Grundejerforeningen. Udvalget vedrørende medlemskab for flerfamilieejendomme i grundejerforeningen.

Transkript

1 Grundejerforeningen Grøndalslund Udvalget vedrørende medlemskab for flerfamilieejendomme i grundejerforeningen. 14. oktober 2004 Orientering til grundejerne De seneste generalforsamlinger har været præget af diskussioner og resultatløse afstemninger omkring rettigheder og pligter i forhold til medlemskab af Grundejerforeningen (GF), herunder betaling af vejbidrag. Årsagen er, at der i øjeblikket ikke er overensstemmelse mellem foreningens vedtægter og praksis, og at praksis ikke er konsekvent. På den ekstraordinære generalforsamling den 1. april 2004 blev der nedsat et udvalg til at foreslå en løsning på problemet. Alle interesserede blev opfordret til at deltage i udvalget. Følgende meldte sig: Sanna Nielsen, Kærdals Allé 1. Susanne B. Pedersen, Grønlunds Allé 28, st. Steen Rasmussen, Kærdals Allé 5. Kenneth Boe Larsen, Grønlunds Allé 28, st. Bent Jensen, Grønlunds Allé 3 A. Udvalget fik følgende kommissorium af bestyrelsen: Bestyrelsen for Grundejerforeningen Grøndalslund giver hermed udvalget til opgave at udforme forslag til generalforsamlingen i foreningen (marts 2005). Forslaget skal give klare regler for medlemskab for ejere af flerfamiliesejendomme på en måde, hvor der er overensstemmelse mellem vedtægter og praksis. Udvalget har diskuteret fem alternative løsninger på problematikken: 1. Der opkræves medlems- og vejkontingent for alle indre enfamiliehuse. Matrikler med ejerlejligheder, ideelle anparter og kollektiver betaler dobbelt. Grundejere med erhverv på matriklen betaler også for erhvervet (Dette svarer til ordningen i GF Katrinedal). 2. GF benytter samme retningslinier som kommunen (Vejbidragslovens 11). Det vil sige, at der udregnes et individuelt vejbidrag, der betales pr. matrikel. 3. Der opkræves medlems- og vejkontingent for alle boligenheder, konkret baseret på BBR registerets oplysninger om antal køkkener. 4. Alle der er forpligtet til at være medlem af GF betaler samme kontingent og vejbidrag ydre såvel som indre. 5. De gældende vedtægter opretholdes og overholdes, hvorfor praksis må bringes i overensstemmelse hermed. Det vil sige at alle indre matrikler betaler samme kontingent og vejbidrag, uanset matriklens anvendelse. Der opkræves samtidig reduceret vejbidrag for ydre/indre hjørnegrunde. Udvalgets arbejde og baggrunden for diskussionen Udvalget har mødtes 9 gange siden dets nedsættelse. Der er taget referat fra møderne, og disse er blevet sendt til bestyrelsen. 1

2 For at få et dækkende beslutningsgrundlag har udvalget søgt information fra en række forskellige kilder, herunder Rødovre Kommune, Tinglysningskontoret i Rødovre, Kort- & Matrikelstyrelsen, Planstyrelsen/ Miljøministeriet, Vejbidragsloven, Højesteretsdommer Peter Bloks bog Ejerlejligheder, Vedtægterne for GF. Katrinedal, herunder referatet fra Københavns Byrets dom den 18. april 2002 og den senere stadfæstelse heraf i Østre Landsret, samt GF. Grøndalslunds egen protokol tilbage til På baggrund af gennemgangen af disse kilder, er det udvalgets opfattelse, at tilfældigheder i den historiske udvikling har ført til at den nuværende praksis for medlemskab ikke stemmer overens med vedtægterne, samt at praksis ikke er konsekvent. Vedtægterne siger, at det er de enkelte uopdelte parceller (læs: Matrikler), der har ret og pligt til at være medlem. Praksis er derimod uklar, og har ført til at der ikke er konsekvens i opkrævningen af kontingent. Det kan illustreres på følgende vis: Illustration af manglende konsekvens i praksis for medlemskab Parcel/matrikel 1 - uopdelt To familier/lejligheder Ejerlejlighed To medlemskaber. Ingen valgfrihed. Parcel/matrikel 2 - uopdelt To familier/lejligheder Ideel anpart Bestemmer selv antal medlemskaber. I øjeblikket har én ideel anpart to medlemskaber en anden har ét medlemskab. Parcel/matrikel 3 - uopdelt To familier Kollektiv Et medlemskab. Det fremgår af GFs protokol og tidligere referater, at både bestyrelsen og GFs advokat, lige som udvalget, har været i tvivl undervejs i forløbet. Spørgsmålet om medlemskab er meget kompliceret og juraen er ikke eksakt. Derfor er det vigtigt, at Generalforsamlingen finder en løsning, vi i fællesskab finder holdbar og retfærdig. For udvalget er det vigtigt at understrege, at vi respekterer bestyrelsens indsats. Diskussion af forslag 1 Udvalget valgte at se på vedtægterne for GF. Katrinedal, hvor der har været en lignende diskussion om medlemskab og forpligtelser. Sagen, der endte i Østre Landsret har visse lighedspunkter med situationen i vores GF, men der er også væsentlige forskelle. Den vigtigste forskel er, at der i Katrinedal er konsekvens i opkrævningen: Uanset om man bor i en lille plejehjemsbolig, et hus, en ideel anpart eller en ejerlejlighed skal der betales et medlemskab og et vejbidrag. Desuden skal der betales ekstra vejbidrag, hvis der på grunden også findes kontor, butik, værksted, eller på anden måde bliver drevet erhverv. For at beskytte mindretallet, er der desuden en bestemmelse om, at vejbidraget ikke må overstige medlemskontingentet. Udvalget har drøftet GF. Katrinedals vedtægter og dommen, og konkluderet at det ville skabe nye problemer, hvis vi skulle følge Katrinedals eksempel. Vi ville ikke kunne garantere samme mindretalsbeskyttelse, da vejkontingentet hos os allerede i dag langt overstiger medlemskontingentet (modsat i Katrinedal). Samtidig ville det åbne en helt ny debat, som ingen kan have interesse i: Hvornår er et kontor et kontor, en lejlighed en lejlighed, et værksted et værksted? Hvornår er der tale om erhverv? Skal håndværkeren betale? Skal dagplejemoderen? Udvalgets konklusion var derfor, at en bedre løsning ville være at fastholde de gældende vedtægter, hvor kontingent baseres på ejerskab af matrikler ikke benyttelsen. 2

3 Diskussion af forslag 2 Udvalget spurgte også Rødovre Kommune, hvordan de ville fordele udgifterne, hvis kommunen iværksatte en tvungen istandsættelse af vejene. Svaret var, at kommunen ifølge 62 i Privatvejsloven selv kan bestemme, om de vil følge en Grundejerforenings vedtægter eller følge andre regler. I Rødovre er praksis, at kommunen følger Vejbidragslovens 11, og udmåler opkrævningen efter følgende kriterier: 1. Facadelængde af grund/ejendom mod vejen (vægt: 10%) 2. Ejendommens areal/grundstørrelse (vægt 25%) 3. a) Ejendommens værdi ELLER b) ejendommens benyttelsesmåde 1 (vægt 65%) Desuden blev det oplyst, at en hjørnegrund ville blive opkrævet et reduceret bidrag. Kommunen ville sende en regning til hver matrikel. Hvis der på en matrikel findes en ejerboligforening (ejerlejlighed eller ideel anpart), ville kommunen sende regningen til ejerboligforeningen, der herefter selv måtte fordele udgiften som det eksempelvis også sker med opkrævning af vandforbrug. Udvalget har diskuteret brugen af fordelingsnøglen, og konkluderet at det ville medføre større og mere besværlig administration, hvilket kunne være et problem for foreningen, hvor alt arbejde udføres af frivillige. Anvendelsen af de to første kriterier ville stille krav om opmålinger af samtlige grunde, kriterium 3.b) om benyttelsesmåde var uklar, og 3.a) ville kræve nye beregninger af kontingent efter hver ejendomsvurdering samt at man evt. måtte vente med opkrævninger til klager over ejendomsvurderingen var afgjort. Fordelingsnøglen ville måske være retfærdig, men også mere besværlig, og alle ville komme til at betale et forskelligt vejkontingent. Diskussion af forslag 3 Generalforsamlingen har tidligere stemt om at opkræve medlems- og vejkontingent baseret på antal boligenheder på de enkelte parceller. Boligenheder skulle i så fald opgøres på baggrund af BBR registerets oplysninger om antal køkkener. I lighed med forslag 1 er motivationen for dette forslag et spørgsmål om at forsøge at basere vejkontingentet på et forventet brug af vejen. Imidlertid er denne diskussion i lighed med inddragelsen af erhverv (som i forslag 1) uhensigtsmæssig. Problemet med manglende konsekvens i opkrævningen for flerfamilieejendomme ville ikke blive løst - eksempelvis er der allerede i dag flere parceller i Grundejerforeningen, hvor der kun er registreret én officiel boligenhed i BBR, men hvor der bor flere familier. Ifølge Rødovre Kommunes tekniske forvaltning vil antal boligenheder og antal beboere på parcellerne aldrig indgå som et parameter, hvis kommunen eksempelvis foretager opkrævninger for iværksatte istandsættelser af vejene. Diskussion af forslag 4 Det mest vidtgående forslag udvalget diskuterede var måske, at alle, der er forpligtet til at være medlem af GF betaler samme medlemskontingent og samme vejbidrag det vil sige både ydre og indre matrikler. Udvalget er dog ikke kommet til enighed om hvorvidt det vil være realistisk at administrere efter en sådan løsning, da denne ligger tæt op ad forslag 1 (GF Katrinedals regler), med de ulemper der er beskrevet ovenfor. Det ville samtidig genåbne en gammel diskussion i foreningen om medlemsforpligtelser for ydre medlemmer. Blandt andet fordi matriklerne på de indre veje ikke bidrager til eventuelle vedligeholdsudgifter kommunen vil kunne pålægge matriklerne på de ydre veje, synes den eksisterende ordning mere rimelig. 1 Hvad der menes med benyttelsesmåde blev ikke specificeret vi ved således ikke, om der bliver taget hensyn til om der er erhverv på grunden eller evt. flere boligenheder. 3

4 Diskussion af forslag 5 og udvalgets indstilling På baggrund af diskussionen af de øvrige forslag og gennemgangen af de forskellige kilder 2, er det udvalgets vurdering, at de eksisterende vedtægter, hvor rettigheder og pligter følger parcellen, bør opretholdes og overholdes. Forslaget, som udvalget anbefaler generalforsamlingen at vedtage, indeholder følgende elementer: Praksis bringes i overensstemmelse med de gældende vedtægter Medlemskontingent og stemmeret Alle ydre og indre parceller/matrikler betaler ét medlemskontingent. Med betaling af ét medlemskontingent følger to stemmer på generalforsamlingen. De hjørnegrunde, der betaler ½ vejkontingent har kun én stemme i vejspørgsmål og må, hvis der er tale om en ejerforening eller ideelle anparter, selv afklare anvendelsen af denne stemme. Vejkontingent Alle parceller/matrikler med udkørsel til og/eller postadresse på en indre vej betaler ét vejkontingent. Det gælder uanset om der på parcellen/matriklen er en villa, ideelle anparter, ejerlejligheder, kollektivt bofællesskab eller erhverv. Specielt om vejkontingent og stemmeret for hjørnegrunde beliggende ud til både indre og ydre vej Har hjørneparcellen/-matriklen udkørsel til og/eller postadresse på en indre vej, betales ét vejkontingent. Har hjørneparcellen/matriklen udelukkende udkørsel til og/eller postadresse på en ydre vej betales et halvt vejkontingent. Denne regel skal tage højde for, at der med ejerskabet af hjørneparcellen følger snerydnings- og vedligeholdelsesforpligtelse samt juridisk ansvar for deres andel af den indre vejstrækning. Generelle regler ved flere ejere på en parcel/matrikel Ingen parceller/matrikler kan opkræves mere end ét medlems- og ét vejkontingent. Parcel-/matrikelejerne skal skriftligt oplyse kassereren om, hvem kontingentopkrævningerne skal stiles til. Sker dette ikke, vælger kassereren en modtager. Parcel-/matrikelejerne finder selv en intern fordelingsnøgle for betaling af medlems- og vejkontingent. Parcel-/matrikelejerne fordeler selv de to stemmer til generalforsamlingen, der følger med det fælles medlemskab, og afklarer indbyrdes anvendelsen af den ene stemme i vejspørgsmål. Den oprindelige ejer har oplysningspligt overfor bestyrelsen og kassereren, hvis der sker en tinglyst sammenlægning eller opdeling af en parcel/matrikel med deraf følgende forandring af medlemskab og forpligtelser. Endelig foreslår udvalget at ordet parcel i vedtægterne ændres til matrikel, som er den officielle betegnelse. Udvalget finder, at det bedste alternativ til den indstilling udvalget her fremsætter, vil være at anvende Vejbidragslovens 11, eksempelvis baseret på en opgørelse af ejendomsværdierne hvert femte år. 2 Eksempelvis er det Peter Bloks vurdering i bogen Ejerlejligheder (s. 468), at den normale fortolkning må være, at det er ejerforeningen, og ikke de enkelte ejerlejlighedsejere, der er medlemmer af en grundejerforening. Tilsvarende for ideelle anparter. 4

5 Økonomiske konsekvenser Alternativ 5 s økonomiske konsekvenser Praksis ændres, og alle parceller/matrikler opkræves ét medlemskontingent 11 parceller med ejerlejligheder og 1 parcel med ideelle anparter med dobbelt medlemskab overgår til enkelt medlemskab = kr mindre i medlemskontingent for GF årligt. Alle parceller/matrikler med udkørsel til og/eller postadresse på en indre vej betaler ét vejkontingent 5 indre parceller med ejerlejligheder og 1 indre parcel med ideelle anparter overgår til kun at betale et vejbidrag = kr mindre i årlig opsparing i vejfonden. Hjørneparceller/-matrikler udelukkende med udkørsel til og/eller postadresse på en ydre vej skal betale et halvt vejkontingent 3 parceller med hjørneejendomme overgår til at betale et halvt vejbidrag = kr mindre i årlig opsparing i vejfonden. Konsekvensberegning Nuværende medlemskontingentindtægt = 178 medlemmer à kr. 150 i alt kr Hvis antallet af medlemmer ændres til 166 og den nuværende kontingentindtægt på kr skal opretholdes, kræver det en årlig stigning i medlemskontingent på kr. 11,75 pr. parcel/matrikel. Nuværende vejkontingentindtægt = 109 medlemmer à kr i alt kr Hvis vejkontingent nedbringes med 1 ideel anpart, 5 ejerlejligheder samt 3 hjørnegrunde (hvoraf sidstnævnte betaler ½ vejkontingent) til i alt 101,5 medlemmer, og det nuværende indtægtsniveau på kr årligt skal bibeholdes, kræver det en årlig stigning på kr. 221,67 pr. parcel/matrikel. Alternativ 1 s økonomiske konsekvenser Udvalget har ikke foretaget en beregning på konsekvensen af at vælge alternativ 1 (at følge GF Katrinedals eksempel), eftersom det først ville skulle afklares, på hvor mange matrikler der findes erhverv. Den afklaring har udvalget ikke set det som sin opgave at foretage. Alternativ 2 s økonomiske konsekvenser Konsekvensen af at vælge alternativ 2 (at benytte Vejbidragslovens 11) har udvalget heller ikke foretaget en beregning på, da en beregning som tidligere nævnt vil skulle basere sig på en vægtning af matriklernes facadelængde mod vejen, matriklernes areal, og ejendommens værdi og/eller ejendommens benyttelsesmåde. Men konsekvensen vil være, at samtlige matrikler/medlemmer fremover vil blive opkrævet et forskelligt bidrag. Alternativ 3 s økonomiske konsekvenser En opgørelse af konsekvenserne kræver en gennemgang af BBR registeret. Kun flerfamilieejendomme, der har registreret eventuelle ekstra køkkener her, vil blive opkrævet dobbelt medlems- og vejkontingent. Konsekvensen vil formodentlig være, at de ideelle anparter mister den valgfrihed de har haft siden 2003, og dermed skal betale to medlems- og vejkontingenter. 5

6 Alternativ 4 s økonomiske konsekvenser Konsekvensen af at vælge alternativ 4 (alle GFs medlemmer betaler det samme) vil enten være at opsparingen i vejfonden øges med de ydres bidrag, eller at budgettet bibeholdes og de indre matriklers bidrag reduceres. Skal der være konsekvens i forslaget, vil det også betyde at de ydre matrikler kan forlange, at kommunalt opkrævede bidrag til de ydre veje, skal betales over vejfonden. Hvorfor det er vigtigt, at der bliver truffet en beslutning Der bør være konsekvens og forudsigelighed i medlemsforpligtigelser og rettigheder. Vi har brug for entydige regler, der er til at forvalte af foreningens frivillige. Bestyrelsen kan/vil ikke varetage deres opgaver, hvis problemet ikke løses. Vejudvalgets arbejde og planlægning sammen med bestyrelsen forudsætter ligeledes forudsigelighed i budgetterne således at vejenes vedligeholdelse kan sikres i årene frem. Denne orientering til alle grundejerne i Grundejerforeningen Grøndalslund er færdiggjort af udvalget i fællesskab den 14. oktober Udvalget har desuden udarbejdet en skriftlig indstilling, der er afleveret til bestyrelsen på deres be- styrelsesmøde den 19. oktober