EF Skovlunden PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS 6

Transkript

1 EF Skovlunden 30/ VEDLIGEHOLDELSESPLAN PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

2 Formål og læsevejledning Denne vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. I det efterfølgende gennemgås ejendommens væsentligste bygningsdele med forslag til forbedringer i en prioriteret rækkefølge, tilstandsvurdering af de nuværende bygningsdele i form af nedenstående karakterskala samt vurdering af levetider på forbedringer. Karakterskala - Karakter: 1, 2 og 3: gives, når bygningsdelen er i god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. - Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor bygningsdelen er i middel stand (lettere nedbrudt), og almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald og for at vedligeholde til acceptabel stand. - Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en dårlig stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger I skemaet nævnes kortfattet, hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres for at forhindre forfald og/eller dyre følgeskader. Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal udføres for at opretholde bygningens stand. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand og som er mere af kosmetiske art eller som er nice to have PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

3 De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i primo 2012 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Tidspunkt anføres for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

4 Byggesagens udgifter I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i vedligeholdelsesplanen er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, % til byggeteknisk rådgivning, 25 % moms til administrative omkostninger (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.). Hvad dækker byggeteknisk rådgivning? - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. - Tilsyn med arbejdets udførelse. - Afholdelse af byggemøder. - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. - Afslutning og mangelgennemgang. - Diverse forhandlinger med myndigheder. - Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtigelser opfyldes. Rådgivning vil beløbe sig til ca % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Hvordan regnes det hele med? Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning. Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for at foretage beregning af låneomkostninger, forsikringsomkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt eventuel advokatbistand, som er nødvendig for sagens gennemførelse. Administrator foretager typisk også en konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på typisk ca. kr afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. Det færdige budgettet benyttes som grundlag for vedtagelse af projektet ved en besluttende generalforsamling PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

5 Vedligeholdelsesplan 2012 EF Skovlunden Tag Karakter 7-9 Udskiftning af tegltag Tagbeklædning udskiftes på ejendommen mod Ordrupvej 78A-C. Nyt fast undertag. Spær oprettes. Nye lægter og afstandslister. Nye tagrender og nedløb. Nye inddækninger. Nye tagvinduer A år Udskiftning af paptag Tagbeklædning udskiftes på ejendommen mod gadeside Ordrupvej 78A-C. Etablering af nyt underlag samt isolering af kvistudbygning. Efterfølgende pålægges ny zink og tagpap A Renovering af tag Tagbeklædning istandsættes på ejendommen Skovgårdsvej Eksisterende tegtag eftergås for defekte teglsten, manglende bindere, understryning samt eftergang af rygning. Tagrender og nedløb udskiftes til zink A år 335 Udskiftning af tegltag Tagbeklædning udskiftes på ejendommen mod Skovgårdsvej A-C. Nyt fast undertag. Spær oprettes. Nye lægter og afstandslister. Nye tagrender og nedløb. Nye inddækninger. Nye tagvinduer C år Kælder og fundament Karakter 1-3 Ingen foranstaltninger side 1

6 03 - Facader/sokkel Karakter 5-7 Gadefacade Ordrupvej 78 A-C. Eftergang af gadefacaden for revner og afskallende puds samt afskallende malingslag. B år 120 Gårdfacade Ordrupvej 78 A-C. Eftergang af gårdfacade for udvaskede fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner B år 200 Gavl Ordrupvej 78C Eftergang af gavl for udvaskede fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner A år 50 Betonaltaner, Ordrupvej 78 A-C Eftergang af overflader på betonaltaner, reparation af belægninger samt malerreparation ekskl. stillads. B år 300 Isolering af gavle, Ordrupvej 78 C Alternativt, isolering af gavle ved udvendig etablering af et lag mineraluld, som afdækkes med puds. C år Havefacade Skovgårdsvej 6-10 Eftergang af havefacade for udvaskede fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner. Arbejder udføres fra lift A år 75 Gårdfacade Skovgårdsvej 6-10 Eftergang af gårdfacade for udvaskede fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner. Arbejder udføres fra lift A år 100 Gavle Skovgårdsvej 6-Eftergang af 2 stk. gavle for udvaskede 10 fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner. Arbejder udføres fra lift A år 50 side 2

7 Betonaltaner, Skovgårdsvej 6-10 Reparation af afløb fra altaner samt efterfølgende retablering af puds og malerbehandling A år 120 Betonaltaner, Skovgårdsvej 6-10 Eftergang af overflader på betonaltaner, reparation af belægninger samt malerreparation ekskl. stillads. B år 100 Isolering af gavle, Skovgårdsvej 6-10 Alternativt, isolering af 2 stk. gavle samt fri facade ved forskydninger mellem blokke ved udvendig etablering af et lag mineraluld, som afdækkes med puds. C år 04 - Vinduer Karakter 6-7 Vinduer/altandøre mod gadeside Ordrupvej 78 A-C og Skovgårdsvej 6-10, udskiftning Vinduer/altandøre mod gårdside Ordrupvej 78 A-C og Skovgårdsvej 6-10, udskiftning Vedligeholdelse af samtlige vinduer/altandøre Udskiftning af vinduer til nye træ/alu vinduer med lydglas. Træ/aluminiumsvinduer koster ca. 20% mere end tilsvarende trævinduer. (udføres individuelt af den enkelte beboer) Udskiftning af vinduer til nye træ/alu vinduer med lydglas. Træ/aluminiumsvinduer koster ca. 20% mere end tilsvarende trævinduer. (udføres individuelt af den enkelte beboer) Nødvendig vedligeholdelse af vinduer og altandøre frem til udskiftning. C år C år A år Vinduer mod erhverv, gadeside Udskiftning af vinduer til glas alufacade. C år 05 - Udvendige døre Karakter 6-7 side 3

8 Hoveddøre, renovering Snedker- og malermæssig eftergang af døre. B år 65 Alternativ. Hoveddøre, udskiftning Udskiftning af gadedørene til hovedtrapperummene til nye døre med tilsvarende opdeling som de eksisterende. C år Kælderdøre, renovering Snedker- og malermæssig eftergang døre. B år Trapperum Karakter - Hovedtrapper, renovering Forundersøgelse af overflader for at klarlægge vedhæftning. Istandsættelse af hovedtrapperum omfattede: Maling af samtlige væg, Istandsættelse og lakering af entrédøre mod lejligheder. Renoveringen kan alt afhængigt af ambitionsniveau varierer i pris C år Port og gennemgange Karakter Ejendommen er uden port- og gennemgange 08 - Etageadskillelser Karakter 4-6 Etagedæk i kælder, efterisolering mod ordrupvej 78 A-C Isolering af etageadskillelsen mod kælderen ved montering af hårde mineraluldsmåtter i kælderloftet, hvor dette er muligt. C år Etagedæk i kælder, efterisolering mod Skovgårdsvej 6-10 Isolering af etageadskillelsen mod kælderen ved montering af hårde mineraluldsmåtter i kælderloftet, hvor dette er muligt. C år side 4

9 Efterisolering Efterisolering af etageadskillelse mod loftrum Skovgårdsvej 6-10 med mm mineraluldsgranulat A år Wc/bad Karakter 3-6 Istandsættelse af WC/bad Ingen foranstaltninger udover almindelig vedligeholdelse 10 - Køkken Karakter 3-6 Istandsættelse af køkkener Ingen foranstaltninger udover almindelig vedligeholdelse 11 - Varmeforsyning Karakter 4-6 Varmtvandsbeholder Udskiftning af varmtvandsbeholder - eksisterende beholder på liter er for stor, hvilket betyder forringet varmtvandskvalitet. Ny beholder regnes at være på liter, således at den tømmes 1-2 gange i døgnet. B år 100 Cirkulationspumper Udskiftning af 2 stk. cirkulationspumper for centralvarme til energibesparende type A år 30 side 5

10 Nye strengreguleringsven tiler Skovgårdsvej 6-10 Den monterede type strengreguleringsventil er vanskelig at indregulere/tager ikke hensyn til varierende varmebehov. For at sikre den bedst mulige varmefordeling i ejendommen og bedre afkøling af fjernvarmen (aflæst varmeretur grader) bør ventiler udskiftes til dynamiske, som efter beregnet forindstilling sikrer den korrekte vandmængde til de enkelte stigestrenge/radiatorer, såfremt der er et vist minimum differenstryk tilstede ved den fjerneste ventil A år 100 Nye Den monterede type strengreguleringsven strengreguleringsventil er vanskelig at tiler Ordrupvej 78A-C indregulere/tager ikke hensyn til varierende varmebehov. For at sikre den bedst mulige varmefordeling i ejendommen og bedre afkøling af fjernvarmen (aflæst varme retur grader) bør ventiler udskiftes til dynamiske, som efter beregnet forindstilling sikrer den korrekte vandmængde til de enkelte stigestrenge/radiatorer, såfremt der er et vist minimum differenstryk tilstede ved den fjerneste ventil A år 100 Rådighedsbeløb. Beregning og indregulering Der skal påregnes rådighedsbeløb til beregning og indregulering af nye strengreguleringsventiler. A Varmefordelingsmåle re Udgifterne til installering af elektroniske varmefordelingsmålere med fjernaflæsning på samtlige radiatorer er af størrelsesordenen ca. kr. 300 ekskl. moms pr. stk. B år 12 - Afløb Karakter 4-7 side 6

11 Løbende udskiftning af beskadigede toiletfaldstsammer Det anbefales, at man partielt udskifter de dele af toiletfaldstammerne, som er gennemtærede eller har store rustudblomstringer. Omkostningen er en årlig udgift vurderet på baggrund af tilstanden af faldstammerne sammenholdt med de omkostninger der pt. afholdes til sådanne arbejder. A år Nye køkkenfaldstammer - Skovgårdvej 6-10 Udskiftning af faldstammer. Nye faldstammer anbefales udført i støbejern af hensyn til brandsikring, levetid og støjdæmpning. A år 170 Retableringsarbejdev ed udskiftning af køkkenfaldstammer - Skovgårdsvej 6-10 I forbindelse med udskiftning af køkkenfaldstammer skal der regnes med en væsentlig udgift til reparation efter nedtagning af rør og genopsætning af nye, herunder følgearbejder på rørkasser, tapet, vægfliser, køkkenelementer, bordplader m.v. Der er regnet med ca. kr ekskl. moms pr. lejlighed. A Nye køkkenfaldstammer - Ordrupvej 78A-C udskiftning af faldstammer. Nye faldstammer anbefales udført i støbejern af hensyn til brandsikring, levetid og støjdæmpning. A år 240 Retableringsarbejdev ed udskiftning af køkkenfaldstammer - Ordrupvej 78A-C I forbindelse med udskiftning af køkkenfaldstammer skal der regnes med en væsentlig udgift til reparation efter nedtagning af rør og genopsætning af nye, herunder følgearbejder på rørkasser, tapet, vægfliser, køkkenelementer, bordplader m.v. Der er regnet med ca. kr ekskl. moms pr. lejlighed/erhverv. A side 7

12 Etablering af rottestop Skovgårdsvej 6-10 Etablering af rottestop med renselem i kælder på 6 stk. toiletfaldstammer. B år 30 Etablering af rottestop Ordrupvej 78A-C Etablering af rottestop med renselem i kælder på 6 stk. toiletfaldstammer. B år Kloak Karakter 3-6 Vedligeholdelse af kloak Rensning af kloakken bør foretages hvert år ved spuling, således at der minimeres aflejringer i kloak, som nedsætter forsikringsdækning ved skader. A Kloak tv-inspektion Det anbefales at udføre kloak tvinspektion nu og løbende ca. hvert 5. år. B Vandinstallation Karakter4-6 Nye stigestrenge /fordelings- og koblingsledninger køkkener Skovgårdsvej 6-10 Det anbefales at foretage udskiftning af samtlige stigestrenge til ny installation udført i rustfrit stålrør. Der er indeholdt omkostninger til passtykker for eventuelt fremtidige vandmålere i lejligheder. Varmtvandsinstallationen kan i visse tilfælde med fordel udføres med "Inliner" system (stigestrenge med indbygget cirkulationsledning) - hvorved der opnås en vis energibesparelse og mindre rørinstallation i lejligheder. Udskiftning forudsættes at ske samtidig med udskiftning af afløbsinstallationer, hvorfor retableringsomkostninger ikke er medtaget her. A år 240 side 8

13 Nye strengreguleringsven tiler Skovgårdsvej 6-10 For at sikre kortest mulig ventetid for korrekt varmtvandstemperatur ved tapsteder i lejlighederne opnås, skal der monteres termostatiske strengreguleringsventiler på samtlige varmtvandsstrenge ved tilslutning til cirkulationsledning i kælder. A år 25 Nye stigestrenge /fordelings- og koblingsledninger køkkener Ordrupvej 78A-C Det anbefales at foretage udskiftning af samtlige stigestrenge til ny installation udført i rustfrit stålrør. Der er indeholdt omkostninger til passtykker for eventuelt fremtidige vandmålere i lejligheder. Varmtvandsinstallationen kan i visse tilfælde med fordel udføres med "Inliner" system (stigestrenge med indbygget cirkulationsledning) - hvorved der opnås en vis energibesparelse og mindre rørinstallation i lejligheder. Udskiftning forudsættes at ske samtidig med udskiftning af afløbsinstallationer, hvorfor retableringsomkostninger ikke er medtaget her. A år 360 Nye For at sikre kortest mulig ventetid for strengreguleringsven korrekt varmtvandstemperatur ved tiler Ordrupvej 78A-C tapsteder i lejlighederne opnås, skal der monteres termostatiske strengreguleringsventiler på samtlige varmtvandsstrenge ved tilslutning til cirkulationsledning i kælder. A år 50 Forbedring. Ny cirkulationspumpe Cirkulationspumpe for brugsvandscirkulation bør skiftes til elektronisk reguleret udgave som Grundfos Alpha2. B år 10 side 9

14 Forbedring. Eftergang For at nedsætte varmetabet bør A år 25 af isolering isoleringen på vandinstallationerne i fælles områder eftergås, således at alle rør/ventiler er isolerede. Forbedring. Nye vandmålere For at øge beboernes bevidsthed og motivation for at spare på vandet, kan det foreslås at montere vandmålere på koldt- og varmt brugsvand i alle lejligheder. Som følge af målerdirektiverne skal foreningen forvente at udskifte målere ca. hvert 6. år. Vandmålere kan forsynes med modul, der giver mulighed for fjernaflæsning. Vandmålerpris inkl. fjernaflæsningsmodul er ca. kr. 550,-. Der afsættes kr. 950,- for montering - ialt kr ,- pr. måler. Det er mest hensigtsmæssigt at installere vandmålere i forbindelse med udskiftning af vandinstallationen, hvorved der ikke skal udføres ekstra rørarbejde. Vandpris er til orientering ca. kr. 64,38 pr. m3, hvilket betyder, at vandforbrug skal reduceres med ca m3 før investeringen er tjent hjem. Dette forventes ikke at kunne ske indfor levetiden af vandmålere. Herudover tilkommer driftsomkostning til måleraflæsninger og regnskab samt vedligeholdelse af målere. Det vurderes derfor ikke udfra økonomiske hensyn at være fordelagtig at installere vandmålere med de nuværende vandpriser. C år 15 - Gasinstallation Karakter Ingen foranstaltninger side 10

15 16 - Ventilation Karakter 4-6 Rensning af kanaler Kanalerne bør eftergås og renses, så deres funktion igen bliver optimale. Rensningen er en specielopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan forvolde stor skade på bygningsdele og inventar. En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kanalåbninger i lejligheder, hvilket indebærer, at eventuelle nedhængte lofter skal delvist nedtages. B år El/svagstrøm Karakter 1-4 Belysning m.v. Ingen foranstaltninger udover almindelig vedligeholdelse 18 - Øvrige bygningsdele Karakter 4-6 Garageporte Snedkergennemgang og efterfølgende malerbehandling af garageporte B år Garagetag Udskiftning af paptag på garageanlæg B år 160 Garage facader Istandsættelse af defekt murværk B år Private friarealer Karakter 4-6 Udbedring af asfaltbelægninger Mindre partielle reparationer af asfaltbelægninger mod gårdside. B år Stillads Lift til arbejder på tag, vinduer og facade side 11

16 Stillads mod gade og gård til tag, facade, vinduer, byggeplads, affaldshåndtering, rengøring m.v Overdækning 20 - Byggeplads Byggepladsomkostninger. - 5% Håndværkeromkostninger, ekskl. moms Uforudseelige udgifter Byggeteknisk rådgivning Afsat beløb til uforudseelige udgifter ved gennemførelse af byggesagen. Udarbejdelse af budget og forprojekt, projektmateriale, licitation, vurdering af tilbud, byggestyring, tilsyn, kontrol af mangeludbedring, aflevering, 1 års gennemgang og 5 års syn, økonomikontrol. - 10% % Byggetekniske omkostninger i alt, ekskl. moms Moms 25% Byggetekniske omkostninger i alt, inkl. moms Afsat beløb til almindelig løbende vedligeholdelse Der skal gøres opmærksom på, at nedenstående priser er fra i primo 2012 priser ekskl. udgifter til finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative bygherreudgifter. Peter Jahn & Partnere A/S Martin Thomsen/ Martin Nielsen Den 30. januar 2012 side 12