Prisudvikling på det lokale boligmarked

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Prisudvikling på det lokale boligmarked"

Transkript

1 Prisudvikling på det lokale boligmarked Afgangsprojekt på ejendomsmægleruddannelsen Udarbejdet af: Hold: Vejleder: Jørgen Nielsen Afleveret i Nørresundby d

2 Indholdsfortegnelse 1. Lidt om forfatteren. side 3 2. Indledning. side 4 3. Problemformulering side Metode. side Afgrænsninger side 7 4. Befolkningsvækst i Aalborg Kommune side 8 5. Offentlige og private investeringer i Aalborg side Arbejdsmarked, indkomst og økonomisk resume. side Nybyggeri og hvordan det påvirker boligmarkedet.. side Renteudvikling og boligfinansiering. side Skat og den danske boligejer. side Grønne afgifter side Et historisk kig på boligpriser.. side Boligmarkedet side Konklusion. side Kilde og litteraturliste side 52 2

3 1. Lidt om forfatteren Da jeg vil mene at jeg er udenfor den typiske profil af studerende i ejendomsfaget, vil jeg kort beskrive min baggrund og nuværende arbejde: Niels Voigt Guldbjerg født 11. februar, 1958 i Aalestrup. Opvokset i Aalestrup, Esbjerg, Aalborg og Vodskov Far Jørgen F. Guldbjerg ejendomsmægler Morfar Robert Eriksen ejendomsmægler Oldefar Niels Juel Guldbjerg - ejendomsmægler Jeg er 55 år gammel og er primært opvokset i Aalborg og Vodskov. Efter folkeskolen tilbage i 1975, rejste jeg til USA først som udvekslingsstudent og siden permanent i 1977 for at gå på College i Staten New York. Dette udviklede sig til en permanent ophold og en karriere først indenfor professionel fodbold og senere inden for ejendomsbranchen. Sideløbende med min fodboldkarriere blev jeg i 1982 ejendomsmægler og arbejdede udenfor fodboldsæsonen som boligmægler. Efter min tid som fodboldspiller fik jeg job inden for ejendomsadministration, hvor jeg administrerede lejlighedskomplekser for et investeringsselskab. Derefter blev jeg uddannet som valuar og brugte en del år på vurdering af boliger inden for det man i USA kalder for corporate relocation og også vurdering af boliger for banker i forbindelse med boliglån. Senere udviklede dette sig til et job som valuar og konsulent inden for projekt-/og investeringsejendomme samt vurdering af forskellige slags erhvervsejendomme. I de sidste 23 år i USA var jeg bosiddende i New Jersey og arbejdede for The Otteau Valuation Group Inc. som statsautoriseret valuar samt ejendomsmægler. Efter at have været bosat i USA i godt 32 år, kom jeg i 2009 tilbage til Danmark, hvor jeg blev ansat som erhvervsrådgiver hos Nybolig Erhverv Aalborg. Det stod hurtigt klart at jeg ikke havde den fornødne kendskab til dansk lovgivning og manglede mange ting for at blive en dygtig rådgiver. Det var min overbevisning at hvis jeg skulle være seriøs i min nye karriere, var et nødvendigt første skridt at blive statsautoriseret ejendomsmægler. Uddannelsen har været yderst værdifuld for mig personligt og lagt et fint fundament for fremadrettet personlig karriereudvikling inden for vores spændende fag. Som erhvervsrådgiver har min største fokus været på udlejning af erhvervslokaler. Kun i de seneste 2 år er jeg begyndt at beskæftige mig mere med salg og formidling af erhvervsejendomme, med fokus på kontor og industriejendomme. Da pensum i vores uddannelsesforløb kun ganske kort berører handel og leje af erhvervsejendomme, har jeg i stedet valgt at lave et afgangsprojekt omkring boligpriser. Dette emne har jeg i forbindelse med min karriere som valuar og konsulent i USA haft en del fokus på. 3

4 2. Indledning Generelt oplevede det danske ejerboligmarked kraftige prisstigninger fra 2000 til begyndelsen af Denne tid var præget af stærk økonomisk vækst og fremgang for den danske økonomi. Dette fik imidlertid sin ende i forbindelsen med den verdensomspændende finansielle krise, som begyndte i USA i 2008 med faldet af den finansielle gigant Lehman Brothers. Lehman Brothers var en amerikansk international bank- og finanskoncern med hovedsæde i New York. I 2008 havde koncernen ansatte og samlede aktiver på over 691 milliarder dollars. Det er estimeret at Lehman Brothers i 2008 havde en gæld på ca milliarder danske kr.. Da både bankverdenen og den amerikanske regering opgav at rede Lehman Brothers fra konkurs, spredte krisen sig hurtigt. Aktiekurser styrtdykkede og bankerne stoppede med at låne penge til hinanden. Faldet af Lehman Brothers sendte chokbølger gennem verdensøkonomien. Krisen var i store træk en kulmination af Wall Streets umættelige appetit for investeringsinstrumenter fra den amerikanske boligsektor. Boligsektoren havde fra år 2000 til 2007 kun bevæget sig opad og det var for de fleste utænkeligt, at eventyret skulle stoppe brat. Men da denne positive tendens begyndte at vende, viste det sig hurtigt, at mange boliglån var baseret på urealistiske vurderinger af ejendomme, og at alt for mange dårlige betalere havde fået lov til at optage boliglån. Banker fra hele verden havde deltaget i denne store lånefest og derfor spredte krisen sig hurtigt ud over USA's grænser til det meste af verdens lande. Verdenskrisen forvandlede hurtigt den danske økonomi fra vækst og fremgang, til en økonomi i recession. Danmark har i løbet af denne finanskrise mistet arbejdsplader. Som følge af dette, begyndte de danske boligpriser at falde i 2008, og fortsatte i 2009, 2010, og Der skrives i dag 2013 og følgevirkningerne af Lehman-krakket og finanskrisen i øvrigt er nu endeligt ved at slippe sit tag i verdensøkonomien. Her hjemme er der positive tendenser at spore i dansk økonomi og også på det danske boligmarked. Ifølge Reuters er arbejdsløsheden i eurozonen faldet for første gang i tre år til 12,1 % i oktober, hvilket er det første fald siden februar Den sidste analyse fra EU Kommissionen, som blev offentliggjort først i november, forudser en vækst i det danske bruttonationalprodukt på 0,3% i 2013, 1,7% i 2014 og 1,8% i Samtidig forventes et stigende offentligt underskud. Dette er blandt andet grundet regeringens økonomiske kickstart og fremrykkede offentlige investeringer. Det danske BNI (brutto national produkt) voksede 0,4 % i tredje kvartal og beskæftigelsen voksede med personer. Der er fremgang på eksporten og den indenlandske efterspørgsel. Cheføkonom for Danske Bank Steen Bocian vurderer at dansk økonomi er på rette vej. Han udtaler til pressen følgende: Væksten i det danske BNP er højere end væksten i Eurolands BNP og selv Tyskland havde i tredje kvartal lavere vækst end vi havde i Danmark. Vi skal glæde os over denne fremgang, da den betyder, at der også er basis for fremgang på arbejdsmarkedet. 4

5 Positive tendenser kan også spores i den lokale økonomi i form af faldende ledighedstal og store offentlige og private investeringer i nye projekter som gavner Aalborg Kommune på mange forskellige måder. I Nordjylland mangler der således i dag godt arbejdspladser for at vi er tilbage på niveauet før den økonomiske krise. Dette sammenlignet med region Midtjylland som mangler jobs og region Syddanmark som mangler jobs. Det er kun Region Hovedstaden som har klaret sig bedre end Nordjylland. Her mangler der kun jobs. Nordjylland er også den landsdel der har oplevet det største fald i antallet af konkurser. Det seneste år er 335 nordjyske virksomheder gået konkurs, det er 46 færre end året før. På landsplan var der sidste år et fald i konkurser på 12,3 %. I Nordjylland var tallet 22,6 %. Sideløbende er der sket en stigning i antallet af nye virksomheder på 2,1 %. Beskæftigelsen og omsætningen stiger i hele regionen, og vi klarer os simpelthen en lille smule bedre, siger Hans Peter Wolsing der er rådgiver i Væksthus Nordjylland i en nylig kommentar til avisen Nordjyske. Disse positive tendenser kan også tydeligt ses i det lokale boligmarked. Jf. Boligsiden er ejerlejligheder i Aalborg Kommune steget med 21% i det sidste år, medens villa og rækkehuse er steget med 4,7%. Begge ligger klart over det danske gennemsnit. Birgit Daetz som er kommunikationsdirektør for Boligsiden.dk udtaler følgende i et nyligt interview til avisen Nordjyske: Det er først og fremmest Aalborg by, der trækker priserne opad. Her er lejlighederne steget med 24% det seneste år og huspriserne med 11%. Aalborg by er helt klart dynamoen i Nordjylland både mht. økonomisk vækst og stigende bolig priser. Fra min tid som konsulent i New Jersey, USA hvor vi brugte en del tid på at analysere New Jerseys boligmarked, har vi altid været af den opfattelse at grundlaget for et sundt boligmarked er stor aktivitet blandt førstegangskøbere. I New Jersey var statistikken at for hver transaktion der involverede en førstegangskøber, ville der typisk opstå yderligere 5 boligtransaktioner i New Jersey boligmarked. Teorien er at det første køb gør at sælger kan gå ud i markedet og købe et større hus osv. Jeg har ikke kunnet finde tilsvarende statistikker omkring det danske marked, men jeg er sikker på at aktivitet i det billigste segment af parcel-/rækkehus markedet resulterer i yderligere aktivitet i forskellige prisniveauer i markedet. Jeg vil i dette projekt kigge nærmere på boligpriser både historisk og fremadrettet og på de ting som har indflydelse på boligpriser så som lokaløkonomi, demografi, disponibel indkomst, boligfinansiering, skattelovgivning, udbud og efterspørgsel mv. Jeg vil konkludere dette projekt med et bud på boligpris tendensen i Aalborg Kommune fremadrettet i de næste 3 år. 5

6 3. Problemformulering Prisudvikling på det lokale boligmarked Aalborg Kommune Hvad er der sket med bolig priser i Aalborg Kommune over de sidste 10 år og hvad kan vi forvente vil ske fremadrettet over de næste 2 til 3 år. For at kunne give et bud på fremtidens boligpriser, vil jeg undersøge følgende del-emner: Befolkningsvækst i Aalborg Kommune Jobs og den lokale økonomi Disponibel indkomst Nybyggeri og hvordan det påvirke boligmarkedet Rente udvikling og bolig finansiering Skat og den danske boligejer Forbrugsudgifter-/afgifter Et historisk kig på boligpriser med fokus på enfamilieshuse Boligmarkedet 2013 Udbud og efterspørgsel Forventninger til boligpriser blandt typiske købere. Prisdannelse af ejerboliger fra et mikroøkonomisk standpunkt 3.1 Metode: Indledningsvis vil jeg undersøge økonomiske forhold i Aalborg Kommune inklusiv befolkningsvækst, jobmarkedet, og indkomstniveau for familier i kommunen. Dernæst et kig på den forandrende demografi omkring husstande og hvad dette gør for vores bolig marked. Ny design og arkitektur samt skærpede energikrav til nye boliger vil også blive undersøgt for at se om disse ting har indflydelse på boligpriser generelt. Herunder vil stigende varme, vand og eludgifter og deres indflydelse på huspriser også blive undersøgt. Historisk renteudvikling og forskellige finansieringsmodeller for køb af enfamilies huse undersøges og her et kig på en eventuel skærpelse af afdragsfrihed. Et kig på effekten af skatteændringer med hensyn til rentefradrag, grundskyld og ejendomsværdiskat. Afgifter på forbrugsudgifter som fremmer huse som er billige i drift. Sidst men ikke mindst drivkraften i boligmarkedet, nemlig udbud og efterspørgsel. Dette samt forventningerne blandt købere om i hvilken retning priserne pt. bevæger sig. Jeg vil udsøge og interviewe eksperter inden for: Lokal økonomi, demografi og lokal vækst fra Aalborg Universitet og Aalborg Kommune. En arkitekt som har fokus på nybyggeri af enfamilieshuse. Bank og kreditforeningsrådgivere med speciale i boligfinansiering. Lokale boligmæglere med fokus på salg af enfamilieshuse. 6

7 3.2 Afgrænsninger: Jeg vil i denne opgave kun koncentrere mig om enfamilieshuse og se bort fra prisudviklingen inden for lejeboliger, ejerlejligheder, andelsboliger og ferieboliger. Dette selvom markedet for lejeboliger og ejerlejligheder er tæt forbundet med parcelhus markedet. Det er nemlig et faktum at mange af førstegangskøberne af parcelhuse har som første skridt solgt en ejelejlighed og bruger denne eventuelle gevinst til køb af et parcel- eller rækkehus. Jeg har også undladt at beskrive og analysere lejeboliger og deres indflydelse på boligmarkedet. En del førstegangskøbere kommer ofte fra en lejebolig som er blevet lige så dyr som et tilsvarende række-/parcelhus. Her ser man ofte at forældre yder et tilskud til udbetalingen for at hjælpe et ungt par ind på ejerboligmarkedet. Der vil ikke blive taget højde for internationale begivenheder som kan have indflydelse på dansk økonomi og dermed boligpriser. 7

8 4. Befolkningsvækst i Aalborg Kommune Vel nok en af de største faktorer som har indflydelse på boligpriser er udbud og efterspørgsel. Derfor er det ofte i områder med befolkningsvækst hvor huspriserne stiger. Teoretisk set er der større efterspørgsel på boliger i et område med befolkningsvækst. Familier og unge som bosætter sig i Kommunen har brug for moderne og funktionelle boliger. Det er især Aalborg Universitet som driver væksten i byen, men det har vist sig at mange af de unge som uddannes i byen bosætter sig i Aalborg efter deres studie tid og bliver en del af arbejdsmarkedet. Aalborg - Demografi og urbanisering Aalborg er en by i vækst, hvilket er baseret på en tilvækst i forhold til befolkning efter kommunesammenlægningen i Aalborg kommune er nu den 3. største kommune i Danmark med en befolkning på personer pr. 1. januar Dette sammenlignet med befolkningstallet fra første kvartal 2008 på er en gennemsnitlig stigning på pers. Pr. år. Aalborg Kommune dækker et område på 1.137,3 km2 og har en befolkningstæthed på 178,91 pr. km2. Figuren nedenfor viser befolkningsudviklingen i Aalborg i perioden målt på fødselsoverskud, nettoindvandrere, nettotilflyttere og alt i alt en kurve på befolkningstilvæksten. Aalborg Kommune forventer en befolkningsvækst i 2013 på personer. Kilde: Aalborg i tal 2013 udgivet af Aalborg Kommune 8

9 Som det ses i figuren er der en moderat stigning indenfor de kategoriserede befolkningsgrupper. Tilvæksten I Aalborg kommune skyldes flere forskellige befolkningsgrupper, hvor studerende er en af Aalborgs stigende befolkningsgrupper år for år. Den markante indsats på uddannelsesinstitutioner med vedvarende forøgelser af uddannelsesmuligheder, giver et bedre standpunkt til at bevare de unge mennesker i Aalborg. Den fremadrettede udfordring for Aalborg og regionen er at skabe de fornødne arbejdspladser og forretningsmuligheder som får mange af de unge tilflyttere til at forblive i Aalborg efter deres universitetsuddannelse. Et foreløbig væksttal på personer i 2012 er ganske positivt og forventningerne til de kommende 3 år ligger på et tilsvarende højt vækstniveau. Danskerne vælger ifølge seniorforsker ved Instituttet for Fremtidsforskning Anders Bjerre, specielt storbyerne af en enkelt årsag: Der er flere muligheder i de større byer som for eksempel flere jobs, uddannelsestilbud, fritidstilbud og boligmuligheder. De unge flytter til byen for at få en uddannelse, og det er som regel også her de får deres første job og stifter familie, og selvom de måske drømmer om at flytte ud, så bliver de boende fordi det er svært at finde attraktive jobs i de mindre byer. Det er ikke kun de højt uddannede der søger til byerne, men alle samfundsgrupper for det er her der er jobmuligheder. 5. Offentlige og private investeringer i Aalborg På det lokale plan er Aalborg Kommune lidt anderledes end landet generelt. I de kommende år forventes store offentlige investeringer i Aalborg Kommune og dermed en udvidelse og stimulering af den lokale økonomi med offentlige midler. Offentlige investeringer Nyt Regionalsygehus Den mest markante investering, er det store regionale sygehus, som skal bygges i Aalborg Øst over de næste 10 år. Sygehuset bliver et af Danmarks 5 regionale sygehuse og skal også fungere som universitetssygehus. De nuværende planer er et byggeri på m² til en anslået pris på ca. 5 mia. kroner. Det estimeres, at når projektet er færdigt, vil der blive omkring arbejdsplader på dette supersygehus. Selve byggeriet vil i de kommende 10 år have en særdeles positiv indflydelse på den lokale økonomi. Dertil kommer udvidelse af eksisterende infrastruktur, så som vejnet og en letbanetogsforbindelse fra Aalborg centrum. Aalborg Universitet Aalborg Universitet, som i øjeblikket udvider kraftigt, skal udvide kapaciteten. Der skal bygges nye undervisningsfaciliteter og i alt godt studieboliger. Dette er et delvist offentligt og delvist privat finansieret projekt, idet studieboligerne bygges og finansieres af den private sektor og undervisningsfaciliteterne finansieres af det offentlige. Aalborg Universitet har planer om en udvidelse på ca m² til en estimeret pris på mio. Kr. Der er planer om opførelse af 15 nye bygninger. Aalborg Universitet beskæftiger i dag ca medarbejdere og har omkring studerende. 9

10 Aalborg Lufthavn Aalborg Lufthavn har netop færdiggjort en fordobling i kapacitet fra 6 til 13 gates med en tilbygning på m² samt udvidelse af standpladser til fly. Efter adskillige år med stor vækst i passagerantal både på indenrigs, udenrigs og charterflyvning er Aalborg lufthavn nu Danmarks tredjestørste lufthavn. I 2011 satte Aalborg Lufthavn atter rekord med afrejsende og ankomne passagerer. Nye direkte forbindelser til blandt andet Amsterdam og Stockholm har også udvidet muligheder for at tiltrække turisme og international handel til regionen. Aalborg Lufthavn a.m.b.a ejes i dag af de seks storkommuner: Aalborg, Jammerbugt, Rebild, Brønderslev, Frederikshavn og Vesthimmerland. Andelsanparterne er fordelt i forhold til kommunernes størrelse. Sidst i 2013 vil der blive opført et hotel ved lufthavnen og en togforbindelse fra Aalborg vil blive påbegyndt i begyndelsen af I september 2013 satte Aalborg Lufthavn på ny passagerrekord med og afrejsende og ankomne passagerer. Aalborg Havn Aalborg Havn Øst er også i gang med et udvidelsesprojekt i flere faser. Der blev i 2012 færdiggjort nye faciliteter til Royal Arctic Logistics i form af nye pakhuse på i alt m², samt nye kontorfaciliteter. Container transport til Grønland foregår i dag fra Aalborg havn, som har fornyet en kontrakt på denne transport frem til Ifølge kontrakten med det grønlandske selvstyre foregår al skibstransport til og fra Grønland fra Aalborg Havn. Kun projektlaster er undtaget aftalen. Man forventer blandt andet at en nylig beslutning truffet af det Grønlandske landsting omkring minedrift, vil øge skibstrafikken til Grønland. Landstinget har for nyligt givet grønt lys til udenlandske selskaber til minedrift. Disse miner skal nu bygges op fra bunden og dette indebærer udskibning af mange forskellige materialer fra Aalborg Havn. Aalborg Havn har allerede mærket øget trafik i forbindelse med udforskning af undergrunden i Grønland. Havnearealet og kaj faciliteterne udvides også i et projekt til omkring 500 mio. kr. over de næste tre år. Havnen spiller en stor rolle for den lokale økonomi som containerhavn. Dertil kommer udvidelse af vejnettet omkring havnen med en planlagt (men endnu ikke godkendt) udvidelse af Tranholmvej og Øster Uttrup Vej som forbinder Østhavnen med E45. I 2010 åbnede en ny ugentlig containerrute mellem Aalborg og Rotterdam og dermed er Aalborg og det nordjyske erhvervsliv blevet forbundet med det globale transportnet. Havnen er også vigtig for vindmølleindustrien, hvor blandt andre Siemens Windpower og Bladt Industries benytter Østhavnen. Aktieselskabet Aalborg Havn A/S er stiftet 24. juni 1988 og i år 2000 overtog Aalborg Kommune selskabet fra Staten. Aalborg Kommune ejer 98% af aktierne. Private investeringer / arbejdsmarkedet Musikkens hus I den private/kommunale sektor inden for byggebranchen opføres p.t. Musikkens hus som er et byggeprojekt på ca m² beliggende på havnefronten til ca. 800 mio. Kr. Projektet forventes at stå færdigt i begyndelsen af

11 Eternitgrunden: På den gamle eternitgrund ( m² grundareal) opfører S. Enggaard A/S og Calum A/S et nyt blandet bolig- og erhvervsprojekt med byggeret op til m² til en samlet estimeret pris på ca. 2.7 mia. kroner. Projektet som beskrives som en ny bydel af Aalborg er begyndt at tage form med en ny dagligvarebutik (Føtex), en m² moderne kontorbygning samt en kombination af ungdomsboliger og almindlige beboelseslejligheder. Godsbanearealet: På et ca m² centralt beliggende grundareal umiddelbart øst for Kennedy Arkaden og frem til broen mellem Østre Allé og Jyllandsgade, skal der også opføres en ny bydel. Byggeriet startede i sommeren 2011 med en m² fire etager bygning til Aalborg Studenterkursus samt 175 ungdomsboliger og 35 familieboliger. Der er også planer for et kollegium, yderligere uddannelsesbyggeri samt kontorer, butikker og kulturelle aktiviteter. Intentionen er at skabe en levende bydel som forbindes af torve, stier og veje samt store grønne arealer og eventuelt genåbning af Østeraa. Østhavnen Korn- og foderstofvirksomhederne ved Østre Havnebassin er afviklet, og området vil i de kommende år omdannes til en ny bydel med ungdomsboliger, ejerboliger, vidensvirksomheder, uddannelse, oplevelser og havneaktiviteter. Området ejes af A. Enggaard A/S. Første konkrete fysiske skridt i retning af en omdannelse er delvis/hel nedrivning af de bygninger, som ikke skal bevares. Dette arbejde er i gang. Lokalplan og kvalitetsprogram for Østre Havn lægger op til at skabe en tæt urban bydel - med et anderledes bymiljø skabt i mødet mellem den industrielle kulturarv og moderne arkitektur af høj kvalitet. Her vil gamle lave pakhusbygninger blive genbrugt som unikke rammer for vidensvirksomheder. Her vil nutidigt højhusbyggeri nænsomt indpasset ifht. jernbanens tidligere forløb, havnebassinet og Karolinelundskilen danne rammen om boliger for høj som lav ung som gammel. Den centralt beliggende Stjerneplads bliver sammen med havnepromenaden og havnebassinet omdrejningspunkterne for det offentlige byliv mens der ifbm. boliger også skabes terrasser, opholdsnicher, taghaver ol. med mere privat karakter. Industri Inden for industri og produktion er det primært energioptimering, vindmøller og cement som er de største aktører i den lokale økonomi. Selvom antallet af arbejdspladser indenfor industri og produktion har været faldende i de seneste år, er der nu positive tendenser. Den danske vindmølleindustri er godt repræsenteret lokalt. Siemens Wind Power (ca ansatte) i Aalborg Øst, og Bladt Industries (ca. 450 ansatte) på Aalborg Havn Øst, samt mange mindre leverandører beliggende i Nordjylland. Disse, i samarbejde med forskere og ingeniører fra AAU har gjort Aalborg til et af Danmarks førende områder inden for vindmølleindustrien. Siemens Wind Power og Bladt Industries blev hovedleverandører af vindmøller, fundamenter og transformerstationer på Danmarks største havmøllepark nogensinde Dong Energy s

12 havvindmøller ved Anholt. Dette skønnes at være en samlet ordre for den lokale vindmølleindustri på ca. 5 milliarder kroner. Produktionen på dette projekt startede i midten af 2011 og skal indtil videre løbe til slutningen af Med global fokus på vedvarende energi ser fremtidsperspektiverne positive ud for den danske vindmølle industri og dette skulle have en positiv indflydelse på den lokale vindmølleindustri fremadrettet. Nr. Største arbejdspladser i Aalborg Antal fuldtidsstillinger 1. Aalborg Kommune (2013) 2. Aalborg Universitetshospital (2013) 3. Aalborg Universitet (2012) 4. Siemens Wind Power (2013) 5. Telenor (2013) 6. Spar Nord Bank (2013) 7. IDA Service 948 (2009) 8. KMD 900 (2012) 9. University College Nordjylland 800 (2011) 10. Aalborg Portland 690 (2012) Udvikling til service- og vidensby Aalborg får stadig flere virksomheder inden for service- og videnserhverv, og antallet af vidensmedarbejdere stiger. Det ses blandt andet ved ændringen i beskæftigelsen fordelt på erhverv. Der er sket en forskydning i beskæftigelse hen imod service- og videnserhverv. Drivkraften i denne udvikling er Aalborg Universitet der med sine mange uddannelsesmuligheder leverer højtudannet arbejdskraft til det lokale erhvervsliv. Det er kommunens og erhvervslivets fokus at assistere både små og store virksomheder i at vækste lokalt, således at der genereres arbejdspladser til så mange af de nyuddannede som muligt. Initiativer som NOVI Forskerpark, som er et projekt der er iværksat af Aalborg Universitet, Aalborg Kommune og Region Nordjylland. Novi Forskerpark er beliggende i Aalborg Øst og består i dag af faciliteter på m² og rummer pt. ca. 90 virksomheder, hvoraf størstedelen er højteknologiske, der i NOVI har adgang til et dynamisk full-service miljø. NOVI tilbyder desuden at hjælpe innovative iværksættere med kapital og viden via det statsstøttede innovationsmiljø NOVI Innovation A/S. Formålet med innovationsmiljøordningen er at skabe og udvikle flere videnstunge iværksættervirksomheder med unikke kompetencer, som kan blive morgendagens vækstvirksomheder. Novi udvider i øjeblikket med en ny bygning på m². Et nyt vækstprogram ved navn Global som er sponsoreret af Væksthus Nordjylland, Aalborg Universitet og Norddanmarks EU- kontor blev præsenteret i Programmet med et budget på 112 mil. Kroner er et af de største nordjyske vækstprogrammer nogensinde. Målet med programmet er at tiltrække nordjyske virksomheder og skabe fokus på eksportmuligheder, samt hvordan man bedst kan vinde markedsandele på den globale markedsplads. Aalborg Kommune har i samarbejde med Aalborg Erhvervsråd udarbejdet en erhvervsplan som samlet hedder Erhvervsplan

13 Erhvervsplan er en strategiplan for Aalborg Kommune som er bygget op omkring 5 punkter: 1. Den erhvervsvenlige kommune: Øget innovation; flere arbejdsplader; øget omsætning; øget internationalisering; flere nyetablerede virksomheder; øge overlevelsesgraden hos iværksættervirksomheder; øge tallet af vækstværksættere og øge antallet af globalt orienterede iværksættere. 2. Globale styrkepositioner: Udvikle nye virksomheder; styrke eksisterende virksomheder; tiltrække investeringer, virksomheder og højtuddannet arbejdskraft; flere netværkssamarbejder og øget bæredygtighed. 3. Global og lokal tilgængelighed: Aalborg Lufthavn positionerer sig som en af Danmarks 3 internationale lufthavne; Aalborg Havn har positioneret sig som intelligent havn; vejnettet gennemførelse af udvalgte projekter; planlægning af letbane afklaret; sikring af elektronisk infrastruktur (bredbånd) i landdistriktet. 4. Den attraktive by: Investeringer i byudvikling, erhverv og uddannelse i vækstaksen; udvikling af nye og unikke oplevelsestilbud; flere internationale gæster og turister; stigning i detailhandlen i midtby, City Syd og udvalgte lokalcentre. 5. Viden i verdensklasse: 95% af en ungdomsårgang gennemfører en ungdomsuddannelse; flere gennemfører en kompetencegivende uddannelse; 50% af en ungdomsårgang gennemfører en videregående uddannelse; flere af de nyuddannede får job i regionen efter endt uddannelse; etablering af velkomstcenter/one stop shop i Aalborg. Kilde: Aalborg i perspektiv 2010 Erhvervsplan Aalborg Kommune I Aalborg taler man om en vækst akse som vist på de to nedenstående billeder. Inden for denne akse ligger i dag 35 % af arbejdspladserne i Aalborg Kommune og inden for aksen meter ligger 53 % af Aalborg Kommunes arbejdspladser. Det er også inden for denne akse at mange af de store offentlige og private investeringer er planlagt og er undervejs. Kommunens fremadrettede vækstplan er at fortsætte udviklingen inden for og omkring denne akse, således at infrastruktur forbedres og private investeringer tiltrækkes og med dette flere nye arbejdspladser. En del af denne strategi er også en udvikling af bydelen Aalborg Øst i et projekt som har fået navnet City in Between. Visionen er at forvandle denne bydel til en moderne og sammenhængende forstad med god infrastruktur, grønne områder, harmonisk arkitektur, og let adgang til arbejdspladser samt offentlig transport. Der er blandt andet visioner om en letbane som skal forbinde den kommende Universitetshospital i Aalborg Øst til Aalborg Centrum. 13

14 Kilde: Aalborg Kommune Teknisk Forvaltning Kilde: Aalborg Teknisk Forvaltning Med denne strategi har Aalborg Kommune indtaget en konstruktiv og aktiv rolle i fremtiden og dette må ses som et positivt forsøg på at skabe fremadrettet vækst. 14

15 6. Arbejdsmarked, indkomst og økonomisk resume Som det fremgår af nedenstående oplysninger omkring arbejdsmarkedsstatistik i Aalborg Kommune er de tre største kategorier 1. Offentlig administration, undervisning og sundhed 37,4 %; 2. Handel og transport 23,3 % ; 3. Industri, råstofindvinding og forsyningsvirksomhed 10,4 % Ifølge statistik fra Aalborg Kommune er beskæftigelsen i Aalborg Kommune fordelt som følger: Kilde: Aalborg i tal 2013, Aalborg Kommune Antallet af fuldtidsledige i Aalborg Kommune er dalende. Som set på nedenstående graf toppede ledigheden i første kvartal 2010 med 7,4% af arbejdsstyrken. Dette er faldet til 5,8% pr. oktober 2013, og den positive tendens fortsætter. F. eks. har de mange bygge projekter i byen resulteret i mangel på arbejdskraft inden for visse områder af byggeindustrien. Også inden for vindmølleindustrien rapporteres om flere jobs ved Siemens og Bladt, samt efterspørgsel efter arbejdskraft inden for IT og teknologibaserede virksomheder. I runde tal er der en arbejdsstyrke på godt personer og ca arbejdsløse i Aalborg Kommune. 15

16 Arbejdsstatistikken for Aalborg Kommune Nedenstående viser udviklingen i familieindkomsten i Aalborg Kommune. Den viser i gennemsnit en godt 2% årlig stigning i familieindkomsten. Når man i denne periode indregner inflation som i gennemsnit har været på 2,31% pr. år, er der reelt tale om en svagt faldende familieindkomst. Den disponible familieindkomst er en anelse bedre. Her er der tale om en gennemsnitlig årlig stigning på 3,12%. Umiddelbart har den typiske aalborgensiske familie ikke flere penge som kan disponeres til huskøb og yderligere månedlig ydelse. Den potentielle stigning i huspriser skal derfor findes andre steder f.eks i form af lavere renter på boliglån som gør den månedlige boligydelse lavere, eller besparelser på andre dele af familiebudgettet så som transport, energiforbrug m.v. Derudover viser undersøgelser at vi som danskere er villige til at bruge en større del af vores disponible indkomst på boligen. Mere om disse emner senere i denne rapport. Sidst i dette afsnit vil jeg også beskrive et relativt nyt fænomen omkring stigende indkomster i storbyerne som ikke tilkendegives af nedenstående liste over familieindkomst og disponibel indkomst. år Familieindkomst % ændring Disponibel indkomst % ændring 2006 kr kr kr ,90% kr ,60% 2008 kr ,95% kr ,83% 2009 kr ,20% kr ,05% 2010 kr ,71% kr ,21% 2011 kr ,60% kr ,93% Kilde: Dansk Statistik 16

17 I min undersøgelse af de økonomiske forhold og de fremadrettede vækstmuligheder i Aalborg har jeg kontaktet professor Michael S. Dahl fra instituttet for Økonomi og ledelse ved Aalborg Universitets. Nedenstående er mine spørgsmål samt en kort resumé af professorens svar: 1. Hvordan ser du på Aalborgs muligheder for fremadrettet økonomisk vækst og jobgeneration? Er din holdning positiv, negativ eller neutral? Den er positiv. Aalborg går fremad i disse år, mens det står mere stille i resten af Nordjylland. Det er desværre en trend, at de store byer har en positiv udvikling, men udkanten er stille eller i tilbagegang. Jeg tror på en stærk udvikling i Aalborg i de kommende år. 2. Hvad ser du som vores styrker i forhold til resten af Danmark? Og hvad kan vi gøre for at vedholde og udvikle disse? Det er svært at sige, hvad styrkerne er. Så andet spørgsmål er også svær. Universitet er en stærk drivkraft i forhold til den økonomiske udvikling, fordi der trækkes mange nye studerende til byen, som bruger penge her. Universitet skaber fremtidens ansatte, som virksomhederne i Aalborg har gavn af. Det er positivt i forhold til byer, som ikke har et så stærkt universitet. 3. Hvad er dine forventninger til Nordjyllands rolle som et udviklingscenter omkring teknologi inden for vedvarende energi. Jeg har ikke de store forventninger. Aalborg Universitet har nogle styrker forskningsmæssigt, men det er en kæmpe global industri med stor opmærksomhed, så jeg forventer ikke, at Nordjylland bliver et ligeså markant område, som det har været inden for mobiltelefoni. Markedet og interessen er global set for stor. Gode idé fra Nordjylland vil blive opslugt globalt før der skabes økonomisk udvikling her. 4. Hvilken rolle tror du det nye regionale/universitets sygehus i Aalborg Øst vil få på Aalborg Kommune på længere sigt. Det vil give et kæmpe løft i Aalborg Øst, Gistrup, Klarup, Sdr. Tranders og østlige Gug. Det vil komme til at give en enorm positiv økonomisk udvikling i specielt denne del af byen i det kommende årti. 5. Har vi en strategisk fordel/placering som gør det muligt at drage fordel af Norges stærke økonomi og mangel på kvalificeret arbejdskraft? Det har været et argument i mange år, men jeg er nok mere tilbageholden. Jeg tror ikke, at det bidrager positivt til Aalborgs fremadrettede økonomi. 17

18 6. Hvad er dine forventninger til boligpriser i Aalborg Kommune over de næste 3 år? Der vil være en positiv udvikling i takt med, at økonomien kommer i gang. Denne udvikling er i fuld gang og boligpriserne stiger i øjeblikket. Det vil fortsætte og nok også gå lidt stærkere i de kommende år. Stor fremgang i personer med indkomst over middel I nedenstående figur ses indkomstudviklingen for personer, der årligt tjener mere end DKK , i henholdsvis København, Aarhus, Aalborg og Odense i perioden fra 2005 til Opgørelsen viser en interessant udvikling. Det fremgår, at der i perioden er sket en ganske betydelig fremgang i antallet af personer, der tjener mere end DKK I samme periode er der sket næsten en fordobling af denne gruppe en stigning i antallet personer på 82 % i Aalborg Kommune. En sammenlignelig udvikling ses i Aarhus, København og Odense, hvor fremgangen i de øvre indkomstgrupper ligeledes har været bemærkelsesværdig stor. Befolkningsgruppen med en indkomst over middel vokser enten på baggrund af regionaløkonomisk fremgang eller ved, at flere i relativt velbetalte job flytter til byen. Kilde: Danmark Statistik Det er min overbevisning at den forventede fortsatte befolkningsvækst i Aalborg samt den positive tendens i den lokale økonomi med store offentlige og private investeringer, har skabt gode rammer for stigende boligpriser. Derudover er der positive tendenser omkring familieindkomster i Aalborg Kommune. Dog er vi en meget lille del af den europæiske økonomi, og derfor er vi selvfølgelig afhængige af den økonomiske udvikling omkring os både på landsplan, men også på europæisk og verdensplan. Men efter flere år med dalende boligpriser, er de økonomiske rammer nu særdeles positive for opadgående boligpriser. 18

19 7. Nybyggeri og hvordan det påvirke boligmarkedet I min tidligere karriere som konsulent og valuar var vores holdning at nybyggeri inden for boligmarkedet, alt andet lige, vil sætte maksimalprisen i ejendomsmarkedet. Dette skal forstås på den måde at en boligkøber altid (alt andet lige) vil betale den højeste pris for et nybygget hus i forhold til en tilsvarende brugt bolig. Dette hænger naturligvis sammen med at man i nybyggeri typisk får det nyeste i design og materialer, samt energibesparende foranstaltninger m.v.. Derfor sætter nybyggeri topprisen i boligmarkedet. I et marked hvor der er et stort udbud af nybyggeri kan det have en negativ effekt på prisen på eksisterende boliger og modsat kan et marked med ganske få muligheder for at købe nybyggede boliger have en positiv effekt på priserne på eksisterende boliger. Ved mangel på nye boliger, som sætter det naturlige loft på huspriserne, er der i princippet ikke noget specifikt loft, og priserne kan frit klatre opad (inden for de økonomiske rammer som sættes af den lokale befolkning). Derudover er der et loft som f.eks. kan være omkostningerne forbundet med at købe et eksisterende gammelt og nedslidt hus, som man efterfølgende nedriver og bygger et nyt. Så der er altså altid et naturligt prisloft i boligmarkedet, som dannes ved prisen på opførsel af et tilsvarende nyt hus. I Aalborg Kommune er der forholdsvis få muligheder for at købe nybyggeri inden for enfamilieshuse. Således er der siden begyndelsen af 2010 til midten af 2013 kun bygget 261 parcelhuse og 334 rækkekæde- eller dobbelthuse. Det er et gennemsnit på 170 boliger pr. år i en kommune som pt. vokser med godt mennesker om året. Der er heller ikke udsigt til godkendelse af store nye boligprojekter inden for enfamilieshuse i den nærmeste fremtid i Aalborg Kommune. Her er fokus mere rettet på nybyggeri af ejerlejligheder og lejligheder i tæt bebyggelse inden for de eksisterende byområder omkring Aalborg by. Derfor må det forventes at der fremadrettet fortsat vil være mangel på udbud af nye boliger og at dette vil have en positiv effekt på prisniveauet på eksisterende enfamilieshuse. En af de forholdsvis nye tendenser i markedet som er med til at forøge udbuddet af parcelhuse er følgende som beskrevet i en ny undersøgelse fra mæglerkæden Home: Boligejere over 65 år sælger nu huset i stort omfang, viser en ny analyse. For hver gang der er solgt ti huse i år, står der en pensionist bag salget af de fire. Tilbage i 2008 var det under hvert fjerde hus. "Mange seniorer har helt klart ventet - og ventet i flere år - med at sætte til salg. Nu ser det ud til, at flere og flere tager hul på næste kapitel i deres liv. Forklaringen er, at de har fået mere tro på fremtiden, de har ofte en god økonomi med friværdi i huset, som de har ejet i en længere årrække, og nu synes de, at de kan få en acceptabel pris for deres hus," siger Mads Ellegaard og fremhæver, at der også ligger en del psykologi bag fremgangen. Mange ældre har omvendt en stærk motivation for at sælge - et klart mål: De ønsker at skille sig af med huset for at flytte i noget nyere, mere overskueligt og praktisk - eksempelvis en lejlighed eller et rækkehus. "De fleste seniorer kan se frem til et stort overskud på bundlinjen, når huset er solgt, fordi de er fra en generation, der har betalt huset ud, så det er alene et udtryk for, at de på alle måder har overskud til at vente," siger Mads Ellegaard. I 1981 havde hver beboer i et parcelhus i gennemsnit 45 m² til sig selv. Dette er i 2012 vokset til 55 m² pr. beboer, skriver avisen Politikken. Dette er en stigning på 24 % på godt 30 år. Årsagen til dette er at vi bor færre mennesker i hvert enkelt hus, samtidig med at vi bygger større huse. Nybyggede huse er f.eks. kun vokset med et gennemsnit på 4 m² i denne periode. Stigningen i antal m² pr. person skyldes også en 19

20 ændring i det traditionelle familiemønstre, hvor vi får færre børn og oftere bliver skilt, udtaler cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, Real Kredit Danmark i et interview til Politikken. Danskerne er også blevet rigere og er villige til at bruge en større del af vores disponible indkomst på boligen. I 1981 gik 18% af befolkningens samlede privatforbrug til boligen. I 2012 er det steget til 23 %, jf. beregninger som RKD har fortaget for Politikken. Tendensen forøges ved at de fleste børnefamilier søger bolig nær og omkring de forholdsvis dyre storbyer, hvor de fleste job skabes. Derfor er det danske boligmarked ved at knække over i to. Øverst, i og omkring de danske storbyer, hvor der er befolkningsvækst. Her er huspriserne begyndt at stige. Nederst, udkandtsdanmark hvor der i de små og mellemstore byer er negativ befolkningsvækst. Her er der mange steder prisfald i boligmarkedet. I den følgende oversigt ses fordelingen af boliger i Aalborg Kommune hvor parcelhuse og række-kæde og dobbelthuse udgør i alt 47.9 % af den samlede boligmasse. Jeg har kontaktet arkitekt Kim Bæk som er medindehaver af arkitektfirmaet Arkinord som har kontorer i Sæby og i Aalborg. En stor del af Arkinords arbejde er indenfor nybyggeri af parcelhuse. Jeg har bedt Kim om at besvare nogle spørgsmål omkring det nye parcelhus: 1. Kan du give et bud på den typiske størrelse af et nybygget parcelhus i dag? Antal m², hvor mange soveværelser og badeværelser? Vi ser som regel 4 værelser, et masterbedroom og 2 børneværelser samt et kontor/gæsteværelse. Vi opererer næsten altid med en voksenafdeling og en børneafdeling med hver sit badeværelse. Men hvor man før brugte det unge badeværelse som gæstetoilet så ser vi nu at voksenbadet skal bruges 20

21 af gæsterne, dels fordi der er mere kontrol med oprydningen er hos de voksne men også fordi der bruges mange penge på det bad, så hvorfor gemme det inde bag soveværelset. 2. Hvad er de mest populære funktioner som folk vælger i et nybygget hus? Teknik - pejseindsats er et hit, cooker i køkkenbordet ligeså samt (når vi er uden for Aalborg) varmepumpe for at producerer egen varme. Rumlige funktioner - motions/fitness rum + depotrum ja du læste rigtigt depotrum. 3. Hvad koster det at bygge et nyt hus i standard kvalitet og standard størrelse? Man skal regne med m2 excl. grund og tilslutning dvs. 180 m2 koster for et standard hus inkl. vognly, og der er ca til køkken og bad inventar. Have og belægninger er excl. da det varierer meget. 4. Hvad koster det at bygge et passivt energihus i standard kvalitet og størrelse? Det koster nogenlunde det samme som ovenstående max mere hvis man opvarmer det med fjernvarme, og du isolerer indad dvs. spiser en lille smule af netto m2 altså huset er stadig 180 m2. Merisoleringen og de bedre vinduer betales delvist af de mindre overflader gulv og loft, samt det faktum at man bør optimerer ydervægsarealet i et lavenergihus. Eksempel 180 m2 kunne bygges som et 8x22,5 meter hus hvilket giver ,5+22,5x2,5 vægareal i alt 152,5m2 men det kunne også være 13,4x13,4 hvilket giver 4x13,4x2,5 i alt 134 m2 vægareal hvilket sparer 18,5 m2 ydervæg a kr. 2500, 8 lbm sokkel a kr og 8 lbm murkrone a kr Monterer du dit hus med f.eks. jordvarme og et solcelleanlæg øger du din anlægssum med kr minus tilslutning på fjernvarme kr altså netto kr Hvis du så ikke lige bor i Aalborg så sparer du ca. kr i varme og kr i strøm dvs. kr om året ca. kr pr mdr. men det koster kun ca. kr pr. mdr. i renter og afdrag at låne kr over 30 år. 5. Hvordan har det nye hus ændret sig i de sidste 10 år? Og hvad tror du tendensen i nybyggeri vil være fremadrettet? Op mod 2008 så vi en voldsom vækst i størrelsen på husene, antal of værelser og størrelsen på værelser, bad osv. Krisen har givet os et vist mådehold hos kunderne, hvor vi før tegnede huse på med værelser på 20m2, hvor vi nu nærmere ligger på m2 med værelser på 12-14m2. Fremadrette tror jeg vi vil se en yderligere optimering af arealet. Jeg tror vi vil se folk bliver mere spirituelle, drømmene og selvudviklende. Det er ikke moderne at skulle flashe vores formue med materielle goder, jeg tror folk kommer til at bruge mindre på deres bolig i forhold til deres indtjening måske ikke et direkte fald men mere en stilstand i forhold til indkoststigningerne. Vi vil bruge mere på restaurant og oplevelser. Jeg kigger meget på metropolerne og deres udnyttelse af meget små arealer i boligerne for jeg tror det bliver stort at bo småt men meget effektivt også i paracelhuskvarterene. 21

22 6. Hvordan bedømmer du efterspørgslen fra familier der søger et sted at bygge et nyt hus? På det store kort - folk søger mod kommunernes hovedby, eller de byer meget tæt på. De små samfund udvikler sig ikke selv om de udstykker områder. Det er centerbyen der er driver i alle kommuner og det bliver kun øget den indflytning også på nybyggerområdet. På det lille kort - jamen der er et lille træk mod Restrup enge men det ser jeg som en lille forbigående trend. Det helt store træk er Aalborg Øst, den bydel har virkelig fået et super ry. Vi ser klart det er der det sker, og det smitter af på de mindre byer som grænser op til Aalborg Øst, Gistrup, Klarup og Gug. Sæt dine penge i jord der ude. Der er forholdsvise få muligheder indenfor nybyggede boliger i Aalborg. Der bygges ikke nok parcelhuse til at udfylde det fremadrettede behov. Derfor har nybyggeri ikke nogen negativ indflydelse på det lokale boligmarked, men faktisk en positiv indflydelse. I et marked hvor der er mangel på udbud af nye parcel huse vil den eksisterende boligmasse have gode muligheder for at opnå prisstigninger, såfremt økonomiske forhold er positive og udlånsrenten forholder sig på et fornuftigt lavt niveau. 8. Rente udvikling og bolig finansiering Rente er defineret som den pris, som knyttes til lån eller udlån af penge. Det vil sige låntagers omkostning ved at tilvejebringe og servicere finansiering. Baggrunden for at der findes et rentebegreb skyldes følgende 3 faktorer: 1) Inflation udlåner, må forvente at såfremt han udlåner 100 kr. i to år er realværdien ved tilbagebetaling 96 kroner. 2) Skal udlåner acceptere at udskyde muligheden for akut forbrug skal han modtage en præmie/gevinst/gulerod for at afstå fra at nyde omgående forbrug. 3) Der knytter sig en risiko til udlån af penge. Udlåner påtager sig risikoen for at pengene helt eller delvist ikke tilbagebetales som følge af for eksempel låntagers konkurs, tvangsakkord, gældssanering eller manglende vilje. I vores finansiering af nødvendige goder så som bolig, bil, virksomhed mv. spiller renten en helt central og afgørende rolle. Herudover følger småsparere og investorer på alle niveauer intenst renteudviklingen på alt lige fra børneopsparingen over pensionsdepoter samt obligationer til kassekreditter, forbrugslån mv. Renten spiller i særlig grad en stor rolle i forhold til boligmarkedet, hvor en køber traditionelt (hvis finansiering af boligen er påkrævet) er afhængig af, hvor stor en del af den disponible indkomst han skal undvære for at finansiere et givent bolig gode. Traditionelt kan en udvikling i renten tydeligt spores i boligprisernes udvikling, derved at en lav rente bevirker at flere købere kan og ønsker at købe ejerbolig samt kan prioritere at købe en dyrere bolig end under en tilsvarende dyrere finansieringsstruktur. Omvendt har en høj rente historisk altid lagt en dæmper på boligpriserne og historisk har man kun sjældent og under særdeles atypiske markedsforhold set boligpriserne stige mens renten var høj. 22

23 Der har de sidste 10 år været tale om en bragende højkonjunktur(eksklusiv finanskrisen ), krydret med lempelige finanspolitiske indgreb, såsom Flexlånenes og afdragsfrihedens fødsel. Det skal her ligeledes bemærkes at der historisk har været en tendens til at en udvikling i boligpriserne som følge af en ændring i renten, er sket med en vis tidsmæssig forskydning. Dette har sin forklaring i at en højere rente og derved en ændret efterspørgsel på ejerboliger først skal indarbejdes i markedet og derefter synliggøres 3,6,9 mdr. senere når markedsbalancen er tilpasset og de foretagne ejendomshandler tinglyst mv. Et eksempel herpå så vi på toppen af markedet i efteråret 2006 hvor renten begyndte at stige kraftigt frem til sommeren Et fald i boligpriserne som følge heraf og en generel afmatning sås først primo Populært sagt refereres der tit til boligmarkedet som en supertanker det tager tid at vende skuden selv når der er drejet på rattet! Lidt det samme ser vi lige nu. En længere periode med rekordlave renter er først nu begyndt at sætte deres spor i realiserede handelspriser. Set i dette lys må renteudviklingen siges at være af afgørende betydning for boligprisernes udvikling og repræsenterer måske i virkeligheden det parameter som kan siges at øve allerstørst indflydelse på prisudviklingen på ejerboliger. Nedenstående graf over udviklingen i kvm. priser i Danmark i perioden viser tydeligt under en lav rente hvor der er økonomisk vækst som vi så det i årene /2008 så stiger priserne kraftigt. Omvendt når renten stiger og der er økonomisk tilbagegang, falder huspriserne. Priser på parcel- og rækkehuse i hele landet, kr. pr. m² Kilde: Realkreditrådet, Boligmarkedsstatistikken For at kunne identificere renteudviklingens konkrete, og forventelige indvirkning på boligmarkedet og boligpriserne, er det afgørende at isolere de rentetyper som henvender sig til boligfinansiering. For nemheds skyld har vi valgt at fokusere på de mest typiske kreditforeningslån som typisk udgør 80 % af den samlede finansiering og dernæst banklån som ofte vil udgøre 15% i et bolig køb. Alle boliger som udbydes til salg gennem en ejendomsmægler i Danmark er opstillet med en standardfinansiering som består af følgende: 5 % kontant udbetaling, 80 % fastforrentet kreditforeningslån, og 15% bankfinansiering. Denne opsætning findes på alle annoncerede boliger i Danmark og bruges med henblik på at præsentere alle 23

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Makroøkonomi: Det danske boligmarked

Makroøkonomi: Det danske boligmarked Makroøkonomi: Det danske boligmarked den 23. januar 2017 Prisen på lejligheder er på det højeste niveau nogensinde, mens prisen på huse nærmer sig toppen i 2007 Det københavnske lejlighedsmarked udgør

Læs mere

Boligmarkedet er stadigvæk varmt

Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligpriserne bevæger sig stadig op på tværs af hele landet. Efter et vinterhalvår med moderat udvikling er der igen en vis fart på priserne til trods for, at der handles

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

Boligmarkedet nu og fremover

Boligmarkedet nu og fremover Boligmarkedet nu og fremover V. cheføkonom Jens Christian Nielsen BRFkredit e-mail: chr@brf.dk 25. november 2004 Vi vil forsøge at besvare følgende spørgsmål: Kan vi forklare de seneste års prisstigninger

Læs mere

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten 30. september 2013 Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten Danmarks Statistik har for nyligt i en større publikation gjort status over indkomsterne i Danmark. Dykker man ned i publikationen,

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Økonomisk regionalbarometer for Nordjylland, marts 2011

Økonomisk regionalbarometer for Nordjylland, marts 2011 Økonomisk regionalbarometer for Nordjylland, marts 2011 AF KONSULENT PIA HANNE HANSEN, ANALYSEKONSULENT MALTHE MIKKEL MUNKØE, CAND. SCIENT POL., MA. OG CHEFKONSULENT MIRA LIE NIELSEN, CAND. OECON Nøgletal

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Bolig: Låneanbefaling, december 2016

Bolig: Låneanbefaling, december 2016 Bolig: Låneanbefaling, december 2016 20. december 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er efter et kraftigt fald henover

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Udgiver. 5. december 2012. Redaktion Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring

Udgiver. 5. december 2012. Redaktion Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring 5. december 2012. FlexLån og afdragsfrihed drives af høj indkomst Vi hører det så tit alt for mange danskere har FlexLån i forhold til deres risikoprofil. Derudover er der rigtig mange låntagere, der benytter

Læs mere

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus 8. august 2014 Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus I dag koster 80 kvadratmeter ejerlejlighed på landsplan omtrent det samme som 140 kvadratmeter parcelhus. Aldrig

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Finansudvalget FIU alm. del Bilag 48 Offentligt

Finansudvalget FIU alm. del Bilag 48 Offentligt Finansudvalget 2012-13 FIU alm. del Bilag 48 Offentligt Finansudvalget Den økonomiske konsulent Til: Dato: Udvalgets medlemmer 7. december 2012 OECD s seneste økonomiske landerapport samt overblik over

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb 5. august 2008 Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb Mandag den 30. juli dumpede det længe ventede brev ind af brevsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Udsigt til svag fremgang i byggeriet

Udsigt til svag fremgang i byggeriet November 13 Udsigt til svag fremgang i byggeriet Der ventes svag fremgang i de private bygge- og anlægsinvesteringer i 1 og 15. Baggrunden for disse skøn er en forventning om øget aktivitet i økonomien,

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Økonomi. Colliers STATUS. 3. kvartal 2015. Opsvinget har bidt sig fast. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden

Økonomi. Colliers STATUS. 3. kvartal 2015. Opsvinget har bidt sig fast. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden Colliers STATUS 3. kvartal 15 Økonomi Opsvinget har bidt sig fast Den danske økonomi er vokset de seneste syv kvartaler i træk, hvilket afspejler, at opsvinget i den danske økonomi nu for alvor har bidt

Læs mere

. Sommerhuset købes tæt på bopælen

. Sommerhuset købes tæt på bopælen 20. maj 2014. Sommerhuset købes tæt på bopælen Vi har i denne analyse set nærmere på hvem, der typisk ejer et sommerhus og hvordan de finansiere sommerhuset. Analysen er alene baseret på baggrund af data

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Økonomisk regionalbarometer for Midtjylland, marts 2011

Økonomisk regionalbarometer for Midtjylland, marts 2011 Økonomisk regionalbarometer for Midtjylland, marts 2011 AF KONSULENT PIA HANNE HANSEN, ANALYSEKONSULENT MALTHE MIKKEL MUNKØE, CAND. SCIENT. POL, MA. OG CHEFKONSULENT MIRA LIE NIELSEN, CAND. OECON Nøgletal

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

Niveau 2012 2012 2013 2014 2015 Mia. kr. Procentvis mængdeændring 1.824-0,4 0,3 1,5 1,7 901 0,5 0,2 1,3 2,2 992 0,2 0,8 3,4 4,3 608-0,5 1,8 3,1 4,3

Niveau 2012 2012 2013 2014 2015 Mia. kr. Procentvis mængdeændring 1.824-0,4 0,3 1,5 1,7 901 0,5 0,2 1,3 2,2 992 0,2 0,8 3,4 4,3 608-0,5 1,8 3,1 4,3 Udsigt til svag fremgang i byggeriet #1 #7. november 13 Side 1 di.dk Der ventes svag fremgang i de private bygge- og anlægsinvesteringer i 1 og 15. Baggrunden for disse skøn er en forventning om øget aktivitet

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009...

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009... Indholdsfortegnelse Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1 Finansuro giver billigere boliglån... 3 Sådan har ydelsen udviklet sig...3 Økonomi retter sig op i 2009... 5 Recession i euroland til midt 2009...5

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

BEDRE Overblik. Hvordan står det til i Aalborg? Årets tredje udgave af BEDRE Overblik retter spotlyset mod temaet eksport og globalisering.

BEDRE Overblik. Hvordan står det til i Aalborg? Årets tredje udgave af BEDRE Overblik retter spotlyset mod temaet eksport og globalisering. BEDRE Overblik Hvordan står det til i Aalborg? Årets tredje udgave af BEDRE Overblik retter spotlyset mod temaet eksport og globalisering. I en stadig mere globaliseret verden er det afgørende for væksten

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013 Makrokommentar 20. august 2013 Danmark Relaterede publikationer Makroøkonomi: Økonomisk Oversigt Danmark, maj 2013 Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten Det danske boligmarked har

Læs mere

Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling

Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling Nyhedsbrev Kbh. 4. juli 2014 Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling Juni måned blev igen en god måned for både aktier og obligationer med afkast på 0,4 % - 0,8 % i vores

Læs mere

KONJUNKTURBAROMETER FOR DET GRØNLANDSKE ERHVERVSLIV

KONJUNKTURBAROMETER FOR DET GRØNLANDSKE ERHVERVSLIV KONJUNKTURBAROMETER FOR DET GRØNLANDSKE ERHVERVSLIV 2. KVARTAL 216 4. oktober 216 I deres seneste rapport om Grønlands økonomi forudsiger Økonomisk Råd, at den negative BNP-vækst i 212-214 vendte til en

Læs mere

Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko

Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko Nyhedsbrev Kbh. 1.sep 2014 Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko August måned blev en særdeles god måned for både aktier og obligationer med afkast

Læs mere

Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005

Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005 Pressemeddelelse nr. 1 19. januar 2006 Rekordhøjt realkreditudlån i 2005 i alt 748 mia. kr. Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005 Realkreditinstitutterne har igen i 2005 ydet

Læs mere

Konverteringsgevinster og tillægsbelåning

Konverteringsgevinster og tillægsbelåning Konverteringsgevinster og tillægsbelåning 2006 Prepared for Prepared by Job Number Date Realkreditrådet Christian Martorell & Bo Bilde 14427 April 2007 Indhold Metode Side 3 Konklusion Side 6 Hovedresultater

Læs mere

Øjebliksbillede 4. kvartal 2012

Øjebliksbillede 4. kvartal 2012 Øjebliksbillede 4. kvartal 212 TUN ØJEBLIKSBILLEDE 4. KVARTAL 212 I denne udgave af TUN øjebliksbillede dækker vi 4. kvartal 212. Rapportens indhold vil dykke ned i den overordnede udvikling i dansk økonomi

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Viden til tiden Vejrudsigten for global økonomi: Hvad betyder det for Danmark og din virksomhed November 2015

Viden til tiden Vejrudsigten for global økonomi: Hvad betyder det for Danmark og din virksomhed November 2015 Viden til tiden Vejrudsigten for global økonomi: Hvad betyder det for Danmark og din virksomhed November 2015 For spørgsmål eller kommentarer kontakt: Kim Fæster 89 89 71 67/60 75 62 90 kf@jyskebank.dk

Læs mere

ANALYSENOTAT Middelfart sætter beskæftigelsesrekord

ANALYSENOTAT Middelfart sætter beskæftigelsesrekord ANALYSENOTAT Middelfart sætter beskæftigelsesrekord AF CHEFØKONOM, STEEN BOCIAN, CAND. POLIT ØKONOM JENS UHRSKOV HJARSBECH, CAND. POLIT Fremgang på arbejdsmarkedet Det går langsomt fremad i dansk økonomi,

Læs mere

Indhold. Erhvervsstruktur 2006-2013 18.03.2014

Indhold. Erhvervsstruktur 2006-2013 18.03.2014 Indhold Indledning... 2 Beskæftigelse den generelle udvikling... 2 Jobudvikling i Holbæk Kommune... 2 Jobudvikling i hele landet... 4 Jobudvikling fordelt på sektor... 5 Erhvervsstruktur i Holbæk Kommune...

Læs mere

Har danskerne vendt ryggen til FlexLån?

Har danskerne vendt ryggen til FlexLån? 14. august 12 Har danskerne vendt ryggen til FlexLån? Det kontante svar på ovenstående overskrift er nej. FlexLån er i dag mere populært end tidligere, og det samme kan siges om F1-lånet, der netop nu

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Boligudviklingen de seneste 10 år

Boligudviklingen de seneste 10 år de seneste 10 år Boligudviklingen i Odense Kommune I de seneste 10 år er der sket en befolkningsvækst i Odense kommune på ca. 6.000 indbyggere, og indbyggertallet er stagneret de senere år. Der bor ca.

Læs mere

Udviklingsstatistik 2010

Udviklingsstatistik 2010 Udviklingsstatistik 2010 Velkommen til Skanderborg Kommunes udviklingsprofil 2010 Enhver der bevæger sig rundt i Skanderborg Kommune kan se et veludviklet og dynamisk erhvervsliv med hjemmebase i en af

Læs mere

BEDRE Overblik. Temperaturmåling på:

BEDRE Overblik. Temperaturmåling på: BEDRE Overblik Temperaturmåling på: Iværksætteri og nye virksomheder Fuldtidsbeskæftigede Ledighed Aktivitet i Aalborg Havn Passagertal i Aalborg Lufthavn Erhvervsturisme Befolkning nr. 2 2015 Nye virksomheder

Læs mere

Præsentation af bosætningsanalysen

Præsentation af bosætningsanalysen Præsentation af bosætningsanalysen Første udvalgsmøde om bosætning og infrastruktur i Skanderborg Kommune Strategisk Center, Skanderborg Kommune Tirsdag den 9. august 20 Indhold. Præsentation af bosætningsanalysen

Læs mere

Bolig: Låneanbefaling, september 2016

Bolig: Låneanbefaling, september 2016 Bolig: Låneanbefaling, september 2016 26. september 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Negative renter og positive boligmarkeder Den Europæiske Centralbank (ECB) har i år udvidet både længden og

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Flere på udkig efter en ejerbolig

Flere på udkig efter en ejerbolig NR. 5 JUNI 2015 Flere på udkig efter en ejerbolig Selv om foråret fortsat viser sig fra sin kølige side, tegner boligmarkedet en del lunere end for tre måneder siden. Det næste halve år kan ejendomsmæglere

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

FlexLån har sparet dig for kroner eller 11 år

FlexLån har sparet dig for kroner eller 11 år 2. november 2009 FlexLån har sparet dig for 150.000 kroner eller 11 år Så er det endnu engang ved at være tid til at mere end ½ mio. danske boligejere og virksomheder skal have en ny rente. Langt de fleste

Læs mere

Demografiske forskydninger udfordrer - også boligmarkedet

Demografiske forskydninger udfordrer - også boligmarkedet Demografiske forskydninger udfordrer - også boligmarkedet Af Jan Christensen, jnc@kl.dk Formålet med dette analysenotat er at anskueliggøre, hvordan udbuddet af ejerboliger i landdistrikterne længere væk

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 2015 Introduktion Dansk økonomi ser ud til at være kommet i omdrejninger efter flere års stilstand. På trods af en relativ beskeden vækst

Læs mere

Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs

Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs ØKONOMISK SEKRETARIAT 15. september 2016 Det er nu otte år siden Lehman Brothers konkursbegæring den 15. september 2008. Finanskrisen har løbende sat sine spor

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

ting Foreningen Nykredit arbejder for

ting Foreningen Nykredit arbejder for ting Foreningen Nykredit arbejder for 1 Verdens bedste boliglån 2 3 Realkredit også når verden brænder Lån til vores børn og børnebørn 4 Fair lån til hele Danmark 5 Vi deler overskuddet 1 Verdens bedste

Læs mere

Figur 1: Fordeling af tab på ejerboliger (i perioden 2009-2013) Milliardtab i land- og yderkommuner 35% 43% 23%

Figur 1: Fordeling af tab på ejerboliger (i perioden 2009-2013) Milliardtab i land- og yderkommuner 35% 43% 23% NR. 10 DECEMBER 2014 Milliardtab i land- og yderkommuner Selv om land- og yderkommuner står for 32 pct. af udlånsporteføljen, stammer hele 43 pct. af sektorens tab fra disse kommuner. Realkreditinstitutternes

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

argumenter der skal få Aalborg Letbane på Finansloven igen Version 1. oktober 2015

argumenter der skal få Aalborg Letbane på Finansloven igen Version 1. oktober 2015 5 argumenter der skal få Aalborg Letbane på Finansloven igen Version 1. oktober 2015 1. Regeringen bryder en klar aftale om Aalborg Letbane noget lignende er aldrig før set i Danmark 2. Aalborg Letbane

Læs mere

Bosætningsstrategi 2015-2020. Vedtaget af Byrådet 26. februar 2015

Bosætningsstrategi 2015-2020. Vedtaget af Byrådet 26. februar 2015 Bosætningsstrategi 2015-2020 Vedtaget af Byrådet 26. februar 2015 Bosætningsstrategi for Lolland Kommune - Tiltrækning, modtagelse og fastholdelse af borgere 2015-2020 1. Indholdsfortegnelse 2. Baggrund...

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet

Udsigt til fremgang i byggeriet Michael Meineche, økonomisk konsulent mime@di.dk, 3377 3454 NOVEMBER Udsigt til fremgang i byggeriet Få nye byggerier betyder, at bygge- og anlægsinvesteringerne i dag ligger på et lavt niveau. Men der

Læs mere

Hovedkonklusionerne i vores analyse af danske virksomheders låneadfærd de seneste 3 år er:

Hovedkonklusionerne i vores analyse af danske virksomheders låneadfærd de seneste 3 år er: 25.aug 2015. Danske virksomheder har taget bestik af de lave renter og reduceret rentefølsomheden De seneste år har hovedanbefalingen fra realkreditinstitutterne været, at man skal overveje at binde sin

Læs mere

Økonomisk barometer for Region Nordjylland, marts 2013

Økonomisk barometer for Region Nordjylland, marts 2013 Økonomisk barometer for, marts 2013 AF KONSULENT MALTHE MIKKEL MUNKØE, CAND. SCIENT. POL, MA, MA & PRAKTIKANT CHRISTOFFER RAMSDAL HANSEN, STUD. SCIENT. POL Nøgletal for Danmark oplevede i 2012 en recession

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

Regional boligprisprognose prisfald til alle

Regional boligprisprognose prisfald til alle 13. november 28 Regional boligprisprognose prisfald til alle Boligmarkedet er i ubalance. Udbudet af boliger til salg er steget kraftigt, samtidig med at antallet af handler er faldet markant. Udviklingen

Læs mere

Befolkningsprognose

Befolkningsprognose Befolkningsprognose 2015 2026 Dato12.05.2014 Befolkningsprognoser er behæftet med en vis usikkerhed, idet prognosens forudsætninger om fødselshyppighed, dødelighed, boligmassen samt ind og udvandring kan

Læs mere

Status på udvalgte nøgletal maj 2011

Status på udvalgte nøgletal maj 2011 Status på udvalgte nøgletal maj 211 Fra: Dansk Erhverv, Politisk Økonomisk afdeling Ledighed: Uændret ledighed Den sæsonkorrigerede bruttoledighed lå i marts på 162.4, svarende til 5,9 pct. af arbejdsstyrken.

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Øjebliksbillede 3. kvartal 2015

Øjebliksbillede 3. kvartal 2015 Øjebliksbillede 3. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 2015 Introduktion Generelt må konklusionen være, at det meget omtalte opsving endnu ikke er kommet i gear. Både væksten i BNP, privat-

Læs mere

Højeste beskæftigelse i byggebranchen i Aalborg siden 2008

Højeste beskæftigelse i byggebranchen i Aalborg siden 2008 Højeste beskæftigelse i byggebranchen i Aalborg siden 2008 Beskæftigelsen inden for bygge og anlæg faldt fra 2008 til 2011, hvorefter byggebeskæftigelsen i Aalborg siden har været stigende. Udvikling i

Læs mere

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 2014 Introduktion 3. kvartal har ligesom de foregående kvartaler været præget af ekstrem lav vækst i alle dele af økonomien. BNP-væksten

Læs mere

Guide. Foto: Iris. Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN. sider. F1-lånets afløser Eksperternes lånetips

Guide. Foto: Iris. Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN. sider. F1-lånets afløser Eksperternes lånetips Foto: Iris Guide Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN 20 sider F1-lånets afløser Eksperternes lånetips 2 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Sæsonkorrigeret lønmodtagerbeskæftigelse og ledighed (omregnet til fuldtidspersoner) Tusinde 2.640. Tusinde 170

Sæsonkorrigeret lønmodtagerbeskæftigelse og ledighed (omregnet til fuldtidspersoner) Tusinde 2.640. Tusinde 170 Status på udvalgte nøgletal maj 216 Fra: 211 Status på den økonomiske udvikling Fremgangen på arbejdsmarkedet fortsatte med endnu en stigning i beskæftigelsen og et fald i ledigheden i marts. Forbrugertilliden

Læs mere

#7.. juni 2013 #17. Nybyggeriet står stadigvæk stille. Side 1 ØKONOMISK TEMA

#7.. juni 2013 #17. Nybyggeriet står stadigvæk stille. Side 1 ØKONOMISK TEMA Nybyggeriet står stadigvæk stille Byggeriet holdes for tiden oppe af boligreparationer og anlægsinvesteringer, mens nybyggeriet af både boliger og erhvervsbygninger ligger historisk lavt. Vendingen er

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet .april 20 Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet Vi har set nærmere på den bagvedliggende årsag til det markante fald i boligudbuddet på 8.750 boliger til

Læs mere

Finansrapport. pr. 31. juli 2014

Finansrapport. pr. 31. juli 2014 pr. 31. juli ØKONOMI Assens Kommune 30. august 1 Resume I henhold til kommunens finansielle strategi skal der hvert kvartal gives en afrapportering vedrørende kommunens finansielle forhold på både aktiv

Læs mere

Status på andelsboligmarkedet

Status på andelsboligmarkedet 5. marts 212 Status på andelsboligmarkedet Interessen om andelsboligmarkedet har været jævnt stigende gennem de seneste mange år i takt med, at andelsboligmarkedet i højere grad minder om ejerboligmarkedet

Læs mere

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at man ejer en del af en virksomhed Arbejdsløshed Et land

Læs mere

DEMOGRAFI OG VELSTAND - UDDRAG FRA ANALYSEGRUNDLAGET FOR DEN REGIONALE UDVIKLINGSPLAN

DEMOGRAFI OG VELSTAND - UDDRAG FRA ANALYSEGRUNDLAGET FOR DEN REGIONALE UDVIKLINGSPLAN DEMOGRAFI OG VELSTAND - UDDRAG FRA ANALYSEGRUNDLAGET FOR DEN REGIONALE UDVIKLINGSPLAN Analysegrundlaget er udarbejdet af Midtjylland April 2007 1. Demografi og velstand Demografisk er Midtjylland en uens

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN 9. januar 2002 Af Thomas V. Pedersen Resumé: EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN Der har været kraftige merstigninger i hovedstadens boligpriser igennem de sidste fem år. Hvor (f.eks.) kvadratmeterprisen

Læs mere