A / B G u d e n å. Ordinært repræsentantskabsmøde Torsdag den 29. marts Bestyrelsens beretning.

Transkript

1 A / B G u d e n å Ordinært repræsentantskabsmøde Torsdag den 29. marts 2012 Bestyrelsens beretning.

2 Beretning til Repræsentantskabsmødet 29. marts Nu er RandersBolig så endelig i drift. Sammenflytningen af de forskellige organisationers medarbejdere på Marsvej i Paderup er en realitet. Der har været indkøringsproblemer, indrømmet, og selvom vi havde ventet problemer i forbindelse med samkøringen af de enkelte boligorganisationers systemer, er der alligevel dukket problemer op, som vi ikke havde forudset Sådan begyndte vi beretningen sidste år totalt uvidende om, og ingen af os havde kunnet forudse, hvad vi i 2011skulle blive præsenteret for, men lad os lige i stedet starte med nogle historiske fakta! Sidste år havde vi så 40 års jubilæum i A/B Gudenå. Det var i 1971, at Kristrup Andels Boligforening og Social Boligbyggeri i Randers fusionerede til netop A/B Gudenå. Vi var to nogenlunde lige store organisationer, som i forvejen havde fælles administration, og den største hurdle i lejernes øjne var nok, at den eneste mulighed, vi dengang havde, var, at alle beboere i Socialt Boligbyggeri skulle have medlemsnumre i forlængelse af de numre, vi i forvejen havde i Kristrup. Nu er det kun datoen og ikke numrene, som tæller. Det gav næsten lige så stort et ramaskrig, som når man foreslår at afskaffe individuelle varmemålere i boligerne. Mon ikke nogle af jer kan huske det? Der var også begge steder en holdning om dem og os, og i bestyrelsessammenhæng forsøgte man at kvotere sig ud af problemet nord og syd, men helt ærligt: Går den del af det ikke meget godt alligevel? For tre år siden fusionerede vi med Boligselskabet af 1946 i Langå, og for Randersfolket var det måske nemmere, og derfor problemfrit, når vi ikke skulle skifte navn. Jeg er stadig imponeret af vort repræsentantskab, da vi skulle stemme om det. Kan vi ikke bare gøre det med håndsoprækning? lød det fra salen, og så blev det énstemmigt vedtaget, så I ved da om nogen, at det ikke behøver at være negativt at fusionere. Hvis vi kigger os omkring, fusioneres der på livet løs rundt omkring os. Vi har selv Møllevænget og Storgården lige uden for døren. På Djursland er der Ebeltoft Boligselskab og Boligforeningen Djursland, som fusionerer med virkning fra på mandag. Fjends Boligselskab og Sct. Jørgen, Viborg. Vesterbo, Højbo og Bo 83 i Århus. Granly i Kølvrå og Sct. Jørgen, Viborg. Bolig Næstved og Herlufsholm A/B. Middelfart og Højstrup, Odense. Læs bare selv de sidste par numre af Boligen. Der er eksempler nok. Lad os bare være ærlige og indrømme, at vi nok rent meningsmæssigt er delt i to grupper. Udskrevet Side 2

3 De som ser RandersBolig som en naturlig og for så vidt også nødvendig ting, og de, som gerne vil meldes ud af samarbejdet hurtigst muligt. For begge grupper vil en fusion indenfor Fælleskontorets fire organisationer være en åbenlys fordel, så hvorfor ikke? Afdelingsbestyrelserne vil jo stadig bestå som det vigtigste led mellem beboere og organisationsbestyrelse og administration. Lad os så se på et par af de punkter, som prægede dagsordenen på vore afdelingsmøder. Generelt skulle alle afdelinger på et ekstraordinært afdelingsmøde vælge fremtidig leverandør af TV signaler. Det er planen at kontrakterne skal fornyes hvert andet år med virkning pr 1. april, så valgene fremover kan foregå på de ordinære afdelingsmøder. Hos os valgte tre afdelinger, nemlig 8, 12 og 18 Verdo, mens de øvrige afdelinger i Randers valgte at fortsætte med YouSee, og Langå primært valgte Boxer. Nu viste det sig så, at Verdo i Randers på grund af den kolde vinterperiode ikke kunne blive færdige til den aftalte tid, så YouSee har velvilligt lovet fortsat at levere signaler de næste tre måneder. Lad os håbe, at Verdo så er klar til den tid. Et gammelt ord siger, at Mer vil ha mer! Efter at de i 2010 fik nye tage i afdeling 15, vil de nu også have nye vinduer og døre. Det blev vedtaget på afdelingsmødet for en måneds tid siden. Afdeling 2 fik endelig sine vinduer. De blev færdige i den sidste uge før jul, og nu er de så i gang med at vænne sig til, at nøgler ikke ser ud som i gamle dage, men er sådan en lille moderne chip. Dørtelefoner fik de også med i projektet. I afdeling 3 fik vi klaret indkørslen og parkeringsarealerne før jul, og i skrivende stund er man i færd med at skifte de sidste kældervinduer. Utroligt sympatiske håndværkere, som kun efterlader sig minimalt støv og ingen indvendige skader. Ros til dem. Ligesom i afdeling 2 bliver låsene også skiftet ud, når vi får de nye hoveddøre, som også er med dørtelefoner. Afdeling 6 blev her i foråret færdige med at ophænge de nye altaner, og det må betragtes som et gevaldigt løft for afdelingen. Det ser virkelig godt ud, og ligesom ved de nævnte vinduesudskiftninger er der også her ros til håndværkerne, som ryddede grundigt op på byggepladsen, da de var færdige. For afdeling 1 forventer vi i april måned fra arkitekten at modtage et forslag til en såkaldt helhedsplan for afdelingen. Det er jo ingen hemmelighed, at bestyrelsen og vore egne teknikere i flere år har ønsket nedrivning, og Randers Kommune har da også givet os medhold, men ministeriet har altså ønsket at vide, hvad vi bagefter vil med grunden, og det skal ske i form af netop en helhedsplan. Det samme gælder for de otte ungdomsboliger i afdeling 21, Centrumgården i Langå. Også her må vi væbne os med tålmodighed, og vente på en helhedsplan. Udskrevet Side 3

4 Vanen tro - vil vi også i dette års beretning tage en lille afstikker, hvor vi gennem de boligpolitiske briller vil se på Verden omkring os. En af de markante politiske begivenheder i 2011 var folketingsvalget. Efter en halv snes år med borgerligt/ liberalt styre tippede balancen, og et systemskifte var en realitet. Den 3. oktober trådte en socialdemokratisk ledet regering til - støttet af SF og de Radikale samt Enhedslisten. Ved tiltrædelsen lagde man mærke til, at der i regeringsgrundlaget var indskrevet - bl. a., at renoveringsindsatsen skulle øges. Videre skulle der via en grøn tilskudspulje opmuntres til energirenoveringer. Og så skulle der ses på, hvordan starthuslejen i nybyggeri kunne holdes nede. Karsten Hansen (S) blev minister for By, Bolig og Landdistrikter. For at fuldende billedet blev formanden for By - og boligudvalget også en socialdemokrat - Mette Reissmann. Den almene sektor kan med tilfredshed notere sig, at man nu får et ministerium, der får mere tid til boligstoffet - i stedet for som før - at tingene skulle klares som venstrehåndsarbejde i Socialministeriet. Karsten Hansen var fra 1987 ansat som varmemester i et alment foretagende, indtil han i 1998 blev indvalgt i Folketinget. Han har således udover en solid politisk erfaring også et indgående praktisk kendskab til vor branche. På grund af folketingsvalget blev Finansloven 2012 skubbet lidt, men den kom på plads og indeholder naturligvis også i år noget om den almene sektor. Der blev enighed om at fremrykke investeringer på 5,5 mia. kroner. Desuden afsættes der via det, man kalder satspuljen, et millionbeløb til bl.a. støtte til sociale viceværter. Videre vil man støtte initiativer, der kan forebygge udsættelser af lejere. Den såkaldt grønne tilskudsordning blev vedtaget, men træder først i kraft med virkning fra Boligforliget blev vedtaget af samtlige partier - bortset fra Enhedslisten. Og det må hilses med tilfredshed. Brede forlig er med til at give ro og stabilitet. Vi skruer lige tiden tilbage til slutningen af halvfemserne. Den daværende minister med boligstoffet hed Jytte Andersen. Hun blev bl. a. kendt for en udtalelse om, at de almene lejere godt måtte besidde lidt af ejergenet. Det skulle ikke forstås på den måde, at lejerne nu skulle til at eje deres boliger. Nej - lejerne skulle behandle lejligheden og omgivelserne som om, det var deres eget. Og det var - og er stadig - fornuftig snak. Lidt ind i det nye århundrede kom der som bekendt en ny borgerlig/liberal regering til. Og den stort anlagte lov om Salg af Boliger så dagens lys. Det blev en fuser, men projektet kørte videre under forsøgsloven. Dog - er kun et ganske lille antal boliger blevet solgt. Det er naturligvis begrænset, hvad der endnu er kommet af lovinitiativer og bekendtgørelser fra vor nuværende minister. Dog - for at være helt aktuel, så er en ny bekendtgørelse - nummer 227 af 1. marts - trådt i kraft her den 15. marts. Overskriften på bekendtgørelsen lyder - pudsigt nok - "Salg af almene familieboliger". Bekendtgørelsen er blot en opfølgning af den beslutning, som Folketinget vedtog inden sommerferien 2011 omkring salg af boliger - i helt afgrænsede og specifikke situationer. Udskrevet Side 4

5 Vor brancheforening BL vil vi ofre nogle linier på - set med beboerdemokratiske øjne. BL's repræsentantskab består af over 200 medlemmer. I lighed med boligorganisationerne er valgperioden 2 år for menige medlemmer, og der vælges i lige årstal er således valgår. Kreds 10 (det gamle Århus amt minus Århus by) vælger 12 menige medlemmer. A/B Gudenå har for øjeblikket indvalgt 2 medlemmer - Lone Jakobsen og Kurt Timmermann. Generelt går BL ikke ind for kvoteringer, hvad angår geografi eller køn. Men - man henstiller, at ingen organisation opstiller mere end én kandidat. Fra A/B Gudenå indstiller vi med skyldig hensynstagen til dåbsattesterne Lone til genvalg her i april måned. Nu skal vi jo heller ikke blive så ivrige, at vi helt glemmer regnskabet.. Det følger det sædvanlige mønster. Blot skal vi erindre om, at vi ikke længere må tilbageføre midler som tilskud pr. lejemålenhed. Overskud i de enkelte afdelinger skal tilbagebetales til lejerne over tre år ved at indregnes i de fremtidige budgetter, på samme måde som når underskud afvikles over tre år. Så er der så også lige den tilbagevende bemærkning fra revisionen om, at det vil være mest økonomisk for os at fusionere indenfor Fælleskontoret. Har vi glemt noget? Nej, vi har blot gemt RandersBolig til sidst. Hvis vi starter med at kigge tilbage på de gode intentioner, som lå bag dannelsen RandersBolig, så var vi ganske vist fire organisationsbestyrelser, som solgte idéen til jer repræsentantskaber, indrømmet, men det var også jer, som med et overbevisende stemmeflertal, sagde ja til at indtræde i RandersBolig, hvis, eller så snart, den blev en realitet, for vi havde jo valgt tilslutning før, de andre repræsentantskaber overhovedet havde besluttet, om projekt RandersBolig overhovedet skulle blive til noget. Af forskellige grunde var vi fra Fælleskontoret ikke med i planlægningsfasen, og det er nok en skam, men sådan var det altså dengang. Vi troede alle som udgangspunkt det bedste om vore medmennesker, og det var så der, det senere gik så gruelig galt. Tre forretningsførere havde præsenteret idéen for Fælleskontorets fire organisationsbestyrelser, og fortalt os om alle de gode hensigter, som lå bag projektet. De samme tre forretningsførere blev naturligt nok ansat som den administrative ledelse, som skulle få det hele til at fungere, så vi alle kunne drage nytte af stordriftsfordelene. Der var også indbygget den forudsætning, at de enkelte boligorganisationer bevarede deres selvstændighed, og at de havde ret til forskellighed, men dog med et ønske om, at visse ydelser skulle ensrettes for at gøre det nemmere for personalet at administrere. For eksempel blev 2 års reglen vedrørende anciennitet ved flytning ændret til 1 år Nogle, som f.eks. Møllevænget og Storgården så, og ser stadig RandersBolig som et skridt på vejen hen imod en fusion mellem os alle, mens både Randers Boligforening af 1940 og Fælleskontoret solgte idéen på, at der netop IKKE var tale en fusion. Udskrevet Side 5

6 Desværre kom den daværende regering og gav ekstra vind til fusionsfortalernes mølle, idet administrationen blev belagt med moms. Selvom den nuværende regering før valget lovede at omgøre en masse ting, hvis de kom i regering, har de ikke gjort skridt til at fjerne momsen fra boligadministration igen. RandersBolig betaler årligt 5 millioner Kr. i moms. Vel, for Fælleskontorets vedkommende ville vi alligevel være blevet belagt med moms, medmindre altså at vi fusionerede. Det er simple kendsgerninger, som RandersBolig ikke kan lastes for. Der har ganske givet været administrative fordele frem for tidligere, men det er åbenlyst for enhver, at der også har været rigtig mange problemer, og som tiden er gået, er utilfredsheden vokset hos alle organisationsbestyrelser, afdelingsbestyrelser og lejere. Randersbolig s bestyrelse besluttede derfor i sommeren 2011, at der skulle udarbejdes en analyse over, hvordan det hele fungerede og navnlig hvordan det netop ikke fungerede. Rapporten blev udarbejdet af BL, og var færdig i oktober 2011, og resultatet var nok, som vi havde forventet. Stor utilfredshed fra bestyrelser, lejere og personale med dagligdagen, og en total mangel på såvel ledelse, som økonomistyring i RandersBolig. Efter samråd med BL besluttede bestyrelsen derfor at ansætte en HR chef til at få styr på personalesituationen herunder også information fra ledelsen - samt en økonomichef til at få sat styr på økonomien. Kirsten Buur Hove blev med virkning fra februar 2012 ansat som HR -. Chef, hvorimod der ikke i første omgang havde meldt sig en ansøger med de rette kvalifikationer til posten som økonomichef. Som om det ikke var nok, faldt der et skelet ud af skabet i form af, at Randersegnens Boligforening fik store problemer, idet man havde opført ulovligt byggeri. Ulovligt på flere måder. For ikke nok med, at det var opført som Ustøttet byggeri, altså uden kommunal medfinansiering. Det var også ulovligt på den måde, at boligforeningen selv stod som bygherre, hvilket man altså heller ikke må. Man havde samtidig lånt af de midler, som lejerne havde indbetalt til vedligeholdelse, og benyttet dem til nybyggerier, og det løber op i ca. 25 millioner kroner i direkte underskud. Det blev til den største boligskandale nogensinde, og endte som bekendt med, at Randersegnens Boligforening den 8. december blev erklæret konkurs, og bestyrelsen afsat. Foreningens afdelinger er ikke erklæret konkurs, så det vil ikke være uvæsentligt, om vi i RandersBolig fortsat kan få lov at administrere de boliger, som ligger i Randers Kommune. I modsat fald kommer vi til at mangle administrationsbidraget fra disse, vort personale vil være for stort, og vi vil have for mange kvadratmeter på Marsvej. Lad os heller ikke glemme vor sociale bevidsthed overfor de lejere, som nu er i klemme. Hvordan kunne det gå så galt, spørger man sig selv og hinanden? Ingen tvivl om, at forretningsføreren, var vellidt i alle kredse, og som til sin runde fødselsdag blev rost til skyerne af to nuværende og tre forhenværende borgmestre, men hvordan kunne han gennemføre alle disse transaktioner uden bestyrelsens vidende? Udskrevet Side 6

7 Da RandersBolig blev dannet, var det et krav fra bestyrelsen i Randersegnens Boligforening, at deres forretningsfører fortsat skulle have det fulde ansvar for deres byggerier og bestyrelsesmøder m.v. Dette blev nødtvunget accepteret af de andre, og i dag ses det klart som en fejlvurdering, men samtidig kan både direktør og forretningsfører være lettede over, at en del af ansvaret er fjernet fra deres skuldre. Det skal pointeres, at denne aftale ikke på noget tidspunkt er kommet til Fælleskontorets bestyrelses kendskab før nu, hvor det er for sent at gøre indsigelse. Konkursen i Randersegnens Boligforening ville være kommet under alle omstændigheder, men vi kunne godt have undværet at få den kædet sammen med RandersBolig netop nu. Allerede i september 2011 fratrådte den pågældende forretningsfører, som også var teknisk chef for hele Randersbolig, sin stilling, og han har ikke siden været på kontoret. For at udfylde stillingen som ny teknisk chef har bestyrelsen pr. 1. januar 2012 ansat Jens Riise Dalgaard. Oprydningsarbejdet i Randersegnens Boligforenings konkursbo er godt i gang, men vil fortsætte lang tid endnu. Som kuratorer er indsat to advokatfirmaer, og af kommunen er DAB indsat for at rede trådene ud omkring afdelingerne. Foreningens boliger består af kun seks afdelinger, og de ligger spredt over fem kommuner, og de er som nævnt ikke med i konkursen. To af afdelingerne med tilsammen ca. 600 boliger, ligger i Randers Kommune, og bør kunne indgå i eksisterende foreninger under RandersBolig. Der arbejdes på højtryk for, at Landsbyggefonden kan yde penge til afdelingerne, så de kan komme til at fungere normalt, og herefter blive en del af en anden boligforening. Hele situationen har naturligvis trukket hårdt på RandersBolig s ressourcer, og det har ikke gjort situationen lettere for personalet. Uanset alt dette ændrer det ikke i indholdet i den rapport, RandersBolig s bestyrelse bestilte hos BL, og den dagligdag, hvor vi har oplevet, at forholdene blev værre og værre. Økonomien i RandesBolig er katastrofal, og RandersBolig s bestyrelse erkendte, at den tidligere ledelse ikke var i stand til at få RandersBolig til at fungere, og valgte derfor at afskedige både direktør Jørgen Rauch og forretningsfører Poul Erik Skov-Hansen. Dette skete den 28. februar, og såvel personalet som pressen blev straks informeret. Bestyrelsen har besluttet, at stillingen som forretningsfører ikke genbesættes, men i stedet ansættes en direktør og en økonomichef, og den daglige ledelse består i skrivende stund af Kirsten Buur Hove og Jens Riise Dalgaard. Det er dog uholdbart at fortsætte som nu uden hjælp i den daglige drift. Vi har derfor i fuld forståelse med Kommunen som tilsynsmyndighed rettet henvendelse til DAB, som er et af landets største administrationsselskaber, og som administrerer over boliger. De har tidligere på forbilledlig vis løst en lignende opgave i Esbjerg. Udskrevet Side 7

8 Vi ønsker i samarbejde med dem, at få RandersBolig til at fungere effektivt til gavn for såvel lejere og bestyrelser, som for personalet. Når dette oprydningsarbejde er tilendebragt, forventer vi, at vi har et funktionsdygtigt administrationsselskab, som med vor nye ledelse og gode personale løser alle opgaver til lejernes og bestyrelsernes tilfredshed, som vi fra starten forventede. Som nævnt er økonomien katastrofal, og dette skyldes blandt andet, at man har dannet RandersBolig på et fuldstændig urealistisk grundlag. Tidligere brugte hver boligorganisation mellem og Kroner årligt på sin administration. Gennemsnittet var et administrationsbidrag på omkring Kroner. Det var derfor fuldstændig uforsvarligt at starte med et årligt administrationsbidrag på kun Kroner, og dette burde ledelsen have vidst, og det var vel at mærke den samme ledelse, som i de foregående år havde administreret de enkelte boligorganisationer. Man har siden på vandrørene kunnet høre, at årsagen til det lave administrationsbidrag var, at det lå på niveau med det, de billigste betalte, og skulle man nu betale mere til RandersBolig, ville medlemmerne stemme imod. Set i det berømte bakspejl ville det måske have været godt, for den billigste var netop Randersegnens Boligforening Ikke nok med at man satte administrationsbidraget til det laveste niveau blandt organisationerne, man ønskede også det samme serviceniveau, som svarede til det højeste blandt de samme organisationer. Det kan også sidestilles med at føre folk bag lyset, at forholde dem vigtige oplysninger, som kunne have medført, at de havde taget en anden stilling. Det var direkte vildledende og fuldstændig uforeneligt med såvel god moral, som det at lede en virksomhed. Det er nu historie, men det hører med som en del af forklaringen på, at RandersBolig s bestyrelse har handlet, som den nu har gjort.. Alt dette har medført, at vi i løbet af de første to år har oparbejdet en gæld, som i det væsentlige skyldes underskud i såvel 2010, som i Det er vi nu ved at rette op på, idet administrationsbidraget for 2012 vil være Kroner (altså stadig billigere end Fælleskontoret var), og i løbet af året vil vi sammen med DAB finde frem til det rigtige beløb. Det skal også her nævnes, at DAB, som jo også er et stort foretagende, selv har et administrationsbidrag på Kroner, så de er vant til både god og billig administration. Randersbolig s bestyrelse arbejder lige nu sammen med revisor på at finde en løsning, som kan sikre, at vore mange lejere ikke selv oplever, at skulle efterbetale for at dække underskuddet. Det er nemlig sådan, at en del af de penge, som RandersBolig ikke har fået i administrationsbidrag, er endt i de enkelte boligorganisationers egne kasser. Udskrevet Side 8

9 Planen er derfor nu, at de enkelte boligorganisationer af deres egen formue indbetaler et ekstra beløb som andelskapital i RandersBolig, og at de hver herudover yder RandersBolig et lån som vil blive tilbagebetalt efter nogle år. På denne måde får vi her og nu betalt vor gæld, og slipper samtidig for de store renteudgifter, som er forbundet med en kassekredit, ligesom vi får selskabet konsolideret, og gennem det lidt større administrationsbidrag får bragt den daglige drift i balance. Herudover vil alle udgifter blive gået igennem for at se, hvor vi kan opnå besparelser. Alt sammen med det for øje, at få RandersBolig til at blive et godt og driftsikkert selskab til gavn for alle parter. Momsproblematikken vil vi ikke tygge mere på, den er kun et incitament for en fusion, og den ville som nævnt have ramt os, også selvom vi var fortsat med Fælleskontoret på Viborgvej, hvor vi allerede dengang var begyndt at tale om fusion mellem De fire. Kan A/B Gudenå komme ud af RandersBolig bliver der spurgt af kritikerne? Ja, igennem Fælleskontoret, men først med virkning fra den 1. januar Lad os hellere i fællesskab arbejde på, at vi i mellemtiden når frem til, at ingen af os ønsker at blive meldt ud. Der er selvfølgelig andre ting, som også kunne have været nævnt, men det blev så her, vi har valgt at stoppe i år. Tak til alle involverede blandt Randersbolig s personale, for velvillig bistand og tålmodighed. Og tak til Jer, repræsentantskabet, fordi I gav jer tid til at komme her i aften. KNUD SPANGSØ KURT TIMMERMANN PEDERSEN BIRTHE ANDERSEN Formand Næstformand Sekretær LILLIAN STRANGHOLT BETINA JØRGENSEN JETTE FRIED LARS BALLE CHRISTENSEN LONE JAKOBSEN KARIN SOMMER Denne beretning er som sædvanligt blevet til ved et samarbejde og en arbejdsfordeling i bestyrelsen, og jeg vil derfor igen i år bringe en tak til holdet den samlede bestyrelse for et godt samarbejde i det forgangne år. KNUD SPANGSØ Formand Udskrevet Side 9