2-ugers fristen en af snubletrådene for udlejere

Transkript

1 2-ugers fristen en af snubletrådene for udlejere FORFATTER: ADVOKAT MOGENS DÜRR, EJENDOMSFORENINGEN DANMARK 2-ugers fristen i lejelovens 98, stk. 2, er en af snubletrådene for udlejere. I tre domme fra 2010 fastslog Vestre Landsret, at udlejerne havde fortabt deres istandsættelseskrav, fordi de ikke havde overholdt fristen for fremsættelse af kravet. De tre domme ændrer dog formentlig ikke på de konklusioner, der blev draget i Boliglejemål, som blev udgivet i Uanset dette bør udlejerne dog bestræbe sig på at eliminere risikoen for at lide tab på grund af for sent fremsatte istandsættelseskrav. Det kan muligvis ske ved at fastsætte indholdskrav til lejers opsigelse. Der findes mange formelle regler i lejelovgivningen populært kaldet snubletråde som udlejere skal overholde nøje. Karakteristisk for disse regler er, at en manglende overholdelse medfører et økonomisk tab eller tab af rettigheder for udlejere. En af de tråde, som udlejerne ofte og som oftest af forståelige grunde snubler over, er fristen på 2 uger i lejelovens 98, stk. 2, 1. pkt., for udlejers fremsættelse af krav om udbedring af mangler og udførelse af vedligeholdelsesarbejder efter lejers fraflytning. Fristen giver på flere måder udlejerne problemer. Der kan således være tvivl om beregningen af fristen, om klarheden i det krav udlejer rejser, og om forsendelsesrisikoen for udlejers krav. Der opstår dog også jævnligt problemer omkring suspension af fristen, når udlejer ikke får oplyst lejers nye adresse. Det er disse situationer, der behandles i denne artikel i lyset af tre nye afgørelser, GD 2010/69 V, GD 2010/55 V og GD 2010/52 V. Lejers pligt til at oplyse ny adresse inden fraflytning Det fremgår af lejelovens 97, stk. 2, at lejer senest 8 dage før fraflytning af sit lejemål skal opgive en ny adresse til udlejer, således at udlejer har en adresse, hvortil henvendelser til lejeren kan ske. Hvis lejer overholder denne oplysningspligt, er der som udgangspunkt ikke undskyldninger for, at 2-ugers fristen ikke bliver overholdt. Hvis lejer derimod ikke overholder denne oplysningspligt, opstår problemet om, hvorvidt og i givet fald hvor længe 2-ugers fristen er suspenderet. Lejelovens 97, stk. 2, blev indsat i lejeloven i 1994 (lov nr. 419 af 1. juli 1994). Bemærkningerne til lovforslaget, som lå til grund for lovændringen, giver imidlertid kun begrænset vejledning i, hvad konsekvenserne ved lejers manglende overholdelse af oplysningspligten er. De ganske kortfattede bemærkninger i lovforslaget var sålydende: For at sikre at udlejeren kan komme i kontakt med lejeren efter dennes fraflytning foreslås, at lejeren forpligtes til senest 8 dage før fraflytningen at oplyse udlejeren om en adresse, hvortil udlejeren kan fremsende meddelelser til lejeren, herunder indsigelser efter 98, stk. 1. Det er jo et ganske prisværdigt formål, som bemærkningerne henviser til, og en fornuftig lejer kan næppe være uenig heri. Det havde imidlertid været væsentlig mere hensigtsmæssigt, hvis det daværende boligministerium istedet havde brugt spaltepladsen på at beskrive, hvad konsekvenserne ved lejers manglende overholdelse af oplysningspligten vil være. Boliglejemål, kap v/advokat Timmy Lund Witte Spørgsmålet om konsekvenserne ved lejers manglende overholdelse af oplysningspligten er udførligt behandlet af advokat Timmy Lund Witte i bogen Boliglejemål, kapitel Her skal blot gengives hovedkonklusionerne i dette afsnit i bogen. Konklusionerne i bogen er, 1. at 2-ugers fristen suspenderes, indtil udlejer har fået lejers nye adresse 2. at udlejer skal søge lejers adresse oplyst ved henvendelse til folkeregisteret, når udlejer har konstateret, at lejer ikke befinder sig på den adresse, som udlejer måtte kende, samt 3. at henvendelse til folkeregisteret ikke nødvendigvis skal ske inden udløbet af 2-ugers fristen, men 4. at udlejer er bedre stillet ved en eventuel tvist med lejer, jo før udlejer har rettet henvendelse til folkeregisteret. I relation til konklusionen under pkt. 3 har advokat Timmy Lund Witte anført, at GD 2006/35 Ø hvor den sproglige formulering af dommen antyder, at Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3/2011 3

2 det afgørende for udlejers fortabelse af sit krav var, at henvendelse til folkeregisteret var sket efter udløbet af 2-ugers fristen ofte overfortolkes. Denne konklusion kan fuldt ud støttes. Det forekommer ikke sandsynligt, at en frist, som udtrykkeligt gælder for udlejers fremsendelse af krav til lejer, skulle finde anvendelse på udlejers nødvendige reaktion på, at lejer ikke har overholdt sin oplysningspligt. Udlejer kan jo i første omgang have valgt at afvente, om ikke lejers nye adresse bliver oplyst med en mindre forsinkelse eller at undersøge, om der kan findes et telefonnummer eller en adresse på lejer. Tre domme i 2010 om udlejers fortabelse af sit krav I 2010 har Vestre Landsret afsagt tre domme, GD 2010/69 V, GD 2010/55 V samt GD 2010/52 V, som alle fik det udfald, at udlejers krav var fortabt, fordi 2-ugers fristen ikke blev overholdt. I GD 2010/52 V var fristen dog forlænget til 4 uger. Det er naturligvis interessant at undersøge, om disse tre domme harmonerer med ovennævnte konklusioner. GD 2010/69 V I denne sag var lejer fraflyttet sit lejemål få dage inden den 23. september Lejer havde efterladt en seddel med sit telefonnummer og en midlertidig adresse på køkkenbordet. Lejer havde endvidere meddelt flytning til folkeregisteret og opgivet en c/o-adresse. Endelig havde lejer givet meddelelse om sin adresse til postvæsenet. Udlejers vicevært kunne dog ikke erindre at have set en seddel med lejers adresse mv. Udlejer fremsendte derfor indkaldelse til flyttesyn og udflytningsrapporten til lejemålets adresse. Disse breve blev fremsendt henholdsvis den 23. september 2008 og den 1. oktober 2008, hvilket altså formelt var inden udløbet af 2-ugers fristen. Uanset at brevene ikke kom retur til udlejer, hævdede lejer dog, at hun ikke havde modtaget nogle af brevene, og lejer deltog derfor ikke i flyttesynet. Boligretten fandt, at udlejer ikke havde været forpligtet til at undersøge, hvor lejer boede, og boligretten fandt derfor, at udlejers krav ikke var fortabt. Landsretten ændrede imidlertid afgørelsen, idet landsretten blandt andet udtalte: at udlejer, der var bekendt med, at lejer var flyttet, sendte brevene med indkaldelse til flyttesyn og flytterapport til lejers gamle adresse uden forinden at have forsøgt at indhente hendes nye adresse hos folkeregisteret. Under disse omstændigheder og uanset at brevene ikke kom retur fra postvæsenet, har udlejer ikke godtgjort, at 2-ugers fristen i lejelovens 98 er overholdt. Udlejer kan derfor ikke gøre regningen på ,63 kr. vedrørende udbedring af mangler gældende Landsrettens konklusion er altså, at udlejer er nødt til at rette henvendelse til folkeregisteret for at få en ny adresse på lejer, når lejer ikke overholder sin oplysningspligt efter lejelovens 97, stk. 2. Landsretten har ikke lagt til grund, at henvendelsen til folkeregisteret nødvendigvis skulle ske inden udløbet af 2-ugers fristen. Afgørelsen synes derfor at harmonere fint med konklusionerne i Boliglejemål. Det kan dog anføres, at udlejer havde anvendt en fremgangsmåde, som principielt burde have medført, at brevene kom frem til lejer, da lejer havde meddelt adresseforandring hos postvæsenet. Dermed kunne der have været rejst spørgsmål om, hvem forsendelsesrisikoen og bevisbyrden for brevenes manglende fremkomst påhvilede, men disse forhold blev så vidt ses ikke berørt under sagen. GD 2010/55 V I denne afgørelse var lejer efter både at have opsagt og ophævet lejeaftalen fraflyttet lejemålet den 1. december 2007 uden at oplyse en ny adresse til udlejer. Lejer havde dog et par måneder før fraflytningen oplyst et faxnummer og et mobiltelefonnummer til udlejer. Endelig havde en lejerorganisation på vegne af lejer meddelt til udlejer, at kontakten til lejer skulle gå gennem lejerorganisationen. Inden fraflytningen meddelte lejer flytning til kommunen og til postvæsenet. Udlejer indkaldte lejer til flyttesyn med anbefalet brev af 11. december 2007 og fremsendte en udflytningsrapport den 14. december Der var under sagen dog en vis usikkerhed om, hvorvidt brevet med udflytningsrapporten først var blevet afsendt den 18. december 2007, da lejer hævdede, at kuverten var poststemplet den 18. december Begge breve blev sendt til lejemålets adresse. Lejer modtog den 14. december 2007 anmeldelse om brevet af 11. december 2007, og lejer modtog den 22. december 2007 brevet af 14. december Såvel boligretten som landsretten fandt, at udlejers krav var fortabt. Landsretten begrundede resultatet således: Det kan som ubestridt lægges til grund, at nøglerne til lejligheden blev afleveret den 1. december 2007, som derfor må anses som fraflytningsdag. I lejers brev af 8. oktober 2007 til udlejer med opsigelsen havde hun anført et faxnummer og et mobiltelefonnummer samt anmodet om, at der blev faxet retur. Efter udlejers forklaring for boligretten kan det endvidere lægges til grund som ubestridt, at LLO havde meddelt udlejer, at kontakten til lejer skulle gå via LLO. Det er i den forbindelse uden betydning, at udlejer ifølge sin forklaring opfattede dette således, at denne fremgangsmåde kun skulle angå den mundtlige kontakt. Under disse omstændigheder burde udlejer inden for 2-ugers fristen have forsøgt, ad anden vej end ved at sende et brev til den adresse, som lejer var fraflyttet, at opnå kontakt til lejer, eventuelt i første omgang alene for at få oplyst hendes nye adresse. 2-ugers fristen i LL 98, stk. 2, kan derfor ikke anses for suspenderet. Når dette sammenholdes med, at det efter lejers forklaring, der ikke på dette punkt er imødegået af udlejer, må lægges til grund, at udlejer først afsendte sit brev med krav om dækning af istandsættelsesudgifter den 18. december 2007, kan udlejer ikke anses for at have overholdt den anførte frist, og dette gælder under de anførte omstændigheder, uanset at lejer forsømte at give underretning til udlejer om sin nye bopælsadresse, jf. LL 97, stk. 2 4 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3/2011

3 Umiddelbart synes landsretten at mene, at 2-ugers fristen også finder anvendelse på udlejers forsøg på at fremskaffe en adresse på lejer, når lejer ikke har oplyst en ny adresse i overensstemmelse med lejelovens 97, stk. 2. Det er dog tvivlsomt, om man faktisk kan udlede dette af afgørelsen. Der er nemlig det problem med dommen, at den ganske enkelt ikke er klart og sammenhængende begrundet. Landsretten finder utvivlsomt, at lejer ikke har overholdt oplysningspligten i lejelovens 97, stk. 2, jf. slutbemærkningen i dommen. Landsretten tillægger alligevel meddelelsen fra lejerorganisationen betydning, jf. anvendelsen af udtrykket Under disse omstændigheder i tredje afsnit i dommen. Det er vanskeligt at læse dommen anderledes, end at landsretten finder, at der i den konkrete situation hvor lejer havde givet udlejer et telefonnummer og et faxnummer, og hvor lejerorganisationen havde bedt udlejer om at lade kontakten til lejer gå gennem den var en særlig anledning for udlejer til hurtigt og inden udløbet af 2-uger-fristen at tage initiativ til at finde lejers nye adresse. Når landsretten således anvender 2-ugers fristen i relation til udlejers forpligtelse til at finde lejers nye adresse, er det en logisk konsekvens, når landsretten i næste afsnit konstaterer, at 2-ugers fristen ikke er suspenderet. Det er derimod ikke logisk, at landsretten i sidste afsnit inddrager det forhold, at udlejer først afsender sit brev (som var dateret den 14. december 2007) med krav om dækning af istandsættelsesudgifterne den 18. december 2007, i begrundelsen for dommen. Hvis landsretten mener, at 2-ugers fristen var sprunget allerede, fordi udlejer ikke forinden havde taget initiativ til at finde lejers nye adresse, burde udlejers brev af 14./18. december 2007 være uden betydning for sagens udfald. Det er derfor temmelig vanskeligt at udlede, hvad det egentlig er, som landsretten begrunder sagens udfald med. Det er også vanskeligt at vurdere, om dommen harmonerer med konklusionerne i Boliglejemål. Det eneste sikre er, at dommen ikke kan tillægges nogen særlig præjudikatsværdi. GD 2010/52 V I denne sag var der aftalt en forlængelse af 2-ugers fristen til 4 uger. Lejer opsagde sit lejemål den 8. juni Lejer oplyste samtidig et telefonnummer og en adresse til sin datter og bad udlejer om at kontakte hende vedrørende flyttesyn. Lejer afgik ved døden den 17. juni 2008, og den 19. juni 2008 indkaldte udlejer pr. lejers datter til flyttesyn i lejligheden den 21. juni Lejerens datter meddelte til udlejer, at hun ikke kunne deltage i flyttesyn den 21. juni 2008, men den 21. juni 2008 afleverede datteren nøglerne til en person, som repræsenterede udlejer. Udlejer afholdte flyttesyn den 27. juni 2008 og fremsendte den 14. juli 2008 en udflytningsrapport i et brev, der var adresseret til lejer på lejemålets adresse. I et følgebrev forklarede udlejer, at denne fremgangsmåde blev benyttet, fordi udlejer ikke var i besiddelse af en anden adresse. Brevet kom ikke retur til udlejer. Den 21. juli 2008 (hvilket var mere end 4 uger efter den 21. juni 2008) fremsendte udlejer et økonomisk krav vedrørende istandsættelse af lejemålet til skifteretten. Under sagen hævdede udlejer, at han havde kontaktet datteren telefonisk for at få oplyst en adresse, men det benægtede datteren. Såvel boligretten som landsretten fandt, at udlejers krav var fortabt. Landsretten udtalte: Lejer sendte den 8. juni 2008 en meddelelse om, at datteren kunne kontaktes med henblik på gennemgang og syn af lejligheden. Der var tillige oplysninger om relevant telefonnummer og adresse. Det tiltrædes, at meddelelsen ikke opfyldte kravet til angivelse af adressen i LL 97, stk. 2. Imidlertid skulle udlejer, som allerede den 19. juni 2008 havde korrespondance med datteren, inden fristens udløb have udfoldet yderligere bestræbelser for at finde dennes adresse. Det tiltrædes herefter, at det ikke er bevist, at udlejer rettidigt har gjort mangler gældende i forbindelse med fraflytning. Landsretten stadfæster således dommen. I denne dom anvender landsretten således også 2-ugers fristen, som altså her er en 4-ugers frist, på udlejers forsøg på at fremskaffe en adresse på lejer, når lejer ikke har oplyst en ny adresse i overensstemmelse med lejelovens 97, stk. 2. Det er dog tvivlsomt, om man kan udlede af dommen, at landsretten generelt mener, at 2-ugers fristen finder anvendelse på udlejers forsøg på at fremskaffe en adresse. For det første omhandler dommen en situation, hvor fristen var forlænget til 4 uger. Hvis det lægges til grund, at der er en pligt for udlejer til at forsøge at fremskaffe en adresse på lejer, hvis lejer ikke har overholdt oplysningspligten efter lejelovens 97, stk. 2, er det næppe urimeligt at kræve, at det sker inden et tidsrum på 4 uger. Det kan derfor ikke med sikkerhed udledes af dommen, at resultatet ville have været det samme, hvis der ikke havde været aftalt en forlængelse af 2-ugers fristen. For det andet lægger landsretten vægt på, at udlejer selv den 19. juni 2008 indledte kommunikationen med lejer eller ret beset lejers repræsentant, da lejer var afgået ved døden via den , der var blevet oplyst. Når udlejer har indledt kommunikationen via , uden samtidig at udbede sig en egentlig postadresse, er det vanskeligt at godtage udlejers argument om, at han ikke var i besiddelse af en adresse på lejer, og at 4-ugers fristen derfor var suspenderet. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3/2011 5

4 For det tredje er der det forhold i sagen ligesom der var i GD 2010/55 V at udlejer i forbindelse med lejers fraflytning havde modtaget kontaktoplysninger på lejer, som dog ikke opfyldte oplysningspligten efter lejelovens 97, stk. 2, men som dog kunne give udlejer anledning til at reagere hurtigere, end hvis lejer overhovedet ikke havde givet kontaktoplysninger i forbindelse med fraflytningen. Dommen er derfor meget konkret, og den kan næppe tages til indtægt for, at udlejere generelt skal indlede bestræbelserne på at fremskaffe en adresse på lejer inden udløbet af 2-ugers fristen, hvis lejer ikke har overholdt sin oplysningspligt efter lejelovens 97, stk. 2. Dommen afkræfter derfor heller ikke de konklusioner, der er draget i Boliglejemål. Skal udlejer overhovedet eftersøge lejer? Umiddelbart forekommer det urimeligt, at udlejer er forpligtet til at forsøge at indhente lejers adresse, hvis lejer ikke overholder oplysningspligten efter lejelovens 97, stk. 2. Der er ikke megen motivation knyttet til, at en skyldners manglende overholdelse af en oplysningspligt, medfører pligt for kreditoren til at have besværet med og udgiften til at afværge virkningerne af skyldners pligtforsømmelse. Der er dog næppe tvivl om, at udlejer faktisk har en sådan forpligtelse, hvis lejer ikke overholder oplysningspligten efter lejelovens 97, stk. 2. Det fremgår således ikke af lejelovens 97, stk. 2 eller af forarbejderne til bestemmelsen, jf. ovenfor at lejers manglende overholdelse af oplysningspligten medfører, at udlejer er fritaget for forpligtelsen til at gøre lejer bekendt med udlejers istandsættelseskrav. Herudover lægges det i relation til suspension af forældelsesfrister på grund af kreditors manglende kendskab til skyldners opholdssted til grund, at kreditor har pligt til at forsøge at finde en adresse på lejer. I GD V blev det således fastslået, at forældelsesfristen på fem år efter den dagældende 1908-lov ikke var suspenderet på grund af kreditors ukendskab til skyldners opholdssted, da kreditor ikke i tilstrækkeligt omfang havde forsøgt at finde skyldners bopæl. En tilsvarende afgørelse er truffet i GD V. Et lignende grundprincip må gælde i relation til lejelovens 98, stk. 2. Noget andet er, om udlejers pligt til at reagere nødvendigvis skal overholdes inden udløbet af 2-ugers fristen. På trods af bemærkningerne i de ovenfor omtalte domme, som kunne tyde på, at 2-ugers fristen også gælder i denne relation, kan det næppe kræves, at udlejer reagerer inden 2 uger. Domme vedrørende forældelse kan ikke have nogen præjudikatsværdi i denne sammenhæng, alene fordi forældelsesfristen vil være meget længere 3 år eller som tidligere 5 år. Når der er tale om en så kort frist som 2 uger, er det meget vanskeligt at argumentere for, at udlejere skal smide hvad de har i hænderne for at afværge virkningerne af lejers pligtforsømmelse. Det må derimod antages, at udlejers bestræbelser blot skal indledes inden for en rimelig, men dog relativt kort frist. Det skal dog understreges, at der ikke foreligger retspraksis, som udtrykkeligt understøtter dette standpunkt. Har udlejer i forbindelse med fraflytningen modtaget brugbare kontaktoplysninger fra lejer, uden at de opfylder kravet i lejelovens 97, stk. 2, må det dog antages, at udlejer skal reagere inden for 2 uger eller den frist, som i øvrigt er aftalt med lejeren. Mulige risikobegrænsninger Med den foreliggende upræcise retspraksis er det åbenbart, at udlejere har en stor risiko for at lide tab på grund af 2-ugers fristen. Hvorledes er udlejer stillet, hvis lejer en vis periode før opsigelsen af lejeaftalen har oplyst en adresse til udlejer, og udlejer ikke er opmærksom på dette og derfor retter henvendelse til folkeregisteret, således at 2-ugers fristen formelt ikke bliver overholdt? Hvorledes er udlejer stillet, hvis parterne jævnligt har kommunikeret via , og udlejer vælger at fremsende sit istandsættelseskrav via , hvorefter det viser sig, at lejers ikke fungerer, eller at lejer ikke har adgang til den længere? Det er ret åbenbart, at lejeloven og lejelovgivningen generelt ikke er på omgangshøjde med den rivende udvikling, der er sket med kommunikationsmulighederne igennem de senere år. Uanset at det er et stort problem, kan det ikke forventes, at Socialministeriet vil tage initiativ til en modernisering af lejeloven på dette område. Det skal bemærkes, at lejelovens 4, stk. 2, ikke kan betragtes som en tilfredsstillende løsning på problemet. Det er derfor interessant, at vurdere, hvad udlejere kan gøre for at afværge risikoen for økonomiske tab på grund af 2-ugers fristen. Den første og helt indlysende mulighed er naturligvis at aftale en forlængelse af fristen i lejelovens 98, stk. 2, til 4 uger, eller hvad der nu er passende. I GD 2010/26 V blev en aftale om forlængelse af fristen til 3 måneder således godkendt af landsretten. Den næste og helt oplagte mulighed er, at udlejer er meget opmærksom på, om lejer overholder oplysningspligten efter lejelovens 97, stk. 2. Har lejer ikke givet adresseoplysninger allerede i forbindelse med lejers opsigelse af sit lejemål, bør udlejer straks og i hvert fald senest 8 dage før den forventede fraflytningsdag kontakte lejer skriftligt eller telefonisk og erindre om oplysningspligten. Og giver det ikke resultat, må lejer afkræves adresseoplysninger ved et eventuelt udflytningssyn, og ellers må der straks rettes henvendelse til folkeregisteret. Udgiften til indhentelse af folkeregisterattest kan efterfølgende kræves refunderet af lejeren. Hvis lejemålet ophører på grund af udlejers opsigelse, kan samme fremgangsmåde følges, idet anmodningen om adresseoplysninger blot må gives i udlejers opsigelsesskrivelse. Det er et lidt mere åbent spørgsmål, om man kan gå så langt, at det i lejeaftalen med lejer aftales, at lejers opsigelse kun er gyldig, hvis den indeholder oplysning om en fremtidig kontaktadresse. Det vil i givet fald principielt indebære, at lejers opsigelse først får virkning, når kontaktoplysnin- 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3/2011

5 gerne er meddelt, og at lejer fortsat hæfter for lejebetalingen, indtil opsigelsesvarslet herefter udløber. Lejelovens 97, stk. 2, er ikke ufravigelig, jf. lejelovens 99 a modsætningsvis, hvorfor dette må kunne aftales. Lejeloven indeholder i øvrigt ikke bestemmelser om lejers opsigelse, bortset fra lejelovens 86, stk. 1, om opsigelsesfristen og ægtefællebestemmelsen i lejelovens 81, stk. 2. Endvidere er lejelovens regler om opsigelse ikke ufravigelige for så vidt angår opsigelse fra lejers side, jf. lejelovens 92, stk. 1 modsætningsvis. De manglende regler i lejeloven om lejers opsigelse medfører blandt andet, at en opsigelse fra lejer principielt kan være mundtlig. Dette kan blandt andet udledes af, at det daværende By- og Boligministerium ved udarbejdelsen af typeformular A, 8. udgave i 2001 valgte at indsætte et vilkår om, at lejers opsigelse skal være skriftlig. Dette er en fravigelse til skade for lejer fra udgangspunktet om, at lejer kan opsige sit lejemål mundtligt. Da By- og Boligministeriet indsatte vilkåret i den fortrykte tekst i typeformularen, er vilkåret fremhævet med fed og kursiveret tekst i typeformularens 2. Når det således kan aftales, at det er en gyldighedsbetingelse for lejers opsigelse, at opsigelse skal ske skriftligt, bør det principielt også være muligt at aftale, at det er en gyldighedsbetingelse for lejers opsigelse, at opsigelsen indeholder oplysning om lejers kommende adresse. Der kan dog naturligvis være det problem, at lejer på dette tidspunkt ikke kender sin kommende adresse, men det kan løses med opgivelse af en c/o-adresse. Om domstolene også nødvendigvis vil aner kende, at der kan indgås sådanne aftaler, er ikke afklaret, da der endnu ikke foreligger retspraksis herom. Hvis man vil forsøge at anvende denne fremgangsmåde, må man derfor være forberedt på, at der kan være en risiko for, at domstolene vil se bort fra aftalevilkåret, uanset at det utvivlsomt er aftalt mellem udlejer og lejer og umiddelbart synes at være i overensstemmelse med lejeloven. Den mest sikre måde at afværge tabsrisikoen efter lejelovens 98, stk. 2, er således at reagere hurtigt, såfremt lejer ikke overholder oplysningspligten efter lejelovens 97, stk. 2. Anke af GD 2011/03 Ø til Højesteret Procesbevillingsnævnet har givet tredjeinstansbevilling til anke af GD 2011/03 Ø til Højesteret. GD 2011/03 Ø er refereret i Huset Jura nr. 1, februar I dommen fastslog Østre Landsret, at udlejer ikke er berettiget til at medtage en afgift for manglende afkøling af returvand i varmeregnskabet for en udlejningsejendom. Når Højesteret har afsagt dom i sagen, vil dommen blive refereret i Huset Jura. Det må forventes, at der går omkring et års tid, før der foreligger en dom fra Højesteret. Arbejdskontrakt for vicevært/varmemester ud af blanketmodulet Ejendomsforeningen Danmark har en række blanketter kaldet Blanketmodulet, som kan anvendes ved varsling af lejeforhøjelse, ophævelse af lejemål mv. Blanketterne kan købes af såvel medlemmer som ikke-medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark på foreningens hjemmeside. Blanketterne indgår endvidere i ED-lovportalen. I blanketmodulet indgår en arbejdskontrakt for vicevært/varmemester (form A1). Arbejdskontrakten er udarbejdet til de situationer, hvor udlejer i forbindelse med ansættelsesforholdet stiller en lejlighed i ejendommen til rådighed for viceværten som en del af aflønningen. Det forekommer efterhånden sjældent, at de viceværter, der skal servicere en udlejningsejendom, har bopæl i den pågældende ejendom som led i ansættelsesforholdet. Ejendomsforeningen Danmark har derfor også igennem den senere tid konstateret, at der kun er et meget begrænset salg af den pågældende blanket. På baggrund heraf har Ejendomsforeningen Danmark besluttet, at blanketten skal udgå af blanketmodulet, da Ejendomsforeningen Danmark ikke længere vil anvende ressourcer på løbende at opdatere blanketten. Blanketten vil derfor udgå af blanketmodulet i forbindelse med den årlige opdatering af blanketterne, som vil finde sted i juli-august Frem til udgangen af august 2011 vil arbejdskontrakten for vicevært/varmemester fortsat findes på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside og ED-lovportalen, men efter udgangen af august 2011 vil blanketten ikke findes længere. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3/2011 7