LOKALPLAN KONTORER, PARKERING MV. STRANDVEJEN AALBORG MIDTBY

Transkript

1 LOKALPLAN KONTORER, PARKERING MV. STRANDVEJEN AALBORG MIDTBY AALBORG KOMMUNE TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGEN JUNI 2010

2 Nærmere oplysninger Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks Nørresundby Tlf Lokalplanen er udarbejdet af COWI as Plan, udvikling og design i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser lokalplanområdet set fra Strandvejen i vestlige retning med Brohuset i baggrunden.

3 Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?...4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...5 Lokalplanområdet...6 Lokalplanområdets omgivelser...6 Lokalplanens indhold...8 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...11 Miljøvurdering af planer og programmer...15 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...21 Servitutter...21 Planbestemmelser Indledning Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Lokalplan og byplanvedtægt Servitutter Retsvirkninger...29 Vedtagelse...30 Bilag Anvendelseskategorier, Bilag A *...31 Støj fra erhverv, Bilag B *...33 Støj fra trafik, Bilag C *...35 Parkeringsnormer, Bilag F *...37 * Bilagene stammer fra kommuneplanen. I lokalplanen er de medtaget i relevante uddrag. Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Illustrationsskitse... Bilag 3 Beregning af støj fra trafik... Bilag 4 Aalborg Kommune

4 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Anvendelseskategorier, Støj fra erhverv, Støj fra trafik og Parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Aalborg Kommune

5 Redegørelse Vestre Havnepromenade Limfjordsbroen Limfjorden Strandvejen Gammel Strandvej Toldbodgade Borgergade Vesterbro Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Luftfoto optaget Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanens formål er at muliggøre en omdannelse af arealet under og umiddelbart øst for brofæstet på Aalborg-siden. Arealet rummer Aalborg Havn's gamle administrationskontor - "Havnehuset" - samt brokontor. Hensigten er, at et fremtidigt nybyggeri på arealet kan rumme blandede bymæssige funktioner. den nye bebyggelse forholder sig til de nærmeste bebyggelser bl.a. Brohuset og karrébebyggelsen langs Toldbodgade - mht. skala, struktur og volumen. Samtidig er det et formål, at nyt byggeri skal fremtræde med en markant nutidig arkitektur, der afspejler den unikke placering helt tæt ved broen og fjorden. Endelig skal planen sikre vejadgang til området fra Strandvejen og Toldbodgade. Formålet med lokalplanen er at muliggøre det planlagte nybyggeri. I den forbindelse skal det sikres, at Juni 2010

6 Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanområdet udgør et areal på m 2 og omfatter en del af det sydlige brofæste foruden ejendommen lige øst herfor, hvor Aalborg Havn i sin tid havde sin administrationsbygning - "Havnehuset". Området afgrænses således af bygningskomplekset med bl.a. "Brohuset" mod vest, Strandvejen mod nord og øst samt Toldbodgade mod syd. Lokalplanområdet ligger i byzone. Den østlige del af området - med det tidligere havnekontor - ligger i dag mere eller mindre ubenyttet hen kun anvendt til parkeringsformål. Den vestlige del af området - selve broen og brofæstet - er en af de vigtigste indfaldsveje til byen og benyttes dagligt af ca køretøjer samt en stor andel af cyklister og gående, som krydser fjorden. Under og lige øst for selve brokonstruktionen ligger en bygning indeholdende bl.a. kommunalt værksted og garageanlæg. Bygningen vejbetjenes fra Strandvejen mens den østlige del af området vejbetjenes fra Toldbodgade. Området rummer ingen særlige natur- eller beplantningsmæssige værdier. Fra området er der imidlertid fin udsigt over fjorden og fjordkysten. Udsigt fra Toldbodgade over lokalplanområdet og fjorden. Til venstre ses Brohuset. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet omgives af mange forskelllige bymæssige anvendelser pga. beliggenheden i Aalborg Midtby - "City". Syd for området ligger funkisbebyggelsen langs Toldbodgade og Vesterbro med etageboliger i 5 etager + penthouse. Bebyggelsen er i kommuneplanen udpeget som bevaringsværdig med middel bevaringsværdi m længere mod syd ligger Bispensgade, der er en del af det centrale gågadesystem, samt Nytorv som udgør "hjertet" af Midtbyen. Den eksisterende bebyggelse i området omfatter det gamle brokontor med havnens tilhørende administrationsbygning. Lokalplanområdet omfatter en del af brofæstet ved Vesterbro, der er en af de primære indfaldsveje til byen. Juni 2010

7 Redegørelse Luftperspektiv af lokalplanområdet set fra nord. Vest for området ligger "Brohuset", der er i 14 etager. Denne bygning er overvejende et lejlighedskompleks, men rummer en række butiks- og servicefunktioner i "basen", der har facade mod brofæstet såvel som Strandvejen og Gammel Strandvej. Mod nord og nordøst grænser området op til en del af den centrale havnefront med bl.a. restaurant "Rosdahl's", der er indrettet i ét af de gamle pakhuse. Fra området er der kun ca. 60 m til kajkanten ved fjorden. Den centrale havnefront omdannes og indrettes med en bred vifte af rekreative og publikumsorienterede funktioner, der henvender sig til den brede del af befolkningen. Strækningen udgør et varieret forløb med forskellige muligheder for ophold og pauser samt aktiviteter inde og ude - alt sammen bundet Lokalplanområde Helhedsplan for Aalborg centrale havnefront. Juni 2010

8 Redegørelse sammen af en gennemgående havnepromenade, jf. helhedsplanen for Aalborg centrale havnefront på s. 7. En del af indsatsen omfatter desuden en ombygning af vejstrækningen Strandvejen-Slotspladsen- Nyhavnsgade fra 4 til 2 spor. Dette vil medvirke til at mindske barrierevirkningen og forbedre de fysiske og visuelle forbindelser mellem fjorden og Midtbyen, herunder lokalplanområdet. Lokalplanens indhold Disponering Områdets placering, form og omgivelser har spillet en fremtrædende rolle i forbindelse med disponeringen og udformningen af den nye bebyggelse. Strukturen og skalaen af det planlagte byggeri "læner sig" således op ad den bagvedliggende funkisbebyggelse langs Vesterbro Toldbodgade Limfjordsbroen Strandvejen Limfjorden Forslag til indpasning af bebyggelse i lokalplanområdet. Toldbodgade, der har 6 etager samt karréstruktur, jf. bebyggelsesplanen nederst på denne side. Samtidig er udvalgte dele af den nye bygning udformet med "tårnkarakter", der danner slægtskab til Brohuset lige vest for området, der er et af byens "højhuse". Endelig er de enkelte bygningsdele disponeret, så der skabes de bedst mulige udsigtsforhold over fjorden og til den rekreative havnefront. Anvendelse Området ligger centralt i Aalborg Midtby - ikke mindst i forhold til infrastruktur, hvor Limfjordsbroen og Strandvejen er nogle af byens vigtigste indfaldsog forbindelsesveje. Bebyggelsen i området kan derfor anvendes til blandede bymæssige funktioner som kontorer, butikker, service, undervisning, boliger mv. Den gunstige trafikale placering betyder også, at området er udpeget til at rumme et parkeringshus, der bl.a. kan understøtte funktionerne på havnefronten. Der kan i alt indpasses m 2 detailhandel i området. Bebyggelse og bebyggelsens udseende Lokalplanområdet er opdelt i to delområder - A og B. Delområde A udgør det disponible areal lige øst for brofæstet, mens delområde B omfatter selve brofæstet og arealerne her nedenunder, hvor der p.t. er tekniske anlæg, værksteder og garageanlæg. Blandt andet er Fjernvarmeforsyningens pumpestation "Broen Syd Pumpestation" placeret under brofæstet. Pumpestationens forbliven på stedet samt adgang hertil er sikret i forbindelse med gennemførelsen af projektet. Tilsvarende ligger der under brofæstet en 10 kv-transformerstation med offentlig forsyning, krydsfelt med fiberudstyr samt tilhørende el- og fiberledningsanlæg. Aalborg Kommunes elforsyning ønsker ved matrikulering at sikre disse anlæg. Planen fastlægger bestemmelser for materialer, farveholdning og skiltning samt krav og principper for bygningens formsprog. Hensigten er, at det nye byggeri skal have et markant nutidigt og levende form- Juni 2010

9 Redegørelse Visualisering af forslag til nybyggeri i lokalplanområdet - perspektiv set fra Limfjordsbroen (nordvest). sprog, der dels relaterer sig til strukturen og skalaen af de omkringliggende bygninger og konstruktioner - broen, Brohuset og karréen langs Toldbodgade - og dels forholder sig til stedets helt særlige form og placeringen lige op til fjorden. Der lægges særlig vægt på, at facaderne gøres spændende, varierede og aktive fra terræn til tag, hvorimod monotone og "døde" facadepartier skal undgås ved brug af opdelinger, åbninger mv. På de viste visualiseringer s ses et eksempel på et byggeri, hvor de nævnte hensyn og kvaliteter er søgt indarbejdet. Byggeriet har både elementer af karréstrukturen fra Toldbodgade og den høje skala fra Brohuset samtidig med, at bygningen åbner sig mod fjorden. Herudover "bæres" bebyggelsen af en gennemgående base, som på en meget synlig måde afspejler grundens trekantede facon. Endelig har byggeriet et unikt og meget varieret facadeudtryk, som aktiverer og levendegør huset fra kælder til tag og fra alle sider. Jævnfør bl.a. den nederste visualisering s. 10. Planen giver dog mulighed for arkitektoniske fortolkninger, herunder mindre variationer af bebyggelsens skala og tyngde. Der kan i alt - foruden parkering (6.000 m 2 over terræn) - opføres m 2 nybyggeri inden for delområde A svarende til en samlet bebyggelsesprocent på 340. Byggemulighederne er opdelt i sektioner, hvor den laveste sektion (basen) mod Strandvejen og fjorden kan opføres i op til 5 etager med en maks. bygningshøjde på 18,5 m, og den højeste sektion ved krydset Strandvejen/Toldbodgade kan opføres i op til 10 etager med en maks. bygningshøjde på 34,5 målt i forhold til Strandvejen. Jævnfør Bilag 2 og 3. Byggemulighederne inden for delområde B er begrænset til fladearealet under brokonstruktionen. Alle højder måles fra terræn ved Strandvejen, der Juni 2010

10 Redegørelse Visualisering af forslag til nybyggeri i lokalplanområdet - set fra Strandvejen med retning mod vest. fastsættes til 2,00 m DVR90. Opholdsarealer Der skal indrettes udendørs opholdsareal svarende til min. 10 % af det samlede etageareal for kontorer o.l. og 15 % for boliger. Det primære opholdsareal tænkes indrettet på "basen", hvor der er udsigt over vandet og hvor bygningen samtidig skærmer mod trafikken og trafikstøjen på broen. I det omfang det er støjmæssigt muligt kan der desuden indrettes udendørs opholdsareal i form af altaner og evt. tagterrasser. Udendørs opholdsarealer skal gives et grønt udtryk. Desuden er den rekreative havnefront et supplement til områdets egne opholdsfaciliteter. Trafik Vejbetjeningen af lokalplanområdet skal ske fra Strandvejen og Toldbodgade, jf. Bilag 2. Fra indkørslerne bliver der direkte adgang til bebyggelsens P-hus, der tænkes indrettet helt eller delvist i de nederste tre etager samt i kælder, jf. Bilag 3. Parkeringshuset kommer til at rumme op til 260 pladser, hvilket omfatter en ekstrakapacitet på min. 100 offentligt tilgængelige p-pladser i forhold til p-normen. Ved nedlæggelse af vejarealer sker dette efter vejlovgivningens regler. Den østligste tilslutning til Strandvejen skal grundet den store andel af ligeudkørende trafik ske ved signalregulering samt begrænsning til højre ind og højre ud. Tilsvarende bliver der i Toldbodgade kun adgang til bygningen for højresvingende trafik grundet sikkerheds- og kapacitetsmæssige hensyn. 10 Juni 2010

11 Redegørelse Visualisering af facade mod Toldbodgade. Adgang for gående tænkes at foregå fra tre hovedindgange. Indgangen kan bl.a. foregå fra fortov ved Strandvejen hvorfra der opbygges et trappeanlæg med direkte adgang til "basen" og de udendørs opholdsarealer her. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Visualisering af forslag til nybyggeri - set fra Vesterbro med retning mod nord. Forholdet til kysten Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af Aalborgs byzoneområde. Ifølge Planloven skal der redegøres for, hvordan planlagte bebyggelser Visualisering af forslag til nybyggeri i lokalplanområdet - set fra Nørresundby med retning mod syd. Juni

12 Redegørelse og anlæg i denne zone vil kunne påvirke kysten visuelt. Den eksisterende bebyggelse i området omfatter Havnevæsenets gamle administrationskontor - "Havnehuset" - samt brokontor, hvor hovedbygningen er opført i 3 ½ etager. Området ligger ca. 60 m fra fjorden og har således en meget synlig placering i kystlandskabet. Lokalplanen giver mulighed for, at den eksisterende bebyggelse erstattes af et nyt byggeri, hvor den højeste del (mod øst) kan opføres i 10 etager med en højde på op til 34,5 m over terræn ved Strandvejen. Det er et formål, at bygningen mht. skala og struktur skal forholde sig til den omgivende bebyggelse - bl.a. karréen langs Toldbodgade og "Brohuset" - men det er samtidig intentionen, at bygningen gives et markant arkitektonisk udtryk og på den måde er med til at tegne byprofilen på Aalborg centrale Havnefront. Det vurderes således, at det nye byggeri vil påvirke kysten visuelt. På side 9-11 er indsat visualiseringer og opstalter af det planlagte byggeri i lokalplanområdet. Vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) I henhold til VVM-bekendtgørelsen (nr af 6. dec. 2006) og bilag 2, pkt. 11a, om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM), skal der foretages en vurdering af, om projektet har en væsentlig indvirkning på miljøet og således om projektet er VVM-pligtigt. På baggrund af en gennemført screening af projektet, vurderes det, at der ikke er VVM-pligt. VVM-screeningen foreligger som et separat dokument. Fortidsminder Forud for påbegyndelse af bygge- eller anlægsarbejder, der medfører udgravning i lokalplanområdet, kan bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres, i henhold til Museumslovens 25 anmode Aalborg Historiske Museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå inden for en frist på 4 uger komme med en udtalelse om dette. Udgiften til arkivalsk kontrol og en eventuel mindre arkæologisk forundersøgelse afholdes af museet, mens udgiften til en eventuel større forundersøgelse afholdes af bygherren eller den, for hvis regning jordarbejdet skal udføres, jf. Museumslovens 26, stk Kommuneplanen I kommuneplanens hovedstruktur er lokalplanområdet udpeget som højt prioriteret byomdannelsesområde. Lokalplanen er således i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur. Lokalplanen ligger inden for kommuneplanens rammeområde 1-1-D1 "Strandvejen, Slotspladsen m.fl.". Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne, for så vidt angår anvendelse, bebyggelsesprocent, etageantal samt bygningshøjde. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Lokalplanområdet omfattes af kommuneplantillægget. Inden for området ønskes bl.a. mulighed for at opføre dagligvarebutikker på op til m 2. Lokalplanen fastlægger således, at der inden for lokalplanområdet som helhed kan etableres butikker med et samlet bruttoetageareal på m 2. Bolig- og befolkningsprognose I Aalborg Kommunes boligprognose for perioden er det forudsat, at der i Aalborg Midtby bliver bygget 861 nye boliger. I hele Midtbyen forventes etableret nye boliger i den betragtede periode. 12 Juni 2010

13 Redegørelse Skole og institutioner Lokalplanområdet hører under Sønderbroskolens distrikt. Skolen har ca. 280 elever fra 0. til 9. klasse fordelt på 1-3 spor. Der er også skolefritidsordning - DUS og DUS2 - tilknyttet. Skolen ligger ca. 2 km fra lokalplanområdet. I Vestbyen og Midtbyen/Sønderbro findes en lang række muligheder for børnepasning. Der er aktivitetscentre for ældre i Fyensgade, Sjællandsgade, Ågade og på Grønlands Torv. Kollektiv trafik Lokalplanområdet ligger mindre end 500 m fra Østerågade/Nytorv, Ved Stranden og Vesterbro, der alle er hovedknudepunkter for den kollektive bustrafik, herunder bybusser såvel som regionalbusser. Teknisk forsyning mv. El Under Limfjordsbroen, i lokalplanens område B, er placeret en større 10 kv transformerstation med offentlig forsyning, krydsfelt med fiberudstyr samt tilhørende el- og fiberledningsanlæg. Anlæggets forbliven på stedet samt adgang hertil skal sikres i forbindelse med gennemførelsen af projektet. Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. Fjernvarmeforsyningens pumpestation Broen Syd Pumpestation er placeret under brofæstet i lokalplanens område B. Pumpestationens forbliven på stedet samt adgang hertil skal sikres i forbindelse med gennemførelsen af projektet. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan, hvor den vestlige del af området er angivet som fælleskloakeret, mens den østlige del er angivet som fællesprivat fælleskloakeret. Spildevandsplanen vil blive ændret, således at lokalplanområdet bliver angivet som planlagt fællesprivat separatkloakeret ved lejlighed. Dette indebærer, at den interne kloak skal separatkloakeres i forbindelse med ombygning eller nybyggeri. Overflade- og spildevand fra lokalplanområdet skal afledes til kloakken i Strandvejen. Spildevand ledes til rensning ved Renseanlæg Vest. Under kraftig regn udledes opspædt spildevand til Limfjorden. Renovation Af hensyn til fremkommeligheden i området, skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Renovationsvæsenets regulativer. Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Renovationsvæsenets regulativer. Regulativerne findes på Renovation - etageejendomme Ved etageejendomme vurderes, om der er så store affaldsmængder, at der er basis for at etablere affaldsøer på grunden. Opsamlingen kan ske i kuber/containere, eller, hvor det er praktisk muligt og økonomisk forsvarligt, i underjordiske containere. Underjordiske løsninger er mindre synlige og støjgenerne er mindre. Ved større boligkomplekser kan der med fordel etableres plads til central opsamling af eksempelvis storskrald, metal, elektronikaffald og farligt affald. De to sidstnævnte affaldstyper skal kunne opbevares aflåst. Dvs. egentlige genbrugspladser/miljøpladser. Fordelen ved denne løsning er, at der opnås bedre udnyttelse af udstyr, nemmere opsyn og mere fleksibilitet for beboerne. Hvor mulighederne taler for det, bør det overvejes, om der skal etableres underjordiske affaldssystemer såsom centralsug eller mobilsug for de fraktioner, som indgår i kildesorteringen. Juni

14 Redegørelse Ved etablering af skakte skal der tages højde for pligten til at kildesortere. Dvs. mulighed for at etablere skakte, der kan håndtere flere affaldstyper. Desuden skal der tages hensyn til renovationsarbejdernes arbejdsmiljø. Renovation - erhverv Ved erhvervsejendomme bør der udlægges arealer til opsamling af affald, så det sikres, at der er plads til en rationel affaldssortering og opbevaring. Hvor der er behov for at opsamlingen af affald skal ske i storcontainere, skal der tages hensyn til, at containeren skal kunne tømmes af en lastbil, som skal kunne komme helt hen til containeren. Renovation - detailhandel Ved detailhandelsbutikker bør der, afhængigt af butikstypen, tages højde for og afsættes plads til, at kunderne kan aflevere tom emballage som eksempelvis flasker, malingsrester og lign. Jordforurening Inden for lokalplanområdet har der foregået aktiviteter, der kan have givet anledning til jordforurening. Region Nordjylland har endnu ikke taget stilling til kortlægning i henhold til jordforureningsloven (Lov nr. 370 af 2. juni 1999 med senere ændringer). Status for kortlægningen kan fås ved henvendelse til Region Nordjylland. Hvis et kortlagt areal eller en del af et kortlagt areal ønskes anvendt til bl.a. bolig, børneinstitution, offentlig legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, eller institution, skal ejer eller bruger af arealet ansøge kommunen om tilladelse efter jordforureningslovens 8, før man ændrer anvendelsen af det kortlagte areal Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og kommunens Teknik- og Miljøforvaltning underrettes. Herefter vurderes det, om der skal fastsættes vilkår inden arbejdet kan genoptages. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. Der er 1. januar 2008 indført nye regler om områdeklassificering. På kan man se, om lokalplanområdet er helt eller delvist omfattet af områdeklassificering. Områdeklassificering betyder, at jorden defineres som værende lettere forurenet. Det medfører, at flytning af jord fra hver enkelt matrikel skal anmeldes til Renovationsvæsenet, og jorden fra hver matrikel skal analyseres i forbindelse med jordflytningen. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet ligger inden for et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Erhverv Når Aalborg Kommune tillader ny aktivitet i et område, sker det på grundlag af en miljøklassificering. Enhver aktivitet er klassificeret efter, hvor meget den erfaringsmæssigt belaster omgivelserne med bl.a. støj, rystelser og trafik. Se mere i Bilag A. Lokalplanen begrænser ikke den igangværende, lovlige erhvervsudøvelse for områdets eksisterende virksomheder. Hvis man ændrer anvendelsen af et areal til bolig, skal ejer/bruger ifølge jordforureningslovens 72 b sikre sig, at det øverste 50 cms jordlag ikke er forurenet, eller at der er varig fast belægning. 14 Juni 2010

15 Redegørelse Miljøvurdering af planer og programmer "Lov om miljøvurdering af planer og programmer" opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Formålet med loven er at fremme en bæredygtig udvikling. Derfor skal offentlige myndigheder udarbejde en miljøvurdering (miljørapport), hvis gennemførelse af en plan eller et program kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplanen og kommuneplantillægget omfatter et projekt i lovens bilag 4, pkt. 10 b: Anlægsarbejder i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Det vurderes dog samtidigt, at planen er omfattet af lovens 3 stk. 2., idet den fastsætter anvendelsen af et mindre område på lokalt plan. Det skal således kun gennemføres en miljøvurdering, hvis planen antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. Planerne er derfor screenet i forhold til kriterierne nævnt i lovens bilag 2. Kommunen har herefter vurderet, at lokalplanen/kommuneplantillægget er omfattet af kravet om at udarbejde en miljøvurdering (Miljørapport), da planens muligheder for at opføre et nybyggeri på op til m 2 fordelt på 7-10 etager er en væsentlig ændring i forhold til det bestående miljø, der omfatter det gamle havnekontor (4 etager) med tilhørende parkeringareal. Miljørapporten følger umiddelbart herefter. Kommunen har, jf. lovens 7 og bilag 1, vurderet, at følgende emneområder er relevante at beskrive: Visuelle konsekvenser Skyggevirkninger Trafikafvikling Trafikstøj Luftforurening fra trafik Miljøstatus og afværgeforanstaltninger er beskrevet i sammenhæng med konsekvensvurderingen. Miljørapport Resume Miljørapporten omfatter en vurdering af miljømæssig påvirkning inden for følgende temaer: Visuelle konsekvenser, Skyggevirkninger, Trafikafvikling, Trafikstøj, Luftforurening fra trafik, 0-alternativet samt Overvågning. Lokalplanen giver mulighed for et byggeri, der grundet højde, arkitektur og facadeudtryk vil have en visuel indvirkning på byprofilet langs havnefronten. Etablering af det planlagte byggeri vil endvidere få udsigtsmæssige konsekvenser for den bagvedliggende bebyggelse langs Toldbodgade. Det planlagte byggeri er visualiseret såvel som bygget op i en 3D-model. På baggrund af 3D-modellen er der udarbejdet skyggediagrammer for månederne medio marts til medio september henholdsvis kl. 13, 15, 17 og 19 (18), jf. side 17. Det vurderes, at det planlagte nybyggeri vil have en meget begrænset skyggevirkning på de tilstødende rekreative arealer langs havnefronten. Trafikbetjeningen af den nye bebyggelse i området skal ske fra Strandvejen og Toldbodgade, som vist i princippet på Bilag 3 (Illustrationsplanen). Der er foretaget beregninger af trafikmængder og trafikstrømme til og fra området. Herudover er det vurderet, at vejbetjeningen af hensyn til kapacitet og sikkerhed kun kan ske under en række forudsætninger. Væsentlige forudsætninger er, at der ikke tillades venstresvingende trafik ud og ind fra Strandvejen via et nyt signalreguleret kryds, der placeres ca. 25 m øst for broen. Tilsvarende tillades kun "højre-ind" adgang via separat svingbane fra Toldbodgade. Ved begge indkørsler skal sikres tilstrækkeligt opmarchareal inde i P-huset ved eventuelle bom-anlæg - i praksis plads til 2-3 biler. Endelig skal fodgængeradgang til P-huset placeres så tæt på det eksisterende fodgængerfelt ved Strandvejen/Toldbodgade som muligt. Lokalplanområdet er belastet med støj fra de om- Juni

16 Redegørelse givende veje Vesterbro (Limfjordsbroen), Strandvejen og Toldbodgade og Gammel Strandvej. Med udgangspunkt i en fremskrivning af de respektive trafikmængder tillagt den trafik, som den planlagte anvendelse af lokalplanområdet selv genererer er der foretaget en støjberegning i Soundplan. Til brug for en detaljering af de viste støjudbredelseskurver er der endvidere indsat beregningspunkter for støjværdier både på bebyggelsens såvel som nabobebyggelsens facader. Af beregningsresultaterne fremgår, at hovedparten af den planlagte bebyggelse vil blive belastet med et støjniveau, der overstiger den gældende grænseværdi for boliger. Værdien for boliger kan dog overholdes på facaderne i karréens indre bag punkthuset samt på bagsiden af dette. Det fremgår også, at en meget stor del af det planlagte byggeri vil blive belastet med et støjniveau, der overstiger den gældende grænseværdi for kontorer og liberale erhverv. Udendørs opholdsarealer vil kunne etableres ovenpå basen, hvor grænseværdien er overholdt på næsten hele fladen samt som private altaner på udvalgte dele af facaden og evt. taghaver. For at sikre en acceptabel støjpåvirkning af bebyggelsen skal støjbelastede dele af facaden udformes med en tætsluttende støjskærm, der indpasses, så den både arkitektonisk og materialemæssigt virker som en integreret del af bebyggelsen. Eventuelle ændringer i støjforholdene for nabobebyggelsen langs Toldbodgade er også beregnet. Resultatet viser en meget lille forskel - mellem 0 og 1 db. Støjforskellene er så små, at det ikke vil opleves som en reel hørbar forskel ift. fx beboerne i området. Området vil dog stadig betegnes som værende støjbelastet. Lokalplanområdet rummer en målestation, hvor luftkvaliteten løbende følges. Her er der i perioden 2000 til 2008 målt et fald i luftens koncentration af kulilte, mens koncentrationen af partikler har været varierende - først med et fald og derefter med en stigende tendens. Grænseværdierne for partikler vurderes at være overholdt. Samtidig har luftens indhold af andre skadelige stoffer - fx svovldioxid og bly - været kraftigt faldende. Samlet set vurderes det, at der p.t. ikke forekommer problemer med luftkvaliteten i lokalplanområdet og dette vurderes også at være tilfældet fremover. Der er ikke fremsat egentlige alternativer til planen udover at bevare status quo - det såkaldte 0-alternativ. Her vil de nuværende anvendelser kunne fortsætte i området, og der vil alene kunne ske mindre udbygninger og ombygninger mv.. Forandringer vil dog ikke ske ud fra en samlet plan, og området vil fortsat opleves som diffust og utilpasset ift. omgivelserne og byprofilet. Trafikafviklingen og støjsituationen i området kan løbende følges gennem trafiktællinger, støjmålinger mv.. Herved sikres, at eventuelle problemer hurtigt kan afhjælpes. Tilsvarende overvåges luftkvaliteten løbende via målestation i området. Visuelle konsekvenser Lokalplanområdet ligger ca. 60 m fra fjorden og har således en meget synlig placering i kystlandskabet. Planen giver mulighed for, at den eksisterende bebyggelse erstattes af et nyt byggeri, hvor den højeste del (mod øst) kan opføres i 10 etager med en højde på op til 34,5 m over terræn. På s ses visualiseringer af den planlagte bebyggelse, herunder indpasningen i det eksisterende byprofil. Det er et formål at bygningen mht. skala og struktur skal forholde sig til den omgivende bebyggelse - bl.a. karréen langs Toldbodgade og "Brohuset" - men det er samtidig intentionen, at bygningen gives et markant arkitektonisk udtryk og på den måde er med til at tegne sin egen del af byprofilen på Aalborg centrale Havnefront. Det vurderes på den baggrund, at planens realisering har en visuel indvirkning på fjordlandskabet og havnefronten. Etablering af det planlagte byggeri vil endvidere få udsigtsmæssige konsekvenser for den bagvedliggende bebyggelse langs Toldbodgade. 16 Juni 2010

17 Redegørelse Skyggevirkninger I relation til indpasning af ny bebyggelse i op til 10 etager (34,5 m maks. højde) er der udarbejdet skyggediagrammer for den planlagte bebyggelse. Diagrammerne, der ses på s. 18, viser skyggevirkningen på tilstødende ejendomme i forårs- og sommermånederne - medio marts til medio september. Skyggevirkningen er visualiseret henholdsvis kl. 13, 15, 17 og 19 (18). Det vurderes, at det planlagte nybyggeri vil have en meget begrænset skyggevirkning på de tilstødende rekreative arealer langs havnefronten - bl.a. ved Rosdahl's og Jomfru Ane Parken. Specielt om eftermiddagen i højsæsonen - hvor udeophold er mest efterspurgt - vil skyggevirkningen i langt overvejende grad kun berøre selve Strandvejen. Trafikafvikling Trafikbetjeningen af den nye bebyggelse i området skal ske fra Strandvejen og Toldbodgade, som vist i princippet på Bilag 3 (Illustrationsplanen). Vurderingen af betjeningsmulighederne er sket ud fra følgende funktionsfordeling: P-hus: Min. 100 off. tilgængelige pladser samt P- pladser tilhørende selve bygningen - i alt op til 260 pladser (ca m 2 ). Detailhandel: m 2 dagligvarebutik Øvrige funktioner: m 2 bolig, kontor mv. Endvidere forudsættes det, at hovedparten af trafikken kommer fra vest (75 %) og 25 % fra øst. Årsagen er, at det nye P-hus primært er tiltænkt trafikken fra broen og Vestbyen og kun i mindre grad trafikken fra øst (Havnefronten mv.), hvor der i forvejen er en stor parkeringskapacitet. På førnævnte grundlag er der beregnet en samlet forventet trafikmængde fra lokalplanområdet på biler pr. døgn (ÅDT) i begge retninger. Ved en spidstimeandel på 10 % vil der således skulle afvikles ca. 130 biler i hver retning i spidstimen. Mertrafikken forventes at fordele sig med biler (ÅDT) på både Strandvejen og Toldbodgade og biler (ÅDT) på Limfjordsbroen. Af hensyn til kapacitet og sikkerhed kan den planlagte vejbetjening via Strandvejen og Toldbodgade kun ske under en række forudsætninger: - Ved begge indkørsler skal sikres tilstrækkelig opmarchareal inde i selve P-huset ved eventuelle bomanlæg, så der ikke forekommer tilbagestuvning af trafikken ud på de tilstødende veje. I praksis betyder dette, at der skal sikres plads til 2-3 biler før en eventuel bom inde i P-huset. - I Toldbodgade bør der kun etableres en "højre-ind" adgang med tilhørende separat højresvingsbane for at forebygge risikoen for bagendekollisioner. Grundet oversigtsforhold og sikkerhed bør der således ikke gives mulighed for "højre-udkørsel". Til cyklisterne etableres cykelbane inderst, så de svingende bilister i højresvingsbanen får mest mulig tid til at orientere sig ift. de bløde trafikanter. - På Strandvejen etableres indkørsel til området med signalregulering ca. 25 m øst for broen. Idet den indkørende trafik fra øst kan betjenes via Toldbodgade tillades ikke venstresving fra øst ved indkørsel fra Strandvejen. Da der ikke bliver mulighed for venstresving ud på Strandvejen skal der kun etableres et "halvt" signalreguleret kryds, hvilket betyder at den vestgående trafik på Strandvejen ikke berøres af signalreguleringen. Den vestgående trafik fra P-huset skal i stedet ledes ad Strandvejen, til højre Ved Stranden og videre mod vest ad Borgergade/Kastetvej/Badehusvej. Der skal rettes særlig opmærksomhed mod at sikre synligheden af det nye signalanlæg som let "forstyrres" af vejens kurvede forløb samt brokonstruktionen. Tilsvarende skal omløbstiden i det nye kryds samordnes med krydset Strandvejen/Toldbodgade. - Fodgængere til området skal bl.a. bruge det ek- Juni

18 Redegørelse21 marts Kl marts Kl marts Kl 14 Skyggediagrammer - marts/september marts marts Kl Kl marts marts Kl Kl marts Kl Kl marts marst Kl Kl marts Kl 18 21marts marst Kl Kl marst 21 marts Skyggediagrammer Kl Kl april/august 21 marts Kl 18 Medio april / august Kl 13 Medio april / august Kl 15 Medio april / august Kl 17 Medio april / august Kl 19 Medio april / august Kl 13 Medio april / august Kl 15 Medio april / august Kl 17 Medio april / august Kl 19 Medio april / august Kl 13 Medio april / august Kl 15 Medio april / august Kl 17 Medio april / august Kl 19 Medio maj / juli Kl 13 Skyggediagrammer - maj/juli Medio maj / juli Kl 15 Medio maj / juli Kl 17 Medio maj / juli Kl 19 Medio maj / juli Kl 13 Medio maj / juli Kl 15 Medio maj / juli Kl 17 Medio maj / juli Kl 19 Medio maj / juli Kl 13 Medio maj / juli Kl 15 Medio maj / juli Kl 17 Medio maj / juli Kl 19 Medio juni Kl 13 Medio juni Kl 15 Medio juni Kl 17 Medio juni Kl 19 Skyggediagrammer - juni Medio juni Kl 13 Medio juni Kl 15 Medio juni Kl 17 Medio juni Kl 19 Medio juni Kl 13 Medio juni Kl 15 Medio juni Kl 17 Medio juni Kl 19 Skyggediagrammer - medio forår, højsommer og sensommer - kl. 13, kl. 15, kl. 17 og kl Juni 2010

19 Redegørelse Støjberegning for lokalplanområdet ved realisering af nybyggeri. Trafikken på de tilstødende veje er fremskrevet til sisterende fodgængerfelt ved Strandvejen/Toldbodgade, hvorfor fodgængeradgang til P-huset bør etableres så tæt på denne som muligt. Trafikstøj Ved nybyggeri og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse i området gælder, at støjbidraget fra vejtrafik ikke må overstige Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier, p.t. vejledning nr. 4/2007. Ved boliger skal det således sikres, at støjen ikke overstiger 58 db(a) på facader og opholdsarealer. Lokalplanområdet er belastet med støj fra de omgivende veje Vesterbro (Limfjordsbroen), Strandvejen og Toldbodgade og Gammel Strandvej. Gennemførte målinger er fremskrevet til år 2015 (ÅDT), hvor trafikken vil fordele sig med biler på Limfjordsbroen, biler på Strandvejen, biler på Toldbodgade og biler på Gl. Strandvej. Med udgangspunkt i de fremskrevne trafikmængder tillagt den trafik, som den planlagte anvendelse af lokalplanområdet selv genererer se forrige afsnit om "Trafikafvikling" er der foretaget en støjberegning i Soundplan på basis af beregningsmetoden Nord2000. På kortet s. 19 ses resultatet af støjberegningen. Til brug for en detaljering af de viste støjudbredelses- Juni

20 Redegørelse kurver er der endvidere indsat beregningspunkter for støjværdier 28 steder horisontalt på bebyggelsens facader samt på hver enkelt etage. På tilsvarende vis er der indsat en række beregningspunkter på facaden af den eksisterende karrébebyggelse syd for Toldbodgade. En liste over støjværdierne i alle beregnede punkter er indsat i Bilag 4. Af beregningsresultaterne fremgår, at hovedparten af den planlagte bebyggelse vil blive belastet med et støjniveau, der overstiger den gældende grænseværdi for boliger på L den = 58 db. Værdien for boliger kan dog overholdes på facaderne i karréens indre bag punkthuset samt på bagsiden af dette, jf. beregningspunkt 3-6 og på kortet s. 19. Af resultaterne fremgår også, at en meget stor del af det planlagte byggeri vil blive belastet med et støjniveau, der overstiger den gældende grænseværdi for kontorer og liberale erhverv på L den = 63 db. Særligt facaderne tættest mod Limfjordsbroen er støjbelastede (pkt og pkt. 1) samt de nederste 4-5 etager af de øvrige fritlagte facader. Udendørs opholdsarealer vil kunne etableres ovenpå basen/bastionen, hvor grænseværdien på L den = 58 db er overholdt på næsten hele fladen (pkt. 2-8, pkt og pkt ). Samtidig vil der være mulighed for at etablere private altaner på udvalgte dele af facaden. For at sikre en acceptabel støjpåvirkning af bebyggelsen iht. reglerne om "huludfyldning" se Bilag C skal de støjbelastede dele af facaden udformes med en tætsluttende støjskærm. Visuelt tænkes skærmen indpasset, så den både arkitektonisk og materialemæssigt virker som en integreret del af bebyggelsen. Skærmen skal udformes med en støjdæmpende effekt på min. 15 db. Den nøjagtige udformning samt omfang af skærmen vil dog først blive fastlagt i forbindelse med detailprojekteringen. Skærmen vil - udover støjdæmpning - kunne medvirke til at reducere energiforbruget i bebyggelsen - dels til opvarmning og dels til ventilation - idet der kan indpasses løsninger med naturlig ventilation. Der er også udført en beregning af støjpåvirkningen af nabobebyggelsen mod syd såfremt lokalplanen realiseres. For at kunne vurdere en eventuel ændret påvirkning er der - som sammenligningsgrundlag - foretaget en tilsvarende støjberegning blot med den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet - altså de nuværende fysiske forhold med trafiksituationen i 2015 jf. kort samt støjværdier i Bilag 4 En sammenligning af de beregnede støjværdier i facadepunkterne på sydsiden af Toldbodgade viser en meget lille forskel - mellem 0 og 1 db. De største forskelle ses på de øverste etager. Dette kan forklares med, at den eksisterende bygning er lavere end de planlagte nybyggeri, og derfor skærmer den eksisterende bygning ikke så meget for støjen fra broen, som er eventuel ny højere bygning vil gøre. Støjforskellene er dog så små, at det ikke vil opleves som en reel hørbar forskel ift. fx beboerne i området. Området vil stadig betegnes som værende støjbelastet. Luftforurening fra trafik Emissioner fra biltrafikken som særligt er i fokus er kulilte (CO), kvælstofoxider (NO x 'er), kulbrinter (HC) samt partikler. Partiklerne kommer bl.a. fra dieselkøretøjernes udstødning og kan resultere i bronkitis og kræft. Luftforurening har derfor betydning for de mennesker der bor eller færdes på lokaliteter, der er påvirket af luftforurening. De fleste emissioner fra trafikken er faldende. Dette gør sig bl.a. gældende for CO, HC og NO x 'er, der er faldet 40-60% fra 2000 til Den positive udvikling - som forventes at fortsætte i de kommende år - skyldes primært udskiftning af bilparken, hvor stadig flere biler har katalysatorer og partikelfiltre. Den forbedrede bilteknologi vil formodentlig i en årrække fremover bidrage til lavere emissioner trods en vækst i trafikken. Den højeste koncentration af de forurenende stoffer findes langs de store veje i den centrale midtby. Bebyggelse på begge sider af vejene hindrer luftforureningen i at spredes. 20 Juni 2010

21 Redegørelse På Vesterbro ved Limfjordsbroen - i lokalplanområdets nordlige del - er der opsat en målestation, hvor luftkvaliteten følges. Her er der i perioden 2000 til 2008 sket et fald i luftens koncentration af CO, mens koncentrationen af NO x 'er har været varierende - først med et fald og derefter med en stigende tendens. Det danske overvågningsprogram for luftkvalitet konkluderer i årsrapporten fra 2007, at grænseværdien for partikler er overholdt på Vesterbro ligesom indholdet af andre stoffer (fx svovldioxid og bly) er faldet kraftigt hen over årene. Ud fra de gældende grænseværdier for de forurenende stoffer vurderes det, at der p.t. ikke forekommer problemer med luftkvaliteten på lokaliteten. Tilsvarende vurderes det - grundet den relativt lille mertrafik fra området sammenholdt med den teknologiske udvikling samt skærpede miljøkrav - at der heller ikke fremover vil være problemer med luftforurening i og omkring lokalplanområdet. 0-alternativet Der er ikke fremsat egentlige alternativer til planen udover at bevare status quo - det såkaldte 0-alternativ. Ved 0-alternativet vil de nuværende anvendelser kunne fortsætte i området, og der vil alene kunne ske mindre udbygninger og ombygninger, herunder udskiftning af aktiviteter eller indpasning af nye. Forandringer vil dog ikke ske ud fra en samlet plan, og området vil fortsat opleves som diffust og utilpasset ift. omgivelserne og byprofilet langs Aalborg Havnefront. Status quo vil formentlig betyde en mindre mertrafik til og fra området end den, der følger af planens realisering. Støjmæssigt vil området dog under alle omstændigheder være belastet af vejtrafikstøj. Overvågning Trafikafviklingen på Strandvejen og Toldbodgade kan løbende følges gennem trafiktællinger mv. i området. På baggrund heraf må det vurderes om trafikafviklingen foregår tilfredsstillende. Herved sikres, at eventuelle problemer hurtigt kan afhjælpes. På tilsvarende vis kan støjsituationen regelmæssigt kontrolleres via målinger, og dermed kan behovet for nødvendig støjafskærmning mod trafikstøj løbende vurderes, så grænseværdierne overholdes. Endelig kan luftkvaliteten i og omkring lokalplanområdet løbende følges via målinger fra målestationen samt via prognosemodellen for forureningsniveauet på kommunens hjemmeside (www. aalborg-trafikinfo.dk). Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Trafikregulering Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret flg. tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Matr.nr. 1359p, Aalborg Bygrunde Tinglyst: Titel: Dok om tilbygning til kontorbygning Juni

22 Redegørelse Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 1359p, Aalborg Bygrunde Tinglyst: Titel: Dok om at der på et vist areal ikke må opføres bygninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 1359p, Aalborg Bygrunde Tinglyst: Titel: Dok om adgangsvej samt EDB-knudepunkt i underjordisk rum med tilhørende adgang Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 1359p, Aalborg Bygrunde Tinglyst: Titel: Dok om glaskarrusel mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Aalborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten. 22 Juni 2010

23 Planbestemmelser HAVNEGADE. OLESENS GADE EPROMENADE TÅRN- HUS- GADE PORT- HUS- GADE NYBRO- GADE NYBROGADE SKIBBROGADE STRANDVEJEN VESTRE KANALGADE ØSTRE KANALGADE BROHUSGADE LIMFJORDSBROEN Limfjorden DE KASTETVEJ SANKT JØRGENS G SVENDSGADE BADEHUSVEJ BORGERGADE KORSGADE DALGASGADE GAMMEL STRANDVEJ VENDELBOGADE HOLBERGSGADE JENS BANGS GADE EGHOLMS- GADE VESTERBRO KORS- GADE Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:4.000 REBERBANSGADE Indledning URBANSGADE LADEGÅRDSGADE STRANDVEJEN TOLDBODGADE KATTESUNDET BORGERGADE KLOSTER- JORDET GRAVENS- GADE Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere VESTERÅ STRANDVEJEN Juni STENGADE TIENDE- LADEN VESTERÅ JOMFRU ANE GADE BISPENSGADE ALGADE LADS C.W. OBELS PLADS ADELGADE GAMMELTORV VED STRANDEN MAREN TURIS GADE ØSTERÅGADE LILLE KONGENSGADE lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. NYTORV ADE SL RASKENSGADE

24 Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre 1.1 at der kan opføres bebyggelse til blandede bymæssige funktioner som kontorer, boliger, detailhandel, parkeringshus mv., 1.2 at ny bebyggelse tilpasser sig omgivelserne mht. struktur, skala og volumen, 1.3 at ny bebyggelse gives et markant og nutidigt udtryk, der passer til placeringen ved broen og fjorden, og 1.4 at området vejbetjenes fra Strandvejen og Toldbodgade, og at der etableres mindst 100 offentligt tilgængelige p-pladser. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Aalborg Bygrunde 1359p samt del af offentligt vejareal "n" Vesterbro, samt alle parceller, der efter den udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Opdeling i delområder Lokalplanområdet opdeles i delområde A og B, som vist på Bilag 1 og Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse, delområde A Boliger (etage) Butikker* Butikslignende formål Restaurant o.l. Hotel o.l. Klinikker mv. Kontorer Service Kulturelle formål Undervisning Tekniske anlæg** Anvendelserne er specificeret i Bilag A. * Der må etableres dagligvarebutikker med et max. bruttoetageareal på op til m 2 inkl. salgsareal, lager, kontor mv. Der kan i alt inden for lokalplanområdet etableres butikker med et samlet bruttoetageareal på m 2. ** Tekniske anlæg ud over parkeringshus og P- pladser kun til områdets lokale forsyning, bortset fra eventuel genplacering og udvidelse af transformerstation fra delområde B til offentlig forsyning. 3.2 Anvendelse, delområde B Tekniske anlæg* Anvendelserne er specificeret i Bilag A. * Området omfatter en del af Limfjordsbroens konstruktion med vejanlæg o.l. Arealet "under" broen kan fortsat anvendes til parkeringsformål, pumpestation, transformerstation mv. 4. Udstykning Ingen bestemmelser. 24 Juni 2010

25 Planbestemmelser 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Nybyggeri, delområde A Der kan ud over areal til parkering i alt opføres bebyggelse med et samlet etageareal på maks m 2 inden for lokalplanområdet, jf. Bilag 2 samt illustrationsskitsen på Bilag 3. Herudover kan der opføres ca m 2 parkeringsareal over terræn. Ny bebyggelse må højst opføres med det maksimale etagetal og de maksimale bygningshøjder, der er angivet for de forskellige bygningssektioner på Bilag 2. Eventuelle elevatorer skal indpasses inden for den maksimale bygningshøjde angivet på Bilag 2. Profilen af den kommende bebyggelse skal fremstå som vist på visualiseringerne på side 10 i lokalplanen. Bygningshøjder måles fra terræn ved Strandvejen, dog min. fra den fastsatte sokkelkote 2,00 m DVR90, som svarer til eksisterende terræn. 5.2 Nybyggeri, delområde B Inden for delområdet kan der under og som en integreret del af brofæstet etableres bebyggelse med et samlet etageareal svarende til fladearealet. Ny bebyggelse må ikke være højere end undersiden af selve brokonstruktionen. 6. Bebyggelsens udseende Det er intentionen, at ny bebyggelse i området skal have et markant nutidigt og levende formsprog, der dels relaterer sig til strukturen og skalaen af de omkringliggende bebyggelser og konstruktioner, og dels forholder sig til stedets helt unikke placering ved bro og fjord. 6.1 Formsprog og facadeudtryk, delområde A Ny bebyggelse skal mht. formsprog og facadeudtryk skille sig markant ud i forhold til omgivelserne. Bebyggelsen skal være særlig og unik og fremstå med et varieret facadeudtryk, som svarer til de viste referencefotos på s. 26. Større monotone eller "døde" facadepartier tillades således ikke. Variation kan også sikres ved etablering af visuelle brud i facaden - fx i overgangen mellem to bygningssektioner eller markante skift i etagetal eller bygningshøjde. Andre muligheder er etablering af bygningsfremspring eller indskæringer samt indpasning af bygningsdetaljer. Den lave del af bygningskomplekset (jf. Bilag 2) fremtræder som en base/bastion, der materiale- og farvemæssigt står i harmoni med resten af byggeriet, men hvor der samtidig sikres en "aktivering" af facaderne. Dette kan bl.a. ske ved brug af transparente facadematerialer, fremskudte bygningsdele, opsætning af integreret trappeanlæg mv. Jævnfør visualiseringerne s i redegørelsen. 6.2 Facadematerialer, delområde A Facader skal udføres i følgende naturlige genanvendelige materialer: Glas, metal, beton eller tegl, eller som en kombination af materialerne. Dele af facaden kan endvidere fremtræde i natursten eller med beklædning af træ eller facadetegl. Facader skal overvejende fremtræde i hvidt eller hvide/lyse farvenuancer, mens basen skal fremtræde i grå eller mørkegrå farvenuancer. Vinduesrammer, karme og døre udføres i træ, metal eller glas, eller som en kombination af disse materialer. 6.3 Tage, delområde A Tage udføres som flade tage eller tage med énsidig taghældning med beklædning af pap, naturskifer, forpatineret metalplade, græs eller grus/småsten. 6.4 Facadematerialer, delområde B Ved renovering og reparation af eksisterende facader skal der anvendes følgende genanvendelige materialer: Tegl, beton, metal, træ og glas. Juni