V U R D E R I N G. Sommerstedgade 34-36, 1718 København V Dybbølsgade 18-20, 1721 København V Krusågade 29, 1719 København V.

Transkript

1 V U R D E R I N G Ejendommen: Ejer: Rekvirent: Sommerstedgade 34-36, 1718 København V Dybbølsgade 18-20, 1721 København V Krusågade 29, 1719 København V A/B Dybbølsgård A/B Dybbølsgård v/atb ApS Vurdering pr.: 31. august 2013

2 Formål: Vurderingen er foretaget med det formål at fastsætte ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom efter reglerne i Lov om Andelsboliger og andre boligfællesskaber 5, stk. 2 b. Denne vurderede værdi som udlejningsejendom fordelt på de enkelte andelsboliger kan være forskellig fra den pris andelshaveren kan opnå ved et salg af andelsboligen. Besigtigelse: Adkomst: Undertegnede Peter Ryaa har besigtiget ejendommen den 24. oktober I besigtigelsen indgik fremvisning af Sommerstedgade 34, 2. th., Dybbølsgade 18, 1. tv., Dybbølsgade 18, 1. th., samt fællesarealer. Der er lyst adkomst til A/B Dybbølsgård den 2. november 1979 for kontant kr Matr. nr og 1326 Udenbys Vester Kvarter, København. Oplysninger: Dokumenter: Vurderingen bygger på oplysninger fra andelsboligforeningens bestyrelse, administrator og ejendomsregistre i Københavns Kommune. Der er indhentet oplysninger om ejendommens arealer m.v., herunder ejerforhold, i offentlige registre og tingbogen. Vi har modtaget følgende materiale fra opdragsgiver/administrator: Regnskab 2011/2012 Budget 2012/13 Forsikringspolice Vedtægter for Andelsboligforeningen Generalforsamlingsreferat dateret 19. november Materialet er gennemset af VALUAREN og giver ikke anledning til særlige bemærkninger. Ejendomskategori: Tinglyst areal: Den vurderede ejendom henhører under kategorien privat andelsboligejendom anvendt som beboelsesejendom med 45 boliger. Matrikulært areal: Matr. nr Udenbys Vester Kvarter, København: 425 kvm heraf vej 0 kvm. Matr. nr Udenbys Vester Kvarter, København: 624 kvm heraf vej 0 kvm.

3 Arealer: Ejendommens areal er i henhold til BBR-oversigt fordelt således: Bebygget areal Boligareal Erhvervsareal Tagetage Kælder Kælder med loft <1,25m over terræn Samlet bygningsareal (excl. kælder) 755 kvm kvm 107 kvm 731 kvm 755 kvm 450 kvm kvm Ejendommen består af 2 bygninger og indeholder 45 boliger i størrelsen kvm. Alle lejlighederne har eget køkken og byfornyede badeværelser. Endvidere findes 107 kvm erhverv der anvendes til beboerlokale jf. BBR. Der forudsættes at foreligge gældende og ubetingede godkendelser fra alle relevante myndigheder, herunder af plan- og bygningsmæssige forhold, ibrugtagningstilladelser og lejergodkendelser. Vi har ikke grund til at antage andet på baggrund af de modtagne dokumenter, men har ikke haft lejlighed til selv at undersøge, hvorvidt denne forudsætning er korrekt. Opførelsesår: I henhold til BBR-ejermeddelelse er ejendommen opført i Forsikring: Servitutter: Ejendommen er forsikret hos Codan forsikring på sædvanlige vilkår med dækning for svampe- og insektskader uden væsentlige forbehold. Der er i tingbogen lyst følgende servitutter: Matr. nr Udenbys Vester Kvarter København: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. indeholder økonomiske forpligtelser Dokument om vej m.v. Indeholder økonomiske Forpligtelser. Resp. lån i offentlige midler Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v Dokument om fælles brandmur/gavl m.v Luftfartsændringer i 25 m højde over terræn eller derover kræves tilladelse af ministeriet for offentlige arbejder Dokument om fællesanlæg m.v Dokument om transformerstation/anlæg m.v. ikke til hinder for prioritering Dokument om fjernvarme/anlæg m.v Deklaration om fællesforsyning med vand. Ikke til hinder for prioritering Dokument om byggetilladelse og vilkår herfor m.v Dokument om udbetalt erstatning for ombygningstab og

4 evt. tilbagebetaling af denne Byrde. Tillæg til dokument om elforsyning/transformeranlæg nu: Københavns Energi Holding A/S. Påtaleberettiget er KE Transmission og DONG Energy Deklaration angående fælles gårdanlæg m.v. Matr. nr Udenbys Vester Kvarter, København: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. indeholder økonomiske forpligtelser Dokument om vej m.v. Indeholder økonomiske Forpligtelser. Resp. lån i offentlige midler Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v Dokument om fælles brandmur/gavl m.v Luftfartsændringer i 25 m højde over terræn eller derover kræves tilladelse af ministeriet for offentlige arbejder Dokument om fællesanlæg m.v Dokument om byggetilladelse og vilkår herfor m.v Dokument om byggetilladelse og vilkår herfor m.v Dokument om fjernvarme/anlæg m.v Deklaration om fællesforsyning med vand. Ikke til hinder for prioritering Dokument om udbetalt erstatning for ombygningstab og evt. tilbagebetaling af denne Deklaration angående fælles gårdanlæg m.v. Servitut af Dokument om udbetalt erstatning for ombygningstab og evt. tilbagebetaling af denne er rekvireret og gennemgået. I servitutten, der vedrører byfornyelsen, er angivet: Såfremt ejendommens nuværende status som andelsboligforening inden 30 år fra byggearbejdernes afslutning den 30. juni 2003 ændres og ejendommens økonomi herved forbedres, kan den udbetalte erstatning af Københavns Kommune, Plan & Arkitektur, helt eller delvist kræves tilbagebetalt. Tilbagebetalingskravet påhviler den, der er ejer af ejendommen, når dennes status ændres, og beløbet opkræves med tillæg af renter fra overtagelsesdagen til betaling sker. Ved ophør af andelsboligforeningen kan der derfor være økonomiske forpligtelser, som pt. ikke indgår i vores beregning. Der er ikke foretaget gennemgang af ejendommens øvrige servitutter og ikke rekvireret kommunalt ejendomsoplysningsskema. Der tages forbehold for, at servitutterne og de kommunale ejendomsoplysninger

5 måtte indeholde bestemmelser, som er usædvanligt belastende for ejendommen. Beskrivelse: BELIGGENHED: Den vurderede ejendom har en attraktiv beliggenhed på Vesterbro i kort afstand fra København Centrum. Ejendommen er beliggende i et boligområde. Ejendommen er beliggende tæt på indkøbsmuligheder ved Søndre Boulevard og offentlige transportmuligheder. GRUNDEN: Grunden følger ejendommen og bag bygningerne findes et gårdareal. Gårdarealet er renoveret af kommunen i 2009 og vedligeholdes af et fælles gårdlaug. BEBYGGELSEN: Bebyggelsen er opført i 5 etager excl. tagetage og kælder. Adgang til ejendommen er fordelt på 5 opgange. Under bygningen forefindes en kælder der anvendes til opbevaring, boilerrum fra 1997, cykelkælder m.v. Kælderen fremstår tør. Det ene loft i kælderen er pt. understøttet af soldater under porten. Foreningen oplyser at dette skyldes kørsel med tunge gravemaskiner i forbindelse med gårdrenoveringen. Kælderens lofter er isoleret mod stueetagen i Der er i ca lagt nyt skifereternittag. Tagetagen anvendes til opbevaring og tørrerum. Etagen er isoleret mod lejlighederne på 5. sal. Der er god lofthøjde i tagetagen, og det skønnes, at der kan indrettes beboelse i en del af etagen. Der er i 2012 opsat branddøre i loftetagen. Bygningen er udført i røde mursten med hvide borter mod gade og pudsede murstensfacader mod gård. Den nederste etage på facade mod gade er pudset til og med stueetagen. Gadedørene er fra 2008 og forsynet med dørtelefon. Vinduer er termovinduer fra Ejendommen opvarmes med fjernvarme og har nyere fjernvarmeanlæg. Der er etableret centraludsug i ejendommen. Der er etableret nye badeværelser i samtlige lejligheder i ejendommen. Der er etableret nye køkkener i forbindelse med byfornyelsen i nogle af lejlighederne. Der er i 2003 etableret fælles tagterrasse på ejendommen. Trapper i lakeret træ. De bærer præg af slid og ælde og trænger generelt til renovering. Trappeopgangene er malede. De trænger delvist til maling.

6 Ejendommen fremtræder generelt i almindelig vedligeholdelsesmæssig stand, og der må påregnes, at der løbende skal ske vedligeholdelsesarbejder på ejendom. VALUAREN anbefaler, at der løbende sker teknisk gennemgang af ejendommen, og der bliver udarbejdet en vedligeholdelsesplan. Miljøforhold: Teknisk forsyning: Ejendommen er miljømæssigt områdeklassificeret som lettere forurenet, hvilket ikke vurderes at have betydning for ejendommens markedsværdi, da der er sket en generel registrering for ejendomme beliggende i byområder. Vand: Tilsluttet alment vandværk. Fællesafregning. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Kloak: Kloakeret til offentligt anlæg. Anlægsgæld forudsat kr. 0. El: Tilsluttet offentligt elværk. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Varme: Opvarmning sker med centralvarme med fjernvarme som varmekilde. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Vej og fortov: Ejendommen er beliggende ved offentlig vej. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Ejendomsværdi: Ejendommen er den 1. oktober 2012 vurderet til: Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr

7 Driftsudgifter: Driftsudgifterne er anslået jævnfør foreningens regnskab/budget samt normtal fra Huslejenævnet. Driftsbudget, anslået: Ejendomsskatter og afgifter Vand Renovation Vicevært og snerydning Varmeregnskab/vandregnskab El Vaskeri indtægt Gårdlaug Forsikring og abonnemeter Administration Udvendig vedligeholdelse kvm a kr Udvendig vedligeholdelse 18 b kvm a kr Udvendig vedligeholdelse kvm a kr Udvendig vedligeholdelse 18 b 107 kvm a kr Årlige udgifter anslået i alt I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse kan vi anbefale, at foreningen vurderer evt. at foretage hensættelser til renovering/ vedligehold af ejendommen og tager højde for disse ved opgørelse af andelskronen. Lejeindtægter: Ejendommen er underlagt Boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse, jf. 5, stk. 1 og 5, stk. 2. Boliglejen er således fastsat med baggrund i et skønnet omkostningsbestemt lejebudget med tillæg af skønnede forbedringsforhøjelser, eksklusiv individuelle forbedringsforhøjelser. De individuelle forbedringer kan fx være modernisering af køkken og bad m.m. Der foreligger ikke fuldstændige oplysninger fra andelsboligforeningen eller administrator om den lejeretlige andel af de regnskabsmæssige forbedringsforhøjelser på ejendommen, hvorfor der ved beregning af den omkostningsbestemte leje er foretaget skønnede beregninger af forbedringsforhøjelser. Lejeindtægter: kvm boliger á kr kr (15 stk. med nyt køkken og bad) kvm boliger á kr. 750 kr (30 stk. med nyt bad) 107 kvm erhverv kr I alt: kr

8 På grund af boligreguleringslovens restriktive bestemmelser er lejeniveauet relativt lavt i denne ejendom. Ved vurderingen er forudsat, at deposita for lejemålene udgør 6 måneders leje, ca. kr. 1,6 mio. Forudsætninger: Vurderingen er foretaget under forudsætning af, at ejendommen i sin helhed er lovligt opført, indrettet og benyttet, samt at ejendommens installationer er lovlige og fuldt funktionsdygtige. Ejendommen vurderes ud fra retspraksis, hvilket vil sige, at der forefindes en ledig lejlighed. Det forudsættes, at kommunalt oplysningsskema ikke indeholder oplysninger, der belaster ejendommen økonomisk. Vi har i vurderingen forudsat et beløb til forbedringsforhøjelser indeholdt i den omkostningsbestemte leje. Beløbet er skønnet, og vi tager forbehold for dette, da det ikke har været muligt at fremskaffe de konkrete økonomiske oplysninger. Vi har skønnet andelen af fuldt renoverede lejligheder (nyt køkken og bad) og andelen af delvist renoverede lejligheder (nyt bad) efter byfornyelsen, da der ikke foreligger en præcis opgørelse. Dette skøn vedrørende fordelingen af lejlighederne (renoveret/delvist renoveret) kan påvirke ejendomsværdien væsentligt, hvis skønnet senere viser sig ikke at være korrekt. Vi tager forbehold for dette. Ejendommen vurderes som en investeringsejendom, og investor skal være indstillet på at bære et likviditetsunderskud i en periode i forventning om senere at kunne øge lejeniveauet i ejendommen, hvilket afspejles i det startafkast, vi vurderer at kunne afsætte ejendommen til. Konklusion: Følgende synspunkter er lagt til grund for værdifastsættelsen: Ejendommen er beliggende på Vesterbro. Ejendommen fremstår generelt i almindelig vedligeholdelsesmæssig stand. Ejendommen indeholder lejestigningspotentialer ved istandsættelse af lejlighederne m.m. Vurdering: Ejendommens handelspris før tillæg af værdien af en ledig lejlighed samt loftrummet vurderes til kontant kr Dette svarer til et startafkast på ca. 3,75 % p.a.

9 Vurderingen svarer til en pris pr. kvm bygning på ca. kr Vurderingen tillægges værdien af en ledig lejlighed, jf. retspraksis. Vi har ud fra vores beregninger skønnet værdien til kr Vurderingen tillægges endvidere værdien af loftrummet, der skønnes at kunne afsættes til kr ved opførelse af boliger. Endvidere tillægges værdien af 8 altaner afholdt af beboerne selv med ca. kr Dette giver en samlet handelspris på kontant kr , men idet ejendommens beboere selv har bekostet altanerne, trækkes disse ud af vurderingssummen. Altanernes værdi skønnes til kr Ejendommens handelspris vurderes til i alt kontant kr ,- skriver kroner femttiottemillioner-firehundredetusinde 00/100. Analyse: Vurderingssummen afspejler den aktuelle markedsværdi for investeringsejendomme, hvor der p.t. er et stigende antal ejendomme i udbud og pressede markedspriser. Markedet for investeringsejendomme er p.t. trægt, da det er yderst vanskeligt at opnå finansiering. Der kan ske yderlige prisfald på ejendomme, hvis det økonomiske klima, herunder finansieringsmulighederne, bliver mere ugunstige for investeringsejendomme. Det har ikke været muligt at finde umiddelbare relevante handler at sammenligne med, da markedet pt. bærer præg af meget få handler, hvor der typisk er indbygget en form for finansiering. Hertil sælges boligudlejningsejendomme oftest med en blanding af renoverede og ikke renoverede lejligheder, hvor afkastprocenten typisk er højere end i ejendomme med fuldt udviklingspotentiale, dvs. uden renoverede lejligheder. Af de få markedsrapporter, hvor der indgår oplysninger om salg af boligudlejningsejendomme, fremgår prisniveauet i området til at være ca. kr pr. kvm afhængig af beliggenhed, stand, lånemulighed m.m. Vi har dog fundet standen, beliggenheden samt fortsatte udviklingsmulighed for indeværende ejendom over gennemsnittet. Derfor vurderes ejendommen til kr pr. kvm. Ca. 2/3 af lejlighederne vil, når de er ledige, kunne forbedres efter Boligreguleringslovens 5, stk. 1 og 2, hvilket kunne medføre, at lejeniveauet kunne hæves til ca. kr pr. kvm alt afhængig af forbedringernes omfang og pris. En forhøjelse af lejeniveauet efter istandsættelse til fx ca.

10

11