BERETNING FOR Den skriftlige del af beretningen indeholder følgende hovedafsnit: Medlemmer Venteliste Fraflytninger...

Transkript

1 BERETNING FOR 2008 Boligforeningen Højbo, der har sin oprindelse i 1942, består i dag af 18 afdelinger med i alt beboelseslejemål, der sammen med erhvervslejemål, institutioner, garager i alt har 1825 lejemålsenheder. Bestyrelsens årsberetning i henhold til vedtægternes 26 stk. 1 skal sammen med årsregnskabet, revisionsberetning og udskrift af revisionsprotokollen indsendes til Århus kommune senest 6 måneder efter regnskabsårets afslutning. Den skriftlige del af beretningen indeholder følgende hovedafsnit: Side Medlemmer... 2 Venteliste Fraflytninger Beboerdemokrati... 7 Foreningens bestyrelse... 8 Udvalg Foreningens økonomi Øvrige bemærkninger

2 MEDLEMMER Boligforeningens medlemstal er i 2008 forøget med 539 nyindmeldelser, medens 6 har udmeldt sig, en nettotilgang på 533 og medlemstallet har gennem de sidste 3 år udviklet sig således: Der er pr netto registeret medlemmer Medlemmer Indmeldelser I alt MEDLEMMER Medlemmer Indmeldelser I alt 2

3 VENTELISTE Boligforeningerne Højbo, Bo83, VesterBo, Fagbo og Statsbo indledte den 17. marts 2003 indledt et samarbejde om en fælles venteliste under navnet Aarhusbo. Ansøgere til lejligheder indbetaler opskrivningsgebyr til aarhusbo, som administreres af Boligkontoret Århus. Samarbejdet betyder, at et medlem i en af de 5 foreninger kan søge lejlighed i alle foreninger på en gang, d.v.s. blandt flere end 8000 boliger i Århus, Hammel og Hinnerup kommune (Faurskov) Det kan konstateres, at i Højbos store afdelinger med relativt mange flytninger tildeles mange af de ledige boliger til medlemmer af en af de 4 andre foreninger. Den 16. April 2009 var der aktive ansøgere i Aarhusbo. På grund af den nye fælles venteliste, kan man ikke se hvordan ansøgeres ønsker fordeler sig. Ansøgere til ungdomsboliger er skrevet op i den fælles opnotering og skal ikke, som ansøgere til almene boliger, betale ventelistegebyr. Alle ungdomsboliger og kollegieværelser i Århus tildeles gennem Kollegiekontoret, hvorfor boligforeningen ikke kender antallet af ansøgere til ungdomsboligerne i de enkelte afdelinger. 3

4 Det er tydeligt at effekterne af finanskrisen nu også slår igennem på udlejningssituationen. Dette ses af nedenstående graf, hvor antallet af aktive søgende på ventelisten i Aarhusbo begynder at stige markant i efteråret 2008, hvor finanskrisen rigtigt begynder at udvikle sig. 4

5 FLYTNINGER Antal fraflytninger i kalenderåret fordelt på boligstørrelser. Boligstørrelser 1- rums 2- rums 3- rums 4- rums Ialt Flyttet % Afdeling ,8 Afdeling ,8 Afdeling ,0 Afdeling ,2 Afdeling ,1 Afdeling ,4 Afdeling ,8 Afdeling ,0 Afdeling ,3 Afdeling ,4 Afdeling ,4 Afdeling ,0 Afdeling ,1 Afdeling ,0 Afdeling ,0 Afdeling ,3 Afdeling ,0 Afdeling ,3 I alt ,3 Flyttet i % Afdelinger 5

6 Antal fraflytninger i absolutte tal og % af antal boliger igennem de sidste 3 år. År Antal boliger Antal flytn. % Antal flytn. % Antal flytn. % Afd , , ,8 Afd ,7 2 5,6 1 2,8 Afd , , ,0 Afd ,7 0 0,00 1 2,2 Afd , ,2 7 12,1 Afd , , ,4 Afd , , ,8 Afd ,0 0 0,0 0 0,00 Afd , ,7 5 8,3 Afd ,9 2 6,3 3 9,4 Afd , , ,4 Afd ,0 6 12,0 4 8,0 Afd ,0 9 22, ,1 Afd ,4 8 22,9 7 20,0 Afd , , ,0 Afd , ,5 8 12,3 Afd ,00 1 7,1 0 0,00 Afd , , ,3 I alt , , , Antal fraflytninger har været faldende fra 2006 til 2007, hvorefter der sker en stigning i

7 BEBOERDEMOKRATI Ved det første obligatoriske budgetmøde i september 1997, efter indførelsen af Lov om almene boliger og de nye normalvedtægter, valgte alle afdelinger at bibeholde det nu frivillige forårsmøde regnskabsmødet. Men da mødedeltagelsen har været faldende i de senere år har afdeling 2, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16 17, 18 og 19 valgt kun at have et årligt beboermøde, budgetmødet i september. Antal lejemålsenheder , , , , , ,

8 FORENINGENS BESTYRELSE Efter det ordinære repræsentantskabsmøde den 11. juni 2008 bestod bestyrelsen af følgende medlemmer: Formand: Søren Høgsberg afd. 3 Næstformand Helle M. Jensen afd. 9 Øvrige medlemmer: Per Hasager afd. 3 Børge Sørensen afd. 2 Helle Pedersen afd. 5 Hans Jørgen Riis afd. 2 Michael Rud afd. 10 UDVALG Forretningsudvalg: Søren Høgsberg og Helle M. Jensen Byggeudvalg: Bladudvalg: Kursusudvalg: Miljøudvalg: IT-udvalg: Børge Sørensen, Søren Høgsberg og Per Hasager. Børge Sørensen, Søren Høgsberg og Soffi Larsen, afd. 1, Helle M. Jensen Søren Høgsberg, Helle Pedersen og Per Hasager. Michael Rud, Hans J. Riis og Jan V. Christensen (afd. 1). Søren Høgsberg, Michael Rud (afd. 10) og Knud Bentzen (afd. 5), Poul Erik Lindjordet (afd. 17) 8

9 UDVALGSMØDER Hovedbestyrelsen 9 møder Forretningsudvalg 9 møder Byggeudvalg 4 møder Bladudvalg 8 møder Kursusudvalg møder Miljøudvalg 2 møder IT-udvalg 0 møder Udover de nævnte møder har de respektive udvalg holdt interne møder med afdelingerne, såsom byggeudvalgsmøder. Ligeledes har hovedbestyrelsen deltaget i kredskonferencer. 9

10 UDVALG Byggeudvalg: Der skal her gives en kort redegørelse for, hvilke forbedrings- og nybygningsarbejder, der er gennemført i 2008, samt hvilke arbejder der er under planlægning. Afdeling 1: Kvistlejlighedernes vinduer og sternbrædder er blevet malet. Afdeling 2: I forbindelse med fugtproblemerne er der blevet udført en prøveimprægnering, udvendig på en gavl dette har efter beboerens vurdering tilsyneladende hjulpet på problemet. Afdeling 3: Hovedkloakledningen samt nogle af sidegrenene under blokken på Peter Fabersvej og Otto Benzonsvej er blevet renoveret/strømpeforet. Afdeling 4: I forbindelse med Århus Kommunale Værkers udskiftning af vandstik fra Norges Allé til Slangestien, har det været nødvendigt at udskifte flere vandstik fra boligen til stophane. Afdeling 5: Ved gavlen af Vestre Ringgade 178 er kloakledningen blevet udskiftet på grund af defekter. Afdeling 6: Der er anlagt 6 stk. ekstra p-pladser ved Hardangergade. Efter ansøgning til Århus Kommune og efter ekstraordinært beboermøde er det besluttet, at lukke affaldsskaktene og etablere affaldsøer. Afdelingen har besluttet, at renovere køkkener, bad og alle rør. Forventet opstart efterår 2009 eller årsskiftet

11 Afdeling 7 Der er monteret lyddæmpende friskluftventiler i alle opholdsrum med tilskud fra Vejdirektoratet. 30 stk. nye terressotrappetrin er indkøbt til udskiftning af gamle. Afdeling 8: Ingen bemærkninger. Afdeling 9: Overslagsøkonomi er udarbejdet vedrørende de kommende renoveringer og afdelingsbestyrelsens ønsker. Der er opsat røgalarmer på loftgange tilsluttet lysnettet. Afdeling 10: Ingen bemærkninger. Afdeling 11: De kommunale lejere af Højvangcentret har opsagt pr Lidt over halvdelen af lejemålet er udlejet til Job Vækst, resten er under indretning til beboerlokale. Afdeling 13: Der er installeret nye vaskemaskiner og tørretumblere. Afdeling 14 og 15: Vinduespartier er blevet udskiftet og badeværelser er renoveret. Der er etableret nye p-pladser, heraf er den ene en forholdsvis stor grusbelagt plads, som blev etableret i forbindelse med renovering af badeværelser og udskiftning af vinduespartier. Denne p-plads er ønsket bevaret. Mellem p-pladserne og fælleshuset er der etableret en flisebelagt sti. Afdeling 16: Der blev i 2008 taget beslutning om hvilket produkt og type elementer der skulle bruges ved udskiftning af terrassedørene. Det blev som eksisterende dog i træ/alu elementer. De indadgående dobbeltdøre på 1. sal volder stadig problemer med tætheden, på grund af at de brede dørplader er svære for beboerne at lukke rigtig. 11

12 Der er også valgt nye udvendige lamper. Lamperne blev udskiftet i efteråret og der blev installeret 10 stk. nye lamper (på grund af mange klager om dårlig belysning). Efterfølgende har der været enkelte klager om at de nye lamper lyser for meget, vi forsøger at løse problemet evt. med nye indsatse i eksisterende lamper. Der arbejdes med en ny metode til vedligeholdelse/udskiftning af tagsten er der penge i overskud overføres beløbet til året efter, således at vi hen ad vejen udskifter et større areal af taget. Problemet er at nye tagsten ikke passer med de gamle og at udskiftning af enkelte tagsten koster 10 x mere end udskiftning af et større område. Afdeling 17: Ingen bemærkninger. Afdeling 18: Ingen bemærkninger. Afdeling 19: Parketgulv i beboerlokale udskiftes til klinkegulv. Ejendomsfunktionærer: Afdeling : Varmemester Hans Jørgen Jørgensen er afgået ved døden. Frank N. Hansen er ny varmemester. John Lykke er ansat som ejendomsfunktionær. Kurt M. Olsen er på prøve flyttet fra afd. 11 til afd. 14 & 15 halv tid og afd. 16, 17 & 18 halv tid. Kurt M. Olsen afløses i afd. 11 af Lars Lauersen. Finn Ole Nielsen er fastansat fra 17. april

13 Bladudvalg: Bladudvalget har i 2008 produceret 4 numre af Bolignyt. Bladudvalget opfordrer fortsat til at afdelingerne indsender materiale til Bolignyt. Ikke bare afdelingsnære artikler, men også artikler der har noget på hjertet for hele Højbo og den almene bevægelse. I samme åndedrag vil vi naturligvis takke for indlæg og artikler vi har fået i årets løb. Vi vil også takke vore annoncører for økonomisk at muliggøre bladet. Husk at bladudvalget ikke er et bestyrelsesanliggende men et anliggende for hele foreningen. Hvis du har lyst og tid kan du deltage i dette udvalg og være med til at forme bladets indhold. Kursusudvalg: Kursusudvalget gik i 2008 i tænketank for at udvikle et seminar hvor vi kunne diskutere vores beboerdemokrati og dets potentialer med henblik på at styrke beboernes indflydelse vores forening. Det seminar blev sat på standby af en opfordring fra Bo83 om at diskutere foreningsfusion. Kursusudvalget planlagde og afviklede i stedet et endagsseminar hvor fordele og ulemper ved en foreningsfusion blev diskuteret. Miljøudvalg: Miljøudvalget arbejder for at Boligforeningen Højbo profilerer sig som en grøn boligorganisation. Vi er i gang med at udarbejde forslag til revurdering af Højbos miljøpolitik. Der bliver næppe tale om de helt store og gennemgribende forandringer, idet Højbo allerede har et klart formuleret og progressivt program på området. Det er vores faste overbevisning at den almene sektor bør gå forrest og handle på en sådan måde at miljøet tilgodeses så meget som muligt. Vi ønsker at Højbo udvikles efter en tidssvarende og skarpt tegnet profil på miljøområdet hvor vi på alle felter agerer ansvarligt og proaktivt. Miljøudvalget har afholdt to møder og korresponderer ellers pr . IT-Udvalg: IT-udvalget arbejder for at Boligforeningen Højbo kan profilere sig som en højteknologisk boligorganisation. Dette indebærer at beboerne i Højbo gives adgang til billige og fleksible løsninger på bredbånd telefoni og tv, samt at de enkelte afdelinger bliver synlige på internettet. Vi tror på at det vil kunne være med til at fastholde eksisterende - og tiltrække nye lejere. 13

14 Der har tidligere været overvejelser om at Højbo selv skulle etablere og drive f. eks. Bredbåndsløsninger. Vi har imidlertid vurderet at dette ikke er den rigtige model for os på nuværende tidspunkt. Vi vil i stedet arbejde for at der forhandles en god aftale i hus for lejerne med en eksisterende udbyder af bredbånd, telefoni og TV. Boligkontoret har iværksat en undersøgelse af de enkelte afdelingers ønsker til IT-mæssige tiltag, som vi afventer resultatet af. Vi mener dog som et minimum at alle afdelinger burde have deres egen hjemmeside, og mener i den forbindelse at der bør udarbejdes en skabelon som afdelingsbestyrelserne og/eller beboerne kan lægge indhold i. IT-udvalget har etableret et lukket debatforum online. Vi har derfor ikke afholdt nogen møder. Boligsocialt Fællessekretariatet. Fra og med sommeren 2007 lykkedes det for boligorganisationerne i Århus at få etableret Det Boligsociale Fællessekretariat, der skal koordinere den boligsociale indsats i hele byen er derfor det første år, hvor sekretariatet har været i fuld drift, og det har nået meget i det forgangne år. Flere af de bydækkende projekter er kommet godt i gang højskolen er kommet ind på Nordgårdskolen og kører familiekurser for fulde huse, Kvindehuset er blevet etableret på Myrholmsvej og har igangsat en masse gode aktiviteter for kvinderne, og så har Århus Vest og Viby Syd også fået sig en borgerportal. Samarbejde med kommunen på analyseområdet om BoSocData kom også i gang i det forgangne år, og vi forventer, at de første analyser af boligområderne ligger klar i januar Det bliver et spændende redskab, der især kan styrke den forebyggende indsats. Sekretariatet har i løbet af 2008 fået henvendelser fra andre byer, der nu også er gået i gang med at etablere et fællessekretariat. Det bestyrker os i, at vi her i boligorganisationernes Kreds 5 har taget en klog og fremsynet beslutning, da vi som de første i landet etablerede et sådant fællessekretariat. Meget mere kan læses på 14

15 Møllevang. Det boligsociale arbejde i Møllevang har efter sin 3. Projektet-periode modtaget endnu en 5 års bevilling fra Landsbyggefonden og Århus kommune til det fortsatte arbejde. Samtidig er det overgået til en stærkere forankring i boligorganisationen. Det er ikke længere de involverede afdelinger, men de involverede boligorganisationer der skal bære ansvaret for det boligsociale arbejde. Gennem 2008 har Møllevang fastholdt den positive boligsociale udvikling som har kendetegnet denne 3. periode. I 2008 har arbejdet primært været fokuseret på at finde sin plads i den omstruktureringen af forvaltningerne som Århus kommune gennemførte i Det betød bl.a., at børnehave og fritidshjem i Møllevang blev lukket, at Frydenlunds skoledistrikt blev delt mellem Hasle skole og Møllevangsskole og det betød at klubben i Møllevang fik væsentligt flere børn. Processen har ikke været helt smertefri for vore primære samarbejdspartnere. På den negative side har vi tabt en tæt kontakt til 3 10 års børnene og deres forældre og pædagoger. På den positive side har vi langt flere ikke socialtbelastede børn mellem 11 og 15 år i kvarteret. Det betyder, at der er væsentligt flere positive rollemodeller for de udsatte børn. Det skal vi naturligvis benytte os af, så kvarteret ikke igen forfalder til det negative 'gadeliv' blandt kvarterets ungdom. I 2008 har vi i Møllevang fortsat de arrangementer der skaber fælles referencer til kvarteret og styrker netværkerne beboerne imellem. Det er tøndeslagning til fastelavn, udflugter og høstfest. Derudover har vi legeplads, kaninhold, beachvolleyball, boldbane, blomster- og urtebede som metoder og fælleshuset som være- og mødested. Helena Foldager har i 2007 været ansat i aktivering og vi har fået godkendt en flexjob stilling som hun bliver ansat i i Hun gør et flot arbejde som værtinde og faktotum i huset. Fælleshuset udlejes i weekenderne og er det foretrukne selskabslokale i Møllevang. 15

16 Kalmargade. I juli måned 2007 startede i Kalmargade et selvstændigt boligsocialt projekt. I forlængelse af en kort møderække over sommeren 2007 besluttede afdelingen at ansøge Århus kommunes koordinationsudvalg for boligsocialt arbejde om en startbevilling. Målet var gennem en beboerundersøgelse at afdække den sociale kapital i Kalmargade, at modgå hærværk og anden uhensigtsmæssig adfærd blandt børn og unge samt at påbegynde en opbygning af beboernetværker i afdelingen og professionelle netværker mellem boligområde og magistraten for børn og unge. I oktober forfattede vi en ansøgning til Landsbyggefonden om støtte til en 'nålestiksoperation' i Kalmargade. Efter et besøg fra Landsbyggefonden i begyndelsen af 2008 blev vi opfordret til at ansøge om en bevilling indeholdende en beboerrådgiver og en flerårig projektperiode. Vi har i skrivende stund endnu ikke fået endeligt tilsagn svar fra landsbyggefonden, men har da fået stillet bevillingen i udsigt. 16

17 Ressourceforbrug Den 1. januar 2006 er der indført nye regler om energimærkning af bygninger og eftersyn af kedel- og varmeanlæg. De nye regler udmønter EU s direktiv om bygningers energimæssige ydeevne. I perioden 1. januar til 1. august 2006 var der en overgangsordning, i hvilken de gældende energimærker og mærker udført under ELO-ordningen (energiledelsesordningen) blev anvendt. Efter denne periode er der blive tale om helt nye mærkningsrapporter. ELO-ordningen, der analyserer både el-, vand-, og varmeforbruget for bygninger over 5000 m 2 erstattes af en ny ordning under FEM. FEM står for de fem ordninger: Energimærkning af bygninger, huseftersynsordningen (fra 1. juli 2006), eftersynsordningen for kedler og varmeanlæg, eftersynsordningen for ventilationsanlæg (fra 1. januar 2007) samt være sekretariat for den særlige indberetningsordning for statens ejendomme. Energimærkningsordningen for bygninger er et led i gennemførelsen af EU s bygningsdirektiv om bygningens energimæssige ydeevne. Målet er at reducere energiforbruget i bygninger. Den nuværende ordning erstatter de hidtidige energimærkningsordninger (EM og ELO), og gælder for nye såvel som eksisterende bygninger, undtagen f.eks. industri og landbrug. Fremover vil to typer energikonsulenter foretage energimærkningen; energikonsulenter for enfamiliehuse og energikonsulenter for flerfamiliehuse og handel/service og offentlige bygninger. Efter 30. september 2006 har det ikke længere været muligt at indberette energimærkninger efter den gamle metode, uanset hvornår bygningsgennemgangen har været påbegyndt. Varmeforbrug Forbrug Kr./pr. Forbrug Kr./pr. Afdeling Etageareal Forbrug Kr./pr. m 2 m 2 m , , ,59 2 *) , , ,57 4 *) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,27 14 *) 15 *) 16 *) , , ,38 18 *) , , ,77 *)Afregner direkte til Århus Kommunale Værker 17

18 Vandforbrug Vandforbrug Afdeling Etage- Areal Forbruget M 3 Pr. m 2 Forbrugt Pr. m 2 Forbrugt Pr. m 2 M 3 M , , ,74 2 *) , , ,86 4 *) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,86 14 *) 15 *) 16 *) 17 *) 18 *) , , ,19 x) afregner direkte til Århus kommunale Værker 18

19 Økonomiudvalg: ÅRLIG LEJE PR. M 2 1/ / Ændr. pr. m 2 % Afdeling *) 4,9 +28 Afdeling *) 3,7 +16 Afdeling *) 3,9 +21 Afdeling *) 3,7 +17 Afdeling *) 3,0 +18 Afdeling ,2 Afdeling *) 4,9 +29 Afdeling Afdeling *) +23 Afdeling *) +10 Afdeling *) +11 Afdeling *) +11 Afdeling *) +18 Afdeling *) +18 Afdeling *) +13 Afdeling *) +17 Afdeling *) 0 Afdeling *) +10 *) Individuel afregning af vandforbrug. 4,3 1,7 1,7 1,8 2,5 2,3 1,8 2,4 0 1,2 19

20 FORENINGENS ØKONOMI I 2008 kom alle afdelinger, undtaget afdeling 15, ud med overskud, i alt kr Afdeling 15 havde et underskud på kr Afdelingernes samlede nettoresultat er således kr Regnskaberne er udsendt således, at afdelingsbestyrelserne kunne behandle dem på deres april møde. Generelt kan det siges, at overskuddene kan henføres til mindre udgifter til nettokapitaludgifter, forsikring, vedligeholdelse, forbedringslån samt merrenteindtægter. Overskuddet i afdelinger er sammensat således (1.000 kr.) Mindre udgifter Nettokapitaludgifter kr. 7 Offentlige og faste udgifter kr Variable udgifter kr. 224 Ekstraordinære udgifter kr. 123 kr. 74 Merindtægter Ordinære indtægter kr. 791 Andre ordinære indtægter kr. 370 Ekstraordinære indtægter kr. 74 kr Nettoresultat kr Der er anvendt således: Underskud overført kr. -56 Henlagt planlagt og periodisk vedligeholdelse kr Imødegåelse af tab ved fraflytninger m.v. kr. 80 Istandsættelse ved fraflytning kr. 55 Nettoresultat kr Foreningen har som helhed haft indbetalinger i 2008 på ca. 110 mio. kr. og afdelingernes aktiver og passiver balancerer med ca. 758 mio. kr. Foreningens ejendomme er pr. 1/ vurderet til ca. 2,1 mia. kr., hvoraf grundværdien udgør ca. 0,5 mia. kr. 20

21 Tilskud fra arbejdskapitalen: Tilskud til afdelinger i drift Afdeling 3 kr ,05 Afdeling kr ,00 Afdeling 5,10,13 kr ,86 Afdeling 7 kr ,00 Afdeling 9 kr ,00 Afdeling 11 kr ,00 Afdeling 16/17 kr ,00 Fællesklubben kr ,00 I alt kr ,91 Foreningens regnskab udviser et underskud på kr der dækkes af arbejdskapitalen. I resultatet indgår kursreguleringer på kr hvoraf kr er urealiserede. Afdelingernes indestående i hovedforeningen er forrentet med 3%. Dispositionsfonden er forrentet med 2,07%. 21

22 Øvrige bemærkninger: Århusbo: Samarbejdet mellem de 5 boligorganisationer i Århus om fællesudlejning fungerer meget tilfredsstillende. Det er nu også blevet muligt at få orientering om tilbud på lejligheder via sms. Årsgebyret på tilbud sendt pr. post koster kr. 300,00, tilbud på en lejlighed pr. mail koster kr. 150,00. Efter ca. 1 års forløb kan vi konstatere, at ca. 60% benytter sig af mail. Boliggarantibevis: Siden den 1. april 2007 har alle boligorganisationer haft muligheden for, at tilbyde et boliggarantibevis til lejere som fraflytter deres lejlighed. Boliggarantibeviset kan typisk anvendes i følgende situationer. Hvilen boliger omfatter det: Familieboliger Hvilke situationer omfatter det: Pensionister der flytter i fritidsbolig. Afprøvning af parforhold. Nyt arbejde mere en 40 km væk Reglerne der er fælles for medlemmerne i Aarhusbo er: Garantiperioden skal være 2 år. Boliggarantibeviset giver adgang til en bolig svarende til den man fraflyttede. Man bliver indplaceret på ventelisten som om man stadig er beboer i afdelingen. 1 bevis pr husstand 1. årskaranstid. I 2008 har 5 beboere benyttet sig af ordningen. 22

23 Boligkontoret: Boligkontoret har netop haft 1 års fødselsdag og dagligdagen er ved at indfinde sig. Håndværk-erne, overarbejdet og mange andre startkonsekvenser og -komplikationer er ved at være forbi. Forventningerne vil nu langsomt begynde at indfinde sig og blive opfyldt. Nogle forventer lavere administrationsgebyr, hvilket dog ikke vil kunne forventes i de første leveår for boligkontoret. Andre forventer bedre og mere service. På dette område er forbedringerne indtrådt og der vil fremover ske flere. Sammensætningen af medarbejderne giver erfaringer fra flere måder og metoder at administrere på, hvilket medfører mere åbenhed og parathed for indførelse af ny og forbedret service. Dagligdagen er ved at være på skinner, og nogle af de fordele der er ved at være en større enhed kan nu høstes. Fordi der er flere at fordele specialviden på, er det nu muligt at opbygge større specialviden in-house. Medarbejderne er ikke tvunget til kun at være generalister, men kan i stedet hver især specialisere sig inden for et eller flere områder, - en specialviden der kommer hele huset og dets brugere til gode. Samtidig kan der nemmere midlertidigt frigøres ressourcer til akutte sager. Boligkontoret opstiller løbende nye mål for administrationens arbejde. Målsætninger der skal afstemmes med og afspejle de forventninger som Boligkontorets brugere har. Dette kan kun gøres såfremt man mellem Boligkontoret og brugerne har en klar, tydelig og uforbeholden dialog, så begge parter ved hvad der forventes af dem. Derfor har Boligkontoret ud over den umiddelbare opgave med at skabe sikker drift, i den seneste periode haft særlig stor fokus på kommunikation og dialog. I forbindelse med Boligkontorets ekstraordinære repræsentantskabsmøde i december blev der afholdt dialogmøde med repræsentantskabet. Formålet hermed var at evaluere på Boligkontorets opstart samt afstemme fremtidige forventninger. I marts måned 2009 blev der afholdt 4 møder for afdelingsbestyrelser, alle med fin deltagelse. Debatten på møderne var både konstruktiv og inspirerende. Erfaringen fra møderne er først og fremmest, at rigtig mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer er engageret i deres afdeling og dennes drift. Dette engagement skal der støttes op om, da det er grundlaget for foreningerne og Boligkontoret. Det første og mest konkrete resultat fra møderne vil blive overgangen til elektronisk kommunikation, som planlægges gennemført her i sommeren. Som led i opfyldelse af målsætningen om klar og tydelig kommunikation, har man valgt at ansætte en kommunikationsrådgiver. Kommunikationsrådgiveren indgår i et team med kommunikationsmedarbejderen og sammen kommer de til at beskæftige sig med mange forskellige områder inden for kommunikation. 23

24 Der arbejdes hele tiden på at optimere forretningsgangene, så de er så hensigtsmæssige og effektive som muligt. Det kan måske i forhold til den enkelte nogen gange fremstå som en forringelse, men de enkelte tiltag er afvejet, så der i det store billede er tale om en generel forbedring. Arbejdet med harmonisering af procedurer og forretningsgange vedrører både administrative forhold og forhold der vedrører den enkelte forening. Bogholderiet har haft flere opgaver med indførelse af fælles procedurer og standarder. Disse vil være Boligkontoret Århus og foreningerne et bedre redskab i dagligdagen. Det er nok her de største reaktioner fra afdelingsbestyrelserne har været. Dette er ganske naturligt, da flere af de fælles procedurer og standarder berører netop dagligdagen hos afdelingsbestyrelserne. Netop med henblik på at informere og introducere om Boligkontoret Århus procedurer og forretningsgange har man her besluttet at indføre introduktionskurser for nye afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Forretningsgangene vil også fremadrettet blive lavet om, såfremt det vurderes at det kan medvirke til at gøre servicen bedre. Boligkontoret Århus er en dynamisk organisation, der hele tiden prøver på at gøre tingene bedre. Et afgørende element i Boligkontorets arbejde er at tilbyde den bedst mulige service til de boligorganisationer, der administreres. Service opleves i det direkte møde mellem beboer/ beboerdemokrati og medarbejder. Som bruger af Boligkontoret Århus vil man opleve en bedre service såfremt der er allokeret flest mulige ressourcer til driftsenhederne med andre ord at flest mulige medarbejdere har arbejdsopgaver vedrørende det direkte møde med beboer eller beboerdemokrati. Organisationsplanen er derfor blevet ændret. Antallet af ledere er halveret fra 6 til 3. Efter en længere tids dødvande, ser det ud til, at der igen er ved at være muligheder for nybyggeri. Dette som en konsekvens af den nye boligaftale samt at finanskrisen betyder faldende grund- og håndværkerpriser. Ved muligheder for grundkøb bliver disse drøftet i Boligkontorets regi, hvor der er udarbejdet en politik for hvorledes byggeprojekterne fordeles mellem de 4 foreninger. Det er stadig den enkelte forening der bygger. 24

25 Der arbejdes på at øge/styrke indsatsen i udsatte områder. Der er taget initiativ til etablering af en særlig projektgruppe for udsatte afdelinger, der kan indgå i arbejdet med at løse problemerne i de udsatte områder. Projektgruppen er forankret i administrationen men består også af medlemmer fra både hoved- og afdelingsbestyrelser. Ikke blot fra den forening, der står med problemet, men også med repræsentanter fra andre foreninger, der har været igennem et tilsvarende forløb, og som kan bidrage med viden og erfaringer. P.B.V. Søren Høgsberg 25