Veje til billige boliger i København

Transkript

1 Veje til billige boliger i København

2 Billigbolig En bolig på 85 m2 til kr. i månedlig boligudgift Deflateret med 3,5% fra betalingsår til 2005 Ekskl. forbrugsafgifter Det vil være muligt at foretage tilkøb

3 Idegrundlag 3 OVERLAPPENDE KONCEPTER Organisationskoncept Koncentreret om etableringen af en fond med almennyttig formål i samarbejde med professionelle aktører Finansielt koncept Baseret på volumen samt udnyttelse af bygherregevinst og krydssubsidiering fra salg af almindelige boliger til sikring af boligudgift på kr./månedligt (2005-niveau) Teknik- og designkoncept Baseret på industriel fabrikation af præfabrikerede boligmoduler i store serier af i et design, der kan tilpasses lokale miljøer med lave produktionsomkostninger som følge af stordrift, industrialisering og internationalisering Værdiskabelsen kommer af det samlede koncept Koncepterne detaljeres, suppleres og kan tilpasses

4 Principper og forudsætninger Storleverance At udnytte det betydelige volumen ved samlede udbud Industrialisering og lean construction At opføre mest muligt under tag på fabrik, anvende lean principper samt partnering Digitalisering At betjene sig af fælles portal til samarbejde, erfarings-opsamling og videndeling Kundeindflydelse At introducere basisboliger med enkel indretning med mulighed for tilkøb Task Force At samle al management hos en enkelt administrator Lean Forvaltning At kommunen sikrer slank kommunal forvaltning og planlægning Solidarisk finansiering (krydssubsidiering) At udnytte fondens gevinst fra salg af andre boligtyper til medfinansiering af er Lang finansiering At tilbyde særlig finansiering af er ved udskydelse af bygherrevederlaget Internationalisering At udnytte det globale marked

5 Organisationskoncept Fonden for Billige Boliger Fondens formål Samarbejde med kommune og almene boligorganisationer Tildeling af boliger Drift

6 Fonden for Billige Boliger STIFTERE Akademisk Arkitektforening BoligfondenKuben DISfonden KAB Fonden Kooperationen BESTYRELSE Jørgen Nue Møller (formand) Keld Fuhr (næstformand) BoligfondenKuben Henning Thomsen, Akademisk Arkitektforening Børge Faaborg, DISfonden Jesper Nygård KAB Fonden Ole Løvig Simonsen Kooperationen MANAGEMENT KUBEN OPP A/S

7 Fondens formål MÅL & AKTIVITETER At fremme udvikling og opførelse af billige boliger i danske byer. At støtte tilvejebringelse af gode boligforhold At opføre, sælge og administrere billige boliger Fonden kan indgå aftaler med branchekyndige virksomheder Fonden kan drive finansieringsvirksomhed i form af indskud, udlån og garantistillelse BOLIGTILBUD Billigbolig andel Billigbolig ejer Billigbolig leje Billigbolig almen, dog kun i samarbejde med almene boligorganisationer. Fonden kan ikke selv være driftsherre for almene boliger Andelsboliger Ejerboliger

8 Samarbejder MED KØBENHAVNS KOMMUNE som Tilvejebringer plangrundlag Tilbyder kommunale byggemuligheder i størst muligt omfang efter gældende regler Sikrer slank, entydig og stram sagsbehandling mellem alle kommunens afdelinger MED ALMENE BOLIGORGANISATIONER Formentlig 25 33% almene boliger i det samlede projekt Almene boliger opføres på grundlag af fondens designog teknikkoncept

9 Drift Beboerne deltager selv aktivt i renholdelse og lettere vedligeholdelse På niveau med ejerboliger og mange andelsboligforeninger

10 Finansieringskoncept Driftsøkonomiske forudsætninger Anlægsøkonomiske forudsætninger Finansiel konstruktion Tryghedsgaranti Overdragelse og ejerskifte Følsomhed

11 Driftsøkonomiske forudsætninger Udbetaling ca. 5% af købspris Forrentning af udbetaling indgår ikke i huslejebegrebet Råderum 706 kr./m2 årligt til boligudgift Reguleres årligt med 3,5% Slanke driftsudgifter Driftsudgift 144 kr./m2 i 2005 priser. Reguleres årligt med 2% Forbehold for eksterne prisændringer Råderum til forrentning og afdrag Lille renterisiko Eventuelle afdrag indgår ikke i huslejebegreb anses for opsparing

12 Almindelig finansiering TRAD REALKREDIT BILLIGBOLIG

13 Anlægsøkonomiske forudsætninger Kr. Pr. m2 Billigbolig 85 m2 Andelsbolig 115 m2 Grundpris Produktion af bolig Bygherrevederlag Salgspris Salgspris er anslået markedspris Produktionsomkostninger inkl. alle omkostninger Bygherrevederlag afspejler lave produktionsudgifter Salg på projektstadie Udskudt rente på er på del af finansiering

14 Finansiel konstruktion BILLIGBOLIG BASIS svarer til kr. månedligt Forskellig fra boligform til boligform. Her vist som andelsbolig. Andelsboligforeningen finansierer 80% Afdragsfrit realkreditlån med kommunal garanti. Afdragsfrihed i 10 år, derefter mulighed for refinansiering med nye 10årig afdragsfrihed. 3% lån fra Fonden med lang løbetid og fast rente samt mulighed for udskudt rente- og afdragsbetaling. Lånet udbetales successivt som rentebidrag. Dermed fuld sikkerhed for kr. i boligudgift (2005-niveau) i 10 år. Mulighed for SDO-finansiering Andelshavere finansierer 20% Kontant udbetaling 5% - ca kr. Afdragsfrit indskudslån fra Fonden med ca. 5% i rente. Afdrages når Fondens lån til andelsboligforeningen er udamortiseret. BILLIGBOLIG OPSPARING Mulighed for indskudslån med afdrag fra år 1.

15 Finansiering basis 2008-priser Kr./m2 Pr. bolig kr. Salgspris Finansiering I andelsboligforeningen Realkredit m. garanti Indskudsfinansiering 5% pantebrev til Fonden Kontant betaling I ALT FINANSIERING

16 Husleje basis Husleje år priser Pr. m2 Pr. år Realkredit afdragsfrit fast rente 10 år Rentetilskudskredit fra Fonden Øvrige driftsudgifter Indskudsbetaling: Nettobetaling indskudslån - fradrag 32,8 % Husleje i alt per år Husleje per måned i

17 Samlet vurdering Meget lav starthusleje Moderat kontant udbetaling Få købsomkostninger Lang løbetid på lån Forsigtig salgspris Meget lav risiko for tab Begrænset gevinstmulighed

18 Risikoscenarier RISIKOFAKTORER Stigende rente i udgangsperioden forlænger betalingsperiode Stigende rente fører til akkumulering af gæld Stigende rente fører ikke til gældsfælde RISIKOSTYRING Sikkerheder i bank Tryghedsgaranti Forsigtig optræden fra Fondens side. Fonden bærer de største risici.

19 Følsomhed andelsværdi Ejendomsværdi fastsættes af AB s generalforsamling AB kan altid ansætte ejendomsværdi til anskaffelsessum, hvilket betyder, at andelsbeviset kan sælges uden tab Risiko for tab, hvis ejendommens gæld stiger mere end ejendomsværdien Fonden udsteder tryghedsgaranti Fondens tilgodehavende kan ikke overstige forskellen i AB s ejendomsværdi primo og ultimo året

20 Design- og teknikkoncept Industrialisering og byggeprincip Miljø og energi Samarbejdspartnere Designproces

21 Industrialisering og byggeprincip Industrialisering gennem produktion af mest muligt på fabrik og genbrug fra projekt til projekt Overblik over danske erfaringer Især i PPU Screening af markedet i Nordeuropa m.v. Samtaler med udgangspunkt i Fondens prisramme 3 boligtypologier Byggeforeningshuse 2-3 etager Byhuse i 4-5 etager med to lag boliger Etagehuse over 5 etager - punkthuse Pilotprojekt ved Karens Minde

22 Samarbejdspartnere SYSTEMLEVERANDØRER med Industriel produktion i store serier til både byggeforeningshuse, byhuse og etagehuse Produktion af præfabrikerede enheder der kræver minimal efterbehandling på byggeplads Kort byggetid KRAV TIL Byggesystem Muligt etageantal Færdiggørelsesgrad ab fabrik Modulstørrelser Produktionskapacitet

23 I Oslo

24 Miljø og energi MILJØ Sunde og energivenlige boliger Godt indeklima Kortlægning af miljøbelastning Krav til samarbejdspartnere Sikkert arbejdsmiljø Vejledning af beboerne INDSATSOMRÅDER Bebyggelsesplaner der udnytter passiv solvarme Nordeuropæisk industriskov til konstruktion Lavenergi Materialer uden indeklimapåvirkning Vandbesparelser

25 Designproces PRÆKVALIFIKATION blandt 60 ansøgere førte til valg af: Vandkunsten OVN/Tegnestuen Mejeriet BIG JDS AI gruppen Jean Nouvel Resultater af parallelopdrag afleveret i november 2006.

26 Tildeling af boliger KRITERIER GRÆNSER DEFINITIONER Husstand, indkomst, formue og beskæftigelse Husstandsstørrelse Max 2 Husstandsindkomst (2 voksne) Max Jf. boligstøttelovgivningen Husstandsformue (2 voksne) Max Jf. boligstøttelovgivningen Husstandsindkomst (1 voksen) Max Jf. boligstøttelovgivningen Husstandsformue (1 voksen) Max Jf. boligstøttelovgivningen Beskæftigelse i KBH Min. 1 i beskæftigelse Opfyldelse giver 2 point Boligstørrelse og rejseafstand Lille bolig (mindre end 65 m2) Beliggende i København BBR størrelse Lang rejseafstand Bolig udenfor gl. HT-område Definition af nye kommuner Opfyldelse giver 1 lod

27 Gode boliger til rimelige priser