V U R D E R I N G. Ejendommen: Borups Plads 26-30/Stefansgade 48-62/ Lundtoftegade 2-10/Humlebækgade København N

Transkript

1 V U R D E R I N G Ejendommen: Borups Plads 26-30/Stefansgade 48-62/ Lundtoftegade 2-10/Humlebækgade København N Ejer: Rekvirent: A/B Borups Plads A/B Borups Plads v/bestyrelsen Vurdering pr.: 31. december 2014

2 Formål: Vurderingen er foretaget med det formål at fastsætte ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom efter reglerne i Lov om Andelsboliger og andre boligfællesskaber 5, stk. 2 b. Denne vurderede værdi som udlejningsejendom fordelt på de enkelte andelsboliger kan være forskellig fra den pris, som andelshaveren kan opnå ved et salg af andelsboligen. Besigtigelse: Undertegnede Peter Ryaa har besigtiget ejendommen den 18. marts I besigtigelsen indgik fremvisning af Borups Plads 26, 4. tv., Borups Plads 26, st.th. Borups Plads 30, 2. th., Stefansgade 60, st. tv., samt fællesarealer. Adkomst: Der er lyst adkomst til A/B Borups Plads den 9. august 1996 for kontant kr Matr. nr Udenbys Klædebo Kvarter, København Oplysninger: Dokumenter: Vurderingen bygger på oplysninger fra andelsboligforeningens bestyrelse, administrator samt kommunale ejendomsregistre. Der er indhentet oplysninger om ejendommens arealer m.v., herunder ejerforhold, i offentlige registre og tingbogen. Vi har modtaget følgende materiale fra opdragsgiver/administrator: Regnskab 2013/14 Budget 2014/15 Forsikringspolice Vedtægter for Andelsboligforeningen Generalforsamlingsreferater af hhv. 27. januar 2014 og 20. januar 2015 Oversigt over aktuelle lejeindtægter for boliglejemålene. Oversigt over aktuelle lejeindtægter for erhvervslejemålene. Materialet er gennemset af VALUAREN og giver ikke anledning til særlige bemærkninger. Ejendomskategori: Tinglyst areal: Arealer: Den vurderede ejendom henhører under kategorien privat andelsboligejendom anvendt som beboelsesejendom med 199 boliger og 7 erhvervsenheder. Matrikulært areal i alt kvm, heraf vej 0 kvm Ejendommens areal er i henhold til BBR-oversigt fordelt således: Bebygget areal kvm Boligareal kvm Erhvervsareal 889 kvm

3 Kælder Kælder med loft <1,25m over terræn Samlet bygningsareal (excl. kælder) kvm kvm kvm Ved sammenlægning af arealer på BBR stemmer de ikke overens med totalerne på BBR. Der anbefales en opmåling af ejendommen. Ejendommen består af 3 bygninger og indeholder 199 boliger med 1-8 værelser i størrelsen kvm. De almindeligste er 56 kvm og består af 2 værelser (65 stk.). Flere lejligheder er lagt sammen. På BRR er registreret 70 boliger uden bad. Der forudsættes at foreligge gældende og ubetingede godkendelser fra alle relevante myndigheder, herunder af plan- og bygningsmæssige forhold, ibrugtagningstilladelser og lejergodkendelser. Vi har ikke grund til at antage andet på baggrund af de modtagne dokumenter, men har ikke haft lejlighed til selv at undersøge, hvorvidt denne forudsætning er korrekt. Opførelsesår: I henhold til BBR-ejermeddelelse er ejendommen opført i Forsikring: Servitutter: Ejendommen er forsikret hos Gjensidige Forsikring på sædvanlige vilkår med dækning for svampe- og insektskader uden væsentlige forbehold. Der er i tingbogen lyst følgende servitutter: Dok. om bebyggelse, benyttelse mv, færdselsret mv Dok. om skure mv Dok. om fælles brandmur/gavl mv Dok om bygningsfremspring mv, Indeholder økonomiske forpligtelser Dok. om byggetilladelse og vilkår herfor mv Dok. om byggetilladelse og vilkår herfor mv Lejekontrakt med Jack Danielsen Dok. om vandforsyning mv Dok om fjernvarme mv Dekl. om ejendomsavance ved salg inden Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Dok om fælles gårdlaug Vedtægter for fælles gårdanlæg Dekl. om tilbagebetaling af støtte. Der er ikke foretaget gennemgang af ejendommens servitutter og ikke rekvireret kommunale ejendomsoplysninger. Der tages forbehold for, at servitutterne og de kommunale ejendomsoplysninger måtte indeholde bestemmelser, som er usædvanligt belastende for ejendommen.

4 Vi har noteret os, at servitutten af indeholder særlige vilkår vedrørende udbetaling af støtte og herved tilbagebetaling af denne. Såfremt ejendommen afhændes inden 31. oktober 2031 for en højere pris end kr. 253 mio. (som reguleres) kan kommunen helt eller delvist kræve det udbetalte tilskud tilbagebetalt. Servitutten har ikke påvirket vores vurderingssum. Beskrivelse: BELIGGENHED: Den vurderede ejendom er beliggende på Nørrebro i kort afstand til Københavns Centrum. Ejendommen er beliggende mellem Borups Allé og Nørrebroparken/Nørrebroruten og tæt på indkøbsmuligheder og offentlige transportmuligheder. GRUNDEN: Grunden følger ejendommen og gårdarealet er helt omsluttet af foreningens bygninger, således at adgangen hertil kun kan ske gennem porten eller bygningerne. Gårdarealet fremtræder attraktivt med grønne arealer, træer, stisystem, legeplads, boldbaner samt en lille andedam. Yderste periferi af gårdarealet - og tættest på bygningerne - er belagt med fliser. BEBYGGELSEN: Bebyggelsen er opført i 5 etager excl. kælder og tagetage. Adgang til ejendommen er fordelt på 13 opgange med nyetablerede dørtelefoner. Ejendommen har nyrenoveret sadeltag med røde vingetegl. Tagetagen bliver ikke længere anvendt til opbevaring, idet beboerne inden tagrenoveringen har fået depotrum i kælderen. Tagetagen indeholder to etager, hvor der oprindelige har været pulterrum i nederste del og tørreloft i den øvre del. Det skønnes, at der er en byggemulighed på loftsetagen. Vi har medtaget værdien af byggemuligheden i vores beregninger. Facaden mod gaden fremtræder pænt med nypudsede og nymalede overflader. Den nederste del af facaden til undersiden af vinduerne på 1. sal er kvader pudset i en grå nuance. Facaden herover fremtræder pænt i en lys beige nuance. Facaden mod gården er tillige nypudset og nymalet i to forskellige nuancer; en lys gul nuance til og med etageadskillelsen mellem stueetagen og 1. sal samt en lysere gul nuance herover. Alle vinduer i ejendommen er termovinduer fra Andelsboligforeningen har i 2012 fået opsat 164 store altaner samt 60 franske altaner mod gården. Hovedtrapperne er blevet renoveret i 2012, hvor der blev malet samt lagt ny linoleumsbelægning trappetrinene. Bagtrapperne fremstår i varierende

5 grad af vedligeholdelsesmæssig stand. En enkelt er nyrenoveret efter brandskader, mens andre bærer præg af slid og ælde og trænger til renovering Under bygningen forefindes kælderarealer, der anvendes til opbevaring i pulterrum i stålgitre, fyrrum samt beboerlokale m.v. Ejendommen fremtræder generelt i en god vedligeholdelsesmæssig stand, om end det kan forventes, at der løbende skal ske vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. VALUAREN anbefaler, at der løbende sker teknisk gennemgang af ejendommen, og at der bliver udarbejdet en vedligeholdelsesplan. Miljøforhold: Teknisk forsyning: Ejendommen er miljømæssigt områdeklassificeret efter jordforureningsloven som område med krav om analyser. Vand: Tilsluttet alment vandværk. Fællesafregning. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Kloak: Kloakeret til offentligt anlæg. Anlægsgæld forudsat kr. 0. El: Tilsluttet offentligt elværk. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Varme: Opvarmning sker med centralvarme med fjernvarme som varmekilde. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Vej og fortov: Ejendommen er beliggende ved offentlig vej. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Ejendomsværdi: Driftsudgifter: Ejendommen er den 1. oktober 2014 vurderet til: Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Driftsudgifterne er anslået jf. andelsboligforeningens regnskab/budget samt normtal fra Huslejenævnet.

6 Driftsbudget, anslået: Ejendomsskatter og afgifter Vand - Renovation Vicevært Varmeregnskab/vandregnskab El Forsikring og abonnemeter Administration Udvendig vedligeholdelse kvm a kr Udvendig vedligeholdelse 18 b kvm a kr Udvendig vedligeholdelse 18 Erhverv 889 kvm a kr Udvendig vedligeholdelse 18 b Erhverv 889 kvm a kr Indvendig vedligeholdelse kvm a kr Årlige udgifter anslået i alt I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse kan vi anbefale, at foreningen vurderer evt. at foretage hensættelser til renovering/ vedligehold af ejendommen og tager højde for disse ved opgørelse af andelskronen. Lejeindtægter: Ejendommen er underlagt Boligreguleringslovens regler for omkostningsbestemt leje. Boliglejen er således fastsat med baggrund i et skønnet omkostningsbestemt lejebudget med tillæg af skønnede forbedringsforhøjelser, eksklusiv individuelle forbedringsforhøjelser. De individuelle forbedringer kan fx være modernisering af køkken og bad m.m. Der foreligger ikke fuldstændige oplysninger fra andelsboligforeningen eller administrator om den lejeretlige andel af de regnskabsmæssige forbedringsforhøjelser på ejendommen, hvorfor der ved beregning af den omkostningsbestemte leje er foretaget skønnede beregninger af forbedringsforhøjelser kvm boligareal á ca. kr. 647 pr. kvm kr kvm erhverv á gns. ca. kr. 903 pr. kvm kr I alt kr På grund af boligreguleringslovens restriktive bestemmelser er lejeniveauet relativt lavt i denne ejendom. Ved vurderingen er forudsat, at deposita for lejemålene udgør 6 måneders leje for bolig og 3 måneders leje for erhverv, i alt ca. kr

7 Forudsætninger: Vurderingen er foretaget under forudsætning af, at ejendommen i sin helhed er lovligt opført, indrettet og benyttet, samt at ejendommens installationer er lovlige og fuldt funktionsdygtige. Ejendommen vurderes ud fra retspraksis, hvilket vil sige, at der forefindes en ledig lejlighed. Det forudsættes, at de kommunale ejendomsoplysninger ikke indeholder oplysninger, der belaster ejendommen økonomisk. Vi har efter vores vurdering, som er underbygget ved kendskab og skøn, og ud fra faglig vurdering, anslået forbedringsforhøjelsen, der indgår i den omkostningsbestemte leje, da det ikke har været muligt at fremskaffe de konkrete økonomiske oplysninger. Ejendommen vurderes som en investeringsejendom, og investor skal være indstillet på at bære et likviditetsunderskud i en periode i forventning om senere at kunne øge lejeniveauet i ejendommen, hvilket afspejles i det startafkast, vi vurderer at kunne afsætte ejendommen til. Konklusion: Følgende synspunkter er lagt til grund for værdifastsættelsen: Ejendommen er beliggende på Nørrebro. Ejendommen fremstår generelt i god vedligeholdelsesmæssig stand. Ejendommen indeholder lejestigningspotentialer ved istandsættelse af lejlighederne m.m. Vurdering: Ejendommens handelspris vurderes til kontant kr , skriver kroner tohundredetretifemmillioner-firehundredetusinde 00/100. Ved erhvervelse af ejendommen til vurderingssummen giver investeringen et startafkast på ca. 1,9 % p.a. Vurderingssummen svarer til en kvm-pris på ca. kr incl. grund. Handelsprisen er fremkommet som følger: Vurderingssum Kr Pr. kvm Kr Forrentningsprocent % 1,91% Byggemulighed på loft *) Kr I alt handelspris Kr *) Handelsprisen indeholder værdien af byggemulighed for loftsrummet. Vi har ud fra vores beregninger skønnet værdien til kr

8 Analyse: Vurderingssummen afspejler den aktuelle markedsværdi for investeringsejendomme, hvor der p.t. er et stigende antal ejendomme i udbud og pressede markedspriser. Afkastkravet er imidlertid de senere år steget på grund af den økonomiske krise, hvilket har medført faldende priser på investeringsejendomme. Markedet for investeringsejendomme er p.t. trægt, og der kan ske et yderlige prisfald på ejendomme, hvis det økonomiske klima bliver mere ugunstigt for investeringsejendomme. Af de få markedsrapporter, hvor der indgår oplysninger om salg af bolig- /erhvevsudlejningsejendomme, fremgår prisniveauet i området til at være ca. kr pr. kvm afhængig af beliggenhed, stand, lånemulighed m.m. De aktuelle handler de seneste 2-3 år for store bolig-/erhvervsudlejningsejendomme på Nørrebro, herunder Slangerupgade 9-31 og Tagensvej 30, udviser en pris på ca. kr pr. kvm. Vi har sammenholdt dette med vores vurderede pris på ca. kr pr. kvm. Vi finder, at ejendommen ligger over niveauet for statistikkerne og markedsrapporterne grundet ejendommens beliggenhed, forbedringsarbejder, udviklingsmuligheder og vedligeholdelsesmæssige stand. Lejlighederne vil, når de er ledige, kunne forbedres efter Boligreguleringslovens 5, stk. 1 og 2, hvilket kunne medføre, at lejeniveauet kunne hæves til ca. kr pr. kvm alt afhængig af forbedringernes omfang og pris. En forhøjelse af lejeniveauet efter istandsættelse til fx ca. kr pr. kvm vil kunne medføre en forøgelse af afkastprocenten fra ca. 1,9 % p.a. til ca. 5,1 % p.a. før renoveringsomkostninger. Med hensyn til afkastkravet, ses der en stigning i kravet til afkastprocenten fra en investor. Et fortsat højere afkastkrav vil medføre en lavere vurderingspris. Et fortsat krav om højere afkastprocent fra en investor (fx en stigning fra 1,9 % p.a. til 2,9 % p.a.) vil for denne ejendom medføre en nedsættelse af vurderingssummen med ca. kr. 76,8 mio. Ejendommen er derfor særdeles prisfølsom overfor krav om højere afkast. Vi skal gøre opmærksom på, at ejendommens markedsværdi som følge af et usikkert kapitalmarked kan svinge inden for relativ kort tid i såvel positiv som negativ retning.

9 Vi vedlægger vores følsomhedsanalyse baseret på værdien før tillæg af værdien af loftsrum, hvilken udviser store værdiændringer for ejendommen ved små ændringer i afkastprocenten. Erklæring/Ansvar: Vi erklærer ikke at have interesse i vurderingssummens størrelse, ligesom vi ikke har særlig tilknytning til parterne i sagen. Vurderingen er udtryk for vores kvalificerede beregninger og skøn som sagkyndig og er foretaget efter bedste overbevisning. Måtte medvirkende medarbejdere eller selskabet ifalde ansvar efter dansk rets almindelige regler herom, er dette uanset den udviste grad af uagtsomhed, begrænset til den dækning som følger af selskabets ansvarsforsikring via Dansk Ejendomsmæglerforening. Copyright: Vurderingsrapporten må ikke uden vurderingsmandens skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Frederiksberg, den 31. marts 2015 Peter Ryaa, HD Ejendomsmægler & DiplomValuar, MDE Bilag: Følsomhedsanalyse

10 Følsomhedsanalyse: Borups Plads 26 m.fl., 2200 København (før tillæg af værdi af loftsrum) Sats Kr Pr kvm. kr: Nuværende vurdering: 1,91% (afrundet) Ved afkast: 1,41% Ved afkast: 1,66% Ved afkast: 1,91% Ved afkast: 2,16% Ved afkast: 2,41% Ved afkast: 2,66% Ved afkast: 2,91% Ved afkast: 3,16% Ved afkast: 3,41% Ved afkast: 3,66% Ved afkast: 3,91% Ved afkast: 4,16% Ved afkast: 4,41% Ved afkast: 4,66% Ved afkast: 4,91% Ved afkast: 8,91%