KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om varme i en ejerlejlighed.

Transkript

1 1 København, den 6. december 2010 KENDELSE Klager ctr. EDC Danebo Aalborg A/S v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge København V Nævnet har modtaget klagen den 13. juli Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om varme i en ejerlejlighed. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. I salgsmaterialet var lejligheden blandt andet beskrevet således: Beskrivelse/Indretning [ ] Fra stuen er der trappe med til underetagen, som byder på lækkert badeværelse med flotte skiferklinker, gulvvarme, spabad, vaskemaskine, tørretumbler samt hvide lofter med indbygget spots og lysdæmper. Stort soveværelse med flotte trægulve, hvide lofter med indbygningsspots samt skabe. Stort kontor med skifergulv. [ ] Den 19. november 2007 underskrev klager købsaftale om køb af ejerlejligheden for en kontantpris på kr. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. februar 2008.

2 2 Af den salgsopstilling, der hører til købsaftalen, fremgår, at ejerlejligheden har et tinglyst areal på 116 m 2, hvoraf boligarealet udgør 44 m 2. Det seneste års udgift til varme var oplyst til kr., og det fremgår, at oplysningen stammer fra sælger. Det fremgår af købsaftalen, at varmeinstallationen i ejerlejligheden er fjernvarme, og at der ikke er udarbejdet lovpligtigt energimærke for ejerlejligheden. Det fremgår videre af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen havde fået udleveret blandt andet kommunalt oplysningsskema, varmeopgørelse af 20. august 2007 og elopgørelse af 20. september Af det kommunale oplysningsskema fremgår, at der er fjernvarme uden tilslutningspligt, og at der er forbud mod elvarme. Nævnet har fra indklagede modtaget uddybning fra Forsyningsvirksomhederne til forespørgsel om ejendomsoplysninger vedrørende punkt 7, varmeplan. Det fremgår heraf blandt andet: Generelt Ved besvarelse af punkt 7 svares der generelt på, hvordan varmeplanen for hele det område, ejendommen er beliggende i, ser ud. Der ses således ikke på den enkelte ejendom ved besvarelsen, og på hvilken forsyningsform den har. [ ] Uddybning af punktet bemærkninger Der er i [ ] Kommune nedlagt forbud mod direkte elopvarmning i nybyggeri og i eksisterende byggeri. Forbuddet retter sig alene mod etablering af elopvarmningssystemer, der ikke eller kun vanskeligt vil kunne tilsluttes et kollektivt forsyningssystem. Forbuddet omfatter således alene forbud mod installation af direkte elopvarmning og f.eks. ikke elpatroner i et vandbårent centralsystem eller eldrevne varmepumper. I eksisterende ejendomme indebærer forbuddet, at ejendomme med central varmeanlæg hindres i at fjerne radiatorer, varmtvandsbeholdere m.v. og installere elvarme i stedet. [ ] Klager har bl.a. anført: Indklagede har fejlagtigt oplyst, at ejerlejligheden udelukkende var fjernvarmeopvarmet, og skal derfor betale erstatning til klager. Oplysningen fremgår af samtlige dokumenter,

3 3 der er udleveret til klager i forbindelse med handlen. Efter overtagelsen konstaterede klager, at hun havde et meget højt elforbrug og fandt herefter ud af, at gang og badeværelse i underetagen er elopvarmet. Indklagede er ansvarlig for den fejlagtige oplysning og skal holde klager skadesløs i enhver økonomisk henseende. Dette indebærer, at indklagede må bekoste, at alle rum bliver fjernvarmeopvarmet. Indklagede skal endvidere dække udgifter til eventuelle følgeskader og udgifter til eksempelvis genhusning. Klager var oprindeligt af den opfattelse, at sælger af ejerlejligheden havde tilsidesat sin oplysningspligt for så vidt angår varmen i underetagen, idet badeværelset efter klagers oplysninger er renoveret omkring år Den tidligere ejer har således på daværende tidspunkt undladt at efterleve reglerne. Indklagede har imidlertid over for klager påtaget sig ansvaret for indholdet af salgsopstillingen. Selvom de elopvarmede rum ligger i kælderen, er de solgt som en del af boligen. Klager er således ikke enig med indklagede i, at der er tale om sekundære kælderrum, som ikke kan forventes opvarmet. Der er tale om luksuriøse rum med mange lækre detaljer. Det fremgår f.eks. af salgsopstillingen, at der i underetagen er lækkert badeværelse med gulvvarme, spabad, vaskemaskine, tørretumbler samt hvide lofter med indbyggede spots og lysdæmper. Af det kommunale oplysningsskema, som klager fik i forbindelse med handlen, fremgår, at der er forbud mod elvarme. Elvarmen er således ulovlig, og det havde ikke været umuligt eller vanskeligt at foretage tilslutning af vandbåren gulvvarme. Radiatorer i soveværelse og kontor kan efter klagers opfattelse ikke opvarme underetagen. Kommunen har på en løs forespørgsel oplyst, at dispensation fra forbuddet mod elvarme vil kunne tænkes givet, hvis der ikke eller kun vanskeligt vil kunne ske tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Dette er ikke tilfældet i nærværende sag. Klager har lidt et tab som følge af væsentligt øget energiudgift. Årsopgørelse fra april 2009 viser, at ejerlejligheden har haft et samlet elforbrug på mere end kr. Hertil kommer, at forholdet ved klagers senere afhændelse af ejerlejligheden vil have en betydning for salgsprisen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har i salgsopstillingen korrekt angivet den primære varmekilde som værende fjernvarme. Indklagede har videre oplyst, at der var gulvvarme, men ikke skrevet hvorvidt der var tale om fjernvarmebaseret eller el-baseret gulvvarme.

4 4 Klager har købt ejerlejligheden som beset og har flere gange besigtiget ejerlejligheden forinden købet. Klager kunne i den forbindelse have konstateret, at gulvvarmen var elvarme. Såfremt forholdet havde været afgørende for klager, kunne hun have spurgt nærmere ind til dette, og det har hun ikke gjort. Indklagede har i forbindelse med handlen loyalt fremlagt sælgers elforbrug. Sælgers forbrug er ikke af samme størrelse som klagers, og dette kan ikke bebrejdes indklagede. Der er fjernvarmeradiatorer i kontor og soveværelse i underetagen og uisolerede fjernvarmerør i bruserummet i badeværelset. Det er derfor ikke forkert, når indklagede har oplyst, at ejerlejligheden er opvarmet med fjernvarme. Indklagede finder det ikke dokumenteret, at elvarmen er ulovlig, eller at der ikke kan opnås dispensation. Det er indklagedes opfattelse, at det ikke er ulovligt at oprette supplerende/sekundær varme med el, som det er gjort i badeværelse og repos i ejerlejlighedens kælder, hvilke må betragtes som sekundære rum. Efter indklagedes opfattelse er der ikke noget krav om, at kælderarealer kan opvarmes. Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til bl.a. varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Indklagede har ikke pligt til at give oplysning om sælgers forbrug af el, undtagen i tilfælde som her, hvor der anvendes el til opvarmning af en del af ejerlejligheden. Nævnet finder, henset til underetagens indretning med rum, der normalt anvendes til beboelse og den omstændighed, at der er tale om gennemrenoverede rum, der fremtræder meget indbydende, at klager var berettiget til at forvente, at der var opvarmning i disse rum. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke oplyste klager om, at opvarmning af badeværelse og repos i underetagen ikke var medregnet i det beløb, som var oplyst i salgsopstillingen til varme. Indklagede burde have skønnet et årligt beløb til elvarme i underetagen og tydeligt have gjort klager opmærksom på, at beløbet hertil var skønnet. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en varmeudgift, der ikke indeholdt beløb til elvarme og dermed ikke var sælgers seneste årsudgift, har indklagede tilsidesat sine pligter efter lovgivningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) finder, at det ved afgørelsen af, om klager har lidt et tab som følge heraf,

5 5 påhviler klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klager som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises derfor fra nævnsbehandling, men disse nævnsmedlemmer udtaler deres kritik af indklagede. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) finder, at indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, finder disse nævnsmedlemmer, at indklagede skal betale erstatning til klager. Efter stemmeflertallet afvises spørgsmålet om tilkendelse af erstatning fra nævnsbehandling. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede, efter at have modtaget kommunalt oplysningsskema, hvoraf det fremgår, at der er forbud mod el-varme, ikke undersøgte nærmere, hvilken betydning dette havde for opvarmningen af ejerlejlighedens underetage. Indklagede undersøgte ikke dette forhold nærmere, og nævnet finder det derfor alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke oplyste klager om, at bestemmelsen i det kommunale oplysningsskema sammenholdt med de faktiske forhold i ejerlejligheden kunne være et problem. På baggrund af indklagedes kritisable arbejde finder nævnet, at indklagede har begået en ansvarspådragende fejl. På det foreliggende grundlag må nævnet imidlertid afvise at tage stilling til en eventuel erstatnings størrelse. Det fremgår af 6, stk. 1, i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at energimærkning skal foreligge i forbindelse med salg, og at det påhviler sælger at sørge for, at køber, inden aftale om salg indgås, har fået udleveret energimærkningen. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke har sørget for, at denne bestemmelse blev overholdt og udleveret et energimærke til klager forinden købsaftalens underskrivelse. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagede, men må afvise at tage stilling til erstatningsspørgsmålet.

6 6 Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand