Andelsboligens prisfastsættelse i praksis

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Andelsboligens prisfastsættelse i praksis"

Transkript

1 Andelsboligens prisfastsættelse i praksis Undertitel: Hvilke økonomiske parametre burde fra et købersynspunkt være relevante at inddrage i prisfastsættelsen af andelsboliger og kan en empirisk undersøgelse be eller afkræfte at dette sker? Forfatter: Jonas Damm Vejleder: Karsten Poul Jørgensen

2 Indledning... 3 Problemformulering... 4 Metode... 5 Afgrænsninger... 6 Kapitel 1 Andelsboligforeningens opbygning og risikoelementer... 8 Andelsboligforenings historie... 8 De første år... 8 Udviklingen fra midten af 1900 tallet til Perioden fra 1980 og sammensætningen af foreningstyper i dag Geografisk sammensætning af andelsboliger Andelsboligforeningens økonomi Andelens og andelsboligforeningens grundlæggende økonomiske opbygning Værdiansættelsesmetoder for ejendommen og deres risici for andelskøberen Den offentlige ejendomsvurdering Valuarvurdering Anskaffelsesprisen Risici for potentiel andelskøber ved værdiansættelsesmetoderne Baggrund for prisstigninger Finansiering af andelsboligforeningen og andelsboligindskuddet SWAP aftaler og risikoen ved inkonverterbare lån og aftaler Andelshavers finansieringsmuligheder Bør foreningens belåningsgrad og finansieringsvalg have effekt på kvadratmeterprisen Delkonklusion Kapitel 2 Empirisk undersøgelse af prisfastsættelsen af andelsboliger Forudsætning for beregninger Redegørelse for dataindsamling Fremskaffelse af data Indhold af datasæt Fravalgte data Baggrund for og indhold af udvalgte underpunkter i datasættet Bias Analyser og resultater Side 1 af 101

3 Test af kvadratmeterpriser i foreninger med og uden SWAP aftaler Test af kvadratmeterpriser i foreninger med fast og variabel rente Test af kvadratmeterpriser i foreninger med og uden afdragsfrihed Genberegning af kvadratmeterpriser og SWAP Sammenhæng mellem belåningsgrad og kvadratmeterpriser Effekten af foreningens finansieringsvalg og belåningsgrad på købesum og gæld i foreningen Delkonklusion Kapitel 3 Fremtiden for andelsboliger Større anvendelse af uvildig rådgiver Begrænsning af lånemuligheder Begrænsning af vurderingsmetoder Ingen maksimalpriser Krav om omregning til fast rente og afdrag Delkonklusion Konklusion Litteraturliste Bilag Bilag 1 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger m/u SWAP Bilag 2 Hypotesetest på korrigeret kvm.pris i foreninger m/u SWAP Bilag 3 Stikprøve på opførelsesår i foreninger med og uden SWAP aftaler Bilag 4 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger med variabel/fast rente Bilag 5 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger m/u afdragsfrihed Bilag 6 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger med afdragsfrihed m/u SWAP Bilag 7 Regressionsanalyse på belåningsgrad/kvm.pris i foreninger uden afdragsfrihed Bilag 8 Regressionsanalyse på belåningsgrad/kvm.pris i foreninger med afdragsfrihed Bilag 9 Regressionsanalyse på belåningsgrad/kvm.pris i foreninger med afdragsfrihed Bilag 10 Hypotesetest på kvm.pris i foreninger med SWAP m/u afdragsfrihed Bilag 11 Hypotesetest på købesum pr. kvm. i foreninger m/u afdragsfrihed Bilag 12 Rådata Side 2 af 101

4 Indledning Det er mange år siden at tanken om at købe sig ind i et kooperativ (andelsboligforening) med henblik på i fællesskab, at kunne opnå en billig husleje uden fortjenstmulighed ved salg blev lagt på hylden. At købe andelsbolig i dag er efterhånden blevet en kompleks affære. En andelsboligforenings værdi kan i dag opgøres efter tre forskellige principper. Afhængigt af opgørelsesmetoden skal ikke kun ejendommens værdi, men også ejendommens gæld ansættes efter forskellige opgørelsesmetoder. Derudover har foreningerne mod slutningen af det gamle årtusinde samt i det nye årtusinde fået flere og flere forskellige finansieringsmuligheder først med variabel rente, siden med mulighed for afdragsfrihed og i nyere tid har de såkaldte SWAP aftaler også vundet sit indpas blandt andelsboligforeningerne. Jo mere litteratur man læser inden for området, des mere bliver man bekendt med, at det alle forfattere inden for området er enige om er én ting køb af andelsbolig er komplekst, og prisfastsættelsen er i vidt omfang uigennemskuelig. Manglen på gennemskuelighed kan naturligvis både skyldes de forskellige værdiansættelsesprincipper for aktiver og passiver, men kan også skyldes tvivl omkring den faktiske værdi af ejendommen. Den offentlige ejendomsvurdering var i 2005 anvendt af 54 % af alle andelsboligforeninger 1. Vurderingen har været kraftigt stigende i specielt 2004 og 2006, men stoppede brat i 2008, hvor finanskrisen indtraf. Siden dengang er priserne imidlertid ikke fulgt med ned under udtalelsen fra SKAT Vi har simpelthen intet sagligt belæg for at sige, at priserne skulle være faldet siden oktober Derfor handles mange andelsboliger i dag også under maksimalprisen, da der kan sås tvivl om, hvor retvisende den er. Manglen på gennemskuelighed i forhold til gældens og foreningens værdi understøttes af, at der ikke er adgang til officiel statistik for handelspriser og gæld i foreningerne. Selv prisangivelser i offentlige undersøgelser som for eksempel Økonomigruppen, 2008, baserer sig på spørgeskemaundersøgelser på baggrund af skemaer sendt ud til andelsboligforeninger. 1 Erhvervs og byggestyrelsen, 2006, på baggrund af spørgeskemaundersøgelse foretaget af Vilstrup redder andelsboligejere Side 3 af 101

5 Når potentielle andelskøbere så samtidigt kan læse avisartikler med overskrifter som andelsboligejere fanget i gældsklemme 3 og Andelsboligforeninger fanget i SWAP klemme 4, kan det måske give anledning til, at man fravælger foreninger, der har bestemte lånetyper og/eller høj gældssætning, hvilket dermed bør give udslag i handelspriserne i den type foreninger. Hvis selv fagfolk sår tvivl om den rette værdi for andelsboligerne; SKAT ikke kan redegøre for den retvisende værdi af foreningens ejendom i dag, og der er stadigt flere lånemuligheder for foreningerne, hvordan kan en potentiel andelskøber da vurdere, om en forening er sund eller ej? Og hvis den kommende andelskøber ikke kan gennemskue dette, hvad betyder foreningens lånevalg da for salgsprisen på andelsbeviset? Og hvis foreningens lånevalg har en direkte effekt på salgsprisen for andelsbeviset, er dette da rationelt? Jeg ønsker med min opgave, dels at belyse hvilke økonomiske parametre i en andelsboligforening, der fra et købersynspunkt burde være relevante at forhold sig til i forhold til prisfastsættelse af andelen, samt empirisk at undersøge, om dette stemmer overens med den faktiske prisfastsættelse. Problemformulering Min opgave vil tage udgangspunkt i en faglig redegørelse for andelsboligforeningens historie samt den økonomiske opbygning herunder især hvilke belåningsmuligheder og værdiansættelsesmetoder, der findes for foreningerne. Redegørelsen vil derudover indeholde relevante pointer fra faglitteraturen, der skal underbygge, hvorfor det er blevet svært og til tider uigennemskueligt at købe andelsbolig i nyere tid. Opgaven bygger derudover på en større dataindsamling for handelspriser i andelsboligforeninger en dataindsamling der er gennemført for at kunne analysere på, om foreningens balance mellem egen og fremmedkapital samt konkrete lånevalg giver udslag i handelsprisen. Mit hovedproblem er Sker prisfastsættelsen af andelsboliger i praksis på et rationelt grundlag? Herunder søges følgende besvaret: 3 me.html?hl=yw5kzwxzym9sawc7qw5kzwxzym9sawc 4 fanget i swap klemme Side 4 af 101

6 Hvad komplicerer købet af en andelsbolig, og hvilke forhold bør tages i betragtning ved vurdering af en andelsboligs pris? Varierer kvadratmeterpriserne 5 på andelsboliger med foreningens lånevalg samt belåningsgrad, og er dette rationelt? Såfremt der er irrationelle afvigelser, hvad kan da forklare disse? Hvordan kan man hjælpe til at gøre andelsboligforeningers økonomi mere gennemskuelig, og gøre forskellige andelsboliger mere sammenlignelige? Metode Opgaven vil overordnet bestå af tre kapitler, der skal bidrage til at skabe den røde tråd igennem opgaven. Første kapitel: Kapitlet vil indeholde en redegørelse for andelsboligens tilblivelse, udvikling og økonomiske opsætning. Jeg vil her indledningsvis give en kort beskrivelse af andelsboligens historie frem til i dag, samt overskueliggøre den regnskabsmæssige prisfastsættelse af andelsboligens værdi. Min redegørelse for andelsboligforeningens økonomiske opsætning vil være delt op i en analyse af aktiver og passiver. På aktivsiden fokuserer jeg på prisfastsættelsesmetoder for hele ejendommen, anvendelse af metoderne i praksis samt fordele og ulemper ved de respektive metoder. På passivsiden vil jeg skitsere andelsboligforeningens samt andelshaverens finansieringsmuligheder. Omkring andelsboligforeningens finansieringsmuligheder, vil jeg give en særlig fokus til SWAP aftalers opbygning, for at give læser en forståelse for både de risici, men også fordele denne komplekse finansieringsform indeholder. I første kapitel vil jeg i øvrigt med baggrund i relevant litteratur inden for området søge at skitsere, hvorfor kompleksiteten ved vurdering og køb af andelsbolig er steget specielt i senere år. Afslutningsvis vil jeg på baggrund af finansieringsmulighederne mv. give en redegørelse for, hvilke økonomiske parametre der (om nogen) objektivt set bør have indvirkning på prisen for en andelsbolig, for dermed at kunne opstille de hypoteser, jeg ønsker at få be eller afkræftet i min empiriske undersøgelse. Andet kapitel: 5 Med kvadratmeterpris mener jeg: (kontant købspris med fradrag for individuelle forbedringer + den fordelingsmæssige andel af foreningens gæld) / kvadratmeter Side 5 af 101

7 Til den empiriske analyse har jeg indhentet oplysninger om priser på andele i 346 forskellige andelsboligforeninger. Min adgang til data kommer igennem Danske Bank / Realkredit Danmarks sagsarkiv, hvor der opbevares handelspriser på de enkelte lejligheder samt regnskaber og andre oplysninger på andelsboligforeningerne. Med baggrund i disse informationer har jeg udvalgt relevante data omkring lejligheden og foreningen, hvilket danner grundlag for en større analyse omkring den praktiske prisfastsættelse i almindelig handel. Andet kapitel vil indledningsvis bestå af en redegørelse for, hvilke oplysninger jeg har, samt hvilke oplysninger jeg mangler i datasættet, og hvordan eventuelle mangler kan have påvirkning på resultaterne. Derudover vil jeg kommentere på bias i al almindelighed, når der sammenlignes mellem forskellige andelsboliger med forskellig beliggenhed, stand mv. På baggrund af mine data vil jeg dernæst redegøre for hvilke statistiske modeller, jeg har anvendt, samt analysere på hvad tallene viser. Min målsætning med analysen er, at skabe indblik i om prisfastsættelsen af andelsboliger sker på et rationelt grundlag, og/eller om foreningens valg af finansiering samt belåningsgrad har en påvirkning på prisfastsættelsen. Jeg vil særligt rette mit fokus på udsving i kvadratmeterprisen afhængigt af finansiering og belåningsgrad. Såfremt datasættet giver anledning til afvigelser, der ikke synes rationelle, vil jeg desuden søge at redegøre for årsager til disse afvigelser. Tredje kapital: I sidste kapitel vil jeg komme med forslag til, hvordan man politisk kan skabe initiativer til at gøre købet af andelsbolig mindre kompliceret, og dermed dæmme op for de irrationelle afvigelser, jeg måtte finde i kapitel 2. Afgrænsninger Der afgrænses fra sammenligning af ejerboliger og andelsboliger. Således beskrives eksempelvis historikken for andelsboligens tilblivelse og rolle på boligmarkedet, men jeg sætter ikke fokus på, hvordan dette korrelerer med udviklingen på ejerboligmarkedet. Det statistiske datagrundlag, der er udarbejdet på andelsboliger og disses priser, sammenlignes således heller ikke med tilsvarende ejerboliger. Side 6 af 101

8 Jeg ønsker i opgaven at redegøre for andelsboligforeningens finansieringsmuligheder og disse samspil med egenkapitalens værdi. Dog afgrænser jeg mig fra en gennemgang af fordele og ulemper ved simple realkreditlånetyper for at begrænse den beskrivende del. Jeg anvender i kapitel 2 statistiske metoder og forklarer, hvorfor jeg har udvalgt disse metoder til analysen. Dog afgrænser jeg mig fra at udlede, hvordan de statistiske metoder udledes. Opgavens omfang begrænses således til anvendelse af statistik i praksis. Side 7 af 101

9 Kapitel 1 Andelsboligforeningens opbygning og risikoelementer Målet med første kapitel er at give læser et indblik i, hvad tanken med andelsboligforeningerne oprindeligt var, og hvordan udviklingen har været frem til i dag. Herefter redegøres der for elementer i prisfastsættelse af foreningens primære aktiv, ejendommen, og finansieringsmulighederne. Dette danner grundlag for en analyse af, hvor andelsboligen befinder sig i dag, hvorfor køb af andelsbolig er blevet mere komplekst, og hvad der gør det svært at vurdere, hvad den enkelte andelsbolig skal koste. Andelsboligforenings historie De første år Andelsboligens historie dateres tilbage til slutningen af 1800 tallet. Andelsboligforeningerne blev opført under tanken om kooperativer (Lunde, 2006) et begreb der i øvrigt kendes inden for mange områder, og for eksempel ligeså vel kunne være en forsamling af landmænd, der går sammen om mælkeproduktion, for ikke at skulle involvere tredjemand, og derved opnå det størst mulige overskud. I relation til andelsboligforeningerne var tanken bag kooperativet, at man i fællesskab opførte en ejendom (ved at alle tog del i opførelsen af byggeriet), hvorefter hvert medlem derefter fik en bolig i ejendommen. Da begrebet andelsboligforening opstod fandtes ejerlejligheden ikke, og det primære alternativ til beboelse i en lejlighed, var således den private udlejningsejendom. I en privat udlejningsejendom havde man i forhold til kooperativet både en bygherre, der skulle tjene penge ved opførelse af ejendommen, og en privat udlejer der forventede et løbende afkast af sin investering. Ved selv at opføre ejendommen og lade den etablere som andelsboligforening, havde man derved skåret to mellemled fra, hvilket kunne begrunde den lavere husleje. Träff og Nyholm omtaler således også at efter den oprindelige tanke, var andelshaveren derfor også at betragte som en lejer. De skriver således: Det var karakteristisk for andelsboligforeningerne dengang, at de optrådte som udlejere, og andelshaverne var i relation til foreningen at opfatte som lejere (2011, s. 21). Målsætningen med andelsboligforeningen var altså at spare mellemled for at opnå en billig boligform for andelshaverne. I den oprindelige andelsboligtanke var det ikke forventeligt, at man skulle kunne realisere kapitalgevinster ved afhændelse af andelsbeviset. Dette omtales af Lunde.. i andelsboligformens barndom var den holdning udbredt, at andelshaverne ikke skulle tjene på deres bolig. (2006, s. 11). Tanken var altså Side 8 af 101

10 primært et modstykke til den private udlejningsejendom blot med en billigere husleje. Således var den oprindelige andelsboligforening nærmere forløberen for den almene boligsektor, end nærmere den private andelsboligforening som vi kender den i dag. Andelsboligen muliggjorde således også, at selv mindre velstillede familier havde adgang til at bo i byen. Selvom næsten 60 pct. af alle andelsboligforeninger er opført før 1940 (Erhvervs og Byggestyrelsen, ), var den private andelsbolig ikke specielt udbredt i de første mange årtier (Lunde, 2006). Dette vidner om, at mange af de andelsboligforeninger der eksisterer i dag, først er omdannet til andelsboligforeninger i nyere tid. Udviklingen fra midten af 1900 tallet til 1980 Først i anden halvdel af det 20. århundrede tog udviklingen i antallet af andelsboligforeninger fart. I 1966 blev ejerlejlighedsformen introduceret i Danmark. Dette gav mulighed for at beboelsesejendommen kunne udmatrikuleres i selvstændige ejerlejligheder. For ejeren af den private udlejningsejendom var dette ensbetydende med mulighed for anseelige kapitalgevinster, idet de kunne udstykkes, hvis de var opført efter I de følgende år var lovgivningen inden for boligområdet dog underlagt en række tilpasninger. Det medførte blandt andet, at der i 1975 blev indført tilbudspligt for udlejningsejendomme til ejendommens lejere. I bekendtgørelse af lov om leje 100 fremgår det således: I ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.. Lovgivningen om tilbudspligt var en bet for udlejer, da det i 1976 samtidigt blev indført, at lejerne havde ret til at købe ejendommen til en favør pris, der højest måtte ligge 25 % over ejendommens offentlige ejendomsværdi (Lunde, 2006) denne grænse blev endog nedsat til 20 % over den offentlige ejendomsvurdering i På daværende tidspunkt var der formentlig stor forskel på den offentlige ejendomsværdi som udlejningsejendom og kontantværdien af lejlighederne ved udbud som ejerlejligheder 7, idet der allerede dengang eksisterede huslejeregulering, der har været medvirkende til at holde værdien af en ejendom som udlejningsejendom nede. 6 Erhvervs og Byggestyrelsen omtales fremefter EBST 7 Ifølge Lunde, 2006 s. 5 findes gevinstmulighederne ikke statistisk belyst, men han antager, at der utvivlsomt var betydelige gevinstmuligheder Side 9 af 101

11 Lovgivningen omkring favør priser samt tilbudspligten ved salg af udlejningsejendom åbnede op for, at lejerne kunne oprette en andelsboligforening for dernæst at opløse foreningen og sælge lejlighederne som ejerlejligheder. Muligheden for omdannelse af andelsboliger til ejerlejligheder var principielt et opgør mod den oprindelige andelstanke, idet andelshaverne nu fik åbnet op for muligheden for at stifte en andelsboligforening alene for at tjene penge på omdannelsen. I 1979 blev der endegyldigt nedlagt forbud mod omdannelse af ejendomme opført før 1966 til ejerlejligheder (Lunde, 2006), og dermed var muligheden for en hurtig kapitalgevinst lukket for andelshaverne. Tilbudspligten bestod dog og andelsboligens andel af boligmarkedet steg. Således udgjorde andelsboliger ca. 2 % af boligmassen i 1980 (Økonomigruppen, 2008). Perioden fra 1980 og sammensætningen af foreningstyper i dag Den traditionelle private andelsbolig EBST har i september 2005 opgjort antallet af andelsboliger til (2006, s. 19), hvormed andelsboliger på dette tidspunkt udgjorde 7,3 % af den samlede boligmasse. Heraf er ca. 71 % af andelene, omdannede ældre private udlejningsejendomme opført før 1980, hvad der også populært kaldes Traditionelle andelsboliger. At det er traditionelle andelsboliger betyder imidlertid ikke, at de er opført efter, og har økonomi som de oprindelige andelsboligforeninger/kooperativer, men det betyder blot, at de typisk er ældre ejendomme. En traditionel andelsboligforening er således heller ikke en blåstempling af foreningens økonomi, idet betegnelse ikke siger noget om, hvornår ejendommen er omdannet til andelsboligforening, hvad den er erhvervet til mv. Udover den traditionelle private andelsbolig omtales der inden for faglitteraturen typisk tre andre former (se både EBST, 2006 samt Lunde, 2006). Den almene andelsboligforening Denne foreningstype adskiller sig markant fra de tre øvrige, idet disse boliger tilnærmelsesvis minder om lejeboliger. Således omtales det af EBST, at Indskuddet ved overtagelse af en almen andelsbolig svarer til boligindskuddet i andet alment byggeri, og overdragelse sker efter reglerne om udlejning af almene boliger. Da andelshaveren desuden ikke ejer en andel af foreningens formue, har de almene andelsboliger mere lighed med en lejebolig end med en andelsbolig.. Den almene andelsboligforening minder derfor i højere grad om den oprindelige andelsboligform og andelsboligtanke end de private andelsboligforeninger. Det Side 10 af 101

12 omtales således også af Träff og Nyholm, at De første andelsboligforeninger var forløberen for det, som i dag kendes som den almene boligsektor.. De almene andelsboligforeninger er i øvrigt undtaget fra andelsboligloven, hvilket følger af lovens 1, stk. 2. Da de almene andelsboligforeninger ikke har samme økonomiske karakteristika som private andelsboligforeninger, behandles disse ikke yderligere i opgaven. Støttede private andelsboligforeninger Den stigende popularitet for andelsboliger blev yderligere underbygget, da man fra statens side indførte direkte støtte fra de offentlige kasser fra starten af 1980 erne. Støtten blev ydet som hjælp til tilbagebetaling af realkreditlånene, hvis disse blev optaget som indekslån, og hvis opførelsen af boligerne i øvrigt efterlevede en række krav (Lunde, 2006). Støtten blev nedtrappet frem mod 2004 hvorefter den helt ophørte, og andelsboligforeninger opført med offentlig støtte er således begrænset til en opførelsesperiode på godt 20 år. Alligevel udgjorde denne andelsboligtype godt 22 % af den samlede andelsboligmasse ved EBST s opgørelse i september Nybyggede private andelsboligforeninger Som nævnt blev den offentlige støtte udfaset langsomt inden den helt bortfaldt i Da støtten samtidigt medførte krav til byggepris, størrelse mv. åbnede det op for, at bygherrer i stedet opførte de såkaldt nybyggede private andelsboligforeninger (nybyggede betyder i denne sammenhæng reelt blot, at de er bygget uden offentlig støtte). Om en forening er nybygget eller ej afgør EBST ud fra, om foreningen er bygget før eller efter 2000, idet der er relativt få andelsboligforeninger opført med støtte efter årtusindeskiftet. De nybyggede foreninger er således opført efter årtusindeskiftet, og udgjorde i september 2005 godt 6 % af andelsboligmassen. For de nyopførte andelsboligforeninger kan det være svært at få øje på incitamentet for at opføre som andelsbolig frem for ejerboliger. Principielt bør det koster det samme, at opføre den ene frem for den anden. Andelsboligen har dog den fordel, at der ikke betales ejendomsværdiskat, til gengæld har andelshaveren ikke mulighed for at opnå fradrag for rente og bidrag for den del af finansieringen, der beror i andelsboligforeningen. Hvordan disse to ting harmonerer med hinanden, vil jeg komme ind på i det følgende. Side 11 af 101

13 Ejendomsværdiskatten udgør på ejerboliger 1 % af den offentlige vurdering op til kr , hvorefter den stiger til 3 %. Stigninger i ejendomsværdiskatten har imidlertid været sat i bero siden skattestoppet i 2002, og i dag sker beskatningen derfor ud fra den laveste værdi af den offentlige vurdering %, vurderingen i 2002 eller den seneste vurdering. Provenuet fra ejendomsværdiskatten er således reelt heller ikke 1 % af den offentlige vurdering, da de offentlige vurderinger fra % / 2002 i praksis ofte er markant lavere. Således udgør den effektive ejendomsværdiskat nærmere 0,55 % (Erlandsen et al, 2006). Rentefradragsretten udgjorde i 2006 en værdi på ca. 33 % af rentebetalingen. Der var imidlertid kun de renter og bidrag foreningen betalte, som andelshaver ikke kunne få fradrag for. Hvis det antages at et nybyggeri i midten af 00 erne var finansieret med 80 % realkreditfinansiering og 20 % indskud, er tabet dermed 80 % * 33 % * 100 = 26,4 % af udgiften til rente og bidrag. For at skabe neutralitet mellem disse to måtte rente og bidrag til sammen dermed ikke overstige: 0,55 % / 26,4 % * 100 = 2,08 %. I midten af 00 erne kom end ikke renten på 1 årige rentetilpasningslån under 2 % 8. Når der tillægges bidrag til kreditforeningen, vurderes det at være usandsynligt, at den samlede udgift skulle være under 2,08 %. Jo højere rente des større incitament for ejerboliger. Ved finansiering med fast rente, vil ejerbolig således være endnu mere lønsomt, da den faste rente var højere end den variable. Dermed ses ikke umiddelbart noget økonomisk incitament, for at lade andelsboliger opføre frem for ejerboliger. Geografisk sammensætning af andelsboliger Andelsboligerne er klart mest udbredte i Københavnsområdet. EBST s rapport i 2006 viste at af andelsboligerne lå i København, hvilket svarer til 50 % af den samlede andelsboligmasse. Derudover ligger 8 % på Frederiksberg og yderligere 6 % i den øvrige del af Storkøbenhavn. Andelsboligen er dermed også den mest udbredte boligform i København med knap ca. 35 % af den samlede boligmængde. På Frederiksberg står andelsboliger for knap 30 % af boligmassen. I de to kommuner er ca. 1/3 af alle boliger altså andele mod ca. 6 % i landets øvrige regioner (EBST, 2006). Andelsboligforeningens økonomi Andelens og andelsboligforeningens grundlæggende økonomiske opbygning Ved en andelsbolig forstås, at andelsbeviset er en økonomisk andel af en forening, der giver brugsretten over en bolig i ejendommen, hvori foreningen beror. Andelshaveren ejer således ikke en lejlighed men i 8 Side 12 af 101

14 stedet en andel af foreningens formue. Hvor stor andelen af foreningens formue er, afgøres af størrelsen af det oprindelige indskud i forhold til det samlede indskud i foreningen således lyder normalvedtægtens 6 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.. Foreningens formue er som ved almindelige virksomheder opgjort i forhold til aktiver minus passiver. Er ejendommen mere værd end gælden og de øvrige passiver, vil der være en egenkapital til fordeling på de respektive andele. Det er stigninger i egenkapitalens værdi, der resulterer i en stigning i værdien af andelsbeviset. Ved overdragelse/salg af en andelsbolig må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue andrager (Lov om andelsboliger (ABL) 5, stk. 1). Dog må der tillægges værdien af individuelle forbedringer, der er udført på boligen. Ejendommens værdi kan efter ABL 5, stk. 2 opgøres efter tre forskellige metoder 1) Anskaffelsesprisen 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi Hvordan disse vurderingsmetoder adskiller sig fra hinanden, og hvad sammenhængen er mellem disse og foreningens finansieringsvalg gennemgås senere. Fælles for dem alle er dog, at det altid er op til andelsboligforeningen/generalforsamlingen at fastsætte maksimalprisen. Maksimalprisen må ikke overstige egenkapitalen efter den anvendte vurdering, men det er imidlertid muligt at fastsætte en maksimalpris, der er lavere end dette beløb. Maksimalprisen omregnes i praksis ofte til en andelskrone, der ganges på det oprindelige indskud, eller antallet af kvadratmeter lejligheden udgør, for at beregne andelsbevisets regnskabsmæssige værdi og dermed maksimalpris. Den af generalforsamlingen fastsatte maksimalpris, er det højeste andelshaveren må sælge for, men det er kun en negativ begrænsning. Dermed sagt at man altså ikke må sælge dyrere men gerne billigere. Balancen for henholdsvis andelshaveren og andelsboligforeningen kan stilles op således: Side 13 af 101

15 Andelshavers og andelsforeningens balance Andelshaver Andelsboligforeningen Aktiver Passiver Aktiver Passiver Andelsbevis Egenkapital Ejendommens værdi Egenkapital Egne lån optaget i foreningen Finansielle aktiver Realkreditlån Lån til køb af andelsbevis Øvrige aktiver Banklån (øvrige aktiver) (øvrige passiver) Øvrige passiver Illustration 1.1. Egen opstilling. Andelshaveren har altså som udgangspunkt en balance, der afhænger af forholdet mellem andelsbevisets værdi og lånebeløbet til finansiering af andelsbeviset. Andelsbevisets værdi kan stige og falde med udviklingen i andelsboligforeningens aktiver og passiver. Da foreningen typisk er gældsat i større eller mindre grad betyder det naturligvis, at en stigning eller et fald i ejendommens værdi med fx 5 % vil slå igennem med en højere procentmæssig ændring i værdien af andelsbeviset. Heraf følger det også, at andelsbevisets værdi naturligt nok vil svinge procentuelt mere end værdien af en tilsvarende ejerlejlighed. Andelsboligforeningens indtægter Andelshaverens forpligtelse overfor foreningen og dens lån betales igennem boligafgiften. Boligafgiften skal dække foreningens drift, herunder betaling af renter, bidrag samt eventuelt afdrag på foreningens gæld. Foreningens indtægter er dog ikke alene udgjort af boligafgifter, men eksempelvis også lejeindtægter fra privat og/eller erhvervslejemål samt eventuelle indtægter fra frasalg af lejligheder. Der er solidarisk hæftelse for foreningens forpligtelser blandt andelshaverne. Hvis en andelshaver ikke kan betale sin boligafgift, vil det få negativ indvirkning på driften, og det underskud det måtte medføre, skal dækkes af de øvrige andelshavere. I det tilfælde en andelshaver ikke overholder sine betalinger, har foreningen mulighed for at ekskludere medlemmet og sælge andelen for derved at få inddækket skylden. Hvis andelen ikke kan blive solgt, er dette imidlertid problematisk for de øvrige andelshavere, da det i det tilfælde er dem, der hæfter for boligafgiften. For foreninger med høj belåning og lav værdi af andelsbeviset kan det derfor være farligt at få dårlige betalere ind i andelsboligforeningen. Dette kan skabe behov for at vurdere kommende andelshavere økonomisk inden de indtræder i foreningen en problematik Lunde i 2006 adresserer: Der er ikke tradition for at udføre en sådan kreditvurdering, men det vil de tilbageblevne andelshavere kunne fortryde, hvis foreningen får tomme boliger, fordi andelshaverne heri ikke kan betale boligudgiften længere, og ikke kan sælge boligerne (til en positiv værdi).. Side 14 af 101

16 Problemet omkring manglende betaling opstår ikke kun ved manglende overholdelse af forpligtelserne fra andelshavernes side, men kan også opstå ved tomgang i udlejede lejligheder i foreningen. De fleste andelsboligforeninger har mindst én udlejningslejlighed, da frasalg af den sidste lejlighed medfører skattepligt af avancen ved salg af alle tidligere solgte lejligheder 9. Ved enhver udlejning opstår en risiko for perioder med tomgang. Drejer det sig om nogle få private udlejningslejligheder, er problematikken formentlig ikke stor, da der er tre måneders opsigelse og derfor tid til at finde ny privat lejer. Har foreningen imidlertid større erhvervslejemål, vil perioder med tomgang kunne have markant større betydning. I perioder med lavkonjunktur stiger risikoen for konkurser, og det kan ligeledes være svært at finde en ny lejer, der ønsker at starte forretning. Størrelsen af lejen fra erhvervslejemålene bør reflektere denne risiko, og lejen fastsættes derfor normalt også på markedsvilkår (Träff og Nyholm, 2011). Som andelshaver er det relevant at forholde sig til, om foreningen er afhængig af den fulde lejeindtægt, for at kunne fastholde boligafgiften, eller om der er løbende likviditetsoverskud til at imødekomme eventuelle perioder med tomgang, eller en permanent lavere lejeindtægt som følge af ændrede konjunkturforhold. Værdiansættelsesmetoder for ejendommen og deres risici for andelskøberen Der findes tre forskellige vurderingsmetoder for fastsættelse af værdien af andelsboligforeningens ejendom. Da hver af metoderne har deres respektive fordele og ulemper, kan de både bidrage til at hjælpe andelskøber, men også være med til at komplicere købet af andelsbolig afhængigt af deres anvendelse. Målet med dette afsnit er at give et indblik i, hvad vurderingsmetoderne bygger på og analysere på, hvordan disse kan anvendes og bliver anvendt. Udover en redegørelse for principperne bag de enkelte vurderingsmetoder, vil afsnittet indeholde et kritisk syn på, hvordan de enkelte vurderingsmetoder kan være medvirkende til at gøre køb af andelsbolig mindre gennemskueligt, og om metoderne er med til at understøtte eller underminere andelsboligtanken. Den offentlige ejendomsvurdering Andelsboliger vurderes som alle andre ejendomme i henhold til reglerne i vurderingsloven, dvs. at ejendomsværdien ifølge 9 skal svare til værdien i handel og vandel på vurderingstidspunktet. Der er ingen særlige bestemmelser i vurderingsloven for vurdering af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger. Ved 9 Se Ligningsvejledningen, C.D Overgang til skattefri virksomhed, Side 15 af 101

17 vurderingen skal der ikke tages hensyn til ejerformen. Sådan udtaler den daværende skatteminister, Kristian Jensen, i et svar til skatteudvalget af 22. juni til spørgsmålet: Vil ministeren redegøre for, hvorledes maksimalprisprincippet og evt. øvrige særlige kendetegn ved andelsboligformen afspejler sig i SKAT s seneste vurdering af andelsboliger? Skatteministeren slår derved udtrykkeligt fast, at der gælder de samme regler for vurdering af andelsboliger som vurdering af øvrige ejendomme af lignende størrelse. Principperne bag den offentlige vurdering følger i øvrigt af lov om vurdering af landets faste ejendom. Vurderingen gennemføres hvert andet år for andelsboligforeninger i lige år, hvilket følger af 1. De offentlige vurderinger tager generelt hensyn til beliggenhed og ejendommens forventede stand (på baggrund af opførelsesår), men tager i mindre højde for individuelle forhold som større vedligeholdelsesarbejder eller manglen på samme. Mange andelsboligforeninger indeholder 9 lejligheder eller flere, og følger derfor udviklingen i salgspriserne på ejendomme af samme størrelse. Ejendomme der har denne karakter, er typisk udlejningsejendomme. Dermed skal vurderingen af andelsboligforeningens ejendom følge vurderingen af en tilsvarende udlejningsejendom. Prisudviklingen i udlejningsejendomme er alt andet lige hæmmet af huslejereguleringen. Jo større begrænsningen af lejeindtægten er, des mindre overskud vil man kunne generere på udlejningsejendommen, og det vil gøre ejendommene mindre attraktive for investor, og dermed resultere i en lavere værdi. For andelsboligforeninger stiftet før midten af 00 erne betød det, at prisen for etableringen var lav Det Økonomiske Råd (DØR) skriver i deres forårsrapport 2001 (s. 249): Ud over den skattemæssige behandling af andelsboligforeninger (at andelsboligforeninger er skattefri, red.) har andelshavere af ældre ejendomme også indirekte gevinst af huslejereguleringen. Det skyldes, at salgsprisen for en udlejningsejendom er afhængig af de fremtidige lejeindtægter. Andelsboligforeningen kan derfor købe en privat udlejningsejendom til en lavere pris, end hvis huslejen havde været fastsat på markedsvilkår.. De lave offentlige vurderinger (Tabel 1.1) har altså historisk givet mulighed for etablering af billige andelsboligforeninger, hvilket grundet maksimalprisbestemmelserne også har givet udslag i lave handelspriser for andelsboliger. På trods af udgangspunktet om en langsom udvikling i vurderingerne af udlejningsejendomme, steg de offentlige vurderinger markant omkring midten af 00 erne. På den baggrund anmodede Folketingets 10 Citat fra Økonomigruppens notat om prisudviklingen på andelsboliger, s Side 16 af 101

18 Boligudvalg i december 2007 om en kort vurdering af de markante stigninger. Økonomigruppen (2008) lavede på den baggrund en opstilling af handelspriser og offentlige vurderinger (Tabel 1.1). De offentlige vurderinger er i perioden 2001 til 2007 steget fra godt 5 mio. til godt 20 mio. Altså en firdobling af de offentlige vurderinger over 6 år. I samme periode er handelspriserne ca. tredoblet. Mellem de offentlige vurderinger i 2006 og 2008 indtraf finanskrisen, der kunne give anledning til at tro, at de offentlige vurderinger ville falde igen, som det skete under den økonomiske krise i starten af årtusindeskiftet. Vurderingen steg imidlertid med 6 % på landsplan om end København og Frederiksberg, hvor majoriteten af andelsboliger ligger, faldt lidt 11. De generelle stigninger i vurderingerne og beskedne fald i hovedstadsområdet i 2008 kunne give anledning til at tro, at vurderingerne i 2010 ville falde markant. Vurderingerne i 2010 blev imidlertid ikke sat ned stiger overraskende.aspx 12 Det har ikke været mig muligt at finde statistik på vurderingerne i 2012, men opslag på 10 foreninger i København viser, at foreningerne ikke har ændret sig fra 2010 til Side 17 af 101

19 Skattedirektør, Jens Perch Nielsen, udtalte 15. januar 2011 til Berlingske Business 13 : Vi har simpelthen intet sagligt belæg for at sige, at priserne skulle være faldet siden oktober Det omtales videre i artiklen, at handelspriserne faktisk var faldet markant, men at skattedirektørens udtalelse bundede i, at en lang række handler efter finanskrisen enten skete som tvangsauktioner eller som led i aftaler med banker. På denne baggrund er det i dag helt uigennemskueligt, om de offentlige vurderinger faktisk er retvisende. Et andet punkt der kan svække tiltroen til de offentlige vurderinger er, at pensionskasser specielt i nyere tid er blevet mere interesserede i at opkøbe udlejningsejendomme. Pensionskassernes tiltagende interesse for opkøb af udlejningsejendomme skal findes i en ændring af pensionsafkastskatten (PAL skatten) i Før 2001 blev afkast på ejendomme og obligationer beskattet med 26 % mod 5 % skat på afkast fra aktier. Dette blev fra og med 2001 ændret således, at beskatningen i stedet var 15 % 14 på alle aktiver. Da afkast på aktier udover PAL skatten beskattes med 25 % af overskuddet i virksomheden som selskabsskat, styrker det incitamentet for pensionskasserne til at investere i fast ejendom. Da pensionskasserne har en meget lang investeringstidshorisont (da investeringerne skal dække forpligtelserne på fremtidige udbetalinger), vil det alt andet lige begrænse handlen med udlejningsejendommene. Relevansen i forhold til de offentlige vurderinger er, at der i forvejen kun handles store ejendomme om året (Økonomigruppen, 2008). Pensionskassernes opkøb og lange tidshorisont vil sandsynligvis holde dette antal nede. Lunde skriver om dette: Det svækker markedets informationer om de faktiske handelspriser. Og det svækker prisstatistikkens kvalitet, ligesom præcisionen ved de offentlige ejendomsvurderinger bliver stadig svagere. Med andre ord underminerer manglen på pålidelige priser opgørelsen af maksimalpriserne for andelsboliger, der herved får et mere tilfældigt præg (2006, s. 36). Anvendelse af offentlig vurdering som vurderingsprincip EBST har på baggrund af Vilstrups spørgeskemaundersøgelser opgjort andelen af foreninger, der anvender den offentlige vurdering til 54 % i 2006 (EBST, 2006, s. 67). Spørgeskemaundersøgelsen blev imidlertid udført i 2005, således før de offentlige vurderinger i I 2006 skete der som vist ovenfor en markant stigning i de offentlige vurderinger. De kraftige stigninger i vurderingerne giver grund til at tro, at flere andelsboligforeninger i dag anvender den offentlige vurdering til prisfastsættelse af ejendommen. Dels da en højere vurdering giver større incitament til at bruge vurderingen, hvis man ønsker mulighed for højere handelspriser. Dels da alternativet til den offentlige vurdering er, at anvende valuarvurdering, der koster 13 redder andelsboligejere 14 Fra 2012 dog 15,3 % Side 18 af 101

20 penge at få udarbejdet. Hvis man kan opnå en tilfredsstillende vurdering på baggrund af det offentliges værdiansættelse, er der formentlig mange foreninger, der med baggrund heri fravælger at få foretaget en valuarvurdering. Hvis jeg har ret i min antagelse om, at der i dag er flere andelsboligforeninger, der anvender den offentlige vurdering end ved opgørelsen i 2005, er der dermed en stor andel af andelsboligmarkedet, hvor der kan sås tvivl om den faktiske værdi af andelsbeviset. Dermed vil man som potentiel andelskøber også kunne frygte for, at når handlerne med udlejningsejendomme af SKAT vurderes at være blevet normaliseret, så vil vurderingerne af ejendommene og dermed andelsbeviserne falde. Opsummering af fordele og ulemper ved offentlig vurdering som vurderingsprincip Ulemperne med de offentlige vurderinger i senere år er åbenlyst, at der i dag ikke synes at være et retvisende billede af, hvad vurderingerne bør ligge på, og at SKAT s primære forklaring på dette er, at der ikke er sagligt grundlag for at sætte det ned. Omvendt kan man spørge sig selv, om der er sagligt grundlag for at fastholde det høje niveau, idet det kan lokke købere til at give urealistisk høje priser for andelene, da de enten ikke kan gennemskue den rigtige pris, eller slet ikke et bekendt med, at der er et potentielt problem. Samtidigt er der en reel risiko for at grundlaget for fastsættelse af den offentlige vurdering fremover udvandes, da der formentlig vil blive solgt færre store ejendomme. Det kan give prisudsving, der nærmere bunder i manglende statistisk signifikans end reel udsving i markedsværdierne. Omvendt giver de offentlige vurderinger den fordel, at priserne fastsættes ud fra et fastlagt regelsæt. Der er kun én udbyder af vurderingerne SKAT så udover, at der er en klageinstans vedrørende den offentlige vurdering, har foreningen ikke mulighed for at få en revurdering. For selve andelsboligforeningen har den offentlige vurdering også den klare fordel, at der automatisk kommer en ny hvert 2. år, og at der ikke er nogen omkostning forbundet ved vurderingen for foreningen. Fra foreningens synspunkt er den offentlige vurdering derfor simpel og nem at anvende. Valuarvurdering Hvis foreningen vælger opgørelse af ejendommens værdi efter valuarvurdering betyder det, at foreningen løbende skal indhente vurderingsrapport fra en valuar. Det fremgår af ABL 5, stk. 2, litra b, at vurderingen ikke må være ældre end 18 måneder. En forening der anvender valuarvurdering er dermed forpligtet til løbende at indhente en ny valuarvurdering. Det er foreningen selv, der skal bekoste vurderingen. Side 19 af 101

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Prisforvirring i andelsboligsektoren

Prisforvirring i andelsboligsektoren 8. august Prisforvirring i andelsboligsektoren Mange års prisstigninger på ejendomsmarkedet har sat sit præg på andelsboligmarkedet. Størstedelen af andelsboligforeningerne herhjemme har siden 2005 oplevet

Læs mere

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG I dette faktaark kan du læse meget mere om, hvad en andelsbolig er for noget. Hvis du mangler svar på spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os. Hvad er en andelsbolig?

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt NOTAT Dato: 15. april 2015 Kontor: Boligøkonomi Sagsnr.: 2015-345 Skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012)

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-05-31 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

KØB AF ANDELSBOLIG. Lad os finansiere din andelsbolig og give dig gode råd med på vejen. HVAD ER EN ANDELSBOLIG? 2 ANDELSBOLIGENS PRIS 3

KØB AF ANDELSBOLIG. Lad os finansiere din andelsbolig og give dig gode råd med på vejen. HVAD ER EN ANDELSBOLIG? 2 ANDELSBOLIGENS PRIS 3 KØB AF ANDELSBOLIG Lad os finansiere din andelsbolig og give dig gode råd med på vejen. 128/01 19.06.2015 Andelsboligmarkedet kan være vanskeligt at gennemskue også vanskeligere end ejerlejlighedsmarkedet.

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Oversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Andelskronen. Vurderinger og Beregninger. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 1

Andelskronen. Vurderinger og Beregninger. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 1 Andelskronen Vurderinger og Beregninger 2. Hvad udtrykker andelskronen? 3. Metoder til vurdering 4. Hvornår benyttes en bestemt metode? 5. Hensættelser til værdiregulering 6. Hvad medfører en høj andelskrone?

Læs mere

-et firma i vækst. Slide no.

-et firma i vækst. Slide no. -et firma i vækst Slide no. A/B DUEGÅRDEN Beboermøde 19. november Slide no. 2 Andelsværdi og rente swaps v/ Kurt Christensen 3 Slide no. Lov om Andelsboligforeninger Myndighed: Erhvervs- og Byggestyrelsen

Læs mere

Andelsbasen.dk. Sammenligning af kvadratmeterpriser. for. Andelsboliger. Ejerboliger. Vesterbro, KBH. Udgivet:

Andelsbasen.dk. Sammenligning af kvadratmeterpriser. for. Andelsboliger. Ejerboliger. Vesterbro, KBH. Udgivet: Andelsbasen.dk Sammenligning af kvadratmeterpriser for Andelsboliger og Ejerboliger Vesterbro, KBH Udgivet: 2012-07-17 Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, 2. 1264 København K 2012, Andelsbasen.dk http://www.andelsbasen.dk

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (den såkaldte Århusmodel)

Salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (den såkaldte Århusmodel) 17. maj 2005 Salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (den såkaldte Århusmodel) 1. Baggrund Etableringen af private andelsboligforeninger ved lejernes overtagelse af en privat udlejningsejendom

Læs mere

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger 12. februar 2010 Sag 09/04071 /EBST Renteswapaftaler i andelsboligforeninger Beskrivelse af den generelle problemstilling Mange andelsboligforeninger har de senere år indgået renteswapaftaler med en kreditforening

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Folketingets Lovsekretariat. Dato: 8. maj 2007

Folketingets Lovsekretariat. Dato: 8. maj 2007 Folketingets Lovsekretariat Departementet Holmens Kanal 22 1060 København K Dato: 8. maj 2007 Tlf. 3392 9300 Fax. 3393 2518 E-mail sm@sm.dk AVR/ J.nr. 2007-348 Under henvisning til Folketingets brev af

Læs mere

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2 FORÆLDREKØB Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. 121/5 01.01.2015 Forældrekøb er, når forældre køber en lejlighed, som de udlejer til deres barn. Hvis voksne børn køber en lejlighed,

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Stabil Dato 2012-05-30 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160 Antal andele 158 Samlet KVM

Læs mere

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 home as oktober 2013 Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Nøgletalsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup Jagtvej 76 2200 København N Nævnet har modtaget klagen den 21. december 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T 2. september 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T Oplysningerne i skemaet er opgjort pr. x. xxxx 201x Forbehold: Der kan være nyere vigtige oplysninger. Oplysninger i dette skema

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

Status på andelsboligmarkedet

Status på andelsboligmarkedet 5. marts 212 Status på andelsboligmarkedet Interessen om andelsboligmarkedet har været jævnt stigende gennem de seneste mange år i takt med, at andelsboligmarkedet i højere grad minder om ejerboligmarkedet

Læs mere

Forældrekøb - prisfastsættelse ved salg til barnet Når seneste ejendomsvurdering +/- 15 pct. ikke kan anvendes

Forældrekøb - prisfastsættelse ved salg til barnet Når seneste ejendomsvurdering +/- 15 pct. ikke kan anvendes - 1 Forældrekøb - prisfastsættelse ved salg til barnet Når seneste ejendomsvurdering +/- 15 pct. ikke kan anvendes Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Sælger forældrene en forældrekøbslejlighed

Læs mere

Uigennemsigtighed!på!andelsboligmarkedet!

Uigennemsigtighed!på!andelsboligmarkedet! HD-studiet i Finansiel rådgivning Afgangsprojekt forår 2013 Uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet Udarbejdet af: Ina Nørlund Pedersen Vejleder: Karsten Jørgensen Copenhagen Business School 1 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen

Læs mere

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget.

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget. Boligudvalget (2. samling) L 173 - Svar på Spørgsmål 45 Offentligt TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Bilag 1 Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene

Læs mere

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde FINANSIERING OG GARANTISTILLELSE 09-02-2007 Sagsnr. 1101-294547 Dokumentnr. 2006-34535 Ansøgningen Kuben Boplan A/S har i brev

Læs mere

Andelsboligens kendetegn

Andelsboligens kendetegn Andelsboligens kendetegn I Danmark er der fire 'store' boligformer: Andelsbolig Ejerbolig Almen bolig Privat udlejning Andelsboligen udgør godt 7 % af det samlede boligmarked og findes i hele landet, men

Læs mere

POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014

POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014 POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014 ANDELSBOLIG- OPLÆG 2014 BILLIGERE LÅN OG MERE GENNEM- SIGTIGHED Alle danskere skal have mulighed for at bo i en bolig, der er egnet til deres særlige situation.

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013 Ejendomsforeningen Danmark Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis Den 3. april 2013 Århus Sønder Allé 9 8000 Århus C Tlf: +45 89 31 90 00 Højesteretsdom sag 365/2011

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A 7. november 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A U D K A S T Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det

Læs mere

Vi anmoder Nykredit om at udlevere sin interne kreditvurdering fra 2007, som var grundlag for koncernes finansiering af AB Duegården.

Vi anmoder Nykredit om at udlevere sin interne kreditvurdering fra 2007, som var grundlag for koncernes finansiering af AB Duegården. AB Duegården under likvidation Den 27. september 2013 J.nr.2011-01-01-03 Til Realkreditankenævnet AB Duegårdens bemærkninger til udtalelse IV fra Nykredit A/S Nykredits rolle ved stiftelsen Det fremgår

Læs mere

Lejelovens tilbudspligt bør ikke strammes

Lejelovens tilbudspligt bør ikke strammes Udlændinge-, inte7rations- og boligminister Inger Støjberg Erhvervs- og vaekstminister Troels Lund Poulsen Folketingets Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalg 19. maj 2016 Ref: ToC Administrerende direktør

Læs mere

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb 5. august 2008 Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb Mandag den 30. juli dumpede det længe ventede brev ind af brevsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal begynde en længerevarende uddannelse. Skal man læse i fem år

Læs mere

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart 22. juli 2008 Forældrekøb giv dit barn en god studiestart Snart kommer det længe ventede brev ind af postsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed skydes højsæsonen

Læs mere

Skal forældrekøb (og lighedsprincippet) afskaffes?

Skal forældrekøb (og lighedsprincippet) afskaffes? - 1 Skal forældrekøb (og lighedsprincippet) afskaffes? Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Medierne har i den forløbne uge beskæftiget sig med forældrekøb. Det er herunder særligt anført, at

Læs mere

2014 Skriftlig beretning

2014 Skriftlig beretning 2014 Skriftlig beretning Større gennemsigtighed ABF s hovedbestyrelse har også i denne landsmødeperiode arbejdet aktivt for at øge gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet. Den massive presseomtale af

Læs mere

Andelsbasen.dk. Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0. Udgivet: 2013-01-10. Andelsbasen.dk. St. Kongensgade 40 H, 2.

Andelsbasen.dk. Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0. Udgivet: 2013-01-10. Andelsbasen.dk. St. Kongensgade 40 H, 2. Andelsbasen.dk Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0 Udgivet: 2013-01-10 Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, 2. 1264 København K 2012, Andelsbasen.dk http://www.andelsbasen.dk Et hurtigt kik i boligannoncerne

Læs mere

privat boligudlejning under lup

privat boligudlejning under lup privat boligudlejning under lup 82 En meget blandet sektor. Sådan lyder karakteristikken fra civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen, når han skal beskrive den private udlejningssektor i Danmark.

Læs mere

Fri prisdannelse på A/B beviser giver mia. gevinster!

Fri prisdannelse på A/B beviser giver mia. gevinster! Debat-Berlingske cand. merc. stats. aut. ejd. mgl. og valuar Lars Wismann, projektchef og direktør den 10. maj 2015 Fri prisdannelse på A/B beviser giver mia. gevinster! Charlotte Dyremose fra Det Konservative

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Salg eller gaveoverdragelse af forældrekøbslejligheden

Salg eller gaveoverdragelse af forældrekøbslejligheden - 1 Salg eller gaveoverdragelse af forældrekøbslejligheden Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Faldende boligpriser i et trængt ejendomsmarked har pirket til interessen for forældrekøb. Skattemæssigt

Læs mere

Notat til Statsrevisorerne om besvarelse af supplerende spørgsmål vedrørende beretning nr. 1/2007 om gennemsigtighed vedrørende skatteudgifter

Notat til Statsrevisorerne om besvarelse af supplerende spørgsmål vedrørende beretning nr. 1/2007 om gennemsigtighed vedrørende skatteudgifter Notat til Statsrevisorerne om besvarelse af supplerende spørgsmål vedrørende beretning nr. 1/2007 om gennemsigtighed vedrørende skatteudgifter (fradrag mv.) Januar 2008 RIGSREVISORS FAKTUELLE NOTAT TIL

Læs mere

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING 15. april 2003 Af Thomas V. Pedersen og Agnethe Christensen Resumé: STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING De regionale konsekvenser af skattestoppet specielt vedrørende ejendomsværdiskatten

Læs mere

Priserne på andelsboliger holder skansen

Priserne på andelsboliger holder skansen 31. januar 11 Priserne på andelsboliger holder skansen Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Redaktion Phillip Cheføkonom Oldorf Christian Hilligsøe old@rd.dk Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit

Læs mere

Om forældrekøb og senere salg

Om forældrekøb og senere salg - 1 Om forældrekøb og senere salg Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Forældrekøb er igen blevet et hit, og nu ikke blot for at skaffe barnet en bolig, men som et mangeårigt investeringsprojekt.

Læs mere

Forældrekøb - Skattemæssig værdiansættelse ved salg til barnet m. v.

Forældrekøb - Skattemæssig værdiansættelse ved salg til barnet m. v. - 1 Forældrekøb - Skattemæssig værdiansættelse ved salg til barnet m. v. Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Højesteret har ved en principiel dom af 27/11 2013 truffet afgørelse om værdiansættelse

Læs mere

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

BEBOERMØDE A/B HOSTRUPS HAVE. 21. september Med opdaterede rente- og budgettal pr. 3. oktober september 2016

BEBOERMØDE A/B HOSTRUPS HAVE. 21. september Med opdaterede rente- og budgettal pr. 3. oktober september 2016 BEBOERMØDE A/B HOSTRUPS HAVE 21. september 2016 Med opdaterede rente- og budgettal pr. 3. oktober 2016 1 21. september 2016 Dagsorden 1. Velkomst intro til mødets forløb 2. Hvad ønsker I som andelshavere?

Læs mere

S 2892 - Offentligt. Hermed sendes svar på spørgsmål S 2892 indleveret af Morten Homann (SF).

S 2892 - Offentligt. Hermed sendes svar på spørgsmål S 2892 indleveret af Morten Homann (SF). S 2892 - Offentligt j.nr. 06-008189 Dato : Til Folketingets Lovsekretariat Hermed sendes svar på spørgsmål S 2892 indleveret af Morten Homann (SF). Kristian Jensen /Michael Bjørn Hansen Spørgsmål: Skal

Læs mere

Side 1 af 5 Forældrekøb og -salg af lejlighed Sprog Dansk Dato for 15 jun 2011 08:26 offentliggørelse Resumé Denne vejledning handler om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, - udlejning og

Læs mere

Ejendomsvurderingerne

Ejendomsvurderingerne - 1 Ejendomsvurderingerne 2015 2017 Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Folketinget vedtog i december 2014 særregler om den offentlige vurdering for landets faste ejendomme i 2015 2017. Med

Læs mere

UDKAST. til. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger

UDKAST. til. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger UDKAST til Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1716 af 16. december

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

By- og Boligudvalget 2012-13 BYB alm. del Bilag 14 Offentligt. Teknisk gennemgang. Folketingets By- og Boligudvalg tirsdag den 13.

By- og Boligudvalget 2012-13 BYB alm. del Bilag 14 Offentligt. Teknisk gennemgang. Folketingets By- og Boligudvalg tirsdag den 13. By- og Boligudvalget 2012-13 BYB alm. del Bilag 14 Offentligt Teknisk gennemgang Folketingets By- og Boligudvalg tirsdag den 13. november 2012 Baggrund Indhold Andelsboligsektoren i tal Udviklingen i ejendomsvurderingen

Læs mere

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v.

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1716 af 16. december 2010,

Læs mere

Boligadministratorerne informerer

Boligadministratorerne informerer Boligadministratorerne informerer Hermed følger Boligadministratorernes nyhedsbrev nr. 2 i 2013. Hvis der er spørgsmål eller kommentarer til nyhedsbrevet, kan I henvende jer til jeres kontaktperson hos

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Skatteudvalget L 202 - Bilag 57 Offentligt

Skatteudvalget L 202 - Bilag 57 Offentligt Skatteudvalget L 202 - Bilag 57 Offentligt J.nr. 2009-511-0038 Dato: 25. maj 2009 Til Folketinget - Skatteudvalget L 202 - Forslag til Lov om ændring af aktieavancebeskatningsloven og forskellige andre

Læs mere

Forældrekøb økonomi og skat

Forældrekøb økonomi og skat Forældrekøb økonomi og skat Indhold Køb af lejlighed...3 Udlejning...3 Boligsikring...3 De unges skatteforhold...3 Forældrenes skatteforhold...4 Virksomhedsordningen...4 Kapitalafkastordningen...4 Fortjeneste

Læs mere

Klagerne. København, den 20. september 2010 KENDELSE. ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade 70 6700 Esbjerg

Klagerne. København, den 20. september 2010 KENDELSE. ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade 70 6700 Esbjerg 1 København, den 20. september 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade 70 6700 Esbjerg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om boligydelsen

Læs mere

Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet

Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet 2006 2 Kapitel 1. Indledning 5 1.1 Baggrunden for analysen 5 1.2 Analysens indhold 5 1.3 Arbejdets tilrettelæggelse 5 Kapitel 2. Resumé af rapporten

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v.

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1716 af 16. december 2010,

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2014.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2014. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Charlottenlund Stationsplads 2 2920 Charlottenlund Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk Nasdaq OMX Copenhagen

Læs mere

Dansk Told & Skatteforbund SKATTEUDVALGET

Dansk Told & Skatteforbund SKATTEUDVALGET Skatteministeriets departement Att. Merete Helle Hansen Skatte- og afgiftsadministrationen Dansk Told & Skatteforbund SKATTEUDVALGET 26. september 2007 Vedrørende teknisk høring af Udkast til forslag til

Læs mere

Lovtidende A. 2013 Udgivet den 20. december 2013. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. 16. december 2013. Nr. 1539.

Lovtidende A. 2013 Udgivet den 20. december 2013. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. 16. december 2013. Nr. 1539. Lovtidende A 2013 Udgivet den 20. december 2013 16. december 2013. Nr. 1539. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk:

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk: Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Page 1 of 6 BEK nr 1539 af 16/12/2013 Gældende Offentliggørelsesdato: 20-12-2013 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Oversigt (indholdsfortegnelse) Kapitel 1 Kapitel 2 Kapitel 3 Kapitel 4 Udlevering

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver J.nr. 137773-fordele og ulemper HQ/CBD 11. april 2014 ALLÉHUSENE Fordele og ulemper ved at blive andelshaver På beboermødet den 23. april 2014 vil arbejdsgruppen nærmere redegøre for vort arbejde indtil

Læs mere

YY Kommune. til etablering af de 12 ustøttede private andelsboliger. af, at andelshaverne er bopælsregistreret i Y Kommune.

YY Kommune. til etablering af de 12 ustøttede private andelsboliger. af, at andelshaverne er bopælsregistreret i Y Kommune. YY Kommune 27-03- 2007 Ved brev af 14. december 2006 anmodede den daværende Y Kommune Statsamtet Nordjylland om vejledende at vurdere, hvorvidt kommunen lovligt kan betinge en kommunal garanti til etablering

Læs mere

Lovtidende A. 2015 Udgivet den 8. januar 2015. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. 6. januar 2015. Nr. 2.

Lovtidende A. 2015 Udgivet den 8. januar 2015. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. 6. januar 2015. Nr. 2. Lovtidende A 2015 Udgivet den 8. januar 2015 6. januar 2015. Nr. 2. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. -3. kvartal 2011.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. -3. kvartal 2011. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R.

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R. Side 1 af 8 Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 19. november 2007 (sag nr. 72-2006-S) K mod Statsautoriseret revisor R Ved brev af 15. november 2006 har advokat

Læs mere

Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C

Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C INDLEDNING Budgettet er opstillet på grundlag af salgsopstillinger og oplysninger fra ejendomsmæglere, samt de indgåede lejekontrakter. Det forudsættes,

Læs mere

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v.

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. BEK nr 2 af 06/01/2015 (Gældende) Udskriftsdato: 2. august 2015 Ministerium: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Journalnummer: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, j.nr. 2014-3305 Senere

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 14. juni 2006 (sag nr R)

Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 14. juni 2006 (sag nr R) Side 1 af 6 Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 14. juni 2006 (sag nr. 8-2005-R) K mod Revisionsfirmaet RR Registrerede revisorer aps Registreret revisor R Ved

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2012.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2012. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Charlottenlund Stationsplads 2 2920 Charlottenlund Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs

Læs mere

Undertegnede skal herved forespørge foreningen om tilladelse til overdragelse af andelsbevis [sælgers navn og boligens nr.] til [klagers navn].

Undertegnede skal herved forespørge foreningen om tilladelse til overdragelse af andelsbevis [sælgers navn og boligens nr.] til [klagers navn]. 1 København, den 28. juli 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Jørgen Steve Storegade 20 9560 Hadsund Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning for en difference i

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. kvartal 2010.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. kvartal 2010. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011 Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Denne analyse sammenligner afkastet ved en investering på en halv million kroner i risikobehæftede aktiver fremfor i mere sikre aktiver. De danske beskatningsregler

Læs mere

Guide til et sikkert andelsboligkøb. Til dig der skal købe din første andelsbolig

Guide til et sikkert andelsboligkøb. Til dig der skal købe din første andelsbolig Guide til et sikkert andelsboligkøb Til dig der skal købe din første andelsbolig Guide til et sikkert andelsboligkøb 3 Hvad er en andelsbolig? Mange bruger betegnelsen at købe en andelsbolig, men reelt

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. -3. kvartal 2010.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. -3. kvartal 2010. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Landsstyremedlemmet for Boliger, Infrastruktur og Råstoffer /HER

Landsstyremedlemmet for Boliger, Infrastruktur og Råstoffer /HER NAMMINERSORNERULLUTIK OQARTUSSAT GRØNLANDS HJEMMESTYRE Kalaallit Nunnaanni Inatsisartut Grønlands Landsting Landsstyremedlemmet for Boliger, Infrastruktur og Råstoffer /HER Vedr.: Spørgsmål vedr. Lejer

Læs mere

Fuld rapport: A/B Eksempel Forening (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 6 Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-06-04 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160

Læs mere

Forældrekøb - værdiansættelse ved overdragelse fra selskab til aktionær værdiansættelse af lejlighed udlejet til barn SKM

Forældrekøb - værdiansættelse ved overdragelse fra selskab til aktionær værdiansættelse af lejlighed udlejet til barn SKM - 1 Forældrekøb - værdiansættelse ved overdragelse fra selskab til aktionær værdiansættelse af lejlighed udlejet til barn SKM2013.841.HR Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Højesteret har ved

Læs mere

Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger

Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Slide nr. 1 Udstykning Landinspektør H.P. Faustrup vil gennemgå dette punkt Etagebebyggelse

Læs mere

Almene boliger finansiering og husleje. Penge til lejligheden

Almene boliger finansiering og husleje. Penge til lejligheden Almene boliger finansiering og husleje Penge til lejligheden I en almen bolig, bestemmes huslejen af to slags omkostninger: 1 Driftsomkostninger (ejendomsskatter, forsikringer, udvendig vedligeholdelse,

Læs mere

Skatteministeriet J.nr. 2005-318-0352 Den Spørgsmål 64-67

Skatteministeriet J.nr. 2005-318-0352 Den Spørgsmål 64-67 Skatteudvalget SAU alm. del - O Skatteministeriet J.nr. 2005-318-0352 Den Spørgsmål 64-67 Til Folketingets Skatteudvalg Hermed fremsendes svar på spørgsmål nr.64-67 af den 21. marts 2005. (Alm. del) Kristian

Læs mere