingsmæssige hensyn skal alene varetages af et nyt boligsikringssystem. Reformer på boligområdet er af en række grunde vanskelige, og af flere grunde er det ikke muligt at lave en big bang løsning, hvor man over kort tid markant ændrer politikken. For det første er det vigtigt, at reformer på boligområdet ikke betyder store og pludselige ændringer i boligomkostningerne (husleje) for den enkelte familie, og dermed reduktion i deres rådighedsbeløb. Dette vil skabe økonomiske problemer, og i værste fald tvinge familier fra hus oghjem. En normalisering af boligområdet må derfor ske gradvist for ikke at skabe for store problemer for de enkelte familier. For det andet vil store ændringer på boligområdet for ejerboliger kunne udløse prisfald på boliger, hvilket både kan skabe en stavnsbinding/indlåsning, hvor boligejere ikke har mulighed for at flytte, og udhule sikkerheden for udlånene. Samtidig kan dette skabe risiko for fallitter for den enkelte familie og destabilisere det finansielle system. For 17

18 det tredje, vil det ikke være rimeligt med ændringer som skaber store forskelle mellem eksisterende og nye boligbenyttere. På lejeområdet er dette ikke det store problem, da lejen i offentlige udlejningsboliger kan ændres på en sådan måde, at eksisterende og nye lejere stilles ens. For ejerboliger er det vanskeligere. De offentlige lån er givet på en sådan måde, at de er uopsigelige fra kreditors side, dvs. Selvstyret og kommunerne har ikke mulighed for uden videre at ændre på vilkårene, f.eks. at ændre løbetid eller rentevilkår. Ændringer kan introduceres fremadrettet for nye lån, men dette vil kunne fremkalde situationer, hvor man skaber kapitalgevinster for eksisterende boligejere, og dermed giver yderligere gevinster til allerede begunstigede boligejere. Disse mange forhold understreger, at boligområdet er et meget vanskeligt politik område, hvor ændringer skal indfases over lang tid. Netop af den grund er det også vigtigt at have nogle pejlemærker for boligpolitikken, sådan at politikken kan styres efter disse og sådan, at man undgår at indbygge forhold, der gør fremtidige ændringer problematiske. Niveauet for subsidiering af boligforbrug er omfattende, jfr. ovenfor, og har to primære kilder skabt af finansieringssubsidierne og boligens skattemæssige stilling, jfr. nedenfor. Offentlige lån til ejerboliger: I forhold til offentlige lån til boliger foreslår Skatte og Velfærdskommissionen: Offentlige boliglån for ejerboliger gives for maks. 25 % af opførelsesomkostningen dog med en maksimal enhedspris på kr. per m 2 og kun for boliger op til 110 m 2. Låneprovenuet kan maksimalt udgøre kr (2011 niveau, pristalsreguleres). Lånene respekterer foranstående realkreditlån på maksimalt 55 % af boligens opførelsesomkostninger. Lånene forrentes med markedsrenten, som er den rente det offentlige kan låne til. Offentlige boliglån for lejeboliger gives for maks. 25 % af opførelsesomkostningen, dog maksimalt kr (2011 niveau, pristalsreguleres). Lånene respekterer foranstående realkreditlån på maksimalt 55 % af boligens opførelsesomkostninger, og forrentes til markedsvilkår. Der er en række problemer i relation til at fjerne boligsubsidierne og få en mere gennemskuelig boligpolitik. Det er vigtigt at indfase ændringen på en sådan måde, at der ikke sker store pludselige ændringer i befolkningens boligomkostninger, og uden at fremprovokere store prisudsving på boligmarkedet. Det er kompliceret at afvikle subsidieringen, fordi den er så omfattende. Et særligt problem er knyttet til eksisterende ejerboliger, der har fået offentlige lån på særligt fordelagtige vilkår. For det første er det ikke muligt at ændre i disse vilkår, da det er et standardvilkår for de offentlige lån, at de er uopsigelige, også ved ejerskifte. Endvidere vil generelle fremadrettede ændringer gøre disse huse mere attraktive, da de kan sælges med mere fordelagtige finansieringsvilkår end f.eks. nybyggede huse. Dette understreger, at den gældende politik i stor grad har favoriseret disse boligejere. De komplicerede tilpasningsproblemer er ikke noget argument for at fortsætte en uhensigtsmæssig politik. 18

19 Andelsboliger: Andelsboliger er særligt begunstiget af den gældende politik. De offentlige lånemuligheder for andelsboliger er særlig favorable. Der kan lånes dobbelt så meget som til ejerboliger, og lånet er uopsigelig og kan i princippet løbe rentefrit i al evighed. Hertil kommer de gunstige muligheder for omdannelse til ejerboliger, som giver mulighed for skattefrie kapitalgevinster. Det er en konsekvens, at for boliger med samme opførelsesomkostninger, vil der blive givet væsentligt større subsidier til andelsboligen end ejerboligen, selvom sidstnævnte er væsentligt subsidieret. Reglerne for støtte og omdannelse af andelsboliger er indviklede, og samtidig er der en betydelig samfundsøkonomisk omkostning ved boligformen. Dette er hverken økonomisk eller administrativt holdbart. Det er et særskilt problem, at de relevante myndigheder hverken har systematiserede procedurer eller kortlagt de offentligt subsidierede udlån. Det er heller ikke muligt at redegøre regnskabsmæssigt for provenuer fra boligkonverteringer. Det kan f.eks. konstateres, at der de seneste 2 3 år er sket en stigning i omdannelser fra andels til ejerboliger. Provenuet fra disse omdannelser er imidlertid ikke kendte. Der er således et særskilt behov for en opstramning af de administrative procedurer på området. For andelsboliger foreslår Skatte og Velfærdskommissionen: Muligheden for offentlige rente og afdragsfrie lån afskaffes A) Ordningen for omdannelser af eksisterende andelsboliger til ejerboliger begrænses og udfases. F.eks. skal omdannelser ske indenfor en periode på 5 år. Herefter kan andelsboliger ikke længere omdannes til ejerboliger B) Ved omdannelse indenfor præmisserne under A) finansieres ombytningslånet til vilkår, der ligner finansieringen af ejerboliger som er omtalt ovenfor. Provenuforskellen konteres på en relevant konto på kontoplanen. Ved et salg indfries det offentlige lån. Kan salget ikke dække gælden, må gælden dækkes af debitors øvrige aktiver. Såfremt dette ikke er muligt aftales en afdragsordning med långiver. Offentlige udlejningsboliger: Udlejningsboliger er begunstiget af en husleje, som ikke afspejler de reelle kapitaludgifter, der medgår til at finansiere lejeboligerne. Kommissionen foreslår, at byrdefordelingen ved finansieringen boliger mellem selvstyre og kommuner bevares. Synlighedsprincippet knyttet til omkostningen ved at bo videreføres til lejeboliger ved at hæve kapitalafkastkravet for eksisterende lejeboliger og opkræve en markedsleje ved nybyggeri. Kapitalafkastet fra nuværende niveau på 1,5 % hæves gradvis til et slutniveau på 4,5 % Markedslejen på nye lejeboliger skal afspejle den lånerente som det offentlige selv skal afholde som finansieringsomkostninger (inklusiv afdrag) ved optagelse af private lån. For den del af kapitaludgifterne som egenfinansieres af det offentliges opkræves et afkast svarende til renten på en risikofri obligation. For offentligt ejede lejeboliger og udlejning af andelsboliger foreslår Skatte og Velfærdskommissionen: 19

20 Kapitalafkastet i eksisterende lejeboliger hæves gradvis fra 1,5 % med 0,5 % per år over 6 år til 4,5 % Kapitalafkastet i nye boliger hæves øjeblikkeligt til det aktuelle niveau for lånerenten for den del af opførelsessummen som finansieres privat typisk ved optagelse af realkreditlån med en effektiv rentesats. Den del af finansieringen som dækkes med anlægsbevillingerne forrentes med et årligt afkast svarende til en langsigtet rente på en risikofri obligation. Det aktuelt lave huslejeniveau i lejeboliger via subsidieringen skaber en uholdbar situation med ulige konkurrence i forhold til rent private udlejningsboliger. Dette bremser de økonomiske incitamenter til at forøge boligudbuddet opført af private bygherrer. Subsidieringen via en for lav husleje er endvidere årsag til at begrænse boligmobiliteten fra lejeboliger til ejerboliger. Ved at gøre vilkårene for de forskellige boligformer så ensartet som muligt, opnås en boligefterspørgsel, der er behovsafhængige. Derved bliver de enkeltes boligforbrug tilpasset betalingsevnen og de boligsociale hensyn varetages via boligsikringssystemet Boligens skattemæssige stilling Den skattemæssige stilling af boliger er kontroversiel. Boliger er et kapitalgode, der løbende producerer en ydelse, nemlig boligforsyning. Grundprincippet i skattesystemet er beskatning af værdiskabelse (indkomst), uanset hvordan denne værdi er skabt. En særstilling for bestemte former for værdiskabelse stiller krav om en særlig argumentation, da det for alle former for beskatning gælder, at de forvrider de økonomiske incitamenter (se kapitel 9). En særstilling vil i de fleste tilfælde forstærke disse forvridninger, da skattemæssige forhold får betydningen for sammensætningen af forbrug eller investeringer. Et særligt aspekt er knyttet til kapitalgevinster på boliger, da sådanne gevinster ofte er samfundsskabte. Endvidere har sådanne kapitalgevinster typisk en tendens til især at tilfalde grupper med højere indkomster, og dermed er fravær eller lempelig beskatning af kapitalgevinster med til at øge indkomstforskelle i samfundet. Et vigtigt pejlemærke for indretningen af skattesystemet er, i hvilket omfang skattesystemet sikrer neutralitet mellem forskellige typer af økonomiske aktiviteter. Et neutralt skattesystem har den egenskab, at valget af boligform eller valg mellem forskellige former for investeringer ikke afhænger af beskatningen, det vil i princippet sige, at alle former for indkomst og forbrug beskattes ensartet. Den eksisterende skattestilling af boligen sikrer ikke neutralitet, og er med til at begunstige boligforbrug. Det sker i kraft af finansieringssubsidierne omtalt ovenfor og fradragsretten for renteudgifter. Disse forhold skaber en forvridning, idet boligforbrug begunstiges mere end andre former for forbrug. Samfundsmæssigt får det den konsekvens, at de offentlige finanser belastes, men også at den økonomiske struktur skævvrides til fordel for byggeog anlægssektoren i forhold til andre sektorer. En samlet neutralitet af skatte og subsidieringsregler er således et afgørende pejlemærke. De eksisterende skattemæssige regler og subsidieret långivning sikrer ikke neutralitet, jfr. analyserne i Skatte og Velfærdskommissionen (2011b). I notatet er kravene til en neutral beskatning af boliger via en løbende ejendomsværdiskat analyseret. Et hovedresultat er, at det i 20

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boliger subsidier og tilskud Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boligpolitik er vanskelig! Grundlæggende krav til en rimelig bolig for alle Varigt forbrugsgode: Stor up-front investering løbende

Læs mere

Skatte- og Velfærdskommissionen. Boligsubsidier i Grønland

Skatte- og Velfærdskommissionen. Boligsubsidier i Grønland Skatte- og Velfærdskommissionen Boligsubsidier i Grønland Baggrundsrapport marts 2011 Indholdsfortegnelse 1. Indledning og sammenfatning...4 1.1. Sammenfatning af resultater...4 2. Samfundsmæssige perspektiver

Læs mere

2013 opstilles således. 109 mio. kr. 47 mio. kr. 3 mio. kr. 73 mio. kr. 222 mio. kr. 459 mio. kr.

2013 opstilles således. 109 mio. kr. 47 mio. kr. 3 mio. kr. 73 mio. kr. 222 mio. kr. 459 mio. kr. Aningaasaqarnermut Aatsitassanullu Naalakkersuisoq Naalakkersuisoq for Finanser og Råstoffer NAALAKKERSUISUT GOVERNMENT OF GREEN LAND Medlem af Inatsisartut, Anthon Frederiksen, Partii Naleraq Bureau for

Læs mere

Medlem af Inatsisartut Niels Thomsen Demokraterne -/Her. Svar til 37, spørgsmål nr. 2010-274. Kære Niels Thomsen

Medlem af Inatsisartut Niels Thomsen Demokraterne -/Her. Svar til 37, spørgsmål nr. 2010-274. Kære Niels Thomsen Ineqarnermut, Attaveqarnermut Angallannermullu Naalakkersuisoq Medlem af Naalakkersuisut for Boliger, Infrastruktur og Trafik Naalakkersuisut Siulittaasuata tullia Viceformand af Naalakkersuisut Medlem

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde FINANSIERING OG GARANTISTILLELSE 09-02-2007 Sagsnr. 1101-294547 Dokumentnr. 2006-34535 Ansøgningen Kuben Boplan A/S har i brev

Læs mere

Boligpolitisk Program

Boligpolitisk Program Boligpolitisk Program Tag ansvar Programmet er vedtaget af Radikale Venstres hovedbestyrelse 22. november 2014. Boligpolitisk Program 1.0 Indledning Boligen er en helt grundlæggende del af alle danskeres

Læs mere

Demografi og boligbehov frem mod 2040

Demografi og boligbehov frem mod 2040 Økonomisk Råd Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Demografi og boligbehov frem mod 24 Teknisk baggrundsrapport 214-2 1 1.1 Sammenfatning Boligpolitikken står overfor store udfordringer i form af udpræget

Læs mere

Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan

Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan Af John Smidt, Kontorchef i Det Økonomiske Råds Sekretariat 1 Artiklen påviser, at ejendomsværdiskatten med den aktuelle skattemæssige værdi af rentefradragsretten

Læs mere

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi 24. juni 2013 Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi Henover sommeren er forældrekøb det klassiske tema på boligmarkedet i takt med, at studiestarten

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 home as oktober 2013 Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal

Læs mere

Forældrekøb økonomi og skat

Forældrekøb økonomi og skat Forældrekøb økonomi og skat Indhold Køb af lejlighed...3 Udlejning...3 Boligsikring...3 De unges skatteforhold...3 Forældrenes skatteforhold...4 Virksomhedsordningen...4 Kapitalafkastordningen...4 Fortjeneste

Læs mere

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2 FORÆLDREKØB Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. 121/5 01.01.2015 Forældrekøb er, når forældre køber en lejlighed, som de udlejer til deres barn. Hvis voksne børn køber en lejlighed,

Læs mere

Økonomisk Råd. Den offentlige økonomi DAU og offentlige finanser. Teknisk baggrundsnotat 2015-2. Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit

Økonomisk Råd. Den offentlige økonomi DAU og offentlige finanser. Teknisk baggrundsnotat 2015-2. Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Økonomisk Råd Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Den offentlige økonomi DAU og offentlige finanser Teknisk baggrundsnotat 2015-2 1. Indledning Udviklingen i de offentlige finanser både på finansloven,

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

På vej mod et mere samlet og helt Grønland

På vej mod et mere samlet og helt Grønland På vej mod et mere samlet og helt Grønland Forslag til Finanslov 2014 Naalakkersuisoq for Finanser og Indenrigsanliggender Vittus Qujaukitsoq 8. August 2013 Forslag til Finanslov 2014 Behov for handling

Læs mere

privat boligudlejning under lup

privat boligudlejning under lup privat boligudlejning under lup 82 En meget blandet sektor. Sådan lyder karakteristikken fra civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen, når han skal beskrive den private udlejningssektor i Danmark.

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Mod et retfærdigt og effektivt boligmarked

Mod et retfærdigt og effektivt boligmarked Mod et retfærdigt og effektivt boligmarked Anne Kristine Høj, specialkonsulent, og Jakob Roland Munch, specialkonsulent, Det Økonomiske Råds Sekretariat 1 Beregninger i artiklen dokumenterer, at de økonomisk

Læs mere

25. januar 2008 FM 2008/12 3. august 2007 EM 2007/43. Bemærkninger til forordningsforslaget. Almindelige bemærkninger

25. januar 2008 FM 2008/12 3. august 2007 EM 2007/43. Bemærkninger til forordningsforslaget. Almindelige bemærkninger 25. januar 2008 FM 2008/12 3. august 2007 Bemærkninger til forordningsforslaget Almindelige bemærkninger 1. Indledning: Forordningsforslaget indeholder ændring af 2 bestemmelser i den gældende landstingsforordning.

Læs mere

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21 Side 1 af 7 Meddelelse fra Skattedirektoratet nr. 327 af 13.03.1995 Emne: Mindsterentereglen Indhold: A. Indledende bemærkninger pkt. 1-4 B. Skattepligtige personer, der omfattes af reglerne pkt. 5-6 C.

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

5. maj 2008 FM2008/43 BETÆNKNING. Afgivet af Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg. vedrørende

5. maj 2008 FM2008/43 BETÆNKNING. Afgivet af Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg. vedrørende 5. maj 2008 BETÆNKNING Afgivet af Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg vedrørende Forslag til landstingsforordning nr. xx af xx 2008 om andelsboliger Afgivet til forordningsforslagets 2. behandling

Læs mere

Andelsboligens kendetegn

Andelsboligens kendetegn Andelsboligens kendetegn I Danmark er der fire 'store' boligformer: Andelsbolig Ejerbolig Almen bolig Privat udlejning Andelsboligen udgør godt 7 % af det samlede boligmarked og findes i hele landet, men

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2005-2008 4-08. Budget 2005-2008. 550 Boligstøtte

Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2005-2008 4-08. Budget 2005-2008. 550 Boligstøtte Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2005-2008 4-08 Budget 2005-2008 550 Ansvarsplacering Behandling og vedtagelse Udvalg: Socialudvalget Vedtaget i Byrådet: 7. oktober 2004 Administrativ: Borgerservice@htk.dk

Læs mere

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse Forældrekøbsguiden 2015 Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse 1 Forældrekøbsguiden 2015 Denne guide er til dig, der overvejer at købe studiebolig til dit barn. Guiden giver

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Status på andelsboligmarkedet

Status på andelsboligmarkedet 5. marts 212 Status på andelsboligmarkedet Interessen om andelsboligmarkedet har været jævnt stigende gennem de seneste mange år i takt med, at andelsboligmarkedet i højere grad minder om ejerboligmarkedet

Læs mere

Oktober 2012. Forældrekøb Lejlighed til barn og skattemæssigt perspektiv

Oktober 2012. Forældrekøb Lejlighed til barn og skattemæssigt perspektiv Oktober 2012 Forældrekøb Lejlighed til barn og skattemæssigt perspektiv Forældrekøb lejlighed til barn skattemæssigt perspektiv Der er følgende muligheder: 1. Forældrene betaler lejligheden og giver den

Læs mere

Fraskilte ægtefællers bolig i sameje beboelse af den ene ægtefælle rentefradragsret på indestående lån SKM2012.716.SR

Fraskilte ægtefællers bolig i sameje beboelse af den ene ægtefælle rentefradragsret på indestående lån SKM2012.716.SR - 1 Fraskilte ægtefællers bolig i sameje beboelse af den ene ægtefælle rentefradragsret på indestående lån SKM2012.716.SR Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Skatterådet meddelte ved et bindende

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Movias likviditet har de senere år været styret ud fra nedenstående retningslinjer:

Movias likviditet har de senere år været styret ud fra nedenstående retningslinjer: Politisk dokument med resume Sagsnummer Bestyrelsen 12. september 2013 Mads Lund Larsen 07 Likviditetspolitik Indstilling: Administrationen indstiller, At målet for den gennemsnitlige likvidbeholdning

Læs mere

SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven

SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven Nedenstående beskrivelse forudsætter en kommunal etablering og omfatter efter aftale med Silkeborg Kommune alene forholdene

Læs mere

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT 14. maj 2003 Af Lars Andersen - Direkte telefon: 33 55 77 17 og Martin Windelin - Direkte telefon: 33 55 77 20 Resumé: SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT Salg af almene boliger betyder, at der bliver

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S November 2007 Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S Investeringsprodukt Ved køb af aktier i Vexa Pantebrevsinvest investerer De indirekte i fast ejendom i Danmark, primært i parcelhuse på Sjælland. Investering

Læs mere

RÅD TIL AT STIFTE OG VÆRE FAMILIE

RÅD TIL AT STIFTE OG VÆRE FAMILIE RÅD TIL AT STIFTE OG VÆRE FAMILIE Når man stifter familie, følger nye behov. Et samfund, der stiller sig i vejen for, at disse behov kan opfyldes, stiller sig i vejen for, at familier kan stiftes og trives.

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Insolvens blandt danske boligejere 2010

Insolvens blandt danske boligejere 2010 Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger

Læs mere

Prisforvirring i andelsboligsektoren

Prisforvirring i andelsboligsektoren 8. august Prisforvirring i andelsboligsektoren Mange års prisstigninger på ejendomsmarkedet har sat sit præg på andelsboligmarkedet. Størstedelen af andelsboligforeningerne herhjemme har siden 2005 oplevet

Læs mere

Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg /her. Formand Agathe Fontain. Kære Agathe Fontain,

Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg /her. Formand Agathe Fontain. Kære Agathe Fontain, Ineqarnermut, Attaveqarnermut Avatangiisinullu Naalakkersuisoq Landsstyremedlem for Boliger, Infrastruktur og Miljø Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg /her Formand Agathe Fontain Landstingets Infrastruktur-

Læs mere

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne?

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? 17. april 2015 Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? Siden begyndelsen af 2008 er den gennemsnitlige bidragssats for udlån til private steget fra 0,5 pct. til 0,8 pct. Det har medført

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal begynde en længerevarende uddannelse. Skal man læse i fem år

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Finansiering af køb af SG&HF

Finansiering af køb af SG&HF 1 Finansiering af køb af SG&HF Svendborg Gymnasium & HF januar 2010 Finansiering af køb af SG&HF Gymnasiet har nu indhentet tilbud fra 4 realkreditinstitutter. De 4 institutter er Realkredit Danmark (Danske

Læs mere

Budget 2004-2007. 550 Boligstøtte

Budget 2004-2007. 550 Boligstøtte Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2004-2007 Sagsnr. 5-1-9/0803 Budgetdokument nr. 4-07 Budget 2004-2007 Ansvarsplacering Behandling og vedtagelse Udvalg: Socialudvalget Behandlet i udvalget: 13/8 2003

Læs mere

Bygge- og anlægsvirksomhed

Bygge- og anlægsvirksomhed Bygge- og anlægsvirksomhed Kapitel 13 Bygge- og anlægssektoren Små og større bygge-opgaver lige fra broer til reparation af vægge. Vægt i økonomien tidligere: 12% af BFI og 10% beskæftigelse nu 4-5% af

Læs mere

REAL SAMMENSAT PENSIONSBESKATNING PÅ OVER 100 PCT. FOR 60- ÅRIGE

REAL SAMMENSAT PENSIONSBESKATNING PÅ OVER 100 PCT. FOR 60- ÅRIGE Af cheføkonom Mads Lundby Hansen (21 23 79 52) Og chefkonsulent Carl- Christian Heiberg (81 75 83 34) 11. April 2014 PÅ OVER 100 PCT. FOR 60- ÅRIGE Dette notat belyser den reale sammensatte marginale skat

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Stop forældrekøbene nu

Stop forældrekøbene nu Boligudvalget BOU alm. del - Bilag 138 Offentligt Stop forældrekøbene nu Til partiernes ordførende på boligområdet, samt til et udvalg af dagblade. Vedrørende forældrekøb. Vi er en gruppe debattører på

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Strategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ

Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ i:\jan-feb-2000\boligom-bm.doc Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ BOLIGOMKOSTNINGER I EJERBOLIGER OG ALMENE BOLIGER Af visse dele af den offentlige debat har man næsten kunne få indtryk af, at Pinsepakken

Læs mere

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION 1. november 23 Af Peter Spliid Resumé: FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION Pensionisternes økonomiske situation bliver ofte alene bedømt udfra folkepensionen og tillægsydelser som boligstøtte, tilskud

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Landsstyremedlemmet for Boliger, Infrastruktur og Råstoffer /HER

Landsstyremedlemmet for Boliger, Infrastruktur og Råstoffer /HER NAMMINERSORNERULLUTIK OQARTUSSAT GRØNLANDS HJEMMESTYRE Kalaallit Nunnaanni Inatsisartut Grønlands Landsting Landsstyremedlemmet for Boliger, Infrastruktur og Råstoffer /HER Vedr.: Spørgsmål vedr. Lejer

Læs mere

Vores bolig! Andelsboliger

Vores bolig! Andelsboliger Vores bolig! Andelsboliger 2005 NAMMINERSORNERULLUTIK OQARTUSSAT GRØNLANDS HJEMMESTYRE Ineqarnermut Attaveqarnermullu Pisortaqarfik Direktoratet for Boliger og Infrastruktur 2 Vores bolig! Andelsboliger

Læs mere

En tilsynsdiamant for realkreditsektoren høringssvar.

En tilsynsdiamant for realkreditsektoren høringssvar. Finanstilsynet Århusgade 110 2100 København Ø. Att. kontorchef Anders Balling e-mail: akb@ftnet.dk En tilsynsdiamant for realkreditsektoren høringssvar. Realkreditforeningen takker for muligheden for at

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Marts 2012. Boligpolitisk redegørelse 2012

Marts 2012. Boligpolitisk redegørelse 2012 Boligpolitisk redegørelse 2012 1 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse... 2 Forord... 3 1. Indledning... 5 2. Udfordringerne på boligmarkedet i dag... 8 3. Strategi for byfornyelse af Selvstyrets boliger...

Læs mere

Gæld i almene boliger

Gæld i almene boliger 15. maj 29 Specialkonsulen Mie Dalskov Direkte tlf.: 33 55 77 2 Mobil tlf.: 42 42 9 18 Gæld i almene boliger Analysen viser, at gæld ikke er mere udbredt blandt beboere i almene boliger end hos resten

Læs mere

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING 29. september 2003 Af Mikkel Baadsgaard - Direkte telefon: 33 55 77 21 Resumé: FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING I perioden 1995 til 2001 er husholdningernes gennemsnitlige nettoformue steget med i gennemsnit

Læs mere

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Pressemeddelelse Klausuleret til tirsdag den 28. maj 2013 kl. 12 Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Vismændenes oplæg til mødet i Det Økonomiske Råd

Læs mere

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Denne analyse sammenligner afkastet ved en investering på en halv million kroner i risikobehæftede aktiver fremfor i mere sikre aktiver. De danske beskatningsregler

Læs mere

Vejledning om praksis for tilladelse til koncerninterne eksponeringer. Afsnit I. Baggrund

Vejledning om praksis for tilladelse til koncerninterne eksponeringer. Afsnit I. Baggrund Vejledning om praksis for tilladelse til koncerninterne eksponeringer Afsnit I Baggrund En finansiel virksomhed må efter 182, stk. 1, i lov om finansiel virksomhed ikke uden tilladelse fra Finanstilsynet

Læs mere

Familiebeskatning - Renteudgifter og ejendomsværdiskat af ejerboligen ved skilsmisse

Familiebeskatning - Renteudgifter og ejendomsværdiskat af ejerboligen ved skilsmisse - 1 Familiebeskatning - Renteudgifter og ejendomsværdiskat af ejerboligen ved skilsmisse Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Krisen på boligmarkedet har medført, at fraskilte par efter skilsmisse

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

Skatteministeriet J.nr. 2005-318-0352 Den Spørgsmål 64-67

Skatteministeriet J.nr. 2005-318-0352 Den Spørgsmål 64-67 Skatteudvalget SAU alm. del - O Skatteministeriet J.nr. 2005-318-0352 Den Spørgsmål 64-67 Til Folketingets Skatteudvalg Hermed fremsendes svar på spørgsmål nr.64-67 af den 21. marts 2005. (Alm. del) Kristian

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Dansk realkredit er noget helt specielt I mere end 200 år har danskerne kunnet låne penge på en ganske særlig måde. Muligheden

Læs mere

2014 Skriftlig beretning

2014 Skriftlig beretning 2014 Skriftlig beretning Større gennemsigtighed ABF s hovedbestyrelse har også i denne landsmødeperiode arbejdet aktivt for at øge gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet. Den massive presseomtale af

Læs mere

Krakas vurdering af regeringens udspil til en skattereform

Krakas vurdering af regeringens udspil til en skattereform Fonden Kraka www.kraka.org Vester Farimagsgade 1 1606 København V 1. juni 2012 NOTAT Krakas vurdering af regeringens udspil til en skattereform Tabel: Overordnet vurdering af reformelementer (givet reformens

Læs mere

Hvorfor almene boliger? Introduktion til nye medarbejdere

Hvorfor almene boliger? Introduktion til nye medarbejdere Hvorfor almene boliger? Introduktion til nye medarbejdere Almene boliger Almene boliger omfatter: Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Den historiske baggrund Købehavn vokser 1902: ca. 500.000 indbyggere

Læs mere

Peter Ove Christensen og Bjarne Graabech Sørensen. Opgavesamling. til. Rentesregning

Peter Ove Christensen og Bjarne Graabech Sørensen. Opgavesamling. til. Rentesregning Peter Ove Christensen og Bjarne Graabech Sørensen Opgavesamling til Rentesregning Institut for Regnskab, Finansiering og Erhvervsjura Syddansk Universitet 2001 Forord Nærværende opgavesamling er udarbejdet

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

Eventuelle positive reguleringer vedrørende tidligere år (før 2007) anvendes primært til finansiering af afdrag på HUR-lånet

Eventuelle positive reguleringer vedrørende tidligere år (før 2007) anvendes primært til finansiering af afdrag på HUR-lånet Politisk dokument med resume Sagsnummer Bestyrelsen 9. oktober 2008 HVT 08 Byrdefordeling vedrørende renter og afdrag på HUR-lånet Indstilling: Direktionen indstiller, at Renteudgifter på HUR-lånet finansieres

Læs mere

Skattebesparelse ved de Konservatives forslag, for forskellige parfamilier

Skattebesparelse ved de Konservatives forslag, for forskellige parfamilier i:\jan-feb-2001\skat-d-02-01.doc Af Martin Hornstrup 5. februar 2001 RESUMÈ DE KONSERVATIVES SKATTEOPLÆG De konservative ønsker at fjerne mellemskatten og reducere ejendomsværdiskatten. Finansieringen

Læs mere

NOTAT Pulje til Landsbyfornyelse

NOTAT Pulje til Landsbyfornyelse NOTAT Pulje til Landsbyfornyelse Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikterne har den 2. december 2013 udsendt en vejledning der beskriver hvilke typer aktiviteter puljemidlerne kan anvendes til. Under

Læs mere

Side 1 af 5 Forældrekøb og -salg af lejlighed Sprog Dansk Dato for 15 jun 2011 08:26 offentliggørelse Resumé Denne vejledning handler om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, - udlejning og

Læs mere

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi 18. juni 2014 Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi Traditionen tro er forældrekøb et stort tema på boligmarkedet hen over sommeren som en konsekvens

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

På de følgende sider er beskrevet forskellige finansieringsmuligheder i et kommunalt budget.

På de følgende sider er beskrevet forskellige finansieringsmuligheder i et kommunalt budget. På de følgende sider er beskrevet forskellige finansieringsmuligheder i et kommunalt budget. Da de specifikke finansieringsforslag kan virke meget tekniske har vi for overskuelighedens skyld, sammenfattet

Læs mere

Vurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi

Vurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi Vurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi 12. April 2012. Baggrund og formål: På generalforsamlingen i maj 2011 blev der nedsat en økonomigruppe der, i samarbejde med bestyrelsen, skulle se på foreningens

Læs mere

Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger

Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Slide nr. 1 Udstykning Landinspektør H.P. Faustrup vil gennemgå dette punkt Etagebebyggelse

Læs mere

Bolig. Tålmodighed kan være en dyd. Danske Analyse. 13. marts 2007

Bolig. Tålmodighed kan være en dyd. Danske Analyse. 13. marts 2007 Danske Analyse Bolig 13. marts 27 Tålmodighed kan være en dyd Steen Bocian, afdelingsdirektør +45 33 44 21 53 stbo@danskebank.dk Christian Heinig, analytiker +45 33 44 5 73 chei@danskebank.dk Vindene er

Læs mere

Singlerne vinder mest på skatteudspillet!

Singlerne vinder mest på skatteudspillet! 21. februar 2009 Singlerne vinder mest på skatteudspillet! Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Finans Redaktion Elisabeth Toftmann Asmussen elas@rd.dk Lise Nytoft Bergman libe@rd.dk

Læs mere

Kapitel 1: De realiserede delresultater

Kapitel 1: De realiserede delresultater Regulativ for beregning og fordeling af realiseret resultat til forsikringsaftalerne for forsikringer tegnet på beregningsgrundlagene G82 5 %, G82 3 %, G82 3,7 %, G82 2 %, Uni98 2 %, L99 og U10 1. Lovgrundlag

Læs mere

Danske unges gældsadfærd

Danske unges gældsadfærd Danske unges gældsadfærd Indledning De unge gældssætter sig som aldrig før, men mange har svært ved at tilbagebetale deres gæld. Ifølge de seneste tal fra Experian står godt 55.000 unge mellem 18 og 30

Læs mere