Ejerboligmarkedet på knivsæggen

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Ejerboligmarkedet på knivsæggen"

Transkript

1 Ejerboligmarkedet på knivsæggen 10 FORFATTER Lektor, cand.polit. Jens Lunde Handelshøjskolen i København Jens Lunde er ansat ved Institut for Finansiering på Handelshøjskolen i København. Han forsker og underviser indenfor fagområdet boligøkonomi og boligfinansiering og har i de senere år især skrevet om ubalancerne på boligmarkedet, beskatningen af boligformerne og om boligejernes kapitalstruktur. Boblen i boligpriserne kan langt fra forklares ved fundamentals. Egentlige boble-kriterier er opfyldte, ligesom boligøkonomisk teori omkring markedstilpasninger leverer et bidrag. Den store skurk er dog indførelsen af afdragsfrie realkreditlån. Ejerboligmarkedet befinder sig på en knivsæg og er måske allerede på vej ned derfra. I den situation er boligejerne særligt udsatte, hvis der opstår en trigger-faktor i økonomien. Begynder et boligprisfald, tilsiger danske og udenlandske erfaringer, at det fortsætter. De voldsomme stigninger og nu opbremsningen i boligpriserne har unægtelig vakt opsigt. Det er efterhånden, som om boligpriserne er det eneste interessante om boligmarkedet. Danmark er da også blandt de lande, hvor opsvinget i de reale boligpriser fra 1993 til 2006 har været langt stærkere end i nogen tidligere periode, og boligpriserne er nået godt op over tidligere toppe, (Girouard et al., 2006). Udviklingen i boligpriserne er bestemt ikke kun et nationalt fænomen og er i de vestlige økonomier oplagt forbundet via en internationalt nærmest uniform rentebestemmelse i pengepolitikken og på det internationale kapitalmarked. De internationale økonomiske organisationer har gentagne gange analyseret boligpriserne de seneste år. Måske fordi de påtager sig et vist ansvar for konsekvenserne af den internationale pengepolitik og er opmærksomme på, at den umiddelbart vækstfremmende lavrentepolitik har bidraget til både store boligprisstigninger og høj gældsvækst, og på at dette kan bære kimen til fremtidige kriser på boligmarkedet og i det finansielle system. Det har vakt international opmærksomhed, at stigningen i de danske boligpriser har været blandt de kraftigste i Europa, jf. Ball (2007) og Girouard et al. (2006). Og det er ubehageligt at se konklusioner i OECD papers, hvor dependent on the assumptions adopted Denmark has the greatest risk of nearing a house price peak, followed by Ireland, Sweden and France, jf (OECD (2006, p. 53) Danmark sammen med New Zealand har størst risiko for et sammenbrud i boligpriserne ved en mindre rentestigning på 1-2 procentpoints en risiko tæt ved 50 %, jf. Van den Nord (2006, p 3) Risikoen ved endnu en rentestigning bedømmes som endnu højere for Danmark sammen med USA i den seneste OECD s Economic Outlook fra november, jf. OECD ( 2006, p.55). Øjensynlig er boligprisernes høje stigningstakter allerede bragt til ophør som bekræftet den 24. januar ved Realkreditrådets offentliggørelse af m 2 -priserne for 4. kvartal 2006, jf. Realkreditrådet (2007). Forventningsdannelsen i befolkningen og de aktuelle informationer om ejerboligmarkedet tyder på, at boligpriserne befinder sig på en knivsæg. Det udelukker den første af de logisk foreliggende tre muligheder: Boligpriserne er endnu ikke kommet helt op på knivsæggen Boligpriserne ligger på knivsæggen Boligpriserne er på vej ned fra knivsæggen. Den seneste boligprisstatistik bekræfter påny de væsentlige regionale og lokale forskelle. Faldet i ejerlejlighedspriser og stagnationen i huspriserne er et hovedstadsfænomen. De seneste års boligprisstigninger har omvendt særlig været et Københavner/Århus-fænomen, mens ændringen i boligpriserne har været mindre kraftig i det øvrige land og endda haft modsat fortegn i enkelte områder. På sigt synes boligprisstrukturen dog stabil igennem landet. 1 Stor risiko for boligpris rutschetur Ved her at bruge knivsæggen som ordbillede peges på, at det er en mulighed, at boligpriserne i de kommende år forbliver stabile eller følger udviklingen i forbrugerpriserne. Men sandsynligheden herfor synes beskeden. Den almindelige mening er, at når boligpriserne er steget kraftigt i nogle år, vil de sagtens kunne falde så stærkt, at et boligprisfald vil blive størst i de områder, hvor boligpriserne indtil nu er steget stærkest. Man kan mene meget om den almindelige mening, men den har i dette tilfælde et fagligt belæg. Shiller har i Irrational Exuberance vist, at en større stigning i aktiekurserne mest sandsynligt efterfølges af et fald i aktiekurserne og vice versa ved aktiekursfald. De 25 største 5 års stigninger i aktieindeks inden 2000 blev således efterfulgt af aktiekursfald i de næste 5 år i 17 tilfælde og dermed af en kursstigning i kun 8 tilfælde, jf. Shiller (2005, p. 135). Et tilsvarende mønster findes for boligpriserne. De to forrige opsving i de reale boligpriser i Danmark stoppede i 1979 hhv. i 1986 og blev begge afløst af reale fald i boligpriserne med 1/3. Om boligpriserne nu virkelig toppede i 3. og 4. kvartal 2006 vides endnu ikke og den kommende boligprisudvikling selvfølgelig slet ikke. Toppunkterne i boligprisernes udvikling siden 1970 i OECD-landene er nylig identificeret. I 1970 erne blev 12 nationale toppunkter i 10 tilfælde efterfulgt af a major downturn, og i 1980 erne blev de 15 nationale toppunkter i 9 tilfælde efterfulgt af major downturns. Da boligpriserne i mange lande er steget i 1990 erne og efter 2000 og fortsat stiger, er der kun registreret 9 nationale toppunkter efterfulgt af 5 major downturns, jf. Van den Noord (2006, p. 9).

2 Alt håb lades altså ikke ude for, at de danske boligprisers kraftige stigning kan ende i en blød landing. Blot må det haves for øje, at den generelle erfaringsbaserede sammenhæng er som formuleret af Girouard et al. (2006, p.4): If house prices were to adjust downward, possibly in response to an increase in interest rates or for other reasons, the historical record suggests that the drops (in real terms) might be large and that the process should be protracted, given the observed stickiness of nominal house prices and the current low rate of inflation. This would have implications for activity and monetary policy. Den seneste stigning i boligpriserne Der eksisterer tre offentlige kilder til statistik for boligpriser: Realkreditrådet, Skat og Danmarks Statistik. 2 Den første er den hurtigste, de to øvrige de mest præcise. Ingen af de tre kilder viser prisudviklingen for ejendomme fuldt perfekt, men de har alle internationalt sammenlignet højt kvalitet. Siden 2003 og frem til kvartal 2006 har boligprisernes stigning været voldsom. I tabel 1 er de seneste data vist og dermed for forskellige perioder, og det viser i sig selv et omsving. En mindre del af stigningerne er udtryk for kvalitetsforbedringer efter de senere års omfattende renovering og anden kvalitetsforbedring af både handlede og andre boliger. Det kan der ikke fuldt tilfredsstillende korrigeres for. Boligpriserne forklaret gennem fundamentals. De økonomiske modeller kunne frem til omkring 2003 nogenlunde tilfredsstillende forklare boligpriserne ved udviklingen i fundamentals såsom indkomst eller BNP per capita, en lang (real)rente, ledighed og inflation. Dertil indgår ofte prisernes afvigelse fra en langsigts-trend eller laggede boligpriser, så der spores en vis autokorrelation i boligpriserne. Tilsvarende viser OECD s analyser, at nok har længden af og styrken i boligprisernes opsving været usædvanlig og nok har boligprisopsvinget bevæget sig nogenlunde ens i landene, men alligevel afviger boligpriserne i de fleste lande i Danmark frem til 2003 ikke meget fra de værdier, der er bestemt af fundamentals, så boligpriserne Tabel 1 Boligprisernes stigning senest foreliggende data, årlig stigningstakt Enfamiliehuse Ejerlejligheder Sommerhuse Pct. p.a Realkreditrådet (4. kvt. 4. kvt.) 5,4 9,7 22,7 0,9 6,7 13,6 29,0-1,6 8,7 25,0 22,7 1,1 Skat (1. halvår 1. halvår) 4,5 10,3 12,4 26,9 6,4 10,5 18,4 25,9 14,8 27,2 25,7 41,7 Danmarks Statistik (2. kvt. 2. kvt.) 2,9 7,9 15,3 23,3 7,9 6,8 21,2 26,7 9,1 19,4 21,2 18,2 Kilde: Pågældende institutions hjemmesider. Figur 1 Faktiske og modelbaserede (reale) boligpriser indeks Anm.: De modelbaserede estimater for udviklingen i de reale kontantpriser er beregnet på baggrund af kvartalsdata fra perioden fjerde kvartal 1984 til første kvartal Der er taget højde for udviklingen i de korte realkreditrenter på baggrund af udbredelsen af rentetilpasningslån. Kilde: Økonomi- og Erhvervsministeriet (2007). 96 Modelbaserede Faktiske 04 indeks kun synes overvurderede i et mindre antal lande jf. Girouard et al. (2006). Analyseret ud fra udviklingen i boligpris/husleje kvoten (price-to-rent ratio) og ud fra udviklingen i estimerede user costs når OECD-rapporten frem til, at der formentlig foreligger en overvurdering i en gruppe lande (UK, Irland, Holland, Spanien, Australien, Norge), der bl.a. tæller landene med de kraftigste reale boligprisstigninger. De danske boligpriser tenderer først mod at være overvurderede siden 2003 ifølge denne analyse (tillige med Frankrig, Canada og Sverige), jf. Girouard et al. (2006, pp ). August 2005 præsenterede Økonomiog Erhvervsministeriet en model, hvor udviklingen i de reale kontantpriser for huse blev forklaret ved udviklingen i realrente, disponibel indkomst, nye lånetyper, ejendomsbeskatning og antallet af årige (potentielle førstegangskøbere). Fra 2003 var der indtrådt en tydelig stigning i boligpriserne, som den underliggende model ikke kunne forklare. I rapporten blev der specielt peget på fremkomsten af afdragsfrie realkreditlån, som blev introduceret 1. oktober 2003, jf Økonomi- og Erhvervsministeriet (2005). Nationalbankens MONA-model indeholder en særlig boligmodel. Modellen viser, at boligpriserne ikke har været højere, end hvad der kunne forklares ved lav rente, ejendomsværdiskatten og afdragsfrihed. Forklaringen for 2005 var dog ikke tilfredsstillende ifølge Dan Knudsen (2006). MONA har næppe heller kunnet forklare boligprisernes udvikling i 2006 tilfredsstillende. Økonomi- og erhvervsministeriet har opdateret deres boligprisanalyse som vist i figur 1. De kraftige stigninger i boligpriserne i 2005 og 2006 har oplagt øget den uforklarede del af de reale boligpriser. Visuelt ligner den uforklarede prisstigning virkelig en boble. IMF har efter dansk anmodning gennemført en såkaldt Artikel IV konsultation og udarbejdet en Country Report om dansk økonomi. Halvdelen af denne analyse dækker boligmarkedet med boligpriserne som vigtigste gennemgående tema. IMF konkluderer, at Danish house price development in 2005 were exceptional. Og at All this indicates that the recent increase in house prices cannot be fully explained by general variables such as income, interest rates, and demographics, and should at least in part be attributed to other factors, jf. IMF (2006, p. 31). 11

3 12 En boligboble? Det kunne være fristende herefter simpelthen at erklære, at der var en boble i boligpriserne fra 2003 til Det er medierne jo for længst nået frem til. Det virker dog mere tilfredsstilende, om tilstedeværelsen af en boligboble kan bekræftes analytisk. Dén tilgang fik en kommentar af daværende nationalbankdirektør Bodil Nyboe Andersen på Realkreditrådets årsmøde 28. april 2005: Bobler er vældig interessante for økonomer at analysere, men desværre viser erfaringen, at man hverken kan forudsige bobler eller konstatere dem, når de er der. Bobler er noget, man kan se bagefter. Hun forklarer ikke, om man kan tillade sig at søge efter eksistensen af en boble, når en særlig stærk vækst i boligpriserne er ophørt, eller først når priserne ligefrem er faldet. Her gøres et forsøg med inspiration fra Boks 1 Boblekriterier udledt af Case & Shiller (2003) 1. Udbredte forventninger om store merprisstigninger 2. Dominerende motiv til investering: få kapitalgevinst ved salg 3. Stærk opmærksomhed mod boligpriserne i medier og private sammenkomster 4. Pres mod at blive boligejer 5. Boligpris/indkomst ratio vokser 6. Forsimplede opfattelser af de økonomiske sammenhænge på boligmarkedet (ikke grunde nok, befolkningsvækst, rentesænkning, ) 7. Svag forståelse for risici Case & Shillers artikel: Is There a Bubble in the Housing Market. (2003), hvis boblekriterier er søgt sammenfattet i boks 1. Ad 1: Udbredte forventninger om store merprisstigninger I en årrække har brede dele af befolkningen ment, at boligpriserne kun kunne stige. For mange potentielle boligkøbere gjaldt det om at købe hurtigst muligt frem for at spare op, så boligkøbene blev fremrykket mest muligt. I en spørgeskemaundersøgelse i juli 2005, foretaget af Catinét for Økonomi- og Erhvervsministeriet, blev dette forventningsbillede for boligpriserne 5 år frem bekræftet som vist i tabel 2. På et års sigt var forventningerne om stigende priser endnu mere markant. (Økonomi- Tabel 2 Forventninger til gennemsnitlig prisstigningstakt for de næste 5 år 2005 Hovedstadsregionen Samlet Uændrede eller faldende boligpriser* Boligpriserne vil stige 2-5 pct. om året Boligpriserne vil stige 5-10 pct. om året Boligpriserne vil stige over 10 pct. om året 12 8 Ved ikke I alt * Aflæst på figur 1 i kilden, hvor kun de præcise resultater for personer med prisstigningsforventninger er angivet. Disse sidste er her omregnet som andel af alle respondenter. Omberegningen forudsætter, at relativt lige mange i hovedstaden og i hele landet forventede uændrede eller faldende boligpriser. Anm. Spørgsmålet lød: Hvor meget tror du, at boligpriserne i dit lokalområde i gennemsnit vil stige om året set over den næste 5-årige periode? Kilde: Økonomi- og Erhvervsministeriet, og Erhvervsministeriet, 2005). I forhold til præsentationen af undersøgelsen er der foretaget visse skøn i tabel 2. Halvdelen af respondenterne i hovedstaden forventede explicit, at boligpriserne ville stige de næste 5 år med gennemsnitligt mindst 8% årligt eller i alt 47%. En sådan stigning forekom urealistisk ved undersøgelsens offentliggørelse. Alligevel steg huspriserne godt 30% i hovedstadsområdet i det første år efter undersøgelsen. Godt et år senere november 2006 blev befolkningens forventninger til boligprisudviklingen undersøgt igen jf. Tabel 3 Forventninger til gennemsnitlig prisstigningstakt for næste år 2007 Hovedstadsregionen Samlet Boligpriserne vil falde mere end 10 pct. 2 2 Boligpriserne vil falde mellem 5 og 10 pct. 3 3 Boligpriserne vil falde mellem 2 og 5 pct Boligpriserne vil være omtrent uændrede Boligpriserne vil stige 2-5 pct. om året Boligpriserne vil stige 5-10 pct. om året 10 8 Boligpriserne vil stige over 10 pct. om året 4 2 Ved ikke 3 8 I alt Anm. Spørgsmålet lød: Hvordan tror du, at boligpriserne i dit lokalområde vil udvikle sig i de næste 12 måneder. Kilde: Økonomi- og Erhvervsministeriet, Økonomi- og Erhvervsministeriet (2007). Forventningsskiftet må have stået klart forinden, for både spørgsmål og svarkategorier var ændrede. Hovedresultaterne er vist i tabel 3. Undersøgelsen bekræfter, hvor flygtige forventningerne på boligmarkedet egentlig er. Knap 60 % af respondenterne forventede i november 2006 uændrede eller faldende boligpriser imod knap 40 % i juli Kun 10 % forventede i november 2006, at boligpriserne ville stige mindst 5 % årligt, mod 25 % i juli Det er meget svært at forestille sig, at sådanne skift i forventningerne på markedet ikke skulle påvirke boligpriserne. Ad 2: Forventet kapitalgevinst som investeringsmotiv Dette boblekriterium udspringer af, at boligen betragtes som en investering. Investorernes forventninger om betydelige fremtidige værdistigninger på boligen kommer under en boble til at fjerne opmærksomheden fra boligens pris, og hvad det koster at bo i boligen. Og som Case & Shiller fremhæver: That is what a bubble is all about: buying for the future price increases rather than simply for the pleasure of occupying the home. (2003, p. 321). Case & Shiller spørger i deres survey, om køberne har lagt vægt på investeringsmotivet. Dette boblekriterie rummer efter min

4 mening en gentagelse. Et ejerboligkøb er altid både en investerings- og en forbrugsbeslutning, ligesom et boligkøb altid må bero på et sæt forventninger om den fremtidige boligprisudvikling. Boblekriteriet må snarere fortolkes, som at købet foretages for at opnå store kapitalgevinster. Når der forventes store merprisstigninger, foreligger der altså en boble men det var jo netop det forrige boblekriterium. Empirisk foreligger der næppe danske data om boligkøbernes investeringsmotiv. Selv om man ind imellem har hørt historier om køb i direkte spekulationsøjemed eller for at komme med på vognen uden at have råd, er det svært at dokumentere. Ad 3: Boligpriserne i focus i medierne og ved private sammenkomster Dette kriterium forekommer klart opfyldt i Danmark som i andre lande. Spørgsmålet er imidlertid, om denne fokus på boligpriser skyldes de kraftige prisstigninger i sig selv. IT-teknikken og de hastigt voksende databaser har gjort, der nu produceres flere ejendomsprisdata, med stigende hast og let tilgængelighed, og også mange boligøkonomiske undersøgelser. Ad 4: presset fra omgivelserne mod at blive boligejer Med stærke forventninger om merprisstigninger på ejerboliger bliver den logiske konsekvens for mange, ikke mindst unge, at de opfatter ejerboligen som den fordelagtigste boligform, og at det gælder om at købe, inden boligpriserne stiger yderligere. De personer og familier, det har scoret en betragtelig kapitalgevinst på et par år, fortæller tilsyneladende gerne herom. Det må opleves som et pres mod at blive boligejere. Tænk også på de utallige sande beretninger om boligejere, der i et enkelt år, ja i flere år i træk har tjent mere på boligen end ved at gå på arbejde. Med samme logik kan man sige, at under den seneste ejerboligkrise gav mange boligejere hvert år flere gange deres årsindkomst for at blive boende i deres bolig. Sådanne gevinster og tab udligner hinanden på lang sigt. Der har været en lang periode, hvor fagligt korrekte udsagn som: a) boligpriserne kan sagtens falde på ny, b) boligpriserne følger på lang sigt kun forbrugerpriserne, c) det er meget billigere at bo i (ældre) leje- og andelsboliger har været som spildte guds ord på balle-lars. Ad 5: Boligpris/indkomst kvoten vokser Boligformue/indkomst kvoterne for de danske boligejere lå i 2006 på et alle-tidershøje niveau, så dette boblekriterium er indiskutabelt opfyldt. Det gjorde de allerede i Disse kvoter har for årene for de årige boligejere været vist tidligere i Finans/Invest, jf. Lunde (2005b). Da stigningen i indkomsterne siden 2003 har været langt mere behersket end i boligpriserne, må boligpris/indkomst kvoten hvert år siden have sat ny rekord. Dette rekordmageri er øjensynlig nu bremset med den seneste boligprisudvikling. Boligejernes nettogæld/indkomst kvoter var samtidig kommet op på et alle-tidershøje niveau i 2003, og med de betydelige stigninger i realkreditinstitutters og bankers udlån til boligformål er også den rekord slået hvert år siden. Det betød, at boligejernes nettogæld/boligformue kvote var temmelig stabil fra 1987 til 2003, trods ejerboligkrisen i den første del af perioden, jf. Lunde (2005a og 2005b). Det er samfundsøkonomisk et dårligt udgangspunkt, hvis en periode med fortsatte boligprisfald ligger foran os nu. Ad 6: Forsimplede opfattelser af de økonomiske sammenhænge på boligmarkedet (ikke grunde nok, befolkningsvækst, rentesænkning, ) Case & Shiller får i deres survey bekræftet, at respondenterne i høj grad mener, at The real problem in [city] is that there is just not enough land available. Og at den seneste trend i byens boligpriser kan forklares ved It is a theory about economic or demographic conditions such as population changes, changes in interest rates, or employment, jf. Case & Shiller (2003, Table 10). Tilsyneladende har specielt mangel på byggegrunde og mangel på håndværkere fået tillagt en væsentlig betydning for den kraftige prisopgang i den danske debat. Det forekommer imidlertid oplagt jfr. også nedenfor at udbuddet af grunde og kapaciteten i byggesektoren ikke realistisk kan ændres med den hast, som forventningerne på ejerboligmarkedet er skiftet. Udbuddet af grunde er desuden afhængigt af en lang række planbestemmelser, der skal sikres opfyldte. Ad 7: Svag forståelse for risici Den største risiko ved et boligkøb angår den fremtidige prisudvikling. Dertil kommer renterisikoen på lånene, nemlig risikoen for kursstigninger på fastforrentet gæld og risikoen for højere rentebetalinger på rentetilpasningslån. Lad det her være min påstand, at risikoen for boligprisfald har været negligeret indtil medio Boligkøbere og professionelle markedsdeltagere må dog kende den risiko, for så langt tilbage ligger den seneste ejerboligkrise heller ikke. Der er som allerede omtalt rigelig dokumentation for, at der tidligere har kunnet ske væsentlige prisfald på ejerboligmarkedet i Danmark og i de andre OECD-lande, se f.eks. Girouard et al (2006) og Van den Nord (2006). Foreløbig skulle der kun et beskedent prisfald på københavnske ejerlejligheder til, før der dukkede beretninger op om ejere, der er belastet med at have en usolgt lejlighed foruden den nye bolig. Traditionelle økonomiskteoretiske årsager et tredje forklaringsbidrag Forløbet over tid i de reale boligpriser danner ofte smukke kurver både nationalt jf. Lunde (2005b) og internationalt, f.eks. Girouard et al. (2006). Det kan kun minde om, at cycles i det økonomiske konjunkturforløb faktisk er et traditionelt og velkendt islæt i økonomisk teori, se f.eks. DiPasquale & Wheaton (1996, chap. 10) og Wheaton (1999). Ved det klassiske spindelvævs-tilfælde såvel som svinecyklerne skaber tilpasningen til ændrede vilkår hele tiden nye situationer på markedet. Et sådant element ligger også i boligpriserne. Keynesiansk acceleratorteori er velkendt. En udefra kommende stigning i efterspørgselen efter kapitalgoder med lang levetid vil føre til en procentuelt langt stærkere stigning i efterspørgslen i de sektorer, der producerer kapitalgoder, in casu byggeriet. Jo længere levetid, desto stærkere accelerator-effekt. Mange økonomiske modeller for boligmarkedet indeholder netop sådanne stock-flow-relationer imellem boligbestanden og boligbyggeri, og disse relationer bidrager til at sikre pristilpasningen over tid. En kilde til turbulens på ejendomsmarkedet ligger i en myopisk prisdannelse. Det er øjensynlig dagens rente og dagens vilkår i øvrigt, der indgår i nettoydelsen i salgsopstillingen, som i praksis har stor vægt ved en bolighandel. Denne handel på ydelser indebærer metodisk en særlig risiko, når renterne er ekstraordinært lave. Hvis boligen skal sælges nogle år senere ved en normaliseret højere rente, kan dette kun virke mod et fald i den mellemliggende peri- 13

5 14 ode i boligprisen. Den sælgende vil da finde, han nok havde købt for dyrt. Den risiko kan boligkøber kun i bedste fald mindske ved valg af et fastforrentet lån. Valg af bolig og bolighandel bør som bekendt ske ud fra boligens kontantpris. Men er denne bestemt ud fra et ekstraordinært lavt renteniveau, bliver problemet det samme. Den Richardianske prisgradiant er velkendt i økonomi og specielt i urban economics, jf. DiPasquale & Wheaton (1996). Der kan udmærket være et element af byfortætning i de senere års priser for ejerlejligheder og huse ud over, at stigningerne har været stærkest i hovedstadsregionen. Et eksempel er forældrekøbene, hvor det tilsyneladende har vejet tungt, om lejligheden lå tæt ved uddannelsesinstitutionen og ved de mondæne cafe-områder. Indsatsen for bedre byer og ikke mindst bymidterne må have gjort disse områder mere attraktive som bolig. Og den stigende trafiktætheds tiltagende trafikkøer og pendlingstid kan godt have øget betalingsvilligheden for bedre beliggende boliger. Skurken i boligprisforklaringen et fjerde forklaringsbidrag Den store skurk bag den voldsomme boligprisboble fra 2003 og frem til 2006 er introduktionen af de afdragsfrie realkreditlån 1. oktober Aldrig har en ny tilsyneladende fordelagtig lånetype været så opreklameret på forhånd, og de blev en succes, for kun godt 3 år senere ultimo december 2006 udgjorde de 38,7% af de udestående realkreditlån for boligejere, jf. Danmarks Nationalbank (2007). Offentligheden blev introduceret til ideen om afdragsfrie realkreditlån af formanden for Realkreditrådet ved foreningens årsmøde i Derpå blev en indførelse af denne lånemulighed debatteret, behandlet i ministerierne og allerede den 10. juni 2003 vedtaget af Folketinget som ændring af realkreditloven, jf. Økonomi- og Erhvervsministeriet (2003). I tiden efter blev der i medierne skrevet meget om de nye realkreditlån med lave betalinger, og en del boligejere optog på forhånd de nye lån til udbetaling på introduktionsdagen. Som bekendt rummer et lån på markedsvilkår ingen foræring til låntager, for nutidsværdien af lånet er nul, da lånets provenu udlignes af nutidsværdien af betalingerne på lånet. Det gælder også for en ny lånetype. Med det udgangspunkt skulle indførelsen af afdragsfrie realkreditlån højst have moderat indflydelse på ejerboligmarked og priser. Introduktionen af afdragsfrie realkreditlån blev endnu et lærestykke i, at likviditet betyder en masse for ejerboligmarkedet. Samtidig ligner det et lærestykke i, at en sådan foranstaltning skaber en engangseffekt med måske ret så ubehagelige efterdønninger i tilpasningsprocessen. Fristelsen til at optage afdragsfrie realkreditlån må være voldsom for mange boligkøbere, idet valg af et afdragsfrit rentetilpasningslån frem for et fastforrentet realkreditlån nærmest halverer ydelsen i de første 10 år. Den effekt var særlig markant ved de lave renter medio Den intuitive forklaring er, at afdragsfrie realkreditlån satte de boligsøgende i stand til at købe en væsentlig dyrere bolig. Da bestanden af ejerboliger er given på kort sigt, og da tilpasning via nybyggeri tager år, skulle resultatet kun kunne blive, at likviditetsfordelen ved de nye afdragsfrie lån blev overvæltet som væsentlig højere boligpriser. Helt så enkel er sammenhængen ikke. Långiverne oplyser, at låneansøgere kun bliver kreditvurderet positivt, hvis de kan betale ydelserne på fast forrentede realkreditlån. At nogen låntagere herefter vælger at optage de afdragsfrie realkreditlån, bliver accepteret men ifølge private udsagn ikke engang altid. Førstegangskøbere optager heller ikke i særlig høj grad afdragsfrie lån, for Nationalbanken viste i sidste års finansielle stabilitetsrapport, at de afdragsfrie realkreditlån var mest udbredte blandt boligejere over 60 år, mens andelen for yngre boligejere lå omkring gennemsnittet, jf. Danmarks Nationalbank (2006, p. 55). De afdragsfrie realkreditlåns stærke påvirkning af boligpriserne fulgte en anden kanal, nemlig via udbuddet af ejerboliger. Juni 2003 indledtes et drastisk fald i antallet af huse, lejligheder og sommerhuse, som er sat til salg ifølge Dette antal faldt med 1/3 frem til lavpunktet ca. 1. marts Årsagen hertil var, at en låneomlægning til afdragsfrie realkreditlån tilsyneladende kunne bidrage stærkt til, at pensionister kunne blive boende i deres ejerbolig efter pensioneringen, at den ene part ved separation eller skilsmisse kunne klare at blive i boligen, og at personer og familier alligevel kunne få råd til at blive i boligen, selv om de havde købt for dyrt eller haft indkomstbortfald. Dette måtte sænke udbuddet på markedet for handel med boliger. Dernæst kunne boligejerne lægge deres lån om og med afdragsfrie lån få mulighed for at købe sommerhus, for et forældrekøb eller for en gennemgribende ombygning, uden at deres realkreditydelser blev ændret særligt. Nettoresultatet blev en totalt set øget boligefterspørgsel, som må føre til øget byggeri, og også denne tilpasning vil være tidskrævende. Det private boligbyggeri og ikke mindst moderniseringsaktiviteten steg kraftigt. Det faldende udbud og den øgede efterspørgsel satte ekstra turbo på markedet, så tidligere forældrekøb ikke blev solgt ved børns fraflytning, og en del beholdte deres hidtidige ejerlejlighed efter købet af anden bolig. Heri lå rent spekulative hensigter, men det svækkede udbuddet af boliger yderligere. Parallelt hermed sås en stigning i salget af boliger, som må forklares med, at køberne blev skræmte af, at der var så få boliger til salg. Det var tiden, hvor køberne var bange for, om de overhovedet kunne finde en ordentlig bolig, hvor selv dårlige boliger let blev solgt, mens de lidt bedre boliger ligefrem blev budt op i pris ved auktionssalg. Da boligfesten sluttede Indførelsen af en ny lånetype er en engangsforeteelse. Effekterne får følgelig engangskarakter. Ældre mennesker indskrænker alligevel på et senere tidspunkt deres boligforbrug, så den rokade udligner, at nytilkomne pensionister i højere grad bliver boende. Mange fraskilte og separerede flytter alligevel senere (nyt parforhold, børn er fraflyttet) så denne effekt neutraliserer, at flere nyskilte og separerede bliver boende. Og tilsvarende modgående markedstilpasninger mødes i andre tilfælde. Endnu hurtigere kan spekulationen i sommerhuse og ejerlejligheder søges bragt til ophør ved, at ejendommene sættes til salg. Oveni kommer udbudseffekten fra det øgede nybyggeri, da de nybyggede boliger eller de boliger, indflytterne efterlader, bliver sat til salg. Det er i en vis forstand muligt at datere, hvornår engangseffekten var nået et vendepunkt, nemlig 1. marts Da var antallet af boliger til salg på dk nået et minimum. Siden er dette udbud blevet øget med 2/3 frem til primo februar Det ser da ud som om, at antal boliger til salg er stagnerende omkring de

6 enheder, men det kan selvfølgelig ikke afgøres før senere hen. På det tidspunkt var både de korte og de lange renter allerede steget. Markedstilpasninger ikke mindst på ejendomsmarkedet tager tid, og det er vel den væsentligste grund til, at vi skal hen til 4. kvartal 2006, førend stigningen i huspriserne ligger under 1 % og ejerlejlighedspriserne er begyndt at falde. Og fortsat med regionalt og lokalt forskellig udvikling. Markedstilpasningen omfatter også antallet af solgte ejerboliger, hvor det ekstraordinært høje niveau i 2005 for længst er forladt og foreløbig for solgte ejerlejligheder er dykket langt ned. Efter sidste ejerboligkrises afslutning i blev det igen almindeligt at købe en anden bolig, før den tidligere bolig var solgt. I tilpasningen nu mod længere salgstider og risiko for prisfald vil mange boligejere ikke længere købe en anden bolig, førend de har solgt den tidligere. Mange kreditinstitutter kræver nok allerede, at deres kunder ikke har en prisrisiko på både den hidtidige og den nye bolig i et marked med lange ligge tider. Udbudseffekten ad dén kanal kan blive ganske betragtelig. Markedstilpasningen til større liggetider var næppe ført til ende primo Modeller i den økonomiske konjunkturteori for ejendomsmarkedet rummer netop sådanne udsving i tilpasningen, der bliver svagere og svagere hen imod ligevægtssituationen, dvs. reelt indtil en ny påvirkning (chok) indtræder, se f.eks. Wheaton (1999). Boligpriserne fremover Analysen foran omkring årsagen til de senere års stærke boligpristilpasning kan ikke i sig selv føre frem til, om og hvor meget boligpriserne vil kunne falde. Bobleteoriens populistiske attraktion kan skyldes mediernes trang til dramatik, for tanken ledes hen på sæbebobler, der ikke kan klare selv små stik. Men det er dog ikke givet, at en boligboble vil springe. Uanset, hvordan boligprisernes udvikling forklares, er det afgørende, at boligpriserne risikerer at falde, og at de erfaringsmæssigt kan falde væsentligt. Et afgørende moment er, om der optræder en trigger-faktor, som kan udløse et tilbageslag i dansk økonomi. En sådan trigger-faktor kan både optræde i velkendte skikkelser f.eks. en stærkere renteforhøjelse eller en valutakrise eller i en helt overraskende ny form. En svagere trigger i form af de indtrufne rentestigninger har allerede bidraget til at gøre markedet mørt. Det danske ejerboligmarked blev således i 2006 spået en 50% sandsynlighed for et downturn in house prices, dvs. et udstrakt prisfald, hvis renten steg 1-2 procentpoints, jf. Van den Nord (2006). Et økonomisk indgreb, der direkte eller indirekte rettes mod ejerboligmarkedet, kan ligeledes udgøre en trigger-faktor. De stærke stigninger i ejerboligpriserne, ikke mindst i områderne med de dyreste boliger, har inspireret til såvel økonomisk faglige som politisk motiverede forslag om at indføre en kapitalgevinstskat og/eller øge ejendomsværdiskatten. Hvis sådanne indgreb skulle komme i de nærmeste år, vil de let risikere at forstærke et igangværende boligprisfald. Et åbent spørgsmål er, om boligmarkedet i sig selv kan forme en trigger-faktor og skabe et tilbageslag. Det ligger allerede i modellen for tilpasning tilbage til en ligevægtspris. Der har allerede i længere tid kunnet spores en vis nervøsitet på boligmarkedet. Det gælder især ejerlejlighedsmarkedet, men også sommerhusmarkedet synes udsat pt., og sammenbrud dér vil påvirke husmarkedet. Konklusion Baggrunden for boligprisboblen fra 2003 til 2006 er søgt tolket ovenfor. Egentlige boble-kriterier er opfyldte, ligesom boligøkonomisk teori omkring markedstilpasninger leverer et bidrag. Den store skurk er dog indførelsen af afdragsfrie realkreditlån. Det er endnu en gang vist, at boligejernes likviditet har stor betydning for ejerboligmarkedet. De allerfleste foretrækker at få klare udmeldinger om de fremtidige boligpriser frem for at få de fortidige fortolket. Det kan ikke opfyldes, men det er analytisk begrundet, at boligmarkedet ligger på en knivsæg. Dén placering er i sig selv truende, og ejerboligmarkedet kan meget vel være på vej ned fra knivsæggen. Der mødes stadig fortalere for, at ejerboligmarkedet vil få en blød landing. Det kan ikke helt udelukkes, hvis dansk økonomi fortsat performer godt. Det er imidlertid svært at se bort fra, at OECD s økonomer har peget på det danske boligmarked som et af de mest udsatte, jf. Van den Nord (2006), OECD (2006) og Girouard et al. (2007). Dertil kommer den ubehagelige internationale viden, at begynder et boligpristilbageslag er den historiske erfaring, at dette fald kan blive betydeligt og langstrakt. Desværre er gældssituationen blandt danske boligejere ikke afgørende forbedret siden sidste ejerboligkrise, og tværtom ligger boligejernes nettogæld/indkomst kvote på et alle tiders højt niveau jf. Lunde (2005a og 2005b). Såfremt der kommer et markant og bredt ejerboligprisfald, ligger landet åbent for en ny ejerboligkrise. Litteratur Ball, Michael, 2007: RICS European Housing Review Savills. RICS research. www. rics.org. Case, Karl E. & Robert J. Shiller, 2003: Is There a Bubble in the Housing Market? Brooking Papers on Economic Activity, Vol. 2, pp Danmarks Nationalbank, 2006: Finansiel stabilitet Maj. Danmarks Nationalbank, 2007: Balance- og strøm statistik for MFI-sektoren, December januar. Kan downloades fra www. nationalbanken. DiPasquale, Denise & William C. Wheaton, 1996: Urban Economics and Real Estate Markets. Prentice Hall. Girouard, Nathalie, Mike Kennedy, Paul van den Noord and Christophe André, 2006: Recent house price developments: The role of fundamentals. Economics Department Working Papers No OECD. ECO/ WKP(2006)3. Girouard, Nathalie, Mike Kennedy and Christophe André, 2007: Has the rise in debt made households more vulnerable? Economics Department Working Papers No OECD. ECO/WKP(2006)63. Knudsen, Dan, 2006: Hvad siger boligmodeller om boligpriserne? Nationaløkonomisk forening, foredrag 4. april Lunde, Jens, 2005a: The owner-occupiers capital structure during a house price boom. Does negative equity exist as a permanent feature in the Danish housing market. Working Paper. WP Institut for Finansiering, Copenhagen Business School. Lunde, Jens, 2005b: Et vue over boligejernes kapitalstruktur og dens aldersvariation. Finans/Invest 8/05, pp Lunde, Jens, 2006: Boligejernes og lejernes renteudgifter - et bidrag til belysning af den finansielle stabilitet blandt danske husholdninger. Finans/Invest 1/06, pp OECD, 2006: OECD Economic Outlook, no. 80. November. Realkreditrådet, 2007: Pressemeddelelse 15

7 om ejendomspriserne i 4. kvartal Opbremsning på boligmarkedet i 4. kvartal Pressemeddelelse nr. 2, 23. januar Shiller, Robert J., 2005: Irrational Exuberance. Second Edition. Princeton and Oxford. Van den Noord, Paul. 2006: Are House Prices Nearing a Peak? A Probit Analysis for 17 OECD Countries. Economics Department Working Papers No OECD. ECO/ WKP(2006)16. Wheaton, William C., 1999: Real Estate Cycles : Some Fundamentals. Real Estate Economics, Vol. 27, Number 2, pp Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2003: Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., Lov nr. 454 af 10/06/2003. LBK Nr. 982 af Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2005: Prisstigninger på boligmarkedet. Økonomisk Tema, nr. 1, August. Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2007: Nye tider på boligmarkedet. Aktuel analyse. 24. januar. Noter 1) Det kan dog bestemt ikke udelukkes, at en del af den stærkere boligprisopgang i hovedstadsområdet skyldes ændringer i erhvervsstrukturen, så virksomheder med højt uddannede og vellønnede ansatte i stigende grad ligger i hovedstaden. Det kan betyde, at en del af merstigningerne i hovedstadens boligpriser bliver permanente. 2) indeholder tilsyneladende månedlige prisdata, som kan hentes mod betaling og dermed ikke er offentligt tilgængelige. Human kapital en overset post på den privatøkonomiske balance fra side 3 med eksplicit angivelse af den humane kapitals størrelse og karakteristika. For det andet skal rådgiver og kunde i fællesskab finde ud af, om kundens forventede fremtidige indkomster minder mest om en aktie eller en obligation. For det tredje skal rådgivningen inddrage samvariation mellem alle poster på langs og tværs af den privatøkonomiske balance. Endelig skal den samlede analyse af porteføljesammensætningen foretages under hensyntagen til udskudt skat. Litteratur Andersen, Michael, 2006: Investment Policy Statements Best practice inden for finansiel rådgivning. Finans/Invest 2/06, 4-9. Florentsen, Bjarne B., 2007: Rateopsparing i et rådgivningsmæssigt perspektiv. Finans/Invest 2/07, Grosen, Anders og Peder Harbjerg Nielsen, 2006: Livsindkomsttankegangen vinder frem. Finans/Invest 6/06, 2-4. Larsen, Anders Lund, 2007: Lønindkomstens betydning for porteføljevalget Er du en aktie eller en obligation? Finans/Invest 2/07, 4-9. Lunde, Jens, 2007: Ejerboligmarkedet på knivsæggen. Finans/Invest 2/07, Møller, Michael og Niels Chr. Nielsen, 2005: Din økonomi en bog om tid og penge. Børsens Forlag. BOGANNONCE Globalisering starter i Danmark Bogen er et vigtigt bidrag til globaliseringsdebatten, der analyserer virksomhedernes strategiske handlemuligheder. Lektørudtalelse Globaliseringsdebattens missing link Globaliseringens konsekvenser for danske virksomheder kan ikke alene anskues ud fra et makro-perspektiv. En dybere forståelse kræver desuden et mikro-perspektiv med fokus på virksomhedernes individuelle strategiske valgmuligheder. Dette er bogens centrale pointe. Omkostningerne skal ned En række eksempler illustrerer, hvordan danske virksomheder på forskellig vis håndterer globaliseringen og den internationale konkurrence. Virksomheder, der etablerer sig i udlandet, har imidlertid det til fælles, at de i stigende grad er drevet af hensynet til at nedbringe deres omkostninger. Dette har sat spørgsmålet,om international arbejdsdeling på virksomhedernes dagsorden. Det handler om, hvor opgavernes skal udføres, uanset hvor i værdikæden de befinder sig. I praksis flyttes typisk standardiserede opgaver til udlandet eller automatiseres, mens de avancerede / kreative fastholdes og får ny vægt. Arbejdsmarkedspolitiske udfordringer Den makro-økonomiske debat anfører ofte, at ud af de mange arbejdspladser der nedlægges og oprettes hvert år, er der kun en mindre del der nedlægges som en direkte følge af udflytning. Mikro-perspektivet og bogens konkrete eksempler viser imidlertid alvoren i den udfordring, det traditionelle makroøkonomiske perspektiv hidtil kun har antydet - nemlig at globaliseringen rummer en ligeså alvorlig arbejdsmarkedspolitisk udfordring som den teknologiske udvikling. Vi skal generelt være dygtigere, mere kreative og mere kompetente, hvis vi skal bevare konkurrenceevnen og velstanden. Bogen kan købes via Internettet: Af Rikke Kolbech Andersen, Ole Kirkelund, Jette Steen Knudsen, Torben Pedesen og Jacob Pyndt Handelshøjskolens Forlag 1. udgave sider hæftet Pris: 225,00 DKK (inkl. moms) ISBN

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Boligboblen i bakspejlet

Boligboblen i bakspejlet NR. 9 NOVEMBER 2014 Boligboblen i bakspejlet Når boligpriserne steg med 25 pct. om året i midten af sidste årti, burde politikere og långivere så ikke have indset, at der var tale om en boble, som kaldte

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald.

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt?

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? 21. marts 2013 Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt,

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Høj udbudspris er gift for salget

Høj udbudspris er gift for salget NR. 5 JUNI 211 Høj udbudspris er gift for salget Det er en rigtig dårlig strategi at sætte udbudsprisen på sin bolig højt og så fire på prisen hen ad vejen. Det viser en analyse, som Realkreditforeningen

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik december 2010 70% 60% 60% 50% 49% 40% 30% 27% 20% 10% 0% 1% 6% 21% Meget højere Højere På samme

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Indlæg DAF (Århus) Januar 2012

Indlæg DAF (Århus) Januar 2012 Indlæg DAF (Århus) Januar 2012 Konjunktur og renter Specialer: Rådgiver & Skribent AgroMarkets Strategi vedr. risikoafdækning Finansiering Afdækning og konvertering lån Valutastyring og afdækning Business

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Flere på udkig efter en ejerbolig

Flere på udkig efter en ejerbolig NR. 5 JUNI 2015 Flere på udkig efter en ejerbolig Selv om foråret fortsat viser sig fra sin kølige side, tegner boligmarkedet en del lunere end for tre måneder siden. Det næste halve år kan ejendomsmæglere

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015 TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 1. oktober 2015 DET TALTE ORD GÆLDER Tak for indbydelsen til nu for tredje gang at tale på Realkreditrådets årsmøde.

Læs mere

Boligbobler, brist og risiko danske erfaringer Medlemsmøte, Sparbankforeningen i Norge, Clarion Hotel Ernst, den 1. november 2012

Boligbobler, brist og risiko danske erfaringer Medlemsmøte, Sparbankforeningen i Norge, Clarion Hotel Ernst, den 1. november 2012 Boligbobler, brist og risiko danske erfaringer Medlemsmøte, Sparbankforeningen i Norge, Clarion Hotel Ernst, den 1. november 2012 Jens Lunde Lektor, cand. polit. Institut for Finansiering, Copenhagen Business

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson 160286. Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen

Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson 160286. Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen 1 Gæld i en krisetid HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen 2 Indholdsfortegnelse Problemstilling... 4 Problemidentifikation og indledning... 4 Det egentlige problem...

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Sommerhuse stadig båret af en boble

Sommerhuse stadig båret af en boble NR. 5 MAJ 212 Sommerhuse stadig båret af en boble Lange salgstider, store prisnedslag, stort udbud og vigende priser. Sådan har sommerhusmarkedet set ud, siden boligboblen brast for snart fem år siden.

Læs mere

Højsæsonen for sommerhuskøb står for døren

Højsæsonen for sommerhuskøb står for døren 3. april 2013 Højsæsonen for sommerhuskøb står for døren Højsæsonen for køb af sommerhuse står for døren. Netop i andet kvartal er det en kendsgerning, at handlen med sommerhuse automatisk løftes betydeligt

Læs mere

Finansudvalget 2008-09 FIU alm. del Bilag 159 Offentligt

Finansudvalget 2008-09 FIU alm. del Bilag 159 Offentligt Finansudvalget 28-9 FIU alm. del Bilag 19 Offentligt N O T A T Møde med Folketingets finansudvalg d. 3/9 29 Den verdensomspændende økonomiske krise har ført til et så markant fald i efterspørgslen efter

Læs mere

Landerapport for Danmark

Landerapport for Danmark Landerapport for Danmark NBO styrelsen 7. - 8. marts Økonomisk aktivitet Nationalregnskabet for 3. kvartal 2010 viser en god stigning i reelt BNP på 1 pct. i forhold til 2. kvartal 2010. Dermed er BNP

Læs mere

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Nye tal viser, at man nu kan bo i en ejerlejlighed for under det halve af, hvad det koster at bo til leje eje eller leje Af Louise Kastberg, oktober 2012 03 Dyrt

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Status for bolig markedet

Status for bolig markedet Danske Analyse Status for bolig markedet 27. februar 2007 Faresignaler på boligmarkedet Christian Heinig, analytiker +45 33 44 05 73 chei@danskebank.dk Steen Bocian, afdelingsdirektør +45 33 44 21 53 stbo@danskebank.dk

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

FTF-grupperne og boligmarkedet

FTF-grupperne og boligmarkedet 14.8.2006 Notat 13557 bihj FTF-grupperne og boligmarkedet FTF modtog i november 2005 en henvendelse fra Politiforbundet i Danmark, Dansk Sygeplejeråd og Danmarks Lærerforening med opfordring til, at FTF

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Boligmarkedet også i en international optik. Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk

Boligmarkedet også i en international optik. Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk Boligmarkedet også i en international optik Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk Boligkrisen i USA Kan det samme ske herhjemme? Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

Boligprisudviklingen

Boligprisudviklingen Statistik MODELGRUPPEN Dan Knudsen Arbejdspapir 17. april 2015 Boligprisudviklingen Resumé: Papiret sammenligner Danmarks Statistiks officielle boligprisindeks for enfamiliehuse med et Laspeyres indeks,

Læs mere

Økonomikongres for landmænd. Nationalbankdirektør Nils Bernstein

Økonomikongres for landmænd. Nationalbankdirektør Nils Bernstein Økonomikongres for landmænd Nationalbankdirektør Nils Bernstein Global konjunktur 4. kvt. 2007 = 100 2007 = 100 140 140 130 130 120 120 110 110 100 100 90 2007 2008 2009 2010 2011 Euroområdet USA Japan

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik august 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik august 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik august 2010 70% 60% 61% 50% 40% 33% 41% 30% 20% 10% 0% 0% 4% 19% Meget højere Højere På samme niveau

Læs mere

Markedskommentar maj: ECB stimuli og tiltagende M&A aktiviteter understøtter alle aktivklasser

Markedskommentar maj: ECB stimuli og tiltagende M&A aktiviteter understøtter alle aktivklasser Nyhedsbrev Kbh. 2. juni 2014 Markedskommentar maj: ECB stimuli og tiltagende M&A aktiviteter understøtter alle aktivklasser Maj måned blev en særdeles god måned for både aktier og obligationer med afkast

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik februar 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik februar 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik februar 2010 60% 57% 50% 48% 40% 30% 26% 20% 20% 17% 10% 9% 6% 6% 11% 0% 0% 1% 1% Meget lavere Lavere

Læs mere

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen 28. august 2012 Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen Boligmarkedet har igennem 2012 lagt de store prisfald fra andet halvår 2011 bag sig, og der spores nu forsigtige

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Jyske Bank 19. december 2013. Dansk økonomi. fortsat lovende takter

Jyske Bank 19. december 2013. Dansk økonomi. fortsat lovende takter Jyske Bank 9. december Dansk økonomi fortsat lovende takter Fortsat lovende takter Fremgangen er vendt tilbage til l dansk økonomi i løbet af. Målt på BNP-væksten er. og. kvartal det bedste halve år siden.

Læs mere

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer:

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer: Bilag Bilag 1 Boligmodellen i ADAM Boligefterspørgsel: phk K D f Y, i,, infl,... pc Boligudbud: S K K 1 Boligbeholdning, ultimo: K K 1 NI Nettoinvesteringer: phk NI g IX pi D S Kontantpris: phk h K K,

Læs mere

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse Forældrekøbsguiden 2015 Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse 1 Forældrekøbsguiden 2015 Denne guide er til dig, der overvejer at købe studiebolig til dit barn. Guiden giver

Læs mere

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT 14. maj 2003 Af Lars Andersen - Direkte telefon: 33 55 77 17 og Martin Windelin - Direkte telefon: 33 55 77 20 Resumé: SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT Salg af almene boliger betyder, at der bliver

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Analyse: Prisen på egenkapital og forrentning

Analyse: Prisen på egenkapital og forrentning N O T A T Analyse: Prisen på egenkapital og forrentning Bankerne skal i fremtiden være bedre polstrede med kapital end før finanskrisen. Denne analyse giver nogle betragtninger omkring anskaffelse af ny

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Et naturligt spørgsmål er derfor, om aktiemarkedet er blevet spekuleret for højt op af investorer, som begejstret køber fremtidens vindere?

Et naturligt spørgsmål er derfor, om aktiemarkedet er blevet spekuleret for højt op af investorer, som begejstret køber fremtidens vindere? 30. september 2014 Er aktiemarkedet blevet for dyrt? Af Jeppe Christiansen Adm. direktør for Maj Invest I september blev et af de mest succesrige kinesiske selskaber med navnet Alibaba børsnoteret i New

Læs mere

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet N O T A T Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet 26. februar 2010 Konklusioner Finansrådets analyse viser, at forholdene på de finansielle markeder

Læs mere

Dato: 31. oktober 2005. Direkte udenlandske investeringer 12

Dato: 31. oktober 2005. Direkte udenlandske investeringer 12 DANMARK I DEN GLOBALE ØKONOMI SEKRETARIATET FOR MINISTERUDVALGET Prins Jørgens Gård 11, 1218 København K Telefon 33 92 33 00 - Fax 33 11 16 65 Dato: 31. oktober 2005 Sagsbeh.: ØEM/hdz Direkte udenlandske

Læs mere

Dansk Jobindex Endnu ingen tegn på fremgang

Dansk Jobindex Endnu ingen tegn på fremgang Investment Research General Market Conditions 5. oktober Dansk Jobindex Endnu ingen tegn på fremgang Dansk Jobindex er stabiliseret. Efter en lang periode med et faldende antal jobannoncer er der nu en

Læs mere

Det talte ord gælder!

Det talte ord gælder! Direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft Indlæg om ejerboligmarkedet Realkreditforeningens årsmøde onsdag den 24. marts 2010 Det talte ord gælder! 1 Velkommen tilbage til anden del af årsmødet.

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

29. oktober 2014. Global økonomi er stabil

29. oktober 2014. Global økonomi er stabil 29. oktober 2014 Global økonomi er stabil Af Jeppe Christiansen Adm. direktør for Maj Invest De globale aktiemarkeder har udvist betydelige svingninger de sidste par uger. Årsagerne hertil er mange. Dels

Læs mere

Statsministerens nytårstale 2013 Men det er svært at konkurrere, når konkurrenceevnen på 10 år er blevet næsten 20 procent ringere

Statsministerens nytårstale 2013 Men det er svært at konkurrere, når konkurrenceevnen på 10 år er blevet næsten 20 procent ringere Statsministerens nytårstale 213 Men det er svært at konkurrere, når konkurrenceevnen på 1 år er blevet næsten 2 procent ringere Helle får inspiration fra Økonomisk Redegørelse August 212 Beskæftigelsesudviklingen

Læs mere

ØGET ØKONOMISK FRIHED TRÆKKER I RETNING AF MINDRE DYBE KRISER

ØGET ØKONOMISK FRIHED TRÆKKER I RETNING AF MINDRE DYBE KRISER Af Cheføkonom Mads Lundby Hansen Direkte telefon 21 23 79 52 24. august 2015 ØGET ØKONOMISK FRIHED TRÆKKER I RETNING AF MINDRE DYBE KRISER En stigning i økonomisk frihed på 10 pct.point vil medføre en

Læs mere

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit HD (FR) studiet Afgangsprojekt forår 2013 Afleveringsdato 13. maj 2013 Forfatter: Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Afgangsprojekt, HD Finansiel Rådgivning Forår 2013 Handelshøjskolen i København Indholdsfortegnelse

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Danmark Husprisfaldet er slut

Danmark Husprisfaldet er slut 30. januar 2013 Danmark Husprisfaldet er slut Boligmarkedet stabiliserede sig i 2012 Huspriserne er i ligevægt for første gang siden 1998 I 2013-2014 forventes fortsat stabil husprisudvikling med beskedne

Læs mere

Året der gik 2007. Valuta i 2007

Året der gik 2007. Valuta i 2007 Af Bo Lützen-Laursen & Rikke Halse Kristensen Året der gik 2007 År 2007 blev et begivenhedsrigt år. Den store sub prime krise brød ud og recessionsfrygten i USA blev større og større efterhånden som tiden

Læs mere

Finansudvalget 2011-12 FIU alm. del Bilag 8 Offentligt

Finansudvalget 2011-12 FIU alm. del Bilag 8 Offentligt Finansudvalget 2011-12 FIU alm. del Bilag 8 Offentligt Finansudvalget Den økonomiske konsulent Til: Dato: Udvalgets medlemmer og stedfortrædere 12. oktober 2011 Notat om dansk økonomi (Nationalbankens

Læs mere

Analyse. Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? 11. august 2015. Af Kristian Thor Jakobsen

Analyse. Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? 11. august 2015. Af Kristian Thor Jakobsen Analyse 11. august 215 Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? Af Kristian Thor Jakobsen I andre vestlige lande har personerne med de allerhøjeste indkomster over de seneste

Læs mere

Er boligkrisen bag os? Efter boligkrisen - hvad kan vi forvente os?

Er boligkrisen bag os? Efter boligkrisen - hvad kan vi forvente os? Er boligkrisen bag os? 08-11-2012 1 Danskerne skruer ned for sortsynet 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20-25 -30 Nettotal Under 40 år Nykredits Huspristillid Over 40 år 2010 2011 2012 08-11-2012 2 Boligbyrden på

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består 26. januar 215 Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består Det diskuteres til tider, om bedringen på boligmarkedet blot dækker over fremgang i landets største by-områder,

Læs mere